(Luận văn) giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng tmcp sài gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng hi ep w n lo ad ju y th NGUYỄN THU THỦY yi pl al n ua GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN n va ll fu oi m at nh z Chuyên ngành : Tài – Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 z k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC n va PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG ey t re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 MỤC LỤC t to  ng hi ep TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN w n MỤC LỤC lo ad DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT y th ju DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU yi pl LỜI MỞ ĐẦU va Mục tiêu nghiên cứu n ua al Lý chọn đề tài n Đối tượng phạm vi nghiên cứu oi at nh z Kết cấu luận văn m Ý nghĩa đề tài ll fu Phương pháp nghiên cứu z vb CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI k jm ht NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ……………………………………………… gm 1.1 Tổng quan tài sản chấp …………………………………………… l.c 1.1.1 Khái niệm tài sản chấp ……………………………………………… om 1.1.2 Đặc điểm tài sản chấp …………………………………………… an Lu 1.1.3 Phân loại tài sản chấp ………………………………………………… ey 1.2.1 Khái niệm định giá tài sản chấp ………………………………… t re 1.2 Tổng quan định giá tài sản chấp …………………………………… n thương mại ……………………………………………………………………… va 1.1.4 Vai trị tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng 1.2.2 Các nguyên tắc định giá tài sản chấp …………………….…… t to 1.2.3 Quy trình định giá tài sản chấp ……………………………………… ng hi 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản chấp ………………………… … ep 1.2.4.1 Phương pháp so sánh ……………………………………………… w 1.2.4.2 Phương pháp chi phí ………………………………………………… 10 n lo ad 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập …………………………………………………12 y th 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư ……………………………………………… 15 ju yi 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận ……………………………………………… 16 pl ua al 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp ngân hàng thương mại ………………………………………………………… n 17 va n 1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB … 21 fu ll 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21 oi m at nh 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ………… 23 z 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24 z ht vb 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB…26 k jm Kết luận chương …………………………………………………………… 27 l.c gm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ……………………… 28 om 2.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28 an Lu 2.2 Quy định nhận tài sản chấp SCB ……………………………… 29 ey (không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………… 30 t re 2.2.2 Các trường hợp nhận bất động sản tài sản gắn liền với đất n tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29 va 2.2.1 Tài sản quyền sử dụng đất loại quyền sử dụng đất 2.3 Mục tiêu định giá tài sản chấp hoạt động tín dụng SCB …… 31 t to 2.3.1 Định giá tài sản chấp trước cho vay …………………………… 31 ng hi 2.3.2 Định giá lại tài sản chấp thời gian cho vay ………………… 32 ep 2.3.3 Định giá tài sản chấp để trích lập dự phịng rủi ro tín dụng ……… 33 w 2.3.4 Định giá tài sản chấp để xử lý nợ ………………………………… 33 n lo ad 2.4 Quy trình định giá tài sản chấp SCB ……………………………… 34 y th 2.4.1 Quy trình định giá TSTC chi nhánh ………………………………… 34 ju yi 2.4.2 Quy trình định giá TSTC Hội Sở …………………………………… 35 pl ua al 2.4.3 Những trường hợp TSTC bất động sản vượt thẩm quyền định giá n chi nhánh ……………………………………………………………………… 35 va n 2.5 Nguyên tắc nhân viên định giá SCB ………………………… 38 fu ll 2.6 Phương pháp định giá tài sản chấp bất động sản SCB ………… 38 oi m at nh 2.6.1 Định giá tài sản chấp phương pháp so sánh ………………… 39 z 2.6.2 Định giá tài sản chấp phương pháp chi phí ………………… 41 z vb 2.6.3 Định giá tài sản chấp cách kết hợp phương pháp so sánh jm ht phương pháp chi phí …………………………………………………… 42 k 2.7 Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản gm l.c chấp SCB ………………………………………………………………… 42 om 2.7.1 Phương pháp nghiên cứu……………………………………………… 42 an Lu 2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu ………………………………………………… 43 ey 2.8.2 Những tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 49 t re 2.8.1 Kết đạt từ hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 47 n 2.8 Đánh giá hoạt động định giá tài sản chấp SCB ……………… 47 va 2.7.3 Phân tích mơ hình đánh giá kết ………………………………… 44 2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến tồn hoạt động định giá tài sản t to chấp SCB ……………………………………………………… 51 ng hi Kết luận chương …………………………………………………………… 54 ep CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI w SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55 n lo 3.1 Định hướng SCB đến năm 2015…………………………………… 55 ad ju y th 3.1.1 Định hướng cơng tác tín dụng SCB …………………………… 55 yi 3.1.2 Định hướng công tác định giá TSTC SCB ……………………… 57 pl ua al 3.2 Giải pháp Ngân hàng TMCP Sài Gịn ………………………… 59 n 3.2.1 Nâng cao cơng tác quản lý hỗ trợ P.ĐG&QLTSĐB …………….59 va n 3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá ………………………… 62 fu ll 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá TSTC ………………………………… 64 oi m at nh 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC bất động sản ……………… 67 z 3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………………… 69 z ht vb 3.3 Đề xuất quan ban ngành ………………………………… 70 k jm Kết luận chương …………………………………………………………… 74 gm KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75 om an Lu PHỤ LỤC l.c TÀI LIỆU THAM KHẢO n va ey t re DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT t to  ng Tiếng Việt hi ep CTXD Cơng trình xây dựng Giấy tờ có giá w GTCG Máy móc thiết bị n MMTB lo Ngân hàng thương mại P.ĐG&QLTSĐB Phòng định giá quản lý tài sản đảm bảo QSDĐ Quyền sử dụng đất ad NHTM ju y th yi Sản xuất kinh doanh pl SXKD al Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TSTC Tài sản chấp UBND Ủy ban nhân dân n n va ll fu oi m at nh Tiếng Anh ua TMCP Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu) CIC Credit Information Centre (Trung tâm thơng tin tín dụng) z ACB z ht vb Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP k Xuất Nhập Khẩu Việt Nam) jm Eximbank gm Import Bank (Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam) World Trade Organization (Tổ chức thương mại giới) ey Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam) t re Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of n WTO Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export va Vietcombank Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn) an Lu Techcombank hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín) om SCB Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân l.c Sacombank DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ t to  ng BẢNG BIỂU hi ep Bảng 1.1 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …………… 21 Bảng 1.2 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank ………… 23 w Bảng 1.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank ……………… 24 n lo ad Bảng 2.1 : Mơ hình điều chỉnh …………………………………………………… 45 y th Bảng 2.2 : Vị trí quan trọng nhân tố …………………………………… 47 ju Bảng 2.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………………… 47 yi pl ua al HÌNH VẼ n Hình 1.1 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …… 22 va n Hình 1.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank … 23 ll fu Hình 1.3 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank …… 24 m oi Hình 2.1 : Mơ hình nghiên cứu ………………………………………………… 43 at nh Hình 2.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………… 48 z Hình 3.1 : Sơ đồ máy tổ chức quản lý hoạt động định giá P.