(Luận văn) đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2005 2010, đề xuất một số giải pháp phát triển

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH lu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN an n va gh tn to p ie Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 nl w d oa LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP ll u nf va an lu m oi Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Hải z at nh z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên – năm 2011 ac th i si LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn nội dung số liệu luận văn tự nghiên cứu, khảo sát thực lu Học viên thực luận văn an n va p ie gh tn to Kiều Quang Khánh d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th ii si Lời cảm ơn Để hồn thành chương trình cao học viết luận văn cố gắng thân nhận hướng dẫn, giúp đỡ góp ý nhiệt tình nhiều tập thể cá nhân trường Trước hết, xin biết ơn chân thành cảm ơn đến q thầy trường Đại học Nơng Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt thầy cô tận tình hướng dẫn cho tơi suốt thời gian học tập trường Tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Tiến sĩ lu an Hoàng Hải dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu n va giúp tơi hồn thành luận văn tn to Đồng thời, tơi xin cảm ơn q anh, chị ban lãnh đạo sở Tài gh Nguyên Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên p ie Mơi Trường, Phịng Tài Chính thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện cho w điều tra khảo sát để có liệu viết luận văn oa nl Mặc dù tơi có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt d tình lực mình, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, lu va an mong nhận đóng góp q báu q thầy cô bạn u nf Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 ll Học viên oi m z at nh Kiều Quang Khánh z m co l gm @ an Lu n va ac th iii si Mục lục lu an n va p ie gh tn to Lời cam đoan i Lời cảm ơn .ii Mục lục iii Danh mục hình v Danh mục bảng vi Phần I: MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề .1 Mục đích nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .4 I Tổng quan thị trường bất động sản .4 1.1 Các khái niệm 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Tính cá biệt khan .8 1.2.2 Tính bền lâu 1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.2.4 Các tính chất khác 10 1.4 Vai trò thị trường bất động sản 10 1.5 Sự vận động thị trường bất động sản 12 1.5.1 Cung bất động sản .12 1.5.2 Cầu bất động sản 17 1.5.3 Giá trị giá bất động sản 23 1.5.3.2 Khái niệm giá .24 1.5.4 Vai trị Nhà Nước cơng tác quản lý thị trường bất động sản .31 II, Thị trường bất động sản số nước giới nước 32 2.1.Thị trường bất động sản số nước giới 32 2.1.1.Thị trường bất động sản Ustralia (Úc) 32 2.1.2 Quản lý thị trường bất động sản Ấn Độ 34 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 35 Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .39 3.1 Nội dung nghiên cứu 39 3.2 Địa điểm nghiên cứu: 39 3.3 Phương pháp nghiên cứu 39 3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 39 3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39 3.3.3 Phương pháp thống kê 39 3.3.4 Phương pháp chuyên gia .39 3.3.5 Phương pháp phân tích, tổng hợp 40 Phần IV:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.1 Vị trí địa lý .41 4.1.2 Địa hình 41 4.1.3 Khí hậu .42 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th iv si lu an n va p ie gh tn to 4.2 Tài nguyên thiên nhiên 42 4.2.1.Tài nguyên đất 42 4.2.2.Tài nguyên rừng .42 4.2.3 Tài nguyên khoáng sản 43 4.3 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 triển vọng phát triển kinh tế 43 4.3.1 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .43 4.3.2 Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 .44 4.4 Tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 46 4.4.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 46 4.4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp) .48 4.3 Tình hình giao đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 4.4.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .51 4.5 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên 52 4.5.1 Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản .52 4.5.2 Khối lượng giao dịch hàng hóa thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên (thị trường thứ cấp) 54 4.5.3 Mức biến động giá bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .57 4.6 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Thái Nguyên 60 4.6.1 Hệ thống quan quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 60 4.6.2 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường đất đai Thành phố Thái Nguyên .65 4.7 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 69 4.7.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản .69 4.7.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất .70 4.7.3 Định giá đất 70 4.7.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .70 4.7.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản .71 4.7.