(Luận văn) ứng dụng mô hình hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng hi ep w TRẦN VÕ LÊ THANH n lo ad ju y th yi pl ua al ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC n ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG n va fu ll THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI oi m at nh THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH z z ht vb jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ k om l.c gm n a Lu n va y te re TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM t to ng hi ep TRẦN VÕ LÊ THANH w n lo ad ju y th ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC yi ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ pl al n ua PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG va n SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ll fu oi m at nh z Chuyên ngành: Kinh tế phát triển z ht vb Mã số: 8310105 k jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ l.c gm om NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: n a Lu TS Nguyễn Quỳnh Hoa n va y te re TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN t to ng Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng hi ep yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu học viên w n lo Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa ad công bố đề tài nghiên cứu y th ju Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung yi pl tháng năm 2018 n ua al TP.HCM, ngày n va Người cam đoan ll fu oi m nh at Trần Võ Lê Thanh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN t to MỤC LỤC ng hi DANH MỤC CÁC BẢNG ep TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI w n 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ lo ad 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU y th 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ju 1.2.2 Mục tiêu cụ thể yi pl 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ua al 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU n 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU va n 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ll fu 1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU oi m CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN at nh 2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản z z 2.1.2 Các thuộc tính bất động sản vb ht 2.1.3 Đặc điểm bất động sản .5 jm 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản k gm a Nhóm yếu tố thông thường l.c b Nhóm yếu tố khu vực om c Nhóm yếu tố cá biệt .7 a Lu 2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY n 2.2.1 Phong thủy lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .9 b Về ảnh hưởng đường lộ (nhà đất bị ngã ba đâm vào) 11 y a Hình dáng khu đất (những lơ đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) 11 te re 2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 11 n va 2.2.2 Phẩm chất khu đất theo phong thủy 10 c Quang cảnh phía trước nhà 12 2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MƠ HÌNH HEDONIC13 2.3.1 Giới thiệu chung 13 t to ng 2.3.2 Ứng dụng mơ hình Hedonic 14 hi 2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN 15 ep 2.4.1 Các nghiên cứu giới 15 w 2.4.2 Các nghiên cứu Việt Nam 16 n lo CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 ad 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 19 y th ju 3.1.1 Mơ hình đề xuất 19 yi 3.1.2 Nhận dạng biến 19 pl ua al 3.1.3 Mô tả định dạng biến 21 a Biến phụ thuộc 21 n n va b Biến độc lập 21 fu b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG) 21 ll b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH) 22 m oi b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) 22 nh at b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) 23 z b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA) 23 z ht vb b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) 23 jm b7 Biến 7: Hình dáng lơ đất (HINHDANG) 23 k b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) 24 gm b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT) 24 om l.c 3.1.4 Mơ hình hồi quy nghiên cứu 24 3.2 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 26 a Lu 3.3 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 26 n 4.1.1 Biến phụ phuộc – đơn giá 29 y te re 4.1 THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ 29 n va CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1.2 Các biến độc lập mơ hình 31 a Bảng thống kê mô tả liệu 31 b Bảng thống kê tần suất xuất biến yếu tố phong thủy 32 4.1.3 Đồ thị tương quan cặp 33 4.2 KẾT QUẢ HỒI QUY 33 t to ng 4.2.1 Bảng kết hồi quy 33 hi 4.2.2 Thông số kiểm định mơ hình 35 ep a Kiểm định đa cộng tuyến 35 w b Kiểm định phương sai thay đổi 35 n lo c Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) 36 ad d Kiểm định cần thiết biến mơ hình (kiểm định Wald) 36 y th ju e Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn phần dư) 37 yi pl 4.3.3 Mơ hình hồi quy log-lin sau kiểm định 37 al n ua 4.3.4 Trình bày kết hệ số β 38 n va CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 41 5.1 KẾT LUẬN 41 fu ll 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 44 m oi 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 44 nh at 5.3.1 Hạn chế mơ hình 44 z 5.3.2 Hạn chế liệu 45 z 24 Series: DG Sample 206 Observations 206 20 12 3.039819 2.993226 3.887730 2.054124 0.343512 0.105095 2.856486 Jarque-Bera 0.555998 Probability 0.757298 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 46 k PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY jm TÀI LIỆU THAM KHẢO ht vb Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis 16 om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CÁC BẢNG t to Bảng Diễn giải ng hi ep Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn biến PRICE Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến độc lập w Bảng 3.1 n lo ad Kết thống kê mô tả biến ju y th Bảng 4.3 Ma trận hệ số tự tương quan yi Bảng 4.4 pl Mô hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu n ua al Bảng 4.5 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.8 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.9 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.11 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố n va Bảng 4.6 ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Trong nghiên cứu học viên vận dụng lý thuyết bất động sản để phân t to tích thuộc tính đặc điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng ng thời kết hợp lý thuyết phong thủy lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất hi ep lô đất phân tích yếu tố phong thủy quan trọng phổ biến xuất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Từ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng w dụng sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước quy đổi thời gian quy n lo đổi vị trí bất động sản để đưa quan sát vào mơ hình Hedonic Kết nghiên ad cứu cho thấy, ngồi yếu tố thuộc nhóm vị trí yếu tố phong thủy y th trước nhà có chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, ju yi cuối hẻm cụt có ý nghĩa mơ hình Trong hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhà gần chùa người chết trẻ pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI t to 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ ng Trong sốt giá bất động sản thành phố lớn, đặc biệt hi thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết người đổ xô mua bất động sản ep phục vụ cho nhu cầu để để dành kỳ vọng giá bất động sản tăng cao lâu dài, riêng nhà đầu tư việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất w n động sản xem hướng đầu tư mang lại hiệu lợi nhuận cao, lo ad song lúc việc đầu tư vào bất động sản đem lại kết kỳ y th vọng chưa đánh giá hết yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thị ju trường bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) loại tài sản có giá trị lớn nhiều yếu tố cấu thành giá trị thể chủ yếu qua giá giao dịch yi pl ua trị bất động sản? al thị trường Vậy yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá n Có thể nói phần truyền thống, từ xưa đến người dân Việt va n thường chịu ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến hành vi ngày họ, ll fu quan niệm tâm linh lựa chọn hay sử dụng sản phẩm đó, mua oi m sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn màu sắc hợp mạng, tránh nh yếu tố xem không may mắn… Vậy sản phẩm có giá trị lớn, gắn at liền đời người hẳn nhiều bị chi phối yếu tố phong z thủy z ht vb Bất động sản tài sản có nhiều thuộc tính đặc điểm có nhiều yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản giao dịch thị trường người jm k mua người bán định, yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất gm động sản có chế để chúng tác động Thị trường giao dịch bất động om có cịn ảnh hưởng hay khơng l.c sản có lúc trầm lắng, đóng băng hay lúc sơi động yếu tố a Lu Việt Nam đất nước có văn hóa đậm chất Á Đơng, cịn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cịn tồn mê tín, n nghiên cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình y Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố te re hồi quy lại hạn chế n va dị đoan thể rõ nét việc mua xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nghiên cứu phân tích t to làm rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố phong thủy tác động nhân tố ng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho người sử dụng, người mua bán hi hay nhà đầu tư hiểu rõ giá trị bất động sản địa bàn TP.HCM ep 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát w n Đánh giá yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản lo ad 1.2.2 Mục tiêu cụ thể y th Khảo lược lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ yếu tố bên ju trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản yi pl Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu tố tác động, đặc biệt ua al yếu tố phong thủy n 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU va n Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn TP.HCM? ll fu Mức độ tác động yếu tố phong thủy đến giá đất nào? oi m Ý nghĩa việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy gì? nh 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU at Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập nghiên cứu khoa học z nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục z ht vb tiêu nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả để mô tả kết thống kê sơ từ mẫu khảo jm sát k gm Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích yếu tố tác động đến l.c giá đất đô thị, tiến hành xác định biến, xây dựng hàm tiến hành hồi quy sau động đến giá đất a Lu 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU om kiểm định mơ hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giá đất yếu tố tác n Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu khảo sát yếu tố mức độ tác y Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất khu vực TP.HCM giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018 te re tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết n va động đến giá đất khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt 45 Mơ hình nghiên cứu học viên bao gồm biến độc lập biến phụ thuộc, t to yếu tố nằm tổng quan yếu tố vị trí chưa tách chưa có ng đơn vị đo lường cụ thể cho thành phần Đặc biệt khu vực TP.HCM hi sốt BĐS nơi mà chịu khơng tác động yếu tố tâm lý đám ep đông, tâm lý đầu tư tác động môi giới kinh doanh BĐS ảnh hưởng đến giá đất trình giao dịch bất động sản w n Các biến mơ hình chủ yếu biến giả nên ý nghĩa giải thích mơ lo ad hình cịn hạn chế y th Các nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản bẳng mơ hình ju hồi quy Hedonic nghiên cứu nhiều giới từ lâu, Việt Nam nghiên cứu hạn chế, đặc biệt đem yếu tố phong thủy yi pl vào mơ hình hồi quy nói thấy al ua 5.3.2 Hạn chế liệu n Giá trị bất động sản xác định hàng loạt yếu tố phức tạp khó đo va n lường Trong điều kiện thời gian hạn chế tính chất đặc điểm tiềm ẩn yếu ll fu tố phong thủy, học viên khảo sát đưa vào mô hình 202 quan sát, oi m mẫu chưa đại diện cho tổng thể Dữ liệu mang tính chất tập trung quận at phân lô bán nh huyện ngoại thành quận 9, quận 2, nơi có khu dân cư mới, dự án z Do đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam đăc biệt TP.HCM z ht vb giai đoạn sốt đất làm cho thông tin thị trường cân xứng, biến động giá mạnh mẽ phần có tác động đến liệu có tính đến điều chỉnh k jm yếu tố thời gian gm Giá rao bán sau thương lượng chưa phản ánh giá giao dịch, l.c cịn mang ý chí chủ quan q trình thương lượng Đồng thời giá trị cơng om trình mẫu quan sát tính tốn để chiết trừ đơn giá đất cịn mang tính chủ quan, mang tính thống kê kinh nghiệm để đánh giá chất lượng công trình xây a Lu dựng, đơn giá cơng trình xây dựng khung giá phản ánh giá trị thị n Bất động sản giao dịch phụ thuộc nhiều vào hành vi người tiêu dùng, y phản ánh thị trường te re ưa thích hay phù hợp nhân tố cá biệt làm cho giá giao dịch không n va trường nhiên tác bất động sản cụ thể 46 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO t to Nghiên cứu định hướng cho nghiên cứu chuyên sâu tác động ng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản, yếu tố phong thủy mở hi rộng thành biến định lượng để phân tích cụ thể, ứng dụng kỹ thuật quy đổi thời ep gian quy đổi vị trí cách tốt hay phân tích rõ yếu tố việc lượng hóa tác động yếu tố giá trị thương hiệu, lợi kinh doanh w n đường mang tên cụ thể Ứng dụng thêm yếu tố phong thủy vào mơ hình định lo ad giá hàng loạt để ước lượng giá trị bất động sản mang tính tổng quát phản ánh đầy ju y th đủ giá trị yi TĨM TẮT CHƯƠNG pl Trong chương học viên đưa kết luận quan trọng đề tài nghiên cứu, al ua đồng thời cho thấy hạn chế mơ hình liệu Ngoài ra, đề tài đưa n ý nghĩa thực tiễn bổ sung gợi ý định hướng từ nghiên n va cứu ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt t to Hà Văn Dũng Phùng Thị Thu Hà, 2016 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá ng bất động sản Tạp chí Tài chính, kỳ I, tháng 11/2016 hi ep Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Đại Học Nông w Nghiệp I Hà Nội Hà Nội: Nhà xuất Nông Nghiệp n lo Hồng Ngọc Nhậm cộng sự, 2008 Giáo trình kinh tế lượng Hồ Chí Minh: ad Nhà xuất Lao động – Xã hội y th ju Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Phân tích liệu nghiên cứu với yi pl SPSS Tp HCM: Nhà xuất Hồng Đức al n xuất Thống kê ua Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Thống kê ứng dụng Hà Nội: Nhà va n Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng fu ll sông Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 254 – tháng 12/2011, trang 11 – oi m 17 nh at Lê Quang Trí, 1998 Giáo trình Tài ngun đất đai Trường Đại học Cần Thơ z z Nguyễn Mạnh Hùng, 2016 Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải vb ht pháp Nghiên cứu khoa học Trường Đại học Nam Cần Thơ jm k Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất l.c gm động sản Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội a Lu chí Địa ốc Việt Nam, số 24, tháng 8/2012 om Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Nhận diện yếu tố tác động lên giá trị bất động sản Tạp n Nguyễn Ngọc Vinh, 2013 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai – tháng 3/2015, trang 82 – 103 y giá hàng loạt cho địa bàn quận Gị Vấp, Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 26(3) te re Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương, 2015 Xây dựng mơ hình thẩm định n va Việt Nam Hồ Chí Minh: Nhà xuất kinh tế Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013 Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 269 – tháng 3/2013, trang 11 – 19 t to ng Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005 Giáo trình thị trường bất động sản hi ep Hà Nội: Nhà xuất Nông nghiệp Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Ứng dụng mơ hình “Decision Tree” định giá đất w n Việt Nam Tạp chí Tài chính, số (562) tháng 8/2011 lo ad Nguyễn Trọng Hoài cộng sự, 2009 Dự báo phân tích liệu Hà Nội: Nhà xuất y th Thống kê ju yi Nguyễn Trọng Hồi, Phùng Thanh Bình Nguyễn Khánh Duy, 2009 Dự báo pl ua al phân tích liệu kinh tế tài Hà Nội: Nhà xuất Thống kê n Nguyễn Văn Minh, 2012 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp Hồ Chí Minh Luận va n văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh fu ll Phạm Cao Chí Vũ Minh Châu, 2014 Kinh tế lượng ứng dụng Hồ Chí Minh: Nhà oi m xuất Lao động – Xã hội nh at Phạm Đông Xuân Phú, 2009 100 câu hỏi đáp phong thủy nhà đại Hà Nội: z z Nhà xuất Văn hóa – Thơng tin vb ht Stephanie Robert, 2009 Phong thủy thực dụng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động k jm – xã hội om l.c Nhà xuất Trẻ gm Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu tài sản giá trị Hồ Chí Minh: Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh, 2015 Mơ hình Hedonic phần mềm cho a Lu toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tạp chí Khoa học Phát n số 254, trang 18-23 y tố ảnh hưởng giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển kinh tế, te re Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang, 2011 Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu n va triển, tập 13, số 6, trang 989-998 Vũ Đức Huynh, 2016 Phong thủy thực hành xây dựng kiến trúc nhà Nhà xuất Thời Đại t to Tài liệu tham khảo tiếng anh ng Alonso, W., 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, hi ep Massachusetts, 1964 w Ayan E and Erkin H.C, 2014 Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: n lo Valuation of Apartments in Complexes International Journal of Economics and ad Finance, Vol 6, No y th ju Babawale, G K and Adewunmi, Y., 2011.The Impact of Neighbourhood Churches yi on House Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1, February 2011 pl al Impact ua Babawale, G K., 2011 The of Neighbourhood Churches on House n Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1: 246 – 253 va n Babawale, G K., 2012 The specification of hedonic indexes for duplexes in Lekki fu ll peninsular area of Lagos metropolis Elixir International Journal, 45: 7689-7698 m oi Bernardo.P.M, et al 2002 “Hedonic price model and smell consequences of sewage nh at treatment plants in urban areas” Economics air pollution, No.234, pp 1-25 z z Bruce, R.W., Sundell, D.J., 1977 Multiple regression analysis: history and vb ht applications in the appraisal profession Real Estate Appraiser 43 (1), 37–44 jm k Carreira, Cláudia Patricia Ferreira Sousa, 2011 The Housing Market in the District gm of Leiria: A Hedonic Approach Dissertation Master Technology and Management om l.c of the Polytechnic Institute of Leiria Chiarazzo et al., 2014 The Effects of Environmental Quality on Residential Choice a Lu Location Procedia - Social and Behavioral Sciences, 162 ( 2014 ): 178 – 187 n Factors on the Housing Price and House Buyers Asian Journal of Humanities and Social Studies (ISSN: 2321 – 2799) Volume 03 – Issue 03 y Chih-Peng Chang, Chiou-Mien Lin, 2015 The Influence of Wai Sha Feng Shui te re price model Int J Hous Sci Appl 27 (2), 145–165 n va Chin, T.L., Chau, K.W., 2002 A critical reviews of literature on the hedonic Chu-Chia Lin, Chien-Liang Chen, Ya-Chien Twu, 2012 An Estimation of the Impact of Feng-Shui on Housing Prices in Taiwan：A Quantile Regression t to Application Vol 15 No 3: pp 325 – 346 ng Colwell, P.F., Dilmore, G., 1999 Who was first? An examination of an early hi ep hedonic study Land Econ 75 (4), 620–626 Court A T.,1939 Hedonic price indexes with automobile examples The Dynamics w n lo of Automobile Demand, New York: General Motors p: 103-117 ad Griliches, Zvi and Ohta, Makoto, 1974 Automobile Prices Revisited: Extensions of y th ju the Hedonic Hypothesis National Bureau of Economic Research (Household yi Production and Consumption) pl ua al Griliches, Zvi, 1991 Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and n Productivity: Some Historical Reflections National Bureau of Economic Research va (Fifty Years of Economic Measurement: The Jubilee of the Conference on Research n ll fu in Income and Wealth) m oi Glenn Blomquist and Lawrence Worlby, 1981 Hedonic Prices, Demand for Urban nh Housing Amenities, And Benifit Estimates Journal Of Urban Economics 9, p: 212- at z 221 z ht vb Lancaster, K J, 1966 A new approach to consumer theory Joural of Political k jm Economy, 74: 132-157 l.c Process: A Survey of Issues Journal Of Real Estate Research gm Lentz, George H and Wang, Ko, 1998 Residential Appraisal and the Lending om Malpezzi, S., Ozanne, L., Thibodeau, T., 1980 Characteristic Prices Of Housing Metropolitan Areas The Urban Institute, Washington DC n a Lu In Fifty-Nine with an application to urban sprawl (Springer New York) Hedonic methods in y te re Housing markets, p: 129-155 n va Patrick and Kahn, Matthew E, 2008 Estimating hedonic models of consumer demand Phe, Hoang Huu and Patrick Wakely Status, 2000 Status, Quality and Other Tradeoff: Towards a New Theory of Urban Residential Location Urban studies, vol 37, No.1 January 2000, 7-35 t to ng Raymond, Y C., 2002 Estimating Neighbourhood Effect in House Prices: Towards hi ep a New Hedonic Model Approach Ridker, Ronald G & John A Henning, 1967 The Determinants of Residential w n Property Values with Special Reference to Air Pollution The REVIEWS of lo ad Economics and Statistics, Vol 49, No 2: 246-57 y th Rosen, S., 1974 Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure ju yi competition Journal of Political Economy, 82 (1): 35-55 pl ua al Selim, H., 2009 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus n artificial neural network Expert Systems with Applications, 36: 2843–2852 va n Selim, S., 2008 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model , ll fu Doğuş Üniversitesi Dergisi, (1): 65- 76 m oi Sérgio A B, et al.,2002 Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell nh Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas Economics of Air at z Pollution, No 234: 1-25 z vb Steven C Bourassa and Vincent S Peng, 1999 Hedonic House ht The Influence of Feng Shui INTERNATIONAL REAL ESTATE k jm Numbers: Prices and gm REVIEW Vol No 1: pp 79 - 93 l.c Timur Hulagu et al., 2015 A Hedonic house price index For Turkey Statistics om Deparment Central Bank of the republic of Turkey a Lu Wen Hai-zhen et al.,2005 Hedonic price analysis of urban housing: An empirical n research on Hangzhou, China Journal of Zhejiang University Science, 2005 6A(8): va n 907-914 y te re Xu Ting, 2008 Heterogeneity in Housing Attribute Prices: An Interaction Approach between Housing Attributes, Absolute Location Characteristics.University of New South Wales, Australia and Household PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY Bảng 1: Kết hồi quy mơ hình Log-lin lần đầu t to ng Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 02:06 Sample (adjusted): 202 Included observations: 202 after adjustments hi ep w n lo ad Variable ju y th Coefficie nt Std Error t-Statistic Prob yi pl al n ua n va 16.92980 0.005399 -0.000352 -0.143602 -0.109866 -0.220958 0.043230 -0.072136 -0.262776 -0.034609 ll fu oi m 0.017414 0.005783 0.000226 0.046416 0.018402 0.053289 0.020377 0.028202 0.037315 0.030046 at nh z 972.1937 0.933569 -1.562097 -3.093783 -5.970392 -4.146391 2.121499 -2.557811 -7.042120 -1.151838 z C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT 0.0000 0.3517 0.1199 0.0023 0.0000 0.0001 0.0352 0.0113 0.0000 0.2508 ht vb gm S.D dependent var 0.118063 Akaike info S.E of regression 0.090274 criterion 1.923700 Sum squared resid 1.564680 Schwarz criterion 1.759924 Hannan-Quinn Log likelihood 204.2937 criter 1.857436 F-statistic 16.86580 Durbin-Watson stat 1.917033 Prob(F-statistic) 0.000000 om l.c 0.415345 Mean dependent var 16.89283 k 0.441523 jm R-squared Adjusted Rsquared n a Lu n va y te re Bảng 2: Kiểm định đa cộng tuyến Variance Inflation Factors t to Variance Inflation Factors Date: 04/05/18 Time: 01:06 Sample: 203 Included observations: 202 ng hi ep w n lo CoefficientUncentered Centered Variance VIF VIF ad Variable ju y th yi pl n ua al n va fu 0.000303 3.34E-05 5.09E-08 0.002154 0.000339 0.002840 0.000415 0.000795 0.001392 0.000903 ll oi m 7.516665 36.28895 20.50167 1.057495 1.288117 1.045380 1.630438 1.171168 1.196021 1.218573 at nh C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT NA 6.662948 5.963145 1.036555 1.090435 1.029855 1.372151 1.101594 1.154575 1.152215 z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Bảng 3: Kiểm định phương sai thay đổi Heteroskedasticity Test: White t to ng hi F-statistic 3.369460 ep w Prob F(30,171) Prob Chi75.04647 Square(30) Prob Chi174.4278 Square(30) Obs*R-squared n Scaled explained SS 0.0000 0.0000 0.0000 lo ad y th ju Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:12 Sample: 202 Included observations: 202 Collinear test regressors dropped from specification yi pl n ua al n va ll fu m Coefficie nt Std Error t-Statistic oi Prob at nh Variable z ht k jm om l.c gm 0.0977 0.5724 0.7096 0.7181 0.6790 0.7890 0.9590 0.3689 0.2147 0.2986 0.2366 0.8988 0.7254 0.3083 0.8160 0.8580 0.3729 0.0000 0.8229 n n va y te re 1.665231 0.565622 -0.372996 -0.361613 -0.414487 0.268007 0.051520 0.900959 -1.245464 1.042635 -1.187733 0.127382 0.351779 1.021873 -0.233017 -0.179147 -0.893481 5.657966 -0.224103 a Lu 0.009555 0.000716 4.86E-05 0.482800 0.008445 0.011729 0.003448 0.003814 0.007252 0.005656 0.004715 8.55E-07 0.009454 0.000261 0.000485 0.000153 0.000186 0.000182 0.000272 vb 0.015912 0.000405 -1.81E-05 -0.174587 -0.003500 0.003143 0.000178 0.003436 -0.009032 0.005898 -0.005601 1.09E-07 0.003326 0.000266 -0.000113 -2.73E-05 -0.000166 0.001029 -6.08E-05 z C CHIEURONG^2 CHIEURONG*DIENTICH CHIEURONG*CAYCHAN CHIEURONG*DUONGDAM CHIEURONG*GANCHUA CHIEURONG*HAIMATTIEN CHIEURONG*HINHDANG CHIEURONG*NGUOICHET CHIEURONG*CUOIHEMCUT CHIEURONG DIENTICH^2 DIENTICH*CAYCHAN DIENTICH*DUONGDAM DIENTICH*GANCHUA DIENTICH*HAIMATTIEN DIENTICH*HINHDANG DIENTICH*NGUOICHET DIENTICH*CUOIHEMCUT t to ng hi ep w n 0.000180 0.532440 -0.014541 -0.001799 -0.012263 0.001993 0.004686 -0.128473 -0.019580 -0.032603 0.015073 -0.027614 lo DIENTICH CAYCHAN^2 CAYCHAN*HAIMATTIEN DUONGDAM^2 GANCHUA^2 HAIMATTIEN^2 HINHDANG^2 HINHDANG*NGUOICHET HINHDANG*CUOIHEMCUT NGUOICHET^2 NGUOICHET*CUOIHEMCUT CUOIHEMCUT^2 ad 0.000150 1.442924 0.020737 0.020692 0.025807 0.011169 0.012230 0.034994 0.017964 0.027058 0.017723 0.021264 1.200578 0.369001 -0.701235 -0.086957 -0.475196 0.178398 0.383180 -3.671315 -1.089985 -1.204919 0.850462 -1.298662 0.2316 0.7126 0.4841 0.9308 0.6353 0.8586 0.7021 0.0003 0.2773 0.2299 0.3963 0.1958 ju y th 0.371517 0.261257 yi R-squared Adjusted R-squared pl n n va Sum squared resid ua al S.E of regression ll fu oi m Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) Mean dependent var 0.007746 S.D dependent var 0.017614 Akaike info 0.015139 criterion 5.402717 0.039193 Schwarz criterion 4.895012 Hannan-Quinn 576.6744 criter 5.197299 3.369460 Durbin-Watson stat 1.717450 0.000000 at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Bảng 4: Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) t to Ramsey RESET Test Equation: UNTITLED Specification: LNPRICE C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT Omitted Variables: Squares of fitted values ng hi ep w n lo ad y th ju Probabilit Value df y 0.097122 191 0.9227 0.009433 (1, 191) 0.9227 0.009976 0.9204 yi pl t-statistic F-statistic Likelihood ratio n ua al n va fu F-test summary: ll Sum of Sq 7.73E-05 1.564680 1.564603 1.564603 oi m at nh z Mean Squares 7.73E-05 0.008149 0.008192 0.008192 z Test SSR Restricted SSR Unrestricted SSR Unrestricted SSR df 192 191 191 ht vb om l.c df 192 191 gm Restricted LogL Unrestricted LogL Value 204.2937 204.2986 k jm LR test summary: n a Lu n va y te re t to Unrestricted Test Equation: Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:18 Sample: 202 Included observations: 202 ng hi ep w n lo Coefficie nt Std Error t-Statistic ad Variable Prob ju y th yi pl C al n ua CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA ll fu 430.6667 -0.057812 0.9540 0.272745 -0.077305 0.017838 0.077359 7.272500 0.077374 5.569620 0.077396 11.15086 0.077306 0.9385 0.9384 0.9384 0.9384 0.9385 2.204302 -0.077507 3.645979 0.077334 13.23880 0.077273 1.759464 0.077438 1.502575 0.097122 0.9383 0.9384 0.9385 0.9384 0.9227 oi m at nh z z ht vb HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT FITTED^2 n va 24.89755 0.021085 0.001380 0.562705 0.431066 0.862027 0.170848 0.281960 1.023002 0.136250 0.145934 jm k Mean dependent R-squared 0.441551 var 16.89283 Adjusted R-squared 0.412313 S.D dependent var 0.118063 Akaike info S.E of regression 0.090508 criterion 1.913848 Sum squared resid 1.564603 Schwarz criterion 1.733695 Hannan-Quinn Log likelihood 204.2986 criter 1.840958 Durbin-Watson F-statistic 15.10185 stat 1.918035 Prob(F-statistic) 0.000000 om l.c gm n a Lu n va y te re Bảng 5: Kiểm định biến có cần thiết mơ hình hay khơng (kiểm định Wald) t to Wald Test: Equation: Untitled ng hi ep Test Statistic df Probability 851928.0 1703856 (2, 192) 0.0000 0.0000 Value Std Err 16.92980 0.005399 0.017414 0.005783 w Value n lo ad F-statistic Chi-square ju y th yi pl n ua al Null Hypothesis: C(1)=C(2)=0 Null Hypothesis Summary: va n Normalized Restriction (= 0) ll fu oi m at nh C(1) C(2) z z ht vb Restrictions are linear in coefficients k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Bảng 6: Kết hồi quy mơ hình Log-lin robust t to Dependent Variable: LNPRICE Method: Robust Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:34 Sample (adjusted): 202 Included observations: 202 after adjustments Method: M-estimation M settings: weight=Bisquare, tuning=4.685, scale=MAD (median centered) Huber Type I Standard Errors & Covariance ng hi ep w n lo ad Variable ju y th Coefficie nt Std Error z-Statistic yi C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT pl n ua al n va 16.92746 -0.000881 -1.17E-05 -0.136858 -0.078980 -0.218154 0.055993 -0.079485 -0.189914 -0.039537 ll fu oi m 0.014421 0.004789 0.000187 0.038438 0.015239 0.044130 0.016875 0.023355 0.030901 0.024882 Prob 1173.813 -0.184051 -0.062712 -3.560463 -5.182770 -4.943456 3.318197 -3.403365 -6.145843 -1.588992 0.0000 0.8540 0.9500 0.0004 0.0000 0.0000 0.0009 0.0007 0.0000 0.1121 nh at Robust Statistics Adjusted R-squared 0.293550 Adjust Rw-squared 0.537276 z ht vb 0.325182 0.537276 z 274.0545 0.968700 om l.c n n va S.D dependent var 0.118063 Sum squared resid 1.651083 a Lu Mean dependent var 16.89283 S.E of regression 0.092733 0.000000 Non-robust Statistics 309.4394 0.061471 gm Schwarz criterion Scale Prob(Rn-squared 155.3327 stat.) k jm R-squared Rw-squared Akaike info criterion Deviance Rn-squared statistic y te re