Công nhận giao dịch về quyền sử dụng đất vi phạm hình thức công chứng, chứng thực theo bộ luật dân sự năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hướng ứng dụng Mã số chuyên ngành: 8380103 Người hướng dẫn khoa học : GS.TS Đỗ Văn Đại Học viên : Võ Kim Vinh Lớp : Cao học Luật, Phú n Khố TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn khoa học thầy Đỗ Văn Đại nội dung nêu luận văn trung thực Kết nghiên cứu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Võ Kim Vinh DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLDS 1915 Bộ luật dân 2015 BLDS 1995 Bộ luật dân 1995 BLDS 2005 Bộ luật dân 2005 BLTTDS Bộ luật tố tụng dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDDS Giao dịch dân HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng HĐTP Hội đồng thẩm phán LĐĐ 1993 Luật đất đai 1993 LĐĐ 2003 Luật đất đai năm 2003 LNO 2014 Luật nhà năm 2014 QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG CÔNG NHẬN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DO Đà ĐƯỢC THỰC HIỆN 1.1 Đối với giao dịch quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 .9 1.1.1 Sự không rõ ràng văn 10 1.1.2 Sự không thống thực tiễn 15 1.1.3 Hướng giải thống 19 1.2 Đối với giao dịch quyền sử dụng đất xác lập sau ngày 01/01/2017 .20 1.2.1 Điều kiện để công nhận giao dịch quyền sử dụng đất theo Điều 129 Bộ luật dân 20 1.2.2 Hệ việc công nhận giao dịch quyền sử dụng đất theo Điều 129 Bộ luật dân 24 Kết luận chương 26 CHƯƠNG CÔNG NHẬN GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM VỀ HÌNH THỨC CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI HẾT THỜI HIỆU YÊU CẦU TUYÊN BỐ VƠ HIỆU 28 2.1 Cơng nhận giao dịch dân quyền sử dụng đất có hiệu lực hết thời hiệu tun bố vơ hiệu khơng có u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vô hiệu 28 2.2 Công nhận giao dịch dân quyền sử dụng đất vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực có u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vô hiệu .33 2.2.1 Thực trạng bất cập 33 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 38 Kết luận chương 39 KẾT LUẬN CHUNG 41 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nền kinh tế nước ta ngày phát triển, hòa nhập với xu phát triển chung giới, sống tinh thần nâng cao, đòi hỏi nhu cầu vật chấp phải đáp ứng, nhu cầu nhà ở, đất ngày cao Giao dịch quyền sử dụng đất sôi động, người sử dụng đất thực quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”1 Giao dịch QSDĐ thuộc loại giao dịch dân sự, để giao dịch dân có hiệu lực địi hỏi chủ thể tham gia giao dịch dân phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với GDDS xác lập; mục đích nội dung GDDS khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội; mặc khác GDDS phải tuân theo hình thức mà pháp luật quy định chủ thể phải tuân theo hình thức tham gia giao dịch Bộ luật dân năm 2015 quy định giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể GDDS thông qua phương tiện điện tử “Luật giao dịch điện tử”2 Tại khoản Điều 119 BLDS 2015 quy định GDDS phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tuân theo quy định đó, quy định phù hợp với quy định điểm a khoản Điều 167 LĐĐ năm 2013 HĐCN, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ tài sản gắn liền với phải công chứng chứng thực, “trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này”3 “văn thừa kế QSDĐ, QSDĐ tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực UBND cấp xã”4 Theo BLDS 2005, trường hợp pháp luật quy định hình thức GDDS điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo yêu cầu bên bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013) Luật giao dịch điện tử năm 2005 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên Điểm c d khoản Điều 167 LĐĐ 2013 2 bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu Nhưng theo hướng dẫn Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTP-TANDTC “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án Dân sự, Hôn nhân Gia đình” HĐCN QSDĐ, sau thực hợp đồng bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố…và bên nhận chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tịa án cơng nhận hợp đồng Mặc khác BLDS 2015 qui định giao dịch dân vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực “thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch”5 “sau hai năm hết thời hiệu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu giao dịch cơng nhận”.6 Qua thực tiễn xét xử nhiều Tòa án cấp cho thấy nhận thức vấn đề nhận định áp dụng pháp luật chưa thống nhất, cịn có nhiều viết tạp chí diễn đàn cho thấy quan điểm giao dịch dân vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực cịn trái ngược Vấn đề cơng nhận giao dịch QSDĐ vi phạm hình thức công chứng, chứng thực nội dung đáng quan tâm, tìm hiểu, phân tích mà chưa có cơng trình nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện vấn đề theo BLDS 2015 Từ lý phân tích đây, tác giả định chọn đề tài “Công nhận giao dịch quyền sử dụng đất vi phạm hình thức công chứng, chứng thực theo Bộ luật dân năm 2015” để tìm hiểu, nghiên cứu làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Quá trình nghiên cứu tìm hiểu tác giả thấy vấn đề liên quan đến cơng nhận GDDS QSDĐ vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực đề cập, trình bày phân tích số giáo trình, sách chuyên khảo, luận văn thạc sĩ luật học viết tạp chí, kể đến số tài liệu sau: - Giáo trình: + Giáo trình Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2017), Những quy định chung Luật Dân (Tái lần 1, có sửa đổi, bổ sung), NXB Hồng Đức – Khoản Điều 129 BLDS 2015 Điển đ khoản 1, khoản Điều 132 BLDS 2016 Hội Luật gia Việt Nam; giáo trình này, tác giả phân tích quy định GDDS vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức thời hiệu u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức Giáo trình chưa phân tích sâu GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực - Sách chuyên khảo, sách bình luận: + Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học BLDS năm 2015, NXB.Công an nhân dân, Hà Nội Tại cơng trình tác giả nghiên cứu phân tích điểm BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, tác giả có đề cập phân tích vấn đề GDDS vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức điều kiện có hiệu lực GDDS theo quy định khoản 1, khoản Điều 129 BLDS năm 2015 Tuy nhiên cơng trình tác giả chưa phân tích chuyên sâu đề kiện có hiệu lực giao dịch vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực mà giao dịch bên thực hai phần ba nghĩa giao dịch, mặc khác thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu hết theo quy định khoản “1 Điều 132 BLDS năm 2015”7 + Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch gải tranh chấp giao dịch QSDĐ, NXB Lao động, Tp Hồ Chí Minh Với tài liệu chuyên khảo tác giả phân tích đưa điểm người QSDĐ bất cập giải tranh chấp giao dịch QSDĐ Tác giả đề cập đến vấn đề hợp đồng chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất, chưa phân tích sâu bất cập hình thức hợp đồng chưa công chứng, chứng thực + Đỗ Văn Đại (2020 - tập tập 2), Luật hợp đồng Việt Nam, án bình luận án luận, NXB Đại học Quốc gia, Hồ Chí Minh Sách chuyên khảo tác giả bình luận án, có án liên quan đến việc cơng nhận khơng cơng nhận hợp đồng vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực; phân tích nhận xét quy định pháp luật có liên quan + Đỗ Văn Đại (2020), Bình luận khoa học – Những điểm BLDS năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Tp Hồ Chí Minh Với tài liệu chuyên khảo đây, tác giả phân tích, nghiên cứu điểm BLDS năm 2015 Ngoài ra, tác giả cịn lồng ghép bình luận, phân tích thay đổi BLDS năm 2005 2015 vấn đề liên quan hiệu lực Tuy nhiên, vấn đề GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực chưa thực nghiên Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dân vơ hiệu quy định diều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm cứu, phân tích chun sâu, có hệ thống đề điều kiện có hiệu lực GDDS bị vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực + Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội Tài liệu chuyên khảo nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng pháp luật Việt Nam Trên sở phân tích, bình luận vấn đề pháp lý hiệu lực hợp đồng pháp luật Việt Nam, so sánh với quy định luật pháp quốc tế từ tác giả đưa ý kiến đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Nhưng thời điểm BLDS 2015 chưa ban hành, điểm hiệu lực hợp đồng BLDS 2015 chưa phân tích, Đặc biệt “Cơng nhận GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực” “GDDS có hiệu lực hết thời hiệu tuyên bố GDDS vơ hiệu” chưa tác giả phân tích chuyên sâu để giải vướng mắc nhằm pháp luật hồn thiện + Lê Minh Hùng (2015), Hình thức hợp đồng, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Hà Nội Ở cơng trình tác đưa lý luận để phân tích khác niệm quy định chung hình thức GDDS theo BLDS năm 2005 Chưa phân tích nhũng bất cập lĩnh vực “GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực” + Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luật khoa học BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 2015, NXB.Tư pháp, Hà Nội Tác giả phân tích, bình luận điều luật, tác giả chưa phân tích chuyên sâu nội dung điều luật Đặc biệt vấn đề “GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực" điều kiện có hiệu lực của GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực theo BLDS năm 2015 + Đinh Trung Tụng (2017), Những điểm BLDS năm 2015, NXB Lao động, Hà Nội Với tài liệu tập huấn chuyên sâu tác giả đề cập điểm BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005, phần điều kiện có hiệu lực GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực tác giả chưa phân tích chuyên sâu để so sánh chưa luật cũ - Luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ: + Hồ Thị Hải (2018), “Công nhận lực HĐCN QSDĐ vi phạm quy định hình thức”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu có hệ thống sở lý luận, pháp luật Việt Nam liên quan đến vấn đề hiệu lực HĐCN QSDĐ vi phạm hình thức Cơng trình tác giả phân tích cách chung vi phạm hình thức, chưa phân tích sâu hình thức cơng chứng, chứng thực Mặc khác, tác giả phân tích giới hạn HĐCN QSDĐ, khơng phân tích bao qt tất giao dịch QSDĐ + Huỳnh Mai Huy (2019) “Hợp đồng không tuân thủ quy định hình thức theo quy định pháp luật việt nam” Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu tồn diện Hợp đồng khơng tuân thủ quy định hình thức theo quy định pháp luật việt nam + Lê Minh Hùng (2010), “Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” Luận án tiến sỹ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình nghiên cứu cách toàn diện lý luận thực tiễn pháp luật hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam; - Bài báo, tạp chí + Đỗ Văn Đại (2016), “Thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vơ hiệu hình thức”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam, 01(95) 2016-2016, tr 73-80 tác giả phân tích, bình luận án hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố GDDS vơ hiệu Tịa án tun khơng chấp nhận đơn khởi kiện + Phan Thành Nhân (2017), “Hình thức hợp đồng BLDS năm 2015, thực trạng pháp luật số kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (20), tr 33-37 Tác giả phân tích số điểm hình thức hợp đồng theo BLDS năm 2015 đưa số kiến nghị nhằm hồn thiện quy định hành hình thức hợp đồng Bài viết tác giả phân tích khái niệm hình thức hợp đồng GDDS vơ hiệu khơng tn thủ hình thức, tác giả chưa sâu hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện có hiệu lực GDDS vi phạm hình thức cơng chứng, chứng thực + Tưởng Duy Lượng (2017), “Quy định GDDS BLDS năm 2015, vấn đề cần lưu ý”, Tạp chí TAND, (24), tr 14-24 Tác giả phân dẫn chiếu tích điểm BLDS năm 2015 điều kiện có hiệu lực trường hợp GDDS bị vơ hiệu Tác giả chưa phân tích điểm hình thức GDDS bị vơ hiệu vi phạm cơng chứng, chứng thực GDDS có hiệu lực thời hiệu yêu cầu tuyên bố GDDS vô hiệu hết Qua trình tìm hiểu nghiên cứu cho thấy cơng trình nghiên cứu dừng lại việc đề cập cách sơ lược nghiên cứu góc độ lý luận nhỏ liên quan đến hình thức cơng chứng, chứng thực; chưa có cơng trình nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện vấn đề theo pháp luật trấn Hai Riêng đo đạc lại đất để lập đồ, hồ sơ địa theo dự án tổng thể Sở Tài nguyên mơi trường tỉnh Phú n, đất có tranh chấp, nên đơn vị tư vấn đo đạc không qui chủ cho mà ghi đất Ủy ban nhân dân thị trấn Hai Riêng quản lý có sai sót Ủy ban nhân dân thị trấn Hai Riêng khơng có quyền lợi, nghĩa vụ gì; diện tích đất nêu phù hợp với quy hoạch cấp cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật [2] Theo nội dung “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995, diện tích 2.800m2 mà vợ chồng ơng Thắng, bà Yến chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nhi, bà Phúc có giới cận đất 115 “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 “Giấy sang nhượng đất” ngày 14/5/2000 Giấy vợ chồng ông Thắng vợ chồng ơng Nhi lập, khơng có quyền thơn xác nhận kiện pháp lý; đến ngày 03/12/2014, vợ chồng ơng Thắng có viết “Giấy cam kết” UBND trị trấn Hai Riêng xác nhận nơi thường trú chữ ký giấy cam kết vợ chồng ông Thắng không xác nhận kiện pháp lý việc sang nhượng đất ngày 09/01/1995 Do đó, lời trình bày vợ chồng ơng Thắng, bà Yến cho chia đất 115 thành hai thửa: Một 2.800m2 bán trước theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995 cho vợ chồng ông Nhi, bà Phúc 300m2 bán sau theo “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 cho bà Vân khơng có sở Lời trình bày vợ chồng ông Nhi, vợ chồng ông Thắng người đại diện họ, với “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995 bị đơn cung cấp sau phiên tịa ngày 04/9/2014 mâu thuẫn với lời trình bày họ trước Do đó, án sơ thẩm xác định Giấy sang nhượng đất ngày 09/01/1995 giao dịch dân giả tạo, khơng có thật, khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên, việc vợ chồng ơng Thắng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nhi 2.800m2, nên vô hiệu theo quy định Điều 138 BLDS năm 1995 có cứ, quy định pháp luật [3] Đối với “Giấy bán nhà” lập ngày 22/9/1995 ông Thắng với bà Vân, theo lời trình bày ơng Thắng, bà Yến tài sản chung vợ chồng có ông Thắng ký tên hợp đồng; bà Yến cho việc chuyển nhượng đất ông Thắng với bà Vân, nên đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; bà Yến không ký vào hợp đồng thời điểm chuyển nhượng bà Yến sống địa phương, biết rõ việc ông Thắng bán nhà đất mà không ý kiến đồng ý với việc mua bán ông Thắng với bà Vân Tuy hợp đồng viết tay có xác nhận ơng Nguyễn Hải trưởng ban nhân dân thôn 3, chưa công chứng, chứng thực, khơng tn thủ quy định hình thức theo Điều 133, 691, 707 BLDS năm 1995; bên giao kết hợp đồng có đủ lực hành vi dân sự, hồn tồn tự nguyện, mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, thực tế bên thực xong hợp đồng, giao đủ tiền, giao nhận nhà đất sau ngày 15/10/1993 trước ngày 01/7/2004 Bà Vân quản lý đăng ký sử dụng nhà đất cơng khai, có tên sổ mục kê, bà Yến không ký tên hợp đồng, mà khơng có ý kiến phản đối đồng thời thời điểm bà Vân chuyển nhượng cho vợ chồng ơng Nhi, bà Phúc ơng Thắng, bà Yến xác nhận bán cho bà Vân Mặt khác, theo quy định khoản Điều 129 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” Bản án sơ thẩm điểm b.2, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao án lệ số 04/2016/AL, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 ơng Thắng với bà Vân có sở; nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo yêu cầu bà Yến việc hủy hợp đồng [4] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang nhượng đất ngày 14/5/2000 bà Vân với vợ chồng ông Nhi, bà Phúc; ông Sáu, bà Vân cho tài sản nhà, đất nhận chuyển nhượng từ ông Thắng tài sản chung vợ chồng; năm 2000 ông Sáu làm xa, khơng có mặt địa phương, bà Vân tự ý chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Nhi; đến khoảng năm 2010, 2011, ông Sáu biết bà Vân bán đất Do vậy, ông Sáu, bà Vân yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất bà Vân vợ chồng ông Nhi, bà Phúc vô hiệu, hủy hợp đồng giải hậu hợp đồng vô hiệu theo hướng cho nguyên đơn nhận lại đất hoàn trả tiền cho bị đơn; bồi thường thiệt hại theo mức lỗi hai bên ngang Xét thấy, quyền sử dụng đất số 115, tờ đồ 12, số 151 có diện tích 2.261,1m2 số 187 có diện tích 856.0 m2 tọa lạc khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh tài sản bà Vân có từ nhận chuyển nhượng ơng Thắng, bà Yến; nội dung “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 ông Thắng với bà Vân ghi bán nhà cho vợ chồng ông Sáu, bà Vân, thực tế thời điểm nhận chuyển nhượng ông Sáu bỏ khơng có mặt địa phương khơng ký “Giấy bán nhà” có bà Vân ký bà Vân trực tiếp giao vàng cho ông Thắng nhận Ông Sáu, bà Vân sống chung với vợ chồng từ năm 1994 khơng có đăng ký kết hôn, nên không pháp luật công nhận vợ chồng; ông Sáu không chứng minh diện tích đất tài sản chung ông bà Vân Nên việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ông Thắng với bà Vân số 115, tờ đồ 12, số 151 có diện tích 2.261,1m2 số 187 có diện tích 856.0 m2, tờ đồ số 10, tọa lạc khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh tài sản bà Vân khơng liên quan ông Sáu Ngày 14/5/2000 bà Vân chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nhi, bà Phúc, chưa công chứng, chứng thực theo quy định Điều 133, 691, 707 BLDS năm 1995 vi phạm hình thức; bên giao kết hợp đồng có đủ lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích nội dung giao dịch dân khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, khơng xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp ông Sáu, thực tế bên thực xong hợp đồng, giao đất nhận đủ tiền; ông Nhi bà Phúc cải tạo đất nâng mặt đất sử dụng liên tục, ổn định 13 năm, từ năm 2000 đến 2013 ơng Sáu, bà Vân khơng có ý kiến phản đối; giá trị đất tăng lên theo giá thị trường ơng Sáu, bà Vân khởi kiện tranh chấp Hiện đất ông Nhi, bà Phúc trồng loại lâu năm Căn điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa lập thành văn có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tịa án cơng nhận hợp đồng Mặt khác, theo khoản Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc cơng chứng, chứng thực” Tịa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang nhượng đất ngày 14/5/2000 bà Trần Thị Vân với vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc giao dịch dân vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức, vi phạm điều cấm pháp luật giải hậu hợp đồng vô hiệu sở Nên ý kiến đại diện bị đơn, luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bị đơn lời đề nghị Kiểm sát viên phiên tịa phúc thẩm có cứ, pháp luật Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo bị đơn, sửa án sơ thẩm, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trần Thị Vân với vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc lập ngày 14/5/2000 có hiệu lực pháp luật Đối với tài sản đất 115 vợ chồng ông Nhi, bà Phúc gồm bơ, keo tràm, sắn mì, tài sản vợ chồng ơng Nhi, bà Phúc Các bên khơng có tranh chấp; nên ơng Nhi, bà Phúc quyền sở hữu tài sản đất [5] Về chi phí tố tụng: Về chi phí định giá: u cầu ngun đơn khơng chấp nhận, nên nguyên đơn phải chịu toàn chi phí định giá 4.000.000đ theo quy định Điều 165 BLTTDS, khấu trừ vào số tiền tạm ứng mà nguyên đơn nộp 2.000.000đ; bị đơn khơng phải chịu chi phí định giá tài sản, nộp tạm ứng chi phí định giá 2.000.000đ, nên nguyên đơn phải hoàn trả cho bị đơn số tiền 2.000.000đ theo quy định Điều 166 BLTTDS Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định chỗ: Chi phí đo đạc lại đất 2.833.000đ Việc đo đạc lại diện tích đất theo yêu cầu bị đơn có cứ; nên nguyên đơn phải chịu chi phí xem xét, thẩm định chỗ theo quy định Điều 157 BLTTDS; bị đơn nộp tiền tạm ứng 2.833.000đ, ngun đơn phải hồn trả cho bị đơn số tiền 2.833.000đ theo quy định Điều 158 BLTTDS Về chi phí thẩm định giá: Chứng thư thẩm định giá số 74.14/CTTĐG ngày 07/11/2014 Công ty CP định giá tư vấn đầu tư Đà Nẵng bị đơn tự thu thập, khơng trình tự theo quy định khoản Điều 104 BLTTDS nên bị đơn tự chịu; khơng phát sinh chi phí thẩm định giá tố tụng dân sự, nên không buộc bên đương chịu chi phí thẩm định giá Về án phí: Nguyên đơn khởi kiện kháng cáo yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang nhượng đất ngày 14/5/2000 vô hiệu không chấp nhận, nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sơ thẩm phúc thẩm theo quy định pháp luật Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Yến khởi kiện kháng cáo yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán nhà ngày 22/9/1995 không chấp nhận, nên phải chịu án phí dân sơ thẩm phúc thẩm theo quy định pháp luật Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn khoản Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân 2015; Chấp nhận kháng cáo bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc; Không chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông Lê Văn Sáu, bà Trần Thị Vân; Không chấp nhận kháng cáo người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Yến - Sửa án sơ thẩm Áp dụng điều 130, 131, 133, 138, 690, 691, 694, 705 Bộ luật dân năm 1995; Khoản Điều 129 BLDS năm 2015; Điều 100, 169 Luật đất đai 2013; Điểm b.2, điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao; Án lệ số 04/2016/AL; Điều 147, 148, 157, 158, 165, 166 Bộ luật tố tụng dân 2015; Điều 26, 27, 29 Nghị 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án; Tun xử: Khơng chấp nhận tồn yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Lê Văn Sáu, bà Trần Thị Vân người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Yến Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo “Giấy bán nhà” ngày 22/9/1995 ông Lê Văn Thắng, bà Nguyễn Thị Yến với bà Trần Thị Vân Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Giấy sang nhượng đất” bà Trần Thị Vân với vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc lập ngày 14/5/2000 có hiệu lực pháp luật Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 09/01/1995 vợ chồng ông Lê Văn Thắng, bà Nguyễn Thị Yến với vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc giao dịch dân vô hiệu giả tạo Vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc quyền sở hữu toàn tài sản đất quyền sử dụng đất đất số 115, tờ đồ 12, đo đạc năm 2000 (nay đất số 151 có diện tích 2.261,1m2 đất số 187 có diện tích 856.0 m2 thuộc tờ đồ số 10, đo đạc năm 2013); mục đích sử dụng đất: đất nương rẫy hàng năm khác; có giới cận Đơng giáp đất ông Ngô Văn Hán, Tây giáp đất ông Trần Văn Sinh, Nam giáp đất ông Trần Hưng Đạo (tại thời điểm mua) cịn giáp đất ơng Ngô Văn Phú (mua lại ông Đạo), Bắc giáp quốc lộ 29, tọa lạc khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên Về chi phí định giá chi phí đo đạc, xem xét thẩm định chỗ cấp sơ thẩm: Nguyên đơn ông Lê Văn Sáu, bà Trần Thị Vân phải chịu chi phí định giá 4.000.000 đồng, nguyên đơn nộp tạm ứng 2.000.000 đồng Bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc nộp tạm ứng 2.000.000 đồng, nên nguyên đơn ông Sáu bà Vân phải hoàn trả lại cho bị đơn vợ chồng ông Nhi, bà Phúc số tiền tạm ứng 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) Nguyên đơn ông Lê Văn Sáu, bà Trần Thị Vân phải chịu chi phí đo đạc lại đất xem xét thẩm định chỗ 2.833.000 đồng; bị đơn nộp tiền tạm ứng 2.833.000 đồng, nên nguyên đơn phải hoàn trả cho bị đơn vợ chồng ông Nhi, bà Phúc số tiền 2.833.000 đồng (Hai triệu tám trăm ba mươi ba nghìn đồng) Về án phí: Ngun đơn ơng Lê Văn Sáu, bà Trần Thị Vân phải chịu 200.000 đồng tiền án phí dân sơ thẩm, trừ vào số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng nộp biên lai thu tiền số 02929 ngày 28/5/2013 Chi cục Thi hành án huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên 300.000 đồng án phí dân phúc thẩm, trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân phúc thẩm nộp biên lai số 04284 ngày 13/6/2017 Chi cục Thi hành án dân huyện Sông Hinh Bà Nguyễn Thị Yến phải nộp 300.000 đồng án phí dân sơ thẩm, trừ vào số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng biên lai thu tiền số 2613 ngày 05/01/2016 Chi cục Thi hành án dân huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên, phải chịu 300.000đ án phí dân phúc thẩm, trừ vào số tiền tạm ứng án phí nộp biên lai số 04289 ngày 16/6/2017 Chi cục Thi hành án dân huyện Sông Hinh Bà Yến cịn phải nộp 100.000 đồng Hồn lại cho vợ chồng ông Nguyễn Việt Nhi, bà Đào Thị Phúc số tiền 300.000đ án phí dân phúc thẩm, nộp biên lai tạm ứng án phí DSPT số 04288 ngày 16/6/2017 Chi cục Thi hành án dân huyện Sông Hinh Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án Dân người thi hành án, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án thực theo quy định Điều 6, Luật thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án Dân Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Phụ lục Bản án sơ thẩm số 03/2017/DS-ST ngày 11/8/2017 TAND huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên “Về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu" XÉT THẤY Căn vào tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, vào kết tranh luận phiên tòa, ý kiến bên đương sự, HĐXX nhận định: [1] Về nguồn gốc, trình sử dụng đất: Đất tranh chấp ơng H1 nhận chuyển nhượng đất từ ông Lê Xuân T2 vào ngày 17/8/1999 (âm lịch) Ban nhân dân khóm (địa cũ) xác nhận vào ngày 26/9/1999 Qua thực tế sử dụng đo đạc xác định đất bên chuyển nhượng phần đất số 11, tờ đồ địa số 20, diện tích 27.892 m2, người đứng tên ơng Lê Văn Q1, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ơng Q1 diện tích 20.000 m2; phần đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất ông H1 (đo vẽ trước năm 2005) Ngày 19/12/1999, vợ chồng ông H1 bà L đổi đất cho vợ chồng ông D bà C1 lấy 03 bò 01 cộ bò, hai bên thừa nhận định giá 10.000.000 đồng Ông D bà C1 sử dụng ổn định từ lúc nhận chuyển nhượng đến nay, đất số 13, tờ đồ địa số 18 (đo vẽ năm 2013), diện tích 7.365,3 m2, loại đất: Đất trồng hàng năm khác; tên người sử dụng đất ông Nguyễn Hồ D bà Nguyễn Thị C1, có tứ cận: Đơng giáp đất ơng Trịnh Xuân H3, Tây giáp đất ông Lê Văn Q1, Nam giáp đất ông Nguyễn Văn Q2 đất tranh chấp ông H1 ông D, Bắc giáp đất ông Phạm Văn T3, tọa lạc Khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên [2] Bà L cho đất tài sản chung bà ông H1, bà không đồng ý việc chuyển nhượng đất cho ông D bà C1 Xét thấy, bà L ông H1 không đăng ký kết hôn không pháp luật công nhận vợ chồng Đất có nguồn gốc ơng H1 nhận chuyển nhượng từ ơng T2 bà Y, đất khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp bà L ơng H1 Ngồi ra, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ông H1 ông D, không liên quan đến bà L Tài sản mang giao dịch tài sản chung vợ chồng nên ơng H1 có tồn quyền định đoạt tự chịu hậu pháp lý giao dịch dân xác lập [3] Về tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đất chuyển nhượng tranh chấp chưa nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai, người quản lý, sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu ơng Mai Văn P, ơng Trương Đình N, ơng Lê Xn T2, ơng Trần Văn H1 khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có tên sổ địa sổ đăng ký quản lý ruộng đất, nên khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ơng Mai Văn P cho ơng Trương Đình N vào ngày 13/7/1990; ông N chuyển nhượng lại cho ông Lê Xuân T2 vào ngày 06/01/1998; ông T2 chuyển nhượng lại cho ông H1 vào ngày 17/8/1999, ông H1 chuyển nhượng lại cho ông D vào ngày 19/12/1999 vi phạm hình thức nội dung hợp đồng Tuy nhiên, điểm b.2 tiểu mục 2.3 Mục Phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTP TAND Tối cao, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993, đất có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định điểm 1, Điều 50 Luật đất đai 2003, mà có phát sinh tranh chấp, từ ngày 01/7/2004 có u cầu Tồ án giải khơng coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện Hơn nữa, việc chuyển nhượng đất ông H1 ơng D hồn tồn tự nguyện, bên có đủ lực hành vi dân sự, mục đích nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng đất không quyền địa phương chứng thực vi phạm, thời điểm trình độ hiểu biết pháp luật người dân hạn chế, đa số người dân chuyển nhượng đất viết giấy tay tin tưởng thực hợp đồng Trong trình giải vụ án phiên tòa, bên thừa nhận nội dung này, người làm chứng ông Trịnh Xuân H3 bà Nguyễn Thị H4 khai có chứng kiến việc ơng H1 bà L ranh đất chuyển nhượng cho ông D Sau chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất 14 năm không tranh chấp để đảm bảo tình hình an ninh trị trật tự an toàn xã hội địa phương, HĐXX quy định điểm b.2 tiểu mục 2.3 Mục Phần II (điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục phần II) Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTP TAND Tối cao công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơng H1 ơng D có hiệu lực [4] Về yêu cầu ông T2 bà Y: Tại phiên tịa, đại diện ủy quyền ơng H2 xin rút u cầu độc lập nên HĐXX không xem xét yêu cầu này, hồn trả lại số tiền tạm ứng án phí nộp cho ông T2 bà Y [5] Về chi phí định giá: u cầu ngun đơn khơng chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu toàn tiền chi phí định giá 2.000.000 đồng, nguyên đơn nộp đủ [6] Về án phí: Yêu cầu nguyên đơn không chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí khơng có giá ngạch 200.000 đồng Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn Điều 100, 188 Luật đất đai 2013; Điều 122, 223, 698 BLDS 2005; Điều 688 BLDS 2015; Điều 147, 165, 217, 218 BLTTDS 2015; Điều 27 Pháp lệnh án phí lệ phí Tịa án; Điều 48 Nghị 326/2016/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 án phí, lệ phí Tịa án Tun xử: Tun bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/12/1999 ông Trần Văn H1 ông Nguyễn Hồ D có hiệu lực Vợ chồng ơng D bà C1 quyền làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất số 13, tờ đồ địa số (đo vẽ năm 2013), loại đất: Đất trồng hàng năm khác; tên người sử dụng đất: Ông Nguyễn Hồ Duy bà Trần Thị Cần, diện tích 7.365,3 m2, có tứ cận: Đơng giáp đất ông Trịnh Xuân H3, Tây giáp đất ông Lê Văn Q1, Nam giáp đất ông Nguyễn Văn Q2 đất tranh chấp ông H1 ông D, Bắc giáp đất ông Phạm Văn T3, tọa lạc Khu phố 10, thị trấn Hai Riêng, huyện Sông Hinh, tỉnh phú Yên Đình yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông T2 bà Y ơng H1 Hồn trả cho ơng T2 bà Y 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí nộp biên lai thu tiền số 0002546 ngày 23/9/2015 Chi cục Thi hành án dân huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên * Về chi phí định giá: Nguyên đơn phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền chi phí định giá, nguyên đơn nộp đủ * Về án phí: Nguyên đơn phải chịu 200.000 đồng tiền án phí, tính trừ vào số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng nộp biên lai thu tiền số 02883 ngày 18 tháng năm 2014 Chi cục Thi hành án huyện Sông Hinh, nguyên đơn thi hành xong Các đương quyền kháng cáo án thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm Phụ lục Bản án sơ thẩm số 11/2020/DSST ngày 15/7/2020 Tòa án nhân dân huyện Đơng Hịa, tỉnh Phú n “Về Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” XÉT THẤY Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa H đồng xét xử nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thanh H1 triệu tập hợp lệ lần thứ 2, có lời khai đề nghị Tòa xét xử vắng mặt Căn vào Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, H đồng xét xử (HĐXX) tiến hành xét xử vắng mặt ông H1 theo quy định [2] Về quan hệ pháp luật: Anh H, chị T, ông A, bà B2 khởi kiện yêu cầu ông B, bà Tr tiếp tục thực hợp đồng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bà Tr có đơn phản tố khơng chấp nhận ½ giá trị hợp đồng bà khơng ký vào giấy bán đất, yêu cầu anh H, chị T trả lại ½ diện tích đất chuyển nhượng phần diện tích xây dựng lấn chiếm chiều ngang 0,04m Do đó, quan hệ pháp luật xác định tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [3] Về áp dụng pháp luật: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên xác lập vào ngày 12/3/1994, áp dụng Bộ luật dân 1995 Luật đất đai năm 1993 để giải [4] Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông A, bà B2 với ông B, bà Tr lập ngày 12/3/1994 H đồng xét xử thấy rằng: 4.1 Nguồn gốc đất mà ông B, bà Tr chuyển nhượng cho ông A, bà B2 ông B, bà Tr tạo lập, tài sản chung ơng B, bà Tr Ơng B, bà Tr Uỷ ban nhân dân huyện (nay thị xã) Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) số BA 710149 ngày 26/3/2010 với số 157, tờ đồ 353–D, diện tích 643,8m , gồm 200m đất ONT 443,8m đất HNK Trước cấp Giấy CNQSDĐ, đất ông B, bà Tr tạo lập đăng ký kê khai (không pH1 đất cấp cho hộ gia đình) nên chuyển nhượng theo quy định 4.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy bán đất) xác lập ngày 12/3/1994 ông A, bà B2 với ông B thực điều kiện nội dung hợp đồng quy định điều 705, 706, 708, 713 Bộ luật dân năm 1995 khoản Điều 3, Điều 73, Điều 75 Luật Đất đai năm 1993 Hợp đồng xác lập bên chưa quan nhà nước có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực vi phạm hình thức quy định Điều 707 Bộ luật dân 1995 khoản Điều 31 Luật đất đai năm 1993 4.3 Tuy nhiên, theo tinh thần Nghị số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 H đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục phần II việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993: Điều kiện để công nhậnhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất điểm b.3 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.6 Nếu sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối khơng bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Tồ án công nhận hợp đồng Viện dẫn theo hướng dẫn trên, sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông A, bà B2 xây dựng nhà ổn định, sau tặng cho lại anh H, chị T để sửa chữa lại mới, ông B, bà Tr khơng có ý kiến hay ngăn cản 4.4 Ơng B thừa nhận chấp nhận giao quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho ông A, bà B2, anh H, chị T theo trạng đo vẽ với diện tích 113,6m Tuy nhiên, bà Tr phản tố khơng chấp nhận tồn mà chấp nhận hợp đồng xác lập có giá trị ½ bà khơng ký vào giấy bán không sử dụng số vàng từ việc chuyển nhượng ông B Tuy nhiên, bà Tr thừa nhận ông B đặt vấn đề chuyển nhượng đất cho ông A, bà B2 bà biết không ý kiến Mục đích chuyển nhượng đất lấy tiền trả nợ cho Hợp tác xã kinh doanh tổng hợp Hòa Hiệp Bắc (qua xác minh biết ông B vay tiền Hợp tác xã không trả bị niêm phong nhà) Mặt khác, khoảng thời gian dài ông A, bà B2 nhận chuyển nhượng xây dựng nhà để ở, sau tặng cho lại cho anh H, chị T, năm 2017 anh H, chị T sửa lại nhà móng cũ ơng B, bà Tr biết khơng có ý kiến Qua khẳng định bà Tr thừa nhận việc chuyển nhượng đất cho ông A, bà B2 nên việc bà Tr yêu cầu anh H, chị T trả lại ½ diện tích chuyển nhượng khơng có (Theo Án lệ số 04/2016/AL H đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao thơng qua ngày 06/4/2016) Từ trên, H đồng xét xử có sở chấp nhận yêu cầu ông A, bà B2, anh H, chị T Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 12/3/1994 ông A, bà B2 với ông B, bà Tr với diện tích 114,3m thuộc phần đất số 157, tờ đồ 353-D Cơng nhận phần diện tích 114,3m theo sơ đồ trạng lập ngày 16/10/2019 buộc ông B, bà Tr pH1 tách giao phần diện tích đất cho ơng A, bà B2 để ông A, bà B2 tặng cho anh H, chị T quản lý, sử dụng [5] Đối với yêu cầu bà Tr cho anh H, chị T xây dựng lấn sang phần đất ông B, bà Tr theo đo vẽ kiểm tra trạng 0,04m chiều ngang với tổng diện tích chênh lệch 0,7m , HĐXX thấy rằng: Năm 2015, anh H, chị T ông A, bà B2 tặng cho quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ ông B, bà Tr Năm 2017, anh H, chị T sửa chữa nhà móng cũ cặp với tường rào gạch ranh giới (do ông B, bà Tr xây dựng) với đất ông B, bà Tr Việc này, ông B, bà Tr6 biết khơng có ý kiến Mặt khác, ông H1 xác nhận ranh giới phía Nam đất anh H, chị T quản lý, sử dụng với đất ông (hiện ông Lê HuyCường quản lý sử dụng) hàng rào xanh, xây nhà phá bỏ hàng rào xanh nên diện tích tăng thêm Diện tích chênh lệch khơng lớn, anh H, chị T xây dựng sau sát với vách nhà ông B, bà Tr, qua đo vẽ thẩm định xác định có đoạn chênh lệch 0,04m, có đoạn xây dựng 05m (do tơ vữa q trình quản lý xây dựng) nên việc bà Tr cho anh H, chị T lấn chiếm 0,04m chiều ngang khơng có nên khơng chấp nhận [6] Về chi phí xem xét, thẩm định chỗ: Chi phí cho việc xem xét thẩm định chỗ định giá tài sản tổng cộng 12.000.000 đồng Ông B, bà Tr pH1 chịu 12.000.000đ Ông B, bà Tr anh H, chị T bên nộp tạm ứng 6.000.000đ Do đó, ơng B, bà Tr phải hồn trả lại cho anh H, chị T 6.000.000đ [7] Về án phí dân sơ thẩm: Bị đơn bà Tr phải chịu 300.000 đồng yêu cầu phản tố không chấp nhận Bị đơn ông B, bà Tr phải chịu 300.000đ yêu cầu công nhận hợp đồng nguyên đơn chấp nhận Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn vào khoản Điều 31, khoản Điều 38, Điều 75 Luật đất đai năm 1993 Căn vào Điều 131, Điều 705, Điều 706, Điều 707, Điều 708, Điều 711 Điều 713 Bộ luật dân năm 1995; Điều 129 Điều 688 Bộ luật dân 2015 Áp dụng Án lệ số 04/2016/AL H đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 Căn vào khoản Điều 26, khoản Điều 147, khoản Điều 157, Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm a khoản Điều 27 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban Thường vụ Quốc H quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Tuyên xử: - Chấp nhận toàn yêu cầu anh Trần Văn H, chị Nguyễn Thị Kim T vàông Trần Văn A, bà Trần Thị B2.Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 12/3/1994 Trần Văn A, bà Trần Thị B2 với ông Trần Công B, bà Huỳnh Thị Tr với diện tích chuyển nhượng theo trạng đo vẽ 114,3m đất HNK Buộc ông Trần Công B, bà Huỳnh Thị Tr tách giao cho ông Trần Văn A, bà Trần Thị B2 114,3m đất HNK từ đất 157, tờ đồ 353D theo sơ đồ trạng lập ngày 16/10/2019, với giới cận: Đông giáp đường liên xã; Tây giáp đất nhà ông Trần Công B, bà Huỳnh Thị Tr; Nam giáp đất ông Lê Huy C; Bắc giáp đất ông Trần Công B, bà Huỳnh Thị Tr (Có sơ đồ trạng kèm theo) - Khơng chấp nhận tồn u cầu phản tố bà Huỳnh Thị Tr yêu cầu phản tố khơng chấp nhận ½ giá trị hợp đồng buộc anh Trần Văn H, chị Nguyễn Thị Kim T trả ½ diện tích đất chuyển nhượng phần diện tích đất xây dựng lấn chiếm 0,7m - Về án phí DSST: Bị đơn bà Huỳnh Thị Tr pH1 chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) trừ vào 300.000 đồng tiền nộp tạm ứng án phí nộp phiếu thu số AA/2015/0014212 ngày 18/11/2019 Chi cục Thi hành án Dân huyện (nay thị xã) Đơng Hịa, tỉnh Phú n nên nộp đủ Đồng bị đơn ông Trần Công B, bà Huỳnh Thị Tr phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) Hồn trả cho ngun đơn ơng Trần Văn H, chị Nguyễn Thị Kim T 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí nộp phiếu thu số AA/2015/0013928 ngày 04/6/2019 Chi cục Thi hành án Dân huyện (nay thị xã) Đơng Hịa, tỉnh Phú n Hồn trả cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn A, bà Trần Thị B2 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí nộp phiếu thu số AA/2015/0013949 ngày 17/6/2019 Chi cục Thi hành án Dân huyện (nay thị xã) Đơng Hịa, tỉnh Phú n - Về lệ phí dân sơ thẩm: Chi phí cho việc xem xét thẩm định chỗ định giá tài sản tổng cộng 12.000.000 đồng Ông B, bà Tr phải chịu 12.000.000 đồng Ông B, bà Tr anh H, chị T bên nộp tạm ứng 6.000.000 đồng Do đó, ơng B, bà Tr phải hồn trả lại cho anh H, chị T 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) Trường hợp định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người pH1 thi hành án dân có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt quyền kháng cáo hạn 15 ngày kể từ ngày Tịa tun án sơ thẩm Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt quyền kháng cáo hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận án án niêm yết theo quy định