Công tác giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an

Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc d©n Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai ln nguồn lực tự nhiên có vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Trong giai đoạn nay, nước ta trình đổi mới, thực cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước, xây dựng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa vai trò đất đai quan hệ đất đai ngày nhìn nhận đầy đủ hơn, tồn diện khoa học Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn sử dụng có hiệu đất đai việc quản lý Nhà nước đất đai việc làm cần thiết Là đại diện chủ sở hữu toàn đất đai phạm vi nước, Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên thực tế, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác lợi ích mảnh đất mà việc làm thuộc chủ thể Nhà nước giao quyền sử dụng đất Việc trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất mặt thể ý chí Nhà nước chức nắm quyền lực tay, mặt khác thể ý chí Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực việc trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho th đất Chính mà cơng tác giao đất, cho th đất khơng có ý nghĩa quan trọng quản lý đất đai Nhà nước mà cịn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống chủ thể sử dụng đất giao, thuê Thành phố Vinh nằm trục giao lưu kinh tế - xã hội Bắc Nam, có lợi định việc khai thác tiềm đất đai Nằm trung tâm tỉnh Nghệ An, Thành phố Vinh chịu chi phối mạnh thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng tỉnh khu vực, có ảnh hưởng định tới vùng Trung Lào Với mục tiêu xác định vị trí, chức thành phố Vinh mối quan hệ phát triển kinh tế - xã hội với tỉnh Nghệ An, khu vực Bắc Trung Bộ tỉnh lân cận nhằm góp phần vào nghiệp LuËn văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, kết hợp xây dựng đô thị với bảo đảm an ninh quốc phòng, cải tạo với xây dựng mới, bước đưa thành phố Vinh trở thành đô thị đại, giữ gìn phát huy truyền thống văn hố dân tộc, giữ vai trị trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, y tế, du lịch, khoa học tỉnh Nghệ An vùng Bắc Trung Bộ, Chính phủ định quy hoạch thành phố Vinh tới 2020 với nét chính: - Phát triển thành phố khu vực ngoại thành vùng phụ cận, hình thành khu thị - Hình thành khu vực kinh tế, trị, văn hố cấp trung ương, trung tâm đào tạo khu vực miền Trung, trung tâm thể thao quốc gia, trung tâm thương mại,… - Mở rộng nâng cấp tuyến đường giao thông trọng yếu, tách Quốc lộ 1A tránh thành phố Vinh phía Tây; mở rộng nâng cấp Quốc lộ 46 làm cửa ngõ nối thành phố với đường Hồ Chí Minh nước bạn Lào - Xây dựng thêm ga hàng hoá, tiến tới xây dựng đường sắt hai - Nâng cấp, mở rộng sân bay Vinh để đáp ứng nhu cầu tương lai… Trước trình thị hố diễn ngày mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh điều tất yếu Quỹ đất thành phố tăng lên việc mở rộng khu vực ngoại thành mục đích sử dụng đất theo hướng đa dạng Chính mà cơng tác quản lý đất đai có nhạy cảm phức tạp, đặc biệt tổ chức kinh tế Do đó, việc xem xét thực trạng cơng tác giao đất, cho thuê đất tình hình sử dụng đất ca cỏc t chc kinh Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân t trờn a bn thành phố Vinh việc làm cần thiết giai đoạn Xuất phát từ lý em chọn đề tài “Công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Khái qt hố sở khoa học cơng tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế Nhà nước Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, từ kết đạt hạn chế quản lý công tác giao đất, cho thuê đất Trên sở đánh giá kết đạt hạn chế quản lý công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Vinh đề xuất số giải pháp đưa số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chuyên đề đất đai văn quy phạm pháp luật đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế Do thời gian trình độ nhận thức có hạn nên đề tài tập trung nghiên cứu quy định Nhà nước, UBND tỉnh Nghệ An công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Vinh, sở đối chiếu với thực tế quản lý đất đai thành phố Vinh Phương pháp nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc d©n Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, sở kế thừa số cơng trình nghiên cứu khoa học có Luận văn có sử dụng lý thuyết số mơn học: Quản lý Nhà nước đất đai nhà ở; Kinh tế tài nguyên đất, để nghiên cứu đề tài Kết cấu Đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn kết cấu theo chương: - Chương 1: Cơ sở khoa học giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế - Chương 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Nghệ An - Chương 3: Phương hướng giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc d©n Chương I Cơ sở khoa học giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế Khái niệm: Giao đất vấn đề bắt đầu quy định từ Hiến pháp năm 1992 Trước đó, Hiến pháp 1980 quy định “Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai sử dụng hợp lý tiết kiệm.” Luật đất đai 1987 có quy định việc giao đất Nhà nước Theo Luật này, giao đất với ý nghĩa nội dung quản lý Nhà nước đất đai Đó hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Đến nay, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể khái niệm này: Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Khi đề cập đến Nhà nước giao đất, cho thuê đất thường liên quan tới vấn đề cấp GCN QSD đất Vậy GCN QSD đất gì? GCN QSD đất giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất GCN QSD đất chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất Quá trình tổ chức thực việc cấp GCN QSD đất trình xác lập pháp lý đầy đủ để giải quan hệ đất đai LuËn văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Về mặt ý nghĩa pháp lý cần có phân biệt hai khái niệm: định giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyết định giao đất sở phát sinh quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tổ chức, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất mặt pháp lý Sơ đồ 1: Xác lp quyn s dng t (1) Quyền sở hữu toàn dân đất đai Quyền chiếm hữu Quyền định đoạt Quyền sử dụng Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Nhà nớc Nhà nớc thu hồi đất, đà giao, đà giao, đà giao, đà cho thuê Tổ chức Hộ gia đình Cá nhân Ngời sử dụng đất giao trả đất cho NhàCác nớcnghĩa vụ ngời dử dụng Các đất qun cđa ngêi sư dơng ®Êt (1): Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam – NXB Khoa hc&K thut Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tÕ Quèc d©n Bản chất giao đất, cho thuê đất Lịch sử hình thành phát triển xã hội loài người cho thấy, đất đai tài nguyên hình thành chứa đựng sẵn tiềm sống, sở lồi người hình thành phát triển Đất đai sản phẩm sẵn có mà tự nhiên ban tặng cho xã hội lồi người khơng phải cá nhân hay nhóm người tạo nên Vì vậy, xét nguồn gốc, đất đai coi tài sản thuộc sở hữu chung tồn xã hội khơng thể sở hữu cá nhân Khi xem xét quyền sở hữu quyền cấu trúc gồm nhiều loại quyền, chủ yếu ba quyền bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Theo đó, người có quyền sở hữu đương nhiên có quyền sử dụng; người có quyền sử dụng khơng thiết phải người có quyền sở hữu tài sản sử dụng Ví dụ : đất đai Đất đai xuất hiện, tồn ngồi ý chí nhận thức người, sản phẩm tự nhiên, điều kiện tự nhiên lao động Cùng với trình phát triển, tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ chiếm giữ vùng đất đai riêng biệt Để từ đó, vùng đất đai trở thành tài sản chiếm giữ sở hữu riêng tập đoàn người, thường quốc gia Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước đất đai hình thành, Nhà nước người đại diện chung cho cộng đồng người việc chiếm hữu, bảo vệ định đoạt phần đất đai lãnh thổ nước Từng cá nhân riêng lẻ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trình sử dụng Nhà nước với tư cách người có quyền sở hữu tối cao, giao phần quyền sở hữu cho người dân tổ chức xã hội mà trước hết quyền sử dụng đất Vậy, quyền sử dụng đất phận cấu thành quyền sở hữu đất đai Thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nc trao cho ngi Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại häc Kinh tÕ Quèc d©n sử dụng đất thực thời hạn thuê đất, nhận giao đất quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê giao đất Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, phải tới Luật Đất đai 1998 quyền sở hữu tồn dân đất đai quyền sử dụng người nhận đất từ Nhà nước phân định rõ ràng Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền giao đất thu hồi đất giao Luật Đất đai 1993 có số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, đó: Nhà nước khơng có quyền giao đất thu hồi đất mà cịn có quyền cho th đất Đất đai ngày trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng xu hướng cho thuê trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất cho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất mở rộng lớn, bao gồm tổ chức, cá nhân giao đất mà tổ chức cá nhân thuê đất Nếu người sử dụng đất diện giao đất chủ yếu hộ nơng dân người sử dụng đất diện thuê đất lại chủ yếu tổ chức, cá nhân đô thị Đây bước tiến quan trọng trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cá nhân, tổ chức việc sử dụng đất đô thị Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho th đất theo hình thức: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Các đối tượng giao đất, cho thuê đất mở rộng quy định cụ thể Trên sở giao đất, cho thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ ca ngi s dng t núi Luận văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân chung cng nh quyền nghĩa vụ tổ chức, hộ gia đình cá nhân Luật Đất đai quy định rõ Sự cần thiết việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế Đất đai tài sản quốc gia, lãnh thổ bất khả xâm phạm dân tộc.Vì khơng thể có cá nhân nào, nhóm người chiếm hữu tài sản chung thành riêng tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân tài sản chung Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp tầng lớp nhân dân giao quyền quản lý tối cao đất đai Đất đai yếu tố đầu vào ngành sản xuất, sở, tảng tổ chức nói chung tổ chức kinh tế nói riêng Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ sử dụng hợp lý, có hiệu đất đai Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải khuôn khổ luật pháp quản lý thống Nhà nước Nhà nước chủ sở hữu toàn đất đai phạm vi nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên, đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao phần đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trình sử dụng đất Thơng qua quy phạm pháp luật đất đai, quy định cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định văn Luật, Nghị định, sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu kinh tế cao tiết kiệm Cùng với phát triển kinh tế - xã hội đất nước tổ chức kinh tế ngày mở rộng không ngừng lớn mạnh quy mô, số lượng chất lượng Do nhu cầu sử dụng đất cho tổ chức kinh tế tăng lên điều khơng thể tránh khỏi Chính vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất LuËn văn tốt nghiệp Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân thời kỳ, Nhà nước không dừng lại việc Nhà nước giao đất mà tiến tới cho thuê đất (lần Luật đất đai 1993 quy định vấn đề cho thuê đất.) Bên cạnh đó, biết, đất đai có giới hạn mặt diện tích, dân số lại tăng lên cách nhanh chóng, điều làm cho áp lực việc sử dụng đất ngày tăng lên: đất đai sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cho nhu cầu thiết yếu người…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất quy định cụ thể việc làm cần thiết không giai đoạn mà tương lai xa Mối quan hệ công tác giao đất, cho thuê đất quản lý sử dụng đất Đất đai sản phẩm tự nhiên, nhiên kết tinh lao động người vào đất đai lại trở nên quan trọng trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Các quan hệ đất đai chuyển dần từ quan hệ khai thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội quyền sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Các quan hệ đất đai vấn đề quan tâm nhất, liên quan tới q trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng lợi ích cá nhân Ở nước ta, với việc thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, xây dựng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN vai trị đất đai quan hệ đất đai ngày nhìn nhận cách phù hợp Do tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai thời kỳ quan trọng có ý nghĩa to lớn Giao đất, cho thuê đất nội dung quản lý Nhà nước đất đai Nhà nước chiếm hữu tồn đất đai lại khơng trực tiếp sản xuất mà giao cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng Trên sở giao đất, cho thuê đất quan có thẩm quyền theo dõi biến động loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ có điều tiết thích hợp