Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT VÕ THỊ DIỆU HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH Chuyên ngành Luật kinh tế Mã số 838 01 07 LUẬN[.]
ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT VÕ THỊ DIỆU HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS HÀ THỊ MAI HIÊN THỪA THIÊN HUẾ, NĂM 2019 LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan Luận v n côn tr n n i n c u c a ri n t qu n u tron Luận v n c ưa côn c cs iệu v tin cậ v trun t v tr c tron n tron Luận v n đ m t c côn tr n n o otn c n x c c Qu ng Bình, tháng n m 2019 TÁC GIẢ LUẬN VĂN VÕ THỊ DIỆU HƢƠNG Để hoàn thành Luận văn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình” Trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn q thầy giáo, cô giáo thuộc trường Đại học Luật, Đại học Huế tạo điều kiện thuận lợi có góp ý q báu, giúp tơi hồn thiện Luận văn Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn PGS TS Hà Thị Mai Hiên, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý bạn bè, quý đồng nghiệp anh chị học viên lớp Cao học Luật khóa (2017 – 2019) giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu hồn thành Luận văn Mặc dù có nhiều cố gắng với hạn chế thời gian nên Luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận tham gia, góp ý thầy ý kiến đóng góp quan tâm bạn Tôi xin chân thành cảm ơn tiếp thu góp ý để Luận văn hồn thiện hơn! Quảng Bình, tháng năm 2019 Học viên Võ Thị Diệu Hương BẢNG THỐNG KÊ TRÍCH DẪN TÀI LIỆU THAM KHẢO STT Tác giả tài liệu trích dẫn Trang Luận văn Tần suất 01 Phạm Như Ý (2014) 22 ;23 ;24 ;25 02 Đoàn Thị Duyên (2016) 32 ;36 ;49 ;58 03 Phạm Thị Hằng Nga (2012) 62 ;67 ;70 ;71 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Bảng thống kê trích dẫn Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6 Những đóng góp Luận văn .7 Bố cục Luận văn .7 CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DO NH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.2 Pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 12 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản pháp luật 12 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .17 1.2.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.2.2.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 19 1.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.3.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.2.3.2 Chủ thể giam gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 22 1.2.3.3 Quy định điều kiện, thủ tục, thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .23 1.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 25 1.3.1 Chính sách kinh tế, xã hội giai đoạn .25 1.3.2 Mơi trường trị, pháp lý 26 1.3.3 Yếu tố văn hóa, tập quán 27 Tiểu kết chương 29 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 30 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 30 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .30 2.1.1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 30 2.1.1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch 31 2.1.1.3 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền nghĩa vụ chuyển nhượng dự án 32 2.1.1.4 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng bên liên quan 33 2.1.2 Chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .34 2.1.2.1 Các điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản 34 2.1.2.2 Các điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng .35 2.1.2.3 Quyền, nghĩa vụ chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 37 2.1.3 Quy định điều kiện, thủ tục, thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .40 2.1.3.1 Điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản 40 2.1.3.2 Thẩm quyền cấp phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 41 2.1.3.3 Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 42 2.1.3.4 Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS .45 2.1.4 Đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 48 2.2 Thực tiễn thực pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản thực tiễn tỉnh Quảng Bình 52 2.2.1 Khái quát tỉnh Quảng Bình .52 2.2.2 Tình hình thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Bình 53 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Bình 56 2.2.3.1 Những kết thu .56 2.2.3.2 Những hạn chế, bất cập tồn 57 2.2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn .59 Tiểu kết Chương .61 CHƢƠNG ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 62 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 62 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp thực tiễn .62 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 64 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đặt cải cách tổng thể .65 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 66 3.2.1 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án .66 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao khả kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước .68 3.2.3 Quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 69 3.2.4 Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng mua nhà dự án nhà 70 3.3 Giải pháp nâng cao hoạt động thực tiễn chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 71 3.3.1 Đẩy mạnh hoạt động nâng cao ý thức pháp luật kiện toàn máy tổ chức thực pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Bình 71 3.3.2 Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước cán bộ, cơng chức Tịa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án địa bàn tỉnh Quảng Bình 72 3.3.3 Tăng mức độ xử phạt trường hợp lách luật hợp đồng trá hình nhằm bán non dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tạo răn đe phòng ngừa vi phạm chủ đầu tư địa bàn tỉnh Quảng Bình 74 3.3.4 Xây dựng chế tra, kiểm tra xử lí nghiêm minh việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án trá hình địa bàn tỉnh Quảng Bình 75 3.3.5 Tạo chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 76 Tiểu kết Chương .78 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .80 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BLDS Bộ luật dân LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản NĐ Nghị định BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản NĐT Nhà đầu tư CĐT Chủ đầu tư CP Chính phủ DN Doanh nghiệp VKSND Viện kiểm sát nhân dân TAND Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Kể từ ban hành lần vào năm 2006, sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung; Luật kinh doanh bất động sản 2014 đóng vai trò quan trọng việc điểu chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Có thể nói, LKDBĐS 2014 xây dựng hành lang pháp lý tương đối vững chắc, giúp cho chủ thể dễ dàng việc thực kinh doanh bất động sản nói chung chuyển nhượng dự án đầu tư hoạt động linh doanh nói riêng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, so với ngành luật khác, pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương đối muộn, nói lĩnh vực pháp luật non trẻ trình hồn thiện Thực tiễn thi hành cho thấy thiếu quy định cụ thể điều chỉnh số vấn đề cốt lõi hoạt động chuyển nhượng dự án, điển vấn đề hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đồng thời, việc thi hành quy định pháp luật lĩnh vực thực tế gặp nhiều tồn tại, bất cập; số trường hợp, quan quản lý Nhà nước lúng túng giải tranh chấp phát sinh lĩnh vực