Thuyết Minh Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Siêu Thị Ngôi Nhà Đẹp + Văn Phòng Làm Việc Và Hạng Mục Phụ Trợ

ĐỀ XUẤT KỸ THUẬT VÀ THƯƠNG MẠI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP TỰ DO HẠNH PHÚC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NGÔI NHÀ ĐẸP + VĂN PHÒNG LÀM VIỆC VÀ HẠNG MỤC PHỤ TRỢ THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐỊA ĐIỂ[.]

TỔNG QUAN DỰ ÁN

GIỚI THIỆU TÓM TẮT DỰ ÁN

Trong những năm qua, kinh tế Hải Phòng tăng trưởng nhanh, có tốc độ tăng trưởng cao hơn mức bình quân của cả nước và luôn giữ ở mức khoảng 11%/năm ngay cả trong những thời kỳ khủng hoảng 1997-1998 hay 2008-2009; nhiều doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đã tăng cường đầu tư, phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Nhà nước và tạo ra nhiều việc làm cho người lao động

Bên cạnh đó, việc quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, chỉnh trang và mở rộng thành phố theo Nghị quyết 32 của Bộ Chính trị không những đem lại những nét đột phá mới trong môi trường đầu tư, góp phần cải thiện đời sống của nhân dân mà còn tạo ra một số hiệu ứng tích cực đối với việc hình thành các trung tâm buôn bán, cung cấp các thiết bị, máy móc phục vụ cho đầu tư xây dựng công trình và nhu cầu ngày càng tăng về các văn phòng làm việc hiện đại của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Căn cứ vào Quy hoạch mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại của Thành phố, các quy định có liên quan về xây dựng tòa nhà văn phòng còn có hiệu lực tính tới thời điểm xây dựng Dự án này và căn cứ vào tình hình thực tiễn sản xuất kinh doanh tại doanh nghiệp, Công ty TNHH Long Hải Thành nhận thấy việc đầu tư xây dựng Siêu thị Ngôi nhà đẹp và Văn phòng tại Khu đô thị mới Sở Dầu của Công ty là cấp bách, thiết thực, góp phần tạo một không gian giao dịch hàng hóa xây dựng công trình và cung cấp các văn phòng hiện đại cho cho các doanh nghiệp có nhu cầu, đồng thời cũng góp phần thực hiện chiến lược kinh doanh của công ty trong những năm tới, tạo ra việc làm cho các lao động địa phương và đóng góp vào ngân sách Nhà nước.

SIÊU THỊ NGÔI NHÀ ĐẸP VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Khu Đô thị mới Sở Dầu, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.

- Tên đơn vị : CÔNG TY TNHH LONG HẢI THÀNH

- Người đại diện : Ông Hoàng

Văn Cương Chức vụ: Giám đốc

- Địa chỉ trụ sở chính : Khu đô thị mới, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

- Tên đơn vị : CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG LOA THÀNH

- Người đại diện : Ông Nguyễn Mạnh Cường

- Địa chỉ : 78 Văn Cao, Đằng Giang, Ngô Quyền, thành phố Hải

1.1.6 Hình thức đầu tư Đầu tư xây dựng mới bằng vốn tự có và các nguồn vốn huy động từ ngân hàng thương mại, CBCNV Công ty.

1.1.7 Thời gian hoạt động của Dự án

Dự án dự kiến hoạt động trong 30 năm.

1.1.8 Mục tiêu hoạt động chính của Dự án

- Kinh doanh siêu thị chuyên ngành đầu tư xây dựng công trình gồm: các máy móc thi công, thiết bị an ninh tòa nhà, thang máy, hệ thống chiếu sáng, điện, nước công trình…

- Kinh doanh văn phòng cho thuê hiện đại, đạt các tiêu chuẩn hiện hành.

- Đa dạng hoá phương thức góp vốn đầu tư xây dựng và các hình thức cho thuê văn phòng có thời hạn.

1.1.9 Vốn đầu tư Đơn vị tính : đồng

4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7.105.060.868

5 Chi phí khác và dự phòng 18.678.712.503

6 Vốn lưu động (năm đầu tiên) 8.691.919.568

CÁC CƠ SỞ PHÁP LÝ

Các văn bản hiện hành

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 4;

- Luật doanh nghiệp của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Luật đầu tư của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2003;

- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22 tháng 12 năm 2003 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2005;

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính Phủ hướng dẫn thi hành luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 của Chính phủ về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng Quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 45/2003/TT-BTC ngày 15/5/2003 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư.

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;

- Thông tư số 13 /2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày

15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Các Quyết định đầu tư của doanh nghiệp;

- Hợp đồng số ngày tháng 9 năm 2010 giữa Công ty TNHH Long Hải Thành và Công ty Cổ phần Kiến trúc – Xây dựng Loa Thành về việc lập dự án đầu tư xây dựng Siêu thị Ngôi nhà đẹp và Văn phòng cho thuế của Công ty TNHH Long Hải Thành;

- Báo cáo địa chất thuỷ văn khu vực thực hiện dự án công trình;

- Các Tiêu chuẩn và quy định của Việt Nam ban hành khác có liên quan.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, HIỆN TRẠNG DỰ ÁN VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

Hải Phòng là một Thành phố thuộc vùng Duyên Hải Bắc Bộ, nằm về phía Đông Bắc Đồng Bằng châu thổ sông Hồng và sông Thái Bình, có diện rộng 1.507.6km 2 với tọa độ:

- Từ 20 0 30' 39'' vĩ độ Bắc đến 210 0 1' 15'' vĩ độ Bắc.

- Từ 106 0 23' 39'' kinh độ Đông. Điểm cực Bắc ở thôn Phi Liệt - xã Lại Xuân - điểm cực Nam qua xã Vĩnh Long

- huyện Vĩnh Bảo và điểm cực Đông là ranh giới trên biển giữa Hải Phòng - Quảng Ninh đi qua Vịnh Lan Hạ và phía Đông huyện đảo Cát Bà Ngoài ra còn có huyện đảo Bạch Long Vĩ nằm giữa Vịnh Bắc Bộ tại tọa độ 20 0 08' vĩ độ Bắc và 107 0 44' kinh độ Đông.

Phía Bắc và Đông Bắc giáp Quảng Ninh với chiều dài 98km Phía Tây nam giáp Hải Dương với chiều dài là 98km Phía Tây giáp Thái Bình trên 35km dọc theo sông Hóa Cách thủ đô Hà Nội 104 km.

Trung tâm Thành phố Hải Phòng ở tọa độ 106,40 0 Kinh Đô và 20,50 0 vĩ Bắc. Khu chung cư, khu nhà ở và biệt thự An Đồng nằm trên trục đường 208 là cửa ngõ phía Bắc của Thành phố Hải Phòng và nằm trong hướng phát triển đô thị mở của Thành phố.

2.1.2 Địa hình, địa chất – thủy văn

2.1.2.1 Địa hình Địa hình khu vực Dự án chủ yếu là ruộng, ao và mương máng.

- Cao độ thấp nhất: + 0.95 (hệ Hải đồ)

Nền đất Hải Phòng không ổn định và hình thành muộn Nền đất ở đây bao gồm đất phù sa và đất trầm tích biển Trên phần lớn diện tích nội thành và ngoại thành có lớp đất trầm tích Đệ Tứ với chiều dài dao động từ 40  60 (m).

Tuy vậy riêng vùng nghiên cứu Dự án các lớp đất gần bãi sông nên địa chất công trình không được tốt Đặc điểm cấu trúc địa chất khu vực này là khu vực bồi tích ven sông có ảnh hưởng của thủy triều, thành phần thạch học chủ yếu là bùn sét, cát pha bùn cát Trong giới hạn độ sâu thăm dò gồm các lớp đất cụ thể như sau:

- Lớp sét màu vàng nhạt: Lớp này dày 1  1.9m, về phương diện thạch học là loại sét, sét bụi màu vàng nhạt lẫn ít hữu cơ, trạng thái từ dẻo đến dẻo mềm Phân bố rải rác trong khu vực thành từng dải mỏng.

- Lớp bùn sét nhẹ: Về phương diện thạch học là loại bùn sét nhẹ màu xám đen lẫn nhiều hữu cơ dày từ 1.1  3.2m, phân bố ở phía trên và chạy dài theo khu vực. Đặc trưng cơ lý lớp đất này như sau:

Bảng 2.1.: Đặc trưng cơ lý lớp đất khu vực nghiên cứu dự án

- Hệ số ép lún A1 - 2 Cm 2 /DaN 0.113

Bùn sét nhẹ có tính lún không ít Nền móng công trình đặt trên lớp này khi thiết kế phải có biện pháp xử lý.

- Lớp cát pha: về phương diện thạch học là loại cát pha màu xám đen phân bố khắp khu vực mà tuyến đi qua, lớp này có mặt lớp nghiêng về phía trung tâm thành phố Đây là lớp đất tương đối tốt đối với việc xây dựng nền đường nhưng gây hiện tượng cát chảy khi đào hố móng các công trình hạ tầng Chiều dày lớp từ 2 - 4m.

Cuối cùng là tầng cát nhỏ chuyển dần sang hạt lớn Đất và nước mạch nông có tính ăn mòn kim loại.

Khí hậu Hải Phòng chịu ảnh hưởng của gió mùa như khí hậu của toàn miền Đông Nam á bị phân hóa và chi phối chủ yếu bởi quan hệ tương hỗ phức tạp giữa hoàn lưu và địa hình.

Cũng như đặc điểm chung của khí hậu miền Bắc nước ta, Hải Phòng có mùa đông lạnh, cuối đông ướt và mùa hè nóng, nhiều mưa Hải Phòng thuộc Đồng bằng Bắc Bộ nên nhiệt độ đồng đều và cao hơn hẳn nhiệt độ miền núi, trung bình 23 

- Gió có hai hướng gió chính: Gió Đông Bắc vào mùa rét, gió Đông Nam vào mùa nóng.

- Lượng mưa một giờ cực đại đạt đến 103,6 mm (cao hơn Hà Nội 93,4mm).

Các sông ở Hải Phòng đều là hạ lưu cuối cùng của hệ thống sông Thái Bình sau khi chảy qua địa phận Hải Dương Hướng chảy của các sông chủ yếu là hướng Tây Bắc - Đông Nam độ uốn khúc lớn, bãi sông rộng.

Sông Cấm là đoạn cuối cùng của sông Kinh Môn và sông Kinh Thày (một nhánh chính của sông Thái Bình), rộng 500 - 600m, độ sâu 6 - 8m, chỗ sâu nhất (cống Mỹ) là 24m chảy vào huyện Thủy Nguyên tại Trà Tre, xã An Sơn từ Trà Tre đến thôn Câu Tử Ngoại, xã Hợp Thành gặp sông Kinh Môn, sông Cấm đổ ra cửa Cấm.

Tại xã Dương Quan, huyện Thủy Nguyên một nhánh cửa sông Cấm tách ra và gọi là sông ruột lợn hay sông Vũ Yên và nhập với sông Bạch Đằng tại ngã 3 Nam Triệu.

Sông Hàn ở phía Đông Bắc huyện Thuỷ Nguyên Bên hữu là các xã An Sơn, Lại Xuân, huyện Thủy Nguyên, bên tả là địa giới tỉnh Quảng Ninh, sông này dài 5km, rộng trung bình 100m, độ sâu trung bình 5m.

ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI

Nền kinh tế của Hải phòng luôn đạt mức tăng trưởng kinh tế cao trong giai đoạn từ năm 1990-2010, tốc độ tăng trưởng trung bình năm (11%) cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của cả nước (7,15%) GDP bình quân đầu ngư ời năm 2009 của Hải phòng đạt 1.200USD/người Cơ cấu kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp - dịch vụ, khai thác các lợi thế so sánh đặc trưng và chuyển dịch mạnh trong thời kỳ đổi mới của đất nước

Dân số trung bình của Hải phòng là 1,771 triệu ngư ời (năm 2004) với mật độ dân số là 1.166 ng ười/km 2 , trong đó: dân số thành thị chiếm 45,45% Lực lượng lao động xã hội (từ 15 tuổi trở lên) năm 2004 có 1,357 triệu ng ười Lao động xã hội có việc làm là 0,923 triệu người, chiếm 68,02% lực lượng lao động (năm 2004) Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1,3%/năm trong nhiều năm gần đây (1,195% vào năm 2004).