ĐG&QLTS 61 z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re LỜI MỞ ĐẦU t to ng hi Lý chọn đề tài ep Trong kinh tế thị trường theo xu tồn cầu hố nay, doanh w nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao lực sản xuất kinh n lo doanh khả hội nhập Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho doanh ad y th nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng, kênh tín dụng ngân hàng ju giải pháp hàng đầu cho toán vốn nước ta Tuy nhiên, tín yi dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Trước định cho pl ua al vay, ngân hàng tiến hành đầy đủ khâu thu thập, xử lý, phân tích thơng tin n thẩm định khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ hết n va rủi ro tín dụng Do đó, điều kiện cuối điều kiện oi m tài sản đảm bảo ll fu thiết yếu làm sở việc xét duyệt cho vay ngân hàng thương mại nh Tài sản đảm bảo có vai trị lớn định cấp tín dụng at ngân hàng Việt Nam khơng chỗ dựa tin cậy việc đưa z z định cấp tín dụng mà nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng vb jm ht việc ngăn ngừa xuất tâm l‎ý ỷ lại người vay, điều có ý‎ nghĩa k việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng Đối với ngân hàng, đánh giá gm giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn bất động sản, giúp cho ngân l.c hàng có định đắn cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro om trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ Nhận biết tầm quan trọng an Lu hoạt động định giá tài sản hoạt động tín dụng nói riêng hoạt động ngân hàng nói chung, năm vừa qua Ngân hàng thương mại ey lập Phòng Định Giá Quản L‎ý Tài Sản để tổ chức quản l‎ý hoạt động định t re ngoại lệ, nhằm giải vấn đề hoạt động định giá, SCB thành n Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn (SCB) va nước ta trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo giá tài sản đảm bảo chi nhánh trực thuộc toàn hệ thống, đặc biệt t to lĩnh vực định giá bất động sản Tuy nhiên, hoạt động ng mẻ nên không tránh khỏi vướng mắc tổ chức thực Vì lí hi ep trên, đề tài trọng vào nghiên cứu vấn đề tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB để từ đưa ‎ý kiến đề xuất nhằm hồn w thiện hoạt động định giá n lo ad Mục tiêu nghiên cứu y th - Nghiên cứu nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản chấp ju yi như: phân loại tài sản chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá, pl nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá phương pháp định giá al n ua thường sử dụng phổ biến tài sản chấp Thu thập thông tin số tài sản chấp bất động sản SCB, thực n va - ll fu định giá tài sản chấp theo quy định SCB đánh oi m giá kết định giá Đồng thời, tiến hành khảo sát lấy ý kiến nhân nh viên SCB có liên quan tới hoạt động định giá tài sản chấp, qua at đánh giá thực trạng rút hạn chế tồn hoạt động định giá z vb Đưa ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản k chấp SCB jm ht - z tài sản chấp SCB om Đối tượng nghiên cứu tài sản chấp bất động sản hoạt động an Lu định giá tài sản chấp - l.c - gm Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu ey Số liệu nghiên cứu sử dụng từ năm 2009 đến 2011 t re làm tài sản đảm bảo SCB hoạt động định giá tài sản SCB n bàn Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận phía Nam nhận va Phạm vi nghiên cứu loại tài sản chấp bất động sản thuộc địa - Sử dụng số phương pháp nghiên cứu lịch sử, nghiên cứu tình t to huống, nghiên cứu tượng để xem xét kinh nghiệm tổ chức hoạt động ng định giá số ngân hàng thương mại Việt Nam tìm hi ep nhân tố có tác động ảnh hưởng đến hoạt động Từ thu thập thơng tin liên quan chuẩn bị liệu, phát triển ý tưởng để thiết kế w bảng câu hỏi chi tiết phục vụ cho nghiên cứu định lượng n lo Phương pháp định lượng: nghiên cứu cách lập bảng câu hỏi ad - ju y th đóng dạng trắc nghiệm (sử dụng thang đo thứ tự) để khảo sát ý kiến trực yi tiếp từ nhân viên SCB thực trạng tổ chức hoạt động định giá tài pl sản chấp SCB Mẫu nghiên cứu khoảng 160 người, sau thu lại al ua bảng trả lời thực thống kê, phân tích, đánh giá kết nghiên n cứu, từ đưa ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài n va sản chấp SCB ll fu oi m Ý nghĩa thực tiễn đề tài nh Đề tài giới thiệu nội dung hoạt động định giá tài sản chấp bất động at sản SCB, đồng thời áp dụng để định giá tài sản trường hợp cụ thể z z đưa số ý kiến đề xuất vướng mắc phát sinh tiến hành vb ht định giá thực tế Qua đó, ngân hàng xem xét ý kiến đề xuất này, nhằm om l.c Kết cấu luận văn gm chấp, góp phần giảm thiểu rủi ro cơng tác tín dụng k jm hồn thiện chức quản lý tổ chức thực hoạt động định giá tài sản Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục an Lu từ viết tắt, danh mục bảng biểu, phụ lục, nội dung luận văn gồm 03 ey mại t re Chương 1: Tổng quan định giá tài sản chấp ngân hàng thương n - va chương: