Thông tin tài liệu
Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh (UBND) Ban Quản lý Đường sắt thị Thành phố Hồ Chí Minh (Ban QLĐSĐT) Hỗ trợ đặc biệt thực dự án (SAPI) cho Dự án Đường sắt đô thị (Đoạn Bến Thành - Suối Tiên (Tuyến 1)) (Cải thiện khả tiếp cận nhà ga liên phương thức) Báo cáo cuối kỳ Phần IV: Phát triển khu vực ga Tháng năm 2014 Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) ALMEC Corporation Nippon Koei Co., Ltd Nikken Sekkei Research Institute 1R CR(5) 14-034 Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh (UBND) Ban Quản lý Đường sắt thị Thành phố Hồ Chí Minh (Ban QLĐSĐT) Hỗ trợ đặc biệt thực dự án (SAPI) cho Dự án Đường sắt đô thị (Đoạn Bến Thành - Suối Tiên (Tuyến 1)) (Cải thiện khả tiếp cận nhà ga liên phương thức) Báo cáo cuối kỳ Phần IV: Phát triển khu vực ga Tháng năm 2014 Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) ALMEC Corporation Nippon Koei Co., Ltd Nikken Sekkei Research Institute Tỷ giá hối đoái áp dụng Báo cáo USD = JPY 103,9 = VND 21.036 (Theo “Hướng dẫn chung lần dự án sử dụng vốn ODA Nhật Bản năm tài 2014") LỜI NĨI ĐẦU Kết Nghiên cứu “Hỗ trợ đặc biệt thực dự án (SAPI) cho Dự án ĐSĐT (Đoạn Bến Thành - Suối Tiên (Tuyến 1))” trình bày báo cáo (xem bảng đây), trình bày kết nghiên cứu chi tiết nội dung cụ thể Kết nghiên cứu Báo cáo cuối kỳ Tóm tắt báo cáo Phần 1: Các vấn đề chung Giới thiệu Bối cảnh phát triển đô thị Giao thông vận tải Đánh giá biện pháp cải thiện chuyển đổi phương thức giới Định hướng quy hoạch hành lang trung chuyển Tuyến ĐSĐT số TP HCM Dự báo nhu cầu giao thông Kết luận, Kiến nghị công việc Phần II: Quy hoạch mạng lưới xe buýt gom khách Quy hoạch mạng lưới xe buýt Kế hoạch hoạt động chế xe buýt gom khách Phần III: Phát triển cơng trình liên phương thức Quy hoạch ý tưởng Cơng trình liên phương thức 10 Kế hoạch thực Cơng trình liên phương thức 11 Đánh giá môi trường xã hội 12 Đánh giá dự án Phần IV: Phát triển khu vực nhà ga 13 Quy hoạch ý tưởng phát triển khu vực nhà ga 14 Cơ chế thực dự án Biện pháp phát triển khu vực ga Phụ lục Phụ lục A: Bản đồ quy hoạch mạng lưới xe buýt Phụ lục B: Ước tính Quảng trường ga Phụ lục C: Chi tiết dự tốn chi phí Phụ lục D: Khung pháp lý thể chế môi trường Phụ lục E: Các điểm nhạy cảm môi trường học tuyến xe buýt gom khách đề xuất Phụ lục F: Biên họp với Nhóm cơng tác Phụ lục G: Chi tiết Lợi ích để Đánh giá Dự án Báo cáo đầu tư dự án (Nghiên cứu khả thi) Bản vẽ Bản vẽ: Bản vẽ thiết kế sở Các cơng trình ga HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ MỤC LỤC Tóm tắt Báo cáo Phần 1: Các vấn đề chung Giới thiệu 1-1 1.1 1.2 1) Cơ sở Mục tiêu Nghiên cứu 1-1 2) Khu vực Phạm vi Nghiên cứu 1-2 Phạm vi Công việc Phương pháp Nghiên cứu 1-3 1) Kế hoạch Nghiên cứu Phạm vi Công việc 1-3 2) Phương pháp Nghiên cứu 1-6 1.3 Tham vấn với bên liên quan 1-13 1.4 Rà sốt Nghiên cứu khả thi Dự án Đường sắt thị Tuyến TP HCM 1-18 1.5 Cơ sở, Mục tiêu Phạm vi Nghiên cứu 1-1 1) Tổng quan Dự án Đường sắt đô thị Tuyến TP HCM 1-18 2) Cơ cấu lộ trình thực 1-19 Các dự án nghiên cứu có liên quan 1-21 Bối cảnh phát triển đô thị giao thông vận tải 2-1 2.1 2.2 2.3 Định hướng phát triển đô thị TP HCM 2-1 1) Quy hoạch đô thị lập liên quan đến Tuyến ĐSĐT Số 2-1 2) Quy hoạch xây dựng vùng Khu vực đô thị TP HCM phê duyệt năm 2008 2-1 3) Quy hoạch chung xây dựng thành phố phê duyệt năm 2010 2-3 4) Quy hoạch chung cấp quận, huyện 2-4 5) Quy hoạch phân khu 2-11 6) Hệ thống luật pháp hành phát triển đô thị 2-27 Các quy hoạch dự án giao thông liên quan 2-30 1) Quy hoạch tổng thể giao thông đô thị 2-30 2) Quy hoạch giao thông xe buýt 2-31 3) Quy hoạch Bến xe buýt 2-34 4) Tuyến BRT số 2-37 Hệ thống xe buýt 2-39 1) Tóm tắt hoạt động vận chuyển hành khách xe buýt TP HCM 2-39 2) Tình hình khai thác sử dụng xe buýt dọc Hành lang Tuyến ĐSĐT số 2-41 3) Cơ chế hoạt động xe buýt 2-45 i HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 4) Đánh giá biện pháp cải thiện chuyển đổi phương thức giới 3-1 3.1 3.2 3.3 Cơ chế hoạt động xe buýt 2-48 Tích hợp Mạng lưới xe buýt với Đường sắt đô thị 3-1 1) Quy hoạch xe buýt gom khách 3-1 2) Giá vé giảm giá chung đường sắt xe buýt/xe điện 3-7 3) Hệ thống vé thẻ IC 3-8 4) Lịch trình tích hợp đường sắt xe bt 3-9 5) Thông tin thời điểm hoạt động thực tế đường sắt xe bt 3-10 Quy hoạch cơng trình liên phương thức 3-11 1) Tóm tắt quy hoạch cơng trình liên phương thức nước ngồi 3-11 2) Ví dụ vấn đề phát sinh khơng có Cơng trình Liên phương thức phục vụ khu vực nhà ga 3-11 3) Quảng trường ga 3-12 4) Trạm dừng xe buýt 3-16 5) Cầu hành 3-17 6) Bãi đậu xe 3-22 7) Đường tiếp cận 3-25 8) Các cơng trình khác tận dụng hiệu khu vực đường sắt 3-26 9) Các biện pháp phù hợp với cơng trình liên phương thức Tuyến ĐSĐT Số TP HCM 3-27 Phát triển khu vực nhà ga 3-28 1) Phát triển đô thị dọc theo tuyến đường sắt tư nhân Nhật Bản 3-26 2) Phát triển đô thị dọc tuyến Đường sắt lĩnh vực công thực Nhật Bản 3-34 3) Đổi khu thị tích hợp với hệ thống giao thông vận tải 3-38 4) Phát triển cơng trình giao thơng vận tải dựa vào lợi ích phát triển 3-40 Định hướng quy hoạch hành lang trung chuyển Tuyến ĐSĐT số TP HCM 4-1 4.1 4.2 4.3 Các vấn đề quy hoạch Hành lang trung chuyển Tuyến ĐSĐT số TP HCM 4-1 1) Tóm tắt vấn đề quy hoạch 4-2 2) Các vấn đề quy hoạch Khu vực ga 4-2 3) Các vấn đề quy hoạch liên quan đến Điều kiện trạng Khu vực ga 4-6 4) Các vấn đề quy hoạch liên quan đến Vị trí Hướng tuyến Nhà ga 4-13 Đặc điểm chuyến Dự báo tương lai Khu vực bị ảnh hưởng Tuyến ĐSĐT số 4-18 1) Tóm tắt cơng tác khảo sát 4-18 2) Kết Khảo sát giao thơng 4-19 Chiến lược phát triển để khuyến kích sử dụng Tuyến ĐSĐT 4-27 ii HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 4.4 Các nhân tố thúc đẩy sử dụng đường sắt 4-27 2) Chiến lược phát triển để khuyến khích sử dụng ĐSĐT 4-28 Định hướng kỹ thuật Nghiên cứu 4-30 1) Định hướng kỹ thuật quy hoạch xe buýt gom khách 4-30 2) Định hướng quy hoạch cơng trình liên phương thức 4-32 3) Định hướng Quy hoạch phát triển Khu vực ga 4-36 Dự báo nhu cầu giao thông 5-1 5.1 Phương pháp luận Dự báo nhu cầu giao thông 5-1 5.2 Khung kinh tế - xã hội Dự báo Nhu cầu giao thông 5-4 5.3 1) 1) Dân số đánh giá theo xu theo quy hoạch 5-4 2) Phân bố dân số ước tính đến năm 2020 2040 5-4 Kết dự báo nhu cầu giao thông 5-7 1) Phát sinh/thu hút chuyến Phương thức vận tải công cộng dọc theo Tuyến ĐSĐT số 5-7 2) Mơ hình phân bổ chuyến chia sẻ phương thức dọc Tuyến TP HCM 5-8 3) Kết dự báo nhu cầu giao thông 5-9 4) Các chuyến đến ga/ từ ga đến điểm đích Tuyến ĐSĐT số 5-11 5) Dự báo nhu cầu Tuyến ĐSĐT số TP HCM có Mạng lưới xe buýt gom khách 5-14 6) Nhu cầu ước tính Các tuyến xe buýt gom khách 5-16 Kết luận, kiến nghị công việc 6-1 6.1 6.2 Kết luận Kiến nghị 6-1 1) Quy hoạch mạng lưới xe buýt gom khách 6-1 2) Phát triển cơng trình liên phương thức 6-2 3) Phát triển khu vực quảng trường ga 6-2 Các công việc 6-3 Phần II: Quy hoạch Mạng lưới xe buýt gom khách Quy hoạch mạng lưới xe buýt gom khách 7-1 7.1 7.2 Các nguyên tắc quy hoạch 7-1 1) Phù hợp với sách giao thơng công cộng TP.HCM 7-1 2) Nguyên tắc tuyến cạnh tranh 7-1 3) Mục tiêu phương pháp luận điều chỉnh lại tuyến xe buýt 7-3 4) Các yêu cầu Hệ thống xe buýt gom khách 7-7 Đề xuất điều chỉnh tuyến xe buýt điều chỉnh tuyến buýt gom khách 7-8 1) Các tuyến xe buýt hữu 7-7 2) Các tuyến xe buýt điều chỉnh 7-9 iii HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Các tuyến xe buýt gom khách đề xuất 7-11 4) Tổng thể (bao gồm tuyến gom khách đề xuất điều chỉnh) 7-20 7.3 Điều chỉnh tuyến buýt hữu có tuyến xe buýt đề xuất Tuyến ĐSĐT số TP HCM vào hoạt động 7-21 7.4 Sơ lược Tuyến buýt gom khách đề xuất 7-26 7.5 3) 1) Các Tuyến buýt gom khách đề xuất Quận 7-26 2) Các Tuyến buýt gom khách đề xuất Khu vực Thủ Đức 7-29 3) Các Tuyến buýt gom khách đề xuất Khu Công nghệ cao Khu Đại học Quốc gia 7-34 4) Các Tuyến buýt gom khách đề xuất Khu vực Ga đầu mối Suối Tiên 7-37 Cải thiện hoạt động trung chuyển xe buýt Tuyến ĐSĐT số 7-38 1) Ga Bến Thành 7-39 2) Ga Tân Cảng 7-40 3) Ga Rạch Chiếc 7-41 4) Ga đầu mối Suối Tiên 7-42 5) Điều chỉnh trạm dừng xe buýt hữu ga Tuyến ĐSĐT số 7-43 Kế hoạch hoạt động chế xe buýt gom khách 8-1 8.1 8.2 8.3 8.4 Phương án hoạt động tuyến gom khách đề xuất 8-1 1) Kích cỡ đội xe buýt gom khách 8-1 2) Phương án hoạt động tuyến gom khách 8-3 3) Phương án hoạt động xe buýt gom khách ga Đường sắt đô thị 8-4 4) Phương án quay vòng xe xe buýt điểm cuối tuyến buýt gom khách 8-11 Cơ chế giá vé xe buýt theo quy định 8-15 1) Nghiên cứu khả sinh lợi việc vận hành tuyến buýt gom khách 8-15 2) Chính sách giá vé cần thiết Vé điện tử (vé thông minh) 8-18 3) Vé giá vé tích hợp 8-20 4) Tạo điều kiện cho Khả tương tác hệ thống vé thông minh 8-21 Thiết kế thể chế 8-22 1) Chi phí Hoạt động xe buýt gom khách ảnh hưởng Hiệu tài Tuyến ĐSĐT số 8-22 2) Mục tiêu ảnh hưởng Doanh thu từ Dịch vụ xe buýt gom khách việc khai thác Tuyến ĐSĐT 8-23 3) Phân tích kịch 8-23 4) Các vấn đề thực 8-25 Chương trình thực đề xuất phát triển hệ thống xe buýt trung chuyển 8-28 1) Chương trình thực 8-28 2) Kế hoạch thực 8-29 iv HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 8.5 Đánh giá tác động Các tuyến xe buýt gom khách đề xuất 8-31 1) Các điểm nhạy cảm môi trường nhận diện dọc theo Tuyến xe buýt gom khách đề xuất 8-31 Phần III: Phát triển Cơng trình liên phương thức Quy hoạch ý tưởng cơng trình liên phương thứcC 9-1 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 Dự báo nhu cầu phát triển cơng trình 9-1 1) Dự báo lực quảng trường ga điểm dừng xe buýt 9-1 2) Ước tính nhu cầu bãi đỗ ý tưởng quy hoạch bãi đỗ xe 9-5 Các Nghiên cứu bổ sung Cơng trình Liên phương thức 9-9 1) Hệ thống bãi đỗ xe máy đề xuất 9-9 2) Cải thiện khả tiếp cận (Nghiên cứu bổ sung cầu vượt quay xe) 9-14 3) Nâng cấp cầu hành 9-18 4) Hệ thống hiển thị thông tin trung chuyển liên phương thức 9-21 Quy hoạch ý tưởng cơng trình vận tải liên phương thức 9-26 1) Khái quát Quy hoạch ý tưởng công trình vận tải liên phương thức 9-26 2) Quy hoạch ý tưởng khu trung tâm thành phố (Bến Thành tới Tân Cảng) 9-27 3) Quy hoạch ý tưởng khu vực phát triển Quận (Thảo Điền tới An Phú) 9-38 4) Quy hoạch ý tưởng cho Khu thị hóa hữu (Rạch Chiếc tới Thủ Đức) 9-45 5) Quy hoạch ý tưởng cho Khu Đại học Khu Công nghệ cao 9-61 Thu hồi đất để phát triển CTLPT 9-68 1) Các cơng trình cần thực thu hồi đất 9-68 2) Các biện pháp thu hồi đất để phát triển CTLPT 9-69 3) Dự tốn chi phí Thu hồi đất 9-70 Đề xuất Thiết kế chi tiết cho Cầu hành Gói thầu 9-71 1) Vấn đề kỹ thuật việc nâng cấp cầu hành đề xuất 9-71 2) Các phương án biện pháp kỹ thuật 9-71 3) Những đề xuất thay đổi Thiết kế chi tiết Gói thầu 9-75 Dự tốn chi phí Phát triển cơng trình liên phương thức 9-76 1) Tóm tắt chi phí thi cơng 9-76 2) Điều kiện Ước tính chi phí 9-81 10 Kế hoạch thực phát triển cơng trình liên phương thức 10-1 10.1 Kế hoạch thực dự án Hệ thống O&M 10-1 1) Chủ đầu tư dự án Các cơng trình liên phương thức 10-1 2) Kế hoạch thực dự án 10-4 3) Khai thác quản lý cơng trình liên phương thức 10-9 v HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 4) Tóm tắt kế hoạch thực Dự án Phát triển Công trình liên phương thức 10-11 10.2 Các dịch vụ tư vấn cần thiết việc thực dự án 10-12 1) Phạm vi dịch vụ tư vấn 10-12 2) Quy trình thực dịch vụ tư vấn 10-12 3) Dự tốn chi phí dịch vụ tư vấn 10-14 10.3 Chi phí dự án Chi phí khai thác quản lý (Dự thảo) 10-16 1) Tóm tắt chi phí dự án 10-15 2) Các điều kiện ước tính chi phí dự án 10-20 3) Thời gian dự kiến đấu thầu Giá gói thầu 10-20 11 Đánh giá tác động môi trường xã hội 11-1 11.1 Các nhiệm vụ cơng tác đánh giá mơi trường xã hội phát triển Cơng trình liên phương thức 11-1 11.2 Khảo sát môi trường Kinh tế xã hội 11-3 1) Xác định điều kiện tự nhiên điều kiện cụ thể trường 11-3 2) Xác nhận Điều kiện kinh tế xã hội 11-3 3) Sàng lọc/ phân loại dự án phát triển 11-3 4) Khảo sát môi trường 11-4 5) Khảo sát kinh tế - xã hội 11-5 11.3 Khảo sát phạm vi tác động môi trường 11-5 1) Phương pháp Khảo sát phạm vi tác động môi trường 11-5 2) Danh sách xác định phạm vi tác động tiềm mà Dự án gây 11-6 3) Khảo sát phạm vi tác động môi trường ga Tuyến ĐSĐT Số TP HCM 11-7 4) Tóm tắt kết xác định phạm vi môi trường 11-19 11.4 Đánh giá tác động môi trường cho CTLPT dự kiến Ga Công viên Văn Thánh 11-21 1) Phát triển CTLPT dự kiến cho Ga Công viên Văn Thánh 11-21 11.5 Các họp tham vấn với bên liên quan địa phương 11-50 1) Họp tham vấn với bên liên quan địa phương lần thứ 11-50 2) Họp tham vấn với bên liên quan địa phương lần thứ hai 11-52 3) Kết luận 11-53 11.6 Báo cáo đánh giá tác động môi trường sơ (IEE) phát triển Cơng trình liên phương thức Nhà ga Tuyến ĐSĐT số TP HCM 11-54 12 Đánh giá dự án 12-1 12.1 Đánh giá kinh tế Dự án phát triển CTLPT 12-1 1) Phương pháp đánh giá Dự án phát triển CTLPT 12-1 vi HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Chuẩn bị Tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc Quy mơ chức cơng trình liên phương thức bộ, bao gồm quảng trường ga, cầu vượt có thang máy lối tầng hai, quy định Hướng dẫn quản lý kiến trúc (xem hình bên) Dọc lối bộ, bố trí chức thương mại để tạo khơng khí tấp nập Nguồn: Đồn Nghiên cứu Chú giải 300m Chỉ tiêu Chú thích - Chức quy mơ cơng trình liên phương thức định sau thảo luận với quan hữu quan Các cơng trình bao gồm điểm dừng xe buýt, điểm dừng taxi, bãi xe buýt taxi, bãi trông giữ xe ô tô, xe máy, v.v Cầu vượt R= 3m D= khoảng 200m Cầu mức với cổng vào nhà ga với cơng trình phi rào cản, bố trí cầu thang máy nối tầng cơng trình liên phương thức Lối A R= 6m D= khoảng 1000m Tầng (hoặc trệt) Lối A bố trí mức với Cầu vượt với cơng trình phi rào cản (một phần tầng trệt) Vị trí Lối A định sau thảo luận với quan hữu quan, bố trí bên tịa nhà - Sẽ bố trí thang máy với mơ hình phi rào cản để kết nối cầu vượt cơng trình liên phương thức tầng Vị trí thang máy định sở cân nhắc điều kiện kết nối thuận tiện cho người sử dụng Tầng (có thể bên tịa nhà) 70% mặt tiền dành cho mục đích thương mại (cửa hàng nhà hàng) Cơng trình liên phương thức Thang máy Đường bao tịa nhà Hình 14.1.22 - Đề xuất Hướng dẫn Quản lý Kiến trúc Khu công nghệ cao Sài Gòn 14-23 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ (6) Ga Suối Tiên I Phía bắc Ga Suối Tiên Phía bắc ga Suối Tiên khu vực Trường đại học Quốc gia Quy hoạch phát triển trường đại học với tỷ lệ 1:2000 Thủ tướng phê duyệt vào tháng năm 2014, khu giáp với nhà ga bố trí làm Trung tâm Cơng nghệ Phần mềm Đại học Công nghệ Thông tin Điều chỉnh quy hoạch phát triển Như đề cập trên, quy hoạch phát triển lập khơng tính tới việc tận dụng nhà ga đường sắt Do đó, hình thức sử dụng đất cho cơng trình liên phương thức dịch vụ khách hàng, trung tâm triển lãm khu liền kề nhà ga cần bố trí, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (xem hình đây) Do quy hoạch phát triển phê duyệt nên khó tiến hành điều chỉnh Theo quy định hành, cần có biện pháp kiểm sốt phát triển thị để phát huy lợi ích từ xây dựng nhà ga TT Công nghệ phần mềm ĐH Công nghệ thông tin (Đề xuất) 300 Khu vực dịch vụ khách hàng, triển lãm 150 Cơng trình liên phương thức 300m Nguồn: Đồn Nghiên cứu Hình 14.1.23 – Đề xuất điều chỉnh quy hoạch cho khu vực Đại học Quốc gia 14-24 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Chuẩn bị Tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc Chức quy mô công trình liên phương thức, ví dụ quảng trường ga, bãi trơng giữ xe, cơng trình cầu vượt có thang máy lối cảnh quan tới trung tâm khuôn viên này, quy định tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc (xem hình đây) 300m 150m 300m Nguồn: Đồn Nghiên cứu Chú giải Chỉ tiêu Chú thích - Chức quy mơ cơng trình liên phương thức định sau thảo luận với quan hữu quan Các cơng trình bao gồm điểm dừng xe buýt, điểm dừng taxi, bãi xe buýt taxi, bãi trông giữ xe ô tô, xe máy, v.v R= 3m D= khoảng 150m Cầu mức với cổng vào nhà ga với cơng trình phi rào cản, bố trí cầu thang máy nối tầng cơng trình liên phương thức - Sẽ bố trí thang máy với mơ hình phi rào cản để kết nối cầu vượt cho người bộ, lối A khu vực Vị trí thang máy định sở cân nhắc mức độ kết nối thuận tiện cho người sử dụng Đường bao tòa nhà Tầng tầng 70% mặt tiền cơng trình liên phương thức quảng trường ga bố trí cửa hàng, dịch vụ thương mại, khách hàng Lối cảnh quan R=10m Lối tạo điểm nhấn với nhiều xanh, nối từ nhà ga tới trung tâm khu vực trường đại học Công trình liên phương thức Cầu vượt Thang máy Hình 14.1.24 - Đề xuất Hướng dẫn Quản lý Kiến trúc khu vực Đại học Quốc gia 14-25 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ II Phía nam Ga Suối Tiên Ở phía nam ga Suối Tiên có cơng viên giải trí tiếng Cơng viên Suối Tiên, nơi có quy hoạch tái phát triển, mở rộng để bố trí tổ hợp khu vực dân cư nối với sở giải trí có Khu vực tổ hợp chưa có quy hoạch phân khu Lập quy hoạch phân khu Hình thể quy hoạch phân khu đề xuất cho tái phát triển mở rộng khu tổ hợp dân cư, xung quanh có quy hoạch phân khu phê duyệt theo khu vực thị hóa Trong quy hoạch phân khu đề xuất hình thức sử dụng đất hỗn hợp mật độ cao cơng trình liên phương thức bố trí khu vực gần nhà ga để phát huy tác động sau xây dựng nhà ga Ngồi ra, bố trí tuyến đường trục đủ đáp ứng lưu lượng giao thông phát sinh từ dự án xây dựng KV phê duyệt QHPK Đường hữu Đường quy hoạch 300m 150m Đất hỗn hợp (mật độ cao) Đất hỗn hợp (mật độ TB) Đất Đất cải tạo Quảng trường Công viên, xanh Đất CT liên phương thức Ga đường sắt Đường (R=27m) 300m Đường (R=16m) Ranh giới QHPK đề xuất Nguồn: Đoàn Nghiên cứu Hình 14.1.25 – Quy hoạch phân khu đề xuất khu vực phía nam Ga Suối Tiên (khu vực phát triển mới) 14-26 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Chuẩn bị Tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc Chức quy mơ cơng trình liên phương thức, ví dụ quảng trường ga, bãi trơng giữ xe, cơng trình người cầu vượt có thang máy khu vực bộ, quy định Tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc (xem hình đây) 150m 300m Chú giải Cơng trình liên phương thức Cầu vượt Quảng trường ga Thang máy Đường bao tòa nhà 300m Chỉ tiêu Chú thích - Chức quy mơ cơng trình liên phương thức định sau thảo luận với quan hữu quan Các cơng trình bao gồm điểm dừng xe buýt, điểm dừng taxi, bãi xe buýt taxi, bãi trông giữ xe ô tô, xe máy, v.v R= 3m Cầu mức với cổng vào nhà ga với cơng trình phi rào cản, bố trí cầu thang máy nối tầng cơng trình liên phương thức - Bố trí quảng trường ga tầng trệt, kết nối với cầu vượt - Sẽ bố trí thang máy với mơ hình phi rào cản để kết nối cầu vượt cho người bộ, lối A khu vực Vị trí thang máy định sở cân nhắc mức độ kết nối thuận tiện cho người sử dụng Tầng tầng 70% mặt tiền cơng trình liên phương thức quảng trường ga bố trí cửa hàng, dịch vụ thương mại, khách hàng Nguồn: Đồn Nghiên cứu Hình 14.1.26 - Đề xuất Hướng dẫn Quản lý Kiến trúc khu vực phía nam Ga Suối Tiên 14-27 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 14.2 Các vấn đề Trình tự Hợp pháp hóa quy hoạch đô thị đề xuất 1) Các vấn đề liên quan tới việc Hợp pháp hóa quy hoạch thị đề xuất (1) Các vấn đề trình tự pháp lý Tại phần trên, quy hoạch phân khu tài liệu hướng dẫn quản lý kiến trúc đề xuất nhằm hỗ trợ thực hiện, triển khai thiết kế ý tưởng khu vực gần nhà ga Để thực sử dụng quy hoạch thị đề xuất cho việc kiểm sốt thúc đẩy phát triển thị quy hoạch thị phải hợp pháp hóa cách điều chỉnh xây dựng lại Tuy nhiên, lý đây, việc hợp pháp hóa quy hoạch đô thị nhiệm vụ dễ dàng - Do trình tự pháp lý quy hoạch thị địi hỏi phải có phối hợp nhiều với đơn vị sử dụng đất quan hữu quan thành phố quận nên tốn nhiều thời gian công sức - Do dự án phát triển đô thị dự án phát triển đường sắt lại bên khác triển khai theo khung pháp lý khác nên kế hoạch phát triển đường sắt khơng có ảnh hưởng trực tiếp tới việc lập quy hoạch đô thị - Những khu vực gần nhà ga nơi cân nhắc quy hoạch đô thị nghiên cứu chủ yếu là đất cơng Để hợp pháp hóa quy hoạch thị đề xuất cho khu vực đất thành phố (UBND) phải có sách mạnh mẽ - Do quy hoạch thị theo mơ hình TOD lĩnh vực thành phố nên cần có đồng thuận vấn đề quan hữu quan giai đoạn đầu (2) Những vấn đề quyền sở hữu công trình xác định quy hoạch thị Quyền sở hữu cơng trình quy hoạch đô thị đề xuất vấn đề quan trọng liên quan tới quản lý bền vững khu vực nhà ga Các cơng trình có vai trị quan trọng, đảm bảo chức cho khu vực nhà ga cần thuộc đơn vị cơng ích, bao gồm quảng trường ga gồm điểm dừng xe buýt, điểm dừng taxi, bãi xe buýt taxi, không gian đỗ xe ô con, cầu vượt khu vực nối cơng trình cơng ích Ngồi ra, cịn có cơng trình thuộc đơn vị ngồi cơng ích lối cơng viên xây dựng phía sở tư nhân điểm trông giữ xe ô tô, xe máy Bảng 14.2.1 thể mơ hình quyền sở hữu cơng trình quy hoạch thị 14-28 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Bảng 14.2.1 Quyền sở hữu cơng trình xác định quy hoạch thị Các cơng trình xác định quy hoạch đô thị Nên thuộc - Cơng trình liên phương thức (quảng trường ga gồm điểm dừng xe bt, đơn vị cơng ích điểm dừng tax, bãi taxi xe buýt, điểm đón – tiễn khách) - Cầu thang máy nối tới công trình cơng ích - Cầu vượt nối nhà ga cơng trình liên phương thức - Khu vực (cơng viên, vườn hoa) có chức kết nối cơng trình cơng ích Có thể dành cho - Lối đơn vị - Cầu thang máy nối tới cơng trình phi cơng cộng cơng ích - Bãi trơng giữ xe - Công viên, vườn hoa thuộc sở phi cơng cộng Nguồn: Đồn Nghiên cứu 2) Thủ tục hợp pháp hóa thơng qua Hội đồng Quy hoạch Kiến trúc Do vấn đề phức tạp nói việc hợp pháp hóa quy hoạch thị, Sở Quy hoạch Kiến trúc đề xuất áp dụng quy trình thông qua Hội đồng Quy hoạch Kiến trúc (APC) để hợp pháp hóa quy hoạch thị đề xuất phát triển khu vực nhà ga APC đơn vị xem xét dự án quy mô lớn quan trọng kiến trúc đô thị Thành phố Hồ Chí Minh, Giám đốc Sở QHKT làm Chủ tịch Thành viên Hội đồng QHKT cán nhà nước có liên quan tới dự án, bao gồm đại diện từ Sở QHKT, Sở XD, sở GTVT, lãnh đạo quận, chuyên gia quy hoạch kiến trúc, giảng viên đại học, đại diện Hiệp hội Kiến trúc Gợi ý Sở QHKT thể sau (xem Hình 14.2.1) Tổ Công tác yêu cầu giám đốc Sở QHKT thành lập Hội đồng Quy hoạch Kiến trúc (APC) quy hoạch phát triển đô thị khu vực nhà ga APC báo cáo lên UBND thành phố cần thiết phải điều chỉnh hay lập quy hoạch đô thị để phát triển khu vực nhà ga UBND thành phố hướng dẫn Sở QHKT điều chỉnh lập quy hoạch đô thị để phát triển khu vực nhà ga Sở QHKT thực điều chỉnh lập quy hoạch thị cho khu vực nhà ga 14-29 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ côngTeam(TFT) tác (TFT) TaskTổ Force JICA-SAPI JICA-SAPI Ban QLĐSĐT MAUR Chuẩn To make bị tàithe liệu báo cáo presentation material SởDPA QHKT Hội đồng APC QHKT UBND TP HCMC-PC Advance consultation Tham vấn trước with với the director giám đốc sở To askcầu to organize of Hội APCđồng (from QHKT the director Yêu thành lập (Tổof TaskTFT Forceyêu Team / togiám the director of DPA) trưởng cầu đốc Sở QHKT) To calllập APC (asđồng the Thành Hội response(đáp of TFT’s QHKT ứngoffer) yêu cầu TFT) To submit reportTP Báo cáo lênthe UBND thecần PCthiết (on the (vềtosự phải necessity of đô urban quy hoạch thị) planning) To issue Hướng dẫnthe cho instruction DPA (to SQHKTto(điều amend/formulate urban chỉnh/lập quy hoạch planning) đô thị) To start the practical Thực nghiên study (for amendment or cứu (để điều chỉnh formulation of urban planning) lập quy hoạch đô thị) Nguồn: Đồn Nghiên cứu Hình 14.2.1 – Quy trình hợp pháp hóa quy hoạch thị đề xuất Ngồi trình tự nói khu vực cơng chủ động thực hiện, cịn có trường hợp khu vực tư nhân (chủ đầu tư) xây dựng cơng trình liên phương thức cơng trình liên quan để tận dụng tiềm phát sinh từ dự án xây dựng nhà ga Trong trường hợp đó, đơn vị tư nhân tham vấn với Sở KHĐT tự chuẩn bị quy hoạch thị Khi đó, Sở QHKT phải có hướng dẫn quy hoạch đô thị cho khu vực nhà ga, bao gồm nội dung thể quyền sở hữu cơng trình quy hoạch thị quy định quyền lợi trách nhiệm xây dựng cơng trình 14-30 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 14.3 Các chế đề xuất phát triển khu vực nhà ga 1) Cơ chế đề xuất tái phát triển đất Đề xuất áp dụng chế “Tái điều chỉnh đất (LR)” chế “Tái phát triển thị (UR)” có bao gồm chuyển đổi quyền sử dụng đất Các chế phát triển đô thị hữu ích, hiệu cho việc chuẩn bị quỹ đất, bổ sung cho chế thu hồi đất áp dụng Tái điều chỉnh đất (LR) biện pháp phát triển đô thị gắn kết, bao gồm phân chia lại đất xây dựng hạ tầng (xem Hình 14.3.1) Đây phương pháp phát triển phổ biến áp dụng Nhật Bản có biến thể triển khai mười nước khác Thái Lan, Indonesia, Đức, Thổ Nhĩ Kỳ Nepal Nhìn chung, chế bao gồm biện pháp phân chia lại đất để đảm bảo quỹ đất Về bản, người khu vực tái điều chỉnh đất đảm bảo quyền sử dụng đất thời gian thực dự án Nói cách khác, LR biện pháp cải tạo đô thị sở có tham gia người dân thơng qua đồng thuận Hình thức “đóng góp đất” áp dụng để đảm bảo quỹ đất xây dựng hạ tầng, không gian mở chung và/hoặc đất thương mại để phát triển đô thị Đơn vị thực dự án sử dụng phần đất thương mại để bán nhằm thu hồi chi phí dự án, coi hình thức tự cấp vốn Đóng góp đất Cơng viên (khơng gian mở) Đường Đất thương mại Sau điều chỉnh đất Trước Hình 14.3.1 – Mơ hình tái điều chỉnh đất (LR) 14-31 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 2) Cơ chế đề xuất tái phát triển đô thị Tái phát triển đô thị (UR) nhiều biện pháp tái thiết sở vận dụng hình thức chuyển quyền sử dụng đất Biện pháp dùng để kết hợp nhiều đất lẻ thành đất lớn để xây dựng chung cư hay cơng trình quy mơ lớn, bố trí nơi định cư cho người dân (xem Hình 14.3.2) Những người có quyền sử dụng đất trì quyền sử dụng đất thời gian thực dự án, quyền sử dụng đất phân bổ thành quyền sở hữu phần tòa nhà Cơ chế có hình thức tự cấp vốn cách dành số tầng thương mại để bán, từ thu hồi chi phí xây dựng Tịa nhà Phân bổ vào chi phí xây dựng Các ngơi nhà riêng lẻ Tái xây dựng chuyển quyền sử dụng đất A B D C B A C D Tầng tương mại dung để bán X Tầng dành cho người có quyền sử dụng đất trước khia (A, B, C D) A, B, C, D X Sau tái phát triển thị Trước Hình 14.3.2 – Mơ hình tái phát triển đô thị (UR) 3) Cơ chế đề xuất ngân hàng đất Để triển khai LR hau UR cách hữu hiệu cần ưu tiên áp dụng chế “ngân hàng đất (LB)” thu hồi đất hình thức đầu tư ban đầu cho phát triển hạ tầng đô thị tương lai Trường hợp người sử dụng đất tư nhân bán đất khu vực cơng mua lại đất để thực đầu tư ban đầu Khi triển khai phát triển đô thị tương lai, khu vực cơng sử dụng đất để làm hạt nhân tổng hợp thành đất lớn cho mục đích thị hóa xây dựng cơng trình cơng ích Cơ chế áp dụng rộng rãi giới chứng minh chế hữu hiệu việc đảm bảo quỹ đất cần thiết giảm chi phí thu hồi đất cho khu vực công triển khai dự án phát triển đô thị tương lai 14-32 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ 4) Cơ chế đề xuất phát triển đô thị sử dụng LR UR Các chế LR UR áp dụng cho dự án phát triển thị có phát triển hạ tầng, ví dụ đường cơng trình liên phương thức Cơ chế phát triển thị đề xuất có chuyển đổi quyền sử dụng đất LR UR hướng tới lợi ích sau: • Mở rộng phạm vi thu hồi đất cho phát triển hạ tầng • Cung cấp lựa chọn tái định cư chỗ • Khuyến khích sử dụng đất cách hữu hiệu Quy trình thực chơ chế đề xuất kết hợp LR UR sau: i) Xác định ranh giới dự án phát triển đường rộng giới đường ii) UBND công bố yêu cầu hộ sử dụng đất phạm vi ranh giới tham gia dự án iii) Những hộ sử dụng đất thống với dự án chuyển quyền sử dụng đất thành quyền sử dụng sàn chung cư theo chế Tái phát triển đô thị iv) Những hộ không tham gia dự án đổi đất với hộ tham gia dự án thông qua chế Tái điều chỉnh đất v) Những hộ tham gia dự án xây dựng chung cư chuyển tới sống hộ phân vi) Đường xây dựng nguồn trợ cấp từ khu vực công vii) Sẽ sử dụng lợi nhuận thu từ dự án tái phát triển đô thị xây dựng chung cư để xây dựng không gian mở Cơ chế phát triển đô thị đề xuất sử dụng LR UR thể sau (xem Hình 14.3.3): 14-33 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ UBNDTP Xác định phân khu đặc biệt Cấp đất hạt giống Ngân hàng đất - Mua trước đất Những đất nhỏ, rải rác Chủ đầu tư Khu vực dự án Đất thu hồi Hộ sử dụng đất Đầu tư thực Tái định cư nơi khác Tái định cư chỗ Quyền sử dụng sàn Tham gia Cấp đất chia lại Cấp quyền sử dụng sàn Tái điều chỉnh đất -Chia lại đất -Góp đất làm đường Sở GTVT Đất làm đường Tái phát triển thị - Tịa nhà sử dụng chung - Chuyển quyền sử dụng Bán diện tích sàn MAUR Xây dựng đường, cơng trình giao thơng Doanh thu bù đắp chi phí Thị trường Hình 14.3.35 – Mơ hình phát triển thị sử dụng LR UR Các biện pháp đề xuất để chuẩn bị quỹ đất phát triển đô thị áp dụng cho nhiều loại dự án khác phát triển UMRT khu vực nhà ga (xem Bảng 14.3.1) 14-34 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðÔ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Bảng 14.3.1 – Biện pháp triển khai phát triển khu vực nhà ga Bên thực Tư nhân PPP Thu hồi đất Tái ĐCĐ (LR) Tái PTĐT (UR) - - - Các cơng trình ITF - - - - - Cải tạo đường bộ/lối - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Tái phát triển đô thị - - - - - Phát triển khu đô thị - - - - - - Cải tạo đô thị - - Cải tạo điều kiện sống - - - - - - Nhà ga cơng trình liên quan Xây dựng bộ/lối Xây dựng bộ/lối đường đường Các công trình ITF Dịch chuyển bến xe có Ngắn/ Trung-dài hạn Nguồn tài Vốn Ngân Tư vay sách nhân ODA Cơng Loại dự án Tối thiểu phải có Biện pháp chuẩn bị quỹ đất Chú giải : Biện pháp bản, : Biện pháp tùy chọn, -: Khơng có 5) Tính khả thi chế đề xuất triển khai sử dụng LR UR Thu hồi đất trước: Về vấn đề thu hồi đất, biện pháp triển khai đề xuất có áp dụng chế “ngân hàng đất” cách thu hồi đất trước Cơ chế hữu ích cho việc đảm bảo quỹ đất sơ khởi cho xây dựng hạ tầng phát triển đô thị, quản lý kiểm soát hoạt động xây dựng khu vực tư nhân Tuy nhiên, theo khung pháp lý có số khó khăn sau: • Khó thu hồi đất trước phê duyệt dự án: Về nguyên tắc, cần có phê duyệt dự án thực thu hồi đất Hiện khơng có sở pháp lý cho ngân hàng đất thu hồi đất sớm • Khó thu hồi đất cho mục đích kết hợp xây dựng hạ tầng đô thị: Về nguyên tắc, dự án hạ tầng dự án xây dựng đô thị thuộc khung pháp lý khác nên trình thu hồi đất phải tách biệt theo mục đích dự án Do đó, đơn vị cụ thể khó thu hồi đất cho hai mục đích phát triển hạ tầng phát triển thị • UBNDTP khó thu hồi đất để phát triển đô thị: UBNDTP phép tham gia vào hoạt động cơng ích khơng thực hoạt động mang lại lợi nhuận ví dụ phát triển cơng trình thương mại Do đó, UBNDTP khơng thể thu hồi đất để phát triển thị có mang lại lợi nhuận Việc cần có doanh nghiệp hay công ty đứng thực 14-35 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ Về ngân hàng đất thu hồi đất sớm, đề xuất chế xác định phân khu đặc biệt Cơ chế gồm chức sau: • Xác định ranh giới dự án cho dự án phát triển thị mục đích cơng • Hạn chế xây dựng mua bán quyền sử dụng đất phạm vi ranh giới • Giúp UBNDTP thu hồi quyền sử dụng đất trước phê duyệt dự án Chuyển đổi quyền sử dụng đất (phân chia lại đất chuyển quyền sử dụng đất): Điểm đặc biệt chế tái điều chỉnh đất (LR) tái phát triển thị (UR) hình thức hốn đổi quyền sử dụng đất cách chia lại đất chuyển đổi quyền sử dụng đất Mặc dù chưa có chế pháp lý cho việc chia lại đất chuyển đổi quyền sử dụng đất có hội thực biện pháp đề xuất tái định cư chỗ Nhìn chung, có ba loại biện pháp bồi thường tái định cư i) bồi thường tiền, ii) cấp đất ở, iii) cấp nhà Với chế pháp lý phân chia lại đất chuyển đổi quyền sử dụng đất triển khai với hình thức tái định cư kết hợp cấp đất nhà Theo mơ hình này, chủ đầu tư cấp đất diện tích sàn sau phát triển đô thị để đổi lấy quyền sử dụng đất ban đầu Nói cách khác, chế tương tự với chế gom đất đất không hẳn giống LR UR Cũng cần lưu ý với chế việc bồi thường tái định cư xác định theo hợp đồng mà không quán với trình tự quy định Tuy nhiên, chế tái định cư áp dụng cho đất ở, không áp dụng cho đất thương mại kinh doanh Do đó, chưa rõ áp dụng chế đề xuất đất thương mại kinh doanh hay không Quyền sở hữu hộ nhìn chung bao gồm quyền sở hữu phần tịa nhà Mỗi hộ sử dụng có phần quyền sở hữu sàn quyền sử dụng đất chung Tuy nhiên, chế quyền sở hữu phần áp dụng cho hộ, khơng có sở pháp lý cho sở hữu phần với tịa nhà thương mại kinh doanh Vì vậy, khó áp dụng dự án chuyển đổi quyền sử dụng đất cho cơng trình thương mại kinh doanh Mặc dù vậy, chưa có tiền lệ mơ hình chuyển đổi quyền sử dụng đề xuất Cần đề xuất chế mới, cách làm cần tạo chuẩn mực cho chuyển đổi quyền sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị Giá trị pháp lý kế hoạch chia lại đất chuyển đổi quyền sử dụng đất: Để thực LR UR, vấn đề pháp lý quan trọng làm đảm bảo quyền sử dụng đất kế hoạch hoán chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn thực dự án Ở Nhật Bản, việc đảm bảo quyền sử dụng đất chủ đất riêng lẻ giai đoạn thực dự án thể chế hóa “Luật Tái điều chỉnh đất”, “Luật tái 14-36 HỖ TRỢ ðẶC BIỆT THỰC HIỆN DỰ ÁN (SAPI) CHO DỰ ÁN ðƯỜNG SẮT ðƠ THỊ TP HỒ CHÍ MINH (ðOẠN BẾN THÀNH – SUỐI TIÊN (TUYẾN 1)) Báo cáo cuối kỳ phát triển đô thị” luật “Luật Đất đai” Ở Việt Nam, triển khai LR UR hình thức biện pháp tái định cư khn khổ pháp lý Trong trường hợp đó, kế hoạch tái định cư cần gộp vào kế hoạch dự án phát triển đô thị phê duyệt có giá trị pháp lý sở có định thức Cơ quan thực LR UR: Chủ đầu tư tư nhân đơn vị thực dự án phát triển đô thị theo mơ hình LR UR sở khung pháp lý tái định cư bàn Cần có Doanh nghiệp đặc biệt (SPC) có quyền thực dự án phát triển đô thị để triển khai dự án LR UR Tuy nhiên, UBNDTP khơng phép triển khai hoạt động có lợi nhuận, bao gồm phát triển đô thị, doanh nghiệp trực thuộc tham gia hoạt động Do đó, chủ đầu tư tư nhân, doanh nghiệp trực thuộc UBNDTP đơn vị triển khai LR UR Bảng 14.3.2 – Tính khả thi chế đề xuất triển khai LR UR Cơ chế đề xuất Thu hồi đất trước • • • Phân chia lại đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất • • • • • • Giá trị pháp lý kế hoạch phân chia lại đất chuyển quyền sử dụng đất Đối tượng thực • Tính khả thi khn khổ khung pháp lý Khó thu hồi đất trước phê duyệt dự án Khó thu hồi đất cho mục đích kết hợp xây dựng hạ tầng cơng ích phát triển thị UBNDTP khó thu hồi đất cho mục đích thương mại Có thể triển khai hình thức biện pháp tái định cư Chỉ áp dụng cho đất Chưa rõ đất thương mại Có thể triển khai hình thức biện pháp tái định cư Chỉ áp dụng cho dự án nhà chung cư Khơng có sở pháp lý cho sở hữu phần cơng trình thương mại Có thể tạo giá trị pháp lý cách có định thức quy hoạch phát triển thị bao gồm kế hoạch tái định cư • Có thể triển khai LR UR nhờ doanh nghiệp tư nhân doanh nghiệp trực huộc UBNDTP • UBNDTP khó trực tiếp triển khai dự án LR hay UR với mục đích thương mại 14-37 Đề xuất cải thiện • Xây dựng chế xác định ranh giới dự án để lập ngân hàng đất thu hồi đất trước phê duyệt dự án • Cho phép UBND thu hồi đất phân khu đặc biệt xác định Tính khả thi Khơng khả thi • Bổ sung phương pháp tái định cư cho đất thương mại kinh doanh • Hoặc xây dựng chế pháp lý cho phân chia lại đất • Bổ sung phương pháp tái định cư cho đất thương mại kinh doanh • Xây dựng chế sở hữu phần cho cơng trình thương mại, kinh doanh • Xây dựng chế chuyển quyền sử dụng đất • Khả thi số điều kiện Khả thi số điều kiện • Cho phép UBND thu hồi đất phân khu đặc biệt xác định Khả thi số điều kiện Khả thi
Ngày đăng: 23/06/2023, 20:45
Xem thêm:
