Tài liệu tổng quan về sàn giao dịch bđs của thầy võ đình quốc

TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN MÔI GIỚI VÀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGÀNH : CHƯƠNG: TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Ơ VÕ ĐÌNH QUỐC - 2011 - Phần I: Những vấn đề chung Sàn Giao dịch BĐS 1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS Do tính chất đặc thù hàng hoá BĐS cố định, pháp lý phức tạp, thời gian giao dịch kéo dài, thông tin BĐS thiếu minh bạch; bên tham gia giao dịch dễ gặp rủi ro, an toàn, dễ dẫn đến tranh chấp Để giảm thiểu bất cập đó, địi hỏi nơi tổ chức giao dịch BĐS phải ổn định, hoạt động chuyên nghiệp, thông tin BĐS giao dịch phải công bố rỏ ràng, minh bạch; có giám sát, quản lý Nhà nước; đảm bảo giao dịch BĐS diễn an tòan, tuân thủ pháp luật, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, qui định, góp phần phát triển đất nước “ Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) địa điểm diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS” 2) Vai trò Sàn Giao dịch: Sàn giao dịch BĐS có vai trị: • kiểm tra cung cấp thông tin, chi tiết liên quan BĐS tham gia giao dịch cách công khai, minh bạch; giúp cho việc giao dịch an toàn, qui định nhằm hạn chế rủi ro đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch • cung cấp cho khách hàng dịch vụ BĐS cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, xác, nhanh gọn; hổ trợ tạo điều kiện cho chủ BĐS / chủ đầu tư người mua / nhà đầu tư có hội gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả nhau; từ thúc đẫy nhanh q trình, tiến độ giao dịch • Nhà nước thơng qua giao dịch Sàn nắm tình hình, diễn biến thực tế thị trường BĐS địa phương; từ kịp thời đưa kiến nghị đề xuất chủ trương, sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý thúc đẫy thị trường BĐS họat động ổn định; phát triển lành mạnh, hướng; góp phần tăng nguồn thu cho NSNN từ hoạt động kinh doanh BĐS Phần II: Nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn GD 3) Nguyên tắc tổ chức họat động sàn giao dịch BĐS - hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật - cá nhân, tổ chức tự thành lập sàn GD hay thuê sàn đơn vị khác - sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân đơn vị chủ quản để họat động - đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn - sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa giao dịch ổn định (ổn định tối thiểu năm); trước thay đổi địa phải thông báo cho quan quản lý địa phương khách hàng biết 4) Điều kiện thành lập SGD 4.1) Về đăng ký kinh doanh: pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ BĐS kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS 4.2) Về nhân sự: 4.2.1) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo điều kiện theo quy định Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP cụ thể: - có lực đầy đủ hành vi dân sự, đủ 18 tuổi, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình chấp hành án phạt tù - có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưởng kiến thức quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS - không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền Ngồi ra, người quản lý điều hành Sàn GD cần có kinh nghiệm lãnh vực BĐS, có mối quan hệ tốt với nhiều đơn vị bạn, quan chức năng, có lực quản lý điều hành máy Sàn * Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền: + yêu cầu quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến BĐS giao dịch theo qui định NN + yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin BĐS đưa lên sàn + thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn + bồi thường thiệt hại lỗi gây yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại khách hàng gây cho Sàn + quyền nghĩa vụ khác theo qui định pháp luật 4.2.2) Có tối thiểu 02 nhân viên mơi giới BĐS có chứng mơi giới BĐS Nếu có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 