Phân tích hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần cơ điện và xây dựng việt nam làm chủ đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI - TẠ THỊ PHƯỢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM LÀM CHỦ ĐẦU TƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI - TẠ THỊ PHƯỢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM LÀM CHỦ ĐẦU TƯ Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 8580302 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS VŨ THANH TE HÀ NỘI, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Họ tên học viên: Tạ Thị Phượng Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng Đề tài nghiên cứu: :“Phân tích hiệu đầu tư dự án Bất động sản, Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu tư” Em xin cam đoan cơng trình cá nhân Các số liệu, kết Luận văn trung thực chưa công bố công trình Tác giả luận văn Tạ Thị Phượng i LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng với Đề tài :“Phân tích hiệu đầu tư dự án Bất động sản, Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu tư” hồn thành Có kết em xin chân thành cảm ơn động viên, quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp thời gian học tập Trường Đại học Thủy lợi q trình cơng tác Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy GS.TS Vũ Thanh Te, người trực tiếp hướng dẫn em thực nghiên cứu hồn thành Đề tài Trong q trình thực Luận văn, em cố gắng nỗ lực để hoàn thành Luận văn cách tốt nhất, hạn chế kiến thức, thời gian, kinh nghiệm tài liệu tham khảo nên Luận văn không tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp, dẫn thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp Em xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Tạ Thị Phượng ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN .ii DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC ẢNH vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 1.1 Khái quát dự án đầu tư Bất động sản 1.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản 1.1.2 Vai trò đầu tư xây dựng 1.1.3 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS 1.1.4 Các giai đoạn thực dự án đầu tư xây dựng 1.2 Vai trò đầu tư BĐS phát triển kinh tế xã hội 1.3 Tình hình đầu tư Bất động sản Hà Nội 10 1.3.1 Khái niệm thị trường BĐS 10 1.3.2 Đặc điểm thị trường BĐS 11 1.3.3 Tổng quan thị trường Hà Nội quý IV/2020 14 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 23 2.1 Nội dung việc đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng 23 2.1.1 Đánh giá hiệu theo phương pháp định tính 23 2.1.2 Đánh giá hiệu theo phương pháp định lượng 23 2.1.3 Những phương pháp đánh giá khác 24 2.2 Các phương pháp chọn, đánh giá hiệu đầu tư dự án 25 2.2.1.Các bước đánh giá phân tích hiệu kinh tế - tài dự án đầu tư 26 2.2.2 Phân tích đánh giá dự án theo giá trị tương đương phương pháp hiệu số thu chi (NPV) 28 2.2.3 Phân tích đánh giá dự án theo suất thu lợi nội (IRR) 30 iii 2.2.4 Phân tích dự án theo tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) 31 2.3 Các nhân tố tác động đến hiệu đầu tư xây dựng 32 2.3.1 Công tác quy hoạch 32 2.3.2 Cơng tác giải phóng mặt 33 2.3.3 Cơng tác khảo sát, lập dự tốn 33 2.3.4 Công tác đấu thầu 34 2.3.5 Khả huy động vốn sử dụng vốn 34 2.3.6 Thị trường Bất động sản 35 2.3.7 Các yếu tố khác 36 2.4 Các yếu tố quản lý chi phí đầu tư xây dựng ảnh hưởng đến việc lập phân tích hiệu đầu tư dự án Bất động sản 37 2.4.1.Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng 37 2.4.2 Xác định, thẩm định, phê duyệt sơ tổng mức đầu tư xây dựng 38 2.4.3 Xác định, thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng 39 CHƯƠNG 3:PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM ĐẦU TƯ 43 3.1.Giới thiệu Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam.Tình hình cơng tác đầu tư năm vừa qua phương hướng đầu tư năm tới 43 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 43 3.1.2 Các lĩnh vực ngành nghề kinh doanh 44 3.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh giá trị cốt lõi 44 3.1.4 Tổ chức máy 47 3.2 Phân tích hiệu đầu tư số dự án điển hình cơng ty thực Thành phố Hà Nội 48 3.2.1 Dự án Khu nhà Diamond Park 48 3.2.2 Dự án Dịch vụ thương mại nhà 65 3.3 Đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân tồn liên quan đến hoạt động đánh giá hiệu đầu tư dự án Bất động sản năm qua 89 3.3.1 Công tác quy hoạch 89 3.3.2 Cơng tác đền bù giải phóng mặt 89 iv 3.3.3 Công tác khảo sát, lập dự toán 90 3.3.4.Công tác đấu thầu 91 3.3.5 Kế hoạch vốn cho dự án 91 3.3.6 Công tác nghiên cứu thị trường 93 3.3.7 Công tác tổ chức nguồn nhân lực 93 3.3.8 Các yếu tố khác 94 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng 94 3.4.1 Chủ động tìm nguồn vốn lập kế hoạch phân bổ vốn cho dự án 94 3.4.2 Hồn thiện cơng tác quy hoạch 96 3.4.3 Đẩy nhanh cơng tác đền bù giải phóng mặt bàn giao mặt 97 3.4.4.Nâng cao chất lượng đẩy nhanh công tác tư vấn khảo sát, thiết kế lập dự toán 98 3.4.5 Hoàn thiện nâng cao công tác đấu thầu 98 3.4.6 Hoàn thiện nâng cao chất lượng nhân lực 100 3.4.7 Nâng cao hoạt động nghiên cứu thị trường 101 3.4.8 Nâng cao công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công tác quản lý vận hành 102 3.4.9 Giải pháp chung Công ty 104 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107 Kết luận 107 Kiến nghị 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Thông số dự án Khu nhà Diamond Park trước thực đầu tư 49 Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án Khu nhà Diamond Park trước thực đầu tư 52 Bảng 3.3: Huy động vốn dự án Khu nhà Diamond Park trước thực đầu tư 53 Bảng 3.4: Kế hoạch vay trả nợ dự án Khu nhà Diamond Park trước sau thực đầu tư 54 Bảng 3.5: Phân tích hiệu xây dựng dự án Khu nhà Diamond Park trước thực đầu tư 55 Bảng 3.6: Thông số dự án Khu nhà Diamond Park sau thực đầu tư 56 Bảng 3.7: Tổng mức đầu tư dự án Khu nhà Diamond Park sau thực đầu tư 58 Bảng 3.8: Huy động vốn dự án Khu nhà Diamond Park sau thực đầu tư 60 Bảng 3.9: Lãi vay thời gian xây dựng dự án Khu nhà Diamond Park sau thực đầu tư 61 Bảng 3.10: Phân tích hiệu xây dựng dự án Khu nhà Diamond Park sau thực đầu tư 62 Bảng 3.11: Thông số dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 66 Bảng 3.12: Tổng mức đầu tư dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 68 Bảng 3.13: Huy động vốn dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 69 Bảng 3.14: Trả lãi vay dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 72 Bảng 15: Doanh thu dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 73 Bảng 3.16: Chi phí vận hành dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 74 Bảng 3.17: Hiệu đầu tư dự án 267 Quang Trung trước thực đầu tư 75 Bảng 3.18: Thông số dự án 267 Quang Trung sau thực đầu tư 77 Bảng 3.19: Tổng mức đầu tư dự án 267 Quang Trung sau thực đầu tư 79 Bảng 3.20: Huy động vốn dự án 267 Quang Trung sau thực đầu tư 80 Bảng 3.21: Doanh thu dự án 267 Quang Trung sau thực đầu tư 83 Bảng 3.23: Hiệu đầu tư dự án 267 Quang Trung sau thực đầu tư 85 vi DANH MỤC ẢNH Hình 1.1: Sơ đồ trình thực dự án đầu tư xây dựng Hình 1.2: Thị trường chung cư Hà Nội 15 Hình 1.3: Tỷ lệ hấp thụ văn phòng Hà Nội 16 Hình 1.4: Thị trường văn phòng Hà Nội 17 Hình 1.5: Thị trường bán lẻ Hà Nội 18 Hình 1.6: Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam 20 Hình 1.7: Gía th đất công nghiệp 20 Hình 1.8: Gía chào th kho/xưởng xây sẵn 21 Hình 3.1 Trụ sở Cơng ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam 44 Hình 3.2 Sơ đồ tổ chức máy Công ty Meco 47 Hình 3.3 Phối cảnh tổng Dự án Khu nhà Diamond Park 48 Hình 3.4 Mặt tổng thể dự án 267 Quang Trung 65 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - BĐS : Bất động sản - BGĐ : Ban Giám đốc - BKS : Ban Kiểm soát - CĐT : Chủ đầu tư - ĐT&PTDA : Đầu tư phát triển dự án - ĐTXD : Đầu tư xây dựng - HĐQT : Hội đồng quản trị - PCCC : Phòng cháy chữa cháy - QLDA : Quản lý dự án - QPPL : Quy phạm pháp luật - TVGS : Tư vấn giám sát - TVTK : Tư vấn thiết kế - VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật - MECO : Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam viii hợp tác thành công, đem đến sức mạnh tổng hợp cho đối tác nâng cao uy tín, vi bên 3.4.2 Hồn thiện công tác quy hoạch Các giải pháp quy hoạch cần thẳng vào công tác quan trọng sở kết cấu hạ tầng, nguồn nhân lực, cấu lãnh thổ, sản phẩm chủ lực,….Chủ trì lựa chọn phương án quy hoạch, đánh giá tác động đến môi trường kiến nghị giải pháp khắc phục; xác định định hướng sử dụng đất, chế, sách, tổ chức thực quy hoạch xác định danh mục dự án ưu tiên đầu tư Giai đoạn quy hoạch chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề định thành công hay thất bại dự án, sau số giải pháp để đạt hiệu mức tối đa giai đoạn này: - Dự án phải phù hợp với quy hoạch nhu cầu sử dụng đất, khả giải phóng mặt bằng, khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án - CĐT nghiên cứu tài liệu địa hình, địa chất tài liệu khảo sát phải đảm bảo tính thống giai đoạn để kế thừa CĐT áp dụng phương pháp, thiết bị khảo sát tiên tiến đại có giải pháp thẩm định tài liệu khảo sát, cần tiến hành khảo sát chi tiết chất lượng thăm dò địa chất phải đảm bảo, số liệu quan trắc phải đầy đủ, việc chỉnh lý thống kê tài liệu không để sai số lớn - Trên cở sở khoa học thực tế hoàn thiện tài liệu dân sinh kinh tế khu vực dự định xây dựng cơng trình vùng bị ảnh hưởng để làm tốt cho công tác quy hoạch, thiết kế - Chọn tổ chức tư vấn có lực kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư nhằm lựa chọn giải pháp, phương án cơng trình chất lượng hiệu - Nghiên cứu bổ sung, hoàn chỉnh tiêu kỹ thuật, kinh tế cho quy hoạch thiết kế xây dựng cơng trình 96 - Thường xun cập nhật, bổ sung, hồn chỉnh quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn hướng dẫn kỹ thuật thiết kế xây dựng cơng trình - Kiểm tra xác định quy mơ, hình thức kiến trúc cụm cơng trình phù hợp với mục đích kinh tế- xã hội mong muốn Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất tiến hành thực độc lập, riêng rẽ với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Do nghiên cứu, xem xét theo hướng đưa quy hoạch sử dụng đất vào nội dung báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội để làm sở cho việc định hướng sử dụng đất, không nên tách riêng việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất 3.4.3 Đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bàn giao mặt Về cơng tác nhân thực hiện: - Đê đảm bảo giải hồ sơ bồi thường GPMB hiệu nhanh chóng CĐT tăng cường nhân có chun mơn phối hợp với quyền địa phương - Tâng cường chất lượng tính chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên đáp ứng tiến độ kế hoạch bồi thường dự án, bố trí phân cơng nhiệm vụ thành viên theo quy chế, có chế độ đãi ngộ hợp lý Về kế hoạch triển khai: - Chủ đầu tư lập dự án đầu tư hướng dẫn đơn vị tư vấn lập phương án tổng thể GPMB đưa vào phần thuyết minh dự án để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Trong hồ sơ dự án vào thiết kế sở phê duyệt tiến hành cắm mốc GPMB bàn giao cho Chủ đầu tư quản lý, thực đẩy nhanh tiến độ dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với địa phương tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc lập đồ địa khu vực dự án - Chủ đầu tư dự án GPMB làm việc trực tiếp với UBND xã, phường nắm bắt giải kịp thời kiến nghị, vướng mắc tồn đọng theo kế hoạch kiểm tra định kỳ hàng tháng để có biện pháp xử lý xác, pháp luật 97 3.4.4.Nâng cao chất lượng đẩy nhanh công tác tư vấn khảo sát, thiết kế lập dự tốn Chuẩn xác hóa hồ sơ khảo sát, thiết kế: Hồ sơ khảo sát, thiết kế phải tuân thủ đầy đủ theo quy trình, quy phạm hành, phù hợp với trạng khu vực nghiên cứu phương án đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh mơi trường phịng chống cháy nổ.Khảo sát thiết kế đáp ứng đầy đủ yêu cầu quan quản lý chuyên ngành quy định (thuyết minh, vẽ, dự tốn …).Hồ sơ tính tốn đầy đủ, đảm bảo tính khả thi, hiệu đầu tư dự án Phản hồi xét duyệt hồ sơ thiết kế: CĐT tăng cường mối quan hệ với quan quản lý nhà nước (các Sở, Ban, Ngành…) việc thẩm định, phê duyệt giúp CĐT nắm bắt nhanh, xác thơng tin phản