Chuyên đề- thị trường bất động sản
Chuyªn ®ÒChuyªn ®ÒTHỊ TRƯỜNGTHỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢNTS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCPùi Quốc Bảo,VPCPHà Nội, tháng 03/2008Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀTT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ1)1)Tổng quan về BĐS và thị trường BĐSTổng quan về BĐS và thị trường BĐS2)2)Phân loại thị trường BĐSPhân loại thị trường BĐS3)3)Các yêú tố của thị trường BĐSCác yêú tố của thị trường BĐS4)4)Xu hướng phát triển của TT BĐS VNXu hướng phát triển của TT BĐS VN5)5)Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐSVai trò của Nhà nước đối với TT BĐS6)6)Giá trị, giá cả BĐSGiá trị, giá cả BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢNI. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN1)1)Khái niệm, đặc điểm củaKhái niệm, đặc điểm của BĐSBĐS2)2)Khái niệm, đặc điểm của TT BĐSKhái niệm, đặc điểm của TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm BĐS:* Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai, các TS cấu thành lãnh thổ.* Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11:- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ .);- Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…);- Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…).* Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân tạo gắn liền với nó. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSThuộc tính tự nhiên của BĐSThuộc tính tự nhiên của BĐS- Tính bất động- Tính bất động- Tính không đồng nhất- Tính không đồng nhất- Tính khan hiếm- Tính khan hiếm- Tính bền vững- Tính bền vững I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSĐặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoáĐặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá::- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý - Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp- Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp - Khả năng co dãn cung cầu kém- Khả năng co dãn cung cầu kém- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao- KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản - KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kémkém- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm TT BĐS:Khái niệm TT BĐS:-Theo K. Mark: Theo K. Mark: Thị trườngThị trường là là chợchợ - Nơi diễn ra các quan hệ - Nơi diễn ra các quan hệ mua – bán; lmua – bán; là tà tổng hoà các quan hệổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; thực hiện giá trị hàng hoá; là là hệ thống các quan hệhệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS thông qua đó, các giao dịch về BĐS được thực hiện.được thực hiện.-Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT trong một không gian và thời gian nhất định.trong một không gian và thời gian nhất định.-Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS.dịch vụ BĐS.-Theo IVSC: Theo IVSC: Là môi trườngLà môi trường trong đó, người mua, người bán tác trong đó, người mua, người bán tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế giá.giá. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSCấu trúc chung của thị trường:Cấu trúc chung của thị trường:-Thị trường HH, dịch vụ thông thường;Thị trường HH, dịch vụ thông thường;-Thị trường BĐS;Thị trường BĐS;-Thị trường KH&CN;Thị trường KH&CN;-Thị trường Lao động;Thị trường Lao động;-Thị trường Tài chính Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD).(TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD). I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc điểm:Đặc điểm:-Khó hình thành thị trường trung tâmKhó hình thành thị trường trung tâm-Mang tính địa phương: vùng, Mang tính địa phương: vùng, KVKV-Cạnh tranh không hoàn hảoCạnh tranh không hoàn hảo-Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịchTính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch-Khó gia nhập: Rộng -Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút luicả thâm nhập và rút lui-Tính liên thông thị trườngTính liên thông thị trường-Biến động cung chậm so với biến động vềBiến động cung chậm so với biến động về cầu và giácầu và giá-Quản lý nhà nước về TT BĐS rấtQuản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽchặt chẽ I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS-Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởngtăng trưởng-Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêuCó quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát…mô: tăng trưởng, lạm phát…-Có tính quốc tế: Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997Cơn bão tiền tệ 1997-Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi môtầm vi mô-Đứng sau trong đáp ứng cầuĐứng sau trong đáp ứng cầu [...]