Giaos trình pháp luật BĐS của Ths Trần Huỳnh Thanh Nghi

VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản Luật Nhà Luật Đất đai Luật Xây dựng Luật Đầu tư Bộ luật Dân VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS 10 11 12 13 14 15 LUẬT ĐẤU THẦU LUẬT THƯƠNG MẠI LUẬT DOANH NGHIỆP PHÁP LỆNH GIÁ LUẬT ĐĂNG KÝ BĐS (DỰ KIẾN) LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ LUẬT GIAO DỊCH BẢO ĐẢM (DỰ KIẾN) PL CHO HOẠT ĐỘNG KDBĐS LUẬT KDBĐS 29/06/06 QUỐC HỘI NGHỊ ĐỊNH 153 15/10/07 CHÍNH PHỦ THƠNG TƯ 13 21/05/08 BỘ XD ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG • Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS VN • Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS VN  ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KDBĐS • Hoạt động KDBĐS QL hoạt động KDBĐS phải tuân theo Luật KDBĐS quy định khác PL có liên quan • Trường hợp đặc thù hoạt động KDBĐS quy định luật khác áp dụng quy định luật HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS KINH DOANH BĐS Là việc bỏ VĐT tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi KD DỊCH VỤ BĐS Là hoạt động hỗ trợ KDBĐS thị trường BĐS MGBĐS, định giá - SGDBĐS - Tư vấn Đấu giá - quảng cáo QLBĐS HOẠT ĐỘNG KDBĐS Bình đẳng trước PL NGUYÊ N TẮC Tự thỏa thuận không trái PL BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK ÁP DỤNG Minh bạch, công khai CÁC LOẠI BĐS ĐƯA VÀO KD NHÀ, CTXD QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÁC LOẠI BĐS KHÁC ĐK ĐỐI VỚI NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD Thuộc đối tượng phép KD Phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; Khơng có tranh chấp QSH Khơng bị kê biên để THA để chấp hành định HC CQNN có thẩm quyền Khơng nằm KV cấm XD theo quy định PLXD Có hồ sơ bao gồm giấy GCNQSH nhà,… nhà, ĐK ĐỐI VỚI QSDĐ ĐƯA VÀO KD Thuộc đối tượng phép KD Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ Khơng có tranh chấp Trong thời hạn sử dụng đất; Không bị kê biên để THA để chấp hành QĐHC CQNN có thẩm quyền Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc DA KĐT mới, DAKNO, DA HT kỹ thuật KCN phải có CTHT tương ứng với nội dung tiến độ DA phê duyệt THỦ TỤC DỰ ÁN BĐS THEO NGHỊ ĐỊNH 69 Cơ quan TNMT phối hợp với CQ hữu quan thẩm định phương án BT, hỗ trợ, tái định cư chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất 10.Ra định thu hồi đất THỦ TỤC DỰ ÁN BĐS THEO NGHỊ ĐỊNH 69 11.Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày định thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, quan TNMT trình UBND cấp phê duyệt công bố công khai phương án BT, hỗ trợ tái định cư THỦ TỤC DỰ ÁN BĐS THEO NGHỊ ĐỊNH 69 12 HĐBT, hỗ trợ tái định cư thực chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư 13 Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án xét duyệt người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt THỦ TỤC DỰ ÁN BĐS THEO NGHỊ ĐỊNH 69 14 Cưỡng chế thu hồi đất CÁC TRƯỜNG HỢP CƯỠNG CHẾ THU HỒI ĐẤT • • • Thực trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, hỗ trợ, tái định cư quy định luật định Quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người có đất bị thu hồi khơng bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB Sau đại diện Tổ chức làm nhiệm vụ BTGPMB, UBND UBMTTQ cấp xã vận động thuyết phục người có đất bị thu hồi không chấp hành CÁC TRƯỜNG HỢP CƯỠNG CHẾ THU HỒI ĐẤT • • • Có định cưỡng chế UBND cấp có thẩm quyền theo quy định PL có hiệu lực thi hành Người bị cưỡng chế nhận định cưỡng chế Sau 15 ngày, kể từ ngày giao trực tiếp định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất UBND cấp huyện đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định PL QUYỀN CỦA DN ĐƯỢC NN GIAO ĐẤT CĨ THU TIỀN SDĐ (KHƠNG NSNN) Chuyển nhượng QSDĐ cơng trình XD gắn liền với đất Cho th QSDĐ cơng trình XD gắn liền với đất Tặng cho QSDĐ Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ Góp vốn QSDĐ QUYỀN CỦA DN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ Thế chấp, bảo lãnh TS thuộc SH gắn liền với đất thuê Bán TS, góp vốn TS thuộc SH gắn liền với đất thuê (người mua TS tiếp tục NN cho thuê đất theo mục đích XĐ) Cho thuê lại đất XD xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép ĐT XDKDKCHT KCN, KCX, KKT, KCNC QUYỀN CỦA VIỆT KIỂU, DN NƯỚC NGOÀI TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT LẦN Chuyển nhượng QSDĐ thuê thời hạn thuê Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ thuê thời hạn thuê Góp vốn QSDĐ thuê thời hạn thuê Trường hợp ĐTXDKD nhà có quyền bán or cho thuê nhà Người mua nhà cấp GCNQSDĐ QUYỀN CỦA DN SDĐ XD NHÀ CC MÀ TIỀN SDĐ, TIỀN TRẢ CHO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ CÓ NGUỒN GỐC NSNN Bán, tặng cho, cho thuê NCC Thế chấp, bảo lãnh NCC Khơng tính giá trị QSDĐ bán, giá cho thuê hộ CC QSDĐ khơng sử dụng lãnh, chấp, góp vốn hộ hộ vào giá để bảo QUYỀN CỦA DN SDĐ XD NHÀ CC MÀ TIỀN SDĐ, TIỀN TRẢ CHO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ KHƠNG TỪ NSNN Có quyền quy định Khoản Điều 110 Luật Đất đai Giá trị QSDĐ XD chung cư định tính vào giá hộ NCC bán, cho thuê CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT NN sử dụng đất vào mục đích QP, AN, lợi ích QG, lợi ích cơng cộng, phát triển KT Tổ chức NN giao đất không thu tiền SDĐ, NN giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ có nguồn gốc từ NSNN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, PS, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu SDĐ; SDĐ khơng mục đích, SDĐ khơng có hiệu quả; CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất giao không đối tượng không thẩm quyền; Đất bị lấn, chiếm trường hợp sau : • Đất chưa SD bị lấn, chiếm; • Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định LĐĐ mà người SDĐ thiếu TN để bị lấn, chiếm; CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT Cá nhân SDĐ chết mà khơng có người thừa kế; Người SDĐ tự nguyện trả lại đất; Người SDĐ cố ý không thực NV NN 10 Đất NN giao, cho thuê có thời hạn mà không gia hạn hết thời hạn; CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT • • Đất trồng hàng năm không SD 12 tháng liền; đất trồng lâu - 18 tháng liền; đất trồng rừng - 24 tháng liền Đất NN giao, cho thuê để thực DAĐT mà không SD 12 tháng liền tiến độ SDĐ chậm 24 tháng so với tiến độ ghi DAĐT, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà không CQNNCTQ định giao đất, cho thuê đất cho phép