Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sảnII. Phân loại thị trường bất động sảnIII. Các yếu tố của thị trường bất động sảnIV. Xu hướng phát triển thị trường bất động sảnV. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sảnVI. Giá trị và giá cả bất động sảnVII. Tình hình thị trường bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008 I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.1.1. Khái niệm về bất động sản•Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.•Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.1.2. Khái niệm liên quan khác:•+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính.•+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.•+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)•+ Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.•+ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.I.3. Thuộc tính- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.I.3. Thuộc tính- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.I.3. Thuộc tính- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km-2 và mật độ dân số là 253 người/km2. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sảnI.I.3. Thuộc tính- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: •Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:•Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.•Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. I. Tổng quan thị trường bất động sảnI.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao•Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. •Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới [...]... dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp - Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai - Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh - Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm II Phõn loi th trng bt ng sn II.1 Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn theo phõn loi - Thị trường bất động sản, về... loi Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trư ờng nhà ở, chung cư và thị trường quản lý nhà Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trư ờng địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị II Phõn loi th trng bt ng sn II.1 Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn theo phõn loi Thị trường. .. sn II.1 Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn theo phõn loi - Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai phân nhóm lớn: + Thị trường tài sản + Thị trường không gian xây dựng - Thị trường tài sản được chia thành: + Thị trường bất động sản để ở + Thị trường bất động sản không để ở II Phõn loi th trng bt ng sn II.1 Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn theo phõn loi Bt ng sn - Th trng t ụ th: Tin... th trng bt ng sn Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường I Tng quan th trng bt ng sn I.3 c im ca th trng bt ng sn - Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, phản... doanh trong thị trường bất động sản Vựng d ỏn + Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cả nước, vùng, ngành, địa phương + Các dự án phát triển cơ sở hạ tầng lớn + Cá vùng sẽ phát triển II Phõn loi th trng bt ng sn II.3 