54 Thực trạng sử dụng nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay Nguyễn Thị Thanh Thủy Nhận ngày 19 tháng 04 năm 2021 Chấp nhận đăng ngày15 tháng 8 năm 2021 Tóm tắt Bài viết tập trung phân tích thực trạng sử d[.]
Thực trạng sử dụng nhà xã hội Hà Nội Nguyễn Thị Thanh Thủy Nhận ngày 19 tháng 04 năm 2021 Chấp nhận đăng ngày15 tháng năm 2021 Tóm tắt: Bài viết tập trung phân tích thực trạng sử dụng nhà xã hội (NƠXH) Hà Nội Qua phân tích thực trạng sử dụng NƠXH (chất lượng NƠXH, tiếp cận dịch vụ xã hội quản lý vận hành), ta thấy chất lượng NƠXH đáp ứng phần nhu cầu, mong muốn người dân, số bất cập sử dụng dịch vụ xã hội giáo dục, y tế… tồn Quản lý vận hành vấn đề an toàn, an ninh trật tự khu NƠXH người dân đánh giá mức tốt, nhiên có số cố ý muốn xảy Từ thực trạng vấn đề sử dụng NƠXH, viết đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng NƠXH Hà Nội Từ khóa: Chính sách nhà ở, nhà xã hội, nhà thu nhập thấp Phân loại ngành: Xã hội học Abstract: The article focuses on analysing the current situation of using social housing in Hanoi Through analysing the current situation of using social housing (quality of social housing, access to basic social services and management of operations), we can see that the quality of social housing partially meets the needs and desires of the people, some inadequacies in using basic social services such as education, health care, etc still exist Operational management and safety, security and order in the social housing areas are rated as quite good by the residents, but there are still some unexpected incidents From the current situation of using social housing, the article proposes some solutions to improve the quality of social housing in Hanoi today Keywords: Housing policy, social housing, low-income housing Subject classification: Sociology Học viện Phụ nữ Việt Nam Email: thanhthuy90@vwa.edu.vn 54 Nguyễn Thị Thanh Thủy Đặt vấn đề Vấn đề phát triển nhà sách quan trọng nhiều quốc gia Ở Việt Nam, sách thể rõ “Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” sau: “Phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân” Nhà nước Việt Nam chủ trương phát triển nhà thương mại NƠXH để đáp ứng nhu cầu đối tượng Theo Luật Nhà năm 2005, “nhà xã hội” lần đề cập đến với khái niệm là: “Nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng đối tượng quy định Điều 53 Điều 54 Luật thuê thuê mua” Mục tiêu Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NƠXH khu vực đô thị Nhà nước ban hành nhiều sách thúc đẩy thị trường nhà phát triển, đồng thời có sách hỗ trợ nhà cho đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp người nghèo gặp khó khăn nhà Điều nhằm góp phần ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại Tuy nhiên, trình thực thi, sách cịn nhiều bất cập nảy sinh, đặc biệt trình sử dụng NƠXH Nhiều người dân chưa cảm thấy hài lòng môi trường sống, dịch vụ xã hội quanh khu nhà ở, khơng muốn gắn bó lâu dài với khu NƠXH…, điều đặt nhiều vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Bài viết tập trung phân tích thực trạng sử dụng NƠXH qua khảo sát khu NƠXH phương diện: phân tích thực trạng tiếp cận thơng tin, q trình sở hữu sử dụng NƠXH người dân thu nhập thấp rào cản từ thực tiễn trình Trên sở đề xuất số khuyến nghị sách giải pháp tăng cường khả tiếp cận NƠXH cư dân - đối tượng NƠXH Hà Nội Nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra xã hội học với mẫu khảo sát gồm 352 người, nam 150 người, nữ 202 người sinh sống khu NƠXH Hà Nội (khu NƠXH Tây Mỗ, Nam Từ Liêm; khu NƠXH Hưng Thịnh, Hà Đông; khu NƠXH Rice City Linh Đàm, Hồng Mai) Các số liệu phân tích lấy từ mẫu khảo sát Thực trạng sử dụng nhà xã hội người dân số chung cư Hà Nội 2.1 Khái quát đối tượng sử dụng nhà xã hội So với nhà thương mại, NƠXH có đặc thù khác đối tượng mua, thuê nhà bị giới hạn số nhóm định Cụ thể, theo Điều 49, Mục 1, chương IV Luật Nhà 2014 có nêu 10 nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện, hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Trong số 10 nhóm đối tượng đó, chúng tơi tập trung phân tích nhóm đối tượng sau: người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; người lao động làm việc doanh nghiệp khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân 55 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức Cũng theo Luật Nhà năm 2014, Điều 51 có quy định: Nguyên tắc thực sách hỗ trợ NƠXH theo điều kiện nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định Khái quát khu nhà xã hội mẫu nghiên cứu: (1) Khu nhà dành cho người thu nhập thấp Tây Mỗ, Nam Từ Liêm Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư, nằm tuyến đường 70, Đại Mỗ, Nam Từ Liêm Khu nhà xã hội gồm tòa chung cư cao tầng với 288 hộ Các hộ có diện tích động từ 3365m2 Các hộ chung cư bố trí từ tầng đến tầng với thiết kế 18 hộ/tầng Giá bán hộ từ 10,9 triệu/m2 (đã gồm VAT phí bảo trì), tương đương từ 360 triệu đồng/căn (theo giá năm 2014) Người mua nhà dự án Tây Mỗ nằm đối tượng vay gói ưu đãi 30 nghìn tỷ với lãi suất 6%/năm Dự án bàn giao đưa vào sử dụng từ cuối năm 2014 Đây số dự án NƠXH phía tây Hà Nội xây dựng đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ đối tượng thu nhập thấp, tạo động lực phát triển đô thị theo hướng bền vững (2) Khu nhà xã hội Hưng Thịnh, Hà Đơng có chủ đầu tư Liên danh Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng (Đại diện Liên danh) Công ty cổ phần đầu tư phát triển Hợp Phú Đầu tư xây khối nhà cao tầng, bao gồm tòa OXH1, OXH2, OXH3 Trong đó, tầng xây dựng Dịch vụ thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng, sảnh, thang máy, khu vực để xe đạp, xe máy, tầng 2-6 xây dựng hộ Tổng số hộ, tỷ lệ số lượng loại nhà 500 căn, giá bán xấp xỉ 15 triệu đồng/m2 thời điểm 2016 Tổng diện tích khu nhà xã hội là 41.930m2, đầu tư trực tiếp nguồn vốn ngân sách Đây dự án NƠXH có quy mô tương đối lớn quận Hà Đông (3) Khu nhà xã hội Rice City Linh Đàm, Hoàng Mai nằm Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, quận Hồng Mai có tổng diện tích xây dựng 80.721m2 Dự án bao gồm tòa nhà chung cư cao từ 18-21 tầng, đáp ứng nhu cầu nhà 1.000 hộ gia đình với 2.000 người Tầng chung cư mơ hình dịch vụ thương mại, công cộng Do chủ đầu tư Công ty Cổ phần BIC Việt Nam với quy mô 22.000m2 Tổ hợp chung cư gồm khối nhà, tịa Bắc có tổng cộng 228 hộ (12 hộ/1 tầng), tòa Trung có tổng cộng 266 hộ (14 hộ/1 tầng), tịa Nam có tổng cộng 228 hộ (12 hộ/1 tầng) Tổng số hộ: 722 với diện tích từ 53-69m2, giá bán khoảng 14,5 triệu/m² thời điểm năm 2015 Tổ hợp tòa nhà đưa với hình thức mua - bán, khơng có loại hình NƠXH cho th th mua Kết khảo sát khu NƠXH Hà Nội cho thấy, đa số người mua NƠXH có hộ Hà Nội (73,6%), cịn lại 26,4% người mua nhà có hộ tỉnh/thành khác Về quy mô hộ gia đình, điểm đáng ý quy mơ hộ nhỏ chủ yếu, hộ có 3-4 người chiếm đến 83,2% hộ, người chiếm 9,4%, hộ có 1-2 người chiếm 7,4% Về tình trạng nhà trước mua NƠXH, có tới 62,5% người nhà thuê, 15,9% nhờ nhà người quen/người nhà, 2,6% nhà cơng vụ Thực trạng thu nhập hộ gia đình thời điểm mua nhà cho thấy mức thu nhập phổ biến từ 9-15 triệu đồng/tháng, chiếm 36,4% 56 Nguyễn Thị Thanh Thủy Mức thu nhập triệu đồng/tháng lớn, chiếm gần 28% Con số cho thấy, thực tế điều kiện thu nhập người dân mua nhà đa số (hơn 89% người trả lời) nằm nhóm có thu nhập thấp, thuộc đối tượng mua NƠXH theo Nghị định Số 100/2015/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội Về tích lũy hộ gia đình, khu NƠXH cho kết có tới 70% người trả lời khơng có tích lũy tích lũy Điều ảnh hưởng không nhỏ đến khả tiếp cận nhà đô thị họ không nhận hỗ trợ từ gói vay ưu đãi, theo hình thức mua nhà trả góp với lãi suất thấp ngân hàng thương mại Bảng 1: Thu nhập hộ gia đình thời điểm mua NƠXH Tổng thu nhập hộ Số lượng Tỷ lệ % Dưới triệu đồng/tháng 20 5,7 Từ đến triệu đồng/tháng 98 27,8 Từ - 15 triệu đồng/tháng 128 36,4 Từ 16 - 20 triệu đồng/tháng 92 26,1 Trên 20 triệu đồng/tháng 14 Tổng 352 100 Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 Qua phân tích đặc điểm đối tượng thụ hưởng sách NƠXH, ta thấy, đối tượng mua NƠXH Hà Nội chủ yếu gia đình trẻ, có quy mơ gia đình nhỏ (gia đình hạt nhân), thu nhập thấp chủ yếu tình trạng thiếu thốn nhà nhu cầu thiết người dân chốn an cư hồn tồn đáng Tuy nhiên, khơng có sách hỗ trợ Nhà nước họ khó có hội để có nơi tốt hơn, đáp ứng nhu cầu đáng người Thực tế cho thấy, trình sử dụng NƠXH, bên cạnh thuận lợi, như: giá nhà thấp, mức giá trung bình NƠXH từ 11-15 triệu đồng/m2, rẻ khoảng từ 10-20 triệu/m2 so với nhà thương mại, diện tích nhỏ (dao động từ 25-70 m2), áp dụng sách vay lãi suất thấp hội cho người dân có nhà đô thị Tuy vậy, bên cạnh ưu điểm, NƠXH tồn số vấn đề bất cập như: chất lượng xây dựng chưa cao, xa khu trung tâm, hay trình quản lý vận hành chưa đáp ứng nhu cầu người sử dụng 2.2 Về chất lượng nhà xã hội Một vài nghiên cứu gần Viện Xã hội học (2015, 2016) rằng, khu NƠXH có chất lượng cơng trình khơng đảm bảo Chỉ sau thời gian sử dụng ngắn, nhiều cơng trình NƠXH bong tróc, trần ngấm nước, gạch lát cong vênh Tại khu NƠXH mẫu khảo sát, phần lớn người dân phản ánh vấn đề tương tự khu nhà họ Tuy vậy, nhiều người dân nhận định rằng, so với điều kiện nhà 57 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 trước họ nhà tốt hơn, vấn đề gặp phải chung cư đâu có, thêm giá mức chấp nhận phù hợp với thu nhập họ (phần lớn thu nhập thấp) chất lượng vượt trội nhà thương mại hay chung cư cao cấp Để đánh giá chất lượng NƠXH tại, thông qua thời gian sinh sống người dân, tác giả khảo sát với 352 người dân sống khu NƠXH với thời gian sống từ năm (25,6%), từ 1-2 năm (13,4%), từ 3-5 năm (59,9%) năm (1,2%) Kết đánh giá chung chất lượng khu NƠXH so với nơi trước cho thấy, phần lớn người trả lời đánh giá tích cực chất lượng nhà tại, có 61,5% đánh giá “tốt hơn” (chiếm tỷ lệ cao nhất), 26,8% đánh giá “tốt nhiều” (chiếm tỷ lệ cao thứ 2) Có 3,2% người mua nhà cảm thấy khơng có khác biệt hai nơi có 8,5% đánh giá “kém hơn” (Biểu 1) Biểu 1: Đánh giá chất lượng nhà xã hội so với nơi trước Khơng có khác biệt 3,2% Kém 8,5% Tốt nhiều 26,8% Tốt 61,5% Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 Bên cạnh đánh giá tích cực tồn hạn chế khiến phận cư dân nhà chưa đánh giá cao vấn đề chất lượng vơi vữa, sàn gạch, hệ thống nước, cách âm Để giải vấn đề này, công tác tìm hiểu nhu cầu yêu cầu NƠXH người thu nhập thấp cần trọng hơn, đặc biệt phía chủ đầu tư nhà cần nâng cao chất lượng xây dựng, đồng hạ tầng để thu hút người dân muốn mua nhà sống khu NƠXH Khi hỏi cách bố trí hộ, có 67,3% đánh giá “hợp lý”, chiếm tỷ lệ cao nhất, đánh giá mức “bình thường” chiếm 21,6%, “rất hợp lý” chiếm 8,5% Số người chọn “không hợp lý” chiếm tỷ lệ nhỏ 2,6% Phương án “rất không hợp lý” người lựa chọn So với đánh giá chất lượng chung nhà, đánh giá bố trí hộ nhận tỷ lệ phản hồi tiêu cực thấp Có thể thấy, việc bố trí hộ đem đến hài lòng cho đại đa số người mua nhà, yếu tố quan trọng để nâng cao giá trị, hình ảnh nhà họ sở hữu 58 Nguyễn Thị Thanh Thủy 2.3 Về tiếp cận dịch vụ xã hội Các dịch vụ xã hội khu NƠXH dịch vụ đáp ứng mong muốn, nhu cầu thiết yếu người dân Xã hội phát triển đại, nhu cầu người gia tăng Tuy vậy, dịch vụ chủ yếu mà người dân quan tâm, cư dân sống khu nhà thu nhập thấp, NƠXH tìm hiểu kỹ định mua nhà vấn đề: giáo dục, y tế, hạ tầng viễn thông - thơng tin, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, công viên, bể bơi, chợ dịch vụ thiết yếu khác Trong viết này, tác giả tập trung phân tích đánh giá người dân số dịch vụ xã hội như: giáo dục, y tế dịch vụ khác Về giáo dục: độ tuổi người tham gia khảo sát nhóm từ 24-44 tuổi, giai đoạn mà gia đình trẻ có tuổi học cấp, đặc biệt mầm non tiểu học Chính vậy, tiếp cận dịch vụ giáo dục người dân khu vực khảo sát quan tâm Như chúng tơi tìm hiểu khoảng cách từ nhà đến trường học trẻ, đa số người dân hài lịng với điểm trung bình 3,55 điểm, tiêu chí đánh giá khác, kết thể bảng đây: Bảng 1: Đánh giá cha mẹ điều kiện học tập nơi Đơn vị: người Tiêu chí Cơ sở vật chất trường, lớp Chất lượng đào tạo Chất lượng học sinh Quan hệ học sinh với Quan hệ nhà trường với cha mẹ học sinh Tổng: 352 người Rất tốt (5) Tốt (4) 11 14 194 150 201 226 222 Trung bình (3) 147 172 137 117 122 Kém (2) 23 0 Điểm trung bình 3,61 3,40 3,65 3,69 3,68 Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 Kết khảo sát cho thấy, khơng có nhiều khác biệt đánh giá điều kiện học hành hộ gia đình sinh sống NƠXH Trong tiêu chí đánh giá, tiêu chí chất lượng đào tạo có điểm thấp với 3,4 điểm Các tiêu chí lại sở vật chất (3,61 điểm), chất lượng học sinh (3,65 điểm), quan hệ học sinh với (3,69 điểm), quan hệ nhà trường với cha mẹ học sinh (3,68 điểm) Về bản, người dân đánh giá tiêu chí giáo dục mức khá, nhiên chất lượng đào tạo có thấp tiêu chí cịn lại có nhiều người cho rằng, so với khu vực trung tâm thành phố, khu NƠXH họ sống đủ khối trường cho em theo học từ mầm non đến trung học phổ thơng mà có chất lượng tốt đồng đều, muốn có lựa chọn chất lượng tốt hơn, em họ cần tìm trường khu vực lân cận xa khu nhà họ 59 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 Về y tế: dịch vụ chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, phòng khám nhu cầu thiếu, gắn trực tiếp đến vấn đề sức khỏe nên người dân quan tâm Kết đánh giá chất lượng sở khám chữa bệnh bán kính km tính từ khu NƠXH khảo sát với mong muốn tìm hiểu khác biệt chất lượng dịch vụ sở Kết thu có điểm trung bình đánh giá chất lượng sở y tế thấp so với dịch vụ giáo dục Cụ thể: Bảng 2: Đánh giá sở y tế xung quanh khu NƠXH Đơn vị: người Nơi khám/chữa bệnh Rất tốt (5) Tốt (4) Trung bình (3) Kém (2) Rất (1) Điểm trung bình 171 156 17 3,46 21 112 197 20 3,37 15 100 210 25 3,29 10 71 250 19 3,21 Bệnh viện cơng Bệnh viện tư/Phịng khám tư nhân Bác sỹ tư Trạm y tế Tổng: 352 người Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 Trong số sở y tế đưa ra, “bệnh viện công” sở nhận đánh giá cao với điểm trung bình 3,46 điểm, đứng thứ hai “bệnh viện tư/ phòng khám tư nhân” đạt 3,37 điểm, “bác sỹ tư” với 3,29 điểm đánh giá thấp “trạm y tế” với 3,21 điểm Mặc dù điểm trung bình sở y tế mức bình thường, song tỷ lệ lựa chọn đánh giá tiêu cực cao so với dịch vụ khác Cả sở khám chữa, sở có đại diện hộ gia đình đánh giá “rất kém”, số người đánh giá “kém” từ 17 người đến 24 người Có thể nói, nâng cao chất lượng dịch vụ y tế thách thức không riêng việc phát triển NƠXH, mà với hầu hết lĩnh vực liên quan đời sống Các dịch vụ khác: dịch vụ phục vụ nhu cầu khác mua sắm, giải trí, vui chơi khác người dân đề cập viết trung tâm thương mại, siêu thị, chợ truyền thống, rạp chiếu phim, cơng viên, khu vui chơi giải trí cho trẻ em/ người lớn… Kết khảo sát kết hợp quan sát thực tế bán kính km tính từ khu nhà cho thấy, 1/3 khu đáp ứng phần lớn (hơn 70%) nhu cầu cư dân dịch vụ trên, khu nhà Rice City Linh Đàm Còn lại với khu NƠXH Tây Mỗ Kiến Hưng người dân đánh giá mức độ chủ yếu đáp ứng phần nhu cầu (trên 50% người trả lời) 60 Nguyễn Thị Thanh Thủy Biểu đồ 2: Nhận định người dân mức độ đáp ứng dịch vụ khác xung quanh khu NƠXH 12,5 21,4 Chưa đáp ứng 13,1 Khu NƠXH Rice City 15,0 59,8 55,6 Đáp ứng phần Khu NƠXH Hưng Thịnh Khu NƠXH Tây Mỗ 72,5 18,8 Đáp ứng 31,3 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 Thực tế quan sát cho thấy, khu Rice City Linh Đàm xây dựng quần thể khu đô thị Linh Đàm quy hoạch từ năm 1997, vậy, hạ tầng dịch vụ tiện ích kèm đồng bộ, gồm có: siêu thị (lớn), siêu thị mini, chợ dân sinh, khu vui chơi, rạp chiếu phim đầy đủ, đồng đáp ứng nhu cầu người dân Cịn lại với Khu thị Hưng Thịnh - phường Kiến Hưng khu NƠXH Tây Mỗ thời điểm khảo sát có siêu thị mini, chợ dân sinh, chợ tạm, khơng có khu vui chơi giải trí, cơng viên gần khu nhà ở, khả tiếp cận sử dụng dịch vụ người dân khu nhà hạn chế Đơn cử, theo chia sẻ người dân đây, muốn siêu thị lớn, trung tâm vui chơi giải trí ngại khoảng cách xa từ 5-10 km Kết đánh giá cho thấy, khu NƠXH Hưng Thịnh có tỷ lệ người dân đánh giá dịch vụ chưa đáp ứng nhu cầu họ cao với 21,4%, tiếp đến khu Tây Mỗ với 13,1% đánh giá chưa đáp ứng Qua quan sát, thấy, hai khu nhà có vị trí tương đối xa trung tâm, biệt lập, lại nằm trục đường nên tiện ích, hạ tầng xung quanh chưa đồng bộ, q trình hồn thiện hạ tầng xung quanh, dịch vụ thiếu chất lượng chưa đáp ứng nhu cầu 2.4 Quản lý, sử dụng nhà xã hội Luật Nhà 2014 quy định quy tắc chung quản lý sử dụng chung cư, Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư Sự phù hợp văn quy phạm pháp luật Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định hướng dẫn thi hành ngày phù hợp với quy luật khách quan phát triển kinh tế - xã hội nên bảo đảm cho tính khả thi hiệu pháp luật Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thực sở tự nguyện 61 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 cam kết, thỏa thuận bên không trái pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan đạo đức xã hội Mặc dù hệ thống pháp luật đánh giá tương đối đầy đủ để điều chỉnh hoạt động liên quan đến trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, thực tế vận hành xảy số tồn khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài Một số vấn đề phát sinh từ thực tế quản lý vận hành tranh chấp xung đột chủ đầu tư - người dân Trong phân tích này, vấn đề liên quan đến quản lý vận hành tịa nhà phân tích góc độ người dân từ phía ban quản lý tòa nhà Qua kết vấn sâu ban quản lý tòa nhà, ban quản trị tòa thu thập báo cáo trạng quản lý vận hành khu NƠXH năm 2019, thấy, xung đột chung cư tồn nhiều hình thức khác Bảng 4: Các vấn đề gặp phải quản lý, sử dụng NƠXH Các vấn đề Tỷ lệ (%) Mâu thuẫn cư dân với cư dân 25 Mâu thuẫn cư dân với ban quản trị tòa nhà 20 Mâu thuẫn cư dân với chủ đầu tư 30 Mâu thuẫn cư dân với ban quản lý tòa nhà 18 Mâu thuẫn khác Nguồn: Thống kê ban quản lý NƠXH, 2019 Nguyên nhân chủ yếu tranh chấp liên quan đến nhóm vấn đề, gồm: (i) chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; chậm thành lập ban quản trị; tranh cãi chung quanh việc đóng góp, bàn giao, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính; (ii) khơng thống xác định sở hữu chung - riêng; (iii) chậm cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư chấp dự án ngân hàng… Trong trình sử dụng nhà NƠXH, công tác vận hành NƠXH, theo đánh giá ban quản trị tòa nhà vấn đề quan tâm, xử lý nhiều liên quan trực tiếp tới cư dân, diễn hàng ngày, hàng Nhận định chung ban quản trị tòa nhà là, công tác quản lý vận hành phụ thuộc nhiều vào việc khai thác nguồn thu khu nhà ở, nhiên, NƠXH khác với nhà thương mại nên nguồn thu đến việc từ thu phí người dân nên hạn hẹn Do vậy, để vận hành tốt, đơn vị quản lý vận hành phải sử dụng phù hợp cân đối nguồn thu - chi, nguồn thu khơng thể sử dụng nhiều nhân lực cho vị trí vận hành như: an ninh, bảo vệ, vệ sinh… đảm bảo nhu cầu khác số lượng lớn cư dân (khu Rice City Linh Đàm riêng tòa nhà với 3.000 người; khu NƠXH Tây Mỗ với 1.000 người, khu Hưng Thịnh 1.100 cư dân) Chính vậy, phản ánh người dân chủ yếu đến từ việc 62 Nguyễn Thị Thanh Thủy vận hành tòa nhà cụ thể, như: đảm bảo vệ sinh, vận chuyển rác thải (29%), chiếu sáng công cộng (17%), xử lý vấn đề điện nước, hạ tầng kỹ thuật (26%), phòng cháy chữa cháy (13%), an ninh, bảo vệ (11%), vấn đề khác (4%)… Đánh giá từ phía ban quản trị, ban quản lý NƠXH cho thấy, công tác vận hành khu nhà đảm bảo tốt, khơng có nhiều vấn đề lớn, phức tạp phát sinh Những vấn đề xử lý phản ánh cư dân điều khó tránh vận hành khu nhà tập thể, đông trẻ em (phần lớn gia đình khu nhà gia đình trẻ) Từ phía cư dân, đánh giá cơng tác vận hành nhà chung đánh giá khía cạnh khác nhau, như: an ninh trật tự, an tồn, vệ sinh, điện nước, rác thải, bảo vệ, phịng cháy chữa cháy… Kết đánh giá người dân mức độ an ninh trật tự an toàn khu cho thấy, đa số người dân cảm thấy an toàn, an ninh trật tự khu nhà Cụ thể, đánh giá an ninh trật tự, chiếm tỷ lệ cao cấu mức độ “bình thường” với 53%, sau “an toàn” với 36% Các mức đánh giá khác chiếm tỷ trọng nhỏ “khơng an tồn” (8%), “rất an tồn” (2%) “rất khơng an tồn” (1%) Đánh giá an tồn, tương tự trên, mức độ “bình thường” chiếm tỷ lệ cao với 52,8%, sau “an tồn” chiếm 35,5% Các mức đánh giá cịn lại chiếm tỷ lệ nhỏ: “khơng an tồn” (9,7%), “rất khơng an tồn” (1,4%) “rất an tồn” (0,6%) Nhìn chung, đánh giá người dân tình hình an ninh, an tồn khu NƠXH tích cực Khi hỏi việc chứng kiến nạn nhân hành vi an toàn khu NƠXH sinh sống trộm cắp, tai nạn Kết khảo sát với 352 người dân cho thấy, tỷ lệ gặp vấn đề trộm cắp chiếm khoảng 1/5 người trả lời (20,2%), tai nạn/ an toàn chiếm tỷ lệ thấp khoảng 12% Biểu đồ 3: So sánh tỷ lệ gặp vấn đề an toàn khu NƠXH người dân Đơn vị: % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,2 11,9 Đã 66,2 72,2 Chưa Không biết/KTL 13,6 15,9 Trộm cắp Tai nạn/mất an toàn Nguồn: Khảo sát tác giả, 2019 63 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 Về vấn đề trộm cắp, có 20% người dân gặp phải, tương đương với 71 vụ việc vịng 12 tháng trở lại tính đến thời điểm khảo sát Về mức độ nghiêm trọng vụ việc đa phần người dân đánh giá mức độ vừa phải, chiếm 61% (mất cắp tài sản có giá trị triệu đồng), nghiêm trọng 18% (mất cắp tài sản 10 triệu đồng/ vụ việc) không nghiêm trọng chiếm 21% (tức hành vi trộm cắp vặt, đồ đạc khơng có giá trị cao) Về vấn đề tai nạn, an toàn, tỷ lệ người gặp phải thấp trộm cắp chiếm 11,9%, tương đương khoảng 42 vụ việc vòng 12 tháng trở lại tính đến thời điểm khảo sát Vấn đề tai nạn, an toàn chủ yếu vụ việc liên quan đến an tồn thang máy, phịng cháy chữa cháy, ban công cầu thang Trong trình vận hành khu nhà ở, nhiều trường hợp, người dân gặp phải trục trặc liên quan đến nhiều vấn đề Tác giả tổng hợp vấn đề mà người dân gặp phải thường xuyên là: thang máy, điện nước, rác thải, thấm dột, nước, hệ thống phịng cháy chữa cháy, cách âm vấn đề khác Trong số vấn đề nêu ra, vấn đề nhiều người gặp phải “thấm dột” (160 người), sau vấn đề thang máy (151 người) Các vấn đề phổ biến “điện nước” (128 người) “cách âm” (120 người) Những vấn đề cịn lại người gặp phải “rác thải” (58 người), “thoát nước” (39 người), “báo cháy/ hệ thống PCCC” (31 người) Ngoài ra, đại diện hộ dân cho biết thêm số vấn đề khác, như: internet chất lượng, lồi sàn gỗ, nứt tường, sàn nhà bong tróc… Có thể thấy, khu NƠXH diện khảo sát gặp nhiều vấn đề chất lượng dù đưa vào sử dụng chưa lâu Mỗi gặp vấn đề, người dân trung bình 11 ngày để đợi sửa chữa, cá biệt có trường hợp lên đến tháng Khi Ban quản trị nhà tiếp nhận tiến hành xử lý phần lớn vấn đề giải sau ngày Về chất lượng sửa chữa, kết khảo sát cho thấy, đa số (gần 77%) người dân đánh giá “bình thường” việc sửa chữa trục trặc khu nhà ở, mức độ hài lòng 21% Kết khảo sát ra, có gần 12% người dân khơng hài lịng chất lượng NƠXH sau sử dụng Do vậy, nâng cao chất lượng NƠXH từ khâu xây dựng khâu bảo hành sau sử dụng yếu tố quan trọng giúp cho chủ đầu tư xây dựng hình ảnh tốt uy tín Đồng thời, q trình vận hành NƠXH cần có tham gia bên khác nhau, cụ thể Ban quản trị tòa nhà, đơn vị quản lý vận hành cần có quy trình thực chặt chẽ, đảm bảo giải nhanh, xác, có chất lượng vấn đề thiết người dân, người dân cảm thấy phí dịch vụ trả hàng tháng sống chung cư giá trị Đánh giá mức phí dịch vụ quản lý vận khu NƠXH cho thấy, mức phí thu dựa diện tích (m2) hộ, giá dịch vụ dao động từ 2.500 đồng/m2 3.500 đồng/m2 Trong ba khu NƠXH khảo sát mức giá khu Tây Mỗ thấp với 2.500 đồng/m2, cao khu Hưng Thịnh với 3.500 đồng/m2 khu Rice City Linh Đàm 3.000 đồng/m2 Ngồi ra, mức phí áp dụng cho trơng giữ xe đạp, xe máy dao động từ 40.000-60.000/phương tiện/tháng, trông giữ tơ từ 500.000-800.000 đồng/xe/tháng Mức áp thu phí dịch vụ vận hành khu NƠXH Ban quản trị tịa nhà thơng qua hội nghị cư dân lựa chọn thầu cạnh tranh đơn vị vận hành, cố gắng 64 Nguyễn Thị Thanh Thủy đảm báo giá phù hợp với khả chi trả người dân Về bản, có 70% người dân đánh giá mức thu phí quản lý vận hành phù hợp, lại đánh giá mức độ chưa phù hợp lý do, như: chất lượng phục vụ chưa phù hợp với giá cả, giá cao… Tuy vậy, cần nhìn nhận thực tế là, khả hạn chế nguồn thu NƠXH (thuê quảng cáo, đặt trạm thu phát sóng…), với mức phí thu cư dân thấp so với khu nhà chung cư thương mại (trung bình từ 8.000-12.000 đồng/m2), không hấp dẫn đơn vị vận hành chuyên nghiệp Trong ba khu nhà khu thấp tầng (9 tầng tầng) có khu Rice City Linh Đàm 15 tầng, có khu thương mại số lượng hộ lớn nên việc thu phí từ cư dân đảm bảo vận hành Với đơn vị quản lý nhà chung cư, vận hành lỗ, họ sẵn sàng tăng phí dừng vận hành, trường hợp xảy khu nhà Tây Mỗ, gây nhiều phiền toái cho người dân Do vậy, giải pháp thu phí khu NƠXH cần tính đến quy hoạch xây dựng khu nhà nhằm hài hòa lợi ích người dân phía đơn vị quản lý vận hành Đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng sử dụng nhà xã hội Quá trình tiếp cận sử dụng NƠXH người dân cho thấy, thuận lợi thụ hưởng sách NƠXH nhân văn Chính sách NƠXH, qua thời kỳ cho thấy điều chỉnh để mở rộng tăng hội tiếp cận sở hữu nhà cho người thu nhập thấp Bên cạnh sách khuyến khích cung ứng NƠXH, Nhà nước đưa biện pháp hỗ trợ tài cho hộ gia đình thơng qua gói cho vay ưu đãi mua trả góp nhiều năm với mức lãi suất, khoản tiền vay thời hạn vay ưu đãi Chính nhờ sách đó, NƠXH mang lại nhiều hội sống tốt cho người dân thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội Tuy nhiên, sách NƠXH chương trình nhà có điều kiện, người thuộc diện xem xét tham gia chương trình hỗ trợ người có thu nhập thấp (dưới triệu đồng/tháng) chưa có nhà có diện tích m2/người Khơng phải đối tượng có nhu cầu có hội tiếp cận NƠXH, nhu cầu nhà lớn nguồn cung hạn chế Qua phân tích thực trạng sử dụng NƠXH, ta thấy lên số vấn đề sau: Ý kiến đánh giá cư dân chất lượng NƠXH cho thấy, nhìn chung chất lượng NƠXH chưa cao, việc phải bảo trì, sửa chữa xảy thường xuyên Thêm nữa, mật độ phân bố hộ dày tầng (nhiều 18 hộ/tầng), diện tích số hộ nhỏ so với nhu cầu sử dụng (nhỏ 33m2/căn hộ) điểm hạn chế số khu NƠXH Hạn chế, bất cập tiếp cận dịch vụ xã hội phần lớn khu NƠXH nằm vị trí xa trung tâm thành phố Chưa có nhiều trường học (các cấp) có chất lượng tốt đáp ứng mong đợi người dân; dịch vụ khám chữa bệnh uy tín chưa thuận tiện 65 Khoa học xã hội Việt Nam, số 10 - 2021 khoảng cách xa (trên km); trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, siêu thị, cơng viên đáp ứng phần nhu cầu người dân Vấn đề an ninh, an toàn khu NƠXH mẫu nghiên cứu tốt, tình trạng xảy tượng an ninh, an toàn khả kiểm sốt, chưa có cố nghiêm trọng xảy thời gian sử dụng khu NƠXH Quản lý vận hành khu NƠXH mẫu nghiên cứu có tham gia người dân vào thành phần Ban Quản trị tòa nhà, đảm bảo thực tốt chức giám sát hoạt động vận hành, quản lý, bảo trì khu nhà Tuy nhiên, chất lượng quản lý, vận hành chưa cao, chưa đáp ứng mong đợi người dân môi trường sống sẽ, an tồn, tiện ích Một ngun nhân tình trạng việc hạn chế nguồn thu lợi từ khu NƠXH tiện ích (sàn thương mại, thu phí dịch vụ gửi xe, quảng cáo…), phí thu dịch vụ thấp, số lượng hộ ít, diện tích nhỏ Do vậy, để đảm bảo việc vận hành phù hợp với nguồn thu, đơn vị quản lý vận hành hạn NƠXH thường cắt giảm nhân phục vụ, tiết kiệm điện, nước… để đảm bảo khơng vận hành khơng có lợi nhuận Để nâng cao chất lượng sử dụng NƠXH nay, cần có tham gia bên như: Nhà nước, quyền địa phương, chủ đầu tư, người dân mua nhà, Ban Quản trị NƠXH… Sự phát triển NƠXH thực tế Việt Nam cịn khơng bất cập cần khắc phục thời gian tới Kinh nghiệm phát triển nhà nhiều quốc gia cho thấy, nhà nước hỗ trợ phát triển, nhà cung cấp Do đó, thúc đẩy tham gia doanh nghiệp, khối tư nhân phát triển NƠXH kinh nghiệm đáng lưu tâm xây dựng, triển khai sách nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam Qua phân tích thực trạng sử dụng NƠXH nay, viết đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng sử dụng nhà sau: Thứ nhất, Chính phủ cần cho phép kết hợp chương trình NƠXH với dự án nhà thương mại chung cư Điều đem lại hai lợi ích: (i) điều tiết lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích xã hội; giúp nhà đầu tư giải tốn lợi nhuận (rất khó khăn) đầu tư dự án đơn NƠXH; giúp cho nhà đầu tư vừa hoàn thành nhiệm vụ cổ đơng vừa hồn thành trách nhiệm xã hội; (ii) cư dân hưởng tiện ích, dịch vụ xã hội như: trường học, y tế, trung tâm thương mại… tốt hơn; (iii) đơn vị quản lý, vận hành có nguồn thu từ lợi vận hành NƠXH để hoạt động phục vụ người dân Thứ hai, quyền cấp trung ương địa phương (thành phố Hà Nội) cần tạo nguồn vốn thực chương trình NƠXH, từ nâng cao chất lượng Cách tạo nguồn vốn là: tạo điều kiện, chế cho chủ đầu tư vay vốn thực chương trình NƠXH với lãi suất thấp; miễn thuế thực dự án; phát hành trái phiếu cơng cụ tài khác để huy động vốn thực chương trình; tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn nước; tạo điều kiện chế tài trợ lãi suất ngân hàng thương mại cho người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà, từ thúc đẩy phát triển xây dựng NƠXH cho người thu nhập thấp đô thị 66 Nguyễn Thị Thanh Thủy Thứ ba, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cần tăng cường hoạt động phổ biến kiến thức pháp luật mua bán, sử dụng NƠXH cho đối tượng thụ hưởng sách để người thực có nhu cầu mua NƠXH, sử dụng quản lý theo quy định Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội Các quan chức năng, phương tiện thông tin đại chúng cần phổ biến rộng rãi kiến thức pháp luật quản lý, sử dụng NƠXH để bên liên quan trình quản lý, sử dụng NƠXH vận hành tốt nhất, nâng cao chất lượng sử dụng nhà Thứ tư, ban quản trị chung cư, cần có tham gia sâu rộng người dân trình quản lý vận hành để kịp thời xử lý bất cập trình sử dụng nhà Nâng cao vai trị vị trí giám sát ban quản trị chung cư trình đại diện cho người dân nhằm quản lý vận hành NƠXH, nâng cao tính minh bạch giải trình trước vấn đề liên quan đến chất lượng sử dụng nhà xã hội Thứ năm, chủ đầu tư NƠXH, cần trọng nâng cao chất lượng xây dựng NƠXH để người dân q trình sử dụng khơng gặp vấn đề kỹ thuật thấm nước, bong tróc tường nhà, cách âm, phịng cháy chữa cháy khơng đảm bảo an toàn… Thứ sáu, với đối tượng thụ hưởng sách NƠXH, cần: (i) tích cực tham gia vào q trình góp ý xây dựng luật pháp, sách liên quan đến NƠXH; (ii) trình sử dụng NƠXH, tuân thủ đẩy đủ nghiêm túc quy định thành phố Hà Nội quản lý, sử dụng NƠXH Đồng thời xây dựng môi trường, cộng đồng xã hội khu NƠXH thân thiện, văn minh, bền vững Tài liệu tham khảo Đinh Ngọc Bách (2017), “Thực trạng nhà xã hội số giải pháp để phát triển”, Kỷ yếu Hội thảo Nhà xã hội sách: đánh giá sách nhà dự án nhà xã hội Hà Nội, Hà Nội Bộ Xây dựng (2015), Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ năm 2015 phương hướng nhiệm vụ kế hoạch 2016 ngành xây dựng, Hà Nội Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam: Con đường phía trước, Hà Nội Hồng Xn Nghĩa Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà cho người thu nhập thấp đô thị lớn - Kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội Trần Hà Kim Thanh (2009), Nghiên cứu phát triển tín dụng nhà cho người thu nhập trung bình thấp, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh, Tp Hồ Chí Minh Trần Nguyệt Minh Thu nhóm nghiên cứu (2016), Nhà xã hội cho người thu nhập thấp Những vấn đề sách thực tiễn, Viện Xã hội học, Hà Nội Lê Thị Bích Thuận (2005), Nghiên cứu giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam, Bộ Xây dựng, Hà Nội Lương Ngọc Thúy (2015), Báo cáo đề tài “Nhà xã hội cho người lao động có thu nhập thấp đô thị”, Viện Xã hội học, Hà Nội UN Habitat (2014), Hồ sơ Nhà Việt Nam, Hà Nội 67