Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT LÊ THỊ LĂNG CHỦ THẺ GIAO DỊCH QUYỀN sử DỤNG ĐẤT Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN TP HỒ CHÍ MINH - NÀM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn ‘'Chủ giao dịch quyền sử dụng đất” cơng trình nghiên cứu thân Các ví dụ, số liệu nêu lên luận văn đảm bảo độ tin cậy trung thực Nhừng kết luận khoa học luận văn chưa tác giả công bổ Tôi viết Lời cam đoan đề nghị Trường Đại học Kinh tế - Luật xét duyệt để Luận văn bảo vệ trước Hội c •• • • • • • đồng TÁC GIẢ LÊ THỊ LÀNG MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC ii PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính câp thiêt đê tài Tinh hình nghiên cứu Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu luận văn 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu .5 Các chủ thể cịn lại có quyền giao dịch quyền giao dịch chủ thể phụ thuộc vào yếu tố khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào xác lập quyền sử dụng đất việc thực nghĩa vụ tài cho Nhà nước, ngun tắc, người khơng có quyền giao dịch người thuộc trường hợp: Nhà nước giao đất không thu tiền sừ dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất; người công nhận quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền mà miễn tiền sử dụng đất; người thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần nhung miễn tiền thuê đất Ngoại lệ nguyên tắc áp dụng hộ gia đình, cá nhân nước; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán, bán kết hợp cho thuê Để chuyển quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất hợp pháp phải có quyền giao dịch quyền sử dụng đất đủ điều kiện để tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Theo quy định Luật Đất đai luật liên quan, người sau có quyền chuyển quyền sử dụng đất: Thứ nhất, phải có quyền giao dịch quyền sử dụng đất Với loại tài sản khác, chủ thể tiến hành giao dịch với hầu hết loại tài sản pháp luật quy định theo hướng quyền giao dịch trù- trường hợp có quy định cấm Tuy nhiên, với quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng có quyền giao dịch Luật đất đai cho phép Theo đó, Luật Đât đai cho phép chủ thê có quyên giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện sau: Một là, phải chủ thể sử dụng đất Để giao dịch quyền sử dụng đất, điều kiện pháp luật quy định phải có giấy chứng nhận Tư cách chủ thể bên chuyển quyền sử dụng đất phải quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận “Điều xác định thông qua quy định thời điểm điều kiện tiến hành giao dịch Luật Đất đai năm 2013, buộc bên chuyển quyền giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”2 Tuy nhiên, Luật Đất đai chấp nhận ngoại lệ, cho phép hai trường hợp chủ thể sử dụng đất, tham gia giao dịch Trường hợp thứ người thuê lại đất chủ đầu tư thuê đất Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Nếu thuê lại trả tiền thuê lại lần cho thời gian th có quyền thực tất giao dịch trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế mà khơng cần có đồng ý chủ thể sử dụng đất Nếu thuê lại với hình thức trả tiền th đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức cho thuê lại thu tiền thuê đất hàng năm Trong trường hợp này, thể sử dụng đất chủ thể vần cấp giấy chứng nhận theo quy định điểm e khoản Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Trường hợp chủ thể sử dụng đất tiến hành giao dịch thứ hai người khơng có quyền sử dụng đất Việt Nam tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Trường họp này, không cấp giấy chứng nhận chủ thể thực việc tặng cho chuyển 2Khoán Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nhượng quyền sử dụng đất “Khi đưa quyền sử dụng đất vào tham gia giao dịch, bên chuyển quyền cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên tặng cho trường họp giao dịch tặng cho, cung cáp giây tờ chứng minh quyên thừa kê trường hợp thừa kế” Hai là, phải Luật Đất đai cho phép giao dịch Những chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai ‘‘hộ gia đình, cá nhân nước, tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chỉnh, người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ”3 Tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất, nguồn gốc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ thể không phép tham gia giao dịch chuyển quyền, hình thức sử dụng đất, nguyên tắc, pháp luật cho phép chủ sử dụng đất tiến hành giao dịch sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không miễn tiền sử dụng đất trừ trường hợp miễn tiền sử dụng đất để thực dự án kinh doanh nhà miễn tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; ‘‘thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà không miễn tiền thuê đất trừ trường hợp miễn tiền thuê đất để thực dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền trả cho thời hạn th cịn lại năm; Đổi với người thuê lại đất chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phải trả tiền thuê đất lần bên cho thuê lại phải sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê” Trong trường hợp bên cho thuê lại sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bên thuê lại phải thuê đất trước ngày 01/7/2014 theo hình thức trả tiền thuê đất lần đồng thời bên cho thuê lại nộp đủ tiền thuê cho Nhà nước; cơng nhận quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không miễn tiền sử dụng đất; nhận chuyên quyên sử dụng đât Riêng 3Điều 5, 179, 181,182, 183 Luật Đất đai năm 2013 4Châu Thị Khánh Vân (2019), ‘Chu thê giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định cùa Luật Đất đai’, Tạp chí Nghiên cứu Lặp pháp số thủng 2+3 nám 20ỉ đơi với hộ gia đình, cá nhân giao đất khơng thu tiền sừ dụng đất có quyền giao dịch quyền sử dụng đất Đối với nguồn gốc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền mà chủ thể sử dụng đất sử dụng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước chủ thể sử dụng đất khơng có quyền giao dịch Giao dịch quyền sử dụng đất mà pháp luật cho phép chủ thề tiến hành gồm “chuyên nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Riêng với giao dịch chuyến đổi có hộ gia đình, cá nhân nước có quyền tiến hành trừ trường hợp sử dụng đất theo hình thức th đất Nhà nước “Đổi vói giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền tặng cho trường hợp quyền sử dụng đất hình thành nhà đầu tư mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối thuê lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tể trả tiền thuê lại lần cho thời gian thuê ” “Đối với chủ thể người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền tặng cho quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, nhận chuyến nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao ”6 Thứ hai, phải có quyền thực giao dịch Ngồi điều kiện đặt thực giao dịch bất động sản có sẵn, nguyên tắc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu trừ Số trường hợp ngoại lệ; phải không bị hạn chế quyền định đoạt để đảm báo thực nghĩa vụ, trường hợp khơng bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên tài sản, cấm chuyển dịch quyền tài sản ; tài sản không bị chấp chấp cần đồng ý bên nhận chấp; không bị tranh chấp quyền sở hừu Điều kiện 5Khoản Điều 149, điểm b khoán Điều 183 Luật Đất đai năm 2003 6Điều 174; 185 Luật Đất đai năm 2003 đặt tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất cịn có số đặc điểm riêng, thể can thiệp sâu hon pháp luật vào mối quan hệ điều kiện phải thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước Các khoản tài là: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí liên quan đến đất Người tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất phải thời hạn sử dụng đất Do quyền sử dụng đất người chuyển quyền quyền sử dụng đất người chủ sở hữu đất, nên quyền sử dụng đất vĩnh viễn, mà quyền sử dụng đất có thời hạn Tuy nhiên, trường hợp thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài khơng cần quan tâm đến điều kiện thời hạn sử dụng đất Đối với trường hợp mà thời hạn sử dụng đất không thuộc trường hợp người có quyền sử dụng đất có quyền tiến hành giao dịch thời hạn sử dụng đất Thông thường thời hạn sừ dụng đất 50 năm thời hạn ghi rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài điều kiện vừa nêu, Luật Đất đai đặt điều kiện, người chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện khác, cụ thể “trong trường hợp người có quyền sử dụng đất giao dịch giao dịch chuyển nhượng, tặng cho dân tộc thiêu số quyền sử dụng đất giao dịch Nhà nước giao theo sách hỗ trợ tiến hành giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hết thời hạn 10 năm kê từ ngày giao đất”*', ‘7/ộ gia đình, nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phịng hộ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, nhản sinh sổng khu vực rừng phịng hộ ” 8', “Hộ gia đình, nhản sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phản khu phục hồi sinh thải thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyến khỏi phân khu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết họp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, nhân sinh sồng phân khu ”9; trường hợp quyền sử dụng đất giao dịch đất nông nghiệp, chủ thể chuyển quyền không giao dịch bên nhận chuyển quyền sử dụng đất không đáp úng điều kiện theo quy định pháp luật trường hợp hộ gia đình, cá nhân nước khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa Các quy định quy định hạn chế quyền định đoạt chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo thực sách việc bảo vệ loại đất Riêng điều kiện chủ thể sứ dụng đất thuộc dự án, tác giả không đề cập đến khép lại phạm vi nghiên cứu đề tài 1.1.1 Vai trò, ý nghĩa việc xác định chủ thể có quyền chuyển quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng đất * Đối vói ngưịi tham gia giao dịch Giao dịch quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Theo quy định Bộ luật Dân sự, điêu kiện tiên quyêt đê giao dịch nói chung giao dịch quyên sử dụng đất nói riêng có hiệu lực, chủ thể chuyển quyền phải đáp ứng lực pháp luật lực hành vi Trong trường hợp không đáp ứng lực này, giao 7Khoản Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 8Khoản Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 9Khoan Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 dịch bị vơ hiệu, tức khơng có giá trị pháp lý Việc giao dịch bị tuyên vô hiệu điều khơng mong muốn người giao dịch có thiện chí, trung thực, lẽ mục đích giao dịch khơng đạt Đe xác định chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất, phải xác định chủ thể quyền sử dụng đất giao dịch, loại hình giao dịch mà chủ thể sử dụng đất luật cho phép giao dịch, hình thức xác lập quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất để từ xác định quyền sừ dụng đất trường hợp có phép khơng phép đưa vào giao dịch Khi đáp ứng điều kiện này, chủ thể quyền sử dụng đất xác định chủ thể chuyển quyền quyền hạn chế trường họp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bị Tịa án tun bố vơ hiệu, đảm bảo mục đích giao dịch bên * Đối vói nguôi liên quan Việc giao dịch bị tuyên vô hiệu cịn ảnh hưởng đến quyền lợi đáng người liên quan, bên thuê, bên nhận chấp quyền sử dụng đất Theo quy định điểm d khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận cấp trường họp sau đây: “Giấy chứng nhận cấp không đủng thẩm quyền, không đối tượng sử dụng đất, khơng đủng diện tích đất, khơng đủ điều kiện cấp, khơng mục đích sử dụng đất, thỏi hạn sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy đinh pháp luật đất đai, trừ trường hợp người cấp Giấy chứng nhận thực chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Đây lần Luật Đât đai quy định vê bảo vệ người tình, cụ thê nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận cấp việc nhận chuyển quyền phù hợp quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, từ quy định thấy, để bảo vệ, giao dịch mà người tình tham gia phải giao dịch chuyển quyền Điều có nghĩa người tình khơng cơng nhận giao dịch giao dịch mà người tham gia giao dịch thuê, thuê lại, chấp quyền sử dụng đất Có thể thấy, giao dịch không chuyển quyền thuê, thuê lại, chấp quyền sử dụng đất, bên tham gia có tình trạng giao dịch chuyển quyền; thân người tham gia khơng có lồi giao dịch, chịu nhiều thiệt hại có trường hợp cịn chịu nhiều thiệt hại so với ••••1••• người tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với hình thức thừa kế, tặng cho thường không bị thiệt hại thiệt hại không đáng kế không công nhận giao dịch khơng phải bỏ chi phí có khơng đáng kể Điều tạo nên bất ổn giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản * Đối vói xã hội Việc giao dịch nói chung quyền sử dụng đất nói riêng bị tun vơ hiệu khơng đáp ứng lực chủ thể cịn gây tâm lý e ngại cho người trung thực, thiện chí giao dịch, ảnh hưởng tiêu cực đến lưu thông dân 1.1.2 Quy định pháp luật chủ thể chuyển quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Chủ thể chuyển quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chủ thể quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện phép chuyển quyền sử dụng đất Chủ thể sử dụng đất pháp luật quy định bao gồm tổ chức nước, hộ gia đình cá nhân nước, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, tồ chức nước ngồi có chức ngoại giao, người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Các chủ xác lập quyền sử dụng đất thông qua hình thức: “được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua chứng nhận ủy ban nhân dân huyện T9 cấp cho bà N ngày 27/12/1996 Đồng thời, ông T, bà N yêu cầu bà NI phải trả hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu cho ông bà Nguồn gốc phần đất ông L3 chuyển nhượng cho bà Đoàn Thị V vào năm 1996, 1999, bà V người đứng thương thượng, giao vàng để nhận chuyển nhượng cho ông L3 với giá 6,5 vàng 24K/1.000m2 Tuy nhiên, bà V người Việt Nam định cư nước ngoài, không quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nên nhờ ông T bà N đứng tên giùm giấy chứng nhận Ông T bà N canh tác 01 năm bà NI mẹ ông T, chị bà V nói phần đất bà mua lại bà V nên yêu cầu ông T giao lại 02 giấy chứng nhận; ông T đồng ý nên bà NI canh tác đến bà N1 Việt Nam ông T biết việc bà V sang nhượng cho bà N1 Nay bà V có yêu cầu độc lập, yêu cầu ông T, bà N phải hồn trả cho bà giá trị diện tích đất ruộng 38.756m2 theo giá Hội đồng định giá 40.000đ/m2 BỊ đơn bà NI cho phân đât tranh châp bà người bở tiên nhận chuyển nhượng, bà để cháu ông T bà N đứng tên giùm người khác có danh sách định cư Mỹ Năm 2000, bà N1 trở Việt Nam canh tác đất đến chuyển nhượng cho ông KI, ông N2, bà T3 ơng T4 với giá 800.000.000 đồng Bà NI có yêu cầu phản tố, yêu cầu hủy 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông T bà N Chứng hồ sơ xác định được, bà V giao vàng cho ông L3 để nhận chuyển nhượng đất có chứng kiến ông T, bà N, bà N1 ông D, có lập biên nhận giám định để xác định chữ ký đương Điều phù hợp với lời xác định ông L3 ông chuyển nhượng đất cho bà V Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Kl, ông N2, bà T3 yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông bà bên nhận chuyển nhượng với bên chuyển nhượng bà NI vô hiệu bà NI phải có trách nhiệm trả lại cho ơng bà 800.000.000 đồng Tại án sơ thẩm 220/2017/DS-ST ngày 06 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân tỉnh An Giang án phúc thẩm số 279/2020/DS-PT ngày 05/8/2020 Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông T, bà N, chấp nhận phần yêu cầu độc lập người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà V Buộc người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng bà N1 trả phần đất tranh chấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà N; không chấp nhận yêu cầu phản tố bà NI việc yêu cầu công nhận phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp bà N1; chấp nhận yêu cầu độc lập bà Đồn Thị V, cơng nhận thỏa thuận việc ông T bà N hoàn trả cho bà V giá trị đất với số tiền 1.172.870.000 đồng (bao gồm số tiền đà bỏ để nhận chuyên nhượng l/2 giá trị tăng thêm 351.130.000 đông); buộc ông T, bà N liên đới giao lại cho người thừa kế bà N1 hưởng công sức làm tăng giá trị đất với sổ tiền 351.130.000 đồng Vụ việc 2: Nguyên đơn bà Dư Thị Kim Ch khởi kiện yêu cầu bị đơn anh Lý Hồng Quốc Th chị Dư Hồng V trả cho bà nhà sổ 20, đường số 3, khu dân cư LD, khóm 1, phường 3, thành phố Sóc Trăng, u cầu Tịa án cơng nhận nhà tài sản họp pháp bà yêu cầu hủy họp đồng mua bán nhà ngày 08/10/2013 người liên quan cơng ty cổ phần 586 Sóc Trăng với anh Th, chị V để bà trực tiếp đứng ký kết hợp đồng mua bán với công ty Bà Ch cho nhà số 20 bà, đầu năm 2013 người Việt Nam định cư nước ngồi, khơng quyền sở hữu nhà nên bà nhờ cháu bà anh Th đứng tên giùm bên mua họp đồng mua bán nhà ngày 21/01/2013 bà người liên hệ với công ty 586 để thỏa thuận mua nhà khu D với giá 320.000.000 đồng Bà gửi tiền 02 lần cho anh Lý Hồng Quốc Th để trả 90% giá trị 288.000.000 đồng, lần thứ ngày 21/01/2013 số tiền 250.000.000 đồng, lần thứ hai ngày 28/3/2013 số tiền 41.600.000 đồng, thừa 3.600.000 đồng để làm chi phí Tuy nhiên, nhà khơng đủ tiện nghi nên bà có đến gặp đại diện công ty cổ phần 586 để đổi nhà khác công ty đồng ý bán cho bà nhà số 20 tranh chấp với giá 820.000.000 đồng 288.000.000 đồng tiền mua nhà trước, bà tiếp tục chuyển cho anh Th số tiền 482.500.000 đồng theo chứng từ giao dịch ngày 08/10/2013 họp đồng mua bán ngày 08/10/2013, anh Th người đứng tên bên mua giùm bà So với số tiền công ty yêu cầu bà phải trả trước 738.000.000 đồng cịn thừa 32.500.000 đồng anh Th trả lại cho bà Bị đơn anh Lý Hồng Quốc Th chị Dư Hồng V cho nhà tranh chấp anh chị mua công ty cổ phần 586, anh chị không tên giùm bà Ch bà trình bày Tiên mua có ngn gơc bà Ch cho anh chị thông qua 07 lần bà Ch chuyển tiền qua thơng qua ngân hàng có chứng thừ giao dịch với tổng số tiền 770.500.000 đồng tiền anh chị dành giụm có Ban đầu anh chị mua nhà tầng khu D với giá 324.000.000 đồng sau anh chị thỏa thuận với công ty để lý hợp đồng mua nhà số 20 với giá 820.000.000 đồng Trong lời khai ban đầu, ông Dư Thành Ng em ruột bà Ch, cha ruột chị V xác định nhà tranh chấp bà V nhờ anh Th chị V đứng tên giùm Toàn số tiền mua nhà số 20 đường số 03 Khu dân cư LD bà Ch chuyển cho vợ chồng chị V, anh Th mua Ông biết việc nêu ông người giữ giùm hai nhà nêu Tuy nhiên, sau ông Ng cho ràng nhà anh Th, chị V, bà Ch không nêu lý thay đối lời trình bày Tại án sơ thẩm sổ 08/2016/DSST ngày 22 tháng năm 2016, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng cơng nhận nhà số 20 tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp bà Ch buộc anh Th, chị V giao trả nhà cho bà Ch; hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 08/10/2013 ký kết Công ty Cổ phần 586 Sóc Trăng với vợ chồng anh Lý Hồng Quốc Th, chị Dư Hồng V, bà Ch quyền trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán nhà với Cơng ty cổ phần 586 Sóc Trăng Lý Tòa án cấp sơ thẩm đưa phán bà Ch Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận có quốc tịch Việt Nam vào ngày 06/02/2013; từ năm 2012 đến xét xử sơ thẩm bà Ch phép nhập cảnh vào Việt Nam nhiều lần, có lần tạm trú Việt Nam tháng nên đối chiếu với quy định Điều Luật Quốc tịch năm 2008: “Người có quốc tịch Việt Nam cơng dân Việt Nam; quyền nghĩa vụ công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngồi định cư nước thực theo quy định pháp luật có liên quan (khoản 4) khoản Điêu Luật Nhà năm 2014 quy định điêu kiện công nhận quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam bà Ch hồn tồn có đủ điều kiện để công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam” Đồng thời, lần bà Ch chuyển tiền cho anh Th thể phù hợp sổ tiền, thời điểm chuyển tiền với thời điểm anh Th chị V chi trả tiền trình mua nhà, anh Ch không chứng minh tiền bà Ch chuyển số tiền bà Ch cho đồng thời bà Ch người quản lý họp đồng mua bán nhà số 553 ngày 08/10/2013 Do đó, đủ sở để xác định tiền mua nhà bà Th bỏ anh Ch người đứng tên giùm Bản án phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh xác định Tịa án cấp sơ thẩm công nhận nhà tranh chấp thuộc quyền sở hữu bà Ch; buộc anh Th chị V có nghĩa vụ giao trả cho bà nhà; hủy hợp đồng mua bán nhà anh Th chị V với Công ty 586 để bà Ch quyền trực tiếp ký hợp đồng mua bán với Công ty 586 nhà tranh chấp có Tuy nhiên, chưa xác định vợ chồng anh Th chị V có cơng sức việc đứng tên, quản lý, bảo quản, giữ gìn nhà cho bà Ch, phải buộc bà bà Ch có trách nhiệm tốn cho vợ chồng anh Th chị V khoán tiền tương ứng với công sức anh Th chị V theo Án lệ sổ 02/2016/AL Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 chưa phù hợp nên hủy án sơ thẩm Nhận xét: Qua hai vụ việc nêu trên, thấy, ví dụ thời điểm giao dịch quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đe đổi phó với quy định này, người bị cấm tham gia giao dịch quyền sử dụng đất nhờ người đứng tên giùm ký họp đồng giao dịch quyền sử dụng đất Việc người tham gia giao dịch nhờ người đứng tên giùm chứng tở người biêt rât rõ vê việc pháp luật Việt Nam không cho phép người tham gia vào giao dịch nhận chuyến nhượng quyền sử dụng đất Việc người nhờ đứng tên giùm biết rõ khơng có quyền tham gia giao dịch cố tình tham gia vào giao dịch xuất phát từ quy định pháp luật chưa phù họp Sự chưa phù hợp pháp luật thể chồ chưa đưa trách nhiệm đủ sức răn đe người vi phạm điều cấm, lẽ, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để tham gia giao dịch chuyển quyền người hưởng lợi từ việc vi phạm hay chí đạt mục đích Ớ vụ việc thứ nhất, bà V vi phạm quy định cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà V với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Bà V khơng địi quyền sừ dụng đất từ người đứng tên giùm Tuy nhiên, bà V đòi số tiền bỏ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Không vậy, bà V hưởng giá trị tăng thêm, tức chênh lệch giá bán giá mua theo hướng dẫn Án lệ số 02/2016/AL Người đứng tên giùm bà V người vi phạm quy định cấm pháp luật biết người nhờ đứng tên giùm khơng có quyền nhận chuyển nhượng, nhung đứng tên giùm để giúp bà V tránh bị phát Mặc dù có lỗi, qua vụ việc nêu cho thấy, người đứng tên giùm quyền sử dụng đất quyền hưởng phần giá trị gia tăng từ đất Như vậy, người nhờ đứng tên giùm người đứng tên giùm vi phạm pháp luật, hưởng lợi từ việc vi phạm Ớ vụ việc thứ hai, vào thời điểm ban đầu bắt đầu có ý định mua nhà người nhờ đứng tên giùm khơng có quyền sở hữu nhà Việt Nam mà phải chờ quan có thẩm quyền xác định mua nhà nên việc nhờ đứng tên giùm giúp giao dịch thuận lợi rõ ràng trường hợp người nhờ đứng tên giùm vân đòi quyên sử dụng đât từ người nhờ đứng tên giùm, người đứng tên giùm có quyền trả thù lao đứng tên giùm Cách giải nêu chưa thật thuyết phục Có quan điểm cho ràng “cách giải cho người vi phạm không nhận lại bỏ mà cịn nhận giá trị tăng thêm quyền sử dụng đất chưa phù hợp cổ súy cho việc vi phạm pháp luật” 31 Tuy nhiên, khơng phải lỗi người xét xử, mà lồi pháp luật Bởi lẽ, cách xét xừ hoàn toàn phù hợp với hướng dẫn Án lệ số 02/2016/AL bối cảnh quy định pháp luật nay, Tòa án nhân dân tối cao không thề hướng dẫn theo hướng thuyết phục hơn, ví dụ tịch thu giá trị gia tăng từ đất để sung công, lẽ, pháp luật không quy định vấn đề Bộ luật Dân bỏ quy định tịch thu số lợi bất hợp pháp; Nghị định 102/2014/NĐ - CP ngày 10/11/2014 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai quy định trách nhiệm người Việt Nam định cư nước phải trả lại diện tích đất nhận chuyển nhượng, mà khơng quy định việc buộc nộp lại số lợi bất họp pháp chi quy định hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất nhà hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Các hành vi vi phạm khác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất khơng quy định Vi vậy, khơng có sở pháp lý để xử lý Trong đó, quy định Luật Đất đai lại cho phép người Việt nam định cư nước quyền hưởng giá trị quyền sử 31 dụng đât quyên nhận tặng cho quyên sử dụng đât Tịa án có quyền giải thích, làm rõ pháp luật, mà khơng có quyền đặt quy định Đề xuất: Đe tránh tình trạng nêu trên, học viên cho ràng, việc đứng tên giùm tài sản quyền sừ dụng đất, tài sản có giá trị lớn, làm ảnh hưởng không nhỏ đến nguyên tắc tuân thủ pháp luật, hiệu sử dụng đất quyền lợi ích đáng người khác Do đó, để tránh tác động khơng tốt cho xã hội, pháp luật, học viên cho việc cho phép người nhờ 31Nguyền Hồng Hà (2017), cần hủy án lệ Việt kiều nhờ đứng tên mua đất, https://plo.vn/phap-luat/can-huy- an-leviet-kieu-nho-dung-ten-mua-dat-717650.html, truy cập ngày 20/6/2021 đứng tên giùm người đứng tên giùm hưởng giá trị tăng thêm quyền sử dụng đất nên áp dụng giải pháp tình khơng nên áp dụng lâu dài để tránh tác động khơng tốt cho xã hội cần quy định trách nhiệm người vi phạm Cụ thể, cần quy định trách nhiệm hành người nhờ đứng tên giùm người đứng tên giùm cho đảm bảo sức răn đe, quy định người vi phạm sè bị phạt cảnh cáo, phạt tiền bị tịch thu số tiền thu lợi bất Ngồi ra, liên quan đến quyền hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đối tượng tặng cho, thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định khoản Điều • •• •• JL ụ • • 186 Luật Đất đai, đế đảm bảo hợp lý thống quy định pháp luật vấn đề này, cần sửa đổi cho phù hợp Theo đó, Khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định ‘‘Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền nghĩa vụ sau: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 177 Luật này; h) Chuyển quyền sử dụng đất bản, tặng cho, để thùa kế, đôi nhà cho tổ chức, nhân nước, người Việt Nam định cuff nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam để ở; tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật Trường hợp tặng cho, đê thừa kê cho đôi tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đổi tượng hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở” Để đảm bảo hợp lý thống nhất, pháp luật nên chấp nhận trường hợp người thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam quyền hưởng giá trị nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà không chấp nhận cho trường hợp tặng cho Bởi trường họp tặng cho coi trường hợp ngoại lệ khơng có lý thuyết phục trường họp người nhận thừa kế Với trường họp thừa kế, người để thừa kế chết nên yêu cầu người thực quy định pháp luật Trong trường hợp này, việc quy định theo hướng không cho phép người nhận thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất, mà cho phép người nhận giá trị quyền sử dụng đất hoàn toàn hợp lý Việc cho phép người nhận thừa kế người Việt Nam định cư nước người nước ngồi khơng có quyền sở hữu nhà Việt Nam có quyền hưởng giá trị nhà gắn liền với đất đảm bảo nguyên tắc tơn trọng quyền sở hữu, ý chí người để thừa kế mục đích nhà làm luật đạt đưọc người Việt Nam định cư nước ngồi khơng có quyền sở hữu nhà khơng có quyền sử dụng đất sở hữu nhà Việt Nam Tuy nhiên, trường họp nhận tặng cho việc buộc người tặng cho phải tuân thủ quy định hoàn tồn thực Việc người tặng cho muốn tặng cho giá trị quyền sử dụng đất người tặng cho chuyển nhượng quyền sừ dụng đất để tặng cho giá trị quyền sử dụng đất pháp luật không cần can thiệp vào quan hệ Nếu cho quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận tặng cho hay để đảm bảo ngun tắc tơn trọng thỏa thuận chưa thỏa đáng giao dịch tặng cho khơng phát sinh hiệu lực vi phạm điều cấm Trong trường hợp bên nhận tặng cho chưa có qun lợi từ giao dịch tặng bên tặng cho nghĩa vụ buộc phải thực cam kết Do đó, đặt quy định bên tặng cho phải cho bên nhận tặng cho hưởng giá trị nhà đất tặng cho giao dịch khơng có giá trị pháp lý chưa phù hợp Vì vậy, để đảm bảo thống quy định pháp luật liên quan đến giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm, hậu giao dịch vô hiệu quy định pháp luật đất đai, cần bỏ quy định việc cho phép đối tượng không sở hữu nhà Việt Nam hưởng giá trị nhà gắn liền với đất trường hợp tặng cho theo quy định điểm b khoản Điều 186 Luật Đất đai Mặt khác, học viên cho rằng, thân quy định pháp luật việc cấm người Việt Nam định cư nước tham gia giao dịch quyền sử dụng đất nói chung nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp Theo đó, cấm trường họp đế đảm bảo quốc phịng, an ninh Dựa tiêu chí này, học viên nhận thấy đề xuất Luật Đất đai năm 2013 cần mở rộng để người Việt Nam định cư nước nhận chuyển quyền sử dụng đất Ví dụ: so với Luật Đất đai trước đây, Luật Đất đai năm 2013 mở rộng quyền người Việt Nam định cư nước ngoài, cụ thể bố sung trường hợp có quyền tham gia giao dịch quyền sử dụng đất "như người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sở hữu nhà Việt Nam có quyền nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất ỏ' mà đất không cỏ nhà đất nằm dự án phát triển nhà ở" Tuy nhiên, Luật Đất đai trước đây, Luật Đất đai năm 2013 không cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền nhận chuyển nhượng loại đất khác Quy định làm cho quy định việc “cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền mua nhà trở nên khơng thể thực được” 32, lẽ loại nhà riêng lẻ nhà biệt thự khơng có quyền xây dụng nhà tồn diện tích đất33 Trong quy định Luật Nhà quy định phù hợp khơng có lý thuyết phục lý giải cho việc Luật Đất đai đưa quy định người Việt Nam định cư nước ngồi khơng có quyền nhận chuyến nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất loại đất phi nông nghiệp KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, mặt lý luận, luận văn nêu lên khái niệm, đặc điểm pháp lý quy định pháp luật chủ thể chuyển quyền giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Đối với loại tài sản thông thường, pháp luật không can thiệp vào việc có quyền tham gia giao dịch Tuy nhiên, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, việc có quyền nhận chuyển quyền giao dịch phép tham gia phải pháp luật quy định Việc người tham gia giao dịch chuyến nhượng quyền sử dụng đất không quyền sử dụng đất Việt Nam nhờ người đứng tên giùm chứng tỏ người biết rõ điều cấm pháp luật Với cách giải người vi phạm không bị xừ lý mà hưởng lợi từ vi phạm gây ảnh hưởng xấu đến vai trò pháp luật, gây tác động không tốt cho xã hội Do đó, cần quy định trách nhiệm hành người nhờ đứng tên giùm người đứng tên giùm cho đảm bảo sức răn đc, quy định người vi phạm bị phạt cảnh cáo, phạt tiền bị tịch thu số tiền thu lợi bất Tuy nhiên, Luật Nhà ở, Luật Hơn nhân gia đình lại cho phép cá nhân nước quyền sở hữu nhà Việt Nam, quyền kết hôn với công dân Việt Nam tài sản thời kỳ hôn nhân tài sán chung vợ chồng thân quy định pháp luật việc cấm người 32Điều 159, 160, 161 Luật Nhà năm 2014 33Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD “Viện Quy hoạch đô thị - nông thôn biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết dịnh số 04/2008/QĐ- BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy hoạch xây dựng” Việt Nam định cư nước tham gia giao dịch quyền sử dụng đất nói chung nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cần xem xét mở rộng để người Việt Nam định cư nước quyền tham gia giao dịch quyền sử dụng đất cấm trường hợp để đảm bảo quốc phòng, an ninh KÉT LUẬN Là tài sản có giá trị lớn, quyền sử dụng đất không chủ sử dụng đầu tư khai thác để hưởng thành lao động đất mà đưa vào giao dịch để thu lợi nhuận Kinh tế thị trường kéo theo quan hệ xã hội ngày phức tạp cộng với quy định pháp luật chưa phù hợp nên giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thường gặp nhiều rủi ro Thực tế có nhiều giao dịch quyền sử dụng đất bị Tịa án tun bố vơ hiệu lý vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng mặt chủ thể giao dịch dẫn đến mục đích bên khơng đạt được, gây nhiều thiệt hại Do đó, để đảm bảo phát triển ổn định quan hệ xã hội đặc biệt giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, pháp luật quyền sử dụng đất cần phải có quy định đồng phù hợp Để xây dựng hệ thống pháp luật chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất đồng bộ, cần có nghiên cứu cẩn thận tồn diện sở tổng họp quy định pháp luật từ nhiều ngành luật đánh giá từ thực tế áp dụng pháp luật Luận văn sở tổng hợp, phân tích luật, quan điểm thực tiễn áp dụng nhằm xác định điểm hạn chế pháp luật đưa giải pháp khắc phục, tạo môi trường pháp lý giúp ổn định thúc giao dịch quyền sử dụng đất Tác giả xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân thầy, cô giáo tham gia giãng dạy lớp Cao học Luật Dân Tố tụng dân khóa 18 Phân hiệu học viện Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Bến Tre; lãnh đạo Tòa án nhân dân huyện Mở Cày Bắc, tỉnh Bến Tre tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp sổ liệu để tác giả hoàn thành luận văn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Bộ luật Dân năm 1995; Bộ luật Dân năm 2005; Bộ luật Dân năm 2015; Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; Luật Đất đai năm 1987; Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2013; Luật Nhà năm 2014; Luật Công chứng năm 2014; 10 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 11 Nghị định 102/2014/NĐ - CP ngày 10/11/2014 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 12 Nghị định 9ĩ/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 13 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD Viện Quy hoạch đô thị - nông thôn biên soạn, Vụ Khoa học Cơng nghệ trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy hoạch xây dựng; Sách, viết, tạp chí 14 Châu Thị Khánh Vân, Nguyễn Thị Thu Trang (2019), Hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất, NXB ĐHQG TP HCM 15 Châu Thị Khánh Vân (2019), ‘Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai’, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số tháng 2+3 năm 2019 16 Nguyễn Ngọc Điện (2006), ‘Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản’, Tạp chí nghiên cứu lập pháp sổ tháng 12 năm 2006 17 Nguyễn Thị Nga (2008), ‘về việc xây dựng luật đăng ký bất động sản’, Tạp chí luật học số thảng năm 2008 18 Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người tình giao dịch quyền sừ dụng đất’, Tạp chí Tịa án nhân dân, số tháng 10 năm 2018 tình 19 Martin Dixon (2016), Modern Land Law, by Routledge 20 Vũ Thị Hồng Yen (2008), Bảo vệ quyền lợi người thứ ba chủ sở hữu kiện đòi lại https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/03/2352-2/, tài truy cập sản, ngày 29/6/2021 21 dản Nguyễn Ngọc Điện (2010), Mối quan hệ đăng ký bất động xác lập quyền bất động sản, https://phapluatdansu.edu.vn/2010.html, truy cập ngày 28/02/2022 22 Nguyễn Hồng Hà (2017), cần hủy án lệ Việt kiều nhờ đứng tên mua đất, https://plo.vn/phap-luat/can-huy-an-le-viet-kieu-nho-dung-ten-muadat-717650.html, truy cập ngày 20/6/2021