... càng sâu: Môi trường pháp lý, chính sách…; IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.5 Đặc điểm vận động của giá cả thị trường - Chu kỳ biến động không đều: 1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006 - Mức biến động cao - Phạm vi biến động rộng - Cấu trúc biến động: Theo các phân khúc thị trường Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh doanh; Tính pháp lý… IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỊNH... về bất động sản 3.2 Cung về bất động sản 3.3 Quan hệ cung cầu BĐS III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận và có thể thanh toán với một mức giá xác định * Chú ý: - Người mua chấp nhận; - Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định - Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm, dịch vụ đi kèm… III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu về bất động. .. lý và sử dụng ; IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.3 DẤU HIỆU PHÁT TRIỂN - Sự quan tâm của xã hội - Sự quan tâm của Chính phủ - Qui mô các giao dịch - Sự xuất hiện các dịch vụ - Sự xuất hiện caáchội nghề IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.4 ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT - Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao dịch; - Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá kỹ năng chuyên môn; - Các phân... cho bất động sản trong một giao dịch thị trường trực tiếp VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.2 Đặc điểm: - Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực - Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai; - Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể; - Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường. .. NAM Tìm hiểu gì về TT BĐS VN? IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.1 Quá trình phát triển 1945 – 1980 1980 – 1992: Hiến pháp 1993 - 2003: Luật Đất đai IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.2 Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123): - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu; - Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường; - Sử dụng đúng mục đích,... vụ bổ sung Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm Đàn hồi cung cầu kém => CS giá II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS Vì sao phải phân loại? Pha 1: Phân tích môi trường Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị trường, kênh, giá, xúc tiến Pha 3: Xây dựng chiến lược Pha 4: Điều chỉnh chiến lược II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư, chia... ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐẾN 2010 Mục tiêu phát triển Diện tích (BQ m2/người) Đô thị Nông thôn HÀ NỘI Tp HCM Diện tích nàh ở cần có Diện tích cần xây thêm 2005 8,2 14,2 8,4 8,9 1.118.545 256.873 2010 13,9 16,2 10,0 10,0 1.424.884 303.112 IV TT BẤT ĐỘNG SẢN TG Biến động giá cả thị trường BĐS thế giới - Trong 20 năm trước 1980: Canada, Đức, Nhật 1983 – 1989 tăng mạnh khá ổn định Tăng... điển: Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh Giá cả thị trường: Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường Cac Mark: Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong hàng hoá VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS 1.1 Định nghĩa giá cả * Quan điểm marketing - Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; Hoặc - Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản - hàng hoá; VI GIÁ TRỊ, GIÁ... hoá sẵn sàng đưa ra thị trường * Nguồn cung: Quỹ BĐS của Nhà nước, BĐS của cá nhân và tổ chức * Nguồn tăng cung: - Diện tích mới do khai phá, - Diện tích mới do biến động cơ cấu; - Chuyển đổi sở hữu III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.3 Quan hệ cung cầu BĐS Ba trạng thái cung cầu và biến động giá: - Cung = Cầu: Giá cân bằng - Cung > Cầu: Giá giảm - Cung < Cầu: Giá tăng IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tìm hiểu... trong 20 nước có mức tăng giá BĐS cao nhất 124% 90% 20% IV TT BẤT ĐỘNG SẢN TG Giá cả căn hộ khoảng 100 m2 - Brusel (Bỉ) 180.000 $ - Toronto 200.000$ - Paris, Sedney 380.000$ - Milan 600.000$ - New York, Tokyo, LonDon 800.000$ - Đông Nam Á 1800 - 2.000 $/m2 - HongKong 5.000$/m2 - Moskow 3.000$/m2 V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG 1) NHÀ NƯỚC Người bán Người mua 2) NHÀ MÔI GIỚI 3) NHÀ . thị trường: Cấu trúc chung của thị trường: -Thị trường HH, dịch vụ thông thường ;Thị trường HH, dịch vụ thông thường; -Thị trường BĐS ;Thị trường BĐS; -Thị trường. ®ÒTHỊ TRƯỜNGTHỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢNTS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCPùi Quốc Bảo,VPCPHà Nội, tháng 03/2008Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN