(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2007 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––– NGUYỄN THỊ NHUNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2007 - 2011 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2012 n i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Nhung n ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều cá nhân tập thể, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Thạc sĩ Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Tài nguyên Môi trường, Trường Đại học Thái Nguyên người trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm Kỹ thuật Lưu trữ Địa chính, Sở Tài ngun Mơi trường Quảng Ninh, Phịng Tài ngun Mơi trường, phịng Kinh tế, UBND Thành phố Cẩm Phả tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài địa bàn Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Cuối tơi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Nhung n iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt luận văn vi Danh mục bảng vii Danh mục hình .viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Yêu cầu đề tài CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 Khái quát vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản 1.2.1 Khái quát thị trường 1.2.2 Khái quát bất động sản động sản 1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 1.3 Hoạt động thị trường bất động sản giới Việt Nam 15 1.3.1 Hoạt động thị trường bất động sản số nước giới 15 1.3.2 Hoạt động thị trường bất động sản Việt nam 16 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 n iv 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 20 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 20 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 20 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 20 2.3 Nội dung nghiên cứu 20 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 22 2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp 22 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin 23 3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh, xử lí số liệu 23 3.4.5 Phương pháp biểu đạt 23 3.4.6 Phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan 23 3.4.7 Phương pháp chuyên gia 24 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 3.1 Tình hình thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 28 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 31 3.2 Kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 36 3.2.1 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 36 3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 44 n v 3.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phốD Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 49 3.3.1 Thực trạng cung bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 49 3.3.2 Thực trạng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 56 3.3.3 Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 60 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 62 3.3.5 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 65 3.4 Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh tương lai 70 3.4.1 Những tiềm năng, thuận lợi thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 70 3.4.2 Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả 71 3.4.3 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 73 KẾT LUẬN ĐỀ NGHỊ 75 Kết luận 75 Đề nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO n vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS: Bất động sản CMT8: Cách mạng tháng CTCP: Công ty cổ phần ĐV: Đơn vị ĐVHC: Đơn vị hành GPMB: Giải phóng mặt HĐĐG: Hội đồng đấu giá HTCS: Hạ tầng sở KDC: Khu dân cư 10 KT-XH: Kinh tế xã hội 11 NĐ-CP: Nghị định phủ 12 QĐ: Quyết định 13 QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất 14 QSDĐ: Quyền sử dụng đất 15.QSHTS: Quyền sở hữu tài sản 16 TNHH: Trách nhiệm hữu hạn 17 TNMT: Tài nguyên Môi trường 18 TP: Thành phố 19 TTBĐS: Thị trường Bất động sản 20 TTQSDĐ: Thị trường quyền sử dụng đất 21 TW: Trung ương 22 UBND: Uỷ ban nhân dân 23 VNĐ: Việt Nam đồng 24 VT: Vị trí 25 WTO: Tổ chức thương mại giới n vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh năm 2012 32 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000-2011 34 Bảng 3.3 Lượng giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 36 Bảng 3.4 Kết giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 theo loại đất 43 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007-2012 45 Bảng 3.6 Hiệu kinh tế từ đấu giá QSD đất 47 Bảng 3.7 Tổng hợp dự án xây dựng khu đô thị nhà kinh doanh thực địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 52 Bảng 3.8 Kế hoạch đấu giá năm 2013 địa bàn thành phố Cẩm Phả 54 Bảng 3.9 Số lượng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước dự định bàn giao thời gian tới thành Phố Cẩm Phả theo Nghị định 61CP 55 Bảng 3.10 Mục đích mua Bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả 58 Bảng 3.11 Quan điểm lựa chọn diện tích đất thị trường bất động sản 59 Bảng 3.12 Kết hoạt động loại hình mơi giới địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011 60 Bảng 3.13 Kết lựa chọn người dân hình thức môi giới bất động sản 61 n viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Thị trường sơ cấp đất đai 10 Hình 1.2 Thị trường thứ cấp đất đai 11 Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 Thành phố Cẩm Phả 33 Hình 3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 – 2011 35 Hình 3.3 Kết giao dịch bất động sản theo năm giai đoạn 2007-2011 37 Hình 3.4 So sánh lượng giao dịch bất động sản đơn vị hành thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007-2011 39 Hình 3.5 Tỉ lệ giao dịch bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 theo loại đất 43 Hình 3.6 Nguồn cung nhà ở, đất thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả thời gian tới 51 Hình 3.7 Mật độ dân số địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2011 53 Hình 3.8 Yếu tố quan tâm mua nhà ở, đất hộ gia đình địa bàn thành phố 59 n MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai ngồi chức vốn có tư liệu sản xuất đặc biệt thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng thời kỳ phát triển kinh tế đất đai có thêm chức có ý nghĩa quan trọng chức tạo nguồn vốn thu hút cho đầu tư phát triển Đất nước ta tiến trình hội nhập vào kinh tế giới, sau gia nhập vào tổ chức thương mại giới WTO kinh tế nước nhà thực đứng trước hội thách thức không nhỏ Cùng với phát triển kinh tế, thị trường Bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai Thị trường bất động sản (BĐS) ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường bất động sản số nước gây hậu nặng nề cho kinh tế - xã hội nước Thành phố Cẩm Phả nơi có điều kiện tự nhiên, vị trí địa lí, kinh tế xã hội thuận lợi Với dân số tập trung đông với phát triển thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường Bất động sản diễn sôi động, giá trị bất động sản cao Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế nói thị trường Bất động sản Thành phố thị trường đầy tiềm hấp dẫn Do đó, để có cách nhìn cách khách quan dựa n 65 rút lui nhà đầu tư thị trường truyền thống, đặc biệt khu vực q trình thị hóa diễn mạnh mẽ Cẩm Phả xem khu vực bị tác động nhiều Tuy nhiên, có thị trường có mặt giá thấp tốn lần lại có hội Đó thị trường đất khu vực xa trung tâm thành phố Cẩm Phả Đây tất yếu giá đất khu vực sát với khả thu nhập người dân Hơn nữa, có điều chỉnh sách (hạn chế mua bán vàng miếng, hạn chế mua bán tệ, USD thị trường tự do) nên có nguồn tiền nằm lại dân Để có thu nhập tránh lạm phát, nguồn tiền người dân lựa chọn đưa vào tham gia giao dịch (nhưng lần) Hệ lụy vấn đề thị trường nhà ở, đất Cẩm Phả đến hết năm 2012, thị trường khơng có chuyển biến mà giữ tình trạng năm 2011 ngồi tất vấn đề số dự án không triển khai, số nhà đầu tư gặp khó khăn, số chủ thể gặp phải khó khăn, chí phá sản tồn hệ thống thị trường nhà ở, đất phải trả lãi suất cho hệ thống ngân hàng mức khoảng 20% số dự tín dụng đến hết 30 tháng 12 năm 2010 Đây lượng tiền lớn Tuy khơng hồn tồn xác, tổng mức dư nợ tín dụng cho thị trường nhà ở, đất khoảng 228 nghìn tỷ đồng cộng với khoảng gấp hai lần số cho khoản vay chấp mục đích liên quan đến thị trường BĐS 3.3.5 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 3.3.5.1 Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thị trường nhà ở, đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Thành phố Cẩm Phả khơng có quy định riêng quản lý thị trường BĐS Các hoạt động liên quan đến thị trường nhà ở, đất quy hoạch đất n 66 đai, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, đăng ký đất đai, cấp GCN, kinh doanh nhà ở, đất ở, thực dịch vụ công giao dịch nhà ở, đất ở… áp dụng theo quy định chung pháp luật (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…) văn quy định cụ thể hóa sách chung UBND tỉnh Quảng Ninh Tuy nhiên, thời gian tới, quy định liên quan đến thị trường nhà ở, đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh tiếp tục có điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp với điều kiện thực tiễn bộ, ngành nghiên cứu, soạn thảo sách chung để trình phê duyệt 3.3.5.2 Tổ chức máy quản lý thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh * Tổ chức máy quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả đặt bối cảnh quản lý phân tán Ngay từ cấp trung ương, bộ, ngành có chức quản lý nhà nước BĐS, đầu tư BĐS quản lý xây dựng, tài chính, tín dụng BĐS tập trung vào Bộ ngành, riêng đất đai bị dàn trải nhiều Bộ ngành Trong số Bộ ngành có chức quản lý nhà nước BĐS, đầu tư BĐS nhiều ngành tổ chức theo chiều ngang (phân cấp trung ương với địa phương), riêng ngành ngành tài tổ chức theo chiều dọc (về thuế, vốn tập trung, cơng sản ) Những khâu khác biệt thiếu chế để gắn kết với khau khác hệ thống tổ chức quản lý điều hành Nhà nước lĩnh vực BĐS Hiện tại, tất làm chủ đầu tư cơng trình BĐS sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tất Luật Tổ chức Chính phủ, Nghị định tổ chức quy định có chức “quản lý nhà nước”, cịn chức “đầu tư nhà nước” khơng quy định Bộ Kế hoạch Đầu tư không Bộ “quản lý nhà nước đầu n 67 tư” Sự khiếm khuyết đẩy “đầu tư nhà nước” nói chung “đầu tư nhà nước vào BĐS” nói riêng vào khủng hoảng thiếu chủ đầu tư đích thực, nguyên nhân chủ yếu gây thất thốt, lãng phí, tham nhũng có xu hướng tăng lên sử dụng đầu tư vốn ngân sách nhà nước nói chung đầu tư BĐS nói riêng * Thực trạng tổ chức máy quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Cẩm Phả Hai quan đảm nhận chức quản lý thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Cẩm Phả Phòng Tài ngun Mơi trường Phịng Quản lý thị Liên quan đến việc quản lý thị trường nhà ở, đất ở, Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm trình UBND thành phố văn hướng dẫn chế, sách, pháp luật, quy định lĩnh vực đất đai; giúp UBND thành phố lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ hàng năm thành phố; thẩm định trình UBND xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp phường; trình UBND thành phố giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển QSDĐ, cấp GCN QSDĐ cho đối tượng thuộc thẩm quyền; Quản lý, theo dõi biến động, cập nhật, chỉnh lý tài liệu đất đai đồ phù hợp với trạng SDĐ; tổ chức thực dịch vụ công đất đai; kiểm tra tra việc thực quy định pháp luật; giải khiếu nại tố cáo đất đai theo quy định Liên quan đến việc quản lý thị trường nhà ở, đất ở, Phịng Quản lý thị có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng; tổ chức lập, thẩm định Quy chế quản lý kiến trúc đô thị cấp II để trình phê duyệt theo phân cấp; hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng cơng trình theo Quy chế quản lý kiến trúc đô thị quy hoạch xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt; tổ chức công bố, công khai n 68 Quy chế quản lý kiến trúc đô thị, quy hoạch xây dựng; cung cấp thông tin kiến trúc, quy hoạch xây dựng; quản lý mốc giới, giới xây dựng, cốt xây dựng; cơng trình giao thơng - vận tải theo phân cấp Phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc cấp GCN QSH nhà ở, QSH cơng trình xây dựng theo quy định phân cấp; tổng hợp tình hình đăng ký, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng địa bàn Thành phố 3.3.5.3 Thực trạng quản lý thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Trong thời gian qua, đạo UBND tỉnh Quảng Ninh, UBND thành phố Cẩm Phả phát huy vai trò quản lý thị trường nhà ở, đất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư địa bàn thành phố, lên đầu tư vào công tác quy hoạch, tạo lập chứng thư pháp lý cho hàng hóa BĐS (cấp GCN), phát triển hệ thống sở hạ tầng đất - Đầu tư vào quy hoạch: Nhận thức vai trò quan trọng việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, thời gian qua UBND thành phố Cẩm Phả quan tâm đầu tư mức cho việc thực nhiệm vụ để nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất địa thành phố - Đầu tư vào cấp GCN: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành lập từ năm 2009 có nhiều đóng góp, tạo điều kiện cho việc thực thủ tục hành đất đai thuận tiện Không rà sốt, thực cải cách thủ tục hành đất đai, UBND thành phố đầu tư lớn cho việc cấp GCN - Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng đất: Theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, UBND thành phố có nhiều nỗ lực việc cải thiện hệ thống sơ hạ tầng đất, cụ thể: Về hệ thống giao thông: Các tuyến trục đường giao thông liên khu, liên phường trải nhựa, vỉa hè đầy đủ Về n 69 hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác có đầu tư mức đáp ứng nhu cầu người dân - Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng xã hội: Trong thời gian qua UBND thành phố có nhiều nỗ lực việc phát triển giáo dục, y tế, văn hóa, du lịch, thể thao để đảm bảo phù hợp với tiến trình thị hóa địa bàn quận Trong q trình tham gia thẩm định quy hoạch chi tiết khu đô thị, nhà ở, UBND thành phố trọng đến yếu tố nhằm khai thác tối đa lợi tiềm sở phát huy hạ tầng kinh tế xã hội có Sự đầu tư cho hệ thống hạ tầng xã hội thành phố làm tăng tính hấp dẫn cho thị trường nhà ở, đất khu vực Bởi việc lựa chọn hàng hóa BĐS nhà ở, đất không quan tâm chất lượng xây dựng mà mơi trường sống, hạ tầng xã hội cịn yếu tố ảnh hưởng nhiều đến lựa chọn người có nhu cầu thực nhà ở, đất - Hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư thị trường nhà ở, đất thông qua hoạt động cải cách hành theo chế liên thông cửa đẩy nhanh tiến độ GPMB 3.3.5.4 Về quản lý đầu tư tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh Hoạt động đầu tư vào tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng thương mại số tồn cần giải quyết, đáng ý là: - Theo quy định Luật Đất đai 2003, QSDĐ hộ gia đình, cá nhân dùng để chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, hạn chế việc cho vay sửa chữa, mua nhà đối tượng Quy định tổ chức không chấp, bảo lãnh QSDĐ trường hợp QSDĐ Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuê, QSDĐ Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất, QSDĐ giao/chuyển nhượng có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Nhà n 70 xưởng văn phòng làm việc doanh nghiệp Nhà nước khơng có giấy tờ chứng nhận QSH nên hạn chế khả sử dụng làm tài sản bảo đảm Vì vậy, doanh nghiệp Nhà nước bị hạn chế tài sản bảo đảm vay vốn - Các ngân hàng tổ chức tín dụng phải đối mặt với nguy rủi ro tiềm ẩn cao: Việc triển khai dự án xây dựng sở hạ tầng, khu đô thị, xây dựng nhà để bán thường có chi phí đầu tư lớn, thời hạn cho vay dài, thời gian hoàn vốn lâu, nên ngân hàng ưu tiên cho vay thực hạng mục thu hồi vốn sớm Do cơng trình sở hạ tầng dự án thường không đồng hồn chỉnh, chí dẫn đến "dự án treo" chủ đầu tư không đủ lực tài 3.4 TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG TƯƠNG LAI 3.4.1 Những tiềm năng, thuận lợi thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả * Về giao dịch bất động sản Thực Luật đất đai năm 2003, công tác tuyên truyền pháp luật tới người dân quyền thành phố thực tốt Đến Luật kinh doanh BĐS đời vào năm 2006 việc Việt Nam ta thức nhập vào tổ chức thương mại giới thị trường BĐS thành phố Cẩm Phả bắt đầu mang dáng dấp thị trường quy tuân theo quy luật thị trường có điều tiết Nhà Nước Người dân thực việc giao dịch BĐS thị trường ý thức việc đăng ký giao dịch thông qua quan Nhà Nước để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp so với năm trước năm 2003 chủ yếu giao dịch mua bán ‘‘trao tay’’ * Về hoạt động đấu giá Công tác đấu giá địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2007 phát triển nhanh chóng, ngày quan tâm n 71 Trong giai đoạn, cơng tác đấu giá đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách địa phương, giúp địa phương quản lý quỹ đất dôi dưa chưa sử dụng xen kẽ khu dân cư, tránh tình trạng lấn chiếm đất đai Cơng tác đấu giá ngày quan tâm sách, chế nhăm hoàn thiện dần hạn chế thiếu sót, nhược điểm khâu tổ chức đấu giá Hiện địa phương quan tâm đạo công tác lập dự án để đưa đấu giá Và góp phần khơng nhỏ vào cung bất động sản thành phố năm tới * Về hoạt động môi giới thị trường bất động sản: Đã có đầy đủ thành phần mơi giới tham gia thị trường bất động sản bao gồm góp phần nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Các thành phần môi giới tham gia có ảnh hưởng định đến thị trường bất động sản * Về quản lý nhà nước: UBND thành phố Cẩm Phả phát huy vai trò quản lý thị trường nhà ở, đất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư địa bàn thành phố, lên đầu tư vào công tác quy hoạch, tạo lập chứng thư pháp lý cho hàng hóa BĐS (cấp GCN), phát triển hệ thống sở hạ tầng đất * Về cung cầu thị trường bất động sản: Mối tương quan cung cầu thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả hứa hẹn thị trường bất động sản sôi động tương lai Với nguồn cung dồi từ nguồn 3.4.2 Những khó khăn, tồn thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả * Thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả có phát triển thị trường mới, lượng giao dịch thấp n 72 Giao dịch thị trường bất động sản không đơn vị hành chính, tâp trung số đơn vị có đặc điểm: Ở gần khu trung tâm thành phố, hệ thống HTCS phát triển; Có tốc độ thị hoá cao; Nơi mật độ dân cư cao thuận tiện cho việc kinh doanh, dịch vụ, phát triển loại hình BĐS cho thuê * Về quản lý: Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ trạng BĐS chưa tổ chức điều tra khảo sát để nắm lượng cầu BĐS theo thời điểm để hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS * Việc chuẩn bị quỹ đất trước tiến hành đấu giá chưa tốt dẫn đến có quỹ đất khu dân cư chưa đủ điều kiện để đem đấu tiến độ giải phóng mặt chậm, sở hạ tầng cho khu dân cư chưa tốt (hệ thống đường, điện, nước) Công tác xác định giá sàn nhìn chung sát với thực tế, nhiên có khu dân cư việc định giá chưa hợp lý dẫn đến đưa đất đấu giá người tham gia đấu giá ảnh hưởng đến thị trường nói chung * Về dịch vụ Hiện nay, khách hàng cịn thiếu thơng tin hỗ trợ Nhà nước Môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch: Hệ thống dịch vụ BĐS chưa hình thành quy Chưa tổ chức việc cung cấp thơng tin xác cho khách hàng Nhiều thơng tin đăng phương tiện thơng tin đại chúng khơng xác ảnh hưởng tới thị trường BĐS Thủ tục cấp GCNQSDĐ QSHBĐS chưa cải cách triệt để, kết thực cịn chậm Chính quyền quận chưa thật hỗ trợ doanh nghiệp việc tổ chức bồi thường giải phóng mặt Cơng tác tun truyền, quảng bá, maketting quỹ đất trước tiến hành đấu giá thực chưa rộng rãi sâu vào quần chúng, nguồn thơng tin BĐS chưa đến nhiều người có nhu cầu n 73 Công tác đấu giá việc tổ chức đấu giá chưa thật hiệu đa số giá trúng đấu giá qua bước giá; Có thể nói cơng tác Maketting việc quảng bá, giới thiệu đất, khu dân cư để đưa quỹ đất vào đấu giá đến tay người có nhu cầu quyền thành phố chưa thực tốt Để công tác đấu giá vào hồn thiện cần có sách tuyên truyền rộng rãi nữa, khâu định việc giới thiệu sản phẩm BĐS tới nhân dân có nhu cầu Đồng thời góp phần bình ổn giá đất với giá trị thực điều kiện * Đến cuối năm 2009 có đầy đủ thành phần tham gia hoạt động môi giới BĐS địa bàn nhiên tồn sau : Năng lực nhà hoạt động mơi giới cịn thấp chưa đào tạo có đào tạo sơ sơ, tỷ lệ phi quy tham gia hoạt động mơi giới chiếm tỷ lệ cao Các cá nhân tham gia hoạt động khó kiểm sốt, khơng kiểm sốt * Giá đất đất nhà nước quy định thay đổi vào ngày 1/1 hàng năm quan tâm tăng thường xuyên cách xa so với giá thị trường gây khó khăn cơng tác giải phóng mặt bằng, thu ngân sách nhà nước từ khoản thu từ đất đai hiệu 3.4.3 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Để thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả phát triển với quy luật thị trường lành mạnh bền vững quyền Địa phương quyền Trung ương phải có cần thực thi nhiều giải pháp đồng sau: 1- Hoàn thiện minh bạch hệ thống thông tin thị trường bất động sản phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho nhà đầu tư khách hàng n 74 2- Hoàn thiện hệ thống văn cho BĐS nói chung quyền sử dụng đất nói riêng coi nghĩa hàng hố 3- Cơng tác định giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường: Giá đất theo quy định nhà nước bám sát với giá thị trường việc Nhà nước ban hành khung giá đất để làm sở cho địa phương ban hành giá đất hàng năm chưa hợp lý, khung giá xác định chưa phù hợp với diễn biến giá thị trường thực tế địa phương 4- Tạo chế mở, sân chơi bình đẳng thành phần tham gia thị trường bất động sản; thu hút đầu tư BĐS từ nước địa phương khác đến với thành phố Cẩm Phả - Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp) Hạ giá thành, thúc đẩy hồn thiện móng để đáp ứng u cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm - Thứ hai, đẩy mạnh tăng cường liên kết để huy động vốn từ hoạt động giao dịch với nhà đầu tư phát triển thứ cấp (các doanh nghiệp thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết) - Thứ ba, huy động nhà đầu tư nước ngồi Đây nguồn vốn có thực lực mạnh, huy động có khả hỗ trợ vốn lớn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp nước - Thứ tư, hình thành hệ thống tài bất động sản Tài bất động sản lĩnh vực nghiên cứu kỹ lưỡng đạt tới trình độ cao kinh tế phát triển n 75 KẾT LUẬN ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN 1- Thành phố Cẩm Phả có điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản sôi động bền vững 2- Kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011: - Trong giai đoạn 2007-2011, thành phố Cẩm Phả có tất 11.988 giao dịch, có chiều hướng tăng dần theo năm, riêng năm 2011 giảm đi; tập trung số phường trung tâm, phát triển phường Cẩm Trung, Cẩm Thủy phường có tốc độ thị hóa diễn cao phường Quang Hanh, Cẩm Sơn Loại đất giao dịch nhiều đất chiếm 78,25% - Trong gia đoạn 2007-2011, thành phố Cẩm Phả tổ chức 35 phiên đấu giá với tổng diện tích 40.918 m2 thu 241.855 tỷ đồng Công tác đấu giá ngày thành phố quan tâm nhằm đảm bảo đưa quy đất có giá trị chưa sử dụng vào sử dụng có hiệu tạo nguồn thu ngân sách lớn cho thành phố 3- Thực trạng thị trường bất động sản sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011: - Nguồn cung bất động sản bao gồm 04 loại: đất ở, nhà thuộc khu đô thị mới, đất tách thửa, quy hoạch khu đấu giá thành phố nhà than lý theo Nghị định số 61/CP - Dự tính thời gian tới cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả gia tăng bị chi phối yếu tố: gia tăng dân số, mức thu nhập, tín dụng ngân hang, tâm lý thị trường…vv - Thực trạng công tác quản lý TTBĐS giao dịch thuận tiện rút ngắn mặt thời gian, thực qua trung tâm giao dịch cửa n 76 4- Thị trường BĐS địa bàn thành phố Cẩm Phả thị trường mới, lượng giao dịch thấp ĐỀ NGHỊ Để thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả phát triển với quy luật thị trường lành mạnh quyền địa phương quyền trung ương phải có: 1- Hồn thiện minh bạch hệ thống thơng tin thị trường bất động sản 2- Hoàn thiện hệ thống văn cho BĐS nói chung quyền sử dụng đất nói riêng coi nghĩa hàng hố 3- Cơng tác định giá đất theo nguyên tắc sát với giá thị trường 4- Tạo chế mở, sân chơi bình đẳng thành phần tham gia thị trường bất động sản; thu hút đầu tư BĐS từ nước địa phương khác đến với thành phố Cẩm Phả n TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005 Nguyễn Đình Bồng (2009), Giáo trình Thị trường bất động sản Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng lâm Thái Nguyên Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2009), Giáo trình Kinh tế tài ngun đất, Nxb Nơng Nghiệp Luật Doanh nghiệp 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đấu thầu 2005 10.Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 11 Luật Nhà 2006 12 Luật Xây dựng 2003 13 Nghị định số 188/2004/NĐ Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 14 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; 15 Nghị định số 88/2006/NĐ-CP Chính phủ đăng ký kinh doanh 16 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 17 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản n 18 Nghị định số 69/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bội thường, hỗ trợ tái định cư 19 Nghị định số 90/2009/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 20 Nghị số 06/2004/NQ-CP Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 21 Nghị số 34/2007/NQ-CP Chính phủ đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ 22 Phịng Tài thành phố Cẩm Phả (2009), Báo cáo kết thực đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007-2009 23 Phịng Tài thành phố Cẩm Phả (2011), Báo cáo kết thực đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010-2011 24 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 25 Thông tư số 05/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2009 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 26 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 27 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 28 Văn phịng Chính phủ(2008), Thơng báo số 177/TB-VPCP kết luận Phó Thủ tướng Hồng Trung Hải họp phát triển thị trường bất động sản cải cách hành thị trường bất động sản 29 Văn phịng Chính phủ(2009), Thơng báo số 138/TB-VPCP Kết luận phó thủ tướng Hồng Trung Hải Trưởng ban đạo TW sách nhà thị trường bất động sản họp ban đạo n 30 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2007) sổ chuyển nhượng năm 2007 31 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2008), Sổ chuyển nhượng năm 2008 32 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2009), Sổ chuyển nhượng năm 2009 33 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2010), Sổ chuyển nhượng năm 2010 34 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả (2011), Sổ chuyển nhượng năm 2011 n ... Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phốD Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007 - 2011 49 3.3.1 Thực trạng cung bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn. .. - Đánh giá điều kiện thành phố Cẩm Phả tác động đến thị trường bất động sản - Đánh giá kết hoạt động thị trường bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quản Ninh giai đoạn 2007- 2011 - Đánh giá thực. .. 2007- 2011 - Thực trạng cung bất động sản thành phố Cẩm Phả¸ tỉnh Quảng Ninh - Thực trạng cầu bất động sản thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh - Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản thành