bài tập định giá

Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính - Khoa QTKD.. Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính - Khoa QTKD.. Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền s

Trang 1

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -*** -

BÀI TẬP

MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

(DÙNG CHO CÁC LỚP PHỤ - HỌC 3 ĐVHT)

HÀ NỘI - 08 2005

Trang 2

Học viện Tài chính - Khoa QTKD

Bộ môn Định giá tài sản

Học viện Tài chính - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản

2

I PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:

Bài số 1:

Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:

- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m2 Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5

m, chiều sâu 75 m Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m

- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất

có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m)là 1.tr đ/m2, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m2

-

Bài số 2:

Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100 m2 Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy

đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2

Giá theo quy định của

75 m

15 m

25 m

5 m

B

A

Trang 3

3

UBND địa phương là 2.000.000 đ/m2 Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m2

Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định

-

Bài số 3:

Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự

lô đất trên là 1.500.000 đ/m2

Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m2 Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2

Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức

-

Bài số 4: Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu

Trang 4

4

300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng

-

Trang 5

5

II PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ

Bài số 5:

Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi suất 12% một năm Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?

Bài số 6:

Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?

Bài số 7:

Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%?

Bài số 8:

Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 200 USD/ha

Yêu cầu:

1 Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành?

2 Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?

Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất

Trang 6

6

Bài số 9:

Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm Thoả thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD

Yêu cầu:

1 Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm?

2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư?

Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 tr

đồng Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm

Yêu cầu:

1 Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm?

2 Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm?

3 Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?

4 Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

Bài 11:

Trang 7

7

Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ

ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%

Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS

Trang 8

Học viện Tài chính - Khoa QTKD TS Nguyễn Minh Hoàng

Học viện Tài chính - Khoa QTKD TS Nguyễn Minh

Hoàng

8

III PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ:

Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích

đất 60 m2

, diện tích sàn xây dựng là 150 m2 Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng

Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là

60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm

-

Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về bất động sản A:

- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2

Trang 9

Hoàng

9

+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ

-

IV PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ:

Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:

- Diện tích 1 ha (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2

- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất

- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ

Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:

- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ Thẩm quyền được phép

là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3

- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m2

- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900 m2

- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm

- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%

Trang 10

Hoàng

10

- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong

đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển

- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD

+ Chi phí xây dựng:

Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2 Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm

+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất

-

Trang 11

Hoàng

11

V CÁC DẠNG BÀI TỔNG QUÁT

Bài số 16:

Một người trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi nhà hết 40.000 USD Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà

Yêu cầu:

1 Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?

2 Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này Giá bán các ngôi nhà tương tự ở đây khoảng 75.000 USD Vậy người này nên định giá ngôi nhà mới của mình như thế nào?

3 Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường?

Bài số 17:

Một ngôi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống như vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm

Trang 12

Hoàng

12

ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy

Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ

ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa

Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy Theo phương án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là 500.000 USD Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng như khoản lỗ 1 triệu USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả)

Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào?

-

Bài số 19:

Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:

Yêu cầu:

1 Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các

cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:

- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần

Trang 13

Hoàng

13

2 Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để

cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?

-

Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên

thị trường là 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các

cổ đông năm N là 540 triệu đồng:

Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm

Yêu cầu:

1 Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực một cổ phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên thị trường? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần

2 Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12% Hãy cho biết quyết định của hai người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 60.000đ/cp?

Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:

+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N

Đơn vị tính: 1.000.000 đồng

Số tiền

Định dạng
Số trang	19
Dung lượng	280,7 KB