Bài viết Tín dụng bất động sản đề xuất một số giải pháp quản lý nêu lên những khó khăn, vướng mắc đồng thời đề xuất một số giải pháp liên quan đến tới tín dụng bất động sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản ở nước ta.
HƠM QUẢN NAY LÝ KINH NGHIỆM VẤN ĐỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ Ths Lưu Thị Thuỷ * Real estate credit – Proposing some management solutions Tóm tắt: Vốn tín dụng kênh quan trọng để phát triển thị trường bất động sản Bài viết nêu lên khó khăn, vướng mắc đồng thời đề xuất số giải pháp liên quan đến tới tín dụng bất động sản nhằm phát triển bền vững thị trường động sản nước ta Từ khóa: Tín dụng, bất động sản, chế, giải pháp, quản lý Abstract: Credit capital is an important channel to develop the real estate market The article points out the difficulties and problems and proposes some solutions related to real estate credit in order to sustainably develop the real estate market in our country Key words: Credit, real estate, mechanism, solution, management Nhận ngày 12/01/2023, chỉnh sửa ngày 15/02/2023, chấp nhận đăng ngày 26/3/2023 Trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) xuất số tượng cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp thiếu hụt hộ giá rẻ, nhà xã hội Tình trạng sốt đất cục diễn kể từ đầu năm 2021, sau tình trạng khoản sụt giảm, đặc biệt phân khúc đất Các vụ việc xảy hoạt động huy động vốn thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới niềm tin nhà đầu tư, gây khó khăn việc huy động vốn doanh nghiệp Thị trường BĐS phát triển cần nhiều nguồn lực từ kênh đầu tư trực tiếp, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách, vốn tự có, vốn tín dụng… Trong đó, vốn tín dụng kênh vốn quan trọng để phát triển thị trường BĐS Điều hành tín dụng, có tín dụng BĐS phải khn khổ mục tiêu sách tiền tệ Đó kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời bảo đảm an toàn hệ thống, ổn định thị trường ngoại hối, tiền tệ NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC LIÊN QUAN TỚI TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS đạt 2,58 triệu tỉ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ tồn kinh tế Trong hai năm trước đó, dư nợ BĐS tổng dư nợ mức cao, 19% vào cuối năm 2020 19,9% vào năm 2021 Xét tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS, ngoại trừ mức tăng 12% năm 2020 thấp mức tăng trưởng tín dụng 12,13% tồn kinh tế năm đó, vào năm 2021 2022, số 15,37% 24,3% cao mức tăng trưởng tín dụng toàn kinh tế (năm 2021 13,53% năm 2022 14,5%) Thông tin từ NHNN, năm 2022, có doanh nghiệp BĐS tăng tín dụng tới 300%, có doanh nghiệp tăng 68-70% Tuy vậy, tranh thị trường lại không thuận chiều với xu hướng tăng tín dụng lĩnh vực BĐS Vướng mắc lớn doanh nghiệp BĐS mục đích vay vốn Các cơng ty BĐS góp vốn mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào doanh nghiệp khác, quan điểm thận trọng ngân hàng thương mại, không tài trợ cho vay để góp vốn mua bán mà quy vào hoạt động cho vay, góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần quy định bị hạn chế Thông tư 22 NHNN Ngoài ra, triển khai dự án BĐS, từ đầu có nhiều chi phí phát sinh, khoản ngân hàng giải ngân Trước đây, thị * Trường ĐH Hà Tĩnh (Hatinh University) Email: thuy.luuthi@gmail.com Số 88.2023 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 45 HÔM QUẢN NAY LÝ KINH NGHIỆM VẤN ĐỀ Ách tắc pháp lý nguyên nhân quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm BĐS đến tay người dân cao trường trái phiếu doanh nghiệp thuận lợi, doanh nghiệp thường sử dụng vốn huy động để trang trải chi phí ban đầu Một vấn đề triển khai dự án, ngân hàng cho vay chi phí phát sinh vịng đến 12 tháng, dự án BĐS, chi phí phát sinh thời gian dài Về lãi suất vay vốn, BĐS chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường Thực tế cho thấy, dự án BĐS có đầy đủ sở pháp lý khơng nhiều rủi ro so với ngành kinh doanh khác Do đó, lãi suất cho vay cao ngành nghề khác ảnh hưởng đến nhà đầu tư khách hàng Các doanh nghiệp BĐS cho biết nhiều dự án BĐS, đặc biệt phía Nam, gặp ách tắc pháp lý Ách tắc pháp lý nguyên nhân quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm BĐS đến tay người dân cao ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP Bổ sung chế sách đặc thù cho nhà đầu tư lớn Cần tập trung tín dụng cho dự án BĐS có tính khả thi, đảm bảo pháp lý Bổ sung chế sách đặc thù cho nhà đầu tư lớn, dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả tài cho người dân chủ đầu tư NHNN ngân hàng làm rõ quy định, tháo gỡ vướng mắc mục đích vay vốn hình thức giải ngân văn hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ chế liên quan đến việc xếp loại kiểm soát cho vay lĩnh vực BĐS Tập trung nguồn vốn tín dụng vào dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, dự án có khả hồn thành, sớm vào sử dụng, có khả tiêu thụ tốt, có khả trả nợ vay đầy đủ hạn, đáp ứng nhu cầu thực nhà Tiếp tục dành vốn tín dụng cho dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả tiêu thụ sản phẩm đảm bảo kế hoạch trả nợ; dự án nhà xã hội, nhà công nhân, dự án nhà thương mại giá rẻ có hiệu cao Hiện nay, sách tín dụng thị quy mơ hàng nghìn chưa rõ ràng, xem dự án BĐS Do đó, có cân đối dịng vốn vào hạ tầng cần thời gian dài để thu hồi vốn Điều khác với dự án BĐS riêng lẻ thành phố, nơi hạ tầng có 46 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐƠ THỊ sẵn Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất cần có chế tín dụng hướng dẫn chi tiết việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa Các doanh nghiệp cho cần có phối hợp Bộ Tài NHNN việc hỗ trợ thị trường BĐS Bởi nay, doanh nghiệp BĐS khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn Chính vậy, doanh nghiệp kiến nghị NHNN với vai trò lãnh đạo tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính; ngân hàng thương mại với tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp, xem xét giải pháp giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với trái chủ Cần xây dựng danh mục chung sở pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản Văn pháp lý liên quan đến BĐS nhiều, lại hay thay đổi, có quy định có cách hiểu khác nhau, Hiệp hội BĐS cần xây dựng danh mục chung sở pháp lý cho doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng Mặt khác, Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu BĐS để tổ chức tín dụng mạnh dạn việc cấp tín dụng Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phát triển BĐS chọn điều kiện phát hành dễ khơng quản lý tốt dịng tiền nên bị động có cố xảy Doanh nghiệp cần cấu sản phẩm hợp lý, sử dụng vốn phù hợp, cân nhắc giảm giá BĐS để bán có dịng tiền Cuối cùng, ngân hàng có ý kiến tiếp tục đồng hành, cung ứng vốn cho doanh nghiệp BĐS sở thực theo quy định pháp luật kiểm soát rủi ro ngân hàng, đảm bảo khả chi trả cho người gửi tiền Vẫn cần kiểm sốt tín dụng Từ góc độ đơn vị chức lãnh đạo phụ trách tín dụng NHNN ý kiến Lãnh đạo Bộ Xây dựng thống đánh giá: Vốn cho HÔM QUẢN NAY LÝ KINH NGHIỆM VẤN ĐỀ thị trường bất động sản đến từ nhiều kênh, doanh nghiệp BĐS cần thẳng thắn khó khăn từ nguồn vốn khác, để từ giải pháp tháo gỡ khó khăn phải đồng hành (có giải pháp ngân hàng, có giải pháp doanh nghiệp, NHNN Bộ, ngành địa phương) Lý phải kiểm soát tín dụng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng trả lời chất vấn trước Quốc hội; NHNN tổ chức Hội nghị với tổ chức tín dụng, trao đổi với chuyên gia, số đại biểu Quốc hội đồng tình chưa thể bỏ cơng cụ kiểm sốt tín dụng vào thời điểm này, cần có lộ trình Năm 2023, Ban Lãnh đạo NHNN thống tiếp tục sử dụng công cụ Năm 2023, tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế (đặc biệt diễn biến tăng trưởng lạm phát, trường hợp lạm phát kiểm sốt mức thấp tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, Chính phủ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước có cân nhắc phù hợp) Về điều hành sách tín dụng năm 2023, Thống đốc NHNN đạo, định hướng chung, đơn vị NHNN, NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố, tổ chức tín dụng quán triệt nghiêm túc thực đạo Quốc hội Nghị 68/2022/QH15 kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2023, 43/2022/QH15 sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội; đạo Chính phủ Nghị 11/NQ-CP chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội triển khai Nghị số 43/2022/QH15, Nghị 01/NQ-CP nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, dự toán ngân sách Nhà nước cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc giao năm 2023, đạo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ gần Cơng điện số 10/ CĐ-TTg ngày 07/02/2023; đạo Thống đốc NHNN Chỉ thị số 01/CTNHNN ngày 17/01/2023 tổ chức thực nhiệm vụ trọng tâm ngành Ngân hàng năm 2023 Để thực giải pháp tín dụng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Thống đốc yêu cầu tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay kinh tế, có người mua nhà dự án BĐS hồn thiện thủ tục pháp lý, có khả trả nợ; đồng hành người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn Thực giải pháp phù hợp tình hình Thực giải pháp phù hợp với quy định pháp luật để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS cá nhân, tổ chức mua, nhận chuyển nhượng BĐS tiếp cận vốn đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp tín dụng theo quy định Chủ động rà soát, phân loại, đánh giá dự án BĐS cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho doanh nghiệp BĐS hoạt động tốt, dự án phát triển khu cơng nghiệp, dịch vụ gặp khó khăn tạm thời Đối với dự án vướng mắc thủ tục pháp lý không thuộc lĩnh vực ngân hàng đề nghị khách hàng chủ động báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét tháo gỡ Đồng thời, đảm bảo thực thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng ký kết với doanh nghiệp BĐS người mua nhà Đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà dự án Số 88.2023 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 47 HÔM QUẢN NAY LÝ KINH NGHIỆM VẤN ĐỀ Xem xét cấp tín dụng chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả luân chuyển vốn khoản cho thị trường BĐS; chủ động kiểm soát chặt chẽ dịng tiền, mục đích sử dụng vốn vay, thu nợ đầy đủ, hạn Đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà dự án Kiểm sốt rủi ro cấp tín dụng phân khúc bất động sản dư thừa Kiểm sốt rủi ro cấp tín dụng phân khúc BĐS cao cấp dư thừa nguồn cung/ BĐS nhu cầu thực/kinh doanh có tính chất đầu BĐS, làm giá, lũng đoạn thị trường BĐS Kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đơng lớn, người có liên quan cổ đơng tổ chức tín dụng, cho vay chéo , cân đối tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng lĩnh vực BĐS cách hợp lý, đảm bảo an tồn hoạt động ngân hàng Kiểm tra, kiểm sốt chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau Nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, doanh nghiệp có trái phiếu BĐS phát hành đến hạn tốn, thực đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo quy định hành NHNN Doanh nghiệp cần tích cực, chủ động Trong hoạt động kinh doanh, triển khai dự án, doanh nghiệp phải trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm sốt, theo dõi dịng chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động khơng để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dịng tiền Đây điểm quan trọng mà doanh nghiệp cần phải lưu ý Đẩy mạnh cấu lại, quản trị lại doanh nghiệp, cân đối mục tiêu doanh thu, lợi nhuận khả tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp, đảm bảo lực tài khả trả nợ ngân hàng Nâng cao lực Doanh nghiệp BĐS cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng tài để đa dạng hóa khả huy động vốn từ nguồn vốn khác, giảm phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng Cần nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê; thường xuyên phân tích dự án BĐS có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường BĐS, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp; đảm bảo an toàn hoạt động Báo cáo Bộ, ngành, quan, địa phương để hỗ trợ doanh nghiệp, dự án BĐS việc giải vướng mắc khó khăn quy trình, thủ tục pháp lý, quy định pháp luật triển khai thực dự án Doanh nghiệp BĐS cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng Ở nước, doanh nghiệp thường có phận thường xuyên theo dõi, phân tích, đánh giá, tổng hợp, dự báo tình hình để chủ động điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh để không bị động Ở Việt Nam, có trường hợp doanh nghiệp triển khai đồng thời 50 dự án lúc, dàn trải nên khó khăn khó xử lý Với BĐS nói chung, tín dụng "nguồn sữa" cho doanh nghiệp nên sách tín dụng cần có "dự 48 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ lệnh" trước "động lệnh" để tránh khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp thời gian vừa qua Thời gian tới, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng Bộ Xây dựng đề xuất cho vay tập trung phát triển nhà xã hội với mức lãi suất cho vay từ - 6%/năm gói vay thương mại 120.000 tỷ đồng từ ngân hàng thương mại dành cho phân khúc Hy vọng thị trường BĐS Việt Nam khởi sắc Tài liệu tham khảo: Nghị 01/NQ-CP nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, dự tốn ngân sách Nhà nước cải thiện mơi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc giao năm 2023 Nghị 68/2022/QH15 kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2023, 43/2022/QH15 sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội Lê Hồng Châu, Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản, Tạp chí Tài chính, tháng 3/2023