Đang tải... (xem toàn văn)
Kieu Quang Khanh i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 2010, ĐỀ XUẤT MỘT[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KIỀU QUANG KHÁNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Hải Thái Nguyên – năm 2011 i n LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn nội dung số liệu luận văn tự nghiên cứu, khảo sát thực Học viên thực luận văn Kiều Quang Khánh ii n Lời cảm ơn Để hồn thành chương trình cao học viết luận văn ngồi cố gắng thân tơi nhận hướng dẫn, giúp đỡ góp ý nhiệt tình nhiều tập thể cá nhân ngồi trường Trước hết, tơi xin biết ơn chân thành cảm ơn đến q thầy trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, đặc biệt thầy tận tình hướng dẫn cho tơi suốt thời gian học tập trường Tôi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Tiến sĩ Hoàng Hải dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu giúp tơi hồn thành luận văn Đồng thời, tơi xin cảm ơn quí anh, chị ban lãnh đạo sở Tài Nguyên Môi Trường, Cục Thống kê tỉnh Thái Ngun, Phịng Tài Ngun Mơi Trường, Phịng Tài Chính thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện cho tơi điều tra khảo sát để có liệu viết luận văn Mặc dù tơi có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn tất nhiệt tình lực mình, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp q báu q thầy bạn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 Học viên Kiều Quang Khánh iii n Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn .ii Mục lục iii Danh mục hình v Danh mục bảng vi Phần I: MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề .1 Mục đích nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phần II :TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .4 I Tổng quan thị trường bất động sản .4 1.1 Các khái niệm 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Tính cá biệt khan .8 1.2.2 Tính bền lâu 1.2.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.2.4 Các tính chất khác 10 1.4 Vai trò thị trường bất động sản 10 1.5 Sự vận động thị trường bất động sản 12 1.5.1 Cung bất động sản .12 1.5.2 Cầu bất động sản 17 1.5.3 Giá trị giá bất động sản 23 1.5.3.2 Khái niệm giá .24 1.5.4 Vai trị Nhà Nước cơng tác quản lý thị trường bất động sản .31 II, Thị trường bất động sản số nước giới nước 32 2.1.Thị trường bất động sản số nước giới 32 2.1.1.Thị trường bất động sản Ustralia (Úc) 32 2.1.2 Quản lý thị trường bất động sản Ấn Độ 34 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 35 Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .39 3.1 Nội dung nghiên cứu 39 3.2 Địa điểm nghiên cứu: 39 3.3 Phương pháp nghiên cứu 39 3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 39 3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39 3.3.3 Phương pháp thống kê 39 3.3.4 Phương pháp chuyên gia .39 3.3.5 Phương pháp phân tích, tổng hợp 40 Phần IV:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.1 Vị trí địa lý .41 4.1.2 Địa hình 41 4.1.3 Khí hậu .42 iv n 4.2 Tài nguyên thiên nhiên 42 4.2.1.Tài nguyên đất 42 4.2.2.Tài nguyên rừng .42 4.2.3 Tài nguyên khoáng sản 43 4.3 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 triển vọng phát triển kinh tế 43 4.3.1 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .43 4.3.2 Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 .44 4.4 Tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 46 4.4.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 46 4.4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp) .48 4.3 Tình hình giao đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 4.4.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .51 4.5 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên 52 4.5.1 Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản .52 4.5.2 Khối lượng giao dịch hàng hóa thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên (thị trường thứ cấp) 54 4.5.3 Mức biến động giá bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 .57 4.6 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường Bất động sản địa bàn Thành phố Thái Nguyên 60 4.6.1 Hệ thống quan quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 60 4.6.2 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường đất đai Thành phố Thái Nguyên .65 4.7 Một số giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 69 4.7.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản .69 4.7.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất .70 4.7.3 Định giá đất 70 4.7.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .70 4.7.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản .71 4.7.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 71 4.7.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế 72 4.7.8 Giải pháp thông tin 72 Phần V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .74 5.1 Kết luận 74 5.2 Kiến nghị 75 Tài liệu tham khảo 76 v n DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1.Mức cung cố định với mức giá thay đổi 16 Hình 1.2.Mức cung thay đổi giá thay đổi 16 Hình 1.3.Sự dịch chuyển cung bất động sản 17 Hình 1.4.Mối quan hệ thu nhập cầu nhà 20 Hình 1.5.Mối quan hệ lượng cầu đất trình độ sản xuất 21 Hình 1.6.Quan hệ quy mơ gia đình cầu đất 22 Hình 1.7.Mức thu nhập với tổng cầu nhà 22 Hình 4.1.Bản đồ hành tỉnh Thái Nguyên 41 Hình 4.2:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 55 Hình 4.3: Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 – 2010 57 Hình 4.4:Mức biến động giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành 59 Hình 4.5.Mức độ chênh lệch trung bình giá đất UBND tỉnh ban hành giá đất thị trường Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 –2010 60 vi n DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1.Tình hình sử dụng đất qua năm 2006 đến năm 2010 47 Bảng 4.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Bảng 4.3.Tình hình giao đất thực quy hoạch khu dân cư, khu đô thị khu tái định cư thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 50 Bảng 4.4.Kết đấu giá quyền sử dụng thể qua biểu sau: 51 vii n Phần I: MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường chưa có điều kiện phát triển chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hoá, giao dịch, thông tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường Thái Nguyên thành phố hình thành từ lâu Sự tồn nhiều trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp địa bàn tạo nên sầm uất cho Thành phố Trong năm gần đây, với phát triển nhanh chóng mật độ dân số nhu cầu nhà ngày cao, có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên diện mạo cho thị trường Thực tế cho thấy, đầu tư phát triển mức thị trường bất động sản rạo kết to lớn: - Kinh doanh bất động sản tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư bất động sản vốn nước ngồi vốn tích luỹ tầng lớp dân cư n - Nhà nước tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất - Thị trường bất động sản quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm xoá bỏ - Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội, trị, quản lý phát triển mức thị trường bất động sản kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Xuất phát từ thực tiễn, thực đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2010, đề xuất số giải pháp phát triển” nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 - Đưa số giải pháp để quản lý phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên Ý nghĩa đề tài Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, góp phần thực chủ trương phát triển thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên có chun mơn quản lý thị trường bất động sản, đồng thời rèn luyện khả nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau Đối tượng phạm vi nghiên cứu Thị trường bất động sản thị trường rộng lớn (bao gồm nhà ở, đất đai, tài sản khác ) Do giới hạn thời gian phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sỹ, đề tài tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản nhà đất đai n thành phố Thái Nguyên - thành phố có lịch sử phát triển lâu đời hứa hẹn nhiều tiềm phát triển thị trường bất động sản tương lai Đối tượng nghiên cứu khoa học thị trường bất động sản nghiên cứu yếu tố thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất tác động Nhà nước loại thị trường nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu cao n ... ? ?Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2010, đề xuất số giải pháp phát triển? ?? nhằm tìm hiểu thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường... cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 - Đưa số giải pháp để... quản lý phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên Ý nghĩa đề tài Kết nghiên cứu đề tài góp phần phản ánh thực trạng đề xuất giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, góp