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 71 4.7.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế 72 4.7.8 Giải pháp thông tin 72 Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 76 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th v si DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1.Mức cung cố định với mức giá thay đổi 16 Hình 1.2.Mức cung thay đổi giá thay đổi 16 Hình 1.3.Sự dịch chuyển cung bất động sản 17 Hình 1.4.Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 20 Hình 1.5.Mối quan hệ lượng cầu đất trình độ sản xuất 21 Hình 1.6.Quan hệ quy mơ gia đình cầu đất 22 Hình 1.7.Mức thu nhập với tổng cầu nhà 22 Hình 4.1.Bản đồ hành tỉnh Thái Nguyên 41 lu Hình 4.2:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu an nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân n va thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 55 to tn Hình 4.3: Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Thái ie gh Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 57 p Hình 4.4:Mức biến động giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành nl w 59 d oa Hình 4.5.Mức độ chênh lệch trung bình giá đất UBND tỉnh an lu ban hành giá đất thị trường Thành phố Thái Nguyên giai ll u nf va đoạn 2006 –2010 60 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th vi si DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1.Tình hình sử dụng đất qua năm 2006 đến năm 2010 47 Bảng 4.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Bảng 4.3.Tình hình giao đất thực quy hoạch khu dân cư, khu đô thị khu tái định cư thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 Bảng 4.4.Kết đấu giá quyền sử dụng thể qua biểu sau: 51 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th vii si Phần I: MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước lu Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị an trường chưa có điều kiện phát triển chuyển sang thực phát n va triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta bước hình to tn thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng ie gh kinh tế đất nước Sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động p sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp nl w luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hoá, giao dịch, an lu thị trường d oa thông tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa va Thái Nguyên thành phố hình thành từ lâu Sự tồn nhiều ll u nf trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp địa bàn tạo nên oi m sầm uất cho Thành phố Trong năm gần đây, với phát triển nhanh z at nh chóng mật độ dân số nhu cầu nhà ngày cao, có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên diện mạo z cho thị trường @ m co l động sản rạo kết to lớn: gm Thực tế cho thấy, đầu tư phát triển mức thị trường bất - Kinh doanh bất động sản tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn an Lu vốn đầu tư bất động sản vốn nước ngồi vốn tích luỹ tầng n va lớp dân cư ac th si - Nhà nước tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất - Thị trường bất động sản quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm xoá bỏ - Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội, trị, quản lý phát triển mức thị trường bất động sản kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Xuất phát từ thực tiễn, thực đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai lu đoạn 2005 - 2010, đề xuất số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực an trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị n va trường bất động sản địa phương to - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên ie gh tn Mục đích nghiên cứu đề tài p giai đoạn 2006 - 2010 nl w - Đưa số giải pháp để quản lý phát triển thị trường bất động sản d oa thành phố Thái Nguyên an lu Ý nghĩa đề tài va Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất ll u nf giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, góp phần thực oi m chủ trương phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên z at nh Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chuyên môn quản lý thị trường bất động sản, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa z học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau @ gm Đối tượng phạm vi nghiên cứu m co l Thị trường bất động sản thị trường rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai, tài sản khác ) an Lu Do giới hạn thời gian phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sỹ, n va đề tài tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản nhà đất đai ac th si thành phố Thái Nguyên - thành phố có lịch sử phát triển lâu đời hứa hẹn nhiều tiềm phát triển thị trường bất động sản tương lai Đối tượng nghiên cứu khoa học thị trường bất động sản nghiên cứu yếu tố thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất tác động Nhà nước loại thị trường nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu cao lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si có hiệu Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, việc ban hành triển khai thực văn pháp luật quản lý đất đai, thị trường bất động sản nhiều bất cập Thể qua việc có nhiều văn pháp luật lại chồng chéo, không tập trung thẳng vào vấn đề quản lý thị trường bất động sản mà lòng vòng, dàn trải, hiệu lực hiệu Các văn nhiều sâu vào quản lý chuyên môn, nên yếu tố dành cho quản lý thị trường bất động sản manh mún, chưa thống Việc ban hành hướng dẫn thực pháp luật bất động sản thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên năm nhiều yếu lu Cơ chế giám sát việc thực thi pháp luật đất đai, bất động sản, thị trường bất an động sản chưa rõ ràng hiệu lực thấp va n Đây vấn đề cần khắc phục thời gian tới để công cụ to tn quản lý thị trường bất động sản phát huy tác dụng tốt nữa, nhằm xây dựng ie gh thị trường bất động sản lành mạnh, phát triển, góp phần nâng cao đời p sống kinh tế, xã hội cho nhân dân thành phố Thái Nguyên d oa nl w 4.6.2 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường đất đai Thành phố an lu 4.6.2.1 Quản lý, điều tiết cung cầu thị trường đất đai va Việc Luật Đất đai quy định rõ quyền sử dụng đất cho phép người ll u nf dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đánh dấu bước chuyển sang kinh oi m tế thị trường đất nước Thị trường bất động sản với giao dịch chuyển z at nh quyền sử dụng đất (trong có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn) diễn sơi động nước z thành phố Thái Nguyên Thị trường quyền sử dụng đất phố Thái @ gm Nguyên gồm hai thị trường nhánh thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp m co l Cung cầu hai yếu tố chủ yếu thị trường đất đai, nhận thức điều với việc cung cầu cân đối giả tạo, thành phố với an Lu quan quản lý chuyên môn xác định: phải tăng khả cung cấp hàng n va hoá bất động sản cho thị trường, đất đai cho nhu cầu sản xuất - kinh ac th 65 si doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy định cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Cung đất đai hiểu khối lượng đất sẵn sàng đưa giao dịch thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Từ đây, thành phố đạo tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị phương án đền bù giải tỏa hợp lý để có "đất sạch" cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sản xuất - kinh doanh khác Thành phố xác định: công tác giao đất, cho thuê đất phải chuyển từ biện pháp đổi đất lấy hạ tầng sang phương án đấu thầu, đấu giá nhằm sử dụng lu nguồn tài nguyên đất đai hợp lý hiệu hơn; từ đó, thành phố đạo an thủ tục phải bảo đảm công khai, đơn giản, tạo điều kiện rộng rãi cho chủ n va thể tham gia Thành phố định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng to tn đất để đầu thực việc giao tiêu thu từ quỹ đất đai năm 2005 ie gh giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010 toàn thành phố thu khoảng gần p 200 tỷ đồng nl w Muốn phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần phải thúc đẩy giao d oa dịch mua bán, cho thuê, chấp dịch vụ phụ trợ Do đó, phải tác động vào an lu cung cầu để chúng cân đối hợp lý Tuy nhiên, thành phố bao đô va thị khác gặp phải số giới hạn như: giới hạn quỹ đất, địa hình bề ll u nf mặt, quy mơ thị… Chính giới hạn làm tăng thêm mâu oi m thuẫn cung cầu đất đai Thêm nữa, đất đai thành phố có tình trạng z at nh đan xen nhiều hình thức sử dụng nhiều chủ thể sử dụng Trong thị có đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh lẫn với đất dân cư đất quan z hành nghiệp Sự đan xen làm tăng thêm tính bất hợp lý việc @ gm sử dụng đất, thêm vào thiếu quy hoạch tổng thể, chiến lược thống m co l nên lộn xộn, phi quy hoạch việc sử dụng đất tình trạng phổ biến Các bất hợp lý phát sinh bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm lợi ích an Lu mang lại từ thị hóa n va ac th 66 si 4.6.2.2 Các biện pháp hỗ trợ quan hệ giao dịch thị trường đất đai Lĩnh vực bất động sản có sức thu hút lớn giới kinh doanh, nhà đầu tư đối tượng "ăn theo" "cị" mơi giới, tư vấn… lý nguồn lợi thu từ loại "hàng hóa đặc biệt" lớn Qua kết khảo sát, nghiên cứu cho thấy tổng số thành phần tham gia hoạt động môi giới bất động sản thành phố Thái Nguyên gồm có thành phần : Sàn giao dịch bất động sản Công ty kinh doanh lĩnh vực bất động sản lập, Cơng ty mơi giới bất động sản, Văn phịng mơi giới bất động sản cá nhân tham gia môi giới bất động sản Trên thực tế số lượng lu đôi tượng tham gia môi giới bất động sản nhiều, chủ yếu tự phát không an có giấy phép hành nghề, theo khảo sát thống có khoảng 20 đơn vị thực n va mơi giới giao dịch bất động sản có giấy phép hoạt động Tuy nhiên to tn sản giao dịch Công ty thành lập để giao dịch sản phẩm bất động ie gh sản Công ty hầu hết thành phần hoạt động khơng có hiệu quả, có p giao dịch thành công, giao dịch bất động sản thông qua mơi nl w giới khơng thức lại hoạt động hiệu Nguyên nhân qua nghiên cứu d oa dễ dàng nhận thấy thành phố Thái Nguyên tâm lý người có cung, an lu cầu bất động sản khơng thích đến trung tâm môi giới, mặt khác trung va tâm mơi giới lại khơng có sản phẩm hấp dẫn, giá bất động sản sau ll u nf qua trung tâm lại bị đẩy lên cao oi m Hiện nay, thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện cho phép thành lập z at nh trung tâm mơi giới bất động sản nhằm góp phần tạo nên ổn định cho thị trường Trong giao dịch, yêu cầu pháp lý đặt lên hàng đầu nhằm tránh z rủi ro cho chủ thể Qua đây, bước đầu giúp khách hàng giao dịch @ gm người dân hiểu biết vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền m co l sử dụng đất, hoạt động xây dựng chuyển nhượng bất động sản Các định chế hỗ trợ giao dịch tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi người dân n va động, giao dịch thức thị trường bất động sản an Lu giao dịch, đồng thời làm tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ hoạt ac th 67 si 4.6.2.3 Điều tiết giá quan hệ cạnh tranh thị trường đất đai Giá bất động sản hình thành sở cung cầu quy luật giá trị hàng hoá bất động sản Nắm bắt nguyên tắc này, UBND thành phố quan chuyên môn có nhiều biện pháp tác động vào cung cầu vào khung giá đất để điều tiết giá bất động sản Tỉnh Thái Nguyên ban hành nhiều văn cho phép đẩy nhanh, mạnh thủ tục giao đất, thuê đất cho dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh theo chế "một cửa" Điều tạo hội cho doanh nghiệp giải nhanh chóng mục đích sử dụng đất tạo nguồn cung ổn định lu giúp bình ổn giá thị trường bất động sản an Đặc biệt việc điều chỉnh khung giá đất vào tháng hàng năm; khung n va giá tạo sở để giao dịch Bất động sản sát thực hơn, gần giá thực tế to tn Tác dụng khung giá trở thành chuẩn mực cho người mua, ie gh người bán Nó "sát" với thị trường góp phần điều chỉnh giá thị trường p bất động sản Khung giá đất sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, nl w làm đấu giá, đấu thầu giao đất thuê đất d oa 4.6.2.4 Kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trường đất đai an lu Công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở, quản lý va quy hoạch, quản lý xây dựng thành phố quan tâm chủ động giải ll u nf nhanh, mạnh Thành phố coi việc cần làm để tạo môi trường kinh oi m doanh, đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nhân dân lĩnh vực bất z at nh động sản Trong vài năm gần đây, thành phố quan tâm đến việc này, nhiên việc xử lý vi phạm hạn chế thủ tục rườm rà, chế tài chưa theo z kịp thực tế cịn thiếu nhiều tính răn đe Việc cưỡng chế công tác quản lý @ l gm sử dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn, phải tuân theo hệ thống pháp luật dàn trải, chưa rõ ràng, chí thực cịn chưa có thống m co cao từ thành phố xuống quận, huyện, phường, xã an Lu UBND thành phố Thái Nguyên có văn chấn chỉnh tăng n va cường quản lý nhà nước nhà đất địa bàn, có nhiều đoàn tra cấp ac th 68 si thành phố, phường, xã tiến hành công tác kiểm tra sâu rộng cụ thể địa bàn Kết đoàn thành tra kiến nghị thu hồi nhiều khu đất dự án dạng "quy hoạch treo" thiếu điều kiện nguồn lực để thực dự án Các dự án liên quan đến đất đai không triển khai chậm triển khai bị kiến nghị thu hồi đưa vào quỹ đất khai thác phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội thành phố Gắn với tra, kiểm tra cịn có việc tổ chức xử phạt cưỡng chế Việc xử phạt hành cịn chậm cập nhật thực tế nên mức phạt thấp không tạo tính răn đe cho xã hội; việc cưỡng chế gặp khó khăn lớn lực lượng, lu thường đoàn, tổ tra, kiểm tra phải nhờ trợ giúp công an địa an phương, cảnh sát giao thơng, lực lượng dân phịng niên xung kích n va cưỡng chế, giải tỏa to gh tn 4.7 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên ie p 4.7.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị nl w trường bất động sản d oa Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản an lu tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển va kinh tế xã hội, cần có kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung đất đai ll u nf nhằm kiểm sốt thị trường đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm soát z at nh dựng oi m nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui mô xây Kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân phù hợp với z tình hình kinh tế, xã hội thành phố Kế hoạch cung bất động sản cần phải @ gm cân đối nhu cầu phát triển ngành kinh tế – xã hội khác kinh tế m co l xã hội toàn diện cần phải đáp ứng cách nhạy bén nhu cầu thị trường Có giá nhà đất kiểm soát ổn định an Lu n va ac th 69 si 4.7.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch nhà đất chức quan trọng giúp nhà nước thống quản lý, điều tiết thị trường bất động sản theo quy định pháp luật Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tính khả thi, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.7.3 Định giá đất Giá đất yếu tố định lượng giá trị quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản giá đất yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Nếu giá đất xác định với giá trị góp phần lu làm bình ổn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản an Định giá đất hoạt động quan trọng thị trường bất n va động sản có tổ chức Nó giúp cho bất động sản định giá với giá trị to tn thực giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định Do vậy, thành phố ie gh Thái Nguyên cần phải hình thành tổ chức thẩm định định giá chuyên nghiệp p nhằm hỗ trợ đắc lực cho thị trường bất động sản Thành phố phát triển nl w 4.7.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài d oa sản khác gắn liền với đất an lu Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu va nhà cơng khai hố việc sử dụng quyền tạo điều kiện người sử dụng oi m ll u nf đất chủ động việc tìm kiếm phương án kinh tế tối ưu cho mảnh đất z at nh Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà việc làm thường xuyên quan trọng quan quản lý nhà nước bất động z sản, nhịp độ tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế phát triển xã @ gm hội Tổ chức tốt cơng vịêc tạo điều kiện cho ổn định phát m co l triển Để phát huy vai trị tích cực mình, nhà nước cần tổ chức lại lực lương đăng ký nhà đất, đồng thời phải có sách cụ thể tốt để dễ thi an Lu hành thực n va ac th 70 si 4.7.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản Lực lượng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu người số lượng, giá cả, mỹ quan, tiện Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây nột ngành kinh doanh quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai nhà lu nước , nên khơng mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa quan an trọng trị- xã hội quan trọng Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhà n va nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng , khu dân cư , cần thực to tn sách giao vốn qũi đất cho doanh nghiệp đầu tư xây ie gh dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân cư thị, với chế tài p phù hợp định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử dụng nl w đất khai thác cơng trình hạ tầng cơng trình kiến trúc d oa Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh an lu doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản va theo qui định pháp luật Đồng thời, phải tăng cường công tác tra ll u nf hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp vi oi m phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh z at nh tham gia vào thị trường bất động sản, góp phần nâng cao hiệu kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho doanh nghiệp kinh doanh bất động z sản góp phần quản lý thị trường bất động sản @ gm 4.7.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản m co l Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất an Lu động sản nghề tư vấn, môi giới bất động sản, nghề định giá bất động sản, n va ac th 71 si 4.7.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trưởng kinh tế thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thái Nguyên thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sách ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả người dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức đối tượng cơng nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách khơng có đủ khả mua nhà lu Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh an nghiệp sản xuất nhà Nhà nước với vai trò người quản lý, điều tiết thị trường n va bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh to gh tn nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn, quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với ie p lãi suất ưu đãi d oa nl w Nếu nhà nước khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp phần mở rộng thị trường Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tư cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản ll u nf va an lu oi m z at nh z gm @ m co l 4.7.8 Giải pháp thông tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập WTO ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiện nắm bắt, thu thập thông tin thị trường an Lu n va ac th 72 si lu an n va p ie gh tn to kinh doanh bất động sản gặp rủi ro, thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản, nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thơng tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất , hệ thống hành lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Thái Ngun có cơng ty mơi giới nhà đất qui mô nhỏ, tự phát văn phòng hoạt động theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn khơng có quản lý cuả nhà nước, thơng tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản, tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản thơng tin tồn diện, xác d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 73 si Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Thái Nguyên với vai trị trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục tỉnh Thái Nguyên tỉnh miền núi Phía Bắc, năm quan kinh tế thành phố có chuyển biến tích cực, sở hạ tầng ngày nâng cấp phù hợp với đặc điểm đô thị loại I Cùng với phát triển việc quản lý nhà nước đất đai đặc biệt quản lý thị trường bất động lu sản cịn có nhiều bất cập, địi hỏi phải có giải pháp kịp thời, đắn để an đưa thị trường bất động sản theo kịp với xu hướng phát triển kinh tế chung va n Qua nghiên cứu, tìm hiểu thị trường bất động sản địa bàn thành phố to tn Thái Nguyên giai đoạn 2006 đến 2010 cho thấy thị trường bất động sản ie gh Thành phố Thái Nguyên quản lý vào ổn định Tỷ lệ cấp p giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với nl w đất đạt gần 80%, giá đất hàng năm tăng tương đối ổn định trung bình từ 10 đến d oa 20%, giá đất theo khung giá nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường, an lu chênh lệch trung bình từ 1,5 đến lần Thị trường chuyển nhượng quyền sử va dụng đất sôi động với bất động sản nhà đất khu đô thị mới, ll u nf khu dân cư, khối lượng giao dịch toàn giai đoạn đạt cao năm 2008 2.762 oi m hồ sơ thấp năm 2006 1.640 hồ sơ Việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng z at nh đất diễn phổ biến, có xu hướng giảm dần, năm có số lượng hồ sơ nhiều năm 2006 với 2570 hồ sơ, năm năm 2009 với 1125 hồ sơ Mỗi z năm phòng Tài Nguyên Môi Trường xác nhận cho khoảng từ 2500 đến 3000 @ gm hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ yếu giao dịch chấp quyền sử m co l dụng đất Bên cạnh mặt đạt được, Thị trường bất động sản thành phố Thái an Lu Nguyên gặp phải khó khăn như: Hệ thống thơng tin bất động sản n va thiếu, tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bất động sản hình thành phát ac th 74 si triển tự phát, chưa có quan định giá bất động sản uy tín Thủ tục hành giao dịch bất động sản chưa nhanh gọn, gây ảnh hưởng đến giao dịch thị trường bất động sản 5.2 Kiến nghị - Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản; Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất; - Định giá đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản lu khác gắn liền với đất; an - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị n va trường bất động sản; gh tn to - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản; - Các giải pháp tài chính, tín dụng, thuế; ie p - Giải pháp thông tin nl w Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định d oa hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho an lu phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên ổn định, bền vững ll u nf va theo định hướng văn minh, đại tương lai oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 75 si TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 NXB Bản đồ 2004 Luật xây dựng NXB Xây dựng 2005 Luật Nhà NXB Xây dựng 2005 Luật kinh doanh bất động sản NXB Xây Dựng 2006 Lê Xuân Bá Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Nguyễn Đình Bồng Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát lu triển thị trường Bất động sản - Đề tài cấp nhà nước - Bộ Tài nguyên Môi an trường 6-2005 n va Nguyễn Đình Bồng (2008) Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học nông to tn lâm Thái Nguyên ie gh Nguyễn Thế Huấn Giáo trình định giá đất bất động sản NXB Nông p Nghiệp Hà Nội - Năm 2009 nl w Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Luận văn thạc sỹ kinh tế “Các giải pháp tài d oa để phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” an lu 10 Tơn Gia Huyền - Nguyễn Đình Bồng Quản lý đất đai thị trường bất động va sản NXB Bản đồ 9-2007 ll u nf 11 Đỗ Thị Lan Giáo trình kinh tế đất oi m 12 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Ban đạo tổng điều tra dân số địa bàn thành phố Thái Nguyên z at nh nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 z 13 UBND thành phố Thái Ngun (2010), Phịng Tài ngun Mơi trường l gm @ Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 14 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Phòng thống kê Báo cáo kết m co thực nhiệm vụ phát triển kinh tế -xã hội năm 2010, kế hoạch phát triển kinh an Lu tế - xã hội năm 2010 n va 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày ac th 76 si 10/01/2006 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 , việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007) Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008) Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày lu 29/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên an năm 2009 n va 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009) Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày to gh tn 29/12/2009 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 ie p 20 Vũ Thị Thu Trang (2008) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Thực d oa phát triển” nl w trạng thị trường bất động sản thành phố Hà Nội – Đề xuất số giải pháp an lu 21 Webside http://www.tnmtthainguyen.gov.vn va 22 Webside http:/www.more.gove.vn ll u nf 23 Webside http: www.moc.gov.vn oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 77 si lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th 78 si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH lu an n va p ie gh tn to “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN” d oa nl w u nf va an lu CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ll : 60.62.16 oi m MÃ SỐ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC z at nh NGƯỜI THỰC HIỆN : TS Hoàng Hải : Kiều Quang Khánh z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên – Năm 2011 ac th 79 si