02 chứng định giá BĐS 4.3) Về quy mơ diện tích sở vật chất, kỹ thuật: - Có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20 m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung - Có sở vật chất trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động 4.4) Về cấu tổ chức: gồm giám đốc, phó giám đốc phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động sàn GD 4.5) Về tên, biển hiệu, địa giao dịch: sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dịch ổn định tối thiểu thời hạn 01 năm (12 tháng) 4.6) Về Quy chế hoạt động: sàn giao dịch BĐS phải có Quy chế hoạt động bao gồm nội dung quy định điểm 1.8 khoản Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD; cụ thể: QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN …………… (Ban hành kèm theo Quyết định số ………… ) Chương 1: Những qui định chung Điều 1: Mục đích thành lập Điều 2: Nguyên tắc hoạt động Điều 3: Hình thức pháp lý Chương II: Chức năng, nhiệm vụ, quyền nghĩa vụ Sàn Giao dịch, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia SGD Điều 4: Tên địa sàn giao dịch bất động sản ( BĐS) Điều 5: Quy mô, sở vật chất sàn giao dịch BĐS Điều 6: Chức sàn giao dịch BĐS Điều 7: Nhiệm vụ sàn giao dịch BĐS Điều 8: Quyền nghĩa vụ sàn giao dịch BĐS 8.1 Quyền hạn sàn giao dịch BĐS 8.2 Nghĩa vụ sàn giao dịch BĐS Điều 9: Quyền nghĩa vụ CBCNV Sàn giao dịch BĐS Điều 10: Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS 10.1 Về quyền: - yêu cầu Sàn cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS - yêu cầu Sàn cung cấp dịch vụ BĐS - yêu cầu Sàn bồi thường thiệt hại lỗi Sàn gây 10.2 Về nghĩa vụ - thực qui chế họat động Sàn - trả tiền dịch vụ cho Sàn - bồi thường thiệt hại lỗi gây cho Sàn - chịu trách nhiệm độ xác, tính pháp lý thông tin liên quan BĐS tham gia giao dịch - nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng ký với Sàn GD Chương III: Tổ chức máy hoạt động phận Điều 11: Tổ chức máy 11.1 Cơ cấu tổ chức: - Giám đốc sàn; - Phó giám đốc sàn; - Các phận chuyên môn: + ……… 11.2 Sơ đồ tổ chức 11.3 Sơ đồ bố trí mặt sàn giao dịch BĐS Điều 12: Nhiệm vụ quyền hạn Giám đốc sàn 12.1 Nhiệm vụ 12.2 Quyền hạn Điều 13: Nhiệm vụ quyền hạn Phó Giám đốc sàn 13.1 Nhiệm vụ 13.2 Quyền hạn Điều 14: Chức năng, nhiệm vụ phận (hoặc phịng) chun mơn: 14.1 Chức năng, nhiệm vụ phận (hoặc phòng) …… 14.2 Chức năng, nhiệm vụ phận (hoặc phòng) …… 14.3 Chức năng, nhiệm vụ phận (hoặc phòng) …… Chương IV: Chế độ quản lý tài Điều 15: Nguyên tắc quản lý tài Điều 16: Nguồn vốn hoạt động sàn giao dịch BĐS Điều 17: Doanh thu chi phí sàn giao dịch BĐS 17.1 Doanh thu hoạt động 17.2 Chi phí hoạt động Điều 18: Thu nhập phân bổ thu nhập 18.1 Thu nhập 18.2 Phân bổ thu nhập Chương V: Quan hệ với khách hàng giao dịch Điều 19: Trách nhiệm sàn giao dịch BĐS khách hàng Điều 20: Trách nhiệm khách hàng sàn giao dịch BĐS Điều 21: Quy trình thực dịch vụ sàn giao dịch BĐS 21.1 Quy trình mơi giới BĐS 21.2 Quy trình định giá BĐS 21.3 Quy trình đấu giá BĐS 21.4 Quy trình … Chương VI: Qui định thông tin BĐS đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin BĐS, giao dịch Sàn GD BĐS Điều 22: Nội dung thông tin BĐS đưa lên sàn giao dịch BĐS 22.1 Loại BĐS 22.2 Vị trí BĐS 22.3 Thơng tin quy hoạch 22.4 Quy mơ, diện tích BĐS 22.5 Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng BĐS 22.6 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 22.7 Tình trạng pháp lý BĐS 22.8 Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có) 22.9 Gía bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê 22.10 Quyền lợi ích người có liên quan 22.11 Các thơng tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS …… Điều 23: Quy định thời hạn công khai thông tin sàn giao dịch BĐS Điều 24: Quy định quản lý thông tin Điều 25: Quy định cung cấp thông tin Điều 26: Quy định giao dịch sàn giao dịch BĐS Chương VII: Điều khoản thi hành Điều 27: Hiệu lực thi hành Điều 28: Tổ chức thực Hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS, bao gồm: 1) Thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS (theo mẫu Phụ lục 1) 2) Bản hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch BĐS 3) Quyết định ban hành Quy chế hoạt động kèm theo Quy chế hoạt động sàn giao dịch BĐS có nội dung theo quy định 4) Quyết định bổ nhiệm giám đốc sàn giao dịch BĐS 5) Bản hợp lệ giấy chứng nhận hồn thành khóa khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS người quản lý sàn 6) Bản hợp lệ chứng môi giới BĐS 02 nhân viên làm công việc môi giới BĐS 7) Bản hợp lệ chứng định giá BĐS 02 nhân viên làm cơng việc định giá BĐS (nếu có chức định giá BĐS) 8) Bản hợp lệ giấy tờ chứng minh địa điểm giao dịch sàn giao dịch BĐS: - Hợp đồng thuê địa điểm (theo quy định khoản Điều 124 Bộ Luật Dân khoản Điều 93 Luật Nhà ở) với thời hạn thuê tối thiểu 01 năm (12 tháng) kể từ ngày sàn giao dịch BĐS bắt đầu hoạt động (nếu thuê địa điểm) - Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nếu địa điểm thuộc quyền sở hữu tổ chức, cá nhân thành lập sàn) 5- Qui định mối quan hệ giao dịch với khách hàng: SGD cung cấp dịch vụ cho khách hàng phải thơng qua hình thức hợp đồng dịch vụ; loại hợp đồng dân 6- Qui định thông tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch: trước bán hàng hoá BĐS kinh doanh thị trường, SGD phải: 6.1) cơng bố thơng tin hàng hóa Sàn thời gian tối thiểu ngày; đăng tờ báo địa phương kỳ báo; lần thông báo đài TH địa phương nơi có dự án; đưa thơng tin lên trang Web Sàn 6.2) tổ chức công bố bán bán, chuyển nhượng Nếu hàng hóa có người trở lên mua hay số người mua nhiều số lượng hàng hóa bán, Sàn phải tổ chức đầu giá hay bốc thăm Chi phí tổ chức giới thiệu hàng chủ đầu tư dự án chi trả 7- Qui định chế độ quản lý, cung cấp thông tin BĐS giao dịch Sàn, như: 7.1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua SGD theo qui định hành; cụ thể: - Chủ đầu tư phải ký hợp đồng ủy quyền (hoặc văn ủy quyền, Sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư) bàn giao cho Sàn giao dịch hồ sơ pháp lý chứng minh nhà thương mại đủ điều kiện giao dịch qua Sàn - Sàn GD phải niêm yết công khai Sàn giấy tờ liên quan dự án BĐS sau: + hợp đồng hay văn ủy quyền chủ đầu tư + bảng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng dấu chủ đầu tư phương thức toán tiền mua, thuê + biên nghiệm thu kỹ thuật xây dựng xong phần móng cơng trình nhà + thời hạn thông báo công khai tổ chức việc bán, cho thuê Sàn + văn khác chủ đầu tư cung cấp * Sàn giao dịch phải cấp giấy chứng nhận BĐS giao dịch qua Sàn cho người mua trước người mua ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư * Đối với BĐS kinh doanh thuộc đối tượng phải giao dịch qua Sàn; khơng thực hiện; hợp đồng giao dịch khơng có gia trị pháp lý; người mua, thuê, thuê mua không quan chức Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 7.2) Với BĐS không kinh doanh Nhà nước không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn; khuyến khích tổ chức, cá nhân nên thực giao dịch thông qua Sàn để đảm bảo quyền lợi, công khai, minh bạch; cụ thể: - Những BĐS cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà cơng trình đất - Nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp - Nhà thuộc 20% sản phẩm dự án đối tượng hùn, góp vốn đầu tư thỏa thuận với chủ đầu tư phân chia nhà chủ đầu tư báo cáo danh sách cụ thể số lượng, địa chỉ, loại nhà phân chia kèm theo tên, địa người phân chia cho Sở Xây dựng địa phương - Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà bàn giao trường hợp tham gia phân chia hùn, góp vốn mua thơng qua Sàn GD BĐS mà bán cho người phép mua nhà Việt Nam - Việc bán, cho thuê hộ khép kín hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo dạng nhà riêng lẻ đảm bảo yêu cầu theo quy định, không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS, hợp đồng mua bán hộ phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực quan có thẩm quyền có giá trị pháp lý 8- Sàn Giao dịch BĐS không tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không mua nhà chủ đầu tư để bán lại cho người khác Sàn GD chủ đầu tư dự án nhà thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo hình thức qui định 9- Qui định chung 9.1- Sàn phải bảo đảm BĐS đưa lên sàn có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; từ chối đưa lên sàn BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh 9.2- Sàn cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến BĐS, dự án đưa lên sàn chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu cung cấp 9.3- Sàn bảo đảm họat động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo theo qui định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan Nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo qui định pháp luật 9.4- Sàn giao dịch không thực qui định bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lãnh vực kinh doanh Sàn giao dịch BĐS, đề nghị Bộ XD xóa tên Sàn GD khỏi danh sách Mạng Sàn GD BĐS Việt Nam xử phạt theo qui định kinh doanh BĐS (thông tư 16/2010/BXD-TT) Phần III: Tổ chức dịch vụ Sàn Giao dịch Hoạt động Sàn GD kinh doanh dịch vụ BĐS, dịch vụ gồm: 1) Giao dịch bất động sản (GD) * Đây hoạt động Sàn giao dịch BĐS * Khách hàng trước, sau sử dụng dịch vụ Sàn GD thông qua giao dịch Sàn * Có thể nói GD khâu mở đầu khâu kết thúc trình GD Sàn * Là mặt Sàn GD, nhiệm vụ phận GD là: - tiếp nhận yêu cầu dịch vụ khách hàng - sơ xem xét giấy tờ liên quan khách hàng xuất trình theo yêu cầu dịch vụ - chuyển cho phận dịch vụ liên quan xem xét cụ thể hồ sơ khách hàng xuất trình, khảo sát, đánh giá thực trạng BĐS để lập tờ trình trình lãnh đạo xem xét giải có tiếp nhận yêu cầu dịch vụ khách hàng hay từ chối - thu phí dịch vụ theo qui trình hướng dẫn dịch vụ áp dụng - lập, theo dỏi việc thực lý hợp đồng dịch vụ ký với khách hàng - lập sổ sách, chứng từ kế tốn, báo cáo kế tóan, thống kê để hạch toán theo dỏi thu, chi dịch vụ thu chi khác phát sinh Sàn - lập chứng từ thu, chi tài liên quan hoạt động Sàn - cầu nối khách hàng nhân viên dịch vụ trình thực dịch vụ cho khách hàng; kịp thời phối hợp với nhân viên dịch vụ liên quan để giải đáp thắc mắc khách hàng vướng mắc qúa trình thực thi dịch vụ - phối hợp phận marketing, thực chiến lược quảng cáo, tiếp thị thương hiệu Sàn sản phẩm Sàn - phối hợp nhân viên dịch vụ thực tốt khâu chăm sóc khách hàng lưu trử danh sách khách hàng tiềm Sàn 2) Dịch vụ môi giới BĐS: * Nguyên tắc họat động: - cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện qui định họat động môi giới BĐS đứng làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch BĐS hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực tuân thủ pháp luật - cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không đồng thời vừa làm môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS 10 - CBCNV thuộc quan quản lý NN không tham gia môi giới BĐS * Nội dung mơi giới: - tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện chủ BĐS yêu cầu để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - đại diện theo ủy quyền chủ BĐS để thực công việc liên quan đến họat động kinh doanh BĐS - cung cấp thông tin, hổ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS - Nhiệm vụ nhà mơi giới xem hồn tất hổ trợ bên tham gia giao dịch đạt mục đích yêu cầu giao dịch: bên bán thu đủ số tiền nhận bán; bên mua thực xong quyền sở hữu / sử dụng quyền chiếm hữu BĐS Nội dung, yêu cầu dịch vụ MG thường hai bên chủ BĐS nhà môi giới thỏa thuận cụ thể hợp đồng môi giới * Nội dung môi giới phải giải đáp yêu cầu: mua ? bán ? mua bán ? mua bán đâu ? mua bán ? 3) Dịch vụ định giá BĐS “ định giá BĐS họat động tư vấn, xác định giá trị BĐS cụ thể thời điểm xác định “ * Nguyên tắc họat động - cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng điều kiện qui định Luật Kinh doanh BĐS - Việc định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, đặc điểm, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm định giá - việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ theo qui định Luật KDBĐS qui định pháp luật khác - CBCNV thuộc quan quản lý Nhà nước không tham gia hoạt động dịch vụ định giá BĐS * Quyền tổ chức, cá nhân định giá BĐS - yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, xác thơng tin, tài liệu có liên quan đến BĐS định giá làm sở để định giá - thu thập thơng tin sách, pháp luật kinh doanh BĐS - yêu cầu khách hàng tốn đủ phí DV thỏa thuận hợp đồng - thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực công việc định giá BĐS phạm vi hợp đồng định giá ký với khách hàng; phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết định giá - đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng định giá khách hàng vi phạm điều kiện mà hai bên thỏa thuận hợp đồng theo qui định pháp luật - chịu trách nhiệm tính khách quan độ xác thực kết định giá thực 11 - quyền khác theo qui định pháp luật 4) Tư vấn BĐS * Cá nhân, tổ chức thực dịch vụ tư vấn BĐS cho khách hàng phải tuân thủ qui định theo Luật KDBĐS * Tư vấn BĐS bao gồm dịch vụ: + tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS … ( gọi chung hợp đồng giao dịch BĐS) + tư vấn giá BĐS + tư vấn đầu tư, tạo lập BĐS + tư vấn tài BĐS + tư vấn pháp lý BĐS + tư vấn vấn đề khác liên quan đến BĐS * Nội dung, phạm vi tư vấn; quyền, nghĩa vụ bên; phí dịch vụ tư vấn … bên thỏa thuận ghi rỏ hợp đồng dịch vụ * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS chịu trách nhiệm nội dung tư vấn cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây 5) Đấu giá BĐS * cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ * việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích bên tham gia * viêc đấu giá phải đảm bảo qui định Luật KD BĐS qui định pháp luật đấu giá 6) Quảng cáo BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ * hình thức, nội dung quảng cáo, quyền nghĩa vụ bên, phí dịch vụ quảng cáo … bên thỏa thuận hợp đồng tuân thủ qui định Nhà nước hoạt động quảng cáo * Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm nội dung hình thức quảng cáo mà tư vấn thực hiện; bồi thường thiệt hại lỗi gây cho khách hàng (nếu có) 7) Quản lý BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quản lý BĐS phải đăng ký kinh doanh DV * Nội dung dịch vụ quản lý BĐS: - Bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, quản lý BĐS theo ủy quyền cụ thể chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS 12 - thực tu, bảo trì, sửa chữa BĐS, chăm sóc hạng mục kèm theo BĐS nhằm bảo đảm trì họat động bình thường hiệu BĐS - quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng có hiệu BĐS theo công năng, thiết kế qui định thỏa thuận hợp đồng dịch vụ ký với chủ BĐS - thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS * Mục đích, nội dung, phạm vi quản lý BĐS, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý BĐS bên thỏa thuận cụ thể ghi rỏ hợp đồng dịch vụ * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm quản lý BĐS theo hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây ***** 13 GIẤY CHỨNG NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ GIAO DỊCH QUA SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN SÀN GIAO DỊCH BĐS - CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc - Số: /QĐ-SGD , ngày tháng năm 200 XÁC NHẬN CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Căn Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Hợp đồng dịch vụ số ngày tháng năm XÁC NHẬN - Tên bất động sản: - Loại bất động sản: - Địa bất động sản: - Đặc điểm bất động sản: - Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) - Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân):………………………… - Giá trị giao dịch là: đồng Đã thực giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ) sàn giao dịch BĐS ngày tháng…… năm………… theo Hợp đồng số ngày tháng năm…… Nơi nhận: - Sàn giao dịch bất động sản - Các bên giao dịch; - Sở Xây dựng (để b/c); - Lưu GIÁM ĐỐC (Ký tên, đóng dấu) Gợi ý : MƠ HÌNH TỔ CHỨC BỘ MÁY SÀN GIAO DỊCH BĐS 14 Bộ phận KẾ HOẠCH TỔNG HỢP Bộ phận KẾ TỐN TÀI CHÍNH GÍAM ĐỐC Bộ phận HÀNH CHÁNH NHÂN SỰ Phó GÍAM ĐỐC Bộ phận TƯ VẤN &PHÁP LÝ Văn Phịng CƠNG CHỨNG Bộ phận ĐỊNH GIÁ & ĐẤU GIÁ Bộ phận MÔI GIỚI & QC Bộ phận GIAO DỊCH Bộ phận KINH DOANH ( IT, Mark, PR …) * Bộ phận màu đậm: phận hổ trợ ( hay gián tiếp) * Bộ phận màu sáng: phận kinh doanh trực tiếp gợi ý SƠ ĐỒ BỐ TRÍ MẶT BẰNG SÀN GIAO DỊCH BĐS 15 bảng điện tử Giám đốc SGD Tivi bảng thông tin sản phẩm VIP VIP bàn tiếp khách ghế ch chờ kệ để tờ rơi bàn tiếp khách bàn tiếp khách ghế ch chờ Sa bàn dự án non - Cửa vào Phụ Lục bàn tiếp khách Màn hình cảm ứng truy cập TT chi phí doanh thu Sàn giao dịch BĐS 16 lối vào A Chi phí I Chi phí đầu tư ban đầu thành lập Sàn Dù Sàn giao dịch BĐS khơng buộc phải có vốn pháp định thành lập hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS ( tỷ đồng); SGD cần phải có vốn để mua sắm ban đầu thành lập chi phí cho thời gian đầu chưa có doanh thu Tuỳ theo mức độ qui mô SGD, mà vốn đầu tư ban đầu nhiều hay ít; nhiên lập SGD, tối thiểu phải có số nội dung cần mua sắm nhằm phục vụ cho nhu cầu làm việc máy Sàn ST Danh mục ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền T 01 Bộ bàn ghế tiếp khách giao dịch Bộ 04 1.200.000 4.800.000 02 Ghế cho khách hàng ngồi chờ Cái 06 500.000 3.000.000 03 Bộ bàn ghế GĐ Sàn Bộ 01 12.000.000 12.000.000 04 Bộ bàn ghế cho nhân viên làm việc Bộ 10 1.500.000 15.000.000 05 Quày giao dịch Cái 01 10.000.000 10.000.000 06 Tủ đựng hồ sơ Cái 04 2.500.000 10.000.000 II Chi phí vốn lưu động 07 Máy nước nóng lạnh Cái 01 2.000.000 2.000.000 thời gian đầu, 03 tháng, Sàn GD chưa chi phí duy4.000.000 trì hoạt 08 Trong Khung treo đồ ítqui hoạch, DA Qcáo Bộ có nguồn thu; 04 1.000.000 động phát sinh, cần phải có khoản vốn ban đầu để sử dụng 09 Bảng trưng bày thơng tin hhố Qcáo Cái 10 800.000 8.000.000 triệu đồng 10 Qy đựng tờ bướm hhố mơi giới, GD Cái 02 5.000.000 10.000.000 Chi phí ThángCái thứ Tháng Tháng thứ 11 Máy vi tính để bàn 05 thứ 5.000.000 25.000.000 mặtđiện 20 20 12 Thuê Máy thoại bàn Cái 20 05 300.000 1.500.000 lương bộthoại máy 100 120 13 TiềnTổng đàicho điện Cái 100 01 5.000.000 5.000.000 Chi điện, nước 5 14 Máy photocopy Cái 01 12.000.000 12.000.000 văn phòng 15 Chi Máy Scanerphẩm Cái 01 2.000.000 2.000.000 Điện thoại, fax, internet 16 Mạng nội bộ, đường truyền ADSL – Wifi Hthống 01 5.000.000 5.000.000 quảng cáo, tiếp thị, PR 10 12 17 Chi Máy chụp hình Cái 10 01 3.000.000 3.000.000 Lương hiệu công việc 50 50 60 18 Thiết kế trang Web Sàn Hthống 01 15.000.000 15.000.000 TSCĐ 10 10 19 Khấu Tivihao quảng cáo Cái 10 01 7.000.000 7.000.000 cơng điện tác phí 14 14 20 Chi Bảng tử Cái 14 01 15.000.000 15.000.000 Cộng 215 219 255 21 Văn phòng phẩm 10.000.000 10.000.000 lượng nhân viêncảm ban ứng đầu gồm: giám đốc, kế tốn Hành chánh nhân 22 Số Màn hình vi tính Cái thủ quỹ (02 02 người), 7.000.000 14.000.000 (02 người), bảo vệ (02 người), tài xế, tạp vụ (02 người), tiếp tân (01 người), nhân viên kinh 23 Trang trí nội ngoại thất 50.000.000 50.000.000 doanhChi (10 phí người) qũydoanh lươngnghiệp 100…) triệu 24 khácvới ( lập 30.000.000 30.000.000 III Tổng nhu cầu vốn hoạt động ban đầu: 25 Phương tiện lại ( thuê xe loại chổ) Cái 01 15.000.000 45.000.000 = I + II = 326.300.000 + 255.000.000 = 581.300.000 đồng /th Cộng 321.300.000 B Doanh thu hàng tháng: * Bảng giá danh mục trang, thiết bị mang tính tham khảo Thông thuthường Sàndùng GD giao vốn dịchdo bán phẩm thành Nhu cầu thường, vốn muadoanh sắm nguồn cổsản đơng đóngcủa gópđơn hayvịcủa chủlập sỡSàn hữu (nếu Sàn công ty chủ đầu tư lập) doanh thu từ dịch vụ môi giới, định giá, pháp lý đầu tư; phịng KT tính tốn trích khấu hao đưa vào chi phí theo định kỳ hàng tháng quảng cáo Do đó, trước lập Sàn, Giám đốc nhân viên kinh doanh cần chuẩn bị trước nguồn hàng nguồn khách hàng để có doanh thu vào hoạt động c Bảng kết lổ lãi Sàn GD Chỉ tiêu Tổng doanh thu Tổng chi phí Lời / lỗ trước thuế Lợi nhuận sau thuế Tháng I Tháng II Tháng III 17 18 PHỤ LỤC CÔNG TY ……………………… - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …………., ngày ……………… THÔNG BÁO HOẠT ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ………………… Kính gửi: Sở Xây dựng …………………………… Cơng ty:…………………………………………………………………………… Địa trụ sở chính: ……………………………………………………………… Điện thoại:…………… Fax: ……………… Email: …………………………… Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………… Sở Kế hoạch Đầu tư cấp ngày ………………… Ngành nghề kinh doanh: ………………………………………… Người đại diện theo pháp luật Công ty: ……………………………………… Chức danh: ………………………………………………………………………… Thông báo hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ……………………… với nội dung sau: Tên sàn giao dịch bất động sản: ………………………………………………… Địa điểm: …………………………Điện thoại:……………… ………Email:…………… Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: ……………………………………… Người quản lý sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………… + Ngày sinh:……………………………………………………………… + CMND số: ……………………………………………………………… + Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý sàn giao dịch bất động sàn số: …… ………… cấp ngày: ….……… Quy mô, diện tích sàn giao dịch bất động sản: …………………………………………………….…………………… Cơ sở vật chất sàn giao dịch bất động sản: ………………………………… 19 Thời điểm dự kiến hoạt động: ………………………………………………………… Công ty …………… cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực nội dung thơng báo Cơng ty ……………… Hồ sơ đính kèm: Người đại diện theo pháp luật (hoặc Giám đốc Công ty) (Ký, đóng dấu ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC CƠNG TY ……………………… Số: CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ……… , ngày ……………… QUYẾT ĐỊNH Về việc ban hành Quy chế hoạt động Sàn giao dịch bất động sản …………………… Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006; Căn Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Căn Điều lệ Cơng ty ………………………………………… HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CƠNG TY ………………………………… QUYẾT ĐỊNH Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định “Quy chế hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ………………………….” Điều 2: Giao Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) thực thủ tục cần thiết để triển khai Quy chế Điều 3: Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định Điều 4: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký 20 TM HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Nơi nhận: CHỦ TỊCH (Ký tên, đóng dấu) PHỤ LỤC CƠNG TY ……………………… Số: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …………, ngày ……………… QUYẾT ĐỊNH Về việc bổ nhiệm Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản …………………… Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006; Căn Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Căn Điều lệ Công ty ………………………………………… HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ / HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN CÔNG TY ……………… QUYẾT ĐỊNH Điều 1: Bổ nhiệm Ông/ Bà: ………………………, sinh ngày ………… , chứng minh nhân dân số: ……………… ……………… cấp ngày ……………… làm Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản …………………………………… Điều 2: Giám đốc Sàn quản lý, điều phối hoạt động Sàn giao dịch bất động sản ………………… chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên Ban Giám đốc Cơng ty …………………… tình hình hoạt động hiệu kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản …………………………… Điều 3: Ông/ Bà …………… phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định Điều 4: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký 21 TM HĐQT/ HĐTV Nơi nhận: CHỦ TỊCH (Ký tên, đóng dấu) 22