HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử các giao lưu dân sự của nhân dân ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc chiếm vị trí rất nhỏ trong Bộ luật Dân sự: chỉ có một điều luật. Việc hướng dẫn áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, một số văn bản. Điều này cho thấy, quy định của pháp luật về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu trong giao dịch dân sự.

ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .3 PHẦN NỘI DUNG Chương Khái quát chung hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam 1.1 Khái niệm hợp đồng đặt cọc 1.2 Đặc điểm hợp đồng đặt cọc 1.3 Ý nghĩa quy định hợp đồng đặt cọc Chương Thực trạng áp dụng pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc PHẦN KẾT LUẬN .23 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Khi giao lưu dân trở nên đa dạng, phong phú, sơi động, việc tham gia vào giao dịch dân trở thành nhu cầu tất yếu tự nhiên chủ thể, giao dịch dân không ngừng mở rộng quy mô, số lượng với chủ thể khác nhau, địa điểm khác pháp luật cần hồn thiện khơng ngừng để tạo hành lang pháp lý vững định hướng xử chủ thể, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch dân sự, hướng tới việc ổn định mà cịn khuyến khích giao dịch dân ngày phát triển Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân xuất từ xa xưa lịch sử giao lưu dân nhân dân ta Tuy nhiên, quy định pháp luật đặt cọc chiếm vị trí nhỏ Bộ luật Dân sự: có điều luật Việc hướng dẫn áp dụng, giải vấn đề liên quan đến đặt cọc hạn chế, rải rác số điều khoản, số văn Điều cho thấy, quy định pháp luật đặt cọc sơ sài, dẫn đến hiệu áp dụng thực tế không cao chưa thực biện pháp bảo đảm hữu hiệu giao dịch dân Những nghiên cứu đặt cọc có hệ thống đóng góp đáng kể việc nâng cao nhận thức chủ thể áp dụng biện pháp giao dịch dân sự, góp phần làm sáng tỏ quy định đặt cọc văn pháp luật thời kỳ Việc đặt cọc bên thỏa thuận ghi nhận vào điều khoản hợp đồng ký kết, giao kết riêng thành hợp đồng đặt cọc độc lập Tuy nhiên, việc lập hợp đồng đặt cọc giúp bên thỏa thuận cách chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn, sở vững để bên thể uy tín mình, đảm bảo việc thực nghĩa vụ mình, chứng có giá trị có tranh chấp xảy bên Hợp đồng đặt cọc sử dụng phổ biến trình bên xác lập thực giao dịch dân sự, đặc biệt giao dịch có giá trị lớn mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Việc nghiên cứu pháp luật liên quan hợp đồng đặt cọc quan trọng, có ý nghĩa lý luận thực tiễn pháp lý tình hình Xuất phát từ lý đây, em xin mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam” Tình hình nghiên cứu Nhìn chung có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung biện pháp đặt cọc nói riêng Có thể kể đến: “Đặt cọc – Một số vấn đề lí luận thực tiễn” Thạc sĩ Dương Thị Hiện, “Hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật dân Việt Nam” tác giả Huỳnh Lê Uyên Thư Ngồi ra, cịn số cơng trình khoa học chế định pháp lý qua hình thức viết đăng tạp chí chun ngành Các cơng trình nghiên cứu trình bày cách khái quát biện pháp đặt cọc, nhiên phạm vi nghiên cứu rộng vấn đề phân tích khơng cịn tính thực tiễn Do đó, chuyên đề thực tập em dựa thành tựu nghiên cứu trước đó, kết hợp với nghiên cứu em trình thực tập vừa qua nhằm hoàn thiện vấn đề xoay quanh hợp đồng đặt cọc Phạm vi nghiên cứu Chuyên đề tập trung vào việc nghiên cứu hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam hành, có so sánh, tham khảo án khác Tịa án xét xử Từ áp dụng để giải vấn đề thực tế nơi thực tập Vì giới hạn Chuyên đề thực tập nên em tập trung nghiên cứu vấn đề xoay quanh hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong Chuyên đề thực tập này, em sử dụng kết hợp phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh, chứng minh quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc, làm rõ mối tương quan lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật Kết cấu Chuyên đề thực tập Nội dung Chuyên đề thực tập trình bày qua hai chương: Chương 1: Khái quát chung hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc Cam kết Đề tài “Hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam” cá nhân em viết khơng có chép từ người khác Bài viết dựa thực tế em nghiên cứu, tìm kiếm cách nghiêm túc Các trích dẫn footnote danh mục tài liệu tham khảo theo quy định Em xin cam đoan không lời nêu trên, em xin chịu trách nhiệm toàn đề tài PHẦN NỘI DUNG Chương Khái quát chung hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam 1.1 Khái quát hợp đồng đặt cọc 1.1.1 Khái niệm hợp đồng đặt cọc Hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên việc chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản lợi ích khác, làm việc hay khơng làm việc để thỏa mãn lợi ích định bên người thứ ba định hợp đồng.1 Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng.2 Thuật ngữ “đặt cọc” xuất lần hình thức văn Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 biện pháp bảo đảm thực tế xuất giao dịch dân từ lâu Có thể thấy rằng, định nghĩa đặt cọc BLDS 2015 khơng khác nhiều so với trước BLDS năm 1995 BLDS năm 2005 Ví dụ: A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B, nhiên số lý từ phía bên A bên B khiến giao dịch chưa thể tiến hành được, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau Như vậy, hiểu rằng, hợp đồng đặt cọc thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản đặt cọc thời hạn định nhằm mục đính giao kết hợp đồng thực hợp đồng hai mục đích Trong hợp đồng đặt cọc, hai bên có nghĩa vụ thực điều thỏa thuận Nếu hai bên chủ thể thực nghĩa vụ cam kết phải chịu hậu cọc bị phạt cọc, tùy vào bên vi phạm 1.1.2 Bản chất hợp đồng đặt cọc Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức, tr 112 Điều 328 Bộ luật Dân 2015 Điều 42 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 Hợp đồng đặt cọc loại giao dịch dân sự, có yếu tố tảng thỏa thuận Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng đặt cọc hợp đồng dân sự, có thỏa thuận bên để làm phát sinh quyền nghĩa vụ với Trong thực tế, tác giả cơng trình nghiên cứu nhiều khái niệm khác hợp đồng Tuy nhiên mặt chất, tất nhìn nhận chung thỏa thuận yếu tố sở yếu tố tảng hợp đồng Có thể nói khơng có hợp đồng tạo mà khơng có thỏa thuận, khơng nhằm mục đích để thỏa thuận.5 Trong kinh tế thị trường yếu tố thỏa thuận giao kết hợp đồng đề cao Tất hợp đồng thỏa thuận Tuy nhiên suy luận ngược lại: Mọi thỏa thuận bên hợp đồng Chỉ coi hợp đồng thỏa thuận thực phù hợp với ý chí bên, tức có ưng thuận đích thực bên Hợp đồng phải giao dịch hợp pháp ưng thuận phải ưng thuận hợp lẽ công bằng, hợp pháp luật, hợp đạo đức Các hợp đồng giao kết tác động lừa dối, cưỡng mua chuộc ưng thuận đích thực Những trường hợp có lừa dối, đe dọa, cưỡng dù có ưng thuận không coi hợp đồng, tức có vơ hiệu hợp đồng Như vậy, thỏa thuận khơng thể ý chí thực bên khơng phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Tóm lại, thỏa thuận tiền đề phát sinh vừa tảng tồn hợp đồng nào, bao gồm hợp đồng đặt cọc Do đó, trước tiến hành ký kết bên cần xác định rõ ràng thỏa thuận ghi nhận thỏa thuận cách cụ thể hợp đồng Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích tạo ràng buộc pháp lý bên Một thỏa thuận bình thường, lời mời xã giao, lời hứa đơn thuần… cấu thành hợp đồng thiếu ràng buộc pháp lý bên với Mục đích to lớn hợp đồng hướng tới tạo ràng buộc pháp lý Điều 116 BLDS 2015 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp HCM, Tp HCM, tr 13 bên nhằm mục đích đảm bảo cho thỏa thuận hợp đồng thực cách đắn theo ý chí bên Như vậy, hợp đồng đặt cọc sử dụng để tạo ràng buộc pháp lý bên Ví dụ: Trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường bên nhận đặt cọc bên bán có trách nhiệm phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên đặt cọc bên mua ngược lại bên mua có trách nhiệm phải tốn khoản tiền đặt cọc phải bên bán thực giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận Nếu khơng có ràng buộc pháp lý này, hợp đồng đặt cọc thỏa thuận đơn khơng có chế tài áp dụng có tranh chấp ý muốn xảy 1.2 Đặc điểm hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, có đặc điểm chung giao dịch bảo đảm như: Mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính; Có mục đích nâng cao trách nhiệm bên quan hệ nghĩa vụ; Đối tượng bảo đảm lợi ích vật chất; Phạm vi bảo đảm không vượt phạm vi nghĩa vụ xác định nội dung quan hệ nghĩa vụ chính; Chỉ áp dụng có vi phạm nghĩa vụ; Phát sinh từ thỏa thuận bên Nhưng bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc cịn có đặc điểm pháp lý mang tính đặc trưng giúp phân biệt với hợp đồng khác, giúp cho chủ thể tối ưu hóa đặc điểm để tham gia giao dịch như: Hợp đồng đặt cọc loại hợp đồng có điều kiện Hợp đồng có điều kiện hợp đồng mà việc thực phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi chấm dứt kiện định Hay nói cách khác hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực bên đặt cọc chuyển giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc Ví dụ: A thỏa thuận với B đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất B Tuy nhiên A nói miệng mà không giao tiền cho B, hợp đồng đặt cọc bên thỏa thuận nhiên chưa có hiệu lực Hợp đồng đặt cọc có tính độc lập tương đối Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập II, Nxb Công an nhân dân, tr 60 – 63 Khoản Điều 402 BLDS 2015 Hợp đồng đặt cọc đời không phụ thuộc vào hợp đồng bảo đảm Vì đời trước, tiêu vong trước hợp đồng mà bên hướng đến thực (đó trường hợp hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hai bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc chấm dứt hiệu lực mà không cần phải chờ đến hai bên thực xong hợp đồng) Hợp đồng đặt cọc đời, tồn song song hợp đồng chấm dứt hợp đồng thực xong Bởi hợp đồng đặt cọc hợp đồng phụ (phụ lục hợp đồng) nên khơng có chuyện hợp đồng vơ hiệu hợp đồng phụ vô hiệu theo, điều phù hợp với quy định Khoản Điều 407 BLDS 2015 Nó vô hiệu không hội đủ điều kiện quy định Điều 122 BLDS Ví dụ: A lập hợp đồng đặt cọc với B nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thỏa thuận 30 ngày B có nghĩa vụ phải hoàn tất thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất thỏa thuận Tuy nhiên B vi phạm nghĩa vụ, lúc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có hiệu lực pháp luật, cịn hợp đồng đặt cọc ràng buộc nghĩa vụ phải phạt cọc B vi phạm nghĩa vụ Chủ thể hợp đồng đặt cọc gồm bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Tùy vào thỏa thuận bên mà bên bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Nhưng thông thường bên nắm giữ phần tài sản có sẵn bên có nhà để bán, cho thuê hay bên phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực cơng việc định trở thành bên nhận đặt cọc Ví dụ: hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận đặt cọc thường bên chuyển nhượng, bên đặt cọc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu cá nhân phải người có đầy đủ lực pháp luật lực hành vi dân sự, tự tham gia vào quan hệ dân cách độc lập có khả tự chịu trách nhiệm cho hành vi Nếu pháp nhân, pháp nhân khơng thể tự xác lập, thực giao dịch dân kể hợp đồng đặt cọc mà phải thông qua chủ thể khác người đại diện Người đại diện người đại diện theo pháp luật người đại diện theo ủy quyền Nếu tổ chức khơng có tư cách pháp nhân người đại diện tổ chức thành viên ủy quyền người thay mặt tổ chức để xác lập hợp đồng đặt cọc lợi ích chung tổ chức đó, phải thuộc phạm vi mà người đại diện tổ chức ủy quyền Đối tượng đặt cọc khoản tiền, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác Tài sản đặt cọc thường mang tính khoản cao, có giá trị toán Nếu tài sản cầm cố, chấp tài sản đáp ứng yêu cầu luật định tài sản đặt cọc giới hạn phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí q, đá q vật có giá trị khác Như vậy, tài sản quyền tài sản, giấy tờ có giá khơng trở thành đối tượng đặt cọc Tiền hiểu tiền phép lưu thông giao dịch dân lãnh thổ Việt Nam, hay nói xác phải đồng Việt Nam Các chủ thể sử dụng ngoại tệ để làm tài sản bảo đảm (theo Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013) Bên cạnh cần xác định rõ số tiền giao tiền đặt cọc tiền trả trước hậu pháp lý việc khác Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước.8 Theo khoản 1, Điều Thông tư 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định phân loại, đóng gói, giao nhận kim khí q, đá quý: (i) Kim khí quý bao gồm vàng, bạc, bạch kim loại kim loại quý khác; (ii) Đá quý bao gồm kim cương (hạt xoàn), ruby (hồng ngọc), emorot (lục bảo ngọc), saphia (bích ngọc), ngọc trai (trân châu) loại đá quý khác Ngoài ra, BLDS cịn quy định tài sản đặt cọc “vật có giá trị khác” Dù chưa có văn quy phạm pháp luật giải thích cho thuật ngữ này, nhiên ta hiểu vật phải phép giao dịch lãnh thổ Việt Nam phải phù hợp với quy định BLDS tài sản bảo đảm.9 Ví dụ: tô tài sản đặt cọc nêu ví dụ Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng năm 2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Điều 295 BLDS 2015 10 hôn nhân gia đình, Nghị lâu thực tế đến Tòa án vận dụng tinh thần Nghị để giải tranh chấp Hợp đồng đặt cọc thực hai chức bảo đảm Hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng bảo đảm hai Để tránh bội tín giao kết hợp đồng việc lập hợp đồng đặt cọc xem biện pháp hữu hiệu mà biện pháp bảo đảm bảo đảm khác cầm cố, chấp… khơng có (chúng chủ yếu bảo đảm cho việc thực hợp đồng) Trường hợp, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà bên đặt cọc từ chối giao kết tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Ngược lại, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (nếu đặt cọc tiền bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc gấp hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp bên thỏa thuận trả gấp ba, gấp bốn… tiền đặt cọc) Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho giao kết thực hợp đồng Nếu bên khơng thực hợp đồng áp dụng chế tài đặt cọc luật quy định theo thỏa thuận Nếu hợp đồng thực xong bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc tài sản đặt cọc bù trừ cho việc thực nghĩa vụ bên đặt cọc 1.3 Ý nghĩa quy định hợp đồng đặt cọc Việc đặt cọc giao kết riêng thành hợp đồng đặt cọc độc lập, bên có quyền thỏa thuận ghi nhận điều khoản đặt cọc vào hợp đồng ký kết giấy đặt cọc hai bên xác nhận thông tin ký rõ ràng Việc lập hợp đồng đặt cọc riêng giúp bên có điều kiện thỏa thuận chi tiết hơn, rõ ràng đặt cọc nghĩa vụ phát sinh xoay quanh tài sản đặt cọc Hợp đồng đặt cọc góp phần làm cho chủ thể có ý thức nghiêm túc việc thực nghĩa vụ mà cam kết Đối tượng hợp đồng đặt cọc giá trị vật chất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế bên tham gia Khi mang tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân hợp đồng chủ thể tự ý thức trách nhiệm thực nghĩa vụ hợp đồng 11 họ đứng trước nguy bị xử lý tài sản đặt cọc, bị chịu bất lợi định không thực nghĩa vụ cam kết Hợp đồng đặt cọc yếu tố góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn, thúc đẩy chủ thể tham gia vào hợp đồng dân Thơng thường, bên hợp đồng dân thỏa thuận việc giao kết hợp đồng trước, sau tiếp tục thỏa thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm để đảm bảo, dự phịng cho việc hợp đồng thực nghiêm túc, bảo đảm cho quyền lợi ích hợp pháp Tuy nhiên, số trường hợp, hợp đồng đặt cọc tiền đề cho xuất hợp đồng dân khác Ví dụ: người muốn th tài sản, họ khơng có tài sản đặt cọc, thường tiền để đặt cọc cho bên cho th hợp đồng th tài sản không xác lập Đây công cụ pháp lý dự phòng hiệu để bảo vệ quyền lợi chủ thể nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm Khi bên đặt cọc khơng thực nghĩa vụ giao kết thực hợp đồng bị tài sản đặt cọc Khi bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ giao kết thực hợp đồng khơng phải trả lại tài sản đặt cọc mà cịn phải chịu phạt, khoản tiền tương đương lớn với giá trị tài sản đặt cọc tùy vào thỏa thuận Ngồi ra, nói hợp đồng đặt cọc giúp giao lưu dân thị trường trở nên sơi động, phong phú hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung Sự phát triển mạnh mẽ nhanh chóng kinh tế thị trường, cách mạng cơng nghiệp tác động tích cực giao dịch dân Tuy nhiên, rủi ro thường khó dự báo trước giao dịch yếu tố khiến chủ thể quan hệ dân e ngại tham gia quan hệ Thực tế, nhiều người chọn cách lưu giữ tiền cách cố định (mua vàng, kim khí q để cất giữ) khơng dám đầu tư, có hình thức gửi tiết kiệm với tiêu chí tương đối an tồn Do đó, lượng tiền lớn gần bị đóng băng, khơng lưu thơng thị trường, gây ảnh hưởng nhiều đến thị trường tiền tệ nước; đồng thời làm hạn chế hình thành giao dịch dân Sự xuất biện pháp bảo đảm nói chung đặt cọc nói riêng chắn để phòng ngừa rủi ro mà chủ thể tìm kiếm Khi áp dụng biện pháp bảo đảm chủ thể có đủ lịng tin quyền lợi họ 12 bảo đảm, họ mạnh dạn tham gia quan hệ dân sự, chủ động tìm kiếm đối tác; nhờ giao dịch dân có điều kiện nảy sinh phát triển Tóm lại, hợp đồng đặt cọc phải cơng nhận có ý nghĩa quan trọng, khơng tạo điều kiện cho chủ thể việc xác lập hợp đồng, không giúp hợp đồng dân thực mà cịn có ý nghĩa quan trọng việc bù đắp tổn thất, khắc phục thiệt hại, cảnh báo chủ thể phải có trách nhiệm nghĩa vụ cam kết không muốn phải gánh chịu bất lợi định vật chất hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng họ Chương Thực trạng áp dụng pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân Việt Nam Hợp đồng đặt cọc sử dụng nhiều giao dịch dân khác từ nhỏ đến lớn nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ chủ thể giao dịch thực Cũng phổ biến mà xuất khơng tranh chấp xoay quanh hợp đồng đặt cọc việc giải tranh chấp thực tiễn nhiều bất cập vướng mắc, Tịa án cịn có giải thích, quan điểm chưa thật thống Có thể kể đến số vấn đề pháp lý thường dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc như: hiệu lực hợp đồng đặt cọc, vấn đề xác định lỗi bên có vi phạm hợp đồng đặt cọc để từ có xác định có hay khơng việc “phạt cọc”… Bản án số 12/2020/DS-ST ngày 19 tháng năm 2020 Tòa án nhân dân Quận tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất, vụ tranh chấp thực tế mà nơi thực tập giải quyết, nhiên đến đương chưa muốn kết thúc tranh chấp Tóm tắt nội dung vụ án Các đương gồm: Ngun đơn: Ơng Nguyễn Thế H1 ơng Nguyễn Thế H2 Bị đơn: Bà Nguyễn Lê Thu T Ngày 26/4/2018, ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 (bên bán) có ký “Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà đất” (sau gọi tắt “Văn thỏa thuận ngày 26/4/2018”) với bà Nguyễn Lê Thu T (bên mua), đối tượng chuyển nhượng hợp đồng nhà phần đất phường A, Quận 2, TP.HCM với tổng 13 diện tích 4415,3m2, diện tích chưa cấp giấy chứng nhận 979,7m 2, diện tích cấp giấy chứng nhận 3435,6m Tổng giá trị chuyển nhượng 205 tỷ đồng, bên bán nhận bên mua số tiền đặt cọc 20 tỷ đồng Ngồi ra, phần diện tích đất 3435,6m chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam phía bà T (bên mua) biết việc Tại khoản mục II Văn thỏa thuận có cam kết “Trong vòng 120 ngày kể từ ngày ký Văn thỏa thuận bên bán hồn tất thủ tục cấp bổ sung phần diện tích nhà đất chưa có giấy chứng nhận chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất đô thị 600m2 phần diện tích chuyển nhượng…” Ngày 08/5/2018, ơng H1 nộp hồ sơ xin cấp GCN bổ sung phần đất chưa có chủ quyền Tuy nhiên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận hồn trả hồ sơ xin cấp GCN cho ơng H1 ông H2 Bên bán ông H1 ông H2 khởi kiện yêu cầu: + Tuyên buộc “Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất ngày 26/04/2018” ông H1 ông H2 (gọi bên bán) bà T (bên mua) vô hiệu + Chấp nhận cho ông H1 ông H2 (bên bán) trả lại số tiền đặt cọc 20.000.000.000 VNĐ (hai mươi tỷ đồng) cho bà T (bên mua) + Không chấp nhận cho ông H1 ông H2 (bên bán) trả lại số tiền phạt cọc 20.000.000.000 VNĐ (hai mươi tỷ đồng) cho bà T (bên mua) + Khơng chấp nhận cho Ơng Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 (bên bán) phải trả lại số tiền chịu phạt 1,5 (một phẩy năm) lần lãi suất tiền gởi/năm ngân hàng Ngoại thương số tiền cọc 20.000.000.000 VNĐ (hai mươi tỷ đồng) cho bà Nguyễn Lê Thu T (bên mua) Bị đơn bà Nguyễn Lê Thu T có đơn phản tố: + Khơng đồng ý xác định Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà đất vô hiệu + Đề nghị bên bán thực tiếp hợp đồng, khơng phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc tiền lãi cam kết 14 TAND Quận tuyên xử: Chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2: 1.1 Buộc ông Nguyễn Thế H2 ơng Nguyễn Thế H2 có trách nhiệm hồn trả cho bà Nguyễn Lê Thu T số tiền đặt cọc 20.000.000.000 đồng (hai mươi tỷ đồng) 1.2 Không chấp nhận yêu cầu ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 việc tuyên bố Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 vô hiệu Chấp nhận phần yêu cầu phản tố bà Nguyễn Lê Thu T: 2.1 Buộc ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 có trách nhiệm hồn trả cho bà Nguyễn Lê Thu T số tiền đặt cọc 20.000.000.000 đồng (hai mươi tỷ đồng) 2.2 Không chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Lê Thu T việc tiếp tục thực Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà đất lập ngày 26/4/2018 ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 với bà Nguyễn Lê Thu T 2.3 Không chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Lê Thu T việc buộc ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 thực thủ tục chuyển nhượng nhà đất nhà đất phường A, Quận với tổng diện tích 3434,6m2 (đo đạc thực tế 4415,3m2) cho bà T 2.4 Không chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Lê Thu T việc buộc ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 thực theo Giấy xác nhận cam kết ngày 23/9/2019, ngày 02/5/2019, ngày 03/6/2019 2.5 Không chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Lê Thu T việc buộc ông Nguyễn Thế H1 ông Nguyễn Thế H2 chịu phạt cọc số tiền 20.000.000.000 đồng chịu số tiền lãi 4.176.250.000 đồng Ngồi ra, án cịn định án phí, tuyên quyền kháng cáo đương Quan điểm em nhận định Tịa: Em hồn tồn đồng ý với phần nhận định Tòa việc “Văn thỏa thuận ngày 26/4/2018” không vô hiệu, lẽ: 15 + Xét hình thức, “Văn thỏa thuận ngày 26/4/2018” bên lập thành văn bản, có đầy đủ chữ kỹ bên Đồng thời pháp luật khơng quy định hình thức hợp đồng đặt cọc điều kiện có hiệu lực hợp đồng + Xét nội dung Các bên không thực việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ký kết văn thỏa thuận việc bà T đặt cọc cho ông H1, ông H2 số tiền 20 tỷ đồng để đảm bảo thực nghĩa vụ ký kết nhận chuyển nhượng toàn nhà phần đất diện tích 4415,3m địa phường A, Quận 2, Tp Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng 205 tỷ đồng sau ông H1 ông H2 thực nghĩa vụ, điều kiện theo thỏa thuận Văn thỏa thuận ngày 26/4/2018 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Quận đưa quan điểm sau: “Đối chiếu quy định Điều 117 Bộ luật Dân sự, xét thấy mục đích nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên Văn thỏa thuận việc đặt cọc chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 có hiệu lực pháp luật” Phía ngun đơn cho bên đặt cọc phần diện tích đất mà chưa có GCN phần diện tích đất chấp ngân hàng vi phạm quy định pháp luật phải xác định Văn thỏa thuận ngày 26/4/2018 vơ hiệu hồn tồn khơng xác Bởi lẽ: Thứ nhất, theo quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai, pháp luật không quy định bắt buộc giao kết hợp đồng đặt cọc, người sử dụng đất buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chỉ hai bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thức cần đáp ứng điều kiện Trong Bản án số 20/2022/DS-PT ngày 17/02/2022 TAND tỉnh Khánh Hịa có đưa quan điểm sau: “Hợp đồng đặt cọc mua đất ngày 06/5/2018 đất số tờ đồ số 19, địa lô đất thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hịa ký bên mua ơng Lê Quốc N với bên bán ông Nguyễn Ngọc D bà Hồ Thị Minh G để đảm bảo cho việc giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương lai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên việc bên nhận đặt cọc chưa có 16 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc để xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu” Bản án số 04/2022/DS-PT ngày 20/1/2022 TAND tỉnh Bình Phước lại đưa quan điểm hoàn toàn khác: “Thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến phía bà X chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 168 Điểm a khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013 điều kiện để bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, việc bà X ký kết hợp đồng đặt cọc với bà C nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất không đủ điều kiện vi phạm quy định pháp luật nên bị vô hiệu quy định Điều 123 Bộ luật dân sự” Theo em, em thống quan điểm TAND Quận TAND tỉnh Khánh Hòa Trong trường hợp này, hạn chế quyền bên việc tự thỏa thuận được, hợp đồng đặt cọc bên lúc nhằm bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phải hợp đồng chuyển nhượng thức Khi bên lập hợp đồng đặt cọc, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải thực công việc để đủ điều kiện chuyển nhượng thời hạn định, khơng hợp đồng chuyển nhượng khơng giao kết phải chịu phạt cọc Như phân tích trên, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có hiệu lực khơng đồng nghĩa với việc hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu Do đó, trường hợp án cơng nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích bên Thứ hai, quy định pháp luật Khoản Điều 320, khoản 4, Điều 321 BLDS, không quy định giao kết hợp đồng đặt cọc, bên chấp (ông H1) phải đồng ý bên nhận chấp ngân hàng đại diện ngân hàng tham gia vụ án khơng có ý kiến phản đối việc Trong Bản án số 28/2022/DS-PT ngày 08/6/2022 TAND tỉnh Quảng Bình có đưa quan điểm tương tự: “Việc án sơ thẩm cho đất số 505, 506 tài sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín nên hai bên khơng quyền ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021, từ xác định hợp đồng vơ hiệu không đúng.” Trong Bản án 69/2022/DS-PT ngày 15/4/2022 TAND tỉnh An Giang có quan điểm khác trường hợp này: “Tài sản chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng mà ơng bà giao dịch đặt cọc để thực hợp đồng chuyển nhượng mà đồng ý bên nhận chấp vi phạm pháp luật theo quy định khoản Điều 320 BLDS 2015” “… đối tượng Hợp đồng không quy định pháp luật (tài sản chấp Ngân hàng để đảm bảo hợp đồng tín dụng)… tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 26/11/2017 bà Phùng Thị Tuyết M ông Nguyễn Văn L, bà Ngô Thị K vô hiệu…” Trường hợp Tịa theo hướng tơn trọng định Ngân hàng cho chấp tài sản, Ngân hàng thể đồng ý cho phép Tịa công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc ngược lại Ngân hàng khơng đồng ý hợp đồng vô hiệu Theo em, hướng giải hợp lý Nếu xét mặt pháp luật khơng có quy định cấm chủ thể đặt cọc để đảm bảo giao kết chuyển nhượng tài sản chấp Tuy nhiên, thực tế cần phải xem xét hợp đồng chấp có hay khơng hạn chế quyền đặt cọc để chuyển nhượng tài sản chấp Bên nhận chấp bên có quyền tài sản nên việc lấy ý kiến hành vi ảnh hưởng đến quyền lợi hồn tồn hợp lý Do đó, tài sản chấp chủ thể nên thơng báo cho bên nhận chấp biết nên có đồng ý bên nhận chấp để hạn chế tranh chấp khơng đáng có Trong phần nhận định TAND Quận vụ việc có điểm bất hợp lý sau: Theo Bản án TAND Quận Tịa nhận định “Ơng H1 ơng H2 khơng thể thực cam kết việc tiếp tục thực giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất khách quan” để từ áp dụng Án lệ số 25/2018/AL khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 bác yêu cầu phản tố bà T việc buộc ông H1 ông H2 phải chịu phạt cọc số tiền 20.000.000.000 đồng chịu số tiền lãi 4.176.250.000 đồng điểm chưa hợp lý Vì: 18 + Việc ngun đơn khơng hồn tất giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản có tranh chấp vi phạm nghĩa vụ quy định mục IV Văn thỏa thuận ký kết bên + Không đủ sở để loại trừ lỗi Nguyên đơn trình thực Văn thỏa thuận ký kết, khẳng định ông H1 ông H2 tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất cho bà T nguyên nhân khách quan đến từ quan nhà nước Do khơng có đủ để xác định lỗi khách quan từ quan nhà nước có thẩm quyền dẫn đến việc bên tiến hành thực hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nên việc Bản án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao để không chấp nhận yêu cầu phản tố Bị đơn buộc Nguyên đơn bồi thường tiền cọc tiền lãi theo thỏa thuận chưa phù hợp, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp Bị đơn + Bên cạnh đó, tiến hành ký kết văn thỏa thuận, bên biết rõ tình trạng pháp lý liên quan đến phần nhà đất chuyển nhượng, bên tiến hành thực việc đặt cọc, chưa tiến hành ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất Hai bên thỏa thuận sau hoàn tất thủ tục pháp lý nhà đất, đợt toán bên tiến hành Ngân hàng để thuận tiện cho việc giải chấp, phiên tòa, Đại diện Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam có ý kiến xác định: Ngân hàng thực giải chấp tài sản bên toán đủ gốc lãi cho Ngân hàng để bên tiến hành chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật Qua tìm hiểu số vụ án dân tranh chấp hợp đồng đặt cọc quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận thấy tranh chấp xảy thường liên quan đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc vấn đề phạt cọc vi phạm hợp đồng Việc giải vấn đề pháp lý Tịa án cịn chưa có thống Vì địi hỏi cấp bách thiết thực, bên cạnh phát triển không ngừng kinh tế thị trường nay, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật xoay quanh hợp đồng đặt cọc để khơng giải hiệu mà cịn ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp xảy 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 19 Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản đặt cọc thời hạn định nhằm mục đính giao kết hợp đồng thực hợp đồng hai mục đích Tuy nhiên, thấy quy định liên quan đến hợp đồng tồn số vướng mắc, em phân tích đưa đề xuất để hoàn thiện khung pháp lý Thứ nhất, em đề xuất quy định chi tiết Hợp đồng đặt cọc thành mục riêng nằm Chương XVI BLDS 2015, bao gồm điều khoản sau: + Hợp đồng đặt cọc + Hình thức hợp đồng đặt cọc + Đối tượng hợp đồng đặt cọc + Quyền nghĩa vụ bên đặt cọc + Quyền nghĩa vụ bên nhận đặt cọc + Phạt cọc Quan hệ đặt cọc vốn phức tạp vấn đề phổ biến sống ngày, nên cần tạo hành lang pháp lý chặt chẽ chuẩn mực nhằm bảo đảm quyền lợi bên tham gia, để giúp đặt cọc trở thành công cụ dễ sử dụng, bên không lo ngại việc bị “gãi bẫy” giao dịch Tạo quy định giúp quy định tập trung lại, khơng cịn sơ sài, từ hiệu áp dụng thực tế cao trở thành hợp đồng dễ dàng sử dụng Ngoài ra, sở vững giúp quan tư pháp giải tranh chấp cách thống dễ dàng Thứ hai, hình thức hợp đồng đặt cọc, Điều 328 BLDS 2015 khơng quy định hình thức bắt buộc đặt cọc nên bên tự tự thoả thuận hình thức Căn vào khoản Điều 119 BLDS hợp đồng đặt cọc văn bản, hành vi lời nói Tuy nhiên, theo quan điểm em, cần xác định hình thức bắt buộc hợp đồng đặt cọc văn bản, trở lại tinh thần BLDS 2005 Việc xác lập hợp đồng đặt cọc thành văn xem hình thức phổ biến ưu tiên lựa chọn bên tiến hành đặt cọc Một mặt giúp bên hợp đồng có sở rõ ràng, “giấy trắng mực đen” để xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc10, mặt khác cịn chứng mang tính pháp lý rõ ràng 10 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ 20