La lucmanhhien tt

CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Với đặc điểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên thực tế việc ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà cịn nhiều vấn đề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường đường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; nhiều dự án nhà có chất lượng, điều kiện mua có vị trí tương ñồng, ñặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí cịn đưa bán trước có khách hàng quan tâm Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp sử dụng kết số hàm hồi quy định giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến ñường giới hạn, mà khơng gắn liền với thơng số đặc trưng cấu trúc thị cụ thể khơng thể đưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mơ tồn thành phố Vậy câu hỏi đặt là, mơ hình ñịnh giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có điều kiện để áp dụng hiệu mơ hình Việt Nam Xuất phát từ lý đó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ đề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét đánh giá cơng trình nghiên cứu 1.2.2.1 Cơ sở lý thuyết Hầu hết cơng trình nghiên cứu dựa sở phương pháp, ngun tắc quy trình xác định giá bất ñộng sản 1.2.2.2 Các phương pháp nghiên cứu Qua q trình nghiên cứu tìm hiểu cơng trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết nghiên cứu ñều ñược áp dụng hai phương pháp nghiên cứu định tính định lượng; phần lớn nghiên cứu thực nghiên cứu sâu vào tình cụ thể, ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy 1.2.2.3 Các đóng góp mối liên hệ cơng trình nghiên cứu - Cơ sở xác ñịnh giá nhà phương pháp xác ñịnh giá nhà tảng quan trọng làm ñể xác ñịnh ñược mức giá - Các nghiên cứu khoa học tính phức tạp định giá nhà TMXD, giá nhà TMXD nói riêng giá BðS nói chung ảnh hưởng nhiều yếu tố - Các nhà khoa học quy trình, ngun tắc định gía BðS, nhiên chưa đưa ñược quy trình nguyên tắc ñịnh giá nhà TMXDM 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có so sánh kiểm chứng mức nghiên cứu đưa có thực phù hợp hồn hảo mức doanh nghiệp ñưa hay không - Các nghiên cứu nêu lên vấn đề tìm quy luật cho quan điểm thị trường cụ thể - Một số tác giả ñã áp ñặt quan ñiểm trước thực nghiên cứu, q trình nghiên cứu hướng theo quan điểm từ trước kết nghiên cứu thiếu tính khách quan - Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà TMXDM chưa có nghiên cứu vào nghiên cứu cách ñầy ñủ - Việc ñịnh giá nhà TMXDM chủ yếu kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá - Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có thống - Thế giới đưa mơ hình định lượng để ứng dụng ñịnh giá, nhiên phù hợp với giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng ñiều kiện Việt nam chưa có nghiên cứu cụ thể 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án Phân tích đánh giá thực trạng cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ở, từ đưa nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án - Làm tài liệu tham khảo cho người quan tâm ñến vấn ñề nhà thương mại xây dựng - Giúp cho nhà quản lý doanh nghiệp có thêm khoa học cơng tác ñịnh giá nhà thương mại xây dựng ñể tham khảo trình ñưa ñịnh quản lý kinh doanh 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu - Cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà cịn có vấn đề bất cập tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến vấn đề bất cập tồn đó? - Giá nhà TMXDM ñược DNðTXD&KD nhà ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu thị trường ñảm bảo mục tiêu doanh nghiệp? - Những yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà chung cư TMXDM DNðTXD&KD nhà ở? - Các DNðTXD&KD nhà cần làm để hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM? 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu Công tác ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu cơng tác định giá nhà TMXDM cơng ty đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà - Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu lĩnh vực ñịnh giá nhà thương mại xây dựng DNðTXD&KD nhà tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến Dựa mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp ñiểm sau ñây: - Tổng hợp nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng mới, từ làm cho việc xác ñịnh biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà TMXDM - Xác ñịnh yếu tố ảnh hưởng mức ñộ ảnh yếu tố đến giá nhà chung cư TMXDM - ðề xuất nhóm giải pháp để hồn thiện giải vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 2.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại ðiều Nghị định 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy ñịnh “Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường; Trong đó, nhà ñầu tư xây dựng ñể bán cho thuê có hai hình thức đầu tư xây dựng hồn tồn đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12) 2.1.1.2 Khái niệm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng • Khái niệm định giá tài sản ðịnh giá tài sản việc ñánh ñánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường ñiểm, thời ñiểm ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế • Khái niệm định giá bất động sản ðịnh giá bất động sản việc ước tính giá trị bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ ñiều kiện cụ thể thị trường ñịnh với phương pháp phù hợp • Khái niệm ñịnh giá nhà ðịnh giá nhà hiểu ước tính giá trị nhà xác định hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác ñịnh, thời ñiểm xác ñịnh • Khái niệm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng ðịnh giá nhà thương mại xây dựng ñược ñịnh nghĩa sau: ðịnh giá nhà thương mại xây dựng việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà xác ñịnh giá bán cho thuê ñối với nhà cụ thể, thời ñiểm xác ñịnh dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng nhà tn theo chế thị trường thời ñiểm ñịnh giá Như vậy, ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà định nghĩa sau: ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà việc doanh nghiệp sử dụng phương pháp ñịnh giá nhà ñể xác ñịnh mức giá bán thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng mục tiêu kinh doanh doanh nghiệp • Thời ñiểm ñịnh giá nhà DNðTXD&KD nhà ở: Thơng thường DNðTXD&KD nhà định giá nhà TMXDM 03 thời điểm q trình đầu tư dự án là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án định giá bán dự án hồn thiện - ðịnh giá nhà TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - ðịnh giá nhà TMXDM thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn khách hàng theo quy ñịnh - ðịnh giá nhà TMXDM thời điểm dự án hồn thành phần thơ 2.2.2 Mục đích, ngun tắc đặc điểm định giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.2.2.1 Mục ñích Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà thương mại thơng qua việc định giá để thực mục tiêu Mục tiêu là: ðể tồn lúc kinh tế suy thối, để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, để chiếm vị trí dẫn ñầu 2.2.2.2 Nguyên tắc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 2.2.2.3 ðặc ñiểm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà - Việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng không tuân thủ kỹ thuật định cịn phải gắn mục ñích ñịnh giá - Nhà thương mại xây loại tài sản khơng thể di dời được, nên qui trình định giá buộc phải có giai đoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, nơi có bất ñộng sản - ñối tượng ñịnh giá - Mỗi nhà thương mại xây tài sản độc vơ nhị (ít mặt vị trí) phản ánh khả sinh lời khác biệt chúng 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.2.1 Quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Nhóm 1: Doanh nghiệp thành lập tổ ñịnh giá sở huy ñộng thành viên phịng chức có liên quan doanh nghiệp, sau tổ chuyên trách ñịnh giá ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp định • Nhóm 2: Lãnh đạo doanh nghiệp vào thông tin phận chức doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá ñịnh mức giá nhà cho dự án doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư • Nhóm 3: Mơ hình quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM nhóm thực nhóm thứ 2, nhiên khác biệt nhóm trước Lãnh ñạo doanh nghiệp ñịnh mức giá, doanh nghiệp tiến hành thuê thẩm ñịnh mức tổ ñịnh giá doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo doanh nghiệp • Nhóm 4: ðối với nhóm này, việc tổ chức định giá doanh nghiệp th tồn cho tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp mức giá tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể ñịnh mức giá 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ðối với ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam phương pháp sử dụng phổ biến phương pháp so sánh phương pháp chi phí Trong khn khổ luận án, tác giả phân tích ba phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp đầu tư Hai phương pháp cịn lại lợi nhuận thặng dư phương pháp phái sinh phương pháp 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) a Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic sử dụng để mơ tả "tỷ trọng tầm quan trọng tương ñối thành phần khác so với thành phần khác nhằm tạo số hiệu dụng mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59) Rosen (1974: 34) (87) b Nền tảng lý thuyết mơ hình định giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) có nhận ñịnh xuất sắc phát triển lý thuyết mơ hình định giá Hedonic Ơng ra, mơ hình Hedonic ước lượng giá trị nhiều yếu tố riêng lẻ Phương trình Hedonic khơng đo lường nhân tố ảnh hưởng mà cịn đo lường sở thích người mua tác động đến giá nhà c Lịch sử ban đầu mơ hình Hedonic d Thực tế nghiên cứu áp dụng mơ hình Hedonic e Các thành phần mơ hình Hedonic Từ q trình tìm hiểu nghiên cứu cho thấy, phần lớn nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic ñều tập trung vào yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc nhà, khu dân cư thuộc tính chúng Sau ñây tác giả làm rõ nghiên cứu • Thứ thuộc tính vị trí • Thứ hai thuộc tính kết cấu • Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng Mục tiêu doanh nghiệp; Chi phí sản xuất doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí khách hàng chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức qui trình định giá nhà thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp; Hệ thống thơng tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - chế sách; Mơi trường kinh tế; Hoạt động thị trường BðS, xu hướng phát triển thị trường BðS; Nhận thức người ñịnh giá nhân tố ảnh hưởng đến gía nhà TMXDM CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu Trên sở nghiên cứu tổng quan ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa khung nghiên cứu sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM 3.1.2 Khung nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu Nội dung cơng tác định giá nhà TMXDM Tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Mục tiêu hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà - ðặc ñiểm ngun tắc định giá nhà TMXDM - Chính sách DN ñịnh giá nhà TMXDM - Lựa chọn xây dựng mơ hình tổ chức định giá phù hợp với DN - Mơ hình tổng qt tổ chức định giá nhà TMXDM - Các mơ hình tổ chức ñược DNðTXD&KD nhà triển khai trình ñịnh giá nhà TMXDM - ðiều chỉnh xây dựng quy trình định giá nhà TMXDM đảm bảo tính khoa học giảm thiểu chi phí - Quy trình khung định giá nhà TMXDM - Các quy trình định giá nhà TMXDM DN tổ chức thực - Các phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM - Mức độ sử dụng tính hiệu phương pháp ñịnh giá ñược DN sử dụng - Lựa chọn ứng dụng phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM phù hợp với ñặc thù DN thị trường, có khoa học, tính linh hoạt khả thi cao - Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá nhà TMXDM - Chính sách, phương pháp ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà TMXDM DN - Các ñiều kiện nhân sự, pháp lý, sở liệu thơng tin để đáp ứng mục tiêu hồn thiện Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 3.2 Quy trình nghiên cứu ðể thực mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây (sơ ñồ 1.2): Nghiên cứu tổng quan xin ý kiến chuyên gia lĩnh vực ñịnh giá BðS Phân tích thực trạng định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu Xây dựng khung lý thuyết ñịnh giá nhà TMXDM Phỏng vấn xin ý kiến chuyên gia ðGBðS Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác định nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà TMXDM ðiều tra phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà TMXDM dự án nhà thuộc TP Hà Nội ðề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà TMXDM doanh nghiệp ðTXD&KD nhà Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu luận án 3.3 Phương pháp nghiên cứu ðể giải ñược vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử dụng phương pháp chủ yếu sau: 3.1 Phương pháp phân tích, so sánh tổng hợp 3.3.2 Phương pháp chuyên gia 3.3.3 Phương pháp vấn sâu 3.3.4 Phương pháp ñịnh lượng: CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 4.1.1 Kết phát triển nhà thời gian vừa qua Với sách mà Nhà nước ban hành thời gian vừa qua lĩnh vực nhà đạt kết đáng khích lệ Có thể đánh giá kết mặt sau ñây: - Về số lượng nhà hệ thống thị - Tăng trưởng số lượng nhà nước - Về hệ thống thị nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà thị nơng thơn 4.1.2 Tăng trưởng diện tích nhà - Tính phạm vi nước - So sánh khu vực thị khu vực nông thôn 4.1.3 Chất lượng nhà quy mơ hộ 4.1.4 Về tài nhà 4.1.5 Quy mô, lực doanh nghiệp tham gia phát triển nhà Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50% Tính đến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp lần so với năm 2002 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam
Thực trạng giá nhà thương mại ñể bán
ðối với thị trường hộ - Tại thị trường TP Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP Hà Nội
Thực trạng giá nhà thương mại cho thuê 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.2.1 Chính sách doanh nghiệp ñịnh giá nhà Cũng giống doanh nghiệp kinh doanh khác, thực xác ñịnh giá cho sản phẩm nhà thương mại xây dựng mới, doanh nghiệp ñã xem xét quan ñiểm sách sau vấn đề xác định giá nhà ở, xác định giá cho sản phẩm mới, xác định giá có chiết khấu bù trừ, xác định giá để kích thích tiêu thụ xác ñịnh giá phân biệt 4.2.2.2 Căn xác ñịnh giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà - ðơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất: - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà 4.2.3 Thực trạng mơ hình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà Từ thực tế nghiên cứu chưa có doanh nghiệp có mơ hình tổ chức định giá hồn thiện, chủ yếu thành lập tổ định giá có dự án triển khai tự giải thể sau xác ñịnh xong giá bán cho dự án 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà Thực tế nghiên cứu tìm hiểu hoạt động định giá DNðTXD&KD nhà cho thấy, bốn nhóm quy trình trình bầy mục 3.2.3.1 luận án sử dụng Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng nhóm quy trình khác mức độ áp dụng triệt để quy trình khác Mức độ áp dụng nhóm quy trình doanh nghiệp qua số liệu ñiều tra luận án sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời điểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lượng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) Nhóm quy trình 48 58,54 Nhóm quy trình 17 20,73 Nhóm quy trình 6,10 Nhóm quy trình 12 14,63 Tổng cộng 82 100,00 Nguồn: Thống kê từ kết khảo sát ñiều tra luận án 4.2.3.1 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức ñộ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình qn thị trường thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.4: Mức giá định giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá thời Giá bán bán Giá thời ñiểm ñiểm ñược thời ñiểm dự án lập hồ sơ STT Tên dự án phép bán hoàn thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 27,5 32,5 35,1 CC Geleximco 12,5 16,6 17,0 CC An sinh 5,5 7,5 17,5 CC Anh Bình – Q Tân Phú 8,7 17,1 15,1 CC TWIN Tower – Q Bình Tân 6,5 15,8 13,9 CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh 26,5 31,5 31,5 Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.2 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức độ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán bán Giá thời Giá thời ñiểm thời ñiểm dự án ñiểm lập hồ sơ ñược phép bán STT Tên dự án hồn thành (triệu đồng/m2) (triệu đồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC Lê Văn Lương - Hacinco 7,5 13,5 16,0 CC N07 B1 KðT Dịch vọng 26,5 24,5 25,6 CC Era – Q Tân bình 5,2 17,5 14,.0 CC Hoàng Anh GL – ðà nẵng 4,8 15.5 11,9 CC CT2 Ngơ Thì Nhậm - Hð 10,5 15,0 17,0 CC N4 A-B Lê Văn Lương 9,7 17,5 21,5 Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.3 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức độ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình qn thị trường thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán thời Giá thời ñiểm Giá thời ñiểm ñiểm DA hoàn lập hồ sơ ñược phép bán STT Tên dự án thành 2 (triệu ñồng/m ) (triệu đồng/m ) (triệu đồng/m2) CC Hịa Phát – ðường GP 26,5 31,5 32,0 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0 CC Vimeco – Hoàng Minh Giám 26,0 33,0 33,0 CC Petro Landmark – Q 17,5 22,5 21,5 CC 143 ðốc Ngữ 25,5 35,5 35,5 Nguồn: Kết khảo sát ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.4 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức độ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: 10 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán thời Giá thời ñiểm Giá thời điểm điểm dự án hồn phép bán lập hồ sơ Tên dự án thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) 72,5 74,00 CC Vincom Bà Triệu 72,00 CC The Manor 35,5 35,5 36,0 CC Azura – ðà Nẵng 28,0 28,5 27,5 CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 STT Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.4.1 Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu ñịnh giá doanh nghiệp có khác biệt doanh nghiệp doanh nghiệp có thay đổi thời ñiểm khác phụ thuộc vào ñiều kiện kinh doanh thực tế doanh nghiệp 4.2.4.2 Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà cho thấy, hầu hết doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí để tính giá, bên cạnh có số doanh nghiệp sử dụng cơng thức xác định giá nhà theo Thơng tư 15/2009/TTBXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009
Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí để tính giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Giá bán nhà thương mại xác định cơng thức: Giá bán = Giá thành toàn + Lợi nhuận dự kiến + Thuế giá trị gia tăng Phương pháp ñịnh giá bán nhà thương mại xây dựng ñược doanh doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà áp dụng mơ tả tổng quát qua dự án cụ thể sau: A/ Thông tin dự án: - Tên dự án: Chung cư Betexco II - Diện tích khu đất : 5.930 m2 - Tổng diện tích chiếm đất xây dựng : 5.367 m2 11 - Tầng cao cơng trình : 30 tầng - Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2 - Tổng số hộ : 400 Tịa nhà thiết kế xây dựng với 30 tầng 02 tầng hầm Từ tầng ñến tầng khu dịch vụ với diện tích sàn tầng 3.512 m2 Từ tầng ñến tầng 30 chia thành đơn ngun đơn ngun có diện tích sàn 1.200m2 dùng làm tầng để (khối chung cư) Mỗi tầng ñơn nguyên ñược bố trí hộ độc lập khép kín (phịng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế điển hình có diện tích 131 m2 120 m2 B/ Xác định tổng chi phí dự án • Các điều kiện giả định để tính tốn tổng chi phí cho dự án - ðơn giá để tính tổng mức ñầu tư cho dự án ñơn giá ñược lấy theo cơng trình có quy mơ, tính chất ñã ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm thuế VAT - Tiền đất dự án ðTXD Khu nhà tính theo Quyết định số 4352/Qð-UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo giá trị quyền sử dụng ñất tương ñương 29.146.000 ñồng/m2 tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2 - Lãi suất vốn vay Ngân hàng 19%/năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% tổng doanh thu - Khơng có thay ñổi bất thường ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến dự án: ðộng ñất, chiến tranh… • Tính tốn tổng mức đầu tư + Chi phí xây lắp thiết bị + Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn khác • Tổng hợp vốn đầu tư dự án Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư dự án chung cư BetexcoII STT Nội dung Cách tính Thành tiền (đồng) Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 638.803.728.000 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 59.865.840.000 Chi phí đất Phụ lục bảng 121.117.213.000 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn 10% x (CPXL+CPTB) đầu tư xây dựng chi phí khác Lãi vay trình xây dựng 19%/năm Dự phịng phí Tổng số 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 69.866.956.800 15.034.351.739 149.265.163.847 1.053.953.253.386 Nguồn: Công ty ðầu tư xây dựng Betexco 12 C/ Xác ñịnh giá bán hộ khu thượng mại - Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí đầu tư tịa nhà phân bổ cho khu hộ có diện tích 120 m2, khu hộ 131 m2 khu thương mại với tổng mức chi phí phân bổ 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng 217,7 tỷ ñồng - Xác ñịnh ñơn giá m2 cho khu vực phân bổ chi phí: Khu vực hộ có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 đơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 đơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng; ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích 13.071 m2 đơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng - Xác ñịnh giá bán hộ khu thương mại thị trường: ðối với dự án này, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi để tính giá bán 10%, 14% 19% Với mức lãi lựa chọn vậy, mức giá bán hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2 Căn vào yếu tố doanh nghiệp định mức giá bán trung bình cho hộ khu thương mại cụ thể sau: + Khu thương mại, giá bán trung bình cho m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2; + Khu hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 đồng/ m2; Áp dụng cho dự án nhà thương mại tỷ lệ nộp tiền lần đầu thay ñổi tùy theo thỏa thuận người mua chủ ñầu tư dự án Thời hạn trả góp thay ñổi linh ñộng cho phù hợp với ñiều kiện tài người mua nhà • Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà thương mại - Trường hợp bán nhà trả tiền lần Công thức xác ñịnh: Tñ + L + Bt Gb = - x K (4.2.1) S Trong đó: Gb : giá bán m2 sử dụng hộ (ñồng/ m2); Tñ : tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án L : lợi nhuận dự án, (ñồng) Bt : chi phí bảo trì cơng trình cho phần sở hữu chung (ñồng) S : tổng diện tích sử dụng hộ dự án K: hệ số phân bổ theo tầng cao nguyên tắc bảo tồn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư có tầng phân bổ sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8 - Trường hợp bán nhà trả góp • Phương pháp xác định giá cho th nhà thương mại Cơng thức xác định: Vđ + L + Ql + Bt - Tdv Gt = - x K (4.2.2) 12 x S Trong đó: Gt : giá cho th m2 sử dụng hộ tháng (ñồng/ m2/tháng) Vñ : chi phí đầu tư xây dựng dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo tồn vốn (đồng/năm) Cơng thức xác định Vđ: Tđ x r(1+r)n Vñ = -(4.2.3) n -1 (1+r) Tđ : tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án r : lãi suất bảo tồn vốn đầu tư (% năm) n : số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể dự án, tối thiểu 20 năm L: lợi nhuận dự án (ñồng/năm) Ql : chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm) Bt : chi phí bảo trì cơng trình bình quân năm (ñồng/năm) Tdv : khoản thu từ kinh doanh dịch vụ khu nhà năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm) S: tổng diện tích sử dụng hộ cho thuê dự án (m2) K: hệ số tầng Giá cho th xác định theo cơng thức (4.2.4) giá cho thuê thấp so với cơng thức (4.2.2) Vđ + Ql + Bt - Tdv (4.2.4) Gt = - x K 12 x S Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà Cơng thức xác định: A x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = (4.2.5) 12 x S 13 14
Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn Thông tư 15/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 để tính giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà thương mại ñược doanh nghiệp sử dụng sau: Trong đó: Gtm :Llà giá thuê mua m2 sử dụng hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng); A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giá trị lại hộ (sau trừ tiền tốn lần đầu) so với giá trị ban ñầu hộ thuê mua (A