Đang tải... (xem toàn văn)
Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Đất đai đóng vai trò quan trọng đối với cuộc với cuộc sống của con người, và có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP HỒ CHÍ MINH TIỂU LUẬN MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Mã môn học: LAW6119 Sinh viên thực hiện: Lê Văn Giàu Lớp: 221MEL22 Mã số sinh viên: 226104018 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: Kết cấu đề tài: .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý thuyết chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái quát chấp quyền sử dụng đất .2 1.1.3 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất 1.2 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất 1.2.2 Chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất 1.2.3 Điều kiện để chấp quyền sử sử dụng đất 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 1.3 Đăng ký chấp hiệu lực chấp quyền sử dụng đất .9 1.4 Chấm dứt đăng ký chấp quyền sử dụng đất 11 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 11 2.1 Cơ chế giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 Thương lượng, hòa giải, tòa án 11 2.2 Thực trạng giải tranh chấp tín dụng chấp tài sản tòa án 12 2.2.1 Vướng mắc Tranh chấp phát sinh liên quan tài sản chấp 12 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật 16 2.2.2.1 Những hạn chế, khó khăn thực quyền xử lý tài sản 17 2.2.2.2 Nguyên nhân hạn chế quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng 19 2.2.2.3 Giải pháp, kiến nghị để đảm bảo quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng 21 KẾT LUẬN: 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật: LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Kể từ Việt Nam mở kinh tế vào năm 1986, hoạt động kinh tế diễn sôi động tất lĩnh vực đời sống xã hội đặc biệt lĩnh vực tín dụng ngân hàng Các hoạt động tín dụng mạch máu kinh tế, trọng tài sản quan trọng để thẩm định việc cho vay tổ chức tín dụng quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Các tổ chức, cá nhân có quyền dùng quyền sử dụng đất để chấp vay tài sản tổ chức tín dụng theo quy định Bộ luật dân năm 2015.Trong trình thực quyền nghĩa vụ liên quan chấp quyền sử dụng đất có nhiều vướng mắc, khó khăn bất cập cần tháo gỡ hoạt động kinh tế diễn khuôn khổ pháp luật việc nghiên cứu đề tài chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật cần thiết, mang tính thực tiễn sống Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề nhằm tìm sở lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật sống chấp quyền sử dụng đất nhằm phát đề giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Các quy định pháp luật dân pháp luật đất đai liên quan chấp quyền sử dụng đất, bên cạnh pháp luật tín dụng ngân hàng Việc thi hành phán tịa án lĩnh vực tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Những quan điểm, đề tài khoa học chấp quyền sử dụng đất Do đối tượng nghiên cứu pháp luật nội dung nên phạm vi nghiên cứu nội dung như: chủ thể, quyền nghĩa vụ, hình thức chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản chấp để thi hành án hoạt động liên quan tổ chức tín dụng Phương pháp nghiên cứu: Để thực chuyên đề, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: so sánh, phân tích, tổng hợp số liệu, chứng minh Trong phân tích chứng minh hai phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài: Đề tài gồm 02 (hai) chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng số giải pháp hoàn thiện CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý thuyết chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát quyền sử dụng đất Điều Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết tiết sau: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền dùng đất cho người sử dụng đất theo quy định luật Hiện pháp luật Việt nam chưa đưa quy định quyền sử dụng đất Bộ luật dân năm 2015 nêu quyền sủ dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Do cần có nhiều nghiên cứu để hiểu rõ nội hàm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái quát chấp quyền sử dụng đất Các quy định chấp quyền sử dụng đất lần ghi nhận Hiến pháp năm 1992 “Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Cụ thể hóa quy định Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 Bộ luật dân năm 1995 tiếp tục ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Kế thừa mở rộng quy định Luật đất đai năm 1993 chủ thể sử dụng đất phạm vi quyền sử dụng đất quy định cụ thể Luật đất đai năm 2013 khẳng định quyền chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất Điều 727 Bộ luật dân 1995 quy định: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật pháp luật đất đai quy định, theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp” Điều 715 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên chấp) Bên chấp quyền sử dụng đất thời hạn chấp” Mặc dù Bộ luật dân năm 2015 đưa khái niệm chấp tài sản, song pháp luật khơng có khái niệm chấp quyền sử dụng đất Trên sở định nghĩa Bộ luật dân năm 1995, năm 2005 chấp quyền sử dụng đất, khái niệm Bộ luật dân năm 2015 chấp tài sản, xét phương diện pháp lý quan hệ chấp quyền sử dụng đất, định nghĩa chấp quyền sử dụng đất sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất việc bên (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Tài sản chấp bên chấp giữ không chuyển giao cho bên nhận chấp” 1.1.3 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, đối tượng chấp loại tài sản không thuộc quyền sở hữu bên chấp đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Do đó, chấp quyền sử dụng đất, tài sản chấp vật (đất đai) mà vật quyền (quyền sử dụng đất) Đây điểm khác biệt xem xét đối tượng chấp bất động sản nước trì hình thức sở hữu tư nhân đất đai với nước xác lập hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Vì tính chất đặc thù nên việc chấp quyền sử dụng đất không tuân theo quy định chấp tài sản Bộ luật Dân năm 2015 mà phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai đề cập Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Thứ hai, chấp quyền sử dụng đất khơng phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất Thứ ba, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ so với trình tự, thủ tục thực giao dịch đảm bảo tài sản khác 1.2 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể chủ thể chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Thứ nhất, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Thứ hai, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (kể trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất), Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; Thứ năm, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Thứ sáu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất; Thứ bảy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mà nhà đầu tư nước chiếm tỷ lệ cổ phần chi phôi theo quy định pháp luật doanh nghiệp, Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất Thứ tám, doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ỗ nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền sử dụng đất, mà đất tổ chức kinh tế góp vốn Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đất tổ chức kinh tế góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất thuê Nhà nước trả tiền thuê đất năm mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, doanh nghiệp liên doanh có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Thứ chín, người Việt Nam định cư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà góp vơn quyền sử dụng đất với tư cách tổ chức kinh tê nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi doanh nghiệp liên doanh có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Thứ mười, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi mà quyền sử dụng đất nhận góp vốn trước khơng thuộc trường hợp sử dụng để thực dự án đầu tư nhà để bán doanh nghiệp 100% vốn nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất Thứ mười một, doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi mà trường hợp quyền sử dụng đất nhận góp vốn trước sử dụng để thực dự án đầu tư nhà để bán doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi Nhà nước giao đất quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn sử dụng đất; Thứ mười hai, trường hợp khác phép chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Như vậy, tổ chức kinh tế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, cịn hộ gia đình cá nhân ngồi chấp tổ chức tín dụng cịn phép thê chấp tổ chức kinh tê khác chấp cho cá nhân Việc quy định quyền sử dụng đất (đã thừa nhận loại tài sản) tổ chức kinh tế, lại chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, mà không chấp cho pháp nhân cá nhân khác không với tinh thần Hiến pháp năm 2013 1.2.2 Chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất Khoản Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định: ”Bên nhận bảo đảm bên có quyền quan hệ dân mà việc thực quyền bảo đảm nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trường hợp tín chấp bên có quyền ngân hàng tốn, bồi thường thiệt hại trường hợp ký quỹ” Theo đó, bên nhận chấp quyền sử dụng đất bên có quyền yêu cầu bên chấp quyền sử dụng đất phải thực nghĩa vụ trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm việc thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật 1.2.3 Điều kiện để chấp quyền sử sử dụng đất Căn khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp; - Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài ra, việc chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất Quyền bên chấp quyền sử dụng đất Quy định vấn đề nhằm khẳng định quyền người thực tế chiếm giữ quyền sửu dụng đất đất chấp Thứ nhất: Được sử dụng đất thời hạn chấp Thực tế cho thấy đất đai bất động sản bên chấp giữ tài sản giao giấy tờ cho bên nhận chấp nghĩa bên chấp chiếm giữ đất để sử dụng, khai thác lợi ích cảu đất đai, người làm nghề nông sống chủ yếu dựa vào đất đai nhà phải gắn liền với đất đó, quyền sử dụng đất đem chấp bên chấp sử dụng để đảm bảo sống họ mặt khác, bên nhận chấp khơng thể có điều kiện sử dụng hết diện tích đất mà nhận chấp ngân hàng nhà nước, tổ chức tín dụng nhà nước thành lập khơng làm chức sản xuất nông nghiệp Thứ hai: Được nhận tiền vay chấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận Do bên chấp đem quyền sử dụng đất để chấp vay vốn họ nhận tiền vay, mức tiền vay tối đa 70% giá trị tài sản bên chấp nhận tiền vay tương ứng với 70% giá trị tài sản quyền sử dụng đất chấp (và giá trị tài sản gắn liền đất, bên có thỏa thuận chấp tài sản đó) Giá trị quyền sử dụng đất chấp tính sau: hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất giá đất để chấp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá phủ quy định Thứ ba: Hưởng hoa lợi thu được, trừ trường hợp hoa lợi thuộc tài sản chấp Do bên chấp quyền sử dụng đất sử dụng đất thời hạn chấp, bên chấp có quyền hưởng hoa lợi thu từ tài sản đất chấp, trừ trường hợp chấp tài sản vườn cây, hoa màu, nhà tài sản khác cho hoa lợi có đất Thứ tư: Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực xong nghĩa vụ Khi hết thời hạn chấp, bên chấp trả nợ lãi bên nhận chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chấp bên chấp có quyền nhận lại giấy đó, kể từ thời điểm người sử dụng có tồn quyền diện tích đất khơng bị hạn chế bên cho vay (các bên không quan hệ nợ nần nữa) Thứ năm: Được bán, thay thế, trao đổi tài sản chấp, tài sản hàng hóa luân chuyển trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản thay trao đổi trở thành tài sản chấp Trường hợp tài sản chấp kho hàng bên chấp quyền thay hàng hóa kho, phải bảo đảm giá trị hàng hóa kho thỏa thuận Thứ sáu: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp khơng phải hàng hóa ln chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên nhận chấp đồng ý theo quy định luật Thứ bảy: Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết Nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất: nghĩa vụ dân phát sinh từ hợp đồng dân sự, cụ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để vay tiền tham gia giao kết hợp đồng dân người có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ lợi ích người có quyền Thứ nhất: Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp: nghĩa vụ cần thiết, bên nhận chấp phải có giấy pháp lý để khẳng định bên nhận chấp có quyền tài sản tài sản chấp (ở quyền sử dụng đất) Bên nhận chấp phải giữ gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên thỏa thuận người thứ ba giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ hai: Làm thủ tục đăng kí việc chấp xóa việc đăng kí chấp hợp đồng chấp chấm dứt Việc đăng kí quyền sử dụng đất biện pháp để nhà nước quản lý đất đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai địa phương Do đó, trường hợp chấp quyền sử dụng đất phải đăng kí Quy định Nghị định số 08/2000/NĐ – CP ngày 10/3/2000 đăng kí giao dịch bảo đảm, quyền lợi bên nhận chấp bảo đảm kể từ đăng kí việc chấp thứ tự ưu tiên toán người nhận bảo đảm khoảng đất (và tài sản có đất, có thỏa thuận) xác định theo thứ tự đăng kí Việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất có giá trị năm, kể từ ngày đăng kí, trừ trường hợp bên yêu cầu đăng kí trước thời hạn đăng kí gia hạn thời hạn lần đăng kí gia hạn năm Mặt khác, chấm dứt chấp quyền sử dụng đất, bên chấp trả xong nợ, người phải làm thủ tục giải trừ chấp quan đăng kí chấp sau giải trừ chấp, người sử dụng đất khơng cịn ràng buộc bên nhận chấp Thứ ba: Không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sửu dụng đất chấp Khi đưa quyền sử dụng đất chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên chấp khơng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất việc chấp quyền sử dụng đất nhằm để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân làm hạn chế thực quyền người sử dụng đất Thứ tư: Sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp Mặc dù quyền sử dụng đất chấp bên chấp có quyền sử dụng đất chấp trình sử dụng đất, bên chấp phải sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp ví dụ, đất đất chấp đất nông nghiệp, bên chấp phải sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, khơng đào ao, thả cá, làm vườn, trồng lâu năm làm nhà đất Trong q trình sử dụng đất, bên chấp phải bảo vệ độ màu mỡ đất, bảo vệ tần đất mặt, không sử dụng loại hóa chất làm hỏng đất, thối hóa đất đai Thứ năm: Thanh tốn tài sản vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng.Bên chấp phải trả tiền vay, tiền lãi thời hạn quy định hợp đồng 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất Nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử đụng đất quy định Điều 322 Bộ luật Dân 2015: + Trả giấy tờ cho bên chấp sau chấm dứt chấp trường hợp bên thỏa thuận bên nhận chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp + Thực thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 323 Bộ luật Dân 2015: + Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản chấp, khơng cản trở gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản chấp + Yêu cầu bên chấp phải cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp + Yêu cầu bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trường hợp có nguy làm giá trị giảm sút giá trị tài sản việc khai thác, sử dụng + Thực việc đăng ký chấp theo quy định pháp luật + Yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ tài sản chấp giao tài sản cho để xử lý bên chấp không thực thực không nghĩa vụ + Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác + Xử lý tài sản chấp thuộc trường hợp quy định Điều 299 Bộ luật 1.3 Đăng ký chấp hiệu lực chấp quyền sử dụng đất Theo Điều 29 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (Có hiệu lực từ 15/01/2023) quy định hồ sơ đăng ký nhà ở, cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hình thành tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất hình thành tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng cơng trình khơng phải nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất sau: - Trường hợp bên bảo đảm chủ đầu tư đồng thời người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm: a) Giấy tờ quy định điểm a điểm b khoản Điều 28 Nghị định này; b) Giấy phép xây dựng (01 01 có chứng thực) tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, trừ trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo quy định Luật Xây dựng; loại vẽ thiết kế theo quy định pháp luật xây dựng thể mặt cơng trình xây dựng dự án quan có thẩm quyền phê duyệt (01 01 có chứng thực) - Trường hợp bên bảo đảm chủ đầu tư mà không đồng thời người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm: a) Giấy tờ quy định điểm a điểm d khoản Điều 28 Nghị định điểm b khoản Điều này; b) Văn thỏa thuận có cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất chủ đầu tư việc người sử dụng đất đồng ý cho việc thực dự án (01 01 có chứng thực) - Trường hợp bên bảo đảm tổ chức, cá nhân nhận chuyển giao hợp pháp quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ đăng ký bao gồm: a) Giấy tờ quy định khoản khoản Điều 27 Nghị định này; b) Hợp đồng văn có nội dung chuyển giao hợp pháp quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất ký kết bên bảo đảm với chủ đầu tư; hợp đồng văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất trường hợp bên bảo đảm bên nhận chuyển nhượng hợp đồng (01 01 có chứng thực) Theo Điều 31 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (Có hiệu lực từ 15/01/2023) quy định hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất hình thành khơng phải nhà mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu chưa đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu sau: - Giấy tờ quy định khoản khoản Điều 27 Nghị định - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) văn thỏa thuận có cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất việc người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng, tạo lập tài sản gắn liền với đất trường hợp bên bảo đảm không đồng thời người sử dụng đất (01 01 có chứng thực) 10 - Giấy phép xây dựng (01 01 có chứng thực) trường hợp tài sản bảo đảm cơng trình xây dựng, trừ trường hợp miễn giấy phép theo quy định Luật Xây dựng 1.4 Chấm dứt đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 327 Bộ luật dân 2015 quan hệ chấp chấm dứt trường hợp sau: Nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt Việc chấp tài sản hủy bỏ thay biện pháp bảo đảm khác Tài sản chấp xử lý Theo thỏa thuận bên Thông thường bên thực xong nghĩa vụ nghĩa vụ chấm dứt Hoặc số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 372 Bộ luật dân pháp nhân bảo đảm cho nghĩa vụ chấm dứt Trong thời hạn thực nghĩa vụ bên thỏa thuận hủy bỏ chấp thay biện pháp bảo đảm khác cầm cố, bảo lãnh chấp chấm dứt Trường hợp bên chấp không thực hiện, thực không nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản chấp để toán nghĩa vụ chính, sau xử lý tài sản chấp chấm dứt Thế chấp hợp đồng, chấm dứt thể chấp phù hợp với chấm dứt hợp đồng, bên thỏa thuận chấm dứt chấp, thí nghĩa vụ nghĩa vụ khơng có bảo đảm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 2.1 Cơ chế giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thương lượng, hòa giải, tòa án1 Khi xảy tranh chấp cần xác định rõ việc bên có vi phạm thỏa thuận hợp đồng hay không bên bên vi phạm Khi bên vi phạm quyền nghĩa vụ phát sinh tranh chấp áp dụng quy định Bộ luật Dân 2015 để giải Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp xử lý https://apluslaw.vn/bai-viet/tranh-chap-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat.html 11 theo thỏa thuận; khơng có thỏa thuận không xử lý theo thoả thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện tồ án Tịa án quan có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bởi lẽ, Toà án quan quyền lực nhà nước cao lĩnh vực tư pháp Bản án định Toà bị buộc thi hành quyền lực Nhà nước Hơn nữa, tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xem tranh chấp dân Vì vậy, xét theo quy định điểm a khoản Điều 35, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Toà án nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tranh chấp bất động sản, mà tranh chấp có liên quan đến bất động sản Vậy nên Toà án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải tranh chấp Theo quy định khoản Điều Nghị 04/2017/NQ-HĐTP: Đối với tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khơng cần thực thủ tục hòa giải UBND cấp xã theo quy định Luật Đất đai 2013 mà bên tự hòa giải, thương lượng khởi kiện Tòa án theo thủ tục tố tụng dân Theo quy định Điều 186 Điều 187 Bộ luật Tố tụng Dân 2015, xét thấy quyền lợi ích bị xâm hại, cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tịa án có thẩm quyền u cầu giải Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp người khởi kiện bị xâm phạm Trường hợp lý khách quan mà người khởi kiện nộp đầy đủ tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện họ phải nộp tài liệu, chứng có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp người khởi kiện bị xâm phạm Người khởi kiện bổ sung giao nộp bổ sung tài liệu, chứng khác theo u cầu Tịa án q trình giải vụ án Người khởi kiện nộp đơn trực tiếp Tòa án, gửi qua đường bưu điện gửi trực tiếp hình thức điện tử qua cổng thơng tin điện tử Tịa án Lúc này, Tịa án nhận thụ lý đơn khởi kiện hồ sơ hợp lệ 2.2 Thực trạng giải tranh chấp tín dụng chấp tài sản tịa án 2.2.1 Vướng mắc Tranh chấp phát sinh liên quan tài sản chấp Thứ nhất, xác định thẩm quyền xem xét, giải vụ án Tòa án theo lãnh thổ Về nguyên tắc chung, thẩm quyền giải vụ án dân Tòa án theo lãnh thổ xác định theo quy định khoản điều 39 Bộ Luật tố tụng dân năm 2015, cụ thể nơi cư trú bị đơn bên khơng có thỏa thuận khác Theo quy định số Tổ chức tín dụng, chi nhánh đóng địa bàn hành thành phố trực thuộc trung ương phép cho vay cá nhân cư trú 12 quận nội thành, điều dẫn đến hệ áp dụng theo quy định khoản điều 39 Bộ Luật tố tụng dân chi nhánh ngân hàng phải khởi kiện nhiều tịa án khác nhau, gây khó khăn việc theo dõi tham gia tố tụng Vì vậy, để đảm bảo cơng tác xử lý nợ xấu thực nhanh chóng, hiệu quả, số chi nhánh thường áp dụng điểm g khoản điều 40 Bộ Luật tố tụng dân để chọn Tịa án nơi có trụ sở chi nhánh để khởi kiện Lý giải cho việc lựa chọn sở pháp lý này, theo hướng dẫn khoản 4, mục IV Văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 thông báo kết giải đáp trực tuyến số vướng mắc xét xử, hợp đồng tín dụng có hoạt động giải ngân tiền vay chi nhánh nên nơi có trụ sở chi nhánh xác định nơi thực hợp đồng Dù vậy, Tòa án lại lấy nhiều lý khác để không nhận đơn chuyển đơn khởi kiện đến Tòa án nơi người bị khởi kiện cư trú, nên việc áp dụng quy định thực tế không hiệu dù Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn Thứ hai, áp dụng thủ tục rút gọn giải tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm Tòa án Điều Nghị số 42 hướng dẫn thực Nghị số 03/2018/NQ-HĐTP quy định trường hợp áp dụng thủ tục rút gọn để giải tranh chấp nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm) tranh chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu Tổ chức tín dụng sau: a) Trong hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận việc bên bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm khoản nợ xấu cho bên nhận bảo đảm Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền xử lý tài sản bảo đảm; b) Giao dịch bảo đảm biện pháp bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật; c) Khơng có đương cư trú nước ngoài, tài sản tranh chấp nước ngoài, trừ trường hợp đương nước ngồi đương Việt Nam có thỏa thuận đề nghị Tòa án giải theo thủ tục rút gọn đương giải trình chứng quyền sở hữu hợp pháp tài sản có thỏa thuận thống việc xử lý tài sản Quy định sở pháp lý quan trọng để đẩy nhanh công tác xử lý nợ xấu thông qua đường tố tụng Tuy nhiên, quy định dẫn chiếu đến việc áp dụng chế định giải vụ án dân theo thủ tục rút gọn, ngồi điều kiện kể trên, vụ việc phải đáp ứng điều kiện để áp dụng thủ tục rút gọn theo quy định Luật tố tụng dân 13 Về nguyên tắc, việc giải vụ án theo thủ tục rút gọn áp dụng vụ án có tình tiết đơn giản, quan hệ pháp luật rõ ràng, đương thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng đầy đủ, bảo đảm đủ để giải vụ án Tòa án thu thập tài liệu, chứng Khi xảy nợ xấu, nhiều khách hàng mang tâm lý trốn tránh, khơng hợp tác với Tổ chức tín dụng để phối hợp xử lý nên việc thu thập tài liệu, chứng xác nhận công nợ, tài liệu nơi cư trú người bị kiện (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) thường khó khăn Ngồi ra, Nghị số 42 quy định áp dụng thủ tục rút gọn để giải tranh chấp nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, tranh chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, mà chưa quy định áp dụng thủ tục rút gọn tranh chấp hợp đồng tín dụng Tổ chức tín dụng với khách hàng vay nên dễ để khách hàng chuyển quan hệ tranh chấp từ giao tài sản bảo đảm tranh chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm thành tranh chấp tín dụng để áp dụng thủ tục thường, qua kéo dài thời gian xử lý nợ xấu Thứ ba, quyền yêu cầu giải thích án Sau án có hiệu lực thi hành, Cơ quan thi hành án thực thi hành nội dung án tuyên Tuy nhiên, việc hiểu đủ nội dung án lại mâu thuân Cơ quan thi hành án người thi hành án Nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, số ngân hàng vai trò người thi hành án người bị hại có quyền u cầu văn Tịa án án, định, giải thích, sửa chữa điểm chưa rõ án, định để thi hành theo quy định Điều 486 Bộ Luật tố tụng dân 2015 điều 365 Bộ Luật tố tụng hình 2015 Tuy nhiên, hai quy định khơng nêu rõ thời gian mà Tịa án phải trả lời sau nhận văn u cầu Thực tế cho thấy, có Tổ chức tín dụng thực quyền yêu cầu giải thích án án Tòa án qua thời gian dài không trả lời Thứ tư, thời gian giải vụ án chậm so với quy định Thông thường, trường hợp khách hàng khơng hợp tác vụ án kéo dài từ đến năm, cá biệt có số khoản nợ xấu khởi kiện 10 năm mà Tòa án chưa giải quyết, thủ tục xác minh tài sản có, nhiên tịa án chưa đưa xét xử Trường hợp tài sản có tranh chấp, Tòa án lại kéo dài thời gian khơng triệu tập làm việc, có ngân hàng nhiều lần có văn đơn đốc không 14 phản hồi, điều ảnh hưởng lớn đến trình thu hồi nợ cho Tổ chức tín dụng Thứ năm, việc đăng ký biến động đất đai tài sản bị kê biên Trong khoản nợ xấu xử lý Tổ chức tín dụng hầu hết đảm bảo tài sản quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật đất đai, người thực thủ tục đăng ký biến động đất đai