Chuyen de phap luat dat dai va nha o

3 ĐỔI MỚI CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VỚI VẤN ĐỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CON NGƯỜI TẠI VIỆT NAM MAI HỒNG QUỲ * I Đặt vấn đề Đất đai yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng thay Quan hệ đất đai coi mối quan hệ mang tính tảng Ở nước phương Tây, quyền sở hữu đất đai “được coi quyền người bảo đảm cho tồn nơi chốn cần thiết làm sở cho khả trở thành công dân động đầy đủ” Đối với nước phương Đơng, đất đai ngồi ý nghĩa tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng di sản lưu truyền hệ, tiếp nối truyền thống, hương hỏa, tài sản chứa đựng giá trị nhân văn Do vậy, vấn đề sở hữu đất đai vấn đề có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế, xã hội sống đại đa số dân cư Theo quy định Hiến pháp 1980 Hiến pháp 1992, đất đai Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lí Do có hình thức sở hữu đất đai nên đất đai đối tượng lưu thông thị trường Với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước phải trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Phạm vi quyền không dừng lại việc khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi mà bao gồm việc đưa quyền sử * PGS- TS Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tim Murphy, Simon Roberts & Tatiana Flessas (2004), Understanding Property Law, London Sweet & Maxwell, tr dụng đất vào giao dịch dân Đây coi thành công Việt Nam trình đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Mặc dù đạt thành tựu to lớn, chế thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam bộc lộ nhiều hạn chế gây ảnh hưởng xấu tới lợi ích Nhà nước, người dân đặc biệt đối tượng dễ bị tổn thương hộ gia đình, cá nhân Những hạn chế chế độ sở hữu đất đai Việt Nam lộ tất khâu trình thực quyền sở hữu như: thiếu quán việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường, việc điều phối đất đai cịn mang nặng yếu tố hành chính, giá đất Nhà nước quy định cịn mang tính áp đặt có khoảng cách lớn so với giá thị trường, quyền người sử dụng đất chưa đối xử quyền tài sản lĩnh vực thu hồi đất, việc bảo vệ quyền bị xâm phạm hành vi quan nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu… Từ hạn chế này, đặt yêu cầu phải có giải pháp triệt để đổi chế độ sở hữu đất đai trước hết trọng tâm sửa đổi Hiến pháp mà tiến hành II Các quan điểm khoa học đổi chế độ sở hữu đất đai Việt Nam Các quan điểm khoa học đổi chế độ sở hữu đất đai Việt Nam chủ yếu tập trung vào hai hướng tiếp cận: (i) giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân đất đai, đồng thời hoàn thiện cấu trúc nội dung quyền sở hữu, chủ thể tham gia thực quyền sở hữu (chủ sở hữu, người quản lí, người sử dụng đất…), đổi phương thức thực quyền sở hữu; (ii) đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai theo hướng thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng dân cư, sở hữu tập thể bên cạnh hình thức sở hữu nhà nước Theo tơi, hai hướng tiếp cận có ưu điểm hạn chế riêng Điều quan trọng cần phải làm rõ sở lí luận thực tiễn, tính khả thi đặc biệt hệ lụy trị, kinh tế, xã hội chúng, cụ thể: Về quan điểm giữ nguyên chế độ sở hữu toàn dân đất đai đồng thời hoàn thiện cấu trúc nội dung quyền sở hữu, chủ thể tham gia thực quyền sở hữu, đổi phương thức thực quyền sở hữu - Thứ nhất, đổi chế độ sở hữu đất đai theo quan điểm tiếp tục hồn thiện mà triển khai áp dụng nên có ưu điểm gây xáo trộn, dễ chấp nhận mặt trị, tư tưởng mặt lí luận thực tiễn cho thấy hoàn toàn khơng trái ngun lí kinh tế thị trường quan điểm, học thuyết quyền tài sản đại Theo học thuyết quyền tài sản thừa nhận rộng rãi, việc đất đai thuộc sở hữu vấn đề quan trọng mà quan thực chất, người chi phối kiểm soát chúng Xu hướng tiếp cận quyền sở hữu tập trung vào cấu trúc Việc tuyệt đối hóa vai trị hình thức sở hữu coi quan niệm lỗi thời Đánh giá việc đa dạng hóa hình thức sở hữu đất TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ đai nước XHCN Đông Âu trình chuyển đổi cho thấy: “Thay tuyên truyền tư hữu hóa điều kiện tiên cho phát triển cấu trúc quyền sở hữu thực kết tiến hóa xã hội Về phương diện này, tư hữu hóa tạo mà dần hướng theo điều kiện kinh tế, xã hội, pháp lý thích hợp mà thơi”2 Trong đó: “Mơ hình Nhà nước sở hữu đất đai giao quyền sử dụng đất cho tư nhân Việt Nam coi mơ hình tốt mà nước chuyển đổi sang kinh tế thị trường cần phải học tập làm theo”3 Cùng với phát triển ấn tượng Trung Quốc, học giả phương tây phải thừa nhận: “việc tư hữu hóa đất đai thật khơng phải khơng có khơng thể (condition sine qua non)”4 Mặt khác, nói vấn đề sở hữu đất đai cần lưu ý đất đai tài nguyên thiên nhiên, tặng vật mà tạo hóa ban tặng cho người Chế độ tư hữu đất đai, theo quan niệm C Mác điều vơ lí Ngày nay, quan điểm tiếp tục gia cố bởi học thuyết đại học giả tư sản Peter Ho (2001), Who owns China’s land? Policies, Property rights and Deliberate Institutional Ambiguity, The China Quarterly, tr 398 Đinh Trọng Thắng (2002), Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Tài chính, (07), (tr 47-50) Peter Ho (2001), Who owns China’s land? Policies, Property rights and Deliberate Institutional Ambiguity, The China Quarterly, tr 420 C.Mác (1963), Tư bản, III, tập II, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 224 Trong Capitalism 3.0, Peter Barnes cho rằng, tài nguyên thiên nhiên phải thuộc sở hữu chung cộng đồng cần phải giành lại quyền sở hữu tài ngun từ cơng ty Theo cơng trình nghiên cứu đoạt giải Nobel kinh tế năm 2009, Elinor Ostrom cho sở hữu tư nhân tài nguyên thiên nhiên cản trở quyền tiếp cận chúng đa số dân chúng khẳng định tính ưu việt mơ hình tài ngun thuộc sở hữu chung sở phân bổ nguồn lực thông qua cấu trúc quyền sở hữu Mơ hình đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Việt Nam cá biệt Ở nước thuộc Vương quốc Anh, đất đai thuộc sở hữu Nữ hồng Người dân có quyền sử dụng đất với ý nghĩa quyền “gần giống quyền sở hữu”7 họ khơng đặt vấn đề phải thay đổi mơ hình sở hữu Hiến pháp 1980, 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân khơng phủ nhận việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường, không cản trở quyền tiếp cận quyền tài sản đất đai công chúng Thực tế Việt Nam cho thấy, việc người dân có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai nhân tố định đến nội dung quyền đất đai họ Trước Hiến pháp 1980, pháp luật thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai (sở hữu tồn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân) lại nghiêm cấm hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tơ hình thức8 Trong đó, theo Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 2003, khơng có quyền sở hữu đất đai người sử dụng đất lại chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, cho thuê… quyền sử dụng đất Xét nội dung quyền năng, rõ ràng, quyền sử dụng người sử dụng đất rộng đầy đủ so với quyền sở hữu tư nhân đất đai trước Thứ hai, đổi chế độ sở hữu đất đai theo hướng tiếp cận này, cần phải lưu ý hệ lụy sau: - Việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai phải qua nhiều tầng cấp dẫn đến mập mờ khái niệm, thủ tục Michel Fromont (2006), Các hệ thống pháp luật giới, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 216 Xem Quyết định 201- CP ngày 01 tháng năm 1980 Hội đồng Chính phủ việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước phức tạp, thiếu linh hoạt, lạm quyền, tham nhũng làm gia tăng chi phí giao dịch; - Nếu khơng có chế thực có hiệu quả, đất đai chừng mực định rơi vào tình trạng khơng có người chủ thực dẫn đến lãng phí nguồn lực; - Khó phân định tách bạch yếu tố tài sản yếu tố quyền lực quan hệ đất đai dẫn đến tình trạng ‘hai một” Nhà nước tham gia quan hệ đất đai vừa với tư cách chủ sở hữu, vừa với tư cách chủ thể quyền lực cơng, sử dụng quyền lực công làm công cụ thực quyền sở hữu Do vậy, chất mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất quan hệ tài sản lại không chứa đựng yếu tố song vụ mà mang tính bất đối xứng Tình trạng làm cho quan hệ đất đai bị méo mó, biến dạng ảnh hưởng xấu tới quyền lợi ích đáng người sử dụng đất Thực tiễn thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam cho thấy, hệ lụy ảnh hưởng xấu đến nhận thức tiếp cận quyền tài sản đất đai người sử dụng đất Mặc dù quyền sử dụng đất người sử dụng đất nhiều trường hợp coi quyền tài sản bảo vệ quyền sở hữu chất quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng cần, Nhà nước dùng tư cách chủ sở hữu để lấy lại thông qua hoạt động thu hồi, ấn định đơn giá bồi thường áp đặt mệnh lệnh hành Nếu người sử dụng đất cho rằng, quyền sử dụng đất hợp pháp bị xâm hại định hành chính, họ khơng thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân mà phải khiếu nại đến quan thực hành vi xâm hại giống việc khiếu nại định hành thơng thường Trong đó, định thu hồi đất, chất, định ban hành với tư cách đại diện: chủ sở hữu (đất Nhà nước Nhà nước thu hồi), yếu tố mệnh lệnh hành vỏ bên với ý nghĩa công cụ thực quyền sở hữu; - Hướng tiếp cận làm nảy sinh tình trạng thiếu đồng pháp luật đất đai pháp luật tài sản gắn liền với đất, tác động xấu đến quyền tài sản gắn liền với đất tổ chức, cá nhân giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, việc xử lí tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất… Về quan điểm đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai Ưu điểm việc áp dụng quan điểm giải phần hạn chế chế độ sở hữu hành tạo đồng pháp luật đất đai với pháp luật tài sản gắn liền với đất, hạn chế việc lạm dụng quyền lực nhà nước trình thực quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm, việc đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai chắn làm phát sinh vấn đề sau: - Về hướng tiếp cận, ta cho việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo Hiến pháp 1980 sai lầm sai lầm việc tuyệt đối hóa vai trị hình thức sở hữu mà khơng coi trọng cấu trúc nội dung chủ thể thực quyền sở hữu Vậy việc sửa đổi sai lầm cách thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai thực chất có phải lặp lại sai lầm theo hướng tuyệt đối hóa vai trị hình thức sở hữu? - Việc đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai khơng phải liều thuốc thần để thể giải hết hạn chế chế độ sở hữu đất đai nhiều người kì vọng Nếu có thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, chắn Nhà nước TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ thừa nhận mức độ định phần lớn đất đai Việt Nam thuộc sở hữu nhà nước Đây điều đương nhiên phải chấp nhận sở hữu tư nhân đất đai nét đặc thù Việt Nam mà nước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước9 Và đó, q trình thực quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước mang đầy đủ nét đặc trưng, đặc thù chế hành - Hầu hết đất đai Việt Nam có chủ sử dụng nhiều hình thức khác (giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất lần) Nguồn gốc quyền sử dụng đất họ xác lập nhiều đường (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) Nếu thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai cơng nhận cho đối tượng nào? phương thức nào? Đây tốn khơng dễ tìm lời giải thỏa đáng khía cạnh bảo đảm công - Việc công nhận sở hữu tư nhân đất đai tạo xáo trộn nguy “phục tích” sở hữu đất đai Về khía cạnh này, tơi hồn tồn thống với quan điểm: “Những ý kiến cho tư hữu hóa đất đai mà khơng gây hậu tai hại thực chất không lường trước phản ứng xã hội Do sách đất đai thời gian qua có nhiều bất hợp lý trình thực sách bất hợp lý lại phát sinh tình trạng áp dụng sai… tạo nhiều biến động chủ thể sở hữu, chủ thể sử dụng, quyền sở hữu tư nhân Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership? Mainstream Publishing công nhận chắn thổi bùng nên ý thức quyền sở hữu chủ thể bị quốc hữu hóa người bị quốc hữu hóa sai đối tượng, khơng thủ tục theo quy định đương thời mà khỏa lấp sở hữu tồn dân Đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai khơng đơn giản thừa nhận thực tế tồn mà tạo sóng địi lại đất dẫn đến xáo trộn trạng sử dụng đất dần ổn định Tình trạng khó kiểm sốt trở thành phong trào có hậu thuẫn lực bên ngồi Kịch tư hữu hóa đất đai dễ trở thành bi kịch khơng ảnh hưởng tới lợi ích người giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng… mà phát sinh hậu xấu trị, xã hội” 10 - Trong điều kiện pháp luật cịn chưa hồn thiện, chế kiểm tra, giám sát việc thi hành pháp luật nhiều hạn chế, thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, q trình khó kiểm soát cách hiệu dễ bị lợi dụng để chuyển đất công thành đất tư có ý kiến quan ngại: “xét bối cảnh thực tế, tình trạng tham nhũng chưa phịng chống có hiệu quả, mà quyền kiểm tra,… lúc ta tư hữu hóa đất đai, chắn khơng bảo đảm cơng Q trình tư hữu hóa đất đai dễ trở thành q trình xác lập hợp pháp hóa quyền sở hữu đất đai chiếm đoạt tham nhũng mà sau này, theo kinh nghiệm nước Đông Âu, việc xem xét lại điều gần khơng thể Ngồi ra, tư hữu hóa đất đai, việc xác lập quyền sở hữu đáng theo quy định pháp luật phát sinh nhiều tiêu cực, nhũng nhiễu”11 10 Phạm Văn Võ, Chế độ pháp lí sở hữu đất đai Việt Nam nay, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2009, tr 176 11 Sđd, tr 181 III Kết luận Những nội dụng phân tích nói cho thấy, việc đổi chế độ sở hữu đất đai Việt Nam vấn đề vô phức tạp khó khăn Khi lựa chọn hướng tiếp cận nào, cần phải lường trước hệ lụy Nhiệm vụ lúc xem xét xem số hệ lụy hướng tiếp cận, hệ lụy chấp nhận, khắc phục để có lựa chọn dứt khoát vài lưu ý sau: (i) chế độ sở hữu khơng có mục đích tự thân mà phương tiện thực mục đích Vậy mục đích việc xác lập chế độ sở hữu đất đai gì? Và, để thực mục đích đó, có thiết phải đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai hay khơng?; (ii) cần có giải pháp đổi chế độ sở hữu đất đai cách triệt để với mục tiêu, nguyên tắc bước cụ thể, rõ ràng để có quán hành động, tránh tình trạng nửa vời, mị mẫm, sai đâu sửa cách chắp vá; (iii) dù đổi quan hệ sở hữu đất đai theo hướng tiếp cận cần phải đảm bảo đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường, bảo đảm quyền tài sản đất đai người dân với ý nghĩa quyền dân bản; (iv) việc đổi chế độ sở hữu đất đai phải bảo đảm yêu cầu q trình hội nhập quốc tế, phải tơn trọng đặc thù quan hệ sở hữu đất đai, đặc thù Việt Nam, tham khảo mơ hình sở hữu đất đai, quan điểm, học thuyết quyền tài sản giới TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ QUYỀN TÀI SẢN ĐA TẦNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI ẨN SAU HIẾN PHÁP 1992 PHẠM DUY NGHĨA * “Một bóng ma ám ảnh châu Âu: bóng ma chủ nghĩa cộng sản”, lời Karl Marx vĩ nhân viết Tuyên ngôn Đảng Cộng Sản năm 1848 Cũng tác phẩm ấy, ơng viết “những người cộng sản tóm tắt lý luận thành luận điểm là: xóa bỏ chế độ tư hữu” Hàng kỷ trơi qua, ngày bóng ma khác trùm lên phố phường, đồng ruộng, rừng núi bờ biển đất nước Dưới bàn tay phù thủy thị trường, đất nước liền dải biến hóa thành hàng trăm triệu riêng lẻ ông chủ cũ lộ diện Sở hữu tư nhân quay trở lại, cơng dần biến thành tư Q trình phi tập trung quyền tài sản khó mà cưỡng lại được, quay trở lại với kinh tế thị trường nghĩa khuyến khích tồn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, động lực mạnh mẽ tạo nên quốc gia giàu mạnh Bài viết ngắn lạm bàn quyền tài sản đa tầng đất đai Việt Nam Tầm quan trọng sở hữu đất đai: Sở hữu đất đai có lẽ phần trọng yếu luật tài sản quốc gia, đất nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất tư bản, cải để dành, di sản nối liền tiền nhân với hậu Từ điền sản Quốc triều hình luật tới vật quyền Dân luật 1931, không ngạc nhiên quy định sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc quy định tài sản Từ năm 1945 nay, sách kinh tế, thành hay bại, liên quan trực tiếp đến sách đất đai “Người cày có ruộng” * PGS-TS Khoa Luật Chương trình Fulbright, ĐH Kinh tế Tp Hồ Chí Minh chủ trương giúp Việt Minh trở thành lực lượng lãnh đạo xã hội nơng dân Việt Nam Thì thế, “cải cách ruộng đất”, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” “quốc hữu hóa đất đai” đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ Cùng tắc biến, “khốn 10”, tên gọi tắt thơng dụng Nghị số 10/NQ-TW Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam thông qua ngày 05/08/1988 dần trả lại quyền tự canh tác cho nông dân mảnh đất họ, tự cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ Luật Đất đai biên sử tỷ mỷ ghi lại cách trung thành biến đổi kinh tế trị đầy máu nước mắt đất nước Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục năm 1993, 1998, 2003, hai thập kỷ qua bốn đạo luật hệ thống ngày phình rộng văn luật đất đai góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô đất ở, đất kinh doanh hộ cá nhân, doanh nghiệp rõ chủ Minh định quyền định đoạt chủ nhân ô đất có lẽ chủ đề đáng thảo luận bậc chương chế độ kinh tế Hiến pháp Nếu khơng muốn hời hợt, khó né tránh thảo luận chế độ sở hữu đất đai Hiến pháp 1992 Tổng quan sở hữu đất đai: Dù khơng biết tới cách rạch rịi quan niệm sở hữu quyền định đoạt mang tính loại trừ, song Quốc triều hình luật, nhận thấy hạt nhân ba loại sở hữu đất đai, bao gồm: Ruộng đất công (sở hữu nhà nước), ruộng đất làng (sở hữu cộng đồng làng xã) ruộng đất tư (sở hữu tư nhân người dân) Khi du nhập dân luật Pháp, Dân luật Bắc Kỳ 1931 quy định sở hữu đất đai thuộc cá nhân pháp nhân, nhà nước, làng xã pháp nhân công1 Người ta cho phải có chủ thể pháp luật, có đủ lực pháp luật hành vi làm chủ nhân quyền tài sản Chủ thể khái quát gọi người, tức cá nhân pháp nhân Hiến pháp 1946 1959 khơng tun bố quốc hữu hóa đất đai, trì chế độ đa sở hữu đất đai Từ năm 1980 nay, đất đai Hiến pháp tuyên bố thuộc sở hữu toàn dân: Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992 Vì tồn dân chủ thể pháp luật, thực tế cần có chế hành xử đại diện cho 87 triệu đồng bào Với mong muốn làm cho sở hữu toàn dân rõ chủ hơn, Bộ luật Dân (BLDS) 2005 quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Nhà nước thực quyền sở hữu2 Bằng quy định này, Nhà nước trở thành người đại diện cho toàn dân, từ chế độ sở hữu tồn dân diễn giải thành hình thức sở hữu nhà nước, đất đai từ sở hữu toàn dân trở thành sở hữu Nhà nước Sự diễn giải BLDS 2005 mập mờ, hai khái niệm chế độ sở hữu hình thức sở hữu khó phân biệt rạch rịi, góp phần trộn lẫn sở hữu tồn dân với sở hữu Nhà nước Quyền định đoạt Nhà nước với đất đai: Theo khoản Điều Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ quyền định đoạt quan trọng đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho ơ, đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, định giao đất, cho thuê đất cho cá nhân tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất giao cho thuê; Thứ năm, ấn định hạn chế thời gian hạn mức việc giao đất cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất Thực thi quyền định đoạt Nhà nước: Các quyền định đoạt kể thực Xem: Điều 284 Dân luật 1931 Điều 200 201 BLDS 2005 nhiều quan nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội UBND cấp huyện Trong quyền định đoạt đó, quan trọng bậc giá trị đất đai ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nơng nghiệp sang đất đất kinh doanh, định thu hồi đất ấn định giá đất Quyền định quy hoạch đất phân bổ cho Quốc hội, Chính phủ, UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện tùy theo loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất3 Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thu hồi đất phân cấp xuống UBND cấp tỉnh huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi4 Lý để Nhà nước thu hồi đất định nghĩa rộng rãi, thuận tiện cho quan nhà nước thu hồi đất, bao gồm mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế5 Khi Nhà nước có định thu hồi đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước6 Như vậy, Nhà nước giữ quyền định đoạt đáng kể đất đai Việt Nam Quyền sử dụng đất: Tuy khơng có chủ quyền tuyệt đối ô đất sử dụng, tức khơng có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, khơng thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất lý cho hợp pháp nêu trên, song chủ nhân hàng trăm triệu ô đất Việt Nam ngày hưởng nhiều quyền lợi, quyền lợi nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai Quyền sử dụng đất (QSDĐ), chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song trở thành quyền tài sản quan trọng Theo Điều 105 Điều 106 Luật Đất đai 2003, ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hàng năm (Điều 111 Luật Đất đai 2003), chủ nhân QSDĐ có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức quyền tài sản tư đây: Điều 26 Luật Đất đai 2003 Điều 37 Điều 44 Luật Đất đai 2003 Khoản Điều 38 Luật Đất đai 2003 Khoản Điều 107 Luật Đất dai 2003 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 10 Tên quyền phái sinh từ QSDĐ Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Được hưởng hoa lợi Được bảo hộ QSDĐ bị vi phạm Khiếu nại, tố cáo QSDĐ bị vi phạm Chuyển đổi Chuyển nhượng Cho thuê Cho thuê lại Thừa kế Tặng cho Thế chấp Bảo lãnh (đệ đương) Góp vốn QSDĐ Được bồi thường nhà nước thu hồi Mô tả Chứng minh tài sản Sử dụng đất, canh tác Loại trừ người thứ ba Tố quyền Đổi QSDĐ, đổi đất Bán QSDĐ, đổi chủ Khai thác QSDĐ Khai thác QSDĐ Như di sản thừa kế Tùy ý định đoạt quyền Bảo đảm vay vốn Bảo đảm nghĩa vụ Khai thác QSDĐ Bù đắp tài sản Quyền sử dụng đất nông hộ: Các quyền tài sản bảng nêu phụ thuộc vào loại đất chủ thể sử dụng đất Khác với đất ở, đất kinh doanh hộ nhà nước công nhận đất sử dụng ổn định lâu dài7; đất nông nghiệp nông hộ coi đất sử dụng có thời hạn 20 năm 50 năm tùy theo loại trồng hàng năm lâu năm đất rừng8 Thêm nữa, đất nơng nghiệp cịn bị giới hạn hạn mức giao đất (hạn điền)9 Vì lý đó, so với đất ở, đất đô thị, quyền tài sản nông hộ đất nông nghiệp bảo hộ hơn, QSDĐ nông dân dễ bị thu hồi với mức giá Nhà nước ấn định Nông dân gánh chịu phần đáng kể chi phí q trình cơng nghiệp hóa Theo Bộ Nơng nghiệp Phát triển nơng thơn, để có 132 khu công nghiệp 60 cụm công nghiệp, 123 sân gôn, năm 2005-2007, Nhà nước thu hồi 34.330 đất trồng lúa, đất bị thu hồi bình qn có 10 người bị việc từ Theo Điều 66 Luật Đất đai 2003 Theo Điều 67 Luật Đất đai 2003 Xem: Điều 70 Luật Đất đai 2003 khu vực nông nghiệp Đồng thời với đất chuyển đổi mục đích, nhiều nơng hộ đất q trình tích tụ ruộng đất Quyền sử dụng đất doanh nghiệp: Luật Đất đai 2003 có quy định mang tính phân biệt đối xử tổ chức giao đất, nhà đầu tư nước thuê đất doanh nghiệp Việt Nam th đất, khơng doanh nghiệp nước đối xử bình đẳng so với doanh nghiệp nước ngoài10 Về nguyên tắc, doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, quyền doanh nghiệp QSDĐ hạn chế, không bao gồm quyền chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh hay góp vốn QSDĐ thuê Doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền tài sản cơng trình xây dựng, nhà xưởng tài sản tư hữu khác gắn liền với đất thuê Ngược lại, theo Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp giao đất theo Điều 109, Điều 110 tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam, theo mục c khoản Điều 120 lại có quyền tài sản rộng rãi QSDĐ Đối với đơn vị nghiệp có thu, trường đại học sở y tế, đơi Nhà nước trì chế độ giao đất có khơng thu tiền sử dụng đất Chế độ pháp lý phiền nhiễu phản ánh khứ phân phối đất đai từ kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho loại hình doanh nghiệp Quyền sở hữu nhà: Nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện giữ quyền định đoạt, nhà ở, hộ, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu tư nhân, quyền tư hữu Nhà nước bảo hộ11 Các quyền chủ sở hữu nhà ghi nhận Điều 21 Điều 22 Luật Nhà 2005 Chủ sở hữu nhà định đoạt quyền với nhà ở, phải tuân thủ điều kiện giao dịch, nội dung giao dịch, thủ tục hình thức đăng ký địa bạ, tuân thủ quy định bảo vệ hợp lý quyền lợi bên thuê nhà v.v12 Trên Xem đối chiếu Điều 111 mục c khoản Điều 120 Luật Đất đai 2003 11 Xem: Điều Luật Nhà 2005 12 Xem: điều 93, 102, 104 Luật Nhà 2005 10 11 thực tế, đạo luật bị phê phán bất hợp lý, quy định sở hữu nhà chuyển giao cho bên mua vào thời điểm hợp đồng bán nhà cơng chứng Ngồi chung cư, việc khai thác phần sở hữu xem sở hữu chung tòa nhà thường đối tượng tranh chấp phổ biến chủ hộ ban quản trị chủ đầu tư13 Bằng khoán điền thổ: Khác với vật dễ cầm nắm khác, ô đất phải “đóng gói”, phải có lý lịch chứng pháp lý dễ dàng giao dịch Vì thế, chế độ đăng ký vật quyền gắn với đất đai đời Từ năm 1925, hệ thống đăng ký khoán điền thổ du nhập vào Việt Nam, quan chuyên môn thực thi dịch vụ đăng ký gọi sở bảo thủ điền thổ hay ty điền địa Bằng khoán điền thổ chứng quyền sở hữu nhà đất, thường gồm nhiều trang, trang bìa ghi thơng số đất người chủ, trang trống ghi nguồn gốc đất, hợp đồng mua bán, dịch quyền thỏa thuận hay biến đổi khác liên quan đến đất Theo PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện14, Sắc lệnh Điền địa 1925 quy định khoán điền thổ chứng tuyệt đối, đảo ngược tình trạng sở hữu nhà đất dịch quyền đất Các hành vi liên quan đến đăng ký biến động quyền đất gọi đăng Sau nhiều biến đổi, Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) thời tách khỏi Giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng) giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bất động sản khác Từ năm 1993 2007, chương trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ rộng lớn tiến hành Việt Nam, Nhà nước cấp 11 triệu Giấy chứng nhận QSDĐ cho khoảng 90% nơng hộ tồn quốc15 Cũng vậy, khoảng 70% đất đô thị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Từ năm 2009, với mong muốn tái thiết lập hệ thống đăng ký vật quyền Xem thêm: Điều 70 Luật Nhà 2005 14 Nguyễn Ngọc Điện, Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền sở hữu bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 15 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138 nhà đất thống nhất, với dự luật đăng ký bất động sản, “bằng khốn điền thổ” ngày có tên gọi dài dòng “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Từ năm 2010, Văn phòng đăng ký QSDĐ bắt đầu thiết lập quan chun mơn Phịng Tài ngun Mơi trường cấp huyện đô thị, đảm nhiệm việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà biến động khác liên quan đến nhà đất Manh nha hệ thống địa thống tồn quốc xuất Quyền tài sản đa tầng: Sau lần sửa đổi Luật Đất đai, nhận thấy Nhà nước giữ nhiều quyền định đoạt, song quyền tài sản đất phi tập trung hóa tới nơng hộ, cá nhân tổ chức Ẩn sau sở hữu toàn dân, trật tự quyền tài sản đa tầng xuất Bắt đầu với định hành phân phối đất đai, hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ cá nhân hay tổ chức Quyền tài sản hình thành ấy, sau đời giao dịch thị trường trung gian, sớm trước khoán cấp cho người có QSDĐ thị trường cơng khai Dựa vào mơ tả Trương Thiên Thu16, minh họa quyền tài sản đa tầng thị trường bất động sản, từ hình thành dự án bán nền, bán quyền mua hộ qua hợp đồng góp vốn sau: Quyền tài sản đa tầng đất đai VN Sở hữu toàn dân, NN quản lý Quy hoạch tổng thể tỉnh/TP Tầng quyền tài sản (QTS) Dự án phân cho chủ đầu tư Tầng QĐ thay đổi mục đích sử dụng đất “Giấy tờ pháp lý” cấp cho DN kinh doanh BĐS Tầng Thu hồi đất, cấp đất cho chủ đầu tư Tầng Bồi thường, giải phóng mặt Bằng khoán cấp cho DN kinh doanh BĐS Cấp GCN QSD đất cho chủ đầu tư Tầng Thị trường trung gian QTS Triển khai, phát triển dự án BĐS 13 Bằng khoán cấp cho người mua nhà, hộ 16 Tầng Cấp GCN QSD đất sở hữu nhà Cấp GCN cho người mua Thị trường cơng khai/chính thức Trương Thiên Thu, tài liệu dẫn Xem tiếp trang 53 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 12 THỊ TRƯỜNG HÓA QUAN HỆ ĐẤT ĐAI VÀ VẤN ĐỀ BẢO ĐẢM QUYỀN TÀI SẢN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT PHẠM VĂN VÕ* T rong điều kiện kinh thị trường, thị trường hóa quan hệ đất đai yêu cầu tất yếu Tuy nhiên, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai, đất đai đối tượng quan hệ giao dịch, với chế thực quyền sở hữu vừa mang tính tài sản, vừa mang tính quyền lực, việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo chế thị trường Việt Nam chứa đựng nhiều nét đặc thù Thị trường hóa quan hệ đất đai Việt Nam trình hàng hóa hóa quyền sử dụng đất, coi quyền sử dụng đất quyền tài sản trị giá tiền, đối tượng giao dịch dân sự, sở đó, bước thay hoạt động điều phối đất đai thực quan hệ hành quan hệ thị trường thơng qua giao dịch dân Bài viết tập trung vào phân tích, đánh giá sở khoa học thực tiễn thị trường hóa quan hệ đất đai Việt Nam, tác động tích cực thị trường hóa quan hệ đất đai đến việc bảo đảm quyền tài sản người sử dụng đất sở quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng chúng, cụ thể: Mơ hình thị trường hóa quan hệ đất đai điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có quyền chuyển giao quyền sở hữu đất đai Nhưng Nhà nước phép sở hữu đất đai Nhà nước * TS Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh khơng thể chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho Theo Điều LĐĐ (LĐĐ) 2003, phạm vi quyền định đoạt Nhà nước với tư cách chủ thể sở hữu hạn chế không bao gồm quyền định đoạt quyền sở hữu Về phía người sử dụng đất, họ chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho chủ thể khác họ khơng có quyền Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng, cho người sử dụng thuê đất, Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, theo luật định thuộc Nhà nước Vậy đất đai đối tượng quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu coi đất đai hàng hóa? đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường? Dưới góc độ pháp lí, đất đai tham gia vào lưu thơng dân sự, lưu thơng quyền nó, quan trọng quyền sử dụng (nội dung quyền sở hữu quyền sử dụng, quyền chiếm hữu hình thức bên ngồi quyền sử dụng, quyền định đoạt suy cho cùng, định đoạt quyền sử dụng) Trong xu hướng phân chia, cắt lớp quyền sở hữu, nội hàm quyền sở hữu thường khái niệm hóa dạng quyền tài sản cách cụ thể, tương đối riêng biệt, giới định cho nhiều chủ thể khác thông qua cấu trúc nội dung chủ thể tham gia quan hệ sở hữu Đối với thị trường bất động sản, điều mà chủ thể tham gia quan tâm quyền tài sản đất đai, 50 xác định đất tranh chấp tài sản chung vợ chồng