Phân tích hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần cơ điện và xây dựng việt nam làm chủ đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI  TẠ THỊ PHƯỢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM LÀM CHỦ ĐẦU TƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀĐ À O TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀPTNTTRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦYLỢI  TẠ THỊ PHƯỢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM LÀM CHỦ ĐẦU TƯ Chuyênngành: Quản lýxâydựngMãsố: 8580302 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS VŨ THANH TE LỜI CAM ĐOAN Họ tên học viên: Tạ Thị Phượng Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng Đề tài nghiên cứu::“Phân tích hiệu đầu tư dự án Bất động sản, Công tyCổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầut ” Em xin cam đoan cơng trình cá nhân Các số liệu, kết Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình Tác giả luận văn Tạ Thị Phượng LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng với Đề tài:“Phân tích hiệu đầu tư dự án Bất động sản, Công ty Cổ phầnCơ điện Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu tư”đã hồn thành Có kết em xin chân thành cảm ơn động viên, quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình thầy cô, bạn bè đồng nghiệp thời gian học tập Trường Đại học Thủy lợi trình cơng tác Đặc biệt, em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy GS.TS Vũ Thanh Te, người trực tiếp hướng dẫn em thực nghiên cứu hồn thành Đề tài Trong q trình thực Luận văn, em cố gắng nỗ lực để hoàn thành Luận văn cách tốt nhất, hạn chế kiến thức, thời gian, kinh nghiệm tài liệu tham khảo nên Luận văn không tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp, dẫn thầy cơ, bạn bè đồngn g h i ệ p Em xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Tạ Thị Phượng MỤC LỤC LỜICAMĐOAN i LỜICÁMƠN ii DANH MỤCBẢNGBIỂU vi DANHMỤCẢNH vii DANH MỤC CHỮV IẾ T TẮT viii MỞĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠIHÀNỘI 1.1 Khái quát dự án đầu tư Bấtđ ộ n g sản 1.1.1 Khái niệm đầu tư bấtđ ộ n g sản 1.1.2 Vai trò đầu tưx â y dựng 1.1.3 Đặc điểm dự án đầut BĐS 1.1.4 Các giai đoạn thực dự án đầutưxâydựng 1.2 Vai trò đầu tư BĐS phát triển kinh tếxãhội 1.3 Tình hình đầutưBất động sản tạiHàNội 10 1.3.1 Khái niệm thịt r n g BĐS .10 1.3.2 Đặc điểm thịt r n g BĐS 11 1.3.3 Tổng quan thị trường Hà Nộiq u ý IV/2020 .14 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 23 2.1 Nộidungcủaviệcđánhgiáhiệuquảdựánđầutưxâydựng 23 2.1.1 Đánh giá hiệu theo phương phápđ ị n h tính 23 2.1.2 Đánh giá hiệu theo phương phápđ ị n h lượng .23 2.1.3 Những phương pháp đánhg i khác 24 2.2 Cácphươngphápchọn,đánhgiáhiệuquảđầutưcủamộtdựán 25 2.2.1 Cácbướcđánhgiáphântíchhiệuquảkinhtế-tàichínhcủadựánđầutư .26 2.2.2 Phân tích đánh giá dự án theo giá trị tương đương phương pháp hiệu số thu chi(NPV) .28 2.2.3 Phân tích đánh giá dự án theo suất thu lợi nộitại(IRR) .30 2.2.4 Phân tích dự án theo tỷ số lợi ích – chip h í (B/C) 31 2.3 Cácnhântốcơbảntácđộngđếnhiệuquảđầutưxâydựng 32 2.3.1 Công tácquyhoạch 32 2.3.2 Cơng tác giải phóngm ặ t .33 2.3.3 Cơng tác khảo sát, lậpd ự tốn .33 2.3.4 Công tácđấuthầu 34 2.3.5 Khả huy động vốn sửd ụ n g vốn 34 2.3.6 Thị trường Bấtđ ộ n g sản 35 2.3.7 Các yếutốkhác .36 2.4 Các yếu tố quản lý chi phí đầu tư xây dựng ảnh hưởng đến việc lập phân tích hiệu đầu tư dự án Bấtđ ộ n g sản 37 2.4.1 Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tưx â y dựng .37 2.4.2 Xácđịnh,thẩmđịnh,phêduyệtsơbộtổngmứcđầutưxâydựng 38 2.4.3 Xác định, thẩm định, phê duyệt tổngmức đầu tư xâydựng .39 CHƯƠNG 3:PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAMĐ Ầ U TƯ 43 3.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam.Tình hình cơng tác đầutưtrongnhữngnămvừaquavàphươnghướngđầutưnhữngnămtới 43 3.1.1 Lịch sử hình thành vàp h t triển 43 3.1.2 Các lĩnh vực ngành nghềk i n h doanh 44 3.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh giá trịc ố t lõi 44 3.1.4 Tổ chứcbộmáy 47 3.2 Phân tích hiệu đầu tư số dự án điển hình cơng ty thực Thành phốHàNội 48 3.2.1 Dự án Khu nhà ởD i a m o n d Park .48 3.2.2 Dự án Dịch vụ thương mạin h 65 3.3 Đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân tồn liên quan đến hoạt động đánhgiáhiệuquảđầutưcủacácdựánBấtđộngsảntrongnhữngnămqua 89 3.3.1 Công tácquyhoạch 89 3.3.2 Công tác đền bù giải phóngm ặ t 89 3.3.3 Công tác khảo sát, lậpd ự toán .90 3.3.4 Công tácđấuthầu 91 3.3.5 Kế hoạch vốn cho cácd ự án 91 3.3.6 Công tác nghiên cứut h ị trường 93 3.3.7 Công tác tổ chức nguồnn h â n lực 93 3.3.8 Các yếutốkhác .94 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư cho dự án đầu tư xâydựng 94 3.4.1 Chủđộngtìmcácnguồnvốnvàlậpkếhoạchphânbổvốnchodựán 94 3.4.2 Hồn thiện công tácq u y hoạch 96 3.4.3 Đẩynhanhcơngtácđềnbùgiảiphóngmặtbằngvàbàngiaomặtbằng .97 3.4.4.Nâng caochấtlượng đẩynhanhcơngtác tưvấnkhảosát, thiết kếvàlậpdựtốn 98 3.4.5 Hồn thiện nâng cao cơng tácđ ấ u thầu 98 3.4.6 Hoàn thiện nâng cao chất lượng vềnhânlực 100 3.4.7 Nâng cao hoạt động nghiên cứut h ị trường 101 3.4.8 Nâng cao công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng tác quản lý vận hành 102 3.4.9 Giải pháp chung củaC ô n g ty 104 KẾT LUẬN VÀK IẾ N NGHỊ .107 Kếtluận 107 Kiếnnghị 108 DANH MỤC TÀI LIỆUT H A M KHẢO 110 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng3.1:Thôngsố dựánKhu nhàởDiamond Parktrướckhithực hiệnđầutư 49 Bảng3.2: Tổngmứcđầu tưdựánKhu nhàởDiamondParktrướckhi thựchiệnđầu tư52Bảng3.3:Huy độngvốndựánKhunhàởDiamond Parktrướckhithựchiệnđầutư 53 Bảng3.4:Kếhoạchvay vàtrảnợ dựánKhu nhà ởDiamondPark trước saukhithựchiệnđầutư .54 Bảng3.5: Phân tíchhiệuquả xây dựng dựánKhu nhàởDiamond Park trước khithựchiệnđầutư .55 Bảng3.6:Thôngsố dựánKhu nhàởDiamond Park saukhithựchiệnđầutư 56 Bảng3.7: Tổngmứcđầu tưdựánKhu nhàởDiamondPark sau thực hiệnđầutư 58 Bảng3.8:Huy độngvốndựánKhunhàởDiamond Parksaukhithực hiệnđầutư 60 Bảng3.9: Lãi vay thờigianxâydựngdự án KhunhàởDiamond Parksau khithựchiệnđầutư61 Bảng3.10: Phântíchhiệu quảxây dựng dựánKhunhàởDiamondParksaukhi thực hiệnđầutư 62 Bảng3.11: Thôngsố dựán 267 QuangTrung trướckhi thực hiệnđầutư 66 Bảng3.12:Tổng mứcđầu tưdựán267QuangTrungtrướckhithực hiệnđầutư .68 Bảng3.13:Huyđộng vốn củadựán267QuangTrungtrước khithực hiệnđầutư 69 Bảng3.14:Trảlãi vay dựán267 Quang Trung trướckhithực hiệnđầutư .72 Bảng 15:Doanh thu củadựán267QuangTrung trướckhithực hiệnđầutư 73 Bảng3.16: Chiphívận hành củadựán267QuangTrungtrướckhithựchiệnđầu tư 74 Bảng3.17:Hiệuquảđầu tưcủadựán267Quang Trungtrướckhithựchiệnđầutư 75 Bảng3.18: Thôngsố dựán 267 QuangTrungsaukhithực hiệnđầutư 77 Bảng3.19:Tổng mứcđầu tưdựán267QuangTrungsaukhi thựchiệnđầu tư 79 Bảng3.20:Huyđộng vốn củadựán267QuangTrungsau khithựchiệnđầu tư .80 Bảng3.21: Doanh thu củadự án267 Quang Trung saukhithực hiệnđầu tư .83 Bảng3.23:Hiệuquảđầu tưcủadựán267Quang Trungsau khithựchiệnđầutư 85 DANH MỤC ẢNH Hình1.1:Sơđồquátrìnhthựchiệndựánđầutưxâydựng Hình 1.2:Thịtrườngchung cư tạiHàNội 15 Hình 1.3:Tỷlệ hấp thụ văn phòng tạiHàNội .16 Hình 1.4:Thịtrườngvăn phịng tạiHàNội 17 Hình 1.5:Thịtrườngbán lẻtạiHàNội 18 Hình 1.6:Thịtrườngbất độngsảncơngnghiệptạiViệtNam 20 Hình 1.7:Gíathđấtcơngnghiệp 20 Hình 1.8:Gíachàothkho/xưởngxâysẵn 21 Hình 3.1.Trụ sởCơngty CổphầnCơđiệnvàXâydựngViệtNam 44 Hình 3.2.Sơđồtổchức bộmáy củaCơngtyMeco 47 Hình 3.3.Phốicảnh tổng thếDựán Khu nhàởDiamondPark 48 Hình 3.4.Mặtbằngtổngthể dựán267QuangTrung 65 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - BĐS : Bất độngsản - BGĐ : Ban Giámđốc - BKS : Ban Kiểmsoát - CĐT : Chủ đầutư - ĐT&PTDA : Đầu tư phát triển dựán - ĐTXD : Đầu tư xâydựng - HĐQT : Hội đồng quảntrị - PCCC : Phòng cháy chữacháy - QLDA : Quản lý dựán - QPPL : Quy phạm phápluật - TVGS : Tư vấn giámsát - TVTK : Tư vấn thiếtkế - VBQPPL : Văn quy phạm phápluật - MECO : CôngtyCổ phần Cơ điện Xây dựng ViệtNam