THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Giới thiệu chung về ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội Được sự chấp thuận của ngân hàng nhà nước, chi nhánh ngân hàng Đông Á
Hà Nội được thành lập vào ngày 17/09/1993, sau khi thành lập ngân hàng Đông Á được một năm Sự ra đời của chi nhánh Hà Nội là một bước ngoặt lớn đánh dấu sự phát triển của toàn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á.
Ngày 17/09/2008 ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội chính thức chuyển trụ sở về địa điểm mới: số 181 Nguyễn Lương Bằng, quận Đống Đa, Hà Nội và kỷ niệm 15 năm thành lập và phát triển (17/09/1993 – 17/09/2008) Có mặt tại thành phố thủ đô từ những ngày đầu mới thành lập ngân hàng, chi nhánh Hà Nội đó chứng kiến từng bước đi, từng thời khắc vươn mạnh lớn mạnh của Đông Á
Trong quá trình phát triển, DongA Bank - chi nhánh Hà Nội đã không ngừng sáng tạo, nâng cao chất lượng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng và đáp ứng nhu cầu khách hàng tại thủ đô nói riêng và khu vực miền Bắc nói chung thông qua những con số sinh động
1.1.2 Cơ cấu tổ chức của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội
(Ban hành theo quyết định số: 03/QĐ - HĐQT - DAB ngày 20/01/2011 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Đông Á)
Phòng hành chính tổng hợp
Phòng khách hàng cá nhân
Phòng khách hàng doanh nghiệp
Các phòng giao dịch trực thuộc
PGD Hà Đông PGD.ThanhXuân PGD Long Biên PGD Hồ Gươm PGD Minh Khai PGD Cầu Giấy PGD Ba Đình PGD Kim Liên PGD Bạch Mai
Phòng kiểm soát nội bộ
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.1.3 Tổng quan về hoạt động dịch vụ kinh doanh của ngân hàng
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi Đơn vị: triệu đồng
Tiền gửi không kỳ hạn 484226.75 391420.6 481447.4
Tiền gửi có kỳ hạn 1245563.875 2424306 2981896
Tiền gửi vốn chuyên dùng 3338 6724.375 8270.981
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội
Năm 2010, sau những nỗ lực của bản thân mỗi tế bào trong nền kinh tế và cùng với các giải pháp của chính phủ đã từng bước ngăn chặn được đà suy thoái tài chính, nền kinh tế đã được phục hồi Cùng với xu hướng của ngành ngân hàng, lãi suất huy động được điều chỉnh tăng lên Do đó, mà tổng vốn huy động của năm 2010 là 3537855 triệu đồng tăng 23% so với năm 2009 và đạt vượt mức kế hoạch là 19%
Theo bảng số liệu trên ta thấy được: tổng vốn huy động năm 2009 là
2876305 tăng 60.58% so với năm 2008 va năm 2010 tăng 23% so với năm 2009. Điều này cho thấy tổng nguồn vốn huy động của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội luôn tăng trong những năm gần đây Mặc dù nền kinh tế còn nhiều khó khăn và sự cạnh tranh mạnh mẽ của các NHTM khác, nhưng DongA Bank - chi nhánh Hà Nội với những chính sách linh hoạt và hiệu quả vẫn hoàn thành vượt mức tăng trưởng đã đặt ra Đánh dấu sự phát triển đầy tiềm năng trong tương lai
Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua các năm Chỉ tiêu
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội
Theo bảng số liệu ta thấy: tổng dư nợ 31/12/2010 là 4335.88 tỷ đồng tăng 45% so với năm 2009 và tăng gần gấp ba lần so với năm 2008 Cùng với nhu cầu vốn của thị trường tăng lên khi có phản ứng tích cực của nền kinh tế và chính sách kích cầu hỗ trợ lãi suất đã đầy cầu vốn lên Tỷ trọng cho vay trung và dài hạn đang giảm dần, vì hiện nay ngân hàng đang hướng đến cho vay ngắn hạn và thận trọng cho vay dài hạn theo định hướng của ngân hàng trong những năm tới là “ngân hàng bán lẻ”. Trong thời gian tới, ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội sẽ tập trung vào các dự án lớn và có hiệu quả đối với tín dụng trung, dài hạn Ngân hàng đã triển khai sản phẩm cho vay 24 phút thấu chi qua tài khoản thẻ là sản phẩm dành cho tất cả mọi người với thủ tục nhanh gọn trong 24 phút mà chưa có ngân hàng nào có được Một lần nữa DongA Bank nói chung và DongA Bank - chi nhánh Hà Nội nói riêng khẳng định hình ảnh “người bạn đồng hành tin cậy”
1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh thẻ
Thẻ là một thế mạnh của ngân hàng Đông Á nói chung và ngân hàng Đông Á
- chi nhánh Hà Nội nói riêng Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh thì số lượng thẻ ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội phát hành năm 2008: 103478 Năm 2009: 107983 thẻ và năm 2010 là 214285 thẻ Cho thấy số lượng thẻ phát hành đều tăng qua các năm gần đây và năm 2010 số lượng thẻ được phát hành tăng gấp đôi so với năm 2009 Điều đó càng chứng tỏ sự ưa chuộng của khách hàng với các loại thẻ của ngân hàng và tiềm năng phát triển rất lớn về thẻ.
Ngân hàng Đông Á không ngừng ra các loại thẻ ngày càng nhiều tính năng và tiện lợi cho người sử dụng Năm 2010 đã tập trung phát triển thẻ với các chương trình “100% khách hàng tiết kiệm có thẻ” và chương trình phủ sóng 1km.
1.1.3.4 Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ
Bảng 1.3: Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ
Doanh số mua - bán USD 283456728 510222110.
Doanh số chuyển tiền Tỷ đồng 883 1609.709 3190.4432
Tổng doanh số thu chi hộ Tỷ đồng 1132 2106.652 3690.8543
Tổng phí thu Tỷ đồng 500 837.9 1385.8866
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội Đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng trong thanh toán quốc tế và đáp ứng kịp thời cho chi trả kiều hối Tổng doanh số mua bán các loại ngoại tệ quy USD trong năm 2010 là 765 triệu USD, tăng 51% so với năm 2009 Năm 2009 tăng 81% so với năm 2008 Nhìn chung năm 2010, doanh số thanh toán xuất nhập khẩu tăng mạnh so với năm 2009 bởi lẽ tình hình sản xuất đã khởi sắc và khả quan hơn năm trước.
Xu hướng này sẽ còn đẩy mạnh trong những năm tới.
1.1.3.5 Kết quả hoạt động dịch vụ kinh doanh của ngân hàng
Bảng 1.4: Kết quả hoạt động kinh hoanh Đơn vị: triệu đồng
Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự
Chi phí lãi và các chi phí tương tự 108118.87
Thu nhập từ hoạt động dịch vụ 22593.375 25440.5 30528.6
Chi phí hoạt động dịch vụ 2852.75 6516.5 7819.8
Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 19744 18924 22708.8
Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại hối
Lãi thuần từ mua bán chứng khoán kinh doanh
Thu nhập từ hoạt động khác 7721.5 14160.25 16992.3
Chi phí hoạt động khác 192.125 71.25 85.5
Lãi thuần từ hoạt động khác 7529.375 14089 16906.8
Lãi/(lỗ) từ đầu tư mua cổ phần 1848.125 -1613.75 1056.247 TỔNG THU NHẬP HOẠT ĐỘNG 106627.75 184883.875 224853.4
Chi phí khấu hao và khấu trừ 6314.5 10286 12343.2
Chi phí hoạt động khác 19866.75 33429.375 40115.25
TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 43604 70713.75 84856.5
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội
Năm 2010, lợi nhuận trước thuế của DongA Bank – CN Hà Nội đạt 139996.9 triệu đồng, tăng 25826 triệu đồng so với năm 2009 tức là tăng 20% và tăng gấp đôi so với năm 2008 Trong đó, tồng chi phí và doanh thu đều tăng tương ứng là 14142 triệu đồng và 39969 triệu đồng.
Một nguyên nhân mà không kể đến đã tạo nên thành quả trên là do các khoản vay được đảm bảo hơn Do vậy, chi phí cho dự phòng và tổn thất giảm và một số trường hợp được bồi hoàn lại Có thể thấy điều này được phản ánh qua tình trạng nợ quá hạn của ngân hàng
Trên đây là những kết quả mà ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội đã đạt được trong năm 2010 Tuy đã có những đánh dấu khả quan, rất đáng khích lệ nhưng vẫn cần sự cố gắng của toàn thể cán bộ nhân viên để chi nhánh ngày càng có điểm sáng mạnh mẽ trên lĩnh vực ngân hàng nói riêng và đối với nền kinh tế nói chung.
Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Công tác thẩm định dự án bất động sản tại chi nhánh chịu tác động của nhiều nhân tố như: quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định, trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định, nguồn thông tin,… Vì vậy, có thể chia làm các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan
1.2.1.1 Các nhân tố khách quan:
* Thứ nhất, về các yếu tố kinh tế vĩ mô : Các yếu tố kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, thu nhập, sự thay đổi cung cầu thị trường đều ảnh hưởng đến các yếu tố đầu vào, giá cả, tổng doanh thu, chi phí… cũng như dòng tiền của dự án kinh doanh BĐS
Ví dụ: Khi khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 và năm 2009 vừa qua trên toàn thế giới thì tất cả nền kinh tế các nước đều bị ảnh hưởng nhiều hay ít Khi đó các khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS đều gặp khó khăn Toàn hệ thống ngân hàng cũng bị ảnh hưởng, các ngân hàng bé có nguy cơ phá sản nếu không có sự giúp đỡ của ngân hàng trung ương Vì vậy, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng đã ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS trước đó, khi mà các khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS gặp khó khăn nhiều, dẫn đến gia tăng các khoản nợ xấu khó đòi ngoài dự tính của ngân hàng.
Năm 2010 dấu hiệu của sự phục hồi kinh tế và đặc biệt năm 2011 này được các chuyên gia dự báo nền kinh tế thế giới phục hồi nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng Mặt khác, Việt Nam đang trên con đường CNH - HĐH đất nước hoàn thành các mục tiêu phát triển kinh tế đến năm 2015 và hướng tới năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp hiện đại và định hướng phát triển theo con đường XHCN Đất nước phát triển trong những năm tới tạo điều kiện tốt cho công tác thẩm định dự án về kinh doanh BĐS vì tạo điều kiện để đào tạo nhân sự, con người, cơ sở vật chất tốt, kinh tế phát triển ổn định… đều tác động đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Từ đó sẽ ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh, làm biến động những dự tính trong quá trình thẩm định Ảnh hưởng đến việc tính các chỉ tiêu tài chính vì nhập giá cả biến động…, giá trị TSĐB cũng biến động, khía cạnh thị trường khi giá sản phẩm thay đổi Do vậy, cán bộ thẩm định cần nắm vững hiểu biết kinh tế vĩ mô, nắm vững sự vận động phát triển nền kinh tế thế giới nói chung và của Việt Nam nói riêng để đưa ra những nhận định về dự án thẩm định chính xác, hợp lý khi mà dự án kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng biến động rất lớn của môi trường kinh tế vĩ mô
* Thứ hai, về hệ thống các chính sách của nhà nước : hệ thống văn bản pháp luật của nhà nước về ngân hàng, nhất là các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện, còn nhiều bất cập như: luật đất đai, vì thị trường BĐS Việt Nam còn đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện Hơn nữa, các văn bản được ban hành thường xuyên có sự thay đổi làm cho việc thẩm định đánh giá dự án gặp khó khăn, dẫn đến ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS
Do đó, các văn bản pháp luật chính sách của nhà nước đều ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Vì vậy, ngân hàng thường xuyên phải cập nhập các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS và đào tạo cán bộ thẩm định phải am hiểu về BĐS, đáp ứng được yêu cầu mới trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS Đặc biệt là khi thẩm định các dự án BĐS thì càng phải chú ý đến nền kinh tế vĩ mô và các quy định chính sách của nhà nước, vì thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố
Ví dụ: Ở Việt Nam hiện nay thì về thị trường BĐS chưa phát triển ổn định,vẫn đang trên đà phát triển Như giá đất ở Hà Nội cao hơn giá trị sử dụng của nó rất nhiều, Giá lên xuống thất thường phụ thuộc vào chính sách phát triển của thành phố Hà Nội Ví dụ như: mở con đường 32 thì giá đất tăng vọt Năm 2008 chỉ khoảng 24 triệu/m 2 , nhưng đến năm 2010, năm 2011 thì giá đất mặt đường 32 hơn
100 triệu/m 2 Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS thì cán bộ thẩm định gặp rất nhiều khó khăn Cán bộ thẩm định phải hiểu biết về kinh tế vĩ mô, các chính sách phát triển của nhà nước… để có quyết định tốt nhất khi thẩm định dự án Tuy nhiên, để đòi hỏi một cán bộ hiểu hết tất cả lĩnh vực là một điều rất khó, do vậy đó lại phụ thuộc vào khả năng lãnh đạo tổ chức bộ máy của ngân hàng sao cho chuyên môn hóa và đạt kết quả tốt nhất
* Thứ ba, về phía khách hàng : ngân hàng sẽ gặp trở ngại từ phía khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS Đó là sự hạn chế về trình độ lập, thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS và sự thiếu trung thực, lành mạnh trong việc cung cấp thông tin cho cán bộ thẩm định Trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS thì các chất lượng thông tin do khách hàng cung cấp rất quan trọng, bao gồm các thông tin về khả năng tiềm lực của công ty, các thông tin về dự án vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS … tất cả sẽ tạo điều kiện hay gây khó khăn cho quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
Do đó, về phía khách hàng cũng ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS của ngân hàng Dự án kinh doanh BĐS được khách hàng lập và thẩm định kỹ càng trước khi phê duyệt sẽ tạo thuận lợi rất lớn cho ngân hàng trong khâu xét duyệt cho vay Và tính trung thực của khách hàng về các thông tin của công ty mình và của dự án cũng ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS tại ngân hàng Cán bộ thẩm định cũng nên khuyên các khách hàng cung cấp thông tin chính xác thì như vậy thẩm định dự án kinh doanh BĐS mới có độ chính xác cao, hạn chế rủi ro cho cả khách hàng và cả phía ngân hàng cho vay vì đã có thêm bước thứ hai sau bước lập dự án của khách hàng là thẩm định của ngân hàng, để đảm bảo tính khả thi chắc chắn hơn của dự án Đặc biệt là khi các dự án kinh doanh BĐS đầy rủi ro và biến động thất thường trong giai đoạn hiện nay.
1.2.1.2 Các nhân tố chủ quan:
* Thứ nhất, về quy trình thẩm định : Một quy trình thẩm định đầy đủ, cụ thể, ngắn gọn sẽ giúp cho công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS được tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn, làm giảm bớt chi phí và thời gian thẩm định Như vậy, nếu có một quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS khoa học, toàn diện thì kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát với thực tế hơn. à Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Có rất nhiều khách hàng vay vốn với các mục đích xin vay, các lĩnh vực vay khác nhau dẫn đến quy mô và loại món vay khác nhau Vì vậy, không thể áp dụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng Cần có một quy trình thẩm định tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng loại dự án, ví dụ: các dự án kinh doanh BĐS cần có một quy trình riêng, dự án về thép cần có một quy trình riêng… như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định Hiện tại ở chi nhánh thì vẫn áp dụng quy trình thẩm định chung cho tất cả các dự án
* Thứ hai, về các phương pháp thẩm đinh : Có nhiều phương pháp thẩm định, nhưng tuỳ vào từng dự án lĩnh vực cụ thể mà áp dụng phương pháp thẩm định cho phù hợp Ví dụ: các phương pháp thường dùng áp dụng cho những dự án bất động sản riêng, cho vay doanh nghiệp đầu tư sản xuất lại áp dụng những phương pháp thẩm định khác… vì mỗi lĩnh vực, mỗi loại dự án có những điểm khác nhau.
Việc lựa chọn phương pháp phù hợp có ảnh hưởng quan trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS Vì vậy, chi nhánh cần phải có các quy định về phương pháp thẩm định về từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể Bên cạnh đó còn yếu tố thứ hai để lựa chọn phương pháp thẩm định phù hơp là cán bộ trực tiếp thẩm định dự án kinh doanh BĐS vì trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định phải nhận thức rõ từng ưu nhược điểm của mỗi phương pháp để vận dụng cho tốt vào từng loại dự án cụ thể Như vậy, sự kết hợp tốt giữa ban lãnh đạo ngân hàng là những người ra quy định cộng với trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định dự án kinh doanh BĐS thì sẽ lựa chọn được phương pháp thẩm định phù hợp
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
Chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội được hình thành năm 1993 ngay sau ngày thành lập ngân hàng Đông Á một năm Là chi nhánh đại diện của Hà Nội,cũng như ở khu vực phía Bắc nói chung Vì vậy, chi nhánh có bề dày kinh nghiệm gắn liền với sự hình thành và phát triển của ngân hàng Đông Á Trong quá trình của mình chi nhánh luôn chú trọng công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh BĐS nói riêng Những kết quả đạt được trong công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS được thể hiện như sau:
- Tình hình thẩm định dự án kinh doanh BĐS qua một số năm gần đây: được thể hiện thông qua bảng số liệu sau:
Bảng 1.7: Tình hình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản
Nguồn: Phòng khách hàng doanh nghiệp ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội
Số dự án kinh doanh BĐS đến vay vốn tại ngân hàng có xu hướng tăng, trừ năm 2008 do cuộc khủng hoảng của nền kinh tế toàn cầu nên số dự án có giảm đi. Bên cạnh đó, theo bảng số liệu ta thấy tỷ lệ các dự án được chấp thuận khá cao ở mức trên 80% tổng số dự án được duyệt.
- Về quy trình thẩm định: Công tác thẩm định các dự án trung và dài hạn các dự án vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS cũng như các dự án đầu tư khác nói chung được Tổng Giám đốc ngân hàng Đông Á ban hành chi tiết để áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng Quy trình thẩm định tại ngân hàng được thể hiện đầy đủ, cụ thể và khoa học đã tạo điều cho công tác thẩm định dự án vay vốn được nhanh chóng và chính xác, tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS
- Về phương pháp thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Khi thẩm định các dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh ngân hàng Đông Á
Hà Nội đã có một hệ thống các phương pháp khá đầy đủ gồm những phương pháp:phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu,phân tích độ nhạy của dự án, phương pháp dự báo và thống kê kinh nghiệm Do vậy, khi thẩm định cán bộ thẩm định kết hợp sử dụng các phương pháp thẩm định cho phù hợp với từng dự án kinh doanh BĐS sẽ đạt được kết quả thẩm định tốt.
Trong các phương pháp trên thì phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu thường được cán bộ thẩm định vận dụng khá tốt.
- Về nội dung thẩm định dự án kinh doanh BĐS: khi thẩm định các dự án kinh doanh BĐS, ngân hàng đã có một hệ thống quy định cụ thể các nội dung cần thẩm định từ thẩm định khách hàng, thẩm định dự án rồi đến tài sản đảm bảo tiền vay Trong từng nội dung đó thì lại được quy định chi tiết các nội dung nhỏ bên trong, từ đó tạo điều kiện cho quá trình thẩm định được đầy đủ, chính xác và nhanh hơn Cán bộ thẩm định luôn chú trọng thẩm định kỹ các nội dung về khía cạnh pháp lý, tài chính và về TSĐB tiền vay Đó là những nội dung được quan tâm nhất khi thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS
- Về cơ sở vật chất hạ tầng phục vụ cho công tác thẩm định: Đây cũng là một thế mạnh của ngân hàng Đông Á, tại chi nhánh thì đã được trang bị cơ sở vật chất khá tốt, công nghệ hiện đại như: văn phòng làm việc tốt, trang bị đầy đủ hệ thống máy tính, thiết bị hiện đại, không gian làm việc tốt, có các phần mềm chuyên dụng tạo điều kiện cho công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS được chính xác, nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian thẩm định.
- Về nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định: Ngân hàng đặc biệt chú ý đến chất lượng nguồn nhân lực, trong đó cán bộ thẩm định luôn được quan tâm vì liên quan trực tiếp đến quá trình thẩm định dự án cho vay vốn Các cán bộ thẩm định, tín dụng thường xuyên được tham gia các khóa tập huấn đào tạo chuyên sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, tín dung để nâng cao trình độ chuyên môn Bên cạnh đó, hàng năm ngân hàng luôn có các chính sách tuyển dụng thích hợp nhằm thu hút được nguồn nhân lực kế cận tốt cho ngân hàng: các chính sách lương thưởng hấp dẫn, tạo môi trường làm việc tốt Ngoài ra, đội ngũ ban lãnh đạo ngân hàng được tuyển chọn có năng lực tốt đưa chi nhánh ngày càng phát triển hơn
Như vậy, có thể thấy công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh trong những năm qua đã đạt được những kết quả rất đáng khích lệ Về cơ bản thì công tác thẩm định tại chi nhánh khá tốt: có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, các quy định trong việc thẩm định cơ bản là được Nhưng để đưa ngân hàng ngày một phát triển hơn nữa thì cần hoàn thiện hơn nữa những gì đã có và những gì còn chưa được Bên cạnh những thành tựu đạt được, thì tại chi nhánh còn tồn tại những hạn chế sau đây:
1.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
* Những hạn chế tồn tại:
- Về quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Quy trình thẩm định tại ngân hàng được thể hiện đầy đủ, cụ thể và khoa học. Tuy nhiên tại chi nhánh vẫn áp dụng một quy trình thẩm định chung cho tất cả các dự án vay vốn tại ngân hàng Điều này là chưa hợp lý vì có rất nhiều khách hàng vay vốn với các mục đích, các lĩnh vực vay khác nhau dẫn đến quy mô và loại món vay khác nhau Vì vậy, không thể áp dụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng.
Mặt khác, thực tế trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS thì có trường hợp cán bộ thẩm định không tiến hành đầy đủ hoặc không thực hiên cẩn thận chi tiết từng bước trong quy trình Còn thiếu sự kiểm tra và giám sát đối với việc thực hiện đúng, đầy đủ quy trình thẩm định.
- Về phương pháp thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Tại chi nhánh có một hệ thống các phương pháp thẩm định, tuy nhiên việc vận dụng kết hợp các phương pháp chưa được cán bộ thẩm định vận dụng một cách linh hoạt Các phương pháp hay được sử dụng là: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo và thống kê kinh nghiệm. Đặc biệt trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS cần phải áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy Tuy nhiên, các cán bộ thẩm định có dự án áp dụng, nhưng cũng dự án không áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy (như ví dụ dự án trên).
Cụ thể việc áp dụng các phương pháp còn tồn tại những han chế sau:
+ Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu: khi áp dụng phương pháp này vẫn còn một số hạn chế như cán bộ thẩm định so sánh dập khuôn các dự án, mà các dự án kinh doanh BĐS không dự án nào giống nhau mà chỉ có tính tương đồng nên không thể so sánh áp dụng y hệt được, chỉ có tính chất tham khảo.
+ Phương pháp phân tích độ nhạy: có những dự án không áp dụng, còn những dự án được áp dụng thì có những hạn chế như khi thẩm định phân tích mới chỉ xét từng yếu tố thay đổi chứ chưa xét đến trường hợp có nhiều yếu tố thay đổi.Trong khi kết quả dự án chính xác lại chịu tác động của nhiều tham số cùng lúc.Thứ hai là áp dụng dập khuôn máy móc các dự án về BĐS Ví dụ: dự án nào cũng cho giá sản phẩm BĐS giảm 10% và chi phí tăng 5% Mà thực tế mỗi dự án khác nhau thì sẽ chịu sự tác động của sự thay đổi giá sản phẩm và chi phí khác nhau…
+ Phương pháp dự báo: tại chi nhánh mới chỉ sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê, chưa sử dụng mô hình hồi quy tương quan Mặt khác, kết quả thẩm định dễ mang tính chủ quan của cán bộ thẩm định
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm: thẩm định theo các dự án tương tự trước đó Nếu các dự án trước đó thẩm định không tốt dẫn đến sai theo dây chuyền.
- Về nội dung thẩm định dự án kinh doanh BĐS
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI
Định hướng phát triển của ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới giai đoạn 2011 - 2015
2.1.1 Định hướng phát triển chung
Với phương châm “Đáp ứng ở mức cao nhất các yêu cầu hợp lý của khách hàng về các sản phẩm dịch vụ ngân hàng” là chính sách cạnh tranh của ngân hàng Đông Á nói chung và chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội nói riêng, để trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam.
- Một số nội dung trọng tâm trong hoạt động của ngân hàng Đông Á năm
+ Tăng trưởng nhanh hoạt động huy động vốn và cho vay, cân bằng giữa tăng trưởng, lợi nhuận và kiểm soát rủi ro.
+ Nâng cao hiệu quả của các hoạt động đầu tư, kinh doanh và các công ty con, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
+ Khai thác tối đa các sản phẩm dịch vụ hiện có và phát triển thêm các sản phẩm mới trên cơ sở ứng dụng nền tảng công nghệ ngân hàng hiện đại.
+ Kiểm soát chi phí huy động thấp nhất.
+ Tiếp tục hoàn thiện công tác quản trị điều hành, nâng cao chất lượng mạng lưới hoạt động của toàn hệ thống, cơ cấu lại bộ máy tổ chức, đào tạo và tái đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu phát triển của hệ thống.
+ Hoàn thiện cơ chế, chính sách, tạo động lực khuyến khích các đơn vị kinh doanh, các công ty con, các khối chức năng của Hội sở chính trong việc phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu khách hàng được giao của hệ thống
- Để thực hiện chiến lược “bền vững và chất lược”, chinh phục “Ngân hàng bán lẻ” ngân hàng Đông Á cam kết:
+ Luôn lắng nghe ý kiến của khách hàng để cải tiến và đa dạng các dịch vụ ngân hàng
+ Từ ban lãnh đạo đến nhân viên ngân hàng Đông Á đều được đào tạo về kỹ năng và trình độ theo yêu cầu của từng công việc, và nhận thức rõ về tầm quan trọng của việc đáp ứng cao nhất các yêu cầu của khách hàng là nhân tố quyết định mang lại sự thành công cho ngân hàng
+ Sử dụng mọi nguồn lực để thực hiện, duy trì và cải tiến hệ thống quản lý chất lượng của ngân hàng
- Về mục tiêu trung và dài hạn giai đoạn 2011 - 2015 : DongA Bank định hướng phát triển thành một tập đoàn tài chính tốt nhất Việt Nam trong năm 2015. Trong đó DongA Bank giữ vị trí cốt lõi và các công ty thành viên phát huy sức mạnh tổng hợp, tạo nền tảng vững chắc cho việc hình thành tập đoàn tài chính Đông Á
2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh BĐS nói riêng
- Thẩm định dự án đầu tư phải đảm bảo vai trò tham mưu có hiệu quả cho các cấp lãnh đạo khi quyết định đầu tư hay không Đồng thời thẩm định dự án đầu tư phải dần hoàn thiện với vai trò tư vấn cho khách hàng, xây dựng dự án, phương án kinh doanh mang tính khả thi và hiệu quả cao.
- Chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội chủ động tìm kiếm các dự án tốt, có hiệu quả để cho vay trung và dài hạn, tăng cường quan hệ với các ngân hàng khác để cho vay đồng tài trợ.
- Củng cố hoàn thiện bộ máy thẩm định dự án: các phòng chức năng trong công tác thẩm định của ngân hàng sẽ được phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng, đảm đương tốt nhiệm vụ, thực hiện tốt chức năng được chỉ đạo, điều hành, kiểm tra và hướng dẫn công tác thẩm đinh dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh BĐS nói riêng vay vốn tại ngân hàng.
- Tiếp tục nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định không chỉ về chuyên môn nghiệp vụ mà còn cả những hiểu biết về KTXH Có các chương trình tập huấn, đào tạo và tái đào tạo lại cho đội ngũ cán bộ nhân viên trong ngân hàng
- Đầu tư trang thiết bị, công nghệ hiện đại để thích ứng và phù hợp với xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế trong thời gian tới.
- Đẩy mạnh việc phân tích tổng hợp các thước đo, chỉ tiêu khoa học kỹ thuật, giá thành sản phẩm, tỷ suất hoàn vốn với một số ngành hay loại hình đầu tư Trong đó, có lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đang bắt đầu được chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội quan tâm đặc biệt từ khoảng tháng 3 năm 2011.
- Thực hiện thẩm định các dự án một cách nhanh chóng, có chất lượng đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh, tạo uy tín với khách hàng.
- Về thời gian thẩm định dự án đầu tư, chi nhánh đã đặt ra mục tiêu cần đạt được: + Dự án nhóm A: 15 ngày
- Tại ngân hàng thì khoảng đầu tháng 3 năm 2011 thì cho vay lĩnh vực các dự án kinh doanh BĐS được bắt đầu đặc biệt quan tâm Theo định hướng của ngân hàng thì: BĐS là một thị trường có nhiều cơ hội kinh doanh, cũng như đem lại lợi nhuận cao nhất không chỉ tại Việt Nam mà còn trên thế giới Nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư nắm bắt những cơ hội vàng, sản phẩm “cho vay đầu tư dự án BĐS” tạiDongA Bank cung cấp kịp thời các nguồn vốn phục vụ cho việc đầu tư xây dựngBĐS để bán, cho thuê của doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, đối tượng vay và loại tiền đa dạng Cho thấy công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS sẽ ngày được quan tâm hơn.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn
Từ những nghiên cứu thực tế tại ngân hàng được trình bày ở chương I Có thể nhận thấy trong những năm đã qua, công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án kinh doanh BĐS nói riêng tại chi nhánh đã có những kết quả đáng khích lệ Song quá trình thẩm định cụ thể về dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh vẫn còn đang trong quá trình hoàn thiện, ngân hàng Đông Á mới chú tâm đặc biệt về lĩnh vực kinh doanh BĐS khoảng tháng 3 năm 2011 này Và kết hợp với những nghiên cứu trên cho thấy về quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS vay vốn tại ngân hàng còn tồn tại nhiều bất cập, chưa hoàn thiện Do vậy, mặc dù trong quá trình thực tập tại chi nhánh em chưa thể hiểu hết được thực sự những vấn đề thực tế tại chi nhánh Nhưng với những gì hiểu biết, tìm hiểu được em xin trình bày một số giải pháp sau:
2.2.1 Hoàn thiện về quy trình thẩm định
Tại chi nhánh thì đã có một hệ thống quy trình thẩm định dự án đầu tư chi tiết đầy đủ do Tổng giám đốc ngân hàng Đông Á ban hành và áp dụng cho toàn bộ hệ thống của DongA Bank Tuy nhiên quy trình đó được áp dụng cho toàn bộ dự án đầu tư vay vốn tại ngân hàng, điều này là chưa hợp lý vì mỗi một dự án về các ngành, lĩnh vực khác nhau thì có đặc điểm tính chất hoàn toàn khác nhau Ngay cả khi các dự án cùng ngành hay cùng lĩnh vực thì vẫn có những điểm khác nhau Do vậy, cũng không thể đặt ra quá nhiều loại quy trình vì có thể tốn kém thời gian, nhiều loại văn bản Nhưng cũng nên cần có một hệ thống các loại quy trình cho những loại loại dự án lớn, có đặc điểm phức tạp và là những dự án của khách hàng có tiềm năng cao như: các dự án về BĐS, về ngành thuỷ điện,…
Trong đó các dự án kinh doanh BĐS với các đặc điểm của mình là một lĩnh vực rất nhiều tiềm năng khi thị trường BĐS Việt Nam sẽ ngày càng phát triển trong những năm tới, do vậy cho vay sẽ thu được lợi nhuận rất cao, nhưng kèm theo nó là những rủi ro cũng rất cao
Vì vậy, giải pháp cần có một quy trình thẩm định riêng cho các dự án vay vốn kinh doanh BĐS Cụ thể cần thêm vào quy trình thẩm định chung là phòng quản trị rủi ro, trong đó có một hoặc hai cán bộ chuyên tìm hiểu về BĐS, đánh giá về lĩnh vực kinh doanh BĐS chuyên sâu để hỗ trợ cho cán bộ thẩm định Có các biện pháp khen thưởng, kỷ luật nghiêm khi kiểm tra kiểm soát những phân tích đánh giá của chuyên viên này có sơ sài hay không Mặt khác, cần thực hiện một số giải pháp khác:
+ Phòng kiểm soát nội bộ phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra xem cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định có thực hiện đầy đủ và chi tiết các bước trong quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS Ngay cả đối với các dự án nhỏ thì quy trình cũng cần được thực hiện một cách cẩn thận và chi tiết, không cắt bớt các bước trong quy trình
+ Quy trình thẩm định cần được thực hiện độc lập giữa các bộ phận (cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định riêng) để đảm bảo tính khách quan trong công tác đánh giá và nâng cao khả năng chuyên môn hóa Bên cạnh đó, thường xuyên có các buổi họp cần thiết đánh giá việc thực hiện quy trình của các phòng ban, cán bộ liên quan Có chế độ khen thưởng cao đối với những cán bộ có thành tích tốt.
2.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Chi nhánh đã có một hệ thống các phương pháp khá đầy đủ, bao gồm năm phương pháp: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy của dự án, phương pháp dự báo và thống kê kinh nghiệm Trong quá trình thẩm định chưa kết hợp các phương pháp một cách hợp lý vào các nội dung thẩm định, cán bộ thẩm định chỉ thường xuyên tập trung sử dụng hai phương pháp là phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu Phương pháp dự báo thường theo chủ quan của cán bộ thẩm định, phương pháp phân tích độ nhạy thì chưa được chú ý nhiều
Do vậy, giải pháp cần thực hiện:
- Quy định cụ thể từng phương pháp được vận dụng vào các nội dụng nào.
Có thể quy định như sau, nhưng tuỳ từng dự án kinh doanh BĐS mà vận dụng cho phù hợp:
+ Phương pháp thẩm định theo trình tự: áp dụng cho tất cả các nội dung thẩm định Thẩm định tổng quát dự án rồi đi vào phân tích chi tiết sau, các bước thực hiện theo quy trình và nội dung thẩm định
+ Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu: vận dụng cho tất cả nội dung thẩm định Cần xây dựng quy chuẩn hóa các tiêu chí so sánh đối với từng nội dung, từng loại dự án cụ thể trên cơ sở nghiên cứu các dự án cũ tương tự đã thẩm định và tiến hành trong quá khứ, đồng thời phải thường xuyên cập nhật theo yêu cầu mới.
+ Phương pháp phân tích độ nhạy: đây là phương pháp cần được chú ý sử dụng trong nội dung phân tích tài chính dự án kinh doanh BĐS , vì phương pháp này tại chi nhánh có dự án được áp dụng, nhưng cũng có những dự án kinh doanhBĐS không được áp dụng Cần quy định các dự án kinh doanh BĐS phải thực hiện phân tích độ nhạy dù là dự án nhỏ Và khi áp dụng cần lưu ý mỗi dự án khác nhau thì sẽ chịu sự tác động của sự thay đổi giá sản phẩm và chi phí khác nhau… Do vậy,tuỳ từng dự án mà vân dụng cho phù hợp, không phải dự án nào cũng cho giá sản phẩm BĐS giảm 10% và chi phí tăng 5%.
+ Phương pháp dự báo: vận dụng vào thẩm định các nội dung khía cạnh thị trường, kỹ thuật và tài chính dự án Ngoài phương pháp ngoại suy thống kê ngân hàng đã áp dụng, cần sử dụng thêm phương pháp mô hình hồi quy tương quan Trong quá trình thẩm định cần phân tích khoa học có các số liệu cụ thể chứng minh, tránh mang tính chủ quan riêng của cán bộ thẩm định.
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm: thẩm định khía cạnh thi trường dự án (giá cả sản phẩm dự án…), thẩm định khía cạnh kỹ thuật (máy móc thiết bị…), thẩm định khía cạnh tài chính dự án (chi phí nhân công,…) Thực tế ở chi nhánh khi có loại dự án về kinh doanh BĐS mà chi nhánh chưa thẩm định nhiều thì phương pháp này thường được áp dụng, mang các hồ sơ dự án tương tự để tham khảo Tuy nhiên, có thể cán bộ thẩm định sẽ thẩm định máy móc theo dự án trước đó Mặt khác, chưa chắc cán bộ thẩm định dự án trước đó đã thẩm định tốt dẫn đến sai theo dây chuyền Do vậy, các kinh nghiệm trước đều nên chỉ mang tính chất tham khảo. Còn vẫn phải tiến hành thẩm định kỹ các vấn đề dự án, từ đó cán bộ thẩm định sẽ có được kinh nghiệm tốt khi thẩm định các dự án kinh doanh BĐS.
- Cần bổ sung thêm phương pháp triệt tiêu rủi ro trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS vì các dự án kinh doanh BĐS thường có khối lượng vốn đầu tư lớn, có độ rủi ro cao như biến động thị trường… Còn vấn đề sử dụng phương pháp này hay không thì cân nhắc giữa lợi ích và chi phí khi thực hiện Thường phương pháp này được áp dụng cho các dự án quy mô lớn, phức tạp
- Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm khác nhau, nên khi vận dụng cán bộ thẩm định cần sử dụng kết hợp các phương pháp cho phù hợp Yêu cầu cán bộ thẩm định ghi rõ những phương pháp áp dụng trong quá trình thẩm định để dễ dàng trong việc thanh tra, kiểm tra.
2.2.3 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Khi thẩm định nội dung dự án kinh doanh BĐS thì cán bộ thẩm định chủ yếu chú trọng thẩm định về điều kiện pháp lý, khía cạnh tài chính của dự án và TSĐB tiền vay Còn đối với các nội dung khác mới chỉ được thẩm định một cách chung chung, sơ sài Theo quan điểm của em thì chi nhánh là ngân hàng thương mại cổ phần, do vậy điều ngân hàng quan tâm nhất là “bảo tồn vốn” và “có lãi” nên chú trọng các nội dung cơ bản Nhưng ngay cả những phần thẩm định quan trọng như về pháp lý, tài chính vàTSĐB thì vẫn còn hạn chế Như ở ví dụ dự án minh hoạ chương I thì thẩm định tài chính lại theo các số liệu giá sản phẩm theo số liệu khách hàng cung cấp quá cao, nên kết quả tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sẽ không chính xác Bên cạnh đó, đối với các nội dung không được chú trọng thẩm định như KTXH thì nếu dự án vay vốn lớn mà lại trục trặc xảy ra trong quá trình thực hiện như ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường bị cấm hoạt động như vậy cũng sẽ ảnh hưởng đến quá trình thu hồi vốn của ngân hàng.
Một số kiến nghị
Mặc dù còn nhiều mặt hạn chế về kiến thức cũng như quá trình thực tế chưa thể hiểu được hết các vấn đề về thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS Tuy nhiên, với những gì em đã thu thập được và tìm hiểu về công tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS tại ngân hàng Em xin trình bày một số kiến nghị sau với các cơ quan nhà nước, ngân hàng nhà nước, khách hàng và ngân hàng TMCP Đông Á Vì đây là những đối tượng liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội
2.3.1 Kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước
Các cơ quan quản lý nhà nước quản lý tầm vĩ mô của nền kinh tế nói chung, trong đó có liên quan đến sự phát triển của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và cũng quản lý các tổ chức trung gian tài chính, các ngân hàng hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam,… Mặt khác, theo nghiên cứu ở chương I thì các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại ngân hàng sẽ chịu ảnh hưởng của môi trường kinh tế vĩ mô, hệ thống các chính sách của nhà nước… Do vậy, em xin kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước:
- Nhà nước cần có các chính sách, kế hoạch, quy hoạch phát triển KTXH ổn định, bền vững và vững chắc Trong đó, các kế hoạch chiến lược phát triển từng ngành, từng địa phương cho phù hợp Từ đó có thể giảm thiểu rủi ro cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, các ngân hàng… hoạt động được tốt hơn, ổn định hơn Như vậy sẽ tạo điều kiện cho công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh.
- Bên cạnh đó, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, sự hoạt động của các ngân hàng TMCP tại Việt Nam như: luật đất đai, luật kinh doanh BĐS… Đặc biệt, cần hoàn thiện nhanh chóng các văn bản pháp luật để đưa thị trường BĐS phát triển ổn định như có các chính sách quy định giá đất từng khu vực, địa điểm, hạn chế thị trường BĐS giao dịch ngầm,… để giảm bớt tính biến động, rủi ro rất cao của các dự án kinh doanh BĐS vì thị trường BĐS Việt Nam còn đang trong phát triển hoàn thiện
- Nhà nước cần có các biện pháp quy định mạnh mẽ hơn nữa để tăng độ chính xác, minh bạch của các thông tin của các doanh nghiệp, ngân hàng Cụ thể:Nhà nước cần có các quy định bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiên nghiêm túc các chế độ hạch toán kế toán, tạo điều kiện cho các ngân hàng trong việc kiểm tra,giám sát tình hình của doanh nghiệp, qua đó có thể phòng ngừa rủi ro Mặt khác, cần đẩy mạnh hoạt động của kiểm toán nhà nước và kiểm toán độc lập vì đây là nơi cung cấp thông tin thẩm định tương đối chính xác Để nâng cao hoạt động của kiểm toán, trước hết cần có sự thống nhất giữa các công ty kiểm toán Việt Nam, tiêu chuẩn hóa các chuẩn mực kiểm toán sao cho phù hợp với các chuẩn mực quốc tế.
2.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các ngân hàng thương mại khác
* Về phía ngân hàng Nhà nước Việt Nam : tất cả các ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam đều chịu sự quản lý của NHNN Là cơ quan quản lý Nhà nước quản lý nền kinh tế thông qua chính sách tiền tệ, bên cạnh đó NHNN trực tiếp quản lý hoạt động của các ngân hàng Do vậy, các chính sách và quy định của NHNN… đều ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tai chi nhánh Em xin kiến nghị:
- NHNN cần có các quy định về hoạt động của ngân hàng cụ thể, dẫn dắt chỉ đường cho các NHTM phát triển phù hợp với nền kinh tế của đất nước
- NHNN cần hoàn thiện cập nhập, quy định cụ thể các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động của ngân hàng, như: Các điều kiện để khách hàng có thể vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS tại ngân hàng Cần kiểm tra, sửa đổi các văn bản hướng dẫn, quy định về tín dụng và thẩm định dự án kinh doanh BĐS nhằm đáp ứng với sự thay đổi và phát triển của tình hình mới, phù hợp với xu hướng hội nhập và thông lệ quốc tế.
- NHNN cần nâng cao chất lượng hoạt động của trung tâm phòng ngừa rủi ro CIC, để từ đó có thể cung cấp thông tin tốt cho cán bộ thẩm định tại ngân hàng, giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng của công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
- NHNN cần tăng cường hỗ trợ về chuyên môn nghiệp vụ cho các cán bộ ngân hàng thương mại, thường xuyên tổ chức các lớp đào tạo tập huấn cho cán bộ tín dụng, thẩm định và đặc biệt là các cán bộ chuyên thẩm định các dự án về kinh doanh BĐS
- Cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các các NHTM để kịp thời phát hiện những sai sót trong công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS để giảm thiểu rủi ro.
- Có các chính sách khen thưởng, kỷ luật đối với các ngân hàng mình quản lý.
* Về phía các ngân hàng thương mại khác : Tuy các NHTM đều cạnh tranh nhau để phát triển cho ngân hàng mình Nhưng các ngân hàng cũng cần thấy được lợi ích nếu như hợp tác với nhau cùng cùng phát triển hơn và đúng pháp luật vì mỗi ngân hàng đều có những thế mạnh riêng của mình Để công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS được thuận tiện hơn, các NHTM cần hợp tác với nhau trong việc thu thập và trao đổi thông tin với nhau Bên cạnh đó, cũng cần có các buổi gặp gỡ, trao đổi kinh nghiệm giữa các ngân hàng về công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS Kết hợp hài hòa quan hệ, lợi ích và chi phí giữa các ngân hàng.
2.3.3 Kiến nghị với khách hàng vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS
Trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS thì các chất lượng thông tin do khách hàng cung cấp rất quan trọng, bao gồm các thông tin về khả năng tiềm lực của công ty, các thông tin về dự án vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS … tất cả sẽ tạo điều kiện hay gây khó khăn cho quá trình thẩm định Do đó, về phía khách hàng cũng ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng.
Vì chủ yếu cán bộ thẩm định sẽ thẩm đinh dự án trên cơ sở các thông tin khách hàng cung cấp Xuất phát từ thực trạng đó, em xin kiến nghị với khách hàng:
- Lợi ích của khách hàng nếu hợp tác tạo điều kiện cho công tác thẩm định vay vốn kinh doanh BĐS tại ngân hàng: Nếu khách hàng cung cấp thông tin chính xác, khả năng của dự án thì như vậy thẩm định dự án BĐS mới có độ chính xác cao, hạn chế rủi ro cho cả khách hàng và ngân hàng cho vay vì đã có thêm bước thứ hai sau bước lập dự án của khách hàng là thẩm định của ngân hàng, để đảm bảo tính khả thi chắc chắn hơn của dự án Đặc biệt là khi các dự án kinh doanh BĐS đầy rủi ro và biến động thất thường trong giai đoạn hiện nay Do vậy, khách hàng nên hợp tác với ngân hàng để đảm bảo lợi ích cả hai bên “khách hàng và ngân hàng”.
- Để hợp tác tốt với ngân hàng thì khách hàng nên thực hiện:
+ Mục đích vay vốn rõ ràng và cần thiết để đầu tư mang lại sự phát triển của công ty bằng các dự án khả thi cao