hồi, hướng dẫn, bổ sung chỉnh sửa hồ sơ, đáp ứng yêu cầu, quy định việc phê duyệt thiết kế, dự toán Đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thiết kế kỹ thuật dự tốn: Đơn đốc cán thực làm việc với quan thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán để đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư hình thức trao đổi trực tiếp,gửi cơng văn, thơng báo hình thức khác 3.4.5 Hồn thiện nâng cao công tác đấu thầu Đơn giản thủ tục: Trong công tác đấu thầu Chủ đầu tư phải xem xét, hiểu biết rõ quyền trách nhiệm để tránh trường hợp đấu thầu sai quy định, sai thẩm quyền (vượt thẩm quyền, vi phạm quy định quản lý đấu thầu,…) CĐT xác định quyền hạn trách nhiệm chủ động việc chuẩn bị hồ sơ, tài liệu, hình thức đấu thầu phù hợp để trình trình duyệt, xin ý kiến không bị vướng mắc kéo dài thời gian Chuẩn bị tốt hồ sơ mời thầu: Một nguyên nhân thực đấu thầu chậm trễ công tác chuẩn bị hồ sơ mời thầu không tốt mà phần lớn khâu lập thiết kế, dự tốn khơng phù hợp 98 Hồ sơ thiết kế dự toán thường tư vấn thực nên tư vấn thiết kế, lập dự tốn khơng tốt tạo khó khăn việc thực đấu thầu Có thể lập dự tốn q thấp, đấu thầu nhà thầu chào giá cao phải tổ chức đấu thầu lại Hoặc ngược lại, lập dự toán cao, khiến gói thầu định thầu chủ đầu tư phải chịu thiệt Do đó, để nâng cao chất lượng Hồ sơ mời thầu Chủ đầu tư cần phải: - Những đơn vị tư vấn thực gói thầu tư vấn dự án trước có hiệu quả, uy tín quy định nhà nước thỉ định thầu gói thầu tư vấn khảo sát, thiết kế, lập dự toán (trong phạm vi cho phép) cho dự án sau - Để đảm bảo chất lượng khảo sát, lập dự án, thiết kế lập dự tốn gói thầu có giá trị lớn hay lĩnh vực chưa có kinh nghiệm Chủ đầu tư cần tổ chức đấu thầu lựa chọn tư vấn, thuê đội ngũ tư vấn thiết kế nước ngồi có trình độ cao thực - Tham khảo đơn vị tư vấn quan nhà nước quản lý chuyên ngành giới thiệu để có thực khâu khảo sát, thiết kế, lập dự toán tốt Thuê đội ngũ tư vấn có đủ lực, kinh nghiệm thực công tác đấu thầu: Chủ đầu tư nên thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực (từ lập hồ sơ mời thầu đến tổ chức mở thầu, xét thầu ) để tránh sai sót, vi phạm nguyên tắc đấu thầu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Tuyển chọn thành viên có lực cho Bên mời thầu Tổ chuyên gia đấu thầu Để chọn nhà thầu chất lượng mong muốn chủ đầu tư thành viên Bên mời thầu Tổ chun gia đấu thầu có vai trị quan trọng phải đảm bảo công tác tổ chức đấu thầu quy định Chọn thành viên Bên mời thầu Tổ chuyên gia đấu thầu nguyên tắc: - Bảo đảm cấu thành viên Bên mời thầu Tổ chuyên gia đấu thầu theo nguyên tắc chủ động (Giám đốc, Phó Giám đốc), có khả định lĩnh vực kỹ thuật, tài Kỹ sư chuyên ngành, Kế toán … 99 - Tuyển chọn thành viên am hiểu thủ tục, trình tự đấu thầu, am hiểu lĩnh vực chun mơn công tác đấu thầu am hiểu tài chính, kỹ thuật có kiến thức xã hội ngành nghề quản lý, kinh doanh cách sâu sắc 3.4.6 Hoàn thiện nâng cao chất lượng nhân lực Cơng ty ngồi phát triển cơng nghệ đại, chất lượng dịch vụ tốt hay sở hạ tầng bền vững nguồn nhân lực ln trọng để Cơng ty có lợi cạnh tranh tồn lâu dài Phát triển nguồn nhân lực cần phải gắn kết với nguyên tắc mục tiêu chung Công ty để phát huy hiệu hoạt động người lao động Do việc kết hợp hài hồ mục tiêu chung Cơng ty phát triển nguồn nhân lực yếu tố Công ty quan tâm đến Công ty không ngừng xây dựng phát triển nguồn nhân lực lớn mạnh mặt như: số lượng, chun mơn, trình độ học vấn, lực quản lý, tư sáng tạo, lao động với suất, chất lượng, có khả phân tích tổng hợp vấn đề, lao động với suất, chất lượng hiệu ngày cao Chính sách phát triển nguồn lực MECO thời gian tới bao gồm: - Chính sách tuyển dụng: Thu hút người lao động có lực chun mơn, trình độ học vấn vào làm việc cho Cơng ty Các vị trí làm việc phải đáp ứng yêu cầu như: trình độ học vấn, chun mơn, tính kỷ luật cao cố gắng phát triển nghề nghiệp Đối với vị trí quan trọng tuyển dụng ngồi u cầu trình độ chun mơn trình độ học vân cần phải có yếu tố như: kinh nghiệm công tác, linh hoạt, tính đốn cao, tính đốn cao tư logic, phán