Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân LỜI MỞ ĐẦU Cùng với sự phát triển kinh tế nhiều thành phần kinh doanh, thị trường bất động sản của nước ta đã có một bước tiến lớn, và[.]

Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế nhiều thành phần kinh doanh, thị trường bất động sản nước ta có bước tiến lớn, kéo theo có nhiều doanh nghiệp thành lập góp phần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường bất động sản nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Nhiều doanh nghiệp nhờ có lĩnh vững vàng, nhậy bén kinh doanh, có kiến thức sâu rộng hoạt động cách hiệu khẳng định vị thương trường Tuy nhiên thực tế không doanh nghiệp hoạt động khơng có hiệu quả, nhiều đơn vị thua lỗ dân đến phá sản Từ phân tích kết kinh doanh thực tế cho thấy, thất bại kinh doanh thương trường, khơng ngun nhân dẫn đến thất bại, phá sản lại khâu đàm phán, soạn thảo văn ký kết hợp đồng… kinh doanh bất động sản Bất động sản tài sản có giá trị lớn, hoạt động ngành kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro, để tránh rủi ro cho hoạt động kinh doanh việc tìm hiểu, nắm bắt kĩ bước cách thực hiện, nguyên tắc, quy định pháp lý… hợp đồng điều cần thiết mà người kinh doanh bất động sản cần biết Nhưng để nắm bắt, hiểu bết vấn đề tương đối phức tạp hợp đồng bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều luật khác như: Bộ luật dân 2005, luật thương mại 2005, luật xây dựng, luật đấu thầu….mà văn có chồng chéo mâu thuẫn với Đồi hỏi người kinh doanh phải am hiểu cách sâu rộng để áp dụng cách hợp lý Ngồi tính phức tạp, hợp đồng bất động sản hợp đồng khó làm nhât Vì lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực rộng, hồn cảnh, điều kiện khác địi hỏi phải có hợp đồng khác Khơng thể áp dụng hồn tồn, dập khn hợp đồng bất động sản cho bất động sản Hợp đồng thỏa thuận, quy định mang tính pháp lý, ràng buộc bên tham gia quyền nghĩa vụ Do đó, hợp đồng kinh coi Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân đá tảng để doanh nghiệp kinh doanh cách vững chắc, bền vững Là sở pháp lý để giải vấn đề tranh chấp, kiếu kiện, hủy bỏ… không thực điều khoản hợp đồng… Chính tính phức tạp khó làm hợp đồng bất động sản hợp đồng chứa đựng nhiều rủi ro Chỉ câu chữ thơi làm cho hợp đồng chở lên vô hiệu trước pháp luật Để tránh sai lầm mà doanh nghiệp mắc phải lý để em đến nguyên cứu đề tài “ Hợp đồng kinh doanh Bất động sản” Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Nội dung nghiên cứu đề tài Nghiên cứu tổng quan định nghĩa, nội dung hợp đồng, phương thức tiến hành giao kết, thực để đến hợp đồng với pháp luật Em nghiên cứu thêm rủi thường gặp để biết trước tránh cố mà hợp đồng đem lại Nêu đề xuất, kiến nghị nhằm giảm thiểu rủi ro người ký hợp đồng nói riêng pháp lý hợp đồng bất động sản nói chung nhằm ngày hồn thiện cho “Hợp đồng kinh doanh Bất động sản” Mục tiêu nguyên cứu đề tài: Sau nghiên cứu xong đề tài, giúp cho em hiểu kinh doanh đồng bất động sản thiết phải có hợp đồng? Kết cấu nội dung quan trọng hợp đồng Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp tới Hợp đồng kinh doanh bất động sản yếu tố gì? Ngun tắc xây dựng hợp đồng kinh doanh bất động sản? Những biện pháp cần thiết để tránh rủi hợp đồng Hiện trạng xây dựng Hợp đồng kinh doanh Bất động sản đề kiến nghị cần phải thay đổi Hợp đồng Cấu trúc đề tài gồm: Lời mở đầu Nội dung chuyên đề gồm: - Chương I: Lý luận hợp đồng “Kinh doanh Bất động sản” - Chương II: Hiện trạng soạn thảo hợp đồng “Kinh doanh Bất động - Chương III: Kết luận Kiến nghị sản” Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Định nghĩa đặc điểm 1.1 Định nghĩa Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng thể đầy đủ trách nhiệm quyền lợi bên thể văn bản, tuân thủ quy định vấn đề quản lý có liên quan đến yếu tố bất động sản 1.2 Các đặc điểm Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng mang tính kinh tế Hợp đồng mang tính kinh tế có đặc điểm: - Nội dung kí kết nhằm mục đích phụ vụ hoạt động kinh doanh phải đăng kí phạm vi nghề nghiệp kinh doanh đăng ký - Chủ thể hợp đồng phải có bên pháp nhân, cịn bên pháp nhân cá nhân đăng kí kinh doanh - Hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký văn Như vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập văn bản; Việc công chứng, chưng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; Việc kí kết hợp đồng phải tuân thủ theo quy định pháp luật Bộ luật dân quy định khác pháp luật có liên quan Trong hợp đồng bất động sản hợp đồng phải thể quyền lợi trách nhiệm bên Hợp đồng bất động sản thỏa thuận miệng Điều đặc biệt giá trị Bất động sản lớn điều khoản hợp đồng phải thể văn Sự cần thiết Hợp đồng dinh doanh bất động sản - Hợp đồng kinh doanh bất động sản ghi nhận thỏa thuận có hiệu lực rang buộc bên tham gia quan hệ hợp tác Nói cách khác, hợp đồng “luật” bên tự hình thành nên nhà nước thừa nhận Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân - Hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận, quy định mang tính pháp lý, ràng buộc bên tham gia quyền nghĩa vụ - Hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận mang tính pháp lý, cứ, sở để giải tranh chấp liên quan đến vấn đề mà hai bên thỏa thuận thống - Hợp đồng kinh doanh bất động sản “hòn đá tảng” cho hoạt động đầu tư phần lớn hoạt động kinh doanh khác quan, tổ chức, doanh nghiệp cá nhân hoạt động lĩnh vực bất động sản - Hợp đồng thiết lập quan hệ đối tác nhiều vấn đề, nhiều lĩnh vựa như: quyền tài sản, chi phí, quyền lợi trách nhiệm… - Hợp đồng kinh doanh bất động sản văn sở cho việc đăng kí giao dịch khác hoạt động kinh doanh bất động sản như: Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… - Hợp đồng văn làm sở pháp lý cho việc đăng ký giao dịch - Đối với người kinh doanh bất động sản: Hợp đồng sở để xác định cầu kế hoạch tiêu thụ - Đối với người tiêu dung: Sau kí hợp đồng người tiêu dung chưa trở thành chủ sở hữu bất động sản Khi có biến đổi, vấn đề xảy với bất động sản người kinh doanh phải trịu trách nhiệm Thơng thường hợp đồng giúp cho người tiêu dùng can thiệp vào trình phát triển bất động sản bất động sản chưa nằm quyền sở hữu khách hàng (can thiệp thong qua trách nhiệm quy định hợp đồng) Các dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản (nói chung) chia thành loại hợp: - Hợp đồng kinh doanh bất động sản (nói riêng) - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 3.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản (nói riêng) bao gồm: a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; c) Hợp đồng thuê bất động sản; d) Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 3.2 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: a) Hợp đồng môi giới bất động sản; b) Hợp đồng định giá bất động sản; c) Hợp đồng tư vấn bất động sản; d) Hợp đồng đấu giá bất động sản; đ) Hợp đồng quảng cáo bất động sản; e) Hợp đồng quản lý bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định Luật này, Bộ luật Dân quy định khác pháp luật có liên quan Các nội dung chủ yếu hợp đồng kinh doanh bất động sản:  Nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm: a Tên, địa bên tham gia vào giao dịch kinh doanh bất động sản b Các thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản;Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản;Quy mơ, diện tích bất động sản;Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản;Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến bất động sản;Tình trạng pháp lý bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử sở hữu, sử dụng bất động sản;Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;Quyền lợi ích người thứ ba có liên quan… Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân c Giá mua bán chuyển nhượng bất động sản d Phương thức thời hạn toán e Thời điểm giao, nhận, hồ sơ kèm theo f Quyền nghĩa vụ bên g Giải tranh chấp h Các nội dung khác bên thoản thuận pháp luật quy định  Nội dung hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất đông sản gồm: a Tên, địa bên làm dịch vụ bên yêu cầu dịch vụ b Đặc điểm nội dung bất động sản tham gia vào dịch vụ c Thời hạn tiến độ thực d Giá cho dịch vụ e Phương thức thời hạn toán f Quyền nghĩa vụ bên g Giải tranh chấp h Các nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định Đó nội dung chủ yếu hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhưng loại dịch vụ khác cịn có nội dung khác hợp đồng môi giới bất động sản cịn có thêm u cầu kết thời dịch vụ môi giới độc quyền môi giới, môi giới không thành công hưởng tiền hoa hồng… Còn hợp đồng đấu giá bất động sản cịn có thêm giá khởi điểm bất độn sản đem đấu giá, hợp đồng quảng cáo bất động sản cịn có hình thức, nội dung, phạp vi phương tiện quảng cáo bất động sản, địa điểm thời lượng quảng cáo bất động sản… Kết văn hợp đồng kinh doanh bất động sản Kết cấu văn hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm chủ yếu phần - Phần mở đầu - Phần thể hợp đồng - Phần nội dung hợp đồng - Phần ký kết hợp đồng thông tin chủ - Phần phụ lục hợp đồng Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân 4.1 Phần mở đầu gồm: a) Quốc hiệu: Đây tiêu đề cần thiết cho văn mà nội dung cớ tính chất pháp lý b) Số ký hiệu hợp đồng: Thường ghi tên văn góc trái văn hơp đồng, nội dung cần thiết cho việc lưu trữ, tra cứu cần thiết, phần ký hiệu hợp đồng thường chữ viết tắt tên chủng loại hợp đồng c) Tên hợp đồng: Thường lấy tên hợp đồng theo chủng loại cụ thể ghi chữ to đậm phía quốc hiệu d) Những xác lập hợp đồng: Khi lập hợp đồng phải nêu văn pháp qui nhà nước điều chỉnh lĩnh vực hợp đồng pháp lệnh, nghị định, định v.v Phải nêu văn hướng dẫn ngành, quyền địa phương, phải nêu thỏa thuận hai bên chủ thể họp bàn nội dung hợp đồng trước e) Thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng: Phải ghi nhận rõ vấn đề mốc quan trọng đánh dấu thiết lập hợp đồng kinh doanh bát động sản xảy thời gian, không gian cụ thể để chứng minh giao dịch bên, cần thiết nhà nước thực xác nhận kiểm sốt, đồng thời quan trọng dựa vào chủ thể ấn định thời hạn hợp đồng bắt đầu kết thúc lúc nào, thông thường thời gian ký kết thời điểm để thỏa thuận ấn định cho hợp đồng bắt đầu có hiệu lực Ví dụ hợp đồng có hiệu lực 18 tháng kể từ ngày ký 4.2 Phần thông tin chủ thể hợp đồng Bao gồm nội dung sau: a) Tên đơn vị cá nhân tham gia hợp đồng kinh doanh bất động sản - Để loại trừ khả bị lừa đảo bên phải kiểm tra lẫn tư cách pháp nhân giấy phép đăng ký kinh doanh đối tác kiểm tra hoạt động thực tế tổ chức xem có danh sách tổ chức bị quyền thơng báo vỡ nợ, đình hoạt động giải thể không Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân b) Địa doanh nghiệp: Trong hợp đồng phải ghi rõ nơi có trụ sở pháp nhân đồng, cần bên tìm đến để liên hệ giao dịch tìm hiểu rõ ràng trước ký kết hợp đồng yêu cầu bên phải ghi rõ số nhà, đường phố, xóm ấp, phường, xã, quận, huyện Nếu thực tâm có ý thức phối hợp làm ăn lâu dài, đàng hoàng họ khai đầy đủ c) Điện thoại, Telex, Fax, Email: Đây phương tiện thông tin quan trọng, chủ thể hợp đồng thơng thường họ có số đặc định cho phương tiện thong tin để giao dịch với nhau, giảm bớt chi phí lại liên hệ, trừ trường hợp bắt buộc phải gặp mặt d) Tài khoản mở ngân hàng: Đây vấn đề bên hợp đồng đặc biệt quan tâm giai đoạn nay, đối tác biết số tài khoản lượng tiền có tài khoản mở ngân hàng nào, họ tin tưởng khả toán sòng phẳng để yên tâm ký kết thực hợp đồng, cần đề phòng trường hợp đối tác đưa số tài khoản cạn tiền nhầm ý đồ chiếmdụng vốn lừa đảo; muốn nắm vững số lượng tiền tài khoản, cần cóbiện pháp kiểm tra ngân hàng mà đối tác có mở tài khoản trước khì ký kết e) Người ký kết người đại diện theo pháp luật Người người đứng đầu pháp nhân theo quy định điều lệ pháp nhân định quan nhà nước có thẩm quyền ( Điều 141 Bộ Luật Dân ) Cá nhân, người đại diện theo pháp luật pháp nhân uỷ quyền cho người khác xác lập, thực giao dịch dân Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi người đại diện theo uỷ quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực Đại diện theo uỷ quyền đại diện xác lập theo uỷ quyền người đại diện người đại diện Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực giao dịch hợp đồng lợi ích người đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Phạm vi đại diện theo uỷ quyền xác lập theo uỷ quyền Người đại diện thực giao dịch dân phạm vi đại diện Người đại diện phải Sinh viên: Phạm Văn Cường MSV: CQ500339 Đề án môn học Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân thông báo cho người thứ ba giao dịch dân biết phạm vi đại diện Người đại diện không xác lập, thực giao dịch dân với với người thứ ba mà người đại diện người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác g) Giấy ủy quyền: Hình thức uỷ quyền bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải lập thành văn ( giấy ủy quyền) phải ghi rõ số lượng, thời gian viết ủy quyền, chức vụ người ký giấy ủy quyền, đồng thời phải ghi rõ họ tên; chức vụ số Chứng minh nhân dân (CMND) người ủy quyền, nội dung phạm vi công việc ủy quyền thời hạn ủy quyền, pháp luật bắt buộc người thủ trưởng ủy quyền phải chịu trách nhiệm thân họ ký hợp đồng, dù bên đối tác cần phải kiểm tra kĩ điều kiện giấy ủy quyền trước đồng ý ký kết hợp đồng 4.3 Nội dung hợp đồng Tuỳ theo loại hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bên thoả thuận nội dung sau đây: a) Đối tượng hợp đồng tài sản phải giao, công việc phải làm không làm; b) Số lượng, chất lượng; c) Giá, phương thức toán; d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; đ) Quyền, nghĩa vụ bên; e) Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; g) Phạt vi phạm hợp đồng; h) Các nội dung khác Những điều khoản phân thành ba loại khác để thỏa thuận văn HĐ cụ thể : Sinh viên: Phạm Văn Cường 10 MSV: CQ500339