Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân hàng đông á chi nhánh hà nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội” công sức em tự nghiên cứu viết thời gian thực tập chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội Mọi tài liệu khác mang tính chất đọc tham khảo Sinh viên Ngô Đức Trọng SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á CHI NHÁNH HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội .3 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển DongA Bank - chi nhánh Hà Nội 1.1.2 Cơ cấu tổ chức DongA Bank - chi nhánh Hà Nội .3 1.1.3 Tổng quan hoạt động dịch vụ kinh doanh ngân hàng 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn .4 1.1.3.2 Hoạt động tín dụng .5 1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh thẻ 1.1.3.4 Hoạt động toán quốc tế kinh doanh ngoại tệ 1.1.3.5 Kết hoạt động dịch vụ kinh doanh ngân hàng 1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội .8 1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .8 1.2.1.1 Các nhân tố khách quan .8 1.2.1.2 Các nhân tố chủ quan .10 1.2.2 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định dự án .15 1.2.3 Mục đích, yêu cầu thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.3.1 Mục đích thẩm định dự án kinh doanh BĐS 21 1.2.3.2 Yêu cầu công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS 22 1.2.3.3 Căn thẩm định dự án kinh doanh BĐS 23 1.2.4 Quy trình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản .25 1.2.5 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .28 SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 1.2.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự .29 1.2.5.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu 29 1.2.5.3 Phương pháp phân tích độ nhạy dự án .30 1.2.5.4 Phương pháp dự báo 31 1.2.5.5 Phương pháp thống kê kinh nghiệm 32 1.2.6 Nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 33 1.2.6.1 Thẩm định khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS 34 1.2.6.2 Thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS .36 1.2.6.3 Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay 49 1.2.7 Minh họa dự án thực tế “Đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê” 50 1.2.7.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 51 1.2.7.2 Thẩm định dự án đầu tư “cao ốc văn phòng cho thuê” 53 1.2.7.3 Thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay 62 1.2.7.4 Kết luận đề xuất 63 1.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội .64 1.3.1 Kết đạt 64 1.3.2 Hạn chế nguyên nhân 66 CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI .72 2.1 Định hướng phát triển ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội thời gian tới giai đoạn 2011 - 2015 72 2.1.1 Định hướng phát triển chung 72 2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung dự án kinh doanh BĐS nói riêng 73 2.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 74 2.2.1 Hồn thiện quy trình thẩm định 75 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án kinh doanh BĐS 76 2.2.3 Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án kinh doanh BĐS 77 2.2.4 Một số giải pháp khác 82 2.2.4.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định82 SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 2.2.4.2 Hệ thống thông tin cho công tác thẩm định 83 2.2.4.3 Cơ sở vật chất hạ tầng phục vụ cho công tác thẩm định .83 2.2.4.4 Thời gian, chi phí chất lượng cho công tác thẩm định 84 2.3 Một số kiến nghị 84 2.3.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước 85 2.3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngân hàng thương mại khác 86 2.3.3 Kiến nghị với khách hàng vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 87 2.3.4 Kiến nghị với ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á 88 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 PHỤ LỤC SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS DongA Bank NHTM CNH – HĐH XHCN TSĐB KTXH SXKD DNNN NHNN Thuế TNDN NVL SV: Ngô Đức Trọng Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đơng Á Ngân hàng thương mại Cơng nghiệp hóa - đại hóa Xã hội chủ nghĩa Tài sản đảm bảo Kinh tế xã hội sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp Nhà nước Ngân hàng Nhà nước Thuế thu nhập doanh nghiệp Nguyên vật liệu Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 26 Y Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua năm .5 Bảng 1.3: Hoạt động toán quốc tế kinh doanh ngoại tệ Bảng 1.4: Kết hoạt động kinh doanh .7 Bảng 1.5: Bảng tính .47 Bảng 1.6 Dự toán vốn đầu tư 60 Bảng 1.7: Tình hình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 64 SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đường ngày phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, dần khẳng định vị trí trường quốc tế Chính vậy, nhu cầu vốn đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội lớn Trong lượng vốn lớn lại dự trữ dân vàng, USD… Sự lưu chuyển vốn kinh tế thực thông qua trung gian tài thị trường tài Tại Việt Nam, thị trường tài chưa phát triển đáp ứng yêu cầu chủ yếu nhu cầu vốn dựa vào trung gian tài Trong đó, ngân hàng thương mại đóng vai trị vô quan trọng việc lưu chuyển nguồn vốn kinh tế Việt Nam nghiệp vụ chun mơn Với phương châm ngân hàng thương mại “bảo toàn vốn” kinh doanh “có lãi”, ngồi việc thu hút nguồn vốn vấn đề quan trọng ngân hàng cho vay phải thu hồi vốn gốc lãi hạn Vì vậy, cơng tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư nói chung dự án kinh doanh BĐS nói riêng ngày trọng ngân hàng Việt Nam Trong thời gian thực tập phòng khách hàng doanh nghiệp chi nhánh ngân hàng Đơng Á Hà Nội Trong q trình thực tập, với thu thập tìm hiểu công tác thẩm định dự án đầu tư chi nhánh Em nhận thấy công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS ngân hàng ý đến, cịn q trình hồn thiện Mà khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS khách hàng đầy tiềm với dự án quy mơ vốn lớn, lợi nhuận cao Bên cạnh thị trường BĐS Việt Nam trình phát triển, hồn thiện nên rủi ro cao Do đó, công tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS ngân hàng quan trọng Chính vậy, em lựa chọn chuyên đề tốt nghiệp với đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội” Bài viết chia làm hai chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội Chương 2: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, suốt thời gian thực tập em nhận hướng dẫn bảo tận tình giáo PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt giúp đỡ anh chị phòng khách hàng doanh nghiệp chi nhánh ngân hàng Đơng Á Hà Nội Trong q trình thực viết mình, cịn hạn chế kiến thức kinh nghiệm thực tế nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận nhận xét, đánh giá quý báu thầy để viết em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu chung ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển DongA Bank - chi nhánh Hà Nội Được chấp thuận ngân hàng nhà nước, chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội thành lập vào ngày 17/09/1993, sau thành lập ngân hàng Đông Á năm Sự đời chi nhánh Hà Nội bước ngoặt lớn đánh dấu phát triển toàn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á Ngày 17/09/2008 ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội thức chuyển trụ sở địa điểm mới: số 181 Nguyễn Lương Bằng, quận Đống Đa, Hà Nội kỷ niệm 15 năm thành lập phát triển (17/09/1993 – 17/09/2008) Có mặt thành phố thủ đô từ ngày đầu thành lập ngân hàng, chi nhánh Hà Nội chứng kiến bước đi, thời khắc vươn mạnh lớn mạnh Đơng Á Trong q trình phát triển, DongA Bank - chi nhánh Hà Nội không ngừng sáng tạo, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng đáp ứng nhu cầu khách hàng thủ đô nói riêng khu vực miền Bắc nói chung thơng qua số sinh động 1.1.2 Cơ cấu tổ chức DongA Bank - chi nhánh Hà Nội (Ban hành theo định số: 03/QĐ - HĐQT - DAB ngày 20/01/2011 Hội đồng quản trị Ngân hàng Đông Á) SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đơng Á - chi nhánh Hà Nội Phịng hành tổng hợp Phịng khách hàng cá nhân Ban Giám đốc Phòng khách hàng doanh nghiệp Phòng kinh doanh Phịng kế tốn Các phịng giao dịch trực thuộc PGD Bạch Mai PGD Kim Liên PGD Ba Đình PGD Cầu Giấy PGD Minh Khai PGD Hồ Gươm PGD Long Biên PGD.ThanhXn PGD Hà Đơng Phịng kiểm sốt nội Nguồn: Phịng hành tổng hợp ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 1.1.3 Tổng quan hoạt động dịch vụ kinh doanh ngân hàng 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi Đơn vị: triệu đồng Tiền gửi 2008 2009 2010 Tiền gửi không kỳ hạn 484226.75 391420.6 481447.4 Tiền gửi có kỳ hạn 1245563.875 2424306 2981896 Tiền gửi ký quý 58035.25 53854.13 66240.57 Tiền gửi vốn chuyên dùng 3338 6724.375 8270.981 Tổng 1791163.875 2876305 3537855 Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đơng Á chi nhánh Hà Nội SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A