đoán nhanh nhạy khả phân tích Ngồi ra, cán quản lý phải u thích cơng việc, có lực tổ chức, quản lý, lực lãnh đạo nhóm, ham học hỏi, chủ động cơng việc có ý tưởng sáng tạo - Chính sách đào tạo: Nâng cao công tác huấn luyện đào tạo nhân sư có mục tiêu phù hợp với chiến lược phát triển thời kỳ dài hạn Công ty Đào tạo nhân viên theo cấp độ lộ trình phù hợp với nhân viên tập trung vào kỹ quản trị đại, kỹ chuyên môn kỹ xử lý tình Cơng ty ln tạo điều kiện cho nhân viên tự học tập để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ 100 đồng thời kết hợp phương án nhân viên cũ kèm cặp nhân viên trau dồi thêm nhiều kinh nghiệm làm việc - Chính sách đãi ngộ: Để giữ chân nhân viên giỏi nhiều kinh nghiệm lâu dài thu hút nhân lực giỏi từ nhiều nguồn khác Công ty cố gắng có sách lương, thưởng phù hợp Bên cạnh đó, Cơng ty đảm bảo sách lương thưởng công công khai tương xứng với hiệu chất lượng làm việc Từ tạo động lực để nhân viên ln có trách nhiệm, nỗ lực, cố gắng, sáng tạo thức đẩy thi đua cơng việc - Chính sách phúc lợi: Các hoạt động đoàn thể, quyền lợi đời sống tinh thần tồn thể nhân viên ln Cơng ty quan tâm trọng Cơng ty trì chế độ thăm hỏi nhân viên ốm đau, thai sản, tổ chức mừng sinh nhật nhân viên , tặng quà nhân viên kết hôn, tổ chức cho chị em phụ nữ ngày 8/3,20/10 em cán nhân viên 1-6 hàng năm tổ chức cho nhân viên tham quan nghỉ mát Từ đó, tạo khơng khí vui vẻ, mối quan hệ đồn kết người nhân viên gắn bó lâu dài với Công ty 3.4.7 Nâng cao hoạt động nghiên cứu thị trường Trong năm qua năm tiếp theo, công tác điều tra, nghiên cứu thị trường liên tục tăng cường nhằm cung cấp sở cho việc lập chiến lược, định cho hoạt động kinh doanh MECO Hiện hoạt động giao cho Bộ phận Marketing Công ty tiến hành Thông tin liên quan đến thị trường Bất động sản Hà Nội tỉnh thành khác thường xuyên Công ty thu thập, đánh giá, tổng hợp thơng tin, từ định vị vị trí MECO, dự đoán phương hướng phát triển thị trường, từ đưa chiến lược, sách lược đầu tư phù hợp… Bên cạnh đó, nhằm có thơng tin xác, khách quan, Cơng ty ln thuê công ty tư vấn, đánh giá nghiên cứu thị trường độc lập có điều tra, nghiên cứu sâu lĩnh vực (định vị thương hiệu BĐS) để từ Cơng ty có đánh giá định hướng xác đáng, hiệu quả… Hiện nay, thị trường bất động sản lớn Hà Nội Công ty thâm nhập thị trường có tiềm khác như: Hải Phịng, Bình Định, Đồng Nai, Cần 101 Thơ, nhằm mục đích mở rộng thị trường hoạt động đầu tư để thay cho thị trường lớn thị trường bảo hoà Từ việc nghiên cứu định hướng phát triển thị trường bất động sản, Cơng ty ln tìm cách đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường Công ty cung cấp sản phẩm bất động sản có nhu cầu lớn thị trường thời điểm Tập trung mạnh lợi Công ty để phát triển sản phẩm mũi nhọn với mục tiêu từ đến năm 2025, MECO cung cấp sản phẩm có chất lượng cao đạt yêu cầu khách hàng Công ty phát triển sản phẩm bất động sản theo hai hướng: + Các sản phẩm mũi nhọn: Chung cư cao cấp, hộ cho thuê cao cấp, thể thao giải trí,các khu nghỉ dưỡng cao cấp Đây sản phẩm bất động sản cao cấp nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng có thu nhập cao Cơng ty định hướng hoạt động sản phẩm mũi nhọn mang lại lợi nhuận lớn cho Công ty + Các sản phẩm tảng: Bên cạnh sản phẩm bất động sản mũi nhọn, Công ty trọng đến mảng sản phẩm tảng là: Trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê Đây sản phẩm bất động sản cho thuê nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng công ty, tổ chức Các sản phẩm ln trì doanh thu đặn hàng năm cho Công ty 3.4.8 Nâng cao công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công tác quản lý vận hành Trong đầu tư xây dựng cơng trình, quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiệu giải nhiều vướng mắc, đỡ gây thất thoát đẩy nhanh tiến độ dự án triển khai Việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng bắt đầu việc thực đầy đủ trách nhiệm cấp: cấp định đầu tư, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, nhà thầu quản lý dự án Các đơn vị có thẩm quyền cần trao đổi thường xuyên với phòng ban liên quan, quan tra, kiểm tra, kiểm toán để rút kinh nghiệm phổ biến vấn đề thực tiễn nhằm thực tốt việc quản lý chi phí 102 Một số biện pháp áp dụng: - Cán giám sát thi công công trình phải có chứng chỉ, giấy phép hành nghề tư vấn giám sát cấp theo quy định - Chủ trì kiến trúc phải có chứng chỉ, giấy phép hành nghề cấp quan có thẩm quyền - Các nhà thầu có vi phạm vi phạm quản lý chất lượng, tiến độ cơng trình hay cơng cơng trình trước hồn thành bàn giao đưa vào sử dụng khơng thực tốn theo quy định không tham gia đấu thầu cơng trình Hiệu mà dự án BĐS khơng chịu ảnh hưởng từ hoạt động giai đoạn lập dự án đầu tư, giai đoạn thi công xây dựng mà cịn phụ thuộc vào q trình quản lý khai thác vận hành bảo vệ cơng trình Các đơn vị trực tiếp quản lý, người tham gia hưởng lợi quản lý khai thác cơng trình cần quan tâm thực tốt vấn đề sau dể tăng cường phát huy hiệu dư án: - Nghiên cứu xây dựng quy định, chế tài phục vụ cho việc xử lý xung đột tranh chấp bên tham gia hưởng lợi mà dự án mang lại Kết hợp chặt chẽ với ban quản trị tịa nhà, đơn vị quản lý,chính quyền địa phương để phòng ngừa tổ chức, cá nhân vi phạm lấn chiếm đất phạm vi sinh hoạt chung, phá hoại cơng trình,… ảnh hưởng đến việc an ninh, phịng cháy chữa cháy, nhiễm mơi trường hay giảm khả phục vụ tòa nhà Chủ đầu tư thuê đơn vị có chuyên mơn tổ chức giao khốn bảo vệ quản lý cơng trình - Hồn thiện việc phân cấp quản lý, phân công, phân quyền đơn vị quản lý khai thác cho hoàn chỉnh, đồng rõ ràng - Phân định rõ trách nhiệm chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hàng để quản lý, khai thác bảo vệ cơng trình Thực nghiêm túc quy trình vận hành quản lý thường xuyên theo dõi giám sát, đánh giá hiệu hệ thống điện, nước, PCCC,… cơng trình 103 - Theo dõi đánh giá trạng thái hoạt động cơng trình theo định kỳ hàng tháng, hàng q hàng năm để kịp thời phát hư hỏng Cơng tác vận hành bước đại hóa cơng nghệ máy móc đại đảm bảo tính hiệu cơng trình từ đời sống cán công nhân viên cải thiện 3.4.9 Giải pháp chung Cơng ty Giải pháp mang tính định hướng chiến lược Trong hoạt động kinh doanh doanh nghiệp việc hoạch định chiến lược kinh doanh yếu tố quan trọng Để định hướng đắn cần có tầm nhìn chiến lược thị trường môi trường kinh doanh Theo phân tích dự báo thị trường bất động sản năm tới, vào tình hình nội lực Cơng ty định hướng phát triển Công ty giai đoạn 2020-2025 sau: Công ty đặt mục tiêu rõ ràng định hướng phát triển lâu dài trở thành Cơng ty có uy tín thương hiệu lĩnh vực đầu tư BĐS Việt Nam Công ty tham khảo mô hình tổ chức mơ thức quản trị tiên tiến, bước nghiên cứu áp dụng để hồn thiện mơ hình tổ chức theo hướng hình thành Tập đồn bất động sản hàng đầu Việt Nam Sản phẩm bất động sản chủ yếu Công ty giai đoạn 2020-2025 là: Trung tâm dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn hộ cao cấp; Các sản phẩm phục vụ dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí thể thao cao cấp như: Khu biệt thự cho thuê, sân golf, khu du lịch sinh thái, Nhu cầu sử dụng vốn cho dự án Công ty từ đến năm 2025 lượng vốn lớn cho nhu cầu phát triển dự án Cơng ty Vì vậy, Cơng ty tiến hành đầu tư theo chu kỳ có trọng điểm, dự án cơng trình có khả khai thác sớm sinh lợi cao ưu tiên đầu tư trước để đưa khai thác trước, sau dùng phần doanh thu từ dự án công trình để đầu tư cho dự án sau Giải pháp mang tính quản trị điều hành Bộ máy quản trị điều hành có vai trị quan trọng việc điều hành hoạt động vĩ mô Công ty Xây dựng máy quản trị điều hành vững mạnh yếu tố hàng đầu coi trọng Bộ máy quản trị điều hành Công ty hoạt động theo mơ hình trực tuyến - chức Đây mơ hình quản trị điều hành có nhiều ưu điểm: 104 Các quan hệ trực tuyến thực sau: Các Nghị quyết, phương hướng kinh doanh Đại hội đồng cổ đông thông qua đưa xuống Hội đồng quản trị, Hội đồng quản trị lên kế hoạch triển khai Nghị xây dựng phương hướng kinh doanh Công ty Các kế hoạch đưa xuống Tổng giám đốc đạo, điều hành Sau chuyển tải xuống phịng ban chức Cơng ty để thực Các quan hệ chức thực sau: Các phòng ban nghiệp vụ tham mưu cho lãnh đạo Công ty Công ty lĩnh vực chun mơn mình, đồng thời phối hợp với để thực công việc liên quan Hiện nay, Công ty hoạt động theo mơ hình Cơng ty Mẹ - Cơng ty Con Cơng ty Mẹ Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam Công ty Con Công ty CP xây dựng MECO, Công ty CP thiết kế MECO, Công ty MECO Trường Thành… Công ty có vốn góp chi phối Cơng ty Mẹ số lĩnh vực kinh doanh như: Bất động sản, tư vấn tài Đây mơ hình hoạt động có tính linh hoạt động thích ứng với mơ hình quản trị Tập đồn Để hệ thống quản trị, điều hành Công ty vận hành cách đồng hoạt động hiệu cần có giải pháp sau: Hồn thiện máy tổ chức cấu máy điều hành Công ty theo giai đoạn cho phù hợp với quy mơ hoạt động, thích ứng với hội nhập quốc tế quản lý, điều hành đại Bộ máy lãnh đạo từ cấp trưởng phịng trở lên bố trí phù hợp tuyển dụng đầy đủ vị trí quản lý, kinh doanh chủ chốt Chuẩn hoá hoạt động từ Ban lãnh đạo Cơng ty đến phịng ban Công ty Con Chuẩn bị điều kiện sở vật chất, xây dựng hệ thống công nghệ thông tin điều kiện khác để hội nhập phát triển theo yêu cầu Công ty Xây dựng hệ thống văn quản lý Công ty: quy định, quy chế, quy trình nghiệp vụ văn quản lý khác ngày đầu đủ, chi tiết 105 Kết luận chương Chương luận văn với mục tiêu đưa giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu đầu tư BĐS Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam Luận văn dựa kết phân tích thực trạng hoạt động đầu tư BĐS Công ty để đưa giải pháp có sở khoa học mang tính thực tiễn cao Trên sở đó, luận văn đề xuất giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu đầu tư dự án Bất động sản Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam từ đến năm 2025 Những nội dung chương đề cập đến sau: - Đưa chiến lược hoạt động đầu tư BĐS Công ty từ đến năm 2025 - Phân tích nguyên nhân tồn thực trạng Công ty hoạt động đánh giá hiệu đầu tư BĐS trước - Đề xuất giải pháp nhằm khác phục tồn giúp nâng cao hiệu đầu tư BĐS Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam 106 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Mục tiêu cuối doanh nghiêp hoạt động kinh doanh lợi nhuận Đối với đầu tư bất động sản để đạt điều khơng phải điều dễ dàng ảnh hưởng yếu tố thị trường, kinh tế, trị, văn hố Vậy nên lĩnh đầu tư BĐS đem lại nhiều lợi nhuận khơng rủi ro Doanh nghiệp cần phải tìm hiểu, nghiên cứu có cách nhìn tổng thể cách khoa học để đánh giá hiệu đầu tư dự án bất động sản cách xác Đây công việc mà doanh nghiệp bất động sản cần phải làm giúp doanh nghiệp có sách lược biện pháp đắn hoạt động đầu tư Doanh nghiệp đạt mục tiêu đặt tránh rủi ro khơng đáng có Cơng ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam Công ty hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản gặt hái thành cơng định Cơng ty có cách nhìn chủ quan lĩnh vực hoạt động để phân tích, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu Công ty Trong thời kỳ hội nhập vấn đề quan trọng liên quan đến tồn phát triển Cơng ty Từ Công ty đưa chiến lược hoạt động hạn chế điểm yếu nhằm phát huy điểm mạnh nâng cao hiệu hoạt động đầu tư Cơng ty Tác giả phân tích đánh giá thực trạng Công ty để giúp Công ty có giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu hoạt động đầu tư Tác giả đề xuất số giải pháp mang tính tồn diện, bao gồm: - Chủ động tìm nguồn vốn lập kế hoạch phân bổ vốn cho dự án - Hồn thiện cơng tác quy hoạch - Đẩy nhanh cơng tác đền bù giải phóng mặt bàn giao mặt thi công - Nâng cao chất lượng, đẩy nhanh công tác tư vấn khảo sát, thiết kế lập dự tốn - Hồn thiện cơng tác đấu thầu - Hoàn thiện nâng cao chất lượng nhân lực 107 - Nâng cao hoạt động nghiên cứu thị trường - Nâng cao cơng tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công tác quản lý vận hành - Giải pháp chung Công ty: xác định chiến lược, quản trị điều hành tầm vĩ mô phát triển nguồn nhân lực Để phát huy nội lực tiềm Công ty nhằm đưa đến hiệu cao cần trọng đến việc phối hợp nhóm giải pháp cách đồng khoa học hoạt động đầu tư Tác giả hi vọng Luận văn tài liệu tham khảo mang lại kết định việc hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam doanh nghiệp khác Kiến nghị Qua phân tích tác giả thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến hiệu đầu tư dự án bất động sản Hà Nội Công ty Tác giả kiến nghị nội dung sau để hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu dự án đầu tư bất động sản Công ty: 2.1 Đối với Cơng ty - Hồn thiện nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, triển khai thực theo quy hoạch; - Công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cần giải nhanh ổn định; - Nâng cao hoàn thiện công tác đấu thầu cạnh tranh, công kinh tế; - Nguyên cứu kỹ xây dựng kế hoạch vốn cụ thê chi tiết để sử dụng vốn có hiệu hơn, có trọng điểm, tránh đầu tư dàn trải, gây thất lãng phí vốn đầu tư - Tìm kiếm hội hợp tác, liên kết huy động vốn từ nguồn khác - Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS để đưa phương án đầu tư phù hợp đem lại lợi ích tốt cho doanh nghiệp.Đa dạng hóa sản phầm BĐS 108 - Tuyển dụng nhân viên có chun mơn lực từ đa dạng hố loại hình đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, tiêu chuẩn hoá chức nhiệm vụ, quyền hạn Xây dựng chế kết hợp hài hoà lợi ích để doanh nghiệp thành viên doanh nghiệp để cán nhân viên gắn kết cống hiến cho doanh nghiệp - Tập trung đầu tư khai thác xây dựng kế hoạch mở rộng hoạt động dịch vụ dự án, mở rộng tìm kiếm nguồn đầu tư, hỗ trợ , đóng góp để đầu tư xây dựng khai thác mặt lợi ích đa mục tiêu mà dự án đem lại; - Ngày quảng bá hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường nước cách sâu rộng; 2.2 Đối với sách Nhà nước, với địa phương kiến nghị Dự án đầu tư xây dựng tiến hành triển khai cần ủng hộ hỗ trợ lớn từ quan quản lý nhà nước mà cụ thể UBND thành phố Hà Nội, UBND quận sở ban ngành có liên quan nhằm đảm bảo dự án có khả thực tiến độ sớm đưa cơng trình vào khai thác, góp phần tăng cường thu hút đầu tư vào địa phương Đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường BDS Các địa phương triển khai nhanh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt, hỗ trợ nhà đầu tư việc hoàn thiện thủ tục hành liên quan đến đất đai để dự án sớm có khả thực Ngày hồn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; Địa phương cần tăng cường nâng cao biện pháp xúc tiến đầu tư, quảng bá hình ảnh dự án phương tiện thông tin truyền thông nhằm thu hút nhà đầu tư đến đăng ký th tịa nhà Cơng ty cần nắm bắt hội, thuận lợi lợi để phát huy sức mạnh, nâng cao khả cạnh tranh thời kỳ hội nhập Đưa Công ty hoạt động ngày lớn mạnh có uy tín vị lĩnh vực đầu tư Bất động sản Đầu tư bất động sản tương lai gần có hiệu quả, đáp ứng kỳ vọng mong mỏi Cổ đơng đồng thời góp phần vào phát triển chung kinh tế đất nước 109 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Chính phủ (2015), Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Hà Nội [2] Chính phủ (2014), Nghị định 63/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật Đấu Thầu lựa chọn nhà thầu, Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Hà Nội [3] Chính phủ (2015), Nghị định số 32/2015/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Hà Nội [4] Quốc Hội ,Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII; [5].Quốc Hội, Luật Đầu tư cơng số 49/2014/QH13 ngày 18 tháng năm 2014, Quốc hội khóa XIII; [6].PGS.TS Nguyễn Xn Phú (2011), Giáo trình kinh tế đầu tư, Trường Đại Học Thủy Lợi Hà Nội [7].GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Xây dựng Hà Nội [8] Chính phủ (2021), Nghị định số 10/2021/NĐ- CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Hà Nội [9] Chính phủ, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [10] Công ty ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam https://www.mecojsc.vn/ [11] Phịng Đầu tư Cơng ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam Các thời báo kính tế tạp chí xây dựng tài liệu khác có liên quan https://khotrithucso.com/doc/p/phan-tich-va-danh-gia-hieu-qua-du-an-dau-tu-xaydung-to-hop-224 https://vn.savills.com.vn/research_articles/164027/20100 110