người sử dụng đất Do trình thi hành án thực kê biên, phát tài sản người phải thi hành án nên chủ tài sản thường có tâm lý né tránh, khơng hợp tác việc đăng ký biến động đất đai Chính vậy, pháp luật có chế quy định việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm mà không cần phải có đồng ý chủ tài sản, cụ thể điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Tuy nhiên, biến động đất đai cịn lại lại khơng có quy định cụ thể điều chỉnh nên việc thực đăng ký biến động phụ thuộc hoàn toàn vào cách hiểu phối hợp thực Cơ quan thi hành án Văn phòng đăng ký đất đai Thực tiễn Tổ chức tín dụng, liên quan tới việc gia hạn quyền sử dụng đất, nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai tạo điều kiện cho quan thi hành án thực gia hạn có trường hợp lại yêu cầu phải có đề nghị chủ tài sản thực gia hạn Thứ sáu, khơng có đồng Tòa án Cơ quan Thi hành án án, chẳng hạn có án, Hội đồng xét xử tuyên “Buộc Công ty A phải chuyển trả lại số cổ phần cho ngân hàng, nhiên, Cơ quan thi hành án lại định “Chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng” Như vậy, biện pháp cưỡng chế Cơ quan thi hành án không đồng với nội dung tuyên án Theo đó, việc chuyển trả lại chuyển quyền quản lý (nắm giữ, cầm giữ) hay quyền sở hữu tài sản Mặc dù ngân hàng có cơng văn đề nghị Tịa án Cơ quan thi hành án giải thích nội dung khơng phúc đáp, lúng túng trình xử lý, ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thu hồi nợ Tổ chức tín dụng Thứ bảy, chấp hành viên chưa thực quy định thời hạn thi hành án: Luật thi hành án dân 2008 có quy định thời hạn định thi hành án dân sự, thời hạn định thi hành định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 36), thời hạn thông báo thi hành án (Điều 39), thời hạn cưỡng chế (Điều 46) Tuy nhiên, thực tế nhiều lý khác nhau, cịn tồn trường hợp, chấp hành viên chưa thực quy định thời hạn thi hành án dân dẫn đến việc thi hành án chậm trễ, kéo dài, gây khó khăn cho cơng tác thu hồi vốn vay Tổ chức tín dụng 15 Thứ tám, tài sản chấp tọa lạc nhiều tỉnh, thành quận, huyện khác nhau, theo quy định thi hành án không phát đồng loạt tất tài sản tất tỉnh, thành quận, huyện mà phải thực chiếu tài sản theo địa phương khác làm kéo dài thời gian thu hồi nợ, phát sinh lãi vay, gây khó khăn cho q trình xử lý nợ Thứ chín, quan thi hành án thi hành phát tài sản theo án Tịa án, nhiên chủ tài sản cố tình khơng cho phát nộp đơn khiếu nại đến Tòa án đưa số lý khác để làm sở cho Tòa án yêu cầu Cơ quan thi hành án phải dừng lại, làm kéo dài thời gian phát tài sản thu hồi nợ Thứ mười, có tài sản Cơ quan thi hành án phát năm, nhiên Cơ quan thi hành án chưa chuyển hết số tiền phát tài sản cho Tổ chức tín dụng, Tổ chức tín dụng làm văn đề nghị Cơ quan thi hành án chuyển số tiền lại cho Tổ chức tín dụng thu hồi nợ Cơ quan thi hành án trả lời chờ Tịa án giải thích số nội dung án chuyển tiếp số tiền cịn lại cho Tổ chức tín dụng, qua làm chậm q trình thu hồi nợ xấu cho Tổ chức tín dụng Có thể thấy, cơng tác xử lý nợ xấu Tổ chức tín dụng đạt nhiều kết đáng khích lệ, nhiên kết đạt chưa kỳ vọng, ngun nhân cịn khó khăn, vướng mắc trình xử lý nợ xấu Tịa án, Cơ quan thi hành án Vì vậy, để việc xử lý nợ xấu có thực chất, hiệu hơn, đáp ứng kỳ vọng xã hội, cần chủ động tích cực từ quyền cấp quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, từ tạo hành lang pháp lý xử lý nợ xấu lâu dài cho Tổ chức tín dụng 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Thế chấp tài sản việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm cho nghĩa vụ dân Khi nghĩa vụ dân đảm bảo không thực theo cam kết, tài sản bảo đảm xử lý để thực nghĩa vụ Trong hoạt động tín dụng, chấp tài sản xem biện pháp quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho Tổ chức tín dụng, nguồn thu thứ hai để thu phần tồn nợ gốc lãi khoản nợ Trong thực tế, phát sinh nợ xấu phần lớn khách hàng vay khó khăn tài chính, chí ngừng hoạt động, giải thể, phá sản nên việc xử lý tài sản bảo đảm có tính định việc thu hồi để giảm tỷ lệ nợ xấu cho Tổ chức tín dụng nói riêng, kinh tế nói chung Để xử lý tài sản có hiệu quả, vấn đề quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng - bên nhận bảo đảm 16 yếu tố có tính định Thực tế quyền xử lý tài sản bảo đảm bảo Tổ chức tín dụng bị hạn chế, chí bị vi phạm dẫn đến việc xử lý tài sản gặp nhiều khó khăn Quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng không đảm bảo, không bảo vệ theo nguyên tắc Bộ luật dân Qua thực tế xử lý tài sản bảo đảm, viết nêu số hạn chế quyền xử lý tài sản phát sinh Agribank, nguyên nhân kiến nghị đề xuất giải pháp nhằm thực đầy đủ quyền xử tài sản Tổ chức tín dụng 2.2.2.1 Những hạn chế, khó khăn thực quyền xử lý tài sản Một là: Khó khăn việc thực quyền thu giữ tài sản Theo quy định pháp luật, Tổ chức tín dụng - người nhận bảo đảm người xử lý tài sản quyền thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm Theo điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản có quy định: Người giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho người xử lý tài sản, hết thời hạn theo thông báo bên giữ tài sản không giao tài sản người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm Người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã Cơ quan công an áp dụng biện pháp để thực quyền thu giữ Quy định thực tế phần lớn việc thu giữ tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng khơng thực quyền bên bảo đảm không hợp tác, chống đối Nhiều trường hợp giao lại cho bên bảo đảm khai thác sử dụng tài sản bảo đảm đấu giá tài sản thành công, bên giữ tài sản chống đối, cản trở không bàn giao tài sản bảo đảm Khơng thu giữ tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng khơng xử lý tài sản, chí tổ chức tín dụng có nguy vi phạm hợp đồng bán tài sản trường hợp bán tài sản bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản cho bên mua tài sản Không thực quyền thu giữ tài sản, tổ chức tín dụng không xử lý tài sản theo nguyên tắc thỏa thuận quy định Bộ luật dân thỏa thuận Hợp đồng bảo đảm Tổ chức tín dụng buộc phải khởi kiện - thực theo đường tố tụng, thi hành án Hai là: Khó khăn việc thực quyền định giá xử lý tài sản Định giá, giá bán xử lý tài sản việc ảnh hưởng đến hiệu xử lý tài sản, ảnh hưởng đến lợi ích bên Mong muốn Tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm nhanh với số tiền thu nợ từ xử lý tài sản cao Trong thực xử lý tài sản có trường hợp xảy trái ngược không mong muốn Tổ chức tín 17 dụng: Định giá bán (giá khởi điểm đấu giá) cao để kéo dài việc bán tài sản; ngược lại định giá bán (giá khởi điểm đấu giá) thấp gây thiệt hại cho ngân hàng Tại Agribank: Xử lý tài sản bảo đảm Công ty TNHH Sản xuất thương mại Uy Đạt qua thi hành án (Cục Thi hành án dân tỉnh Bình Dương), đấu giá thi hành án lần đầu từ tháng 2/2011 với giá khởi điểm 73.395.600.000 đồng, sau 16 phiên đấu giá, tháng 10 năm 2016 đấu giá thành công ngân hàng thu nợ 12.000.000 đồng Xử lý tài sản bảo đảm Công ty TNHH Thông qua thi hành án (Chi cục Thi hành án dân huyện Bình Chánh-TP HCM), đấu giá thi hành án lần đầu từ tháng 2/2012 với giá khởi điểm 385.000.000 đồng, sau phiên 11 đấu giá, giá khởi điểm xuống 85.041.000 đồng chưa có người mua Giá khởi điểm đấu giá cao, thời gian đấu giá kéo dài Trong bên bảo đảm khai thác hưởng lợi từ tài sản hàng tỷ đồng hàng tháng (ngân hàng quản lý/quản lý triệt để hết được), giá trị tài sản suy giảm, chi phí vốn, chi phí xử lý tài sản tăng Quy định q trình thực có nhiều kẽ hở để việc xác định giá bán (giá khởi điểm đấu giá) không sát giá thị trường gây thiệt hại cho Tổ chức tín dụng Theo quy định điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN, trường hợp khơng thỏa thuận giá bán tài sản bên bảo đảm có quyền định tổ chức có chức thẩm định giá Theo quy định luật thi hành án, trường hợp bên thi hành án bên có tài sản thi hành án khơng thỏa thuận giá khởi điểm đấu giá tài sản quan thi hành án quyền định tổ chức có chức thẩm định giá Như Tổ chức tín dụng gần khơng có quyền giá bán tài sản bảo đảm Trong thực tế độ tin cậy giá thẩm định không cao, từ ví dụ cụ thể sau năm đấu giá thành công với giá bán 15 đến 20% định giá lần đầu minh chứng điều Ba là: Khó khăn việc thực quyền chuyển nhượng xử lý tài sản Khâu cuối bán tài sản, nhận tài sản bảo đảm để thay nghĩa vụ trả nợ toán tiền chuyển nhượng tài sản thực thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua Theo quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua thực bên bảo đảm không hợp tác Cụ thể Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐCP, Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN quy định trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh 18 việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bên nhận bảo đảm quyền ký ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu hồ sơ chuyển quyền phải bổ sung 01 hợp đồng bảo đảm công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Trong thực tế quan nhà nước có thẩm quyền khơng thực khơng có hợp tác bên bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng Thậm chí trường hợp bên bảo đảm chết, khơng có di chúc tài sản phải người thừa kế theo pháp luật ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản Các quyền Tổ chức tín dụng bị hạn chế, bị vi phạm Tổ chức tín dụng khơng bảo vệ theo thỏa thuận hợp đồng bảo đảm nguyên tắc Bộ luật dân Khi buộc Tổ chức tín dụng phải theo đường “trần ai” tố tụng, thi hành án Trong phạm vi viết không đề cấp tiếp hạn chế quyền xử lý tài sản theo “con đường đó” 2.2.2.2 Nguyên nhân hạn chế quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng Có nhiều ngun nhân dẫn đến việc hạn chế, vi phạm quyền xử lý tài sản bảo đảm Tổ chức tín dụng, xuất phát từ hạn chế, khó khăn nêu viết xin đề cấp ba nguyên nhân: Hành lang pháp lý xử lý tài sản, tổ chức thực nguyên nhân từ phía Tổ chức tín dụng - Thứ nhất, Hành lang pháp lý xử lý tài sản Mặc dù năm gần có nhiều cố gắng quy định xử lý tài sản nói chung quy định quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng cịn nhiều hạn chế Tóm lược lại vừa thiếu, khơng cụ thể, cịn chồng chéo, chí mâu thuẫn lẫn Thực quyền thu giữ có quy định trách nhiệm quan công an địa phương thu giữ tài sản khơng có hướng dẫn cụ thể chế tài bắt buộc nên thực tế quan công an cho họ khơng có trách nhiệm Tổ chức tín dụng u cầu Thơng tư liên tịch 16 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm khơng có Bộ cơng an tham gia ban hành Theo quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN, Tổ chức tín dụng quyền thực chuyển nhượng kể bên bảo đảm khơng hợp tác, nhiên quy định khác có liên quan (như quy định chuyển quyền sử dụng đất) quy định phải có chữ ký chủ tài sản nên quan có thẩm quyền khơng thực theo quy định Nghị định 163/2006/NĐCP, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN 19 Bộ luật dân đặc biệt Bộ luật dân năm 2015 (có hiệu lực 01/01/2017) đề cao tính tự nguyện, thỏa thuận giao dịch dân Tuy nhiên, văn hướng dẫn Bộ luật dân không hướng dẫn cụ thể dẫn đến bị lợi dụng nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận giao dịch tố tụng dân làm phát sinh vụ kiện dân sự, q trình tố tụng kéo dài gây tổn phí không bảo đảm quyền lợi hợp pháp Tổ chức tín dụng - Thứ hai, hạn chế giao dịch bảo đảm xử lý tài sản tổ chức, quyền địa phương, quan nhà nước có liên quan Xuất phát từ hạn chế quy định pháp luật bảo đảm tài sản nói riêng quy định pháp luật có liên quan nói chung, nên có cách hiểu, cách làm khác nhau, chí cố tình lợi dụng kẽ hở pháp luật Nhưng, chưa có chế tài xử lý vi phạm nên việc xử lý gặp nhiều khó khăn, vi phạm quyền xử lý tài sản bảo đảm Tổ chức tín dụng Hợp đồng bảo đảm quan công chứng xác nhận bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho Tổ chức tín dụng khơng quan công chứng bồi thường thiệt hại Giá bán tài sản (bán liên tục) 20% giá đơn vị thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá, quan thuê thẩm định giá không chịu trách nhiệm kết thẩm định giá Cơ quan thi hành án đình thi hành án khơng quy định, gây thiệt hại cho Tổ chức tín dụng khơng phải bồi thường - Thứ ba, Nguyên nhân phía Tổ chức tín dụng Chưa phát huy quyền xử lý tài sản có nguyên nhân từ Tổ chức tín dụng, chưa tận dụng hết nguyên tắc tự nguyện, nguyên tắc thỏa thuận Bộ luật dân quy định pháp luật có liên quan Cụ thể: a) Thỏa thuận ký kết hợp đồng bảo đảm chung chung, không cụ thể, không nêu chế tài vi phạm Xử lý tài sản nội dung quan trọng hợp đồng bảo đảm thường sơ sài, không cụ thể Hợp đồng nêu bên nhận bảo đảm bảo quyền định phương thức xử lý sau (các phương thức nêu Nghị định 163/2006/NĐ-CP) Quy định pháp luật nêu nhiều phương thức xử lý tài sản hợp đồng phải lựa chọn thỏa thuận phương thức (tất nhiên q trình thực thỏa thuận sửa đổi, bổ sung) Khi lựa chọn phương thức xử lý phải nêu thật cụ thể xử lý tài sản Ví dụ: Phải thỏa thuận thu giữ tài sản nào, việc xác định giá bán/giá khởi điểm nào, việc thuê tổ chức thẩm định giá/đấu giá tài sản, việc bàn giao tài sản, cần thiết ủy quyền cho Tổ chức tín dụng bán tài sản vi phạp hợp đồng tín dụng ký hợp đồng bảo đảm 20 Đặc biệt cần quy định rõ chế tài vi phạm (Khoản Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định Bên bảo đảm người thứ ba giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản để xử lý có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm phải bồi thường) Hợp đồng chi tiết, cụ thể hạn chế tranh chấp, có tranh chấp Tổ chức tín dụng có đủ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp b) Tổ chức tín dụng chưa mạnh dạn việc nhận tài sản để thay nghĩa vụ trả nợ Một phương thức xử lý tài sản bảo đảm nhận tài sản thay nghĩa vụ trả nợ, theo quy định luật thi hành án dân sự, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN sau bán đấu giá/hạ giá lần trở lên Tổ chức tín dụng nhận tài sản để thay nghĩa vụ trả nợ Tại khoản Điều 132 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2011 quy định Tổ chức tín dụng nắm giữ bất động sản việc xử lý nợ vay Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, Tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng mua lại bất động sản để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định Nắm giữ tài sản bảo đảm để thay nghĩa vụ trả nợ tăng quyền chủ động xử lý tài sản xử lý tài sản có hiệu quan, nhiên phương thức cịn sử dụng 2.2.2.3 Giải pháp, kiến nghị để đảm bảo quyền xử lý tài sản Tổ chức tín dụng Như trình bày ngun nhân gây khó khăn xử lý tài sản bảo đảm nói chung hạn chế quyền xử lý tài sản nói riêng chế xử lý tài sản bảo đảm nhiều bất cập Việc ban hành, sửa đổi, bổ quy định xử lý tài sản quy định chế tài vi phạm xử lý tài sản bảo đảm cởi nút thắt xử lý nợ xấu Tổ chức tín dụng Cụ thể: - Cần ban hành luật xử lý nợ Tổ chức tín dụng giải đoạn định Trường hợp khơng ban hành luật ban hành Nghị Quốc hội thông tư liên tịch xử lý nợ Tổ chức tín dụng có tham gia bộ, ngành có liên quan - Sớm ban hành Nghị định thay Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định phải cụ thể hóa Bộ luật dân năm 2015 phù hợp với thực tiễn Việt Nam KẾT LUẬN: Thế chấp quyền sử dụng đất quyền chủ thể quyền sử dụng đất hợp pháp đem quyền để bảo đảm thực nghĩa vụ dân trước chủ thể 21 nhận chấp giao dịch dân sự, kinh tế khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Đất đai tài sản lớn, quyền sử dụng đất quyền tài sản gắn với lợi ích, quan trọng bậc nhất, định phát triển sống tổ chức, cá nhân, gia đình xã hội Vì vậy, phải xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bộc lộ nhiều bất cấp pháp luật thực nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất dẫn đến hậu không mong muốn, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất, gây xúc dư luận xã hội 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật đất đai 2013 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2011 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2022 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm