TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

Mặc dù quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận khá sớm từ năm 1977 trong Điều lệ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nhưng trên thực tế quyền năng này chưa được các chủ sử dụng đất khai thác một cách thường xuyên và hiệu quả. Việc quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận sớm về mặt luật pháp nhưng lại chưa phát huy được hiệu quả trên thực tế là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan nhất định, trong đó có nguyên nhân cơ bản là sự hạn chế về mặt lý luận cũng như thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TÀI CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT *** TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mã mơn học: LAW6119 Lớp: 212 MEL Sinh viên thực hiện: TRẦN THỊ KHUYẾN Mã số sinh viên: 216204835 TP HỒ CHÍ MINH, 6/2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TÀI CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT *** TIỂU LUẬN MƠN LUẬT ĐẤT ĐAI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mã môn học: LAW6119 Lớp: 212 MEL Sinh viên thực hiện: TRẦN THỊ KHUYẾN Mã số sinh viên: 216204835 TP HỒ CHÍ MINH, 6/2023 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .5 Phương pháp nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu: 5 Kết cấu luận văn: CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát tranh chấp đất đai 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai 1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai 1.2 Khái quát giải tranh chấp đất đai 10 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp đất đai .10 1.2.2 Các phương pháp giải tranh đất đai 11 1.3 Giải tranh chấp đất đai Tòa án 12 1.3.1 Đặc điểm giải tranh chấp đất đai Tòa án .13 1.3.2 Các nguyên tắc giải tranh chấp đất đai Tòa án .13 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 15 2.1 Tổng quan Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức .15 2.2 Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức 17 CHƯƠNG III MỘT GIẢI PHÁP GÓP PHÂN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG 18 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐẠI BẰNG TÒA ÁN .18 TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 18 3.1 Sự cần thiết việc nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai thành phố Thủ Đức 18 3.2 Một số vướng mắc phát sinh từ thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức 19 3.3 Một số giải pháp cụ thể nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai tòa án .20 KẾT LUẬN 22 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, đất đai loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Đất đai đóng vai trị quan trọng đối với với sống người, có ý nghĩa hàng đầu đời sống kinh tế, trị, xã hội an ninh, quốc phịng quốc gia Tranh chấp đất đai tượng xảy phổ biến xã hội Đặc biệt, nước ta chuyển đổi sang kinh tế thị trường, đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt có giá trị tranh chấp đất đai có xu hướng ngày gia tăng số lượng mức độ phức tạp Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày đông vấn đề đáng quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất, tổn thương đến mối quan hệ cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp người Việt Nam, gây ổn định trị, trật tự an toàn xã hội Tranh chấp đất đai kéo dài không giải dứt điểm dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin nhân dân đối với Nhà nước Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai pháp luật giải tranh chấp đất đai cần thiết giai đoạn Trong hệ thống quan nhà nước Tồ án nhân dân quan nhà nước giao thẩm quyền giải vụ tranh chấp đất đai, có vai trị ngày quan trọng Việc giải tốt tranh chấp đất đai hệ thống Tịa án nhân dân góp phần lớn việc giải xúc, bảo vệ quyền lợi ích đáng cho người dân, đảm bảo cơng xã hội Tịa án nhân dân Thành phố Thủ Đức đơn vị đặt địa bàn thành phố Thủ Đức, thành lập theo Nghị số 1111/NQ – UBTVQH14 Ủy ban Thường vụ Quốc hội; có trách nhiệm kế thừa nhiệm vụ quyền hạn Tòa án nhân dân Quận 2, Quận quận Thủ Đức Năm 2021 (từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021) Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức thụ lý 4958 vụ việc, tranh chấp dân có 2137 vụ việc chiếm 43%, riêng số lượng hồ sơ vụ án thụ lý liên quan đến đất đai Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức lớn, chiếm 50% hồ sơ dân đơn vị Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến tranh chấp đất đai nước ta chưa có đề tài nghiên cứu vấn đề giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh Xuất phát từ thực tiễn việc nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp đất đai tòa án thành phố thủ đức Thành phố Hồ Chí Minh” nhu cầu cấp bách tình hình Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài “Giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh” có mục đích làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án để thấy số tồn hạn chế quy định pháp luật khó khăn vướng mắc q trình giải tranh chấp đất đai Tòa án tại thành phố Thủ Đức Để đạt mục đích nói trên, tiểu luận có nhiệm vụ sau đây: - Nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án khái niệm khác có liên quan, để từ phân tích đặc điểm tranh chấp đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân hậu tranh chấp đất đai xác định vai trò giải tranh chấp đất đai tòa án - Nghiên cứu thẩm quyền Tòa án đối với tranh chấp đất đai điều kiện để thụ lý vụ án tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật Việt Nam - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức, từ chỉ khó khăn, vướng mắc trình giải tranh chấp đất đai tòa án - Nêu số phương hướng đề xuất thích hợp góp phần hồn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai, giúp quan chức nói chung tịa án nói riêng giải tranh chấp cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt đời sống xã hội Phương pháp nghiên cứu: Để thực tiểu luận, tác giả sử dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử triết học Mác-Lênin làm sở phương pháp luận Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu chung ngành khoa học phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp nhằm làm rõ quy định pháp luật tranh chấp đất đai, thẩm quyền giải quyết, điều kiện để Tòa án thụ lý vụ án thực trạng giải tranh chấp đất đai thành phố Thủ Đức Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi thời gian: Tiểu luận tập trung nghiên cứu từ năm 2019 đến năm 2022 - Phạm vi khơng gian: Tình hình thụ lý thực tiễn xét xử vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức (Tòa án nhân dân Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức cũ) Kết cấu luận văn: Luận văn gồm có: - Lời mở đầui mở đầu đầuu - Chương I Tổng quan tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai - Chương II: Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức - Chương III: Một giải pháp góp phân nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức - Kết luận CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát tranh chấp đất đai 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước ta, tượng tranh chấp đất đai xảy phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc sử dụng đất nói riêng, gây nhiều bất ổn định đối với đời sống kinh tế - xã hội Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải vấn đề tranh chấp đất đai gì? khái niệm tưởng chừng đơn giản nhưng lại có nhiều ý nghĩa việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải đối với tranh chấp đất đai “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai.”1 Đối với khái niệm Điều tranh chấp đất đai có phạm vi rộng Cụ thể tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực đất đai Nói đến pháp luật giải tranh chấp đất đai, thường người ta hiểu văn pháp luật dân hành áp dụng để giải tranh chấp phát sinh trình sử dụng đất đai Ý thức tầm quan trọng ý nghĩa lãnh thổ, đất đai nên Nhà nước ta, qua thời kỳ lịch sử ban hành hệ thống văn pháp luật việc giải tranh chấp liên quan đến đất đai Các văn đời nhằm đáp ứng nhu cầu giải tranh chấp đất đai nảy sinh thời kỳ lịch sử để ổn định kinh tế, trật tự, an toàn xã hội Tuy nhiên, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải tranh chấp đất đai chưa mang lại hiệu mong muốn có phần hệ thống pháp luật cịn chưa thống nhất, thiếu tính đồng bộ, chồng chéo lẫn Trong nhiều năm gần đây, khiếu kiện đất đai chiếm tỷ lệ lớn vụ việc gay gắt, phức tạp, khó giải Tranh chấp đất đai xảy hậu nguyên nhân định Nó biểu cụ thể mâu thuẫn bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng đất với Trong năm vừa qua tranh chấp đất đai diễn hầu hết địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn Khoản 24, Điều Luật đất đai 2013 chung tranh chấp đất đai gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an tồn xã hội Vì phải vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối sách Nhà nước, vào văn pháp luật để tìm nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ có biện pháp giải tranh chấp cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa hạn chế tới mức thấp tranh chấp đất đai xảy 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai có đặc điểm chung tranh chấp kinh tế, dân sự, đồng thời có đặc điểm riêng có để phân biệt với loại tranh chấp khác: - Về đối tượng tranh chấp: Trong thời kỳ trước năm 1959, có hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước sở hữu tư nhân Giai đoạn 1959 - 1980, tồn chủ yếu hình thức sở hữu đất đai Nhà nước, tập thể tư nhân Từ năm 1980 đến nay, quy định hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Sở hữu toàn dân đất đai nước ta bắt đầu xác lập từ Hiến pháp năm 1980, thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, tiếp tục khẳng định Hiến pháp năm 1992, thời kỳ kinh tế thị trường định hướng XHCN nên đối tượng tranh chấp đất đai quyền sở hữu mà quyền sử dụng đất Như vậy, đối tượng tranh chấp đất đai quyền quản lý, quyền sử dụng số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân - Chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai chỉ chủ thể quản lý sử dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp chủ sở hữu đối với đất đai Họ chỉ có quyền quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, giống tranh chấp khác, chủ thể tranh chấp đất đai cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay đơn vị hành Tuy nhiên, khác với tranh chấp khác chủ thể quan hệ tranh chấp đất đai chủ sở hữu đối tượng bị tranh chấp - Đất đai nước ta khơng chỉ có ý nghĩa mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa mặt trị xã hội Chính vậy, tranh chấp đất đai luôn vấn đề nhạy cảm, thu hút quan tâm toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng - Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích thành viên xã hội nên tranh chấp đất đai xảy ảnh hưởng không chỉ cá nhân mà thành viên gia đình, dịng họ, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, v.v… Tính chất tranh chấp đất đai phức tạp thường gay gắt, liệt loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt đời sống kinh tế xã hội như: gây nên căng thẳng, đoàn kết, ổn định nội nhân dân; làm cho quy định pháp luật đất đai đường lối sách Đảng Nhà nước khơng thực cách triệt để; - Tranh chấp đất đai xảy hậu nguyên nhân định, biểu cụ thể mâu thuẫn, bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng đất với - Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, tranh chấp đất đai trở nên đa dạng, đất đai không chỉ đơn tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay mà trở thành thứ hàng hố đặc biệt Do tác động quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, việc quản lý sử dụng đất không chỉ việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà phần giá trị sinh lời - Một đặc điểm đặc thù chỉ có quan hệ đất đai người có quyền sử dụng đất hợp pháp dù khơng có quyền sở hữu có quyền định đoạt quyền sử dụng phạm vi quy định pháp luật Có thể gọi “Quyền sở hữu hạn chế”, người đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất Do đó, tùy theo mối quan hệ bên quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải tranh chấp khác 1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai Việc phân loại tranh chấp đất đai quan trọng, giúp cho quan có thẩm quyền xác định kịp thời, xác quan hệ pháp luật cần giải đưa định đắn, hợp tình, hợp lý giải tranh chấp đất đai Việc phân loại dựa theo nhiều tiêu chí khác như: - Căn theo mốc thời gian theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, tranh chấp đất đai phân theo tiêu chí sở hữu tư nhân hay cơng hữu - Phân loại theo tiêu chí hành hay tranh chấp kinh tế; dân hay nhân gia đình - Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền nghĩa vụ phát sinh trình sử dụng đất - Căn vào tính chất pháp lý quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai Trong khuôn khổ luận án này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp đất đai dựa tiêu chí tính chất pháp lý quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai Xuất phát từ yếu tố đất đai loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp; vào tính chất pháp lý quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai, chia tranh chấp đất đai thành loại sau: - Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là việc bên tranh chấp trình thực giao dịch đất đai Loại tranh chấp thường bên thực việc chuyển nhượng chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; Thực không không thực đầy đủ điều khoản quy định hợp đồng; Không tuân thủ quy định pháp luật giao dịch Hiện loại tranh chấp phổ biến có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn - Hai là, bên tranh chấp ranh giới đất phép quản lý sử dụng Loại tranh chấp thường bên sử dụng đất không thoả thuận với bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trình đất đai chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, sai sót từ phía quan nhà nước trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ba là, tranh chấp quyền sử dụng đất quan hệ thừa kế Loại tranh chấp phát sinh trường hợp người chết có quyền sử dụng đất đai chết không để lại di chúc có để lại di chúc di chúc khơng hợp pháp phần hay tồn mà đồng thừa kế lại không tự thoả thuận với nên khởi kiện Loại tranh chấp có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp đất tranh chấp khơng có tài sản - Bốn là, tranh chấp quyền sử dụng đất vợ chồng ly hôn Quyền sử dụng đất có thời kỳ nhân nhận chuyển nhượng, Nhà nước giao đất, tặng cho, khai hoang Nhà nước thừa nhận thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận với nên phát sinh tranh chấp - Năm là, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất Loại tranh chấp phát sinh trường hợp trước người có quyền sử dụng đất cho mượn, cho thuê nhà đất, cho nhờ người mượn, thuê, nhờ không chịu trả, theo sách pháp luật Nhà nước đất chia, cấp cho người khác nên họ khởi kiện để đòi lại, đất tặng cho nhiều lý khác nhau, người tặng cho đòi lại đất v.v 10 - Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp hộ gia đình, cá nhân với nộp UBND cấp huyện) - Nếu khơng đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh khởi kiện Tòa án theo quy định pháp luật tố tụng hành Khởi kiện Tịa án nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân  Khởi kiện Tòa án nhân dân Hiện vào quy định pháp luật hành, hình thức giải tranh chấp đất đai thủ tục tố tụng dân áp dụng đối với trường hợp sau: - Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai - Tranh chấp tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cơng trình xây dựng…) - Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Thủ tục giải tranh chấp đất đai Tòa án giải theo pháp luật tố tụng Nội dung thể thông qua việc đương trực tiếp nộp đơn khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền Trong thời hạn mà pháp luật quy định, Tòa án thụ lý, hòa giải đưa vụ việc tranh chấp đất đai để xét xử Việc xét xử thực qua hai cấp xét xử: xét xử sơ thẩm xét xử phúc thẩm, tùy thuộc vào nội dung tranh chấp đất đai, việc kháng cáo, kháng nghị bên có liên quan… 1.3 Giải tranh chấp đất đai Tòa án Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải tranh chấp đất đai biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy vai trò đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu giải tranh chấp đất đai, góp phần thực cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn quy định pháp luật, đảm bảo với tinh thần nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, sở kế thừa phát triển quy định Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung quy định mới giải tranh chấp đất đai Theo đó, tranh chấp đất đai giải phương thức hành Ủy ban nhân dân giải Tòa án nhân dân Tranh chấp đất đai tranh chấp dân Do đó, tịa án thụ lý giải phải xác định xác thẩm quyền phải tuân theo trình tự, thủ tục tố tụng định 12 Như nêu trên, giải tranh chấp đất đai dùng cách thức, giải pháp đắn, phù hợp sở pháp luật nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn nội nhân dân vấn đề liên quan đến đất đai Vậy, giải tranh chấp đất đai tòa án việc tòa án áp dụng quy định pháp luật để giải bất đồng, mâu thuẫn chủ thể nảy sinh trình quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, tranh chấp đất đai giải thơng qua tịa án Pháp luật có quy định cụ thể thẩm quyền tòa án việc giải tranh chấp đất đai, theo tịa án chỉ giải tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền pháp luật quy định Tồ án nhân dân quan Nhà nước có chức giải tranh chấp Kể từ sau Luật đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua, nói thẩm Tịa án việc giải tranh chấp đất đai mở rộng hơn.2 1.3.1 Đặc điểm giải tranh chấp đất đai Tòa án Các vụ việc tranh chấp đất đai tòa án thụ lý giải ngày nhiều Tăng nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp người có quyền sử dụng đất; tranh chấp đất cho thuê, cho mượn, cho nhờ; tranh chấp lĩnh vực đền bù giải phóng mặt Ngun nhân dẫn đến tình trạng chủ yếu chuyển đổi sang kinh tế thị trường, Nhà nước thực sách mới quản lý đất đai Đất đai trở thành tư liệu sản xuất quan trọng tài sản có giá đối với với người dân Trong đó, quyền số địa phương “chưa làm pháp luật", chưa công khai, minh bạch, dân chủ; hệ thống quản lý đất đai thiếu khoa học Hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực vừa thiếu vừa không thống nhất, mâu thuẫn, chồng chéo làm cho tình hình thêm phức tạp Tuy nhiên, nhìn chung kết giải nhiều hiệu không cao, thiếu tính thống nhất, có tình trạng hiểu sử dụng pháp luật không thống nhất, áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai phát sinh nhiều vướng mắc Cùng dạng tranh chấp địa phương khác cấp tịa án khác có cách giải khác nhau, áp dụng pháp luật khác 1.3.2 Các nguyên tắc giải tranh chấp đất đai Tòa án Việc giải tranh chấp đất đai tòa án phải tuân theo nguyên tắc định, hiểu hệ thống quan điểm, tư tưởng chỉ đạo có tác dụng định hướng suốt q trình giải tranh chấp đất đai tòa án Điều 100, 203, Luật đất đai 2013 13 Nguyên tắc giải tranh chấp hiểu hệ thống quan điểm, tư tưởng chỉ đạo có tác dụng định hướng suốt trình giải tranh chấp Việc giải tranh chấp đất đai nói chung tịa án nói riêng phải tn theo số ngun tắc sau: - Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực vai trò đại diện chủ sở hữu Tính tuyệt đối thể chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất đất đai, dù đất sử dụng Việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu bảo vệ môi trường Đây nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trình quản lý sử dụng đất, phản ánh đặc trưng quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, giải tranh chấp đất đai, quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc coi sở để giải tranh chấp đất đai - Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích người sử dụng đất, lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hịa giải nội quần chúng nhân dân: Trên thực tế, cá nhân, tổ chức tham gia vào quan hệ dân mong muốn đạt lợi ích định, quan hệ pháp luật đất đai vậy, vấn đề lợi ích ln vấn đề cốt lõi, mối quan tâm hàng đầu bên, lợi ích người sử dụng đất khơng đảm bảo việc sử dụng đất đạt hiệu mong muốn Do vậy, giải tranh chấp, mâu thuẫn đất đai, điều cần phải ý giải hài hịa lợi ích kinh tế bên Đấy điểm mấu chốt để giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hành, trước đưa tranh chấp đất đai giải quan có thẩm quyền, thiết tranh chấp phải qua thủ tục hòa giải pháp luật khuyến khích bên tự thương lượng hịa giải Có thể nói, giải pháp hữu hiệu để giải tranh chấp đất đai Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể rõ ý chí bên, lại vừa giảm áp lực cho quan giải tranh chấp đất đai - Ba là, nguyên tắc giải tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều gây tác động lớn đến mặt đời sống kinh tế xã hội, gây nên căng thẳng mối quan hệ xã hội, tạo gánh nặng cho quan giải tranh chấp Vì vậy, việc gắn việc giải tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động nơng thơn có việc làm phù hợp với q trình chuyển đổi cấu sử dụng đất cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước giúp phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, bước ổn định cải thiện đời sống nhân dân Ngoài nguyên tắc trên, giải tranh chấp đất đai phải tuân thủ số nguyên tắc khác như: Thực việc phân định thẩm 14 quyền giải tranh chấp; bảo vệ giao dịch thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tơn trọng truyền thống, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác; tơn trọng tự ý chí, tự thỏa thuận, thiện chí, trung thực nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc giáo dục pháp luật cho đương người khác; thực nghị Đảng cộng sản Việt Nam 15 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 2.1 Tổng quan Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức Thành phố Thủ Đức Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghị thành lập vào cuối năm 2020 sở sáp nhập quận cũ Quận 2, Quận quận Thủ Đức Ngày tháng năm 2021, Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 thức có hiệu lực, Thủ Đức trở thành thành phố Việt Nam thuộc loại hình đơn vị hành thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương Sau thành lập, thành phố Thủ Đức có 211,56 km2 diện tích tự nhiên quy mô dân số triệu người Thành phố Thủ Đức nằm cửa ngõ phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí quan trọng vùng kinh tế trọng điểm phía nam, đầu mối tuyến giao thông huyết mạch Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Đơng Nam Bộ như: Xa lộ Hà Nội, Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 1, Quốc lộ 13, Đại lộ Phạm Văn Đồng – Quốc lộ 1K Ngồi ra, tuyến đường sắt thị Bến Thành – Suối Tiên chạy dọc theo Xa lộ Hà Nội địa bàn thành phố q trình hồn thiện Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09/12/2020 Ủy ban Thường vụ Quốc hội việc thành lập TP Thủ Đức định giải thể Tòa án nhân dân Quận 2, Quận quận Thủ Đức để thành lập Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh Theo đó, Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức có năm tịa chun trách Tịa hình sự, Tịa dân sự, Tịa gia đình người chưa thành niên, Tịa xử lý hành Tịa kinh tế Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh có trách nhiệm kế thừa nhiệm vụ quyền hạn Tòa án nhân dân Quận 2, Quận quận Thủ Đức theo quy định Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức có cấu tổ chức tương đương với Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức đặt trụ sở : + Trụ sở tọa lạc số 1400 đường Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh trụ sở chính; + Trụ sở tọa lạc đường Lò Lu, phường Trường Thạnh, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh; + Trụ sở tọa lạc Số 18 Đường số 6, phường Linh Chiểu, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh Tính đến năm 2022, Tịa án nhân dân thành phố Thủ Đức có 122 cán bộ, cơng chức người lao động Trong có 01 Chánh án, 02 Phó Chánh án, 01 Chánh Văn phịng, 03 Phó Chánh Văn Phịng, có 05 Chánh Tịa, 05 Phó Chánh Tịa Tồn đơn vị có 68 Thẩm phán, 01 Thẩm tra viên, 30 Thư ký 23 biên chế khác người lao động 16 Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức quan thực quyền tư pháp, thuộc hệ thống Tịa án nhân dân, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định Luật tổ chức Tòa án năm 2014 “1 Tòa án nhân dân quan xét xử nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực quyền tư pháp Tịa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân Bằng hoạt động mình, Tịa án góp phần giáo dục cơng dân trung thành với Tổ quốc, nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật, tôn trọng quy tắc sống xã hội, ý thức đấu tranh phòng, chống tội phạm, vi phạm pháp luật khác Tòa án nhân danh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam xét xử vụ án hình sự, dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành giải việc khác theo quy định pháp luật; xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện tài liệu, chứng thu thập trình tố tụng; vào kết tranh tụng án, định việc có tội khơng có tội, áp dụng khơng áp dụng hình phạt, biện pháp tư pháp, định quyền nghĩa vụ tài sản, quyền nhân thân Bản án, định Tịa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành Khi thực nhiệm vụ xét xử vụ án hình sự, Tịa án có quyền: a) Xem xét, kết luận tính hợp pháp hành vi, định tố tụng Điều tra viên, Kiểm sát viên, Luật sư trình điều tra, truy tố, xét xử; xem xét việc áp dụng, thay đổi hủy bỏ biện pháp ngăn chặn; đình chỉ, tạm đình chỉ vụ án; b) Xem xét, kết luận tính hợp pháp chứng cứ, tài liệu Cơ quan điều tra, Điều tra viên, Viện kiểm sát, Kiểm sát viên thu thập; Luật sư, bị can, bị cáo người tham gia tố tụng khác cung cấp; c) Khi xét thấy cần thiết, trả hồ sơ yêu cầu Viện kiểm sát điều tra bổ sung; yêu cầu Viện kiểm sát bổ sung tài liệu, chứng Tòa án kiểm tra, xác minh, thu thập, bổ sung chứng theo quy định Bộ luật tố tụng hình sự; d) Yêu cầu Điều tra viên, Kiểm sát viên người khác trình bày vấn đề có liên quan đến vụ án phiên tòa; khởi tố vụ án hình phát có việc bỏ lọt tội phạm; e) Ra định để thực quyền hạn khác theo quy định Bộ luật tố tụng hình Tịa án xác minh, thu thập tài liệu, chứng để giải vụ việc dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành thực quyền hạn khác theo quy định luật tố tụng Xử lý vi phạm hành chính; xem xét đề nghị quan quản lý nhà nước định áp dụng biện pháp xử lý hành liên quan đến quyền người, quyền công dân theo quy định pháp luật 17 Ra định thi hành án hình sự, hỗn chấp hành hình phạt tù, tạm đình chỉ chấp hành hình phạt tù, giảm miễn chấp hành hình phạt, xóa án tích, miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án đối với khoản thu nộp ngân sách nhà nước; thực quyền hạn khác theo quy định Bộ luật hình sự, Luật thi hành án hình sự, Luật thi hành án dân Ra định hoãn, miễn, giảm, tạm đình chỉ chấp hành biện pháp xử lý hành Tòa án áp dụng thực quyền hạn khác theo quy định Luật xử lý vi phạm hành Trong q trình xét xử vụ án, Tòa án phát kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung hủy bỏ văn pháp luật trái với Hiến pháp, luật, nghị Quốc hội, pháp lệnh, nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức; quan có thẩm quyền có trách nhiệm trả lời Tịa án kết xử lý văn pháp luật bị kiến nghị theo quy định pháp luật làm sở để Tòa án giải vụ án Bảo đảm áp dụng thống pháp luật xét xử Thực quyền hạn khác theo quy định luật.”3 2.2 Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, từ ngày 01/01/2019 đến ngày 31/12/2019 Nói đến tranh chấp đất đai có nói đến vụ án tranh chấp có liên quan đến đất đai Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thủ Đức từ ngày 01/01/2019 đến ngày 21/12/2019 Như biết, thành phố Thủ Đúc có diện tích 211,56 km2 thành phố có diện tích lớn số quận, huyện Thành phố Hồ Chí Minh Số lượng án dân hàng năm Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức lớn, đặc biệt loại án có liên quan đến đất đai Theo thống kê hệ thống quản lý kết thụ lý giải án từ năm 2019 đến năm 2022, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức thụ lý 900 vụ án, giải gần 400 vụ, chuyển thẩm quyền 130 vụ Cụ thể sau: TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠN VỊ THỤ LÝ CHUYỂN VỤ ÁN GIẢI QUYẾT TỒN Cơ sở 222 28 95 99 Cơ sở 209 28 100 81 Cơ sở 172 34 74 64 Tổng 603 90 269 245 TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠN VỊ THỤ LÝ CHUYỂN VỤ ÁN GIẢI QUYẾT TỒN Cơ sở 87 33 45 Luật tổ chức Tòa án năm 2014 18 Cơ sở 146 26 47 73 Cơ sở 77 11 25 36 Tổng 310 46 105 154 Qua số liệu cho thấy, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức lớn Qúa trình giải vụ án gặp nhiều khó khăn từ việc hỗ trợ cung cấp tài liệu từ quan chức năng, hợp tác đương sự,… CHƯƠNG III MỘT GIẢI PHÁP GÓP PHÂN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐẠI BẰNG TÒA ÁN TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 3.1 Sự cần thiết việc nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai thành phố Thủ Đức Luật Ðất đai 2013 mở rộng thẩm quyền giải tranh chấp đất đai cho Toà án, nên số lượng vụ án tranh chấp đất đai tăng nhiều so với thời điểm hiệu lực Luật Ðất đai 2003 Mặt khác, q trình thị hố, giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nên số lượng vụ án tranh chấp đất đai tăng theo với tính chất ngày phức tạp, nhiều đương tham gia, giá trị tài sản tranh chấp lớn Một số đương không hợp tác để giải vụ việc mà liên tục khiếu nại, chống đối nên tiến độ giải loại án chậm so với loại án khác; số vụ án bị huỷ, sửa thường chiếm tỷ lệ cao loại tranh chấp khác Theo đánh giá, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp phức tạp loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Toà án thành phố Thủ Đức nói riêng ngành Tịa án nói chung Khi giải án liên quan đến đất đai, thẩm phán cịn gặp khó khăn, vướng mắc số quy định pháp luật chưa đồng chưa có hướng dẫn cụ thể nên nhiều quan điểm, nhận thức áp dụng pháp luật khác thẩm phán, cấp Toà án Theo Ðiều 97, Bộ luật Tố tụng dân sự, trình giải vụ án, Tồ án tiến hành số biện pháp thu thập chứng cứ, có biện pháp thu thập chứng đối với quan tổ chức có thẩm quyền lưu giữ tài liệu cung cấp chứng để bảo đảm cho việc giải vụ án; xem xét thẩm định chỗ phần đất tranh chấp Thực tiễn xét xử cho thấy, việc cung cấp thông tin quan quản lý đất đai khơng kịp thời, có nhiều vụ việc phải làm văn nhắc nhiều lần Thậm chí, thẩm phán phải đến kho lưu trữ quan quản lý đất đai địa phương nơi xảy tranh chấp để tìm; hồ sơ lưu trữ không đầy đủ; việc cập nhật biến động đất đai chưa kịp thời Không chỉ vậy, việc xem xét thẩm định chỗ gặp nhiều khó khăn, bên cạnh việc khơng hợp tác đương Trong thực tế, nhiều đương 19 vụ tranh chấp đất đai thường gay gắt, khơng lên tịa có giấy mời Thậm chí có đương cố tình ngăn cản thẩm phán thực theo tố tụng như: xem xét chỗ, đo đạc, thẩm định giá… nhiều trường hợp Toà án quan chuyên môn tiếp cận để xem xét thẩm định đối với tài sản tranh chấp, dẫn đến việc đánh giá chứng khơng tồn diện, ảnh hưởng đến chất lượng xét xử, nhiều trường hợp phải bị hủy án Có trường hợp sau xem xét thẩm định chỗ, đo đạc xong, quan chuyên môn cung cấp vẽ để phục vụ cơng tác xét xử có chồng lấn, sai số áp đồ, giải Nguyên nhân chủ yếu pháp luật đất đai khơng ổn định, có thay đổi liên tục Sự quản lý thiếu chặt chẽ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước đất đai thể việc việc lưu trữ, quản lý hồ sơ đất khơng đầy đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, không cập nhật biến động đất đai kịp thời; việc cấp giấy chứng nhận QSDÐ chưa bảo đảm theo quy định pháp luật chủ thể sử dụng đất Công tác phối hợp quan chun mơn Tồ án cần đo đạc, thẩm định, định giá tài sản tranh chấp quyền sử dụng đất chưa đáp ứng so với lượng án Toà án thụ lý Bên cạnh khó khăn việc ban hành văn hướng dẫn áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời ảnh hưởng đến tiến độ giải án Một số vụ tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngồi nên q trình tống đạt, triệu tập thu thập chứng nhiều thời gian kết quả, dẫn đến án tồn đọng kéo dài; số vụ tranh chấp đất có tình tiết phức tạp, quan liên quan chậm cung cấp thông tin, trả lời xác minh tịa án Có yếu tố gây ảnh hưởng đến trình giải án Thẩm phán, địi hỏi phải nâng cao chất lượng giải tranh chấp đất đai Thẩm phán nhằm đảm bảo quyền người, quyền công dân, không làm oan người vô tội không bỏ lọt tội phạm gây thiệt hại đến quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân 3.2 Một số vướng mắc phát sinh từ thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án thành phố Thủ Đức Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013; Bộ luật Dân năm 2015 thực trạng giải tranh chấp đất đai không chỉ riêng Tòa án thành phố Thủ Đức mà ngành tòa án, nhận thấy số bất cập vướng mắc phát sinh từ quy định pháp luật Chẳng hạn như: - Thứ nhất, vướng mắc liên quan đến hệ thống pháp luật: Pháp luật chưa thật thống nhất, đồng Luật, Nghị định, Pháp lệnh với văn pháp luật ngành liên quan Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,… 20