Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở MỤC LỤC trang 1 Lý l[.]
Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà MỤC LỤC trang Lý luận chung…………………………………………………….1 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà: …………………………….… 1.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở: …………………… … 2 Ba vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở…….… 2.1 Vụ việc 2.2 Vụ việc 2……………………………………………………………… 2.3 Vụ việc 3…………………………………………………… ……… Nhận xét nhóm qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở……………………………………………….11 Tài liệu tham khảo Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần số lượng vụ án dân sự, tranh chấp bất động sản diễn ngày gia tăng Thực tiễn xét xử Tòa án cấp cho thấy loại án có tính chất phức tạp với nhiều nguyên nhân gây tranh chấp Do giải vụ án này, Tòa án thường lúng túng, gặp nhiều khó khăn, thời gian giải thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử đôi lúc hướng giải chưa thống Một loại tranh chấp thường gặp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nhà tài sản có giá trị đặc biệt người bảo đảm cho người có sống ổn định “ an cư lạc nghiệp” Để hiểu rõ tranh chấp mua bán nhà hướng giải quan chức có thẩm quyền ta vào xét ba vụ án cụ thể sau Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà NỘI DUNG Lý luận chung 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà: “Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đông mua bán nhà ở” Từ khái niệm ta thấy hợp đồng mua bán nhà có số đặc điểm pháp lí sau: - Đây hợp đồng song vụ: Quyền bên ứng với nghĩa vụ bên Việc thực quyền nghĩa vụ bên đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên lại - Là hợp đồng có đền bù: đền bù thể chỗ + Bên bán giao chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua + Bên mua trả cho bên bán khoản tiền tương ứng với giá trị nhà - Là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu phần nhà toàn nhà bên bán cho bên mua Đối tượng hợp đơng mua bán nhà ở: Có thể thấy đối tượng hợp đông mua bán nhà chi ngơi nhà hay diện tích dùng vào việc Ngơi nhà hay diện tích dùng vào việc phải tơn thực tế, hay trình xây dựng Hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà quan tâm tất quốc gia giới, đề thể phong tục, tập quán, sống văn hóa, tinh thần, vật chất nhân dân người sống ngơi nhà đó… nhà nước phải kiểm sốt việc xây dựng, mua bán,… nhà Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Theo quy định Điều 450 BLDS, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn theo mẫu quy định Nhà nước, kí kết hợp đồng mua bán nhà bên phải xuất trình lọai giấy tờ hợp pháp trước quan nhà nước có thẩm quyền để quan công chứng hay chứng thực cho hợp đồng 1.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở: * Quyền nghĩa vụ bên bán: Quyền bên bán nhà quy định Điều 452 BLDS - Yêu cầu bên mua nhà nhận nhà thời hạn thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua nhà trả tiền thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; - Không giao nhà chưa nhận đủ tiền thỏa thuận Nghĩa vụ bên bán nhà quy định Điều 451 BLHS: - Thông báo cho bên mua hạn chế quền sở hữu nhà mua bán có; - Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; - Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; - Thực đúng thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật * Quyền nghĩa vụ bên mua: Quyền bên mua quy định Điều 454 BLHS: - Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng thỏa thuận; Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn: không giao chậm giao nhà thi phải bồi thương thiệt hại Nghĩa vụ bên mua quy định Điều 453 BLHS: - Trả đủ tiền mua nhà thời hạn, phương thức thỏa thuận; - Nhận nhà hồ sơ nhà thời gian thỏa thuận; Ba vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 2.1 Vụ việc 2.1.1 Tóm tắt vụ việc - Nguyên đơn: Bà Từ Kiết Duyên (151/3D Hàn Hải Nguyên, Phường 2, Quận 11, TPHCM.) - Bị đơn: Ông Trần Kiến Vinh (Địa chỉ: 365 Nguyễn Chí Thanh, Phường 15, Quận 5, TPHCM) - Tranh chấp Tòa án nhân dân Quận 11 xét xử sơ thẩm; Tòa án nhân dân thành phố HCM xét xử phúc thẩm Ngày 30/08/2004, bà Từ Kiết Duyên ông Trần Kiến Vinh lập hợp đồng mua bán nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận11 bà Duyên đứng tên sở hữu; giá thỏa thuận 250 lượng vàng SJC Đợt sau kí hợp đồng, ông Vinh đặt cọc 20 lượng vàng SJC; đợt sau kí vào hợp đồng mua bán nhà phịng cơng chứng, bên mua giao tiếp 110 lượng vàng SJC; đợt phải trả 120 lượng vàng SJC Tuy nhà có đủ giấy tờ hợp lệ xây dựng nên bà Duyên chưa làm thủ tục hồn cơng Ơng Vinh trai Cường bà Duyên đến nhà bà Hồng Kim Chi (người quen ông Vinh) làm dịch vụ thủ tục hồn cơng nhà, nhờ bà Chi viết hợp đồng mua bán nhà, giao nhận tiền cọc nhà bà Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Chi Ngày 10/09/2004, ông Vinh đưa cho bà Duyên lượng vàng SJC để bà Duyên giao cho bà Chi làm thủ tục hồn cơng Sau hồn tất thủ tục hồn cơng, bà Dun liên hệ với Phịng cơng chứng số TPHCM làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán; điền tên bà Trần Tiểu Muội (vợ ông Vinh) bên mua hợp đồng công chứng (theo đề nghị ông Vinh) Tuy nhiên, ngày 10/06/2005, ông Vinh từ chối đến phịng cơng chứng số để ký hợp đồng mua bán làm thủ tục sang tên trước bạ Bởi lý nhà ông chưa bán cho bà Duyên kéo dài thời hạn hoàn tất thủ tục thoả thuận nên không mua nhà bà Duyên Vợ ông Vinh yêu cầu bà Duyên trả lại số tiền mà bà Duyên nhận đặt cọc Bà Duyên giữ ý kiến bán nhà cho ông Vinh, giá không thay đổi Nếu ơng Vinh khơng mua nhà tiền cọc thỏa thuận hợp đồng ngày 30/08/2004, bà Duyên trả lại cho ông Vinh lượng vàng SJC nhận làm giấy tờ đóng thuế 2.1.2 Quyết định Tòa án Sau tòa án cấp sơ thẩm xét xử, ông Vinh kháng cáo; phiên tòa phúc thẩm xét xử: Áp dụng điều 413, 418, 419, 425, 450 363 BLDS 1995 bác kháng cáo ông Trần Kiến Vinh, sửa môt phần án sơ thẩm - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán nhà số 128B Hàn Hải Nguyên, Phường 8, Quận 11, TPHCM bà Từ Kiết Duyên ông Trần Kiến Vinh bên mua đơn phương hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà; số vàng đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc bà Từ Kiết Duyên Ghi nhận tự nguyện bà Duyên hoàn trả cho ông Vinh lượng vàng SJC (trong số 20 lượng vàng SJC nhận cọc) lượng vàng SJC mượn riêng ngày 10/09/2004, tổng cộng 10 lượng vàng SJC - Bác yêu cầu phản tố ông Trần Kiến Vinh địi bà Từ Kiết Duyện phải hồn trả số vàng đặt cọc lại 15 lượng vàng SJC Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 2.1.3 Nhận xét nhóm * Xác định, quan hệ hợp đồng mua bán - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: bà Từ Kiết Duyên + Bên mua: ông Trần Kiến Vinh - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất + Đối tượng: Quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất Địa chỉ: số 128B Hàn Hải Ngun, Phường 8, Quận11, TP Hồ Chí Minh * Đồng ý với giải tòa phúc thẩm.Bởi: Nhận thấy, trình giao kết hợp đồng hai bên thơng qua hai hợp dồng: + Tiền hợp đồng mua bán: ông Vinh giao cho bà Duyên 20 lượng vàng để đặt cọc hứa hẹn việc giao kết hợp đồng thức (Khoản 1, Điều 363) + Hợp đồng thức: ký hợp đồng mua bán làm thủ tục sang tên trước bạ phịng cơng chứng Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng thỏa thuận, có nghĩa hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận mua bán Mặc dù giai đoạn tiền hợp đồng Quyền nghĩa vụ hai bên xác lập kể từ thời điểm Áp dụng khoản 3, Điều 404, BLDS 1995 Thứ hai, hai bên không thỏa thuận thời hạn thực hợp đồng Căn vào khoản 2, Điều 290; khoản 2, Điều 425, BLDS 1995 bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực việc hoàn tất thủ tục mua bán lúc nào, phải báo trước cho bên mua thời gian hợp lý Tuy nhiên, ông Vinh không yêu cầu bà Duyên phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà khoảng thời gian định Mà thực tế bà Dun đề nghị Phịng cơng chứng ký hợp đồng mua bán nhà (đầu tháng 6/2005) ông Vinh từ chối lí q hạn thỏa thuận nên ông không đồng ý mua nhà Do đó, việc ơng Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Vinh hủy bỏ hợp đồng bà Duyên vi phạm hợp đồng (chậm thực việc hoàn tất thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận) quy định Điều 219; khoản 1, Điều 419, BLDS 1995 Thứ ba, áp dụng khoản 2, Điều 363, BLDS 1995, 20 lượng vàng mà ơng Vinh đặt cọc thuộc bà Duyên ông Vinh đơn phương chấm dứt hợp đồng mà vi phạm từ phía bà Dun * So với BLDS 1995, BLDS 2005 khơng có thay đổi đáng kể làm thay đổi kết vụ án Giả sử, phải giải vụ án theo BLDS 2005 áp dụng điều sau: Điều 404: Thời điểm giao kết hợp đồng dân Điều 405: Hiệu lực hợp đồng dân Khoản 2, điều 285: Thời hạn thực nghĩa vụ dân Khoản 2, điều 432: Thời hạn thực hợp đồng mua bán Điều 286: Chậm thực nghĩa vụ dân Khoản 1, điều 425: Hủy bỏ hợp đồng dân Điều 358 : Đặt cọc 2.2 Vụ việc 2.2.1.Tóm tắt vụ việc - Ngun đơn: Ơng Hảo, bà Tiến - Bị đơn: Ông Bản , bà Vân (số 48 Lê Cơng Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh) - Tranh chấp xét xử, giải qua nhiều cấp chưa thỏa đáng Vợ chồng ơng Hảo có khiếu nại Ngày 14/05/1999 ông Bản bà Vân bán nhà số 48 Lê Cơng Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh cho ơng Hảo bà Tiến với giá 220 lượng vàng SJC Khi thỏa thuận mua bán ơng Bản bà Vân có làm đơn xác nhận tình trạng để chuyển quyền sở hữu phường Nguyễn Thái Bình, quận xác nhận nhà thuộc quyền sở hữu ơng bà Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà khơng có tranh chấp Vì vậy, vợ chồng ơng Hảo giao cho vợ chồng ông Bản 180 lượng vàng SJC Tuy nhiên, công chứng hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ơng Hảo biết nhà tình trạng bị phong tỏa quan điều tra hình Trung ương – Bộ Quốc phịng Ơng Bản bà Vân hứa giải tỏa kê biên, nên gia hạn vào 20/02/2000 mà không giải tỏa hủy hợp đồng trả lại tiền cho ông Hảo bà Tiến Ngày 01/07/2000 nhà bị kê biên nên ông Bản, bà Vân yêu cầu hủy hợp đồng trả lại 198 lượng vàng SJC cho vợ chồng ông Hảo: gồm 180 lượng vàng mua nhà 18 lượng vợ chồng ông Hảo sử dụng để sửa chữa Vợ chồng ông Hảo không đồng ý yêu cầu vợ chồng ông Bản phải tiếp tục thực hợp đồng 2.2.2 Quyết định Tòa án * Các cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm giám đốc thẩm: chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng vợ chồng ông Bản * Tại định số 110/KN-VKSTC-V5 ngày 10/10/2003 Viện trưởng VKSNDTC kháng nghị án giám đốc thẩm nói với nhận định: Việc mua bán nhà hai bên hoàn toàn tụ nguyện bên mua trả cho bên bán 180/220 lượng vàng 81,81% giá trị nhà, bên bán giao toàn giấy tờ nhà cho bên mua Hai bên khơng hồn tất thủ tục mua bán có hạn chế cơng văn số 24/TW ngày 04/09/1998 quan điều tra hình khu vực TW cơng văn khơng có giá trị buộc bên phải thi hành Và ngày 31/07/2002 phịng điều tra có cơng văn số 19/CV-P6 gửi phịng cơng chứng để làm thủ tục mua bán cho hai bên Vì bên bán từ chối thực hợp đồng có lỗi Tịa án phải buộc bên hoàn tât thủ tục mua bán thời gian định q thời hạn mà khơng thực hợp đồng vơ hiệu bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại Việc TDSTANDTC xử chưa thỏa đáng Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Đề nghị HĐTPTANDTC xử hủy án giám đốc thẩm số 33 ngày 27/02/2003 TDSTANDTC giao hồ sơ cho TANDTPHCM xét xử phúc thẩm lại theo hướng 2.2.3 Nhận xét nhóm * Xác định, quan hệ hợp đồng mua bán - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: ông Bản, bà Vân + Bên mua: ông Hảo, bà Tiến - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất + Đối tượng: Quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất Địa chỉ: số 48 Lê Cơng Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh * Đồng ý với ý kiến Viện trưởng VKSNDTC theo định số 110/KNVKSTC-V5 ngày 10/10/2003 Nhận thấy việc giao nhận nhà tiền mua nhà bên thực thực tế Vấn đề nảy sinh hợp đồng không công chứng nhà đăng bị phong tỏa có hạn chế công văn số 24/TW ngày 04/09/1998 quan điều tra hình khu vực TW Nhưng cơng văn khơng có giá trị buộc bên phải thi hành Tuy nhiên, ngày 31/07/2002 phịng điều tra có cơng văn gửi phịng cơng chứng để làm thủ tục mua bán cho hai bên Như hồn tồn có sở để khẳng định hợp đồng mua bán nhà hai bên hồn tất, hình thức hợp đồng mua bán nhà đảm bảo theo quy định điều 443, BLDS 1995 Và bên bán phải tiếp tục thực nghĩa vụ theo quy định điều 447, BLDS 1995 Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà * So với BLDS 1995, BLDS 2005 khơng có thay đổi đáng kể làm thay đổi kết vụ án Giả sử, phải giải vụ án theo BLDS 2005 áp dụng điều sau: Điều 450: Hình thức hợp đồng mua bán nhà Điều 451: Nghĩa vụ bên bán nhà 2.3 Vụ việc 2.3.1 Tóm tắt vụ việc Ơng Nguyễn Văn Hải bà Nguyễn Thị Hằng đồng sở hữu nhà đất số 18 Phạm Ngũ Lão, phường 3, TP Đà Lạt Ngày 01.12.2005, ơng Hải, bà Hằng có ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Hà (em ruột ông Hải) toàn quyền định đoạt nhà đất nói UBND phường xác nhận Sau đó, ơng Hà bán nhà cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Huế bà Phan Thị Bạch Nga, với giá hai bên thỏa thuận 4.4 tỉ đồng Sau bàn bạc thống việc mua bán, ngày 01.08.2006 hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà bên mua đặt cọc tổng cộng 1.77 tỉ đồng Theo cam kết, bên bán làm xong giấy tờ sang tên, bên mua phải toán hết số tiền thiếu lần Với lời cam kết trên, ngày 15.08.2006, ông Hà giao nhà cho bên mua sử dụng bên mua đặt cọc tiếp 470 triệu đồng Ngày 03.10.2006, ơng Hà hồn tất giấy tờ mua bán nhà UBND Tp Đà Lạt xác nhận sang tên cho ông Huế bà Nga Bên mua xin gia hạn trả nợ mượn giấy tờ nhà để cầm cố ngân hàng để vay tiền trả nợ cho bên bán thực chất đem cầm cố cho bà Lê Thị Thảo với số tiền tỉ đồng Ông Hà phát nhờ quan chức đình việc giao dịch, cầm cố, chấp, sang nhượng nhà khởi kiện vụ việc tòa (ngày 27.11.2006) Bên mua lại nhờ bà Phạm Thị Hồng đứng nhận trả nợ thay khơng có kết Ơng Hà địi nợ nhiều lần bên mua xin ông ký giấy giải kiện để làm thủ tục vay 2,5 tỉ ngân hàng Agribank Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Lấy tiền, bên mua trả thêm cho ông Hà 500 triệu tiếp tục xin gia hạn trả nợ Vậy nhưng, thời điểm bên mua nợ số tiền gốc tiền lãi 1.974.462.000 đồng 2.3.2 Nhận xét nhóm * Xác định, quan hệ hợp đồng mua bán - Gồm hai chủ thể tham gia: + Bên bán: ông Nguyễn Văn Hà + Bên mua: ông Huế, bà Nga - Khách thể: Quyền sở hữu quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất + Đối tượng: Quyền sử dụng đất nhà nằm diện tích đất Địa chỉ: số 18, Phạm Ngũ Lão phường 3, thành phố Đà Lạt * Giải vụ án: Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền UBND phường xác nhận, ông Hải, bà Hằng ông Hà, phạm vi ủy quyền toàn quyền định đoạt quyền sử dụng dất nhà nằm diện tích đất Đây hợp đồng hợp pháp hồn tồn có hiệu lực theo quy định Điều 142, Điều 581, BLDS 2005 Tiếp đó, theo khoản 2, điều 144, BLDS 2005, ông Hà có tồn quyền định đoạt quyền sử dụng dất nhà nằm diện tích đất Thứ hai, bên mua có hành vi vi phạm việc thực nghĩa vụ dân (áp dụng Điều 286 BLDS 2005) Căn theo quy định điều 305, BLDS 2005 bên mua nhà phải trả cho bên bán số tiền mua nhà, trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất ngân hàng nhà nước công bố thời điểm tốn Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, Do ơng Hà có ý chí gia hạn thực nghĩa vụ dân cho ông Huế, bà Nga nhiều lần Theo khoản 2, điều 287, BLDS 2005, bên mua tốn thời gian gia hạn thêm coi thực nghĩa vụ tốn thời hạn Nhưng ơng Huế, bà Nga khơng hồn thành sau nhiều lần gia hạn Từ phân tích cho thấy, bên mua bắt đầu phải chịu trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ tốn kể từ thời điểm khơng giao đủ tiền thỏa thuận hợp đồng ban đầu Nhận xét nhóm qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Hiện pháp luật mua bán nhà Nước ta có quy định chung cụ thể hợp đơng mua bán nhà, hình thức hợp đồng, điều kiện bên cạnh có quy định chưa rõ ràng chưa sát với thực tế tình trạng mua bán nhà Qua đó, nhận thấy pháp luật cần có điểm cần khắc phục sau: Thứ nhất, phải có quy định riêng mua bán nhà chung cư Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD, bên cạnh quy định trách nhiệm tổ chức kinh doanh nhà bên mua, Bộ yêu cầu hợp đồng mua bán hộ chung cư phải nêu rõ đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư Những tranh chấp liên quan đến sở hữu chung, riêng kéo dài lâu chưa có quy định cụ thể Trong trường hợp nhà chung cư có cơng trình, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ sở hữu khác phải nêu rõ, ví dụ bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh phần diện tích khác Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Nhưng chủ đầu tư không liệt kê đủ phần diện tích sở hữu chung hợp đồng mua bán gây bất lợi cho người mua Ví dụ: khơng liệt kê nhà để xe, người mua nhà chung cư lại phải nộp tiền phí trơng xe cách vơ lý, giá vượt khung giá nhà nước Ngồi cịn gây tình trạng, chiếm hữu, sử dụng phần chung số chủ thể, xâm phạm phần sở hữu riêng hộ khác mà pháp luật lại chưa có chế tài xử phạt hành vi Thứ hai, Điều 451, BLDS 2005 có quy định nghĩa vụ bên bán nhà khoản “ bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua” Thế nhưng, nhà sang tên đổi chủ, dường ý thức bảo quản nhà bên bán khơng cịn họ chủ sở hữu Thêm nữa, bên bán lại khơng có đủ điều kiện để bảo quản nhà thời gian chờ giao nhà bán Mặt khác, pháp luật lại khơng quy định người mua phải hồn trả chi phí hợp lý để bảo quản nhà cho người bán, bất lợi cho bên mua Có lẽ nên bỏ quy định này, thay vào nên để bên tự thỏa thuận Nếu hợp đồng có ghi rõ: bên bán phải bảo quản nhà bán thời gian chờ giao nhà, bên bán không thực thực không bị coi vi phạm hợp đồng Bên bán nhà chủ động: nhận bảo quản không, phụ thuộc vào điều kiện Thứ ba, pháp luật mua bán nhà nhiều bất cập mà đa số tranh chấp mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà thiếu chặt chẽ quy định pháp luật thực tiễn cho thấy rõ điều này, đặc biệt thời điểm sốt bất động sản lên, dù mua bán nhà nhằm mục đích kinh doanh hay khơng nhằm mục đích kinh doanh Tại khoản, Điều 541, BLDS 2005 quy định : “Bên bán nhà có nghĩa vụ thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật” Nhận thấy, để hoàn thành thủ tục mua bán nhà không phụ thuộc vào hành vi bên bán mà bên mua có vai trị quan trọng bước trình tự, thủ tục mua bán nhà Cụ thể: Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà giấy tờ tuỳ thân Hợp đồng soạn sẵn công chứng viên soạn - Bước 2: Một hai bên nộp hồ sơ mua bán quan quản lý nhà cấp huyện (nếu cá nhân), quan quản lý nhà cấp tỉnh (nếu tổ chức) - Bước 3: Căn vào hồ sơ, quan quản lý nhà kiểm tra, xác định vị trí đất gửi cho quan thuế để xác định nghĩa vụ tài (nếu có); - Bước 4: Sau có thơng báo quan thuế, quan quản lý nhà gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà nộp nghĩa vụ tài quan thuế - Bước 5: Sau nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho quan quản lý nhà để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Như vậy, pháp luật cần quy định nghĩa vụ thực thủ tục mua bán nhà người mua Đôi người mua cố tình trì hỗn làm chậm việc hồn tất thủ tục mua bán gây khó khăn cho bên bán Mặt khác, bên bán phải thực nghĩa vụ tài thường đưa khoản tiền vào giá bán Vậy nên nên để bên thỏa thuận việc bên phải thực nghĩa vụ hoàn tất thủ tục mua bán nhà Quan điểm phù hợp với nguyên tắc tôn trọng tự do, thỏa thuận bên tham gia Hạn chế can thiệp nhà nước vào giao dich mua bán nhà Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà KẾT LUẬN Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tiếp cận góc độ khoa học pháp lý tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc thực không thực quyền nghĩa vụ hợp đồng xâm hại đến quyền nghĩa vụ trực tiếp đến bên tham gia Qua ba vụ án nêu ta thấy vấn đề liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nói riêng vấn đề tranh chấp hợp đồng dân nói chung cịn nhiều bất cập Thiết yếu cần phải có hướng hồn thiện cụ thể hồn thiện hệ thống pháp luật; để giải tranh chấp cách triệt để hiệu quả, đảm bảo quyền lợi bên tham gia Ngoài phương tiện để người dân trang bị hiểu biết cho hợp đồng mua bán nhà để tránh xảy tranh chấp không đáng có Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình luật dân Việt Nam tập II (NXB Cơng an nhân dân Hà Nội – 2008) Nhóm QT33B1 - Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Quyết định giám đốc thẩm hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao năm 2003 – 2004 I (Hà Nội – 2004) Bộ luật Dân năm 2005 (NXB Lao động Hà Nội – 2009) Trang web http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com http://www.doisongphapluat.com.vn http://www.toaan.gov.vn Nhóm QT33B1 -