làm ảnh hưởng đến quyền chủ sử dụng đất Đồng thời, vụ án mà quyền sử dụng đất bên vợ, chồng đứng tên hộ người thứ ba người thứ ba thuộc đối tượng không sở hữu bất động sản Việt Nam, Tòa án dù xác định quyền sử dụng đất tranh chấp người thứ ba song lại định giao quyền sử dụng đất cho hai bên vợ, chồng theo yêu cầu người thứ ba khiến quyền bên tranh chấp không đảm bảo Chẳng hạn, thời kỳ hôn nhân, Anh Kh nhận chuyển nhượng diện tích đất 11.656 m2 Tuy anh Kh đứng tên nhận chuyển nhượng, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị L bà X, cô ruột chị L định cư nước ngồi cho tồn diện tích đất thuộc quyền sử dụng bà X bà X gửi tiền nhờ chị L anh Kh chuyển nhượng đứng tên hộ Trong trình giải vụ án ly hôn với chị L, anh Kh thừa nhận tiền để nhận chuyển nhượng đất bà X lại cho bà X cho vợ chồng anh số tiền nên quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng Trong trường hợp này, lẽ cần định giá giá trị quyền sử dụng đất giao cho anh Kh chị L sử dụng họ có nhu cầu (sau toán cho bà X số tiền bà gửi, định giá đất cao giá mua tốn thêm cho bà X ½ số tiền dư, ½ số tiền cịn lại chia cho anh Kh chị L) TAND địa phương qua hai lần xét xử sơ phúc thẩm xác định đất tranh chấp bà X giải chấp nhận ủy quyền bà X cho chị L đứng tên Việc Tịa án khơng thừa nhận quyền sử dụng đất tài sản chung theo yêu cầu anh Kh dù quyền sử dụng anh Kh đứng tên giấy chứng nhận có theo nguyên tắc suy đoán tài sản chung, anh Kh khơng trình chứng chứng minh bà X có cho tiền để nhận chuyển nhượng đất Tuy nhiên, xác định diện tích đất bà X chấp nhận TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ ủy quyền bà X cho chị L đứng tên không tinh thần pháp luật Nguyên bà X định cư nước ngoài, không đầu tư kinh doanh Việt Nam nên theo qui định, bà không thuộc đối tượng sở hữu bất động sản Việt Nam Cũng hướng xử lý không phù hợp mà Quyết định số 17/2007/ DS - GĐT ngày 6.6.2007, HĐTPTANDTC định hủy án dân phúc thẩm số 13/HNPT ngày 8.4.2004 Tòa phúc thẩm TANDTC cao TP.HCM án dân sơ thẩm số 126/HNST ngày 17.12.2003 TAND thành phố Cần Thơ phần đất, trả hồ sơ vụ án để quan chức xét xử lại - Ngồi ra, q trình áp dụng nguyên tắc suy đoán tài sản chung để giải tranh chấp quyền sử dụng đất vợ chồng tồn bất cập đáng quan ngại Nhiều trường hợp Tòa án vào lời khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên vợ chồng đứng tên thời kỳ hôn nhân để phân định quyền sử dụng đất cho bên mà khơng xác minh diện tích đất thực tế dẫn đến hậu nhiều án không thi hành (vì diện tích đất phán khơng với diện tích đất thực tế tranh chấp), quyền chủ sử dụng đất xác định theo án Tịa án khơng chậm thực thi Thực tế cho thấy khơng trường hợp vợ chồng cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất mà việc cho tặng khơng theo hình thức qui định pháp luật, vợ chồng ly hôn có tranh chấp, có Tịa án cơng nhận hợp đồng tặng cho áp dụng nguyên tắc suy đoán tài sản chung để xác định quyền sử dụng đất tài sản chung (do tặng cho chung) vợ chồng dù bên đứng tên giấy chứng nhận; có Tịa án xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khơng có giá trị pháp lý định giao quyền sử dụng đất cho bên đứng tên giấy chứng nhận làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng bên vợ, chồng cịn lại 51 Tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo quyền vợ chồng tài sản quyền sử dụng đất Để khắc phục bất cập lý luận tháo gỡ vướng mắc thực tiễn áp dụng nguyên tắc suy đoán tài sản chung, đảm bảo cho vợ chồng thụ hưởng quyền sử dụng đất cách trọn vẹn, cần tháo gỡ vướng mắc theo hướng sau: - Sửa đổi Hiến pháp hành theo hướng xác định rõ quyền người sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất vợ chồng nói riêng để phát huy tối đa quyền người Hiện nay, pháp luật HN&GĐ xác định quyền sử dụng đất tài sản bên hai vợ chồng, vợ chồng ngang quyền quản lý định đoạt quyền sử dụng đất tài sản chung Cụ thể hơn, pháp luật đất đai qui định cho người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Trong lúc đó, Hiến pháp 1992 (sửa đổi năm 2001) xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân chủ sở hữu tồn dân với tính cách cộng đồng khơng thức qui định hưởng quyền Với nghịch lý - thiết nghĩ - cần phải qui định rạch ròi quyền người sở hữu, quyền người sử dụng quyền quản lý Nhà nước4 xác định rõ quyền chủ sở hữu quyền người sử dụng đất theo hướng bảo đảm quyền người tài sản - Hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng Hiện nay, pháp luật đăng ký bất động sản nói chung, đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng phân tán nhiều văn Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 10.2009 Chính phủ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác Một phương châm quán triệt Cương lĩnh xây dựng đất nước năm 1991 phải xác định quyền chủ sở hữu, quyền người sử dụng tư liệu sản xuất quyền quản lý nhà nước lĩnh vực kinh tế (Cương lĩnh, tr 11, 12) gắn liền với đất… Với số qui phạm pháp luật chưa đồng cộng với nhận thức quyền, nghĩa vụ cá nhân tài sản chưa đầy đủ nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà gắn với đất cấp chủ yếu đứng tên bên vợ, chồng5 Nhằm tạo sở để chủ sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp giảm gánh nặng cho Thẩm phán xem xét đánh giá chứng giải tranh chấp, cần hoàn thiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Tờ khai yêu cầu cấp chứng nhận quyền sử dụng đất phải có thơng tin tình trạng nhân người xin cấp chứng nhận trường hợp người người xin cấp chứng nhận có vợ có chồng tờ khai phải có chữ ký thể nguyện vọng hai vợ chồng (trừ trường hợp vợ, chồng ủy quyền cho đứng tên giấy chứng nhận trừ có minh chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản riêng bên yêu cầu) Để thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng, pháp luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung quy chuẩn dịch vụ công đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thơng tin cơng khai, minh bạch, xác, gọn nhẹ dự liệu chế tài xử lý trách nhiệm tổ chức, cá nhân vi phạm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hồn thiện pháp luật nhân gia đình theo hướng đảm bảo quyền lợi hợp pháp đáng bên hai vợ chồng tài sản quyền sử dụng đất Báo cáo khảo sát “Quyền tiếp cận đất đai phụ nữ nhìn từ thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sáu vùng phát triển ActionAid Vietnam” cơng bố ngày 12.10.2008 cho thấy có 3-5% số hộ gia đình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên hai vợ chồng Kết điều tra năm 2006 quan chức thực với 9.300 hộ gia đình VN khẳng định 80% số nam giới khảo sát đứng tên quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất lúc tỷ lệ phụ nữ đứng tên giấy chứng nhận hai loại tài sản 10% – Xem http://un.org.vn/images/stories/press_centre/press%20 center%202008/family_survey_factsheet_vn.doc TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 52 tranh chấp Để tạo thống việc xác định quyền sử dụng đất tài sản chung, riêng vợ chồng, pháp luật nhân gia đình cần xác định rõ tài sản “có trước kết hôn” theo hướng qui định quyền sử dụng đất mà bên có thực tế trước kết tài sản riêng bên Ngoài ra, với chế xác định quyền sử dụng đất mà vợ chồng bên vợ chồng Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê, thừa kế chung thời kỳ hôn nhân tài sản chung Điều 24, 25, 26 NĐ 70/2001 dự liệu, nhằm tạo sở để giải hợp lý tranh chấp quyền sử dụng đất bên vợ chồng đứng tên mà nguồn gốc đất “có” trước thời kỳ hôn nhân quyền sử dụng đất xác lập thời kỳ hôn nhân, công sức, tiền chung hai vợ chồng, K1 Điều 26 NĐ 70/2001 cần sửa đổi theo hướng qui định quyền sử dụng đất mà vợ chồng vợ chồng chuyển đổi, chuyển nhượng nhận chấp khoản nợ vay chung tài sản chung vợ chồng tài sản chung vợ chồng - Hoàn thiện pháp luật tố tụng dân sự, xây dựng lộ trình thu thập - cung cấp chứng - chứng minh đầy đủ, kịp thời, tạo thuận lợi cho đương ngành Tịa án q trình giải tranh chấp, đảm bảo quyền chủ sử dụng đất vợ chồng Hiện nay, Luật sửa đổi, bổ sung số điều BLTTDS năm 2011 xác định rạch ròi trách nhiệm cá nhân, quan, tổ chức lưu giữ chứng dự liệu qui phạm xử lý cá nhân, quan tổ chức họ không làm tròn chức phận Tuy nhiên, Luật sửa đổi, bổ sung đặt vấn đề xử lý cá nhân, quan hữu quan không cung cấp chứng theo yêu cầu Tòa án Viện kiểm sát, trường hợp đương yêu cầu mà quan chức lý khơng cung cấp “phải thơng báo văn cho đương sự” “và nêu rõ lý việc không cung cấp tài liệu, chứng cứ”6 Hơn nữa, theo Nghị số 04/2005/NQ-HĐTP ngày 17.09.2005 Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn “Chứng minh chứng cứ” “cá nhân, quan, tổ chức khơng cung cấp chứng cho đương phải thông báo văn có ghi rõ lý việc khơng cung cấp chứng cho đương biết để họ chứng minh với Toà án họ thu thập chứng khơng có kết u cầu Tòa án thu thập chứng cứ” Điều đồng nghĩa với việc cá nhân, tổ chức từ chối cung cấp chứng mà không phản hồi văn khả u cầu Tịa án tiếp tục thu thập chứng vợ chồng người thứ ba khó Tịa án chấp thuận khơng có minh việc họ “đã áp dụng biện pháp cần thiết không thu thập chứng cứ” để làm sở yêu cầu Tòa án tiếp tục thu thập chứng Đây thật vướng mắc cần tháo gỡ chế pháp lý tạo hội thực thụ cho cho vợ chồng chủ thể khác việc thu thập cung cấp chứng để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp họ - Đẩy mạnh công tác phố biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức vợ chồng việc bảo vệ quyền sử dụng đất Điều BLTTDS sửa đổi năm 2011 xác định: Cá nhân, quan, tổ chức phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thời hạn cho đương sự, Tòa án, Viện kiểm sát tài liệu, chứng mà lưu giữ, quản lý có yêu cầu chịu trách nhiệm việc cung cấp tài liệu, chứng đó; trường hợp khơng cung cấp phải thơng báo văn cho cá nhân, quan biết nêu rõ lý việc không cung cấp tài liệu, chứng Cũng theo Điều 94 Luật này, đương áp dụng biện pháp cần thiết để thu thập chứng mà khơng thể tự thu thập u cầu Tịa án tiến hành thu thập chứng để bảo đảm cho việc giải vụ việc đắn Cá nhân, quan, tổ chức quản lý, lưu giữ chứng có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, kịp thời chứng theo yêu cầu Tòa án, Viện kiểm sát thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận yêu cầu; trường hợp không cung cấp đầy đủ, kịp thời chứng theo u cầu Tịa án, Viện kiểm sát tùy theo mức độ vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật 53 Hiện nay, quyền tiếp cận sử dụng tư liệu sản xuất quyền sử dụng đất vợ chồng, đặc biệt người vợ chưa đảm bảo Một giải pháp quan trọng để đảm bảo quyền tiếp cận sử dụng đất đai thực tế vợ chồng nói chung người phụ nữ nói riêng giải pháp tâm lý xã hội công tác tuyên truyền, phổ biến Luật HN&GĐ, Luật Dân sự, Luật Đất đai văn có liên quan có ý nghĩa quan trọng Phổ biến, tuyên truyền pháp luật hội để vợ chồng nhận thức quyền người lĩnh vực đất đai, giúp họ hiểu rõ lợi ích tác động tích cực việc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo điều kiện cho đứng tên giấy chứng nhận Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần theo hướng thiết thực, hiệu quả, đa dạng hóa hình thức phù hợp với đối tượng, địa bàn Cần trọng biên soạn, xuất ấn phẩm tuyên truyền pháp luật đất đai tiếng Việt số tiếng dân tộc để phổ biến, nâng cao kiến thức pháp luật quyền sử dụng đất cho cặp vợ chồng người dân tộc thiểu số - Vận dụng linh hoạt hợp lý nguyên tắc suy đoán tài sản chung, nâng cao hiệu công tác xét xử, giải tranh chấp quyền sử dụng đất bên vợ, chồng đứng tên Hiện nay, nhóm tài sản thuộc loại khơng phải đăng ký quyền sở hữu gia đình Việt Nam chiếm đa phần ảnh hưởng từ đặc thù quan hệ hôn nhân gia đình tồn định kiến giới nên việc ghi tên vợ chồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó thực triệt để Nguyên tắc suy đoán tài sản chung cịn ngun giá trị áp dụng để giải tranh chấp phát sinh Thực tiễn vận dụng nguyên tắc suy đoán tài sản chung để giải tranh chấp quyền sử dụng đất bên vợ, chồng đứng tên nhằm đảm bảo quyền người - quyền vợ chồng tài sản quyền sử dụng đất - kể quyền bên vợ chồng hay quyền người thứ ba đòi hòi Thẩm phán phải trọng việc kiểm định, bảo đảm tính chuẩn xác nguồn tài liệu chứng Trong trường hợp chứng cung cấp không phù hợp với thực địa Tịa án nhân dân cần phối hợp với quan chức điều tra, xác minh, thu thập lại chứng để có hướng giải kịp thời, pháp luật Việc chủ động hỗ trợ, giúp vợ chồng thu thập chứng trường hợp vợ chồng tự thu thập cần lưu tâm trang 11 QUYỀN TÀI SẢN ĐA TẦNG Hưởng dụng lợi tư ẩn sau sở hữu tồn dân: Điều mơ tả không với thị trường nhà đất, mà với quyền khai thác hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển nguồn tài nguyên thiên nhiên khác Ẩn sau vỏ bọc sở hữu tồn dân, nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ cá nhân doanh nghiệp hình thành từ định phân bổ tài nguyên quan nhà nước Khi quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu khơng rõ ràng xuất hiện, xuất nguy cơng khai thác lợi tư Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, mạnh dần lên nhóm lợi ích ảnh hưởng tới sách quyền từ địa phương tới trung ương Những quan sát mang tính dự báo cho thấy, nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò Nhà nước nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân cần thay quan niệm chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ chủ nhân tài sản Nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu đất đai Dè dặt hơn, cần xác lập công chủ sử dụng đất, nông dân, bảo hộ tốt quyền tài sản đáng họ đất nơng nghiệp TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 54 QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ QUYỀN CON NGƯỜI LƯU QUỐC THÁI * Khái quát quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) mối quan hệ với quyền người 1.1 Quyền sử dụng đất Khái niệm “QSDĐ” “người sử dụng đất (SDĐ)” thức đề cập từ trước thời điểm chế độ sở hữu toàn dân toàn đất đai xác lập Hiếp pháp 1980 Theo Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980, toàn ruộng đất phạm vi nước Nhà nước thống quản lý.1 Trên sở này, Hiến pháp 1980 Hiến pháp hành 1992 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đất đai Tư cách chủ sở hữu (đại diện) Nhà nước đất đai quy định Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 Bộ luật dân (BLDS) hành.2 Tuy chủ sở hữu đất đai Nhà nước không trực tiếp SDĐ mà chuyển giao đất cho chủ thể khác sử dụng chủ thể gọi người SDĐ (hay chủ thể SDĐ) Khi SDĐ, việc thực khai thác SDĐ, chủ thể SDĐ chuyển QSDĐ (giao dịch QSDĐ) theo quy định pháp luật.3 Giao dịch đất đai điều kiện chế độ sở hữu đất đai thực thông qua giao dịch QSDĐ Nói cách khác, QSDĐ khơng phải quyền sở hữu đất đai, đối tượng giao * TS, Khoa Luật Thương mại Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Điểm phần I Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 Hội Đồng Chính phủ Điều LĐĐ 2003 Điều 688 BLDS 2005 Điều 18 Hiến pháp 1992 dịch thị trường Việt Nam Quyền sử dụng tài sản, theo quy định pháp luật, quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi ích từ tài sản.4 Đất đai loại tài sản, vậy, QSDĐ, xét góc độ quyền sử dụng loại tài sản, quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai Ở góc độ này, QSDĐ khái niệm pháp lý dùng để quyền chủ sở hữu đất đai: quyền khai thác công đất đai Theo pháp luật hành, ngồi việc khai thác, hưởng lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ cịn bao hàm việc người SDĐ quyền thực giao dịch QSDĐ (gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, tặng cho, góp vốn) giao dịch tài sản khác Và để thực quyền giao dịch này, người SDĐ phải thực nghĩa vụ tài định Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,…).5 Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc quyền kinh tế Như vậy, QSDĐ pháp luật đất đai hành khơng quyền mà cịn bao hàm nghĩa vụ Hơn nữa, khơng phải loại quyền thông thường chủ sở hữu tài sản mà cịn loại tài sản Khi cịn tay Nhà nước, QSDĐ quyền chủ sở hữu Nhưng chuyển giao cho người Điều 192 BLDS 2005 Trừ trường hợp đặc biệt Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản Điều 33 LĐĐ 2003 55 SDĐ, QSDĐ “chuyển hóa” thành loại tài sản đặc biệt QSDĐ khái niệm phức tạp - vừa khái niệm pháp lý, vừa khái niệm kinh tế.6 Khái niệm QSDĐ loại tài sản, chế định pháp lý quan trọng pháp luật đất đai sử dụng Việt Nam Trung Quốc điển hình thành công việc sử dụng QSDĐ phương tiện điều phối đất đai Sau thực quốc hữu hóa tồn đất thị theo Hiến pháp năm 1982, khái niệm QSDĐ nhà nước Trung Quốc thức sử dụng Tiếp theo đó, khoản Điều 10 Hiến pháp (sửa đổi) năm 1988 Trung Quốc quy định quyền phép chuyển QSDĐ Theo pháp luật Trung Quốc, có QSDĐ chuyển nhượng thị trường, quyền sở hữu đất đai vốn “bẩm sinh” nhà nước tách rời.7 Với quy định này, học giả cho QSDĐ “tách rời” khỏi quyền sở hữu đất đai.8 Với chất này, tượng QSDĐ pháp luật Việt Nam hồn tồn khơng có khác so với quy định tương tự pháp luật Trung Quốc Tóm lại, QSDĐ loại quyền tài sản Quyền tài sản không dừng lại quyền khai thác thuộc tính có ích đất mà bao hàm quyền giao dịch giao dịch loại tài sản hữu hình Đây yếu tố làm cho QSDĐ có Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế”, Nghiên cứu Kinh tế, (9), tr 40-49 Wang Chenguang and Zhang Xianchu (1997), Introduction to Chinese law, Sweet & Maxwell Asia, Hong Kong, tr 544 Lawrence Wai Chung Lai (1995), “Land use rights reform and the real estate market in China: a synoptic account of theoretical issues and property rights system”, Property Management Journal, (4), Vol 13, pp 21-28 Khi nghiên cứu vấn đề QSDĐ Trung Quốc, nhiều học giả có quan điểm cho rằng: “QSDĐ trở thành quyền sở hữu đất đai thực tế” (Nguyên văn tiếng Anh: “…The tenants’ rights had become de facto ownership rights”) Xem Jieming Zhu (2004), From land use right to land development right: Institutional change in China’s urban development, Urban Studies, Vol 41, No 7, pp 1249-1267 điểm gần “giống” với quyền sở hữu đất đai Việc thực hành vi giao dịch QSDĐ người SDĐ pháp luật quy định “tương đương” hay gần gũi với quyền định đoạt chủ sở hữu.10 Có thể nói, QSDĐ người SDĐ “quyền sở hữu” đất đai cấp độ thấp, bao gồm đủ quyền “chiếm hữu”, “sử dụng” “định đoạt” đất đai – cho dù có hạn chế định 1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ mối quan hệ với quyền người Chuyển nhượng QSDĐ quy định việc người SDĐ (gọi bên chuyển nhượng) chuyển giao đất QSDĐ cách hồn tồn cho người khác (gọi bên nhận chuyển nhượng) bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ nhận theo thỏa thuận, phù hợp với quy định pháp luật.11 Với nội dung trên, chuyển nhượng QSDĐ có đặc điểm sau đây: - Là hình thức chuyển QSDĐ mang tính chất hàng hóa - tiền tệ Quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quan hệ dân có tính chất thương mại, diễn trao đổi QSDĐ, loại hàng hóa đặc biệt, với khoản tiền tương ứng với giá trị theo thỏa thuận bên Quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thể rõ nét tính chất hàng hóa QSDĐ pháp luật thừa nhận Có thể coi chuyển nhượng QSDĐ việc người SDĐ “bán” QSDĐ cho người khác Thuật ngữ “bán” QSDĐ pháp luật thức sử dụng, quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003; số quy định bán đấu giá QSDĐ, điển hình Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 10 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Nhà nước Pháp luật, (10), tr 55-6; Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế”, Nghiên cứu Kinh tế, (9), tr 40-49 11 Điều 697 BLDS 2005 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 56 04/3/2010 (trước Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005) Chính phủ việc ban hành Quy chế Bán đấu giá tài sản - Là hình thức chuyển quyền QSDĐ hồn tồn mặt pháp lý Có nghĩa làm chấm dứt QSDĐ bên chuyển quyền làm hình thành nên QSDĐ cho bên nhận chuyển quyền Do đó, chuyển nhượng QSDĐ dẫn đến hệ tích tụ, tập trung đất đai Tất nhiên, việc tích tụ tập trung đất đai diễn cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, khơng mang tính hành mệnh lệnh chủ quan trước Yếu tố tự nhiên thể rõ nét qua tự bình đẳng thỏa thuận bên, kể giá QSDĐ quan hệ chuyển nhượng Đất đai nói riêng bất động sản nói chung tài sản quan trọng có giá trị lớn người Đất đai không tư liệu sản xuất thiếu cho hoạt động sản xuất kinh doanh mà cịn sở để xây dựng cơng trình phục vụ cho hoạt động sinh sống hàng ngày người, đặc biệt nhà Các số liệu thống kê cho thấy, suốt sống mình, người dành khoảng 30% tổng thu nhập để đầu tư vào nhà ở, đất ở,12 số Mỹ 32,4%.13 Do vậy, quyền đất đai đảm bảo quyền lợi người bảo vệ tốt Để đạt điều này, đất đai phải có khả chuyển hóa thành tiền dễ dàng giao dịch thị trường Trong điều kiện sở hữu nhà nước đất đai Việt Nam, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Cho nên, quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền người có mối quan hệ mật thiết, quyền chuyển nhượng QSDĐ giữ vai trò định việc đảm bảo quyền tài sản đất đai người Mối quan hệ thể rõ qua ý nghĩa mà quyền chuyển nhượng QSDĐ TS Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa Học Kỹ Thuật, Hà Nội, tr 94 13 Paul Cheshirea, Stephen Sheppard (2004), Land markets and land market regulation: progress towards understanding, regional SCIENCE & urban ECONOMICS, http://www.lse.ac.uk/collections/geographyAndEnvironment/whosWho/profiles/cheshire/pdfs/ Cheshire_LandMarkets.pdf, truy cập 30/11/2005 12 mang lại cho người Thứ nhất, Quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền tài sản quan trọng cá nhân nói riêng chủ thể nói chung Tính chất quan trọng thể chỗ, chuyển nhượng QSDĐ định việc tạo lập nhà nói riêng bất động sản nói chung việc đưa tài sản vào giao dịch thị trường loại hàng hóa Chính vậy, quyền chuyển nhượng QSDĐ ảnh hưởng lớn đến quyền tài sản đất qua định tồn thị trường bất động sản (BĐS) Thứ hai, Quyền chuyển nhượng QSDĐ quan trọng xác lập QSDĐ cho người sử dụng đất Theo pháp luật hành, QSDĐ người SDĐ xác lập thơng qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển QSDĐ từ người khác.14 Trong hình thức này, nhận QSDĐ từ Nhà nước điều không đơn giản nhiều lý khác Do đó, chuyển nhượng QSDĐ hình thức phổ biến đơn giản để người SDĐ nhận QSDĐ Chỉ cần có khả tài để đáp ứng nhu cầu mình, chủ thể có nhiều lựa chọn cho nhu cầu SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ thị trường Thứ ba, quyền chuyển nhượng QSDĐ giúp đáp ứng nhu cầu chun mơn hóa sản xuất hàng hóa Thơng qua chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể có nhu cầu sản xuất kinh doanh quy mơ lớn tích tụ, tập trung đất đai phục vụ cho nhu cầu Từ phân tích kết luận, QSDĐ tài sản vơ quan trọng người quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền đối tài sản Quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền dân - loại quyền người quan trọng cần phải bảo hộ cách tuyệt đối Quyền chuyển nhượng QSDĐ không giúp giải nhu cầu ăn người, mà giúp giải nhu cầu chun mơn hóa sản xuất - kinh doanh, địi hỏi khơng thể thiếu sản xuất hàng hóa theo chế thị trường thông qua việc lưu chuyển đất đai cách tự nhiên Đảm bảo tốt quyền chuyển nhượng QSDĐ người SDĐ góp phần củng cố 14 Xem khoản – khoản Điều Luật Đất đai 2003 57 tăng cường chế độ sở hữu toàn dân đất đai, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển bảo vệ tốt lợi ích đáng người SDĐ Đặc biệt, thị trường QSDĐ nói riêng thị trường BĐS nói chung, chuyển nhượng QSDĐ loại giao dịch QSDĐ quan trọng nhất, định hình thành phát triển loại thị trường thơng qua đó, “hàng hóa đất đai” lưu thơng đến đối tượng có nhu cầu thực sự, khơng phải phân phối theo ý chí chủ quan kinh tế tập trung bao cấp Thực trạng pháp luật quyền chuyển nhượng QSDĐ ảnh hưởng đến quyền người Mặc dù đất nước thống từ năm 1975, gặp nhiều khó khăn việc ổn định trị, tổ chức quản lý đất nước ổn định sống xã hội năm đầu nên vấn đề kinh tế thị trường nói chung thị trường đất đai nói riêng (trong có vấn đề giao dịch đất đai) chưa Nhà nước quan tâm Đặc trưng sách đất đai thời kỳ từ 1976 - 1979 “hợp tác hóa - tập thể hóa” nơng nghiệp quy mơ lớn phạm vi nước, cộng với việc xác lập chế độ bình qn ruộng đất nên khơng thể có thị trường đất đai Mơ hình ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn kinh tế xã hội sớm bị thất bại Vì vậy, phạm vi viết này, tập trung mô tả, phân tích sách pháp luật đất đai thời điểm 1980, Nhà nước có tương đối đủ thời gian để ổn định trị, xã hội từ đất nước thống từ 1975 Căn vào thay đổi sách đất đai, trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng QSDĐ từ năm 1980 đến chia thành hai giai đoạn: 2.1 Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực) Giai đoạn đánh dấu Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 Hội Đồng Chính Phủ lúc việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước Theo quy định Quyết định này, toàn đất đai Nhà nước thống quản lý; người SDĐ không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhượng đất hình thức Có thể nói, dù sở hữu tồn dân tồn đất đai thức xác lập từ ngày 18/12/1980, với Quyết định 201/CP nói trên, Nhà nước coi chủ sở hữu toàn đất đai từ ngày 01/7/1980 Hiến pháp 1980, hiến pháp nước Việt Nam thống thơng qua, quy định tồn đất đai phạm vi nước thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý (Điều 19), thật nhằm có tuyên bố thức vấn đề sở hữu đất đai với văn pháp luật giá trị pháp lý cao LĐĐ năm 1987 đạo luật đất đai xây dựng sở chế độ sở hữu tồn dân đất đai khơng thừa nhận giá trị hàng hóa đất đai “cấm mua bán đất đai hình thức”.15 Đất đai lúc bị coi thứ phúc lợi chung khơng có giá trị kinh tế người SDĐ Nhà nước giao đất mà trả khoản tiền cho việc SDĐ Hậu tiêu cực kinh tế xã hội xuất phát từ quy định bộc lộ cách toàn diện lĩnh vực đất đai Thứ tình trạng SDĐ hiệu Việt Nam dù nước nông nghiệp lại thiếu ăn triền miên hàng năm phải nhập hàng triệu lương thực.16 Thứ hai quản lý nhà nước đất đai yếu kém, giao dịch bất hợp pháp đất đai vượt khả kiểm soát Nhà nước Pháp luật đất đai lúc không cho phép chuyển QSDĐ lại cho phép (không thể cấm) mua bán tài sản đất người mua tài sản cơng nhận QSDĐ.17 Chính quy định tạo điều kiện cho giao dịch đất đai trá hình Xem Điều LĐĐ 1987 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới”, Nghiên cứu Kinh tế, 332 (01), tr 42-57, tr 43 17 Xem Điều 17 LĐĐ 1987 15 16 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 58 vỏ bọc mua bán tài sản gắn liền với đất diễn dễ dàng, thuận lợi Quyền sở hữu đất đai Nhà nước trở nên vô nghĩa mà quyền kinh tế chủ sở hữu hồn tồn khơng thực hiện, khoản thu ngân sách từ đất đai Quan hệ Nhà nước người SDĐ giai đoạn đơn quan hệ hành chính, khơng có chút yếu tố tài sản Điều khiến lợi quyền lợi người SDĐ hợp pháp nói riêng lợi ích xã hội nói chung bị ảnh hưởng nghiêm trọng Điểm bật coi tiến sách đất đai giai đoạn việc “khốn sản phẩm đến nhóm lao động người lao động hợp tác xã nông nghiệp” theo Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 13/01/1981 việc “đổi chế quản kinh tế nông nghiệp” theo Nghị 10/NQ-TW (cịn gọi khốn 10) Bộ Chính trị Những quy định tạo hiệu cho hoạt động sản xuất nông nghiệp lúc giờ, mà dấu ấn 1,2 triệu gạo xuất vào năm 1989.18 Những tiến nói khơng đủ sức để giúp bảo vệ quyền lợi ích đáng người SDĐ nói riêng khơi dậy tiềm thực đất đai để phát triển kinh tế đất nước nói chung Trước tình hình đó, Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VII (năm 1991) khẳng định đường lối đổi mới, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Sau đó, Hội nghị Trung ương lần khóa VII (tháng 3/1992) khẳng định “việc chuyển đổi chuyển, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất phải pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất” Tuy vậy, đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 thông qua thay cho Hiến pháp 1980 chế pháp lý ban đầu cho việc chuyển QSDĐ quy định Tuy nhiên, phải đến LĐĐ 1993 đời với quy định cụ thể mơi trường pháp lý cho thị trường QSDĐ vấn đề chuyển Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới”, Nghiên cứu Kinh tế, 332 (01), tr 42-57, tr 44 18 nhượng thực trở thành thực Đây thời điểm đánh dấu giai đoạn sách đất đai, quan hệ đất đai Việt Nam 2.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực) LĐĐ 1993 thơng qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 Sự đời LĐĐ 1993 (thay LĐĐ 1987) làm thay đổi hồn tồn tính chất quan hệ đất đai Đất đai quy định có giá người SDĐ bắt đầu chuyển QSDĐ.19 Người SDĐ từ việc giao, cấp đất miễn phí phải chuyển sang SDĐ hình thức giao có thu tiền SDĐ th đất Tính chất hàng hóa tiền tệ quan hệ đất đai bắt xuất ngày phát triển Tất điều làm cho thị trường đất đai giải phóng phát triển mong đợi xã hội Thực tế chứng minh thay đổi thay đổi tiếp tục phát huy qua cởi mở chế pháp lý nhằm giúp cho giao dịch đất đai thực dễ dàng, linh hoạt Mặc dù có nhiều thay đổi so với LĐĐ 1987 quy định LĐĐ 1993 nhiều hạn chế, đặc biệt việc không cho phép tổ chức kinh tế người SDĐ thuê chuyển QSDĐ Pháp lệnh ngày 14/10/1994 quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nước “buộc” tổ chức kinh tế SDĐ sản xuất kinh doanh mà sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối phải chuyển sang thuê đất không phép chuyển QSDĐ Quy định đẩy tổ chức kinh tế nói vào nguy bị “mất trắng” tài sản “sau đêm thức giấc” Rất may sau bất hợp lý điều chỉnh kịp thời Pháp lệnh ngày 27/8/1996 sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh ngày 14/10/1994 Đến ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi bổ sung số điều LĐĐ 1993 thông qua, 19 Xem Điều 12, 73 LĐĐ 1993 59 thức quy định quyền chuyển QSDĐ tổ chức kinh tế người SDĐ th Quy định ngồi việc tạo bình đẳng, góp phần làm phong phú giao dịch QSDĐ chủ thể tham gia hàng hóa giao dịch LĐĐ 1993 tiếp tục sửa đổi bổ sung lần vào ngày 29/6/2001 Lần sửa đổi, bổ sung chủ yếu tập trung vào vấn đề quản lý nhà nước đất đai nên vấn đề liên quan đến chuyển QSDĐ khơng có thêm điểm Từ LĐĐ 1993 sửa đổi, bổ sung lần thứ hai trước thời điểm LĐĐ 2003 đời, quy định pháp luật đất đai nhiều nội dung không phù hợp bất cập Thứ nhất, thẩm quyền thủ tục hành đất đai phức tạp, người SDĐ quy định có quyền chuyển QSDĐ thực quyền lại phải xin phép quan quản lý nhà nước cho phép thực Thứ hai, người nước ngồi cịn bị phân biệt đối xử nhiều việc SDĐ, đặc biệt họ không phép chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân nước Những hạn chế trở ngại lớn cho việc xây dựng kinh tế thị trường nước ta điểm bất lợi để Việt Nam hội nhập giới, đặc biệt việc gia nhập WTO Chính vậy, sửa đổi cách tồn diện LĐĐ điều cần thiết phải làm, có chủ trương Đảng việc “Hình thành phát triển thị trường BĐS, cho phép chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt nam nước người nước tham gia đầu tư”.20 2.3 Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến Sự đời LĐĐ 2003 ngày 26/11/2003 tất yếu trình hồn thiện pháp luật đất đai theo hướng xây dựng đồng thị trường để hoàn thành thể chế kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Thay Luật Đất đai trước đó, LĐĐ 2003 có nhiều Lê Thanh Khuyến (2001), “Bàn sở lý luận khoa học việc tổ chức quản lý thị trường bất động sản Việt Nam”, Địa chính, (12), tr.10-12 20 điểm tiến Đáng kể việc thức thừa nhận quy định thị trường QSDĐ thị trường BĐS Bên cạnh đó, quyền người SDĐ mở rộng, từ 05 (năm) hình thức giao dịch QSDĐ ban đầu chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, người SDĐ có thêm hai giao dịch góp vốn tặng cho QSDĐ Đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân nước thừa nhận Bên cạnh đó, chế “xin - cho” việc thực quyền người SDĐ thức bị thủ tiêu với xuất Văn phòng đăng ký QSDĐ - quan dịch vụ công máy quản lý nhà nước đất đai Đây sở pháp lý quan trọng để cải thiện quyền chuyển nhượng QSDĐ người SDĐ Chúng ta có số phân tích, đánh giá quy định hành chuyển nhượng QSDĐ sở so sánh với quy định có liên quan trước thực trạng thực quy định Theo quy định LĐĐ 1993 văn quy định thi hành, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp hình thức giao đất chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng ba điều kiện là: chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống sản xuất kinh doanh; chuyển sang làm nghề khác; khơng cịn khơng có khả trực tiếp lao động Đối với đất ở, đất chuyên dùng, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ chuyển nơi khác khơng cịn nhu cầu SDĐ Họ nhận chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp có nhu cầu SDĐ chưa có đất sử dụng SDĐ hạn mức (giao đất) theo quy định pháp luật đất đai.21 Những điều kiện khắt khe mang tính chủ quan đến mức vơ lý khiến cho việc chuyển nhượng QSDĐ gần thực việc tiếp cận đất đai, mở rộng quy mô sản xuất người SDĐ trở nên vô khó khăn Cũng theo LĐĐ 1993, tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng chuyển nhượng QSDĐ 21 Xem Điều 73 – Điều 75 L ĐĐ 1993 60 nhận chuyển nhượng QSDĐ Hạn chế gây nhiều khó khăn bất cơng cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam QSDĐ họ dù tài sản “bán” cho người khác cần thiết cần loại tài sản để phục vụ cho mục đích đầu tư khơng có hội để “mua” từ chủ thể SDĐ LĐĐ 2003 có tiến định mở rộng quyền chuyển nhượng QSDĐ so với pháp luật đất đai trước đó, chủ thể điều kiện có quyền Theo quy định Điều 113 LĐĐ 2003, hộ gia đình cá nhân SDĐ mà khơng phải đất th chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định Chính phủ (Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) mà khơng cịn đặt điều kiện trước Ngồi ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước SDĐ thực dự án đầu tư Việt Nam thức chuyển nhượng QSDĐ theo điều kiện mà pháp luật quy định (Điều 119 LĐĐ 2003) Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai hành hạn chế đáng xem xét sau: Thứ nhất, pháp luật hành chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng QSDĐ Theo Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP nhận QSDĐ, tổ chức, cá nhân nước bên chuyển nhượng khơng thể bên “nhận chuyển nhượng QSDĐ” Quy định khiến cho việc tiếp cận nguồn đất đai để phục vụ cho đầu tư nhà đầu tư nước bị hạn chế khả lựa chọn so với tổ chức kinh tế nước, theo pháp luật hành họ phải “xin” SDĐ trực tiếp từ Nhà nước.22 Thêm nữa, hạn chế dẫn đến quy định khơng cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam, khơng thể mua nhà mà 22 Trung Tâm Thông tin Kinh tế - Phịng Thương mại Cơng nghiệp (Bản tin mơi trường kinh doanh), Tiếp cận đất đai: khó khăn khu vực doanh nghiệp tư nhân, http://www.kinhdoanh.com.vn/mtkd/ So22/22-baiviet.htm, truy cập 19/03/2008 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ.23 Đây cản trở lớn để Việt Nam hội nhập với giới pháp lý - yêu cầu quan trọng để hội nhập kinh tế toàn cầu, bối cảnh Việt Nam trở thành thành viên thức WTO trình thu hút đầu tư nước Gần đây, Nghị Quyết 19/2008/NQ-QH12 Quốc hội thí điểm cho phép người nước ngồi mua sở hữu chung cư Việt Nam lại tiếp tục đưa vấn đề pháp lý liên quan đến quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân nước cần giải quyết, QSDĐ gắn với hộ chung cư bán cho người nước Thứ hai, quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngồi chưa quy định rõ ràng, cịn thiếu thống bất hợp lý Đầu tiên quy định SDĐ khu công nghiệp,khucôngnghệcao,khukinhtế.Điều90LĐĐ 2003 quy định đất khu công nghiệp cho phép người Việt Nam định cư nước lựa chọn việc SDĐ thơng qua việc nhận giao, th đất trực tiếp từ Nhà nước, thuê QSDĐ chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng, mà không nói đến việc nhận chuyển nhượng QSDĐ khu vực để đầu tư, sau Điều 120 Luật lại cho phép nhận chuyển nhượng Sự mâu thuẫn lập lại Điều 84 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Trong Điều 84 Nghị định 181/2004/NĐ-CP chế độ SDĐ khu công nghiệp không quy định cho người Việt Nam định cư nước ngồi nhận chuyển nhượng QSDĐ khu cơng nghiệp điểm b khoản Điều 99 Nghị định lại quy định “người Việt Nam định cư nước nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu 23 Thực trước Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thị có quy định quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam (Điều 18), quy định chưa thực từ đời hết hiệu lực thi hành 61 kinh tế” Cũng từ quy định này, hạn chế khác tiếp tục bộc lộ: người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam nhận chuyển nhượng QSDĐ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế để phục vụ cho mục đích đầu tư Nếu họ đầu tư ngồi khu vực này, việc tiếp cận đất đai hình thức nhận chuyển nhượng khơng phép thực Quy định vừa tạo bất bình đẳng họ với cá nhân nước, vừa gây khó khăn cho họ việc tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư Điều hồn tồn khơng phù hợp với sách ưu đãi, thu hút việt kiều nước đầu tư, góp phần xây dựng, phát triển đất nước Bên cạnh đó, điểm đ khoản Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định việc “nhận QSDĐ” người Việt Nam định cư nước trường hợp mua nhà Việt Nam theo khoản Điều 121 LĐĐ 2003 khơng nói rõ “nhận QSDĐ” có phải nhận chuyển nhượng hay khơng Thực chất trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ pháp luật chưa có quy định rõ ràng Những hạn chế khiên cưỡng dẫn đến gập ghềnh pháp luật đất đai với pháp luật kinh tế Trước Luật Doanh Nghiệp năm 2005 có hiệu lực, việc phân biệt loại chủ thể kinh tế lĩnh vực đất đai kinh tế dựa vào vốn nguồn đầu tư mà dựa vào văn pháp luật điều chỉnh việc thành lập hoạt động chúng Theo quy định pháp luật khuyến khích đầu tư nước, người Việt Nam định cư nước người nước thường trú Việt Nam lựa chọn pháp luật cho hoạt động đầu tư doanh nghiệp họ thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã Nếu thực tế xảy ra, doanh nghiệp phải đối xử tổ chức kinh tế nước tất nhiên khơng có lý để cấm họ nhận chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức kinh tế nước không bị cấm thực hành vi này.24 Như doanh 24 Xem khoản Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ, hình thức trường hợp tổ chức kinh tế nước nhận chuyển nhượng QSDĐ, chất vốn bỏ để nhận chuyển nhượng QSDĐ hồn tồn có nguồn gốc từ nước ngồi nên khơng có khác với trường hợp đích danh tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ Hơn nay, theo Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư 2005 mô hình doanh nghiệp tổ chức, cá nhân nước thành lập Việt Nam thống việc phân biệt làm cho quan hệ đất đai thêm rối rắm Thứ ba, pháp luật hành nhiều quy định chuyển nhượng QSDĐ mang tính cấm đốn, khơng có hiệu Điển hình cho hạn chế quy định khoản Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, “cấm chủ thể thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng QSDĐ hình thức bán mà chưa xây nhà ở” Quy định xuất phát từ thực tế quản lý yếu Nhà nước, dẫn đến tình trạng đầu đất đai việc thực không dự án sản xuất kinh doanh chủ thể kinh tế Đây quy định không cần thiết, pháp luật đất đai có quy định chung buộc người SDĐ phải SDĐ mục đích (khoản Điều 107 LĐĐ 2003) Lẽ ra, nội dung nên thể định giao, cho thuê đất chủ thể SDĐ tốt Hệ cách giải sinh thêm quy định không phù hợp khác: Nhà nước thu hồi đất trường hợp người thực dự án tiếp tục thực dự án giá trị mà họ đầu tư vào đất đai xử lý theo Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.25 Trước tiên, tính hợp pháp khẳng định quy định trái với LĐĐ 2003, theo điểm a khoản Điều 110 Luật này, tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSDĐ cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà 25 Khoản Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ 62 tiền SDĐ trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Như vậy, tổ chức kinh tế kinh doanh nhà hoàn tất việc xây dựng sở hạ tầng họ phải chuyển nhượng QSDĐ, cho dù không chuyển nhượng theo hình thức bán chuyển nhượng toàn dự án cho chủ đầu tư khác có khả tiếp tục thực dự án Đằng cách giải pháp luật “phi thị trường”, biện pháp hành thu hồi đất Dù pháp luật có quy định giải giá trị tài sản mà người SDĐ đầu tư, cách giải phi thị trường thể can thiệp mức quyền lực Nhà nước vào quan hệ tài sản Theo khoản Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, đất thu hồi trường hợp đem đấu giá số tiền mà người SDĐ nhận lại sau đấu giá cao với giá trị mà họ đầu tư vào đất đai (không phải lúc vậy) phần cịn lại (nếu có) thuộc Nhà nước Rõ ràng, với quy định Nhà nước khơng thể khuyến khích, tạo an tâm cho nhà đầu tư lớn mạo hiểm để phát triển sản xuất kinh doanh, khó để Việt Nam có thị trường BĐS lành mạnh số lượng chất lượng hàng hóa cho thị trường BĐS khơng nâng cao Rất may vấn đề điều chỉnh NĐ 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/01/2006, theo “chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức kinh tế diện tích đất hồn thành đầu tư xây dựng đồng hạ tầng theo dự án xét duyệt” Tuy nhiên, điều chỉnh chưa thực rõ ràng việc chuyển nhượng chuyển nhượng toàn dự án cho tổ chức kinh tế chuyển nhượng phần dự án cho nhiều tổ chức kinh tế chưa làm rõ Đây điểm dẫn đến tùy tiện áp dụng pháp luật tạo kiểu đầu đất đai tổ chức kinh tế Ngoài ra, pháp luật hành số quy định điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ không rõ ràng thể thiếu chuyên nghiệp kinh tế hàng hóa Quy định khơng cho phép hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước điển hình.26 Thuật ngữ “khơng trực tiếp sản xuất” nơng nghiệp “sản phẩm” mang tính kế thừa từ LĐĐ 1993, “không trực tiếp sản xuất” đến chưa có lời giải thích thức Sự bất cập dẫn đến không thống việc áp dụng pháp luật quan Nhà nước bất bình đẳng người SDĐ Thực tế từ “tác động” đó, kẻ đầu đất đai trở thành người “trực tiếp sản xuất” người chưa sản xuất nông nghiệp mong muốn có đất nơng nghiệp để “trực tiếp sản xuất” khó đạt nguyện vọng đáng Theo tơi, thừa nhận kinh tế thị trường Nhà nước khơng nên quan tâm đến việc trực tiếp hay không trực tiếp sản xuất, mà vấn đề quan trọng cần quan tâm hiệu SDĐ sản xuất nơng nghiệp nói riêng lĩnh vực sản xuất kinh doanh có SDĐ nói chung Tình trạng quy định chuyển nhượng QSDĐ mang đậm dấu ấn tư cũ nói khơng Theo khoản Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì: “Tổ chức kinh tế khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ xét duyệt” Quy định xét mục đích nhằm bảo vệ loại đất quan trọng thuộc nhóm đất nơng nghiệp cách thức thể lại không phù hợp Nếu tổ chức kinh tế có nguyện vọng đầu tư vào lĩnh vực khơng có lý để ngăn cấm họ nhận chuyển nhượng QSDĐ Xét cho cùng, nhận chuyển nhượng đầu tư SDĐ nghiêm túc, lợi ích đem lại cho xã hội vượt xa mà Nhà nước mong chờ chủ thể có “đặc quyền” sử dụng loại đất Thứ tư, quyền chuyển nhượng QSDĐ quy định theo loại chủ thể SDĐ cho số 26 Khoản Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 63 trường hợp (như: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài) Các chủ thể SDĐ lại quy định Điều LĐĐ 2003 (các tổ chức SDĐ khác tổ chức kinh tế như: quan nhà nước, đơn vị nghiệp,…; cộng đồng dân cư; sở tôn giáo) nguyên tắc không phép chuyển nhượng QSDĐ cho dù QSDĐ họ có thuộc loại phép giao dịch hay không Đây điều bất hợp lý bất cơng Cần nói thêm, gần Điều 10 NĐ 84/2007/NĐ-CP có quy định cho phép sở tôn giáo phép thực số giao dịch có chuyển nhượng QSDĐ đất thuộc quyền sử dụng họ đất Nhà nước giao không thu tiền SDĐ Đây quy định tiến bộ, hợp lý Tuy nhiên, tổ chức khác (không phải tổ chức kinh tế) có địa vị pháp lý gần tương tự tổ chức tôn giáo quan hệ đất đai lại không quy định quyền Hơn nữa, hợp lý Điều 10 NĐ 84/2007/NĐ-CP lại trở thành không hợp pháp khoản Điều 117 LĐĐ 2003 quy định rằng: “Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ; khơng chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ” Vậy, trường hợp nên áp dụng quy định nào: hợp lý hay hợp pháp? Thứ năm, vấn đề quan trọng có liên quan đến quyền chuyển nhượng QSDĐ có ảnh hưởng lớn đến “quyền người” SDĐ “hạn mức đất” Pháp luật đất đai hành có quy định hai loại hạn mức đất: hạn mức tối đa (còn gọi hạn điền) hạn mức tối thiểu phép tách để chuyển QSDĐ Hạn mức tối đa quy định hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp.27 Việc đặt hạn mức tối đa vơ tình áp dụng mức “hạn điền” nông nghiệp, gây cản trở cho việc mở rộng sản xuất hàng hóa nơng nghiệp ảnh hưởng lớn đến hộ gia đình, cá nhân việc tích tụ đất nông nghiệp để Xem Nghị 1126/2007/NQ-UBTHQH11 ngày 21/6/2007 diện tích đất nơng nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phép nhận chuyển QSDĐ 27 mở rộng quy mô sản xuất.28 Ở chiều ngược lại, hạn mức tối thiểu phép tách chuyển nhượng QSDĐ xem cơng cụ hành chống đầu hạn chế tình trạng manh mún đất đai Theo quy định hành Nhà nước “khơng cấp Giấy chứng nhận trường hợp tự tách đất thành hai nhiều đất có nhiều đất có diện tích nhỏ diện tích đất tối thiểu theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.29 Tuy nhiên, tùy tiện thiếu cân nhắc quy định diện tích đất tối thiểu vi phạm nghiêm trọng đến quyền có đất sử dụng người Thực tế có địa phương quy định hạn mức đất phép tách lớn cách không cần thiết, gây khó khăn cho việc tạo lập nhà hộ gia đình, cá nhân.30 Kiến nghị Trên sở phân tích, đánh giá quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật nói tơi xin có số kiến nghị sau: 3.1 Sửa đổi quy định điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp theo hướng chun mơn hóa, phù hợp với kinh tế hàng hóa theo chế thị trường Thứ nhất, bãi bỏ điều kiện “trực tiếp sản xuất nơng nghiệp” hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chuyên trồng lúa nước khoản Điều 103 NĐ 181/2004/NĐ-CP Điều kiện không rõ ràng tiêu chí quan xác nhận nên có khơng Trên thực tế, người coi “hộ nông dân” đáp ứng điều kiện này, để xác nhận “hộ nơng dân” “khơng q khó”, từ làm phát sinh tiêu cực việc xác nhận đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp để nhận 28 Báo Pháp luật Tp.HCM, Nên bỏ hạn điền để sản xuất lớn, http://phapluattp.vn/20110308103931780p0c1013/ nen-bo-han-dien-de-san-xuat-lon.htm, truy cập lúc ngày 02/9/2011 29 Xem khoản Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 30 Ví dụ Quyết định 19/2009/QĐ-UBND UBND TP Hồ Chí Minh quy định hạn mức đất tối thiểu tách quận (Thủ Đức, Quận 9,…) 80m2 theo Điều 40 Luật Nhà 2005 tiêu chuẩn thiết kế nhà liên kế dự án nhà thương mại tối thiểu 50 m2 64 chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước Thứ hai, bỏ quy định hạn chế trường hợp tổ chức kinh nhận chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp trồng lúa nước, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân khoản Điều 103 NĐ 181/2004/NĐ-CP Cần thấy rằng, xã hội có phân cơng lao động mang tính chun mơn hóa cao, người “không trực tiếp” sản xuất người có khả SDĐ hiệu họ khơng phải dùng sức lao động chân tay, bắp để SDĐ mà đầu tư nguồn vốn lớn chất xám, kỹ thuật cao sản xuất cách thuê mướn lao động Đây tiền đề để hình thành mơ hình kinh tế trang trại với quy mơ lớn, sản xuất đa dạng kết hợp với chế biến, tạo đầu tốt cho sản phẩm, giúp giải tốt vấn đề thương hiệu cho nông sản Việt Nam từ góp phần giải vấn đề lao động dư thừa vùng nông thơn, hạn chế tình trạng di dân tự phát gây bất ổn cho xã hội 3.2 Sửa đổi Điều 120 LĐĐ 2003 theo hướng mở rộng phạm vi nhận chuyển nhượng QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngồi Theo đó, họ nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư không hạn chế khu vực không nên giới hạn khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Sự “cởi mở” khuyến khích việt kiều nước đầu tư tất lĩnh vực, địa phương cách mở thêm đường để tiếp cận đất đai qua thị trường Ngoài ra, cần sửa đổi Điều 90 LĐĐ 2003 đất khu công nghiệp để đảm bảo thống LĐĐ, Điều 90 khơng cho phép việt kiều nhận chuyển nhượng QSDĐ khu vực nói 3.3 Quy định thêm quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Đây không bước nhằm đảm bảo bình đẳng loại chủ thể SDĐ, mà cịn tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai Dù theo pháp luật hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư (gắn liền với việc SDĐ) để tiếp tục đầu tư (một hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ), thực sau dự án qua giai đoạn hồn thành sở hạ TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ tầng đồng Cách thức không đáp ứng ý chí, hướng đầu tư thích hợp nhà đầu tư nước thực dự án đầu tư hồn tồn theo ý muốn từ giai đoạn đầu lúc kết thúc, họ phải hồn tất phần dở dang cịn lại khơng mong muốn nhà đầu tư trước Hơn nữa, khơng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi nhận chuyển nhượng QSDĐ họ lách luật để nhận chuyển nhượng thơng qua hình thức nhận góp vốn Đã có trường hợp tổ chức kinh tế nước góp vốn QSDĐ với tổ chức nước ngồi để thành lập doanh nghiệp liên doanh, sau lại chuyển nhượng “phần vốn góp” cho phía nước đương nhiên doanh nghiệp 100% vốn nước trở thành chủ thể SDĐ Con đường vòng gây rắc rối, tốn cho nhà đầu tư nước ngồi từ làm giảm hiệu đầu tư Nhà nước không thu thuế từ việc chuyển QSDĐ núp bóng hình thức góp vốn liên doanh QSDĐ Tóm lại, quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền tài sản quan trọng tổ chức, cá nhân Nó khơng có ý nghĩa quan trọng vấn đề “an cư, lạc nghiệp” người mà vai trò định hầu hết hoạt động sản xuất kinh doanh chủ thể Chuyển nhượng QSDĐ loại giao dịch “chủ đạo” thị trường QSDĐ Để thị trường QSDĐ phát triển lành mạnh chế sách, pháp luật điều chỉnh quyền chuyển nhượng QSDĐ không dừng lại mức độ chặt chẽ mà cịn phải đảm bảo đủ phù hợp, thơng thoáng cần thiết cho việc thực loại giao dịch QSDĐ quan trọng Chuyển nhượng QSDĐ suy cho hình thức “mua bán QSDĐ” Đất đai tài sản thuộc sở hữu đặc biệt Nhà nước nên khơng thể có “mua bán” tự tài sản khác, điều khơng có nghĩa Nhà nước cần phải hạn chế giao dịch cách ý chí Quyền chuyển nhượng nên quy định thực cởi mở, miễn đất đai sử dụng hiệu hơn, có lợi cho đời sống kinh tế xã hội quyền tài sản người đất đai tài sản đất đảm bảo tốt ... dụng đất, nhà nước phải trao cho họ Lei Chen (2007), The New Chinese Property Code: A Giant Step Forward?, vol 11.2 ELECTRONIC JOURNAL OF COMPARATIVE LAW, pp.13 TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ quyền chiếm... solo, solo credit)” Khi khoa học lực lượng sản xuất phát Tổng cục địa - Viện nghiên cứu địa chính(2000), B? ?o c? ?o tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch... (TCD) (1993), Introduction to land law, Butterworths, London, Dublin and Edinburgh, pp.51 Sđd, tr 52 triển, tài nguyên lòng đất khai thác sử dụng theo hướng mở rộng chủng loại độ sâu, giá trị