(Luận văn) phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ng hi ep w n lo ad y th ju PHẠM HUỲNH NHUNG yi pl ua al n PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN va n TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: ll fu oi m TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG at nh TÂN BÌNH – TP.HCM z z ht vb jm k LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG om l.c gm n a Lu n va y te re TP Hồ Chí Minh, năm 2015 t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ng hi ep w n lo ad y th PHẠM HUỲNH NHUNG ju yi pl al n ua PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN n va TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: ll fu TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG oi m TÂN BÌNH – TP.HCM at nh z Chun ngành: Chính sách cơng z ht vb Mã số: 60340402 k jm n TS HUỲNH THẾ DU a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG n va y te re TP Hồ Chí Minh, năm 2015 -i- LỜI CAM ĐOAN t to ng Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử hi ep dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học w Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright n lo ad Tác giả luận văn ju y th yi pl al n ua Phạm Huỳnh Nhung n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re -ii- LỜI CẢM ƠN t to ng hi Trước hết, xin chân thành cảm ơn Thầy Cơ Chương trình Giảng dạy Kinh tế ep Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật thời gian học tập nghiên cứu Chương w n trình Cảm ơn Anh, chị nhân viên Chương trình hỗ trợ, giúp đỡ tơi thời lo ad gian qua y th ju Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người trực tiếp hướng dẫn thực yi đề tài Thời gian qua, Thầy tận tâm hướng dẫn, động viên đưa góp pl ý chân thành, sâu sắc giúp tơi hồn thành đề tài ua al n Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý Chợ, đặc biệt Ban va quản lý Chợ Tân Bình hỗ trợ giúp đỡ tơi trình thực hiện, khảo sát n ll fu cung cấp nhiều thơng tin có giá trị m oi Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp z nghiên cứu at nh động viên, khích lệ, chia sẻ tơi, tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập z ht vb k jm Học viên l.c gm Phạm Huỳnh Nhung om an Lu n va ey t re -iii- TĨM TẮT t to ng hi Tái thiết thị diễn Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn để cải tạo, xây lại khu ep đô thị, cơng trình cũ, xuống cấp khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… khu cơng cộng thiếu tiện ích an tồn, chẳng hạn chợ truyền thống Là Chợ w n truyền thống xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình quy hoạch xây lại lo ad từ lâu, công bố triển khai vào tháng 9/2014 vấp phải phản đối tiểu ju y th thương, người kinh doanh Kết phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình 4.828 tỷ đồng (trong giá trị yi pl thuộc tiểu thương 4.615 tỷ, giá trị cịn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi ua al phí hoạt động Ban quản lý Chợ)) Giá trị Chợ sau xây cộng thêm chi phí đầu tư hợp lý theo ước tính 1.465 tỷ đồng, 6.293 tỷ đồng Giá trị phân chia cho n va đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu n tư thu tiền thuê điểm kinh doanh 2.224 tỷ (trong giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà fu ll thầu xây dựng); (3) Tiểu thương 2.967 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất oi m 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương lợi ích 712 hay 1.512 tỷ Như vậy, tiểu nh thương đối tượng tổn thất lớn.Nguyên nhân sâu xa quyền tài sản không at xác lập rõ ràng, tiểu thương sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng z khơng có quyền tham gia vào phát triển dự án, không yêu cầu bồi thường dự án z vb gây tổn thất Trong khiđó, lợi ích lại chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương jm ht (những đối tượng quyền tài sản Chợ tại) Những tác động gây tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần cạnh tranh tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ k gm tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu cao so với l.c cơng trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ cịn phụ thuộc hoạt động Chợ sau xây, mơ hình Chợ phù hợp với phát triển nhu cầu người mua, người bán om tạo giá trị gia tăng giá trị Chợ cao hơn, ngược lại thấp an Lu Từ phân tích trên, tác giả kiến nghị số sách nhằm tái thiết thành cơng người gia nhập để tạo công bằng, cuối nên nghiên cứu cẩn trọng để mơ hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu người dân tiểu thương ey biệt tiểu thương và thực quy chế đấu giá quyền khai thác t re cường giám sát để có mức chi phí đầu tư hợp lý, thực sách giá có phân n va dự án thiết thực này, xác lập quyền tài sản, thực công tác đấu thầu tăng -iv- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i t to ng LỜI CẢM ƠN ii hi TÓM TẮT .iii ep MỤC LỤC iv w DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi n DANH MỤC CÁC BẢNG vii lo ad DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP viii y th DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ix ju CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU yi pl 1.1 Bối cảnh nghiên cứu ua al 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu n 1.3 Phương pháp, đối tượng phạm vi nghiên cứu n va 1.4 Bố cục luận văn ll fu CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH oi m 2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư 2.2 Phương pháp so sánh thu nhập thẩm định giá nh at 2.2.1 Phương pháp so sánh z 2.2.2 Phương pháp chi phí z ht vb 2.2.3 Phương pháp thu nhập jm 2.3 Quyền tài sản k CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH 10 gm 3.1 Tổng quan CTT Tân Bình 10 l.c 3.1.1 Đặc điểm CTT 10 om 3.1.2 CTT Tân Bình 10 an Lu 3.2 Dự án xây dựng Chợ 11 3.2.1 Chi tiết quy hoạch đầu tư 11 3.3.1 Chi phí xây dựng khái tốn Dự án 15 3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính 17 ey 3.3 Chi phí xây dựng 15 t re 3.2.3 Giá trị tài Dự án 13 n va 3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê 12 -v- 3.3.3 Giá trị tài với chi phí đầu tư ước tính 17 t to 3.3.4 Phân tích rủi ro dự án mơ Monte Carlo 18 ng 3.4 Giá trị Chợ Tân Bình 19 hi 3.4.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD trước Dự án công bố 19 ep 3.4.2 Giá trị chợ phân chia cho bên liên quan 21 w 3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau thực Dự án 21 n lo CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN ad LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN 23 y th 4.1 Các giả định 23 ju yi 4.2 Phân chia đối tượng liên quan 23 pl 4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A 24 al ua 4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD 24 n 4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch khái tốn ước tính 24 va n 4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình bên liên quan 25 ll fu 4.3 Phân chia giá trị tiểu thương tiểu thương 26 oi m 4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau Dự án công bố 26 nh 4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) 27 at 4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) 28 z z 4.4 Nguyên nhân phân chia giá trị 30 ht vb 4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng giá thuê 30 jm 4.4.2 Quyền tài sản tiểu thương 33 k 4.4.3 Sự phù hợp mơ hình xây lại Chợ 35 gm CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39 l.c 5.1 Kết luận 39 om 5.2 Kiến nghị 40 an Lu 5.2.1 Xác lập quyền tài sản tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ tiểu thương kinh doanh chợ 40 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 PHỤ LỤC 47 ey 5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu thị trường 42 t re 5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê tiểu thương tiểu thương 41 n va 5.2.2 Chi phí đầu tư mức giá thuê 40 -vi- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT t to ng hi ep Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt Chợ Truyền thống Điểm kinh doanh (sạp) Đô thị Từ viết tắt CTT ĐKD ĐT NPV Q.TB TĐG w n Net Present Value lo ad Quận Tân Bình Thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh ju y th Xây dựng Uỷ ban Nhân dân yi pl TP.HCM XD UBND n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re -vii- DANH MỤC CÁC BẢNG t to ng hi Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình 12 ep Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD 12 w Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam IMF 13 n lo ad Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư 14 ju y th Bảng 3.5: Chi phí xây dựng 15 yi Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 20 pl ua al Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình 20 n Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình 21 va n Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau Chợ xây 24 fu ll Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch chi phí đầu tư khái tốn ước tính 25 m oi Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau Chợ xây 25 nh at Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến 26 z z Bảng 4.5: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 1) 27 vb jm ht Bảng 4.6: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 2) 28 k Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng 30 gm Bảng 4.8: Phân chia giá trị tiểu thương giá thuê 273.300đ 31 om l.c an Lu n va ey t re -viii- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP t to ng hi Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư số TTTM Chợ - TTTM 16 ep Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP 18 w Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình sau xây 22 n lo ad Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị bên liên quan (trường hợp 1) 28 ju y th Hình 4.2: Biểu đồ so sánh phân chia bên liên quan điều chỉnh giá thuê 32 yi Hộp 4.1: Quyền tài sản tiểu thương Chợ Tân Bình 33 pl ua al Hộp 4.2: Quyền tài sản Chợ Tân Bình theo quan quản lý 34 n Hộp 4.3: Hoạt động Chợ - TTTM sau xây 35 va n Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh 36 fu ll Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào thành công mơ hình xây lại m oi 38 at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re ad ju y th -58- yi pl ua al Hệ số tăng giá Năm 37.769.160.360 -13.000.392.792 39.657.618.378 39.657.618.378 -14.888.850.810 41.640.499.297 41.640.499.297 -14.332.933.053 43.722.524.261 43.722.524.261 -16.414.958.018 3,556 45.908.650.474 45.908.650.474 -15.802.058.691 27 2042 3,733 48.204.082.998 48.204.082.998 -18.097.491.215 28 2043 3,920 50.614.287.148 50.614.287.148 -17.421.769.707 29 2044 4,116 53.145.001.505 53.145.001.505 -19.952.484.064 30 2045 4,322 55.802.251.581 55.802.251.581 -19.207.501.102 31 2046 4,538 58.592.364.160 58.592.364.160 -21.997.613.681 32 2047 4,765 61.521.982.368 61.521.982.368 -21.176.269.965 33 2048 5,003 64.598.081.486 64.598.081.486 -24.252.369.083 64.112.296.509 3.515.525.215.388 264.892.623.630 40.279.648.589 2.103.128.605.280 152.714.753.510 k 2041 jm 26 ht 3,386 vb 2040 z 25 z 3,225 at 2039 nh 24 oi 3,072 m ll 2038 fu 23 Ngân lưu ròng TỔNG 37.769.160.360 n 2,925 va 2037 Chi phí đầu tư n 22 Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác gm 2.379.549.194.000 1.071.863.724.879 Hiện giá 1.942.475.157.477 120.373.799.214 om l.c Tổng cộng an Lu va n y te re ac th si g e cd jg hg -59- Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư số Chợ - Trung tâm thương mại t to ng Chợ hi Chi phí Chi phí Diện tích Vốn đầu Diện tích đầu tư XD xây tư cho thuê bình bình dựng quân quân Đặc điểm ep TTTM Cresent Mall (tại Khu thị Phía Nam, quận 7, TP.HCM w n lo ad 47.000 112.000 18,9 36,00 Cuối 2011 30.800 77.000 26,1 52,19 Đầu 2014 41.000 102.500 18,9 37,77 Đầu năm 2015 8.349 20.873 10,5 26 2010 19,60 28 ju y th TTTM Aeon Mall (Celedon) quận Tân Phú Công ty LD Phú Mỹ Hưng làm chủ 100 triệu đầu tư: TTTM cao USD cấp, tầng lầu, hầm Tập đoàn Aeon – Nhật Bản chủ 95 triệu đầu tư TTTM cao USD cấp Liên doanh (CoopMart - Công ty ĐT quản lý 100 triệu BĐS thương mại USD MapletreeSingapore) tầng tầng hầm Năm hoàn thành yi n ua n va m 220 tỷ oi at nh z z 280 tỷ 10.000 14.286 k jm ht vb om l.c gm Nguồn: Tác giả tổng hợp tính tốn ll Cty CP Thương mại Hàng Da đầu tư, tầng tầng hầm xây khu đất 3.700m2 Cơng trình 13 tầng nổi, tầng Tầng hầm bán mặt hàng rau xanh, thịt, cá, hàng khô đồ gia dụng; tầng hầm làm bãi đỗ xe…; từ tầng trở lên làm văn phòng) fu Chợ Cửa Nam xây dựng diện tích 900m2 al Dự án TT Thương mại Hàng Da (tại phố Hàng Da, nằm khu phố cổ quận Hoàn Kiếm) pl TTTM SC VivoCity Quận 7, TP HCM an Lu n va ey t re -60- Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định quan thẩm quyền, báo t to cáo công ty tư vấn kết điều chỉnh tác giả ng ĐVT: đồng hi ep Nguồn tham khảo Chi phí xây dựng đ/m2 Mơ tả chi tiết loại cơng trình áp dụng Hạng mục Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM Loại tầng, hạng phổ thơng, móng cọc loại < 15m Loại tầng, hạng phổ thơng, móng cọc > 15m, hầm Loại - tầng, tầng hầm, trang trí đặc biệt, móng cọc > 15m w Đặc điểm cơng trình n lo ad ju y th Quyết định 66/2012/QĐUBND TP.HCM ban hành Biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn TP.HCM yi pl 4.250.000 5.902.655 4.650.000 6.458.199 5.910.000 8.208.163 11.170.000 14.460.000 n ua al n va Hạng mục Trung tâm hội chợ - triển lãm Tầng thương mại (trong Chung cư cao cấp hầm, 25 tầng Quận 2) ll fu oi m 750 USD at nh Tầng hầm Biệt thự, văn phòng cao cấp, diện tích đất 800m2, điện tích xây dựng 585m2, 1hầm, lửng, lầu (diện tích sàn xây dựng khoảng 1700 - 1800m2 khơng tính diện tích hầm) Chi phí khoảng 16,2 tỷ đồng (phần thơ nhân cơng 9,3 tỷ, hồn thiện 6,9 tỷ) 550 USD z Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 (theo Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 9/6/2014) Chi phí đầu tư ước tính Báo cáo Định giá Công ty Định giá Tư vấn Colliers International VietNam (Tháng 11/2014) Chi phí điều chỉnh trượt giávà chi phí thiết bị 16.100.000 z jm ht vb 9.000.000 đến 9.500.000 k om l.c gm Chi phí xây dựng tạm tính vào Tháng 2/1015 theo Trang Web: http://www.khonggiandep.c om.vn/estimate an Lu n va ey t re -61- Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm t to ĐVT: đồng ng CHỢ TẠM hi ep Trệt 439,00 2,10 921,90 2.441,62 37,76% 5.902.655 10% 6% 16.804.439.224 20% 3.360.887.845 6.882.496 - Kết cấu - Số sạp bố trí - Diện tích sạp - Diện tích sạp - Diện tích xây dựng - Tỷ lệ thương phẩm - Đơn giá xây dựng - Chi phí khác - Chi phí dự phịng - Tổng chi phí đầu tư - Tỷ lệ thu hồi lý - Giá trị thu hồi - Đơn giá đầu tư bình quân Loại tầng 3.584,00 2,56 9.175,04 22.937,60 40% 6.458.199 10% 6% 172.726.092.556 20% 34.545.218.511 7.530.260 w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va CHỢ TẠM Loại tầng 194,00 2,24 434,56 1.086,40 40% 6.458.199 10% 6% 8.180.874.501 20% 1.636.174.900 7.530.260 ll fu Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống oi m ĐVT: đồng at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re Khoản mục chi phí DIỆN TÍCH XÂY DỰNG - Tầng - tầng - Tầng hầm TẦNG LẦU - Đơn giá Xây dựng - Đơn giá thiết bị Tổng đơn giá XD - Chi phí khác - Dự phịng Tổng mức đầu tư - Đơn giá đầu tư bình quân TẦNG HẦM - HỆ SỐ/Đơn giá Chi phí xây dựng tầng hầm TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG Đơn giá bình qn (kể diện tích hầm) TỔNG CHI PHÍ XÂY CHỢ CHỢ TRUYỀN THỐNG CHỢ TRUYỀN theo QĐ 66/2012 THỐNG theo 634/2014 99.640,02 99.640,02 54.700,62 54.700,62 44.939,40 44.939,40 54.700,62 54.700,62 6.956.070 1.252.093 8.208.163 14.460.000 10% 6% 6% 523.524.186.105 838.429.223.112 9.570.718 15.327.600 44.939,40 9.570.717,59 1,4 430.102.306.136 335.371.689.245 953.626.492.241 1.173.800.912.357 9.570.718 11.780.416 1.173.800.912.357 -62- Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát t to ĐVT: đồng ng Nội dung Chi phí ước tính lại hi ep TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CHỢ 1.484.640.922.230 w n - Chợ tạm nhỏ 16.804.439.224 - Chợ tạm lớn 185.429.641.233 lo - Chợ truyền thống ad 1.282.406.841.773 CHI PHÍ BỒI THƯỜNG y th 145.870.057.000 TỔNG CỘNG CHI PHÍ XÂY DỰNG, BỒI THƯỜNG ju 1.630.510.979.230 yi Chi phí ban quản lý pl 403.000.339.674 ua 46.877.454.012 n Chi phí khác 48.125.059.569 al Chi phí trả lãi vay va Trừ thu lý -40.446.816.092 n 457.556.037.164 ll fu TỔNG CHI PHÍ KHÁC 2.088.067.016.394 oi m TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re ad ju y th -63- yi pl ua al n Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng dự án với chi phí đầu tư ước tính Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác n Chi phí đầu tư m ll fu Hệ số tăng giá va Năm Ngân lưu ròng TỔNG 2015 1,000 253.127.979.753 2.379.549.194 255.507.528.947 -255.507.528.947 2016 1,050 587.972.540.895 4.759.098.388 592.731.639.283 -266.734.589.683 2017 1,103 517.646.202.349 13.884.621.078 7.138.647.582 538.669.471.009 664.728.573.695 2018 1,158 271.764.256.233 14.578.852.132 9.518.196.776 295.861.305.141 621.775.751.441 2019 1,216 15.307.794.738 23.081.962.072 38.389.756.810 624.107.031.523 2020 1,276 16.073.184.475 16.073.184.475 -5.781.249.955 2021 1,340 16.876.843.699 16.876.843.699 -5.529.985.891 2022 1,407 17.720.685.884 17.720.685.884 -6.373.828.076 2023 1,477 18.606.720.178 18.606.720.178 -6.096.809.444 2024 1,551 19.537.056.187 19.537.056.187 -7.027.145.453 10 2025 1,629 20.513.908.996 20.513.908.996 -6.721.732.413 11 2026 1,710 21.539.604.446 21.539.604.446 -7.747.427.862 12 2027 1,796 22.616.584.669 22.616.584.669 -7.410.709.985 13 2028 1,886 23.747.413.902 23.747.413.902 -8.541.539.218 14 2029 1,980 24.934.784.597 24.934.784.597 -8.170.307.758 15 2030 2,079 26.181.523.827 26.181.523.827 -9.417.046.988 16 2031 2,183 27.490.600.018 27.490.600.018 -9.007.764.304 17 2032 2,292 28.865.130.019 18 2033 2,407 19 2034 20 21 oi at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu va n y te re -10.382.294.304 30.308.386.520 30.308.386.520 -9.931.060.145 2,527 31.823.805.846 31.823.805.846 -11.446.479.471 2035 2,653 33.414.996.138 33.414.996.138 2036 2,786 35.085.745.945 35.085.745.945 ac th 28.865.130.019 si -10.948.993.809 g e cd -12.619.743.616 jg hg ad ju y th -64- yi pl ua al Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác n Chi phí đầu tư 2037 2,925 23 2038 3,072 24 2039 3,225 25 2040 3,386 26 2041 3,556 27 2042 3,733 28 2043 3,920 29 2044 4,116 30 2045 4,322 31 2046 32 33 Ngân lưu ròng TỔNG 36.840.033.243 36.840.033.243 -12.071.265.675 38.682.034.905 38.682.034.905 -13.913.267.337 40.616.136.650 40.616.136.650 -13.308.570.407 42.646.943.483 42.646.943.483 -15.339.377.239 44.779.290.657 44.779.290.657 -14.672.698.873 47.018.255.189 47.018.255.189 -16.911.663.406 49.369.167.949 49.369.167.949 -16.176.650.508 51.837.626.346 51.837.626.346 -18.645.108.905 54.429.507.664 54.429.507.664 -17.834.757.185 4,538 57.150.983.047 57.150.983.047 -20.556.232.568 2047 4,765 60.008.532.199 60.008.532.199 -19.662.819.796 2048 5,003 63.008.958.809 63.008.958.809 -22.663.246.406 46.877.454.012 2.722.884.146.678 1.043.459.461.031 31.598.239.346 1.488.316.796.687 759.395.055.617 oi m ll fu 22 vb n va Hệ số tăng giá Năm at nh z z k jm ht Hiện giá 1.339.305.971.984 117.412.585.357 om 1.045.495.713.436 l.c 1.630.510.979.230 gm Tổng cộng an Lu Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD số Chợ thời gian gần va ĐVT: triệu đồng n B132-133 4,2 tầng Đặc điểm Loại hàng KD Thời hạn HĐ Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) CHỢ AN ĐƠNG quần áo may đến sẵn 31/12/2021 si Tháng 11/2014 Nguồn thông tin 3.600 3.240 771 Khảo sát trực tiếp g e cd Vị trí ac th Diện tích y te Ký hiệu sạp re Địa điểm Chợ/Thời điểm jg hg ad ju y th -65- yi pl Diện tích Đặc điểm Vị trí Loại hàng KD Thời hạn HĐ quần áo may sẵn đến 31/12/2021 n va Ký hiệu sạp n ua al Địa điểm Chợ/Thời điểm B58 2,1 tầng m ll fu Tháng 11/2014 2,1 tầng 1.900 1.710 814 Khảo sát trực tiếp 1.200 1.080 514 Khảo sát trực tiếp 2.600 2.340 557 Khảo sát trực tiếp 31/12/2021 4.000 3.600 1.200 Khảo sát trực tiếp quần áo may đến sẵn 31/12/2021 1.750 1.575 750 Khảo sát trực tiếp 3.500 3.150 750 Khảo sát trực tiếp 3.150 1.500 Khảo sát trực tiếp 1.800 429 Khảo sát trực tiếp sẵn nh E159 31/12/2021 quần áo may sẵn at E38-39 4,2 tầng z Tháng 11/2014 Nguồn thông tin quần áo may đến oi Tháng 11/2014 Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) đến 31/12/2021 z tầng Tháng 11/2014 E15 2,1 tầng sẵn k 3,0 jm B107 ht Tháng 11/2014 vb quần áo may đến A111 4,2 tầng vải I.25 2,1 tầng tiền 31/12/2021 giày dép đến 31/12/2021 3.500 Lu giày dép om Tháng 11/2014 đến l.c mặt 31/12/2021 Tháng 11/2014 gm đến A109- K19-K20 4,2 tầng quần áo may đến Tháng 5/2015 C-63 3,0 tầng góc MT sẵn 31/12/2021 4.500 4.050 2,4 tầng lô khuất quần áo may sẵn đến 31/12/2021 1.800 1.620 3,0 lầu 31/12/2021 sạp đôi quần áo may đến 900 810 4.100 3.690 386 an-dong-q-5-id26854818 e cd B102- hàng hang-quan-5-l5913-c33/sang-sapd14-tang-tret-khu-bach-hoa-tttm-dv- si Tháng 4/2015 lô khuất http://muaban.net/sang-kiot-cua- ac th tầng sap-ban-quan-ao-cho-thue-sap-tai675 cho-tan-binh-id27300226 y te 2,1 re D14 đến n Tháng 5/2015 KD nhiều http://muaban.net/sang-kiot-cua1.350 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-2- va Tháng 5/2015 2.000 an Tháng 11/2014 1.230 Báo Mua bán ngày 21/4/2015 g jg hg ad ju y th -66- yi pl Diện tích Đặc điểm Vị trí Loại hàng KD Thời hạn HĐ sẵn 31/12/2021 n va Ký hiệu sạp n ua al Địa điểm Chợ/Thời điểm fu B103 Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) m ll http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-5-l5913-c33/sang-hoac- oi lầu 33.165 vb Trung bình giá Chợ An Đơng 4,0 tầng quần áo may tầng 338 190 48 Khảo sát trực tiếp 476 119 Khảo sát trực tiếp 810 76 Khảo sát trực tiếp 270 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-10-l5907-c33/sang-sap11a-mat-tien-ba-hat-cho-ng-tri- ac th 900 305 y te mặt tiền Bà Hạt 3,0 Khảo sát trực tiếp re SẠP 11A 4,0 quần áo may sẵn 91 n CHỢ NGUYỄN TRI PHƯƠNG 05T 529 228 va Tháng 11/2014 sẵn an 21D 212 Lu Tháng 11/2014 sẵn 254 om tầng l.c 4,0 quần áo may gm quần áo may sẵn Lầu S67B 487,7 k SÀI GÒN SQUARE Tháng 11/2014 0,60 jm Giá Chợ Tân Bình ước tính 2,5 812,9 ht Hệ số điều chỉnh Lý Thường Kiệt/An Dương Vương 3F cho-thue-sap-c82-lau-1-cho-an-dong643 q-5-id27381080 1.350 z 40,8 Tháng 11/2014 1.500 z Tổng cộng 2,1 quần áo may đến sẵn 31/12/2021 at C82 nh Tháng 5/2015 Nguồn thông tin phuong-p-6-q-10-900tr id27246958 12 tầng mặt tiền Vàng bạc, quần áo 2.500 2.250 188 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sang- g e cd 98-100 KHU K si CHỢ PHẠM VĂN HAI jg hg ad ju y th -67- yi pl Diện tích Đặc điểm Vị trí Loại hàng KD Thời hạn HĐ n va Ký hiệu sạp n ua al Địa điểm Chợ/Thời điểm Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) fu 02-sap-lien-nhau-cho-pham-van-haiq-tan-binh-12m2-gia-2-5ty- m ll id27059348 oi 2,25 tầng chủ quyền 850 vĩnh viễn z A2-68 at VĂN HAI nh CHỢ PHẠM 765 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sang- 340 sap-hoac-cho-thue-sap-a1-20-22-chopham-van-hai-tan-binh-id27442539 z vb http://muaban.net/sang-kiot-cua- sạp 6,00 tầng quần áo may 1.800 1.620 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-3- 270 sap-ban-quan-ao-ngay-trung-tamcho-kim-bien-id27592374 k sẵn jm ht CHỢ KIM BIÊN gm 3,00 tầng chủ quyền vĩnh viễn 320 288 hang-quan-binh-thanh-l5919-c33/cansang-hoac-cho-thue-sap-a21-cho-thi- 96 om quần áo may sẵn l.c A21 http://muaban.net/sang-kiot-cua- CHỢ THỊ NGHÈ Nguồn thông tin nghe-q-bthanh-vi-tri-tot-id27377307 Lu Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch giá bán thông tin giao dịch thành, 90% thông tin rao bán an va n y te re ac th si g e cd jg hg ad ju y th -68- yi pl ua al n Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình va ĐVT: triệu đồng n Vị trí Giá ước Loại hàng Giá bán KD (rao bán) Đặc điểm tính giao dịch (*) oi m ll Diện tích fu Thời điểm Ký hiệu sạp Đơn giá ước tính Nguồn thơng tin KP5 tầng Tân Tiến vải at T1/2013 nh THỜI ĐIỂM TRƯỚC KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN z A1 6,25 tầng mặt tiền 5.200 sẵn vb T9/2014 quần áo may z K21 khu 3.500 583 5.200 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin- tuc/doanh832 nghiep/5-2-ty-dong-mua-cho-ban-hang-vaingay-3086053.html ht Khu tầng 8,00 tầng 6,00 tầng quần áo may sẵn 1.900 MT Phú Hoà vải 1.950 428 3.600 450 1.950 325 Khảo sát trực tiếp cho-tan-binh-dang-kinh-doanh-quan-ao-gia19-ty-tk1748651-cy22-ts22.html om l.c KC4C 4.000 Tháng 1/2014 gm Năm 2014 http://raobannhadat.vn/mua-ban-nha-datquan-tan-binh-tp-ho-chi-minh/ban-gap-sap- 1.710 k 4,00 jm Năm 2014 Khảo sát trực tiếp 3.500 THỜI ĐIỂM SAU KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 2.070 2.070 Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.900 1.900 316,7 Khảo sát trực tiếp Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.850 1.850 308,3 Khảo sát trực tiếp Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.980 1.782 an Lu 345 Khảo sát trực tiếp va n re 297 Khảo sát trực tiếp Tháng 5/2015 12F2-Khu 4E 1,00 tầng sẵn quần áo may sẵn 495 495 343,8 tan-binh-l5922-c33/quan-tan-binh-sang-sapcho-tan-binh-gia-550-trieu-id27090218 300 250 250 tan-binh-l5922-c33/di-xuat-canh-can-sanggap-sap-quan-ao-khu-4e-cho-id27515364 http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan- g e cd tầng si 1,44 ac th 46 KHU D http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan- y te Tháng 5/2015 quần áo may jg hg ad ju y th -69- yi pl ua al n Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A n Yếu tố so sánh va STT 1.604,37 32,30% 12 - 17 TẦNG 5,5 27.930,65 0 49.200.000 5.078,30 k jm ht vb 7.000,00 an 7.168,65 50% 25 TẦNG, HẦM 114.698,40 0 39.000.000 14.337,30 2.681,44 40% 15-17 TẦNG 40.221,60 0 38.900.000 6.703,60 39.000.000 17.200.000 87% 15,12% 5.895.349 14.337,3 95,0% 5,26% 2.052.632 - 38.900.000 16.100.000 81% 22,98% 8.939.752 6.703,6 100,0% 0,00% - va n y te re ac th 7.000,0 100% si g e cd 49.200.000 19.800.000 100% 0,00% 5.078,3 102,0% -1,96% -964.706 - Lu 19.800.000 100% om l.c gm E3 z E2 4.242,95 61,1% 16 TẦNG, HẦM 9,2 64.400,00 z E1 Bất động sản so sánh 332 TÔ HIẾN THÀNH, P14 Q 10 79B LÝ THƯỜNG KIỆT 559.154.700.000 260.770.040.000 14.337,30 6.703,60 39.000.000 38.900.000 227 LÝ THƯỜNG KIỆT 249.852.360.000 5.078,30 49.200.000 at D E 7.000 nh C oi B Giá trị thị trường Diện tích Đơn giá sau ước tính Thơng tin quy hoạch - Diện tích xây dựng - Mật độ xây dựng - Tầng cao cơng trình - Hệ số sử dụng đất - Diện tích sàn xây dựng tối đa Giá trị CTXD Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng Đơn giá sau trừ CTXD Tổng diện tích đất Điều chỉnh theo yếu tố Đơn giá trước điều chỉnh Vị trí, lợi KD, giao thơng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dáng m ll fu A Tài sản TĐG 172-174 LÝ THƯỜNG KIỆT jg hg ad ju y th -70- yi pl n Yếu tố so sánh ua al STT n va 100% 90% 11,11% 5.466.667 90% 11,11% 4.333.333 90% 11,11% 4.322.222 100% 0,00% 5,5 90% 11,11% 5.466.667 59.168.627 55.596.814 -1 9.968.627 11.898.039 100% 0,00% 8,0 98% 2,04% 795.918 52.077.232 100% 0,00% 6,0 92% 8,70% 3.382.609 55.544.582 13.077.232 13.077.232 -1 16.644.582 16.644.582 at z z k jm 100% ht vb om l.c 9,2 100% gm an va n y te re 55.600.000 Lu H nh G oi E6 Bất động sản so sánh 332 TÔ HIẾN THÀNH, P14 Q 10 79B LÝ THƯỜNG KIỆT 100% 100% 0,00% 0,00% 0 227 LÝ THƯỜNG KIỆT 100% 0,00% m ll E5 fu E4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hệ số sử dụng đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đồng) Số điều chỉnh gộp (đồng) LÀM TRÒN Tài sản TĐG 172-174 LÝ THƯỜNG KIỆT 100% ac th si g e cd jg hg ad ju y th -71- yi pl ua al n Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% n m ll fu Hệ số kinh doanh va Giá trị Gia tăng -1.814 1,1 -1.832 1,2 -1.849 1,3 -1.866 1,4 -1.883 -1.529 1,5 -1.901 -1.521 oi -1.308 -1.055 -802 -548 -295 -1.553 -1.275 -996 -718 -439 -161 -1.545 -1.241 -937 -634 -330 -26 -1.537 -1.208 -879 -550 -221 109 -1.175 -820 -466 -111 243 -1.141 -762 -382 -2 378 at nh -1.561 z z k jm ht vb -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Hệ số kinh doanh 1.395 1.602 1.810 1.128 1.311 1.493 1.675 912 1.070 1.227 1.384 1.541 747 879 1.011 1.143 1.274 1.406 633 739 846 952 re 1,1 581 763 946 1,2 598 755 1,3 616 1,4 1.059 1.165 1.272 1,5 650 731 813 894 975 1.056 1.137 y te 979 n 771 va 564 an 1.187 Lu om l.c Giá trị Gia tăng gm Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh ac th si g e cd jg hg ad ju y th -72- yi pl ua al n Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300) va m ll 4.822 -922 1.465 30% 40% 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 -461 - 461 922 1.383 1.843 5.826 6.287 6.747 7.208 7.669 8.130 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 542 542 542 542 542 3.401 3.730 4.059 4.388 4.717 1.011 1.143 1.274 1.406 542 2.742 3.071 616 747 879 k jm 542 ht Tiểu thương 20% vb Tiểu thương 10% z Tiền thuê đất + NPV dự án 0% z Chi phí đầu tư -10% at 5.365 nh Giá trị Chợ sau xây oi Giá trị gia tăng -20% fu Giá trị Chợ n Tỷ lệ Giá trị gia tăng ĐVT: tỷ đồng om l.c gm an Lu va n y te re ac th si g e cd jg hg