Hệ thống giáo dục ở Hải phòng gồm hệ thống các tr ường phổ thông công lập,dân lập và các trường đại học, cao đẳng, trường công nhân kỹ thuật Đến năm 2004,

Hải phòng có 5 trường đại học, 6 trường trung học dạy nghề Hàng năm đào tạo khoảng 33.000 sinh viên và 7.700 công nhân kỹ thuật.

Hải phòng có kết cấu hạ tầng cơ sở tương đối tốt cho phát triển kinh tế - xã hội. Đến năm 2009, Hải phòng có 7 quận nội thành (Hồng Bàng, Ngô Quyền, Lê Chân, Kiến An, Hải An, Đồ Sơn, Dương Kinh), 8 huyện (Thuỷ Nguyên, An Dương, An Lão, Kiến Thuỵ, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo, Cát Hải, Bạch Long Vỹ) Mỗi vùng có đặc trưng riêng về kinh tế - xã hội, có tiềm năng, lợi thế về vị trí địa lý (hải cảng, đường giao thông liên vùng kinh tế động lực phía Bắc ), cộng đồng làng xã, các ngành nghề truyền thống của địa phương và các nguồn tài nguyên thiên nhiên (tài nguyên biển, đảo, núi đá vôi ) để phát triển kinh tế - xã hội

Với vị thế là một trong những cảng biển lớn nhất Việt Nam, cảng Hải phòng kéo dài hơn 12km gồm những cảng hàng rời, cảng công-ten-nơ, cảng hàng nặng, tổng chiều dài cầu tàu là 2.577 mét có khả năng xếp dỡ các loại hàng hoá với công suất xếp dỡ 11,5 triệu tấn (năm 2004) Hệ thống kênh dẫn tới Cảng Hải Phòng hiện nay cho phép tàu 8.000 DWT ra vào cảng Bên cạnh hệ thống cảng đang hoạt động, Hải Phòng còn có một cảng nước sâu hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế cho phép tàu 30.000 DWT cập cầu với năng suất xếp dỡ khoảng 12 triệu tấn/năm tại khu công nghiệp Đình Vũ.

Hệ thống đường bộ có quốc lộ số 5 thiết kế cho 4.000 xe/ngày đêm, nối Hải Phòng với Hà Nội và quốc lộ số 1, quốc lộ số 10 nối Hải Phòng với Thái Bình, Nam

Hà, Quảng Ninh thiết kế cho 1.000 xe/ngày đêm Ngoài ra, tuyến đường sắt Hải Phòng

- Hà Nội và tiếp nối tuyến đường sắt đi Lao Cai - Vân Nam (Trung Quốc), đi Lạng sơn

- Quảng Tây (Trung Quốc) và nối với tuyến đường Bắc Nam Trong kế hoạch phát triển, đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lao Cai được nâng cấp để đáp ứng yêu cầu chuyển tải hàng hóa quá cảnh của tỉnh Vân Nam (Trung Quốc).

Hải Phòng hiện có 2 sân bay: Sân bay Cát Bi và sân bay Kiến An Trong đó sân bay Cát Bi cách trung tâm thành phố 5 km với hệ thống đường xá đi lại thuận tiện, được sử dụng cho các chuyến bay nội địa tới Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, nơi mà hành khách có thể dễ dàng chuyển sang các máy bay quốc tế đi các nước trong khu vực Hải Phòng đã có kế hoạch mở rộng đường băng để có thể đón những máy bay lớn hơn và mở thêm những tuyến bay đi các nước trong khu vực.

Bưu chính viễn thông: Với hệ thống tổng đài hiện đại, Hải Phòng có đủ khả năng cung cấp các dịch vụ bưu chính viễn thông trong nước và quốc tế như: điện thoại, dịch vụ điện thoại thẻ, fax, nhắn tin, điện thoại di động, dịch vụ internet và thư tín điện tử, dịch vụ bưu phẩm chuyển nhanh trên toàn cầu như EMS, DHL, FEDEX.

Về nguồn điện - nước: Hải Phòng đang được cung cấp điện chủ yếu từ nguồn ở thuỷ điện Hoà Bình và từ Nhiệt điện Phả Lại, Uông Bí Nhà máy điện với công suất300-600MW đảm bảo khả năng cung cấp điện cho quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá của Hải Phòng Hệ thống cấp nước sinh hoạt và công nghiệp của Hải Phòng đang được hiện đại hoá thông qua nguồn viện trợ của Chính phủ Phần Lan và Ngân hàng Thế giới (WB).

2.2.2 Quy hoạch mạng lưới siêu thị, trung tâm thương mại tại Hải Phòng

Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 của Bộ Thương mại định nghĩa về siêu thị và trung tâm thương mại như sau:

- Siêu thị là loại hình cửa hàng hiện đại; kinh doanh tổng hợp hoặc chuyên doanh; có cơ cấu chủng loại hàng hóa phong phú, đa dạng, bảo đảm chất lượng; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hàng hóa của khách hàng.

- Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh của thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

Siêu thị và Trung tâm thương mại được phân làm 3 hạng: hạng I, II và III căn cứ vào diện tích kinh doanh, yêu cầu về kiến trúc và các đặc điểm hoạt động cụ thể. Đối tượng nghiên cứu của Dự án này là: Trung tâm thương mại hạng III, thỏa mãn các yêu cầu sau đây:

- Có diện tích kinh doanh từ 10.000 m2 trở lên và có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh của Trung tâm thương mại.

- Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có thiết kế và trang thiết bị kỹ thuật hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực.

PHẠM VI VÀ HIỆN TRẠNG DỰ ÁN

- Đồ án Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng được nghiên cứu tại khu đất thuộc địa bàn phường Sở Dầu – quận Hồng Bàng - TP HảiPhòng Phạm vi khu vực nghiên cứu Quy hoạch như sau:

- Phía Bắc giáp đường sắt quốc gia Hà Nội – Hải Phòng.

- Phía nam giáp sông Rế.

- Phía Tây giáp khu vực dân cư.

- Phía Đông giáp nút giao thông thuộc tuyến đường Quốc lộ 5 thành phần 2A.

- Quy mô khu đô thị mới: 30,2851ha.

- Quy mô dự án nghiên cứu: 4 761,0m2.

Tổng diện tích nghiên cứu Quy hoạch: 4.761,0 m 2

2.3.3 Hiện trạng dự án a Sử dụng đất và kiến trúc:

- Hiện trạng sử dụng đất : Toàn bộ dự án khu đô thị mới có tổng diện tích 30,2851ha , bao gồm những loại đất sau:

Bảng 2.2.: Cơ cấu sử dụng đất stt tên loại đất diện tích (m2) tỷ lệ (%)

(Theo quyết định 2086/QĐ-UBND ngày 21/9/2006 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô thị mới phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng)

Bảng 2.3.: Quy hoạch sử dụng đất cho từng lô đất ký hiệu tên lô đất số lô tầng cao TB mật độ XD (%) hệ số SDĐ diện tích sàn (m2) tổng diện tích (m2)

CC3 Khu TT y tế quận

CC81 Khu đất siêu thị

CC82 Khu đất siêu thị

CC10 Khu đất siêu thị ô tô

N1 Khu nhà ở tái định cư tại chỗ

N2 Khu nhà ở tái định cư tại chỗ

N4 Khu nhà ở tái định cư cầu Bính

N5 Khu nhà ở tái định cư cầu Bính

CX1 Cây xanh hồ điều hòa

CX2 Cây xanh ven sông 1 0 0 0 0,00 2140,01

CX3 Cây xanh bãi xe 1 0 0 0 0,00 830,11

CXCL1 Cây xanh cách ly đường điện

CXCL1 Cây xanh cách ly 1 0 0 0 0,00 1467,7 đường điện

CXCL1 Cây xanh cách ly đường điện

P2 Khu đất dịch vụ bãi đỗ xe

(Theo quyết định 2086/QĐ-UBND ngày 21/9/2006 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô thị mới phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng)

Dự án ‘‘Siêu thị ngôi nhà đẹp và văn phòng cho thuê’’ được xây dựng trên lô đất CC9 theo quy hoạch là khu đất dịch vụ thương mại. b Hạ tầng kỹ thuật: b.1 Hiện trạng nền xây dựng:

- Phạm vi nghiên cứu có địa hình tương đối bằng phẳng, thuận tiện cho việc thi công.

- Cao độ nền trung bình hiện trạng: +3,55 m (cao độ Hải Phòng). b.2 Hiện trạng thoát nước:

- Hiện có 2 lưu vực thoát nước: Lưu vực phía Bắc và lưu vực phía Nam đường Hồng Bàng Hai lưu vực thông với nhau bằng cống D1500 qua đường Toàn bộ nước của lưu vực phía Bắc đều thoát qua 2 cống ngang đường để đổ ra sông Tam Bạc. b.3 Cấp nước:

- Nguồn nước cấp cho khu quy hoạch được lấy từ nhà máy nước An Dương. b.4 Giao thông:

- Khu quy hoạch gần nút giao thông ngã Thượng Lý, tuyến đường Hồng Bàng và Tôn Đức Thắng.

- Hệ thống giao thông nội bộ sẽ được xây mới theo quy hoạch. b.5 Cấp điện:

- Hiện trạng mạng hạ thế có thể đáp ứng nhu cầu cho toàn khu quy hoạch.

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

2.4.1 Thực trạng kinh doanh siêu thị ở Hải Phòng:

Trong những năm gần đây, bộ mặt đô thị Hải Phòng có những thay đổi đáng kể,nhiều khu đô thị mới được đầu tư xây dựng, các trục đường được xây mới hoặc nâng cấp mở rộng, đồng thời ngày càng có nhiều doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư trên nhiều lĩnh vực khác nhau, góp phần làm sôi động môi trường đầu tư – kinh doanh của thành phố Hải Phòng Cùng với quá trình đó, các tòa nhà cao ốc phục vụ mục đích thương mại, các khu dân cư được hình thành nhanh chóng, tạo ra những không gian cho hoạt động kinh doanh siêu thị và văn phòng cho thuê, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của các doanh nghiệp và nhu cầu mua sắm của người dân thành phố Một trong những loại hình thương mại văn minh, hiện đại phát triển mạnh trong thời gian gần đây là: kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê.

Theo Viện nghiên cứu Thương mại Việt Nam, siêu thị có các đặc trưng sau:

- Đóng vai trò cửa hàng bán lẻ: Siêu thị thực hiện chức năng bán lẻ – bán hàng hóa trực tiếp cho người tiêu dùng cuối cùng để họ sử dụng chứ không phải để bán lại. Đây là một kênh phân phối ở mức phát triển cao, được quy hoạch và tổ chức kinh doanh dưới hình thức những cửa hàng quy mô, có trang thiết bị và cơ sở vật chất hiện đại, văn minh, do thương nhân đầu tư và quản lý, được Nhà nước cấp phép hoạt động.

- Áp dụng phương thức tự phục vụ (self-service hay libre – service): Đây là phương thức bán hàng do siêu thị sáng tạo ra, được ứng dụng trong nhiều loại cửa hàng bán lẻ khác và là phương thức kinh doanh chủ yếu của xã hội văn minh… giữa phương thức tự chọn và tự phục vụ có sự phân biệt:

- Tự chọn: khách hàng sau khi chọn mua được hàng hoá sẽ đến chỗ người bán để trả tiền hàng, tuy nhiên trong quá trình mua vẫn có sự giúp đỡ, hướng dẫn của người bán.

- Tự phục vụ: khách hàng xem xét và chọn mua hàng, bỏ vào giỏ hoặc xe đẩy đem đi và thanh toán tại quầy tính tiền đặt gần lối ra vào Người bán vắng bóng trong quá trình mua hàng.

- Phương thức thanh toán thuận tiện: Hàng hóa gắn mã vạch, mã số được đem ra quầy tính tiền ở cửa ra vào, dùng máy quét để đọc giá, tính tiền bằng máy và tự động in hóa đơn Đây chính là tính chất ưu việt của siêu thị, đem lại sự thỏa mãn cho người mua sắm… Đặc điểm này được đánh giá là cuộc đại "cách mạng" trong lĩnh vực thương mại bán lẻ.

- Sáng tạo nghệ thuật trưng bày hàng hoá: qua nghiên cứu cách thức vận động của người mua hàng khi vào cửa hàng, người điều hành siêu thị có cách bố trí hàng hóa thích hợp trong từng gian hàng nhằm tối đa hoá hiệu quả của không gian bán hàng Do người bán không có mặt tại các quầy hàng nên hàng hóa phải có khả năng

"tự quảng cáo", lôi cuốn người mua Siêu thị làm được điều này thông qua các nguyên tắc sắp xếp, trưng bày hàng hóa nhiều khi được nâng lên thành những thủ thuật Chẳng hạn, hàng có tỷ suất lợi nhuận cao được ưu tiên xếp ở những vị trí dễ thấy nhất, được trưng bày với diện tích lớn; những hàng hóa có liên quan đến nhau được xếp gần nhau; hàng khuyến mại phải thu hút khách hàng bằng những kiểu trưng bày đập vào mắt; hàng có trọng lượng lớn phải xếp ở bên dưới để khách hàng dễ lấy; bày hàng với số lượng lớn để tạo cho khách hàng cảm giác là hàng hoá đó được bán rất chạy…

- Hàng hóa chủ yếu là hàng tiêu dùng thường ngày như: thực phẩm, quần áo, bột giặt, đồ gia dụng, điện tử… với chủng loại rất phong phú, đa dạng Siêu thị thuộc hệ thống các cửa hàng kinh doanh tổng hợp, khác với các cửa hàng chuyên doanh chỉ chuyên sâu vào một hoặc một số mặt hàng nhất định Theo quan niệm của nhiều nước, siêu thị phải là nơi mà người mua có thể tìm thấy mọi thứ họ cần và với một mức giá

"ngày nào cũng thấp" (everyday-low-price) Chủng loại hàng hóa của siêu thị có thể lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn loại hàng Thông thường, một siêu thị có thể đáp ứng được 70-80% nhu cầu hàng hóa của người tiêu dùng về ăn uống, trang phục, mỹ phẩm, đồ làm bếp, chất tẩy rửa, vệ sinh…

Hiện nay, theo số liệu thống kê, các siêu thị ở Hải Phòng đều hoạt động kinh doanh các mặt hàng tiêu dùng tổng hợp Các trung tâm thương mại, siêu thị hàng tiêu dùng điển hình ở Hải Phòng gồm:

- Trung tâm thương mại Minh Khai (Phố Minh Khai, quận Hồng Bàng) Trong thời kỳ bao cấp, đây là cửa hàng bách hóa tổng hợp lớn nhất thành phố và thường được gọi không chính thức là Tổng hợp Mới để phân biệt với cửa hàng bách hóa tổng hợp xây dựng trước đó ở phố Lê Lai, Ngã Năm.

- Trung tâm thương mại Vincom plaza (Phố Lê Thánh Tông, quận Hồng Bàng)

- Trung tâm thương mại Parkson Plaza (Đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền) Đây là dự án đầu tư nước ngoài vào trung tâm mua sắm hiện đại, sang trọng bậc nhất Hải Phòng và các tỉnh miền Bắc

- Siêu thị Big C (Đường Lê Hồng Phong, quận Ngô Quyền) (đầu tư nước ngoài)

- Siêu thị Metro (Đường Hồng Bàng, quận Hồng Bàng) (đầu tư nước ngoài)

- Siêu thị Kiến An (Quận Kiến An)

- Siêu thị Intimex (Phố Lạch tray, quận Ngô Quyền). Đặc điểm của các siêu thị này là vừa bán hàng thực phẩm, phi thực phẩm, vừa bán hàng thời trang, thậm chí là hàng kim khí điện máy nhưng quy mô rất nhỏ Do vậy, có thể coi đây là mô hình siêu thị tổng hợp, nó có nhiều điểm tương đồng với các cửa hàng bách hóa tổng hợp ở các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan,Nhật Bản…

Gần đây, một số nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực phân phối khi đưa loại hình đại siêu thị (hyper market) vào Việt Nam thì người tiêu dùng vẫn quen gọi chung là siêu thị Một chuyên gia nghiên cứu về hệ thống phân phối hiện đại cho biết điển hình của trường hợp này là Cora Đồng Nai, nay gọi là Big C Đồng Nai ở cửa ngõ của thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) - đây là mô hình đại siêu thị của nước ngoài dựa vào vị trí nằm ở rìa thành phố, có diện tích lớn, chủng loại hàng hóa phong phú, đặc biệt có hàng điện gia dụng, cơ khí điện máy, nông ngư cụ, quầy kệ quy mô lớn Đối với các cửa hàng Big C ở các nơi khác cũng chỉ là các siêu thị thông thường, kinh doanh hàng bách hóa tổng hợp. Đặc điểm kinh doanh chính của các siêu thị là phân phối hàng hóa Có thể tạm chia thành 6 loại hình phân phối hiện đại trên thị trường phân phối hiện nay với từng đặc điểm nhận dạng đặc trưng, bao gồm: đại siêu thị, siêu thị, trung tâm thương mại, trung tâm mua sắm, cửa hàng tiện lợi và các siêu thị chuyên doanh Mặc dù các tên gọi, loại hình siêu thị này chưa được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan (Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại Ban hành kèm theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại), nhưng trên thực tế kinh doanh, các loại hình siêu thị này đã và đang được du nhập từ nước ngoài vào (do các chủ đầu tư nước ngoài điều hành) và phát triển nhanh chóng ở Việt Nam

MỤC TIÊU, NHIỆM VỤ VÀ QUY MÔ DỰ ÁN, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

MỤC TIÊU – NHIỆM VỤ CỦA DỰ ÁN

- Kinh doanh siêu thị chuyên ngành đầu tư xây dựng công trình gồm: các máy móc thi công, thiết bị an ninh tòa nhà, thang máy, hệ thống chiếu sáng, điện, nước công trình…

- Kinh doanh văn phòng cho thuê hiện đại, đạt các tiêu chuẩn hiện hành.

- Đa dạng hoá phương thức góp vốn đầu tư xây dựng và các hình thức cho thuê văn phòng có thời hạn.

QUY MÔ DỰ ÁN

Tổng diện tích nghiên cứu Quy hoạch: 4.761,0 m 2

Diện tích xây dựng tầng 1: 2 616 m2.

YÊU CẦU KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH

Theo các tiêu chuẩn, quy trình quy phạm tại các văn bản pháp luật đã dẫn.

HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Đầu tư xây dựng mới bằng vốn tự có của doanh nghiệp và các nguồn vốn huy động từ ngân hàng thương mại, các cổ đông, các nhà đầu tư chiến lược.

TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

Tiến độ thực hiện dự án dự kiến sẽ bắt đầu thi công xây dựng từ năm 2011 sau khi Dự án đã được thẩm định xong và được các cấp có thẩm quyền phê duyệt Dự án được thực hiện làm 2 giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014, phù hợp với nhu cầu và thực tiễn sản xuất kinh doanh tại đơn vị.

Dự kiến khai thác phần kinh doanh siêu thị từ năm 2013 (năm tính toán thứ 1 của dự án) Từ năm 2014 (năm tính toán thứ 2) trở đi, Dự án dự kiến hoàn tất 100% và được khai thác tới mức tối đa công suất thiết kế.

DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

1 Khảo sát và thu thập số liệu 3 Tháng 6-8/2010 (đã thực hiện)

2 Lập dự án đầu tư: thiết kế cơ sở, thuyết minh và lập tổng mức đầu tư

3 Trình duyệt cấp giấy chứng nhận đầu tư 6 Tháng 11/2010-4/2011 (đang thực hiện)

4 Đền bù, giải phóng mặt bằng 12 Năm 2005 – năm 2006

5 Thiết kế bản vẽ thi công và lập tổng tự toán, thẩm định

6 Thi công công trình hạ tầng, điện ngoài nhà 5 Tháng 7-11/2011

7 Thi công xây dựng tầng hầm và 4 tầng đế

DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ THỰC

HIỆN Thi công xây dựng:

- Tầng 5-10 (văn phòng cho thuê) 12 Tháng 1-12/2013

- Tầng mái (nhà hàng, quầy bar) 5 Tháng 12/2013-4/2014

- Công trình phụ trợ khác 6 Tháng 12/2013-5/2014

* PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG:

Dự án đã tiến hành các thủ tục về đất đai, trong đó có công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện từ năm 2005 theo Quyết định số 219/QĐ-UB ngày 1 tháng 2 năm 2005 của UBND thành phố thu hồi 162.431,8m2 đất nông nghiệp, đất công tại phường Sở Dầu giao cho UBND quận Hồng Bàng thực hiện Dự án khu đô thị mới Sở Dầu.

Căn cứ vào kết quả kiểm kê, lập phương án bồi thường đất nông nghiệp, đất công và việc tính toán các chi phí các chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng dùng chung (cấp thoát nước trục chính hệ thống giao thông, cấp điện chiếu sáng công cộng, hồ điều hòa, cây xanh, hệ thống giao thông chính), chi phí khảo sát, thiết kế lập dự án… đã được UBND quận Hồng Bàng báo cáo UBND thành phố tại báo cáo số 40/BC-UBND ngày 11/7/2006 Theo đó, Hội đồng bồi thường GPMB quận Hồng Bàng đã ra thông báo cho chủ Dự án “Siêu thi ngôi nhà đẹp và văn phòng cho thuê” thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu đất thuê làm dự án, cụ thể:

- Chi phí giải phóng mặt bằng là:

- Đóng góp xây dựng hạ tầng dùng chung, chi phí khảo sát thiết kế:

CHƯƠNG 4 CÁC GIẢI PHÁP KỸ THUẬT VÀ

PHƯƠNG ÁN THI CÔNG XÂY DỰNG

TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4612 : 1988 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng - Kết cấu bê tông cốt thép - Ký hiệu quy ước và thể hiện bản vẽ.

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 356 : 2005 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 189 : 1996 Móng cọc tiết diện nhỏ - Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 205 : 1998 Móng cọc Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 338 : 2005 Kết cấu thép Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5889 : 1991 Bản vẽ các kết cấu kim loại.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2737 : 1995 Tải trọng và tác động Tiêu chuẩn thiết kế.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4613 : 1988 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng. Kết cấu thép Ký hiệu quy ước và thể hiện bản vẽ.

- Tiêu chuẩn Xây dựng TCXD 205-1998, Nhà xuất bản xây dựng 1998.

4.1.2 Các văn bản pháp lý

- Luật xây dựng Việt Nam.

- Nghị định 16 - 2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của chính phủ về Quản lý dự án ĐTXD Công trình.

- Nghị định 209 - 2004/NĐ-CP ngày 16/12/2005 của chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng.

- Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 209-2004/NĐ-CP.

- Thông tư số 08/2005/ TT-BXD về hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt, dự án đầu tư xây dựng công trình và sử lý chuyển tiếp thực hiện Nghị định số 16/2005/ ND-CP ngày 7/2/2005 của chính phủ về Quản lý dự án ĐTXD Công trình.

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC VÀ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH

4.2.1.1 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật:

- Đất xây dựng nhà ở: 19 - 21 m2/ người.

- Nước sinh hoạt: 100 lít/ người/ ngày đêm.

- Nước thải sinh hoạt: 80% chỉ tiêu cấp nước.

- Rác thải: 0,8 (1,2 kg/ người/ ngày đêm.

- Thông tin liên lạc: 22 - 24 máy điện thoại/ 100 dân.

4.2.1.2 Phân khu chức năng quy hoạch dự án:

- Đất xây dựng công trình tòa nhà 11 tầng

4.2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất:

Bảng 4.1.: Bảng cân bằng sử dụng đất của Dự án stt tên loại đất diện tích (m2) tỷ lệ (%)

1 Đất xây dựng công trình 2 616,0 55%

4.2.1.4 Quy hoạch không gian kiến trúc và cảnh quan:

Khu đất nằm trong Dự án khu đô thị mới Sở Dầu, ở vị trí cửa ngõ của thành phố. Quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc công trình phải đáp ứng các tiêu chí sau:

- Tổng mặt bằng được bố trí mềm mại, tạo được độ mở tầm nhìn về các tuyến đường lớn.

- Tạo thành quần thể hiện đại, liên hoàn, thống nhất, có tầm nhìn đẹp từ mọi hướng.

- Công trình mang phong cách kiến trúc hiện đại đặc trưng cho một thời kỳ phát triển mới của thành phố Hải Phòng.

- Chú ý đến sự hòa đồng giữa công trình và môi trường xung quanh, cụ thể là chú ý kiến trúc công trình gắn liền với cảnh quan ngoài nhà.

4.2.2 Giải pháp kiến trúc công trình

4.2.2.1 Các tiêu chuẩn áp dụng:

- Quy chuẩn xây dựng VN tập 1, 2, 3.

- TCVN 4449:1987: Quy hoạch xây dựng đô thị - tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà và công trình – yêu cầu thiết kế.

- TCVN 6160-1996: PCCC cho nhà cao tầng – yêu cầu thiết kế.

- TCVN 6161-1995: PCCC cho chợ và trung tâm thương mại – yêu cầu thiết kế.

- TCVN 3905-1984: Nhà ở và công trình công cộng, thông số hình học.

- TCVN 4319-1986: Nhà ở và công trình công cộng, nguyên tắc cơ bản để thiết kế.

- TCVN 232-2004: Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 4601-1988: Trụ sở cơ quan – tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 5065-1990: Khách sạn – tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 3981-1985: Công trình TDTT, các sân TT – tiêu chuẩn thiết kế.

- TCVN 264-2002: Nhà và công trình – nguyên tắc xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng.

- TCVN 265-2002: Đường và hè phố – nguyên tắc xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng.

- TCVN 228-1998: Lối đi cho người tàn tật trong công trình – yêu cầu thiết kế.

4.2.2.1 Phương án kiến trúc công trình:

- Khối nhà cao tầng có cấu trúc lõi ở giữa gồm thang máy và thang bộ thoát nạn, các phòng làm việc, diện tích văn phòng làm việc và nhà ở bao quanh lõi. Cấu trúc này cho phép kết cấu chịu lực hợp lý của công trình cao tầng, đồng thời tạo tầm nhìn và thông thoáng tự nhiên cho các diện tích làm việc, kinh doanh.

+ Tầng hầm: tận dụng không gian tầng hầm làm tầng kỹ thuật, bố trí ga ra khu vực giải trí, quầy bar.

+ Tầng 1: làm sảnh vào khu siêu thị, văn phòng Mặt bằng còn lại là khối siêu thị kinh doanh.

+ Tầng 2, 3: bố trí các khối siêu thị chuyên doanh.

+ Tầng 3, 5….9: bố trí làm khu vực văn phòng làm việc có thêm các khu sân vườn, khu sảnh tạo không gian làm việc thông thoáng, thoải mái.

+ Tầng 10, 11: bố trí phòng họp, hội trường, khu văn phòng, khu dịch vụ sân vườn phục vụ cho khối văn phòng.

- Mức độ hoàn thiện công trình: cao cấp, hiện đại.

+ Trong nhà: sàn khu vực văn phòng, công cộng lát gạch Granite nhân tạo 600*600 Tường trát vữa xi măng sơn kết hợp ốp gỗ và các vật liệu cao cấp khác Trần treo cao cấp

+ Ngoài nhà: tường cột phần đế bọc tấm kim loại alumech, phía trên sơn cao cấp, cửa khung nhôm sơn tĩnh điện, kính an toàn 2 lớp màu sẫm Tam cấp, sảnh ốp Granite tự nhiên.

4.2.3.1 Cơ sở tính toán: a/ Tiêu chuẩn quy phạm áp dụng trong tính toán:

Dựa trên các tiêu chuẩn của Việt Nam như sau:

1 TCVN 2737-95 : Tiêu chuẩn thiết kế - Tải trọng và tác động.

2 TCVN 356-2005: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu bê tông cốt thép.

3 TCVN 338-2005: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu thép.

4 TCXD 45-78 : Tiêu chuẩn thiết kế - Nền, nhà và công trình.

5 TCXD 205-1998: Móng cọc Tiêu chuẩn thiết kế.

6 TCXD 198:1997: Nhà cao tầng-Hướng dẫn thiết kế kết cấu BTCT toàn khối.

7 TCVN 5573-91 : Kết cấu gạch đá và gạch đá cốt thép.

8 Quy chuẩn xây dựng : 03 tập

- Bê tông có cấp độ bền B25 (Mác 350) có Rn = 145kG/cm2, Rk = 10.5 kG/cm2.

- Bê tông có cấp độ bền B20 (Mác 250) có Rn = 115kG/cm2, Rk = 9 kG/cm2.

- Thép CT38 có cường độ tính toán f!00 Kg/cm2

- Thép AI: Rs = 2250kG/cm2 với các thanh có 22mm.

(Hoặc dùng các loại thép có cường độ tương đương).

- Các tường gạch sử dụng mác 75#, vữa XM mác 50#.

Yêu cầu chiều dầy lớp bảo vệ bê tông cho kết cấu BTCT theo TCVN 6160 vàTCVN 2622:

- Cấu kiện sàn: 20mm. b/ Mô tả công trình:

Công trình kết cấu thép kết hợp các sàn bằng BTCT có chiều cao 39.25m gồm

01 tầng hầm, 08 tầng nhà và 1 tầng tum :

Tầng hầm cao 3.6m, 3 tầng tiếp theo cao 5.4m, 4 tầng tiếp theo cao 3.75m, 1 tầng cao 5.4m và tầng tum cao 2.8m.

Chức năng của công trình là làm siêu thị kết hợp với văn phòng làm việc.

4.2.3.2 Tải trọng: a/ Tĩnh tải: (Xem phụ lục tính toán)

STT Loại vật liệu Trọng lượng riêng (kg/m3)

3 Bê tông không cốt thép 2000

5 Khối xây gạch rỗng 1500

6 Vữa trát lát 1800 b/ Hoạt tải:

(Theo TCVN 2737-95; Xem phụ lục tính toán). c/ Tải trọng gió:

Tải trọng gió được tính toán theo Tiêu chuẩn Việt nam (TCVN 2737-

95) tại Thành phố Hải Phòng: Wo = 155 kg/cm2 Tải trọng gió vùng VI-B, dạng địa hình B

Tổng chiều cao các sàn sử dụng chính < 40m m nên không cần xét đến ảnh hưởng của thành phần động của tải trọng gió và động đất.

(Chi tiết về tải trọng này xem tại phần phụ lục tính toán). d/ Tổ hợp tải trọng theo tiêu chuẩn Việt Nam:

Tổ hợp Tải trọng tính toán dùng cho tính toán :

+ Tải trọng tạm thời dài hạn và ngắn hạn theo bảng 3-TCXD2737-1995.

4.2.3.3 Giải pháp nền móng: a/ Mô tả địa chất công trình:

Theo tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất công trình do chủ đầu tư cung cấp Địa tầng khu đất xây dựng có cấu tạo địa tầng và các chỉ tiêu thông số kỹ thuật như sau:

Lớp KQ: Đất san lấp: Sạn, cát lẫn sét màu xám nâu, xám đen, kết cấu xốp

Lớp này phân bố trên toàn bộ phạm vi khảo sát, thành phần chủ yếu là sạn lẫn đất sét dầy từ 0.3m đến 0.6m, đất cát và sét dầy từ 0.5m đến 1m Lớp đất có bề dầy thay đổi từ 0.9m (LK1) đến 1.5m (LK2) Lớp đất này không có ý nghĩa làm nền móng, chỉ ding làm mặt bằng xây dựng.

Lớp 1 : Bùn sét pha, màu xám, xám đen

Lớp này nằm dưới lớp đất lấp KQ và phân bố trên toàn bộ phạm vi khảo sát, có bề dày trung bình 7.0m, lớp đất này có sức chịu tải rất thấp R = 0.46Kg/cm2.

Lớp2: Sét, màu xám nâu, xám ghi, trạng tháI chảy đến dẻo chẩy

Chuyển tiếp xuống lớp đất 1 là lớp 2 có diện phân bố liên tục trong khu vực khảo sát, có bề dày trung bình 6.5m, lớp đất này có sức chịu tải rất thấp R 0.42Kg/cm2

Lớp 3: Sét, màu xám, xám nâu, trạng thái dẻo mềm

Lớp đất này có diện phân bố liên tục trong khu vực khảo sát, có bề dày mỏng nhất tại hố khoan LK3 là 7.0m, bề dày lớn nhất tại hố khoan LK1 là 12.3m Lớp đất này có sức chịu tải khoảng R = 0.56Kg/cm2

Lớp 4: Sét màu xám xanh, trạng thái dẻo cứng Đây là lớp đất có bề dày khá ổn định trung bình khoảng 10.0m Lớp đất này có sức chịu tải R = 1.31Kg/cm2

Lớp 5: Cát hạt nhỏ đến hạt trung, màu xám, xám vàng, kết cấu chặt, trạng tháI bão hòa nước

Lớp đất này có diện phân bố liên tục trong khu vực khảo sát, có bề dày trung bình 5.0m, kết cấu chặt Giá trị SPT (trung bình)/30cm = 39 đến 45. Đây là lớp cuối cùng trong chiều sâu khảo sát Các chỉ tiêu khác đề nghị xem bảng tổng hợp các chỉ tiêu cơ lý. b/ Giải pháp lựa chọn:

Qua mô tả địa chất công trình, nhận thấy lớp số 5 có khả năng chịu lực tốt Do tầm quan trọng và quy mô của công trình nên thiết kế đã nghiên cứu các phương án móng và chọn giải pháp cọc khoan nhồi D600 (với sức chịu tải dự kiến 180T) hạ vào lớp đất số 5 và khoan sâu thêm một khoảng 1-2m Đài móng cao 1.6m Các đài móng này được liên kết với nhau qua hệ giằng BTCT 350x1000mm tạo độ cứng ổn định tổng thể cho móng và toàn bộ kết cấu công trình.

4.2.3.4 Giải pháp kết cấu phần thân:

Căn cứ theo tính chất, quy mô và tải trọng công trình 09 tầng, thiết kế sử dụng giải pháp kết cấu phần thân là hệ kết cấu khung kết hợp lõi chịu lực BTCT đổ tại chỗ. Các cấu kiện cơ bản như sau:

- Kết cấu khung gồm cột, dầm thép và các giằng thép.

- Hệ lõi thang máy dày 300mm.

- Hệ cột thép có tiết diện cơ bản là H1000x300x20x40, H800x300x14x26 và I600x250x12x18.

- Hệ dầm chính có tiết diện H800x300x14x26, dầm phụ tiết diện I600x250x12x18

Nội lực trong hệ kết cấu được tính toán theo hệ khung -sàn cứng không gian bằng phương phần tử hữu hạn theo các chương trình phân tích kết cấu : ETABS V9.05. Chương trình tính toán cốt thép theo TCVN356-2005 và thép theo TCVN338-2005 cho tất cả tổ hợp và đưa ra diện tích cốt thép và tiết diện các cấu kiện lớn nhất để thiết kế bố trí thép cho dầm và cột.

Các điều kiện về chuyển vị trí ngang ở đỉnh nhà (H/750), các điều kiện ổn định tổng thể về chống lật của các cấu kiện sẽ được tính toán phù hợp theo tiêu chuẩn & quy phạm hiện hành.

Kết cấu sàn được mô hình hoá trong chương trình SAFE phần tử dạng shell

GIẢI PHÁP THIẾT KẾ HẠ TẦNG KỸ THUẬT

Việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải thực hiện đồng bộ, hiện đại đảm bảo phát triển đô thị bền vững.

4.3.1 Giải pháp san lấp, cốt nền xây dựng:

Cốt nền san lấp là: +4,2m đến +4,5m (cao độ Hải Phòng) San lấp toàn bộ mặt bằng Dự án theo chỉ giới xây dựng bằng đất núi đầm chặt.

Tuyến đường Hồng Bàng được quy hoạch là trục trung tâm của khu đô thị mới 2A

Sở Dầu Tuyến được quy hoạch mở rộng với mặt cắt B = 50,5m (lòng đường 2*11,25m + 2*3,0m; giải phân cách 3,0m+2*2,0m; vỉa hè 2*7,5m).

Phía Tây Bắc là tuyến đường Tôn Đức Thắng được quy hoạch với mặt cắt B 54,0m (lòng đường 4*7,5m + 2*3,0m; giải phân cách 3,0m+2*1,0m + 2*0,5m; vỉa hè 2*6,0m).

Nút giao thông ngã 3 Thượng Lý trong tương lai sẽ là nút giao thông khác mức vì vậy ranh giới của khu đô thị được hoạch định nằm ngoài phạm vi nút.

Hệ thống giao thông nội bộ trong khu đô thị được quy hoạch dựa trên phương án chọn sử dụng đất:

- Trục đường chạy song song với tường rào Metro và khu trung tâm hành chính quận được quy hoạch với mặt cắt 24,0m:

Các bán kính đường chính và khu vực có R = 20m, các đường trong khu nhà ở có bán kính R = 10 ÷ 15m.

Bố trí một điểm đỗ xe trên trục đường song song với tường rào siêu thị Metro với diện tích S = 1.100m 2

Hiện có 2 lưu vực thoát nước: Lưu vực phía Bắc và lưu vực phía Nam đường Hồng Bàng Hai lưu vực thông với nhau bằng cống D1500 qua đường Toàn bộ nước của lưu vực phía Bắc đều thoát qua 2 cống ngang đường để đổ ra sông Tam Bạc. Để giải quyết thoát nước cho khu dân cư và khu doanh trại Quân đội phía Bắc đường Hồng Bàng, bố trí một tuyến cống D1500 trên đường quy hoạch và đi phía sau khu đất của Công ty TNHH GNSTEL, hướng thoát ra hồ điều hòa trong khu vực.

Lưu vực phía Nam đường Hồng Bàng: bố trí tuyến cống hộp dọc ranh giới đường sắt và khu nghiên cứu để giải quyết thoát nước dọc đường tàu và khu dân cư phía Bắc Hường thoát về cống có cánh phai để xả ra sông Tam Bạc.

Trên các trục đường quy hoạch bố trí cống có tiết diện D400-D600. Để đảm bảo tiêu thoát nước nhanh, tăng cường bố trí các ga thu trên tuyến, khoảng cách các ga thu: 25m – 30m/ga.

4.3.4 Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: a/ Nước thải:

Hiện tại trong khu dân cư nước thải sinh hoạt chảy chung cùng hệ thống thoát nước mưa Về lâu dài theo quy hoạch chi tiết quận Hồng Bàng và phần mở rộng, nước thải sinh hoạt được đưa về khu xử lý tập trung tại khu vực gần Quán Toan. b/ Rác thải:

- Rác thải được công ty môi trường thu gom và xử lý theo quy định.

- Các nơi công cộng có bố trí thùng rác.

- Nguồn nước cấp cho khu quy hoạch được lấy từ nhà máy nước An Dương qua đường ống cấp nước D400 bên đường Tôn Đức Thắng.

- Tận dụng những đường ống chính hiện có trong phạm vi quy hoạch từ đó xây dựng thêm các tuyến ống kéo dài và rẽ nhánh vào các khu vực xây dựng.

- Bố trí mạng lưới ống trong khu quy hoạch là mạng vòng kết hợp mạng cụt, đảm bảo cung cấp nước được an toàn.

- Các tuyến ống chính là tuyến kết hợp giữa cấp nước sinh hoạt và cấp nước chữa cháy, trên các tuyến ống chính bố trí các họng cứu hỏa.

Nguồn cung cấp cho khu vực quy hoạch sẽ là đường cáp ngầm 22kv từ trạm biến áp 110/35/22/6kv An Lạc bằng đường cáp ngầm XLPE 3*240mm đi trong hào cáp kỹ thuật dưới vỉa hè, trạm biến áp là trạm ki ốt.

- Cấp điện cho các khu nhà ở, các công trình công cộng, bằng lưới 0,4kv; dùng hệ thống cáp ngầm XLPE 4*70 đến XLPE 4*90 đi trong hào cáp Bảo vệ hệ thống cáp bằng các Aptomat đầu nguồn.

- Vị trí tuyến cáp 22kv và các trạm phụ tải trong khu quy hoạch được mô tả trong bản vẽ.

Các đường phố chính có mặt cắt >12m dùng phương pháp chiếu sáng từ hai phía vỉa hè dùng các đèn cao áp khí Natri từ 200 – 250W trên các cột thiết kế tiêu chuẩn, cáp dùng cho hệ thống chiếu sáng là cáp ngầm XPLE 4*40 đi trên vỉa hè, đóng ngắt hệ thống chiếu sáng có thể dùng mạch tự động theo thời gian hoặc bán tự động tùy theo nhà đầu tư lựa chọn.

4.3.7 Quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng: a Quy chuẩn

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Tập I, II và III.

- Quy hoạch xây dựng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế - TCVN 4449-1987 b Tiêu chuẩn khảo sát

- Quy phạm đo vẽ bản đồ 96TCN 43-90 của Cục đo đạc và bản đồ Nhà Nước.

- Qui trình khảo sát đường ôtô 22 TCN 263-2000.

- Hệ cao độ sử dụng: Cao độ hải đồ c Tiêu chuẩn giao thông

- Tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô TCVN4054-05

- Đường đô thị yêu cầu thiết kế TCXDVN 104:2007.

- Qui trình thiết kế áo đường mềm 22TCN-211-06.

- Điều lệ báo hiệu đường bộ 22TCN 237-01. d Điện, chiếu sáng

- Luật điện lực số 28/2004/QH11 ngày 3/12/2004 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Quyết định số 19/2006/QĐ-BCN ngày 11/7/2006 của bộ công nghiệp về việc ban hành quy phạm điện.

- Quy phạm trang bị điện 11-TCN 18-2006

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2737-1995

- TCXD 27: 1991 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng. Tiêu chuẩn thiết bị.

- Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kỹ thuật hạ tầng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế TCXDVN 333-2005. e Cấp, thoát nước

- TCXD số 33-2006, Cấp nước- Mạng lưới đường ống và công trình -Tiêu chuẩn thiết kế.

- ISO 4427-1996 Chế tạo ống nhựa HDPE.

- ISO 5596 :1984, DIN 3230 Chế tạo van cổng

- ISO 4060/1 : 1993(E) Chế tạo đồng hồ nước

- ISO 2531, BS4772, ISO 4179 Chế tạo họng cứu hoả

- BS5481 Chế tạo ống và phụ tùng PVC.

- Luật phòng cháy chữa cháy số 27/2001/QH10.

- TCVN2622-1995 Phòng chống cháy cho nhà và công trình, yêu cầu thiết kế.

- TCVN 5760 - 1993 Hệ thống chữa cháy - yêu cầu chung.

- TCVN 58501-1991 Tiêu chuẩn nước sinh hoạt

- TCXD 188 - 1996 Nước thải đô thị - Tiêu chuẩn thải.

- TCXD 51 - 1984 Thoát nước Mạng lưới bên ngoài và công trình.

GIẢI PHÁP THIẾT KẾ HỆ THỐNG ĐIỆN NGOÀI NHÀ

- Thiết kế đường dây trung áp 35kV cấp điện cho trạm biến áp (TBA) 35/0,4kV trong dự án.

- Thiết kế 01 trạm biến áp 35/0,4kV phục vụ điện sinh hoạt cho khu nhà.

- Thiết kế hệ thống điện hạ thế 0,4kV, điện chiếu sáng.

4.4.2 Xác định phụ tải điện dự án.

Phụ tải điện các hạng mục công trình trong dự án được xác định theoTCXD 27:1991 kết hợp với phương pháp chuyên gia và các số liệu tham khảo từ các thiết kế quy hoạch cung cấp điện từ các dự án khác tương tự (Chi tiết xem thuyết minh thiết kế cơ sở)

4.4.3 Lựa chọn tiết diện dây dẫn

- Đối với đường dây trung áp 35kV cấp điện cho TBA trong dự án là khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, do đó tiết diện dây dẫn ở cấp 35kV phải đảm bảo các tiết diện tối thiểu theo quy hoạch Điện áp hao tổn lớn nhất ở cấp 35kV phải đảm bảo Umax%  5%theo quy ngành điên.

- Đường dây 0,4kV cấp điện hạ thế động lực và sinh hoạt tính toán lựa chọn đảm bảo điện áp hao tổn cho phép Umax%  10%.

- Đường dây 0,4kV cấp điện cho hệ thống đèn chiếu sáng tính toán lựa chọn đảm bảo điện áp hao tổn cho phép Umax%  5%.

2 Tính toán tiết diện dây dẫn hạ thế Đường cáp hạ áp 0,4kV được lựa chọn theo điều kiện phát nóng và kiểm tra theo hao tổn điện áp thực tế cho phép (Chi tiết xem thuyết minh thiết kế cơ sở)

4.4.4 Các giải pháp thiết kế kỹ thuật.

1- Đường dây trung thế 35kV:

 Điểm đấu : Đường dây trung áp 35kV cấp điện cho TBA trong dự án dự kiến được đấu vào ĐDk 35kV khu vực (cách vị trí khu đất dự án 850m).

 Kết cấu tuyến đường dây 35kV:

- Tại vị trí cột điểm đấu bố trí lắp đặt 01 bộ cầu dao liên động 35kV-400A;

01 bộ chống sét van 35kV để thao tác đóng cắt đầu tuyến và bảo vệ quá áp khí quyển.

- Đường dây trung thế 35kV cấp điện cho TBA được lựa chọn giải pháp chôn ngầm Cáp 35kV đi ngầm chôn sâu cách mặt đất tự nhiên 1m; các đoạn cáp ngầm 35kV vượt đường nhựa được chôn sâu cách mặt đường 1,2m và luồn trong ống thép (hoặc ống nhựa xoắn chịu lực) bảo vệ Phía trên cáp ngầm 35kV có lưới nilôn báo hiệu cáp và gạch bê tông KT500x300 mật độ 2 viên/1m dài trên suốt chiều dài đường cáp. Mặt trên cùng có chỉ dẫn bằng biển báo cáp là loại sứ tráng men theo tiêu chuẩn, mật độ 20m/1biển báo.

- Cáp ngầm 35kV thiết kế chọn loại cáp trung thế có điện áp danh định 40,5kV-Cu/XLPE/PVC/DSTA/PVC 3x50 mm 2 Tiết diện cáp tính chọn đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật của đề án và tiêu chuẩn ngành điện, phù hợp với quy hoạch điện huyện Thủy Nguyên đã được phê duyệt.

2- Trạm biến áp: a) Vị trí đặt trạm biến áp

Vị trí trạm biến áp được bố trí đặt tại khu đất trống đã được quy hoạch trogn dự án, phía góc cuối tiếp giáp với trạm BTS hiện có trong khu dân cư Đó là các vị trí thuận tiện cho việc sửa chữa và vận hành máy biến thế, thuận lợi cho các lộ xuất tuyến 0,4kV đến từng phụ tải Vị trí cụ thể trong bản vẽ mặt bằng. b) Kết cấu trạm biến áp

Trạm biến áp xây dựng theo kiểu kín, nhà trạm được chia làm 2 gian:

- Gian thứ 1 rộng 20m 2 trong đó đặt máy biến áp: 800kVA – 35(22)/0,4kV.

- Gian thứ 2 rộng 20m 2 trong đó lắp đặt các tủ trung thế 35kV, các tủ hạ thế 0,4kV. c) Sơ đồ nối điện chính và đo lường bảo vệ

- Bảo vệ ngắn mạch và quá tải phía trung thế MBA bằng tủ cầu dao phụ tải 35kV-630A-16kA/1s, cầu chì 35kV-20A

- Lắp đặt 01 tủ 35kV đầu vào 630A,16kA/1s để đóng cắt và cách ly các MBA.

- Hệ thống đo đếm (kWh, KVAr): lắp đặt ở phía trung thế 35kV trong trạm biến áp xây mới

- Thao tác đóng cắt, bảo vệ quá tải và ngắn mạch phía hạ thế 0,4kV cho máy biến áp: 800kVA-35(22)/0,4kV bằng MCCP-1250A/65kA. d) Hệ thống tiếp địa trạm

- Hệ thống tiếp địa trạm gồm: Tiếp địa làm việc, tiếp địa bảo vệ và tiếp địa an toàn Các loại tiếp địa có dây xuống riêng nối với hệ thống cọc tiếp địa chung.

- Hệ thống cọc tiếp địa gồm có 6 cọc bằng thép L63x63x6 góc mạ kẽm nhúng nóng dài 2,5 m Cọc cách cọc tối thiểu 3 m Đầu cọc đóng sâu cách mặt đất 0,7 m.

- Đai nối các cọc bằng sắt dẹt 40x4.

- Dây trung tính từ MBA xuống hệ thống tiếp địa trạm bằng dây cáp đồng nhiều sợi, bọc PVC loại M95

- Dây nối vỏ MBA với hệ thống tiếp địa trạm bằ cáp đồng nhiều sợi, bọc PVC loại M35

- Điện trở nối đất của trạm phải có giá trị R  4 4 W N Nếu R > 4 W N phải đóng bổ xung cọc tiếp địa để điện trở nối đất đạt trị số quy định.

3- Hệ thống điện hạ thế, chiếu sáng: Để đảm bảo mỹ quan công trình và phù hợp đồng bộ với các hạng mục công trình khác trong dự án các đường dây hạ thế 0,4kV thiết kế chôn ngầm Các đoạn cáp ngầm hạ thế 0,4kV đi trên nền hè, đi trên nền đất tự nhiên bố trí cáp chôn sâu cách mặt đất tự nhiên 0,7m; các đoạn cáp 0,4kV đi vượt đường giao thông, cáp chôn sâu cách mặt nền đường 1m và được luồn trong ống thép hoặc ống nhựa xoắn chịu lực bảo vệ

- Trên các tuyến cáp ngầm hạ thế 0,4kV cấp điện cho các phụ tải có bố trí các tủ điện hạ thế đặt ngoài trời KT1200x600x350 Trong tủ điện đấu nối có lắp thiết bị bảo vệ bằng áp tô mát nhằm bảo vệ an toàn cho tuyến cáp ngầm và thuận tiện trong thao tác, quản lý vận hành

- Cáp điện hạ thế và chiếu sáng lựa chọn loại cáp 0,6/1kV-Cu/XLPE/PVC/DSTA/PVC có tiết điện từ 10mm 2 đến 240mm 2

- Cột đèn chiếu sáng đường chọn loại cột thép bát giác côn, chiều cao 8m, lắp đặt đèn cao áp bóng Sodium 220V-250W.

- Trong hệ thống điện chiếu sáng có bố trí xen kẽ giữa chiếu sáng đường và chiếu sáng trang trí sân vườn để đảm bảo mỹ quan khu vực.

- Cột chiếu sáng trang trí sân vườn lựa chọn cột ĐC-06, chiều cao 3,7m; lắp đặt đền cầu 500-bóng 220V-125W và chùm cầu CH-300x5- bóng 220V-26W.

- Toàn bộ hệ thống đèn chiếu sáng trong Dự án được điều khiển bằng 01 tủ Tcs đặt ngoài trời gần vị trí nhà TBA với hệ thống điều khiển tự động đóng cắt tự động theo thời gian Chế độ điều khiển thời gian cắt theo mùa, và theo mục đích sử dụng của chủ đầu tư.

- Hệ thống chiếu sáng đường đảm bảo độ rọi tối thiểu 5 lux theo tiêu chuẩn hiên hành.

- Hệ thống tiếp địa an toàn cho hệ thống tủ điện hạ thế ngoài trời: mỗi tủ điện hạ thế ngoài trời được bố trí một cọc tiếp địa an toàn là loại sắt hình L63x63x6, dài 2,5m Cọc tiếp địa đóng ngập sâu cách mặt đất 0,7m Dây nối đất sử dụng dây sắt mạ 10.

- Hệ thống tiếp địa cột đèn cột sáng được bố trí từ 2-:-4 khoảng cột một cọc tiếp địa sắt hình L63x63x6, dài 2,5m Nối liên thông trên toàn tuyến với hệ thống cọc tiếp địa bằng dây đồng M16.

- Điện trở nối đất an toàn của hệ thống hạ thế và chiếu sáng phải đạt trị số

Rnd  10 W, nếu kiểm tra không đạt phải bổ sung thêm cọc.

4.4.5 Các yêu cầu kỹ thuật vật tư, thiết bị chính 1- Điều kiện môi trường:

+ Nhiệt độ môi trường lớn nhất : 45 o

+ Nhiệt độ môi trường nhỏ nhất nhất : 0 o

+ Độ ẩm lớn nhất ở t= 35 o C; trong thời gian 10 ngày : 100%

+ Tốc độ gió lớn nhất : 160km/h

2- Tiêu chuẩn kỹ thuật cáp trung, hạ thế (Chi tiết xem thuyết minh thiết kế cơ sở)

GIẢI PHÁP THI CÔNG XÂY DỰNG

- Mặt bằng thi công phải gọn gàng tiết kiệm diện tích công trường.

- Các loại vật tư, máy móc bố trí hợp lý nhằm đảm bảo không chồng chéo dây chuyền thi công, vệ sinh vật liệu và sử dụng tối đa công suất máy móc thiết bị.

- Tối thiểu hóa việc di chuyển máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu và các công trình tạm để tiết kiệm vật liệu và nhân công.

- Mặt bằng phải bố trí phải chú ý hướng gió sao cho đảm bảo vệ sinh môi trường, hạn chế tiếng ồn và đảm bảo công tác phòng chữa cháy.

- Xung quanh công trường dựng hàng rào để ngăn cách khu vực thi công với các khu vực lân cận.

Căn cứ vào các đặc điểm công trình, nhằm đáp ứng tiến độ, đảm bảo kỹ thuật, mỹ thuật và chất lượng, công trình được tổ chức thi công theo những biện pháp cơ bản như sau:

- Do công trình có mặt bằng trải rộng nên có thể tổ chức thi công trên công trường thành những Block riêng rẽ Mỗi tổ bao gồm các dây chuyền thi công liên tục với sự chuyên môn hoá cao của các tổ thợ thi công Sự quan hệ giữa các tổ thợ đảm bảo tính nhịp nhàng không chồng chéo, được thực hiện dưới sự điều hành chặt chẽ của ban chỉ huy công trường, cán bộ giám sát thi công.

- Để đẩy nhanh tiến độ công trình và giảm bớt sức lực đổ vào công trình, phải lựa chọn công nghệ thi công hiện đại, cơ giới hóa các công tác thi công yêu cầu đổ nhiều sức lực như: san , đổ bê tông, vận chuyển vật liệu, vv các công tác khác như xây thô, hoàn thiện, điện, nước hay những công tác phụ nhỏ lẻ thi công bằng thủ công Việc thi công bằng máy kết hợp thủ công được tiến hành hợp lý và chặt chẽ.

- Hệ thống giàn giáo, cốp pha thi công dược sử dụng chủ yếu bằng hệ thống giáo tuýp, cốp pha thép định hình kết hợp xà gồ gỗ, cầu phong gỗ nhằm đảm bảo độ ổn định cao khi thi công, đẩy nhanh tiến độ thi công tăng số lần luân chuyển, đạt được kỹ thuật, mỹ thuật và chất lượng thi công tốt.

- Quá trình thi công được tuân thủ theo những nguyên tắc cơ bản như:

+Thi công phần thô từ dưới lên, thi công phần hoàn thiện từ trên xuống

+Thi công các công tác ngầm trước, công tác nổi sau

+Việc tổ chức thi công được tối ưu hóa và nhân lực tập trung cho công trường không xảy ra tình trạng lúc quá thừa lúc quá thiếu

- Trong công trình, do khối lượng các công tác và thời gian thi công các công tác có sự chênh lệch khá lớn, và do thời gian chờ cho các cấu kiện đủ cường độ theo công nghệ, do vậy phải tổ chức các công tác xen kẽ nhau để đảm bảo cho nhân lực điều hòa trong quá trình thi công Mặt khác vẫn phải tổ chức cho các công tác không bị chồng chéo gây cản trở lẫn nhau.

4.5.3 Giải pháp cấp điện, cấp nước: a Cấp điện

- Sử dụng điện lưới của KCN.

- Trang bị cho công trường một máy phát điện có công suất 125 KVA đề phòng trường mất điện khi đang đổ bê tông hoặc bơm hút nước. b Cấp nước

- Trong quá trình thi công: Khoan giếng tại công trình để lấy nước thi công

- Trong quá trình hoạt động: Nước pha chế hóa chất cho quá trình vận hành có thể lấy nước giếng khoan tại công trường Nước sinh hoạt của đội ngũ nhân viên vận hành phải được chủ đầu tư cung cấp từ nguồn nước cấp của KCN Nam Đông Hà. c Thoát nước

- Nhằm thu nước mặt và nước thải thi công đảm bảo cho công trường luôn được khô ráo, sử dụng hệ thống cống thoát nước và hố ga thoát nước ra hệ thống thoát nước thải chung của khu vực. d Chiếu sáng

- Nhằm cung cấp đủ ánh sáng cho công trường, phục vụ việc thi công vào ban đêm đẩy nhanh tiến độ chúng tôi bố trí các đèn cao áp công suất lớn cho phạm vi toàn công trường Ngoài ra trong công trường phải bố trí hệ thống đèn bảo vệ (đèn bảo vệ được gắn tại các cột điện thi công)

- Tất cả các vật tư nhập về công trường được kiểm tra chặt chẽ theo đúng nguồn gốc, chủng loại và tiêu chuẩn.

- Vật tư nhập về được bảo quản cẩn thận (Xi măng để trong kho khô ráo, Thép được kê kích che phủ cận thận tránh tình trạng han rỉ vv).

4.4.5 Tổ chức nhân sự trong giai đoạn thi công

Cơ cấu tổ chức nhân sự cho công trường bao gồm: Ban chỉ huy công trường có các bộ phận điều hành tổ chức sản xuất, giám sát, quản lý thi công đảm bảo kỹ thuật chất lượng và tiến độ, cấp phát tài chính vật tư.

Các đội thi công bao gồm:

- Đội thi công lao động phổ thông: sửa hố đào thi công đất.

- Đội gia công cốt thép

- Đội gia công cốp pha

- Đội thi công bê tông

- Đội thi công phần nề (Xây, trát, )

- Đội thi công hoàn thiện (làm trần, ốp lát, sơn bả )

- Đội thi công điện, nước

- Đội thi công cơ giới (Ôtô, máy đầm, máy trộn, máy lu, máy ủi )

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

GIỚI THIỆU

5.1.1 Mục đích đánh giá tác động môi trường

 Báo cáo đánh giá tác động môi trường nhằm xem xét và cập nhật các vấn đề về môi trường trong giai đoạn nghiên cứu khả thi dự án.

 Thu thập điều tra khảo sát đánh giá hiện trạng môi trường, các khu vực có khả năng chịu tác động trực tiếp và gián tiếp của dự án.

 Phân tích một cách khoa học và dự báo các tác động có lợi, có hại trực tiếp và gián tiếp trước mắt và lâu dài của dự án tới môi trường tự nhiên, hệ sinh thái và kinh tế xã hội.

 Xây dựng và đề xuất các biện pháp tổng hợp để vừa hạn chế đến mức thấp nhất những ảnh hưởng bất lợi, vừa phát huy cao nhất các lợi ích của dự án đến nền kinh tế xã hội và môi trường xung quanh.

 Tuân theo luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ môi trường, Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.

5.1.2 Các phương pháp đánh giá

 Phương pháp thống kê: Nhằm thu thập và xử lý số liệu khí tượng, thủy văn, kinh tế xã hội tại khu vực xây dựng Dự án.

 Phương pháp đánh giá nhanh: Ước tính tải lượng chất ô nhiễm từ các hoạt động khu vực xung quanh cũng như đánh giá các tác động của chúng đến môi trường.

 Phương pháp so sánh: Dùng để so sánh các kết quả đo đạc và tính toán dự báo các chất ô nhiễm với các tiêu chuẩn môi trường đã ban hành.

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

5.2.1 Đánh giá vị trí của dự án

Vị trí xây dựng Dự án nằm gần khu dân cư và đường giao thông trong khu vực cửa ngõ thành phố thuộc địa bàn Khu đô thị mới Sở Dầu nên có các mặt thuận lợi như sau:

- Cơ sở hạ tầng đầy đủ.

- Nền móng cứng, đảm bảo xây lắp công trình.

- Giao thông thuận lợi với trung tâm thành phố và các khu vực lân cận (huyện Thủy Nguyên, đường quốc lộ 5…).

- Nằm trong quy hoạch phát triển siêu thị, trung tâm thương mại của Quận Hồng Bàng.

Như vậy, vị trí dự án rất thuận lợi cho việc xây dựng siêu thị, văn phòng cho thuê và sẽ hạn chế tối đa các tác động tiêu cực vào môi trường.

5.2.2 Đánh giá tác động cho hoạt động của dự án

Dựa vào các kết quả nghiên cứu hiện trạng môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội khu vực dự án, các vấn đề môi trường quan trọng sẽ được đề nghị lưu ý vì có liên quan đến dự án và được tổng kết ở dưới đây:

Bảng 5.1 Ảnh hưởng của các hoạt động của dự án tới môi trường

Những hoạt động của dự án gây tác động các yếu tố về môi trường

Quá trình hoạt động của dự án Giai đoạn xây dựng

1 Ảnh hưởng tới đất đai (bao gồm cả sự lún đất ) C O

2 Ảnh hưởng tới nguồn nước ngầm và thuỷ văn B O

3 Ảnh hưởng tới chất lượng nước mặt B (C)

4 Ảnh hưởng tới hê sinh thái cạn và dưới nước B (C)

7 Ảnh hưởng tới chất lượng môi trường không khí B O

8 Ảnh hưởng tới việc đào đắp và vận chuyển vật liệu B O

9 Ảnh hưởng của chất thải C O

10 Ảnh hưởng tới môi trường sức khoẻ và an toàn C O

11 Ảnh hưởng tới giao thông khu vực C O

12 Ảnh hưởng việc kế hoạch sử dụng đất (B) C

13 Ảnh hưởng tới hệ sinh thái động thực vật C O

14 Ảnh hưởng tới giải phóng mặt bằng và tái định cư B B

15 Ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế địa phương (B) (B)

16 Ảnh hưởng tới giao thông và dịch vụ công cộng C (B)

17 Ảnh hưởng tới văn hoá C (B)

Bảng 5.1 Ảnh hưởng của các hoạt động của dự án tới môi trường

Những hoạt động của dự án gây tác động các yếu tố về môi trường

Quá trình hoạt động của dự án Giai đoạn xây dựng

18 Ảnh hưởng tới sức khoẻ cộng đồng C (C)

19 Sự rủi ro và nguy hiểm C O

Ký hiệu: A - Ảnh hưởng lớn; B- Ảnh hưởng vừa; C- Ảnh hưởng nhỏ;

O- Không đáng kể Các chữ trong dấu ngoặc đơn: Ảnh hưởng có lợi.

5.2.3 Nguồn phát sinh ô nhiểm và các biện pháp khống chế

Nhân tố môi trường bị ảnh hưởng là chất lượng nước, chất lượng không khí, tiếp đó là ảnh hưởng đến sức khỏe công nhân, thảm thực vật, giao thông và sự yên tĩnh trong vùng.

Các tác động liên quan đến hoạt động xây dựng chỉ diễn ra trong thời gian thi công tương đối ngắn và hậu quả về môi trường có thể khắc phục được (Về tiêu hao đất, nước, vật liệu và phát sinh các chất thải).

1 Giai đoạn thi công xây dựng a Môi trường nước

Nguồn nước thải phát sinh trong quá trình thi công và biện pháp xử lý như sau:

Nước thải sinh hoạt của công nhân bao gồm nước vệ sinh, tắm rửa: Số người tập trung trên công trường đông nhất là 100 người Lưu lượng nước thải sinh hoạt lớn nhất: 100 người x 0,075 m 3 /người/ngày = 7,5 m 3 /ngày Thành phần nước thải sinh hoạt chứa chủ yếu chất lơ lửng, chất hữu cơ dễ phân hủy sinh học Do tính tạm thời nên nhà thầu sẽ xây dựng lán trại và nhà vệ sinh tạm thời để xử lý nước thải sinh hoạt

Nước bảo dưỡng bê tông, nước tưới dầm chặt đất nói chung là không ô nhiễm nên cho chảy tràn ra môi trường tuy nhiên, nhà thầu phải bố trí các rãnh thoát nước để nước mưa không cuốn theo đất đá công trường Dầu mỡ thải của các phương tiện thi công phải thu gom vào thùng, sau đó nhà thầu thi công sẽ phải vận chuyển đến nơi xử lý của Công ty Môi trường Đô thị thành phố. b Môi trường không khí, tiếng ồn

Nguyên nhân gây ô nhiễm chính trong giai đoạn thi công là do hoạt động chuyên chở của các phương tiện vận chuyển và các hoạt động thi công của các máy móc chuyên dụng.

 Ô nhiễm không khí chủ yếu do bụi công trường phát tán vào không khí Việc giảm thiểu lượng bụi phát sinh do các phương tiện vận tải (ô tô chở đất, máy công tác, ô tô chở nguyên – vật liệu, ) được thực hiện được bằng cách định kỳ cho xe phun nước trên các tuyến đường nội bộ trong phạm vi hoạt động của xe ở những vùng gần dân cư và trong công trường Ngoài ra phải yêu cầu các phương tiện chở đất cát có bạt che phủ kín đảm bảo không để bụi bay ra không khí và đổ xuống đường trên đường vận chuyển

 Quá trình thi công chỉ sử dụng các thiết bị thi công nhỏ Lớn nhất là máy đào đất và xe ô tô vận tải nên không tạo ra tiếng ồn đáng kể Tuy nhiên, công nhân thi công tại công trường được trang bị nút chống ồn

 Khi hoạt động, các phương tiện vận tải với nhiên liệu tiêu thụ chủ yếu là xăng và dầu diezel sẽ thải ra môi trường một lượng khói thải khá lớn chứa các chất ô nhiễm không khí như NO2, CxHy, CO, CO2… Do đó bắt buộc các máy móc tham gia thi công phải đang là thời gian hiệu lực của giấy phép an toàn do các cơ quan thẩm quyền của nhà nước cấp.

 Bố trí thời gian hoạt động hợp lý, các máy móc và thiết bị có độ ồn lớn không được hoạt động vào giờ nghỉ ngơi của người dân, hạn chế tối đa bóp còi. c Chất thải rắn

Chất thải rắn trong quá trình thi công bao gồm:

+ Bao gồm đất đá, xi măng, bê tông thừa,… được thu gom và tận dụng san lấp mặt bằng nhà thầu tự chuyên chở hoặc thuê Công ty Môi trường đô thị thành phố vận chuyển đến bãi chôn lấp.

+ Sắt thép, bao bì… thu gom, tận dụng bán phế liệu.

- Chất thải rắn sinh hoạt: bao gồm bao bì nilon, thức ăn thừa,… cũng phải đuợc thu gom và vận chuyển đến nơi quy định để xử lý.

2 Giai đoạn khai thác sử dụng a Môi trường nước

Trong giai đoạn vận hành, nước thải của của Dự án gồm có: nước thải sinh hoạt và nước mưa chảy tràn qua khu vực

Lưu lượng: 75 lít/người/ngày

Trong từng căn hộ, chung cư, khu dịch vụ đều có các nhà vệ sinh thu gom và thải vào hệ thống cống trong khu vực.

Nước mưa trên mặt bằng nhà máy được thu gom vào hệ thống thoát nước mưa trong khu cực. b Môi trường không khí Để tạo cảnh quan thiên nhiên xanh, sạch đẹp, Dự án đã bố trí các hàng cây xanh thích hợp, bố trí các khối nhà phù hợp địa hình và hướng gió để tạo sự thông thoáng không khí tốt c Tiếng ồn

Do đặc điểm xây dựng các khu chung cư, các khối nhà và khu vực nhà dịch vụ, nên các giải pháp thiết kế đã khống chế tiếng ồn đảm bảo tiêu chuẩn, phù hợp cho khu vực nhà ở d Chất thải rắn

AN TOÀN LAO ĐỘNG

- Trong quá trình thi công, đặc biệt là khâu vận chuyển nguyên vật liệu cần bố trí hợp lý để tránh gây ách tắc cho các phương tiện tham gia giao thông khác.

- Công trình xây dựng có kết cấu nhà thấp tầng, có độ cao nhỏ Tuy nhiên, vẫn phải có các biện pháp đề phòng nguy cơ xảy ra tai nạn trong quá trình thi công bằng cách phổ biến các quy định về an toàn, bắt buộc công nhân phải sử dụng bảo hộ lao động….

- Tác động do tai nạn lao động sẽ ảnh hưởng trực tiếp sức khỏe và tính mạng con người vì vậy, Nhà thầu sẽ đề ra nội qui an toàn lao động, đồng thời bố trí các biển báo tại các khu vực có khả năng gây tai nạn.

TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN

TỔ CHỨC QUẢN LÝ

Dự án được điều hành bởi Ban quản lý dự án (khi thi công) và Ban quản lý vận hành dự án (khi đưa vào khai thác) theo ủy quyền của Tổng Giám đốc Công ty, tuân thủ Điều lệ Công ty và các quy định liên quan của pháp luật.

Trong quá trình thi công xây dựng Dự án, Ban quản lý dự án được thành lập dự kiến: 05 người, gồm: 1 Trưởng ban và 4 thành viên phụ trách các khâu kỹ thuật, giám sát thi công, phối hợp với nhà thầu thực hiện các công việc của Dự án

Khi Dự án được đưa vào hoạt động, toàn bộ bộ máy quản lý của công ty sẽ tham gia vận hành và khai thác tòa nhà này.

Mô hình quản lý dự án, chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý dự án, vận hành dự án được thực hiện theo quy định của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và hướng dẫn của Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng.

6.1.2 Sơ đồ bộ máy quản lý:

Bộ máy tổ chức quản lý của Dự án được mô tả như sau:

LAO ĐỘNG VÀ TIỀN LƯƠNG

Dự án cần nhân lực tham gia các Ban điều hành, các bộ phận quản lý, bộ phận dịch vụ…Việc sử dụng lao động được tuân thủ theo Bộ Luật lao động của Chính phủ và Quy chế lao động của Công ty Trên cơ sở Quy chế chung, sẽ ban hành một bản Quy chế riêng cho phù hợp với tính chất, đặc điểm và điều kiện sử dụng lao động làm việc tại Khu nhà ở xã hội phục vụ công nhân.

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

BAN GIÁM ĐỐC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN

SIÊU THỊ, VĂN PHÒNG CHO

BỘ PHẬN DỊCH VỤ (ĂN UỐNG, TDTT, BẢO VỆ…)

BỘ PHẬN DUY TU,BẢO DƯỠNG

Về tuyển dụng: Việc tuyển lao động mới sẽ được thực hiện thông qua các Công ty cung ứng dịch vụ lao động địa phương hoặc điều chuyển nội bộ nhân lực trong Công ty.

Sau khi được tuyển dụng, Công ty sẽ ký hơp đồng lao động với từng nhân viên, mỗi nhân viên được tuyển sẽ được cấp một sổ lao động theo quy định.

Sử dụng lao động: việc sử dụng lao động căn cứ vào nội dung, trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi được quy định trong Hợp đồng lao động Để đảm bảo quyền lợi cho người lao động, giữa Ban Giám đốc Công ty và đại diện tập thể người lao động sẽ ký kết thoả ước lao động tập thể Bản thoả ước phải phản ảnh đầy đủ các nội dung: Trách nhiệm, tiền lương, điều kiện lao động, bảo hiểm xã hội, phúc lợi tập thể và một số nội dung khác do hai bên thoả thuận

Về tiền lương: căn cứ vào tính chất công việc, hao phí lao động, điều kiện và thời gian làm việc, người sử dụng lao động sẽ xác định một mức lương phù hợp với từng công việc đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ tài chính Việt Nam cũng như khuyến khích người lao động quan tâm đến kết quả lao động Tiền lương sẽ được thoả thuận cụ thể với từng người trong hợp đồng lao động và thoả ước lao động tập thể.

Cách tính lương và bảo hiểm xã hội cho người lao động: Do dư án có nhiều hạng mục khác nhau nên việc tính lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp sẽ được tính cụ thể cho các lao động trong các hạng mục tương ứng và theo các giai đoạn phân kỳ của Dự án.

Dự kiến bố trí nhân lực và quỹ tiền lương trong năm đầu tiên hoạt động của Dự án như sau:

2 Các quầy bán hàng chuyên ngành 30 2.000.00

-Phòng Kinh doanh và Marketing 4 1.500.00

-Phòng hành chính - nhân sự 4 1.500.000 72.000.00

0 -Phòng Tài chính kế toán 5 1.500.00 90.000.00

-Bộ phận giao nhận, kho hàng 6 1.500.000 108.000.00

-Bộ phận bảo vệ, an ninh 10 1.500.00

4 Lao động phục vụ văn phòng cho thuê 10 1.500.00

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: (theo Phụ lục đính kèm)

Bảng 7.1: Tổng vốn đầu tư Đơn vị tính: đồng

4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7.105.060.868

5 Chi phí khác và dự phòng 18.678.712.503

7.1.2 Nguồn vốn đầu tư: a) Cơ cấu tổng nguồn vốn đầu tư:

Dự án đề xuất phương án vay vốn để thực hiện xây dựng Đồng thời, Công ty tự bỏ vốn để đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ, các công trình hạ tầng kỹ thuật của Dự án Cụ thể như sau:

Bảng 7.2: Nguồn vốn đầu tư Đơn vị tính: đồng

TT Nguồn vốn Số tiền Tỷ lệ

1 Vốn vay ngân hàng thương mại 100.000.000.000 53,23%

Các phương án huy động vốn bao gồm:

- Vốn vay ngân hàng thương mại, chiếm khoảng 54% tổng vốn đầu tư;

- Vốn huy động của cán bộ công nhân viên chức công ty, các cổ đông và các nhà đầu tư chiến lược;

- Vốn vay của các tổ chức tín dụng khác. b) Vốn lưu động:

Vốn lưu động chủ yếu cho hoạt động kinh doanh siêu thị, vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh cho thuê chiếm tỷ trọng rất nhỏ so với tổng vốn lưu động Do vậy, để đơn giản trong tính toán, Dự án chỉ tính vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh siêu thị, cụ thể như sau:

Bảng 7.3: Vốn lưu động cho năm đầu tiên của Dự án Đơn vị tính: 1.000 đồng

T Khoản mục Số ngày dự trữ Vòng quay Năm thứ 1

1 Nhu cầu tiền mặt tối thiểu 10 36 1.535.044

5 Nhu cầu vốn lưu động 5 72 8.691.920

6 Lãi vay vốn lưu động 1.390.707

- Nhu cầu tiền mặt tối thiểu gồm: nhu cầu tiền mặt để chi lương, chi phí quản lý phân xưởng, chi phí chào bán hàng và chi phí dự phòng chia cho vòng quay.

- Các khoản phải thu: tiền hàng đã bán chia cho vòng quay.

 Nguyên vật liệu: chi phí mua nguyên vật liệu chính chia cho vòng quay;

 Bán thành phẩm: giá thành phân xưởng (=chi phí nguyên liệu chính và nhân công) chia cho vòng quay;

 Thành phẩm: giá vốn (không bao gồm lãi suất vốn lưu động) chia cho vòng quay.

- Các khoản phải trả: tổng chi nguyên vật liệu, nhiên liệu chia cho vòng quay.

- Lãi suất vốn lưu động năm đầu tiên tạm tính ở mức 16%/năm.

CƠ CẤU ĐẦU TƯ THEO NĂM THỰC HIỆN

- Phương án khai thác Dự án là: cho thuê hàng năm

- Giải ngân vốn trong tương lai được tính với suất chiết khấu 16%/năm.

Bảng 7.4: Cơ cấu vốn đầu tư theo năm thực hiện Đơn vị tính: đồng

TT Hạng mục vốn Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013

1.3 Chi phí QLDA, tư vấn, dự phòng

PHƯƠNG ÁN KINH DOANH VÀ CÁCH PHỦ ĐẦY DỰ ÁN

7.3.1 Sản phẩm và khả năng khai thác:

Sản phẩm của Dự án bao gồm:

Trong đó, hoạt động kinh doanh siêu thị bao gồm: hoạt động tự doanh của doanh nghiệp, làm đại lý cho các hãng sản xuất hoặc phân phối khác và liên kết kinh doanh với các nhà phân phối siêu thị chuyên doanh trong và ngoài nước Tổng số diện tích sàn phục vụ kinh doanh siêu thị: 10.464 m2. Đối với hoạt động kinh doanh văn phòng, dự kiến tổng diện tích khai thác cho thuê văn phòng là: 12.845 m2.

7.3.2 Phương án kinh doanh và tiến độ khai thác:

Các sản phẩm của Dự án có các phương án kinh doanh cụ thể như sau:

TT Hoạt động kinh doanh

Diện tích (m2) Phương án kinh doanh

1 Kinh doanh siêu thị 10.464 Tự doanh, đại lý, hợp tác liên kết

2 Kinh doanh cho thuê văn phòng 12.845 Cho thuê hàng năm

Riêng hoạt động cho thuê văn phòng, Dự án đề xuất phương án khai thác mặt bằng cho thuê như sau:

- Trong 3 năm đầu đi vào hoạt động, tỷ lệ khai thác đạt 50% - 60%

- Từ năm thứ 4 trở đi, dự án đi vào hoạt động ổn định và khai thác tăng dần tới mức 90%.

- Trong những năm hoạt động, do tác động của lạm phát và cung-cầu về văn phòng cho thuê nên dự kiến giá cho thuê sẽ tăng khoảng 10% - 20%/năm.

Các sản phẩm của Dự án đều được khai thác hàng năm Thời gian khai thác tối thiểu trong 30 năm.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN: (Chi tiết theo Phụ lục đính kèm)

Các căn cứ và giả định tính toán chủ yếu của Dự án:

- Thời đoạn tính toán nghiên cứu: trong 25 năm Mốc năm thứ 0 là giai đoạn chuẩn bị đầu tư, năm thứ 1 là khi Dự án chính thức đi vào hoạt động;

- Cơ sở để tính toán lấy mặt bằng giá cả của cuối năm 2010;

- Tỷ suất chiết khấu được tính trên cơ sở mức lãi suất cho vay phổ biến của ngân hàng thương mại tại thời điểm lập dự án, với r = 16%/năm Để đơn giản tính toán, coi tỷ suất chiết khấu áp dụng cho Dự án không bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ lạm phát;

- Tỷ lệ lạm phát được điều chỉnh cho giá các đầu vào cơ bản (vật liệu chính phụ, nước, nguyên nhiên liệu…);

- Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành trong quá trình sử dụng; chi phí bảo trì;

- Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì văn phòng được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của tòa nhà văn phòng;

- Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có) của người thuê văn phòng không tính trong giá cho thuê mà do người thuê trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ (nếu có hợp đồng riêng) hoặc trả cho Ban quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành;

- Các chi phí dịch vụ văn phòng bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê văn phòng;

- Để đơn giản tính toán, Dự án không tính hệ số giá cho từng tầng.

- Đơn vị tính 1.000 đồng (trường hợp tính khác có chỉ rõ).

7.4.1 Phân tích tài chính hoạt động kinh doanh siêu thị: a) Chi phí:

- Giá vốn hàng hóa: được tính theo giá mua hàng hóa trên hợp đồng đại lý, ký gửi, mua bán hàng hóa Dự kiến mức giá vốn năm đầu tiên thực hiện là 50 tỷ đồng.

- Nhiên liệu, năng lượng cho hoạt động siêu thị, bao gồm: Điện: tính theo đơn giá kinh doanh 4.950 đ/kWh (đã có thuế GTGT 10%). Gồm: Điện chiếu sáng trong nhà cho diện tích 10.464 m2 với suất tiêu hao 46.656đ/m2/năm; Điện sử dụng các thiết bị trong siêu thị dự kiến bằng 50% mức tiêu thụ chiếu sáng.

Nước sinh hoạt: đơn giá áp dụng tại Quyết định số 968/QĐ-UB ngày 28/05/2009 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng v/v điều chỉnh giá bán nước sạch Theo đó, giá bán nước sạch áp dụng cho cơ quan hành chính sự nghiệp, sản xuất, kinh doanh và các mục đính khác là: 8.150đ/m3 (chưa có thuế GTGT 5%) Định mức tiêu thụ nước sinh hoạt: 0,165m3/người/ngày (tính bình quân chung) Mỗi năm tăng thêm 1% do tác động của lạm phát.

Chi phí khác: ước bằng 1% chi phí điện và nước.

- Chi phí nhân công: Căn cứ quỹ lương dự kiến 1 năm nêu trong Dự án, tiền lương trả cho nhân lực siêu thị ở mức: 1,213 tỷ đồng (năm đầu tiên), các năm tiếp theo tăng thêm 5% Bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp theo quy định, bằng 22% tổng tiền lương trong năm.

- Khấu hao tài sản cố định: tính theo phương pháp khấu hao đường thẳng và theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.

- Sửa chữa thường xuyên, bảo trì thiết bị và vật kiến trúc: 2% giá trị phần xây dựng và thiết bị phân bổ cho hoạt động siêu thị.

- Lãi vay vốn lưu động: tính toán theo nhu cầu vốn lưu động hàng năm, có bảng chi tiết đính kèm.

- Lãi vay vốn cố định: Vốn cố định vay trung hạn cho thời hạn 6 năm, lãi suất bình quân 16%/năm Chi tiết theo Phụ lục đính kèm

- Phần vốn đầu tư giải ngân cho hoạt động siêu thị, quy đổi ra giá trị tương lai năm thứ 2 của Dự án:

- Thiệt hại trong kinh doanh: ước bằng 1% chi phí năng lượng.

- Chi phí quản lý bán hàng: 0,5% giá thành cơ bản.

- Chi phí quản lý chung: 1% giá thành cơ bản. b) Doanh thu: Được tính toán trên cơ sở lưu chuyển hàng hóa hàng năm, tổng hợp doanh thu bán hàng hàng năm của siêu thị Mức tăng trưởng doanh thu ước đạt 30%/năm Chi tiết theo Phụ lục đính kèm.

7.4.2 Phân tích tài chính hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê:

- Nhiên liệu, năng lượng cơ bản cho hoạt động văn phòng, bao gồm: Điện: tính theo đơn giá kinh doanh 4.950 đ/kWh (đã có thuế GTGT 10%). Gồm: Điện chiếu sáng trong nhà cho diện tích 12.845 m2 với suất tiêu hao 57.300đ/m2/năm; Điện sử dụng các thiết bị tối thiểu dự kiến bằng 70% mức tiêu thụ chiếu sáng.

Nước sinh hoạt: đơn giá áp dụng tại Quyết định số 968/QĐ-UB ngày 28/05/2009 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng v/v điều chỉnh giá bán nước sạch Theo đó, giá bán nước sạch áp dụng cho cơ quan hành chính sự nghiệp, sản xuất, kinh doanh và các mục đính khác là: 8.150đ/m3 (chưa có thuế GTGT 5%) Định mức tiêu thụ nước sinh hoạt: 0,165m3/người/ngày (tính bình quân chung) Tổng số người phục vụ trung bình: 310 người Chi phí này mỗi năm tăng thêm 1% do tác động của lạm phát.

Chi phí khác: ước bằng 2% chi phí điện và nước

Chi phí trên được tính vào giá thuê Mức tiêu thụ điện, nước vượt trội sẽ do người đi thuê văn phòng gánh chịu.

- Chi phí nhân công: phân bổ quỹ lương cho nhân lực quản lý văn phòng Năm đầu tiên: 388.800.000 đồng, các năm tiếp theo tăng thêm 5% Bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp theo quy định, bằng 22% tổng tiền lương trong năm.

- Khấu hao tài sản cố định: tính theo phương pháp khấu hao đường thẳng và theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.

- Sửa chữa thường xuyên, bảo trì thiết bị và vật kiến trúc: 2% giá trị phần xây dựng và thiết bị phân bổ cho hoạt động văn phòng cho thuê.

- Lãi vay vốn cố định: Vốn cố định vay trung hạn cho thời hạn 6 năm, lãi suất bình quân 16%/năm Chi tiết theo Phụ lục đính kèm

- Phần vốn đầu tư giải ngân cho hoạt động văn phòng cho thuê, quy đổi ra giá trị tương lai năm thứ 3 của Dự án:

- Thiệt hại trong kinh doanh: ước bằng 1% chi phí năng lượng.

- Chi phí quản lý bán hàng: 0,5% giá thành cơ bản.

- Chi phí quản lý chung: 1% giá thành cơ bản.

7.4.3 Dòng tiền mặt của Dự án:

1 Các khoản thu của Dự án bao gồm:

- Doanh thu từ hoạt động siêu thị hàng năm

- Tiền cho thuê văn phòng hàng năm

2 Các khoản chi của Dự án bao gồm:

- Chi đầu tư xây dựng cơ bản: Theo Bảng 7.4

- Chi phí kinh doanh siêu thị

- Chi phí hoạt động cho thuê văn phòng

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: thuế suất 25%

- Thuế giá trị gia tăng: tính theo phương pháp khấu trừ Thuế GTGT đầu vào giá vốn hàng hóa (10%) và năng lượng (bình quân 10%) Thuế GTGT đầu ra tính trên doanh số siêu thị và tiền cho thuê văn phòng (10%).

3 Dòng tiền mặt gồm: cân bằng thu chi + khấu hao tài sản cố định

Tổng hợp số liệu tính toán dòng tiền mặt của Dự án, các chỉ tiêu tài chính cơ bản của Dự án được thể hiện như sau:

NPV (suất chiết khấu 16%/năm) 4.982.218.031 đồng

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 22,42 năm

Định dạng
Số trang	70
Dung lượng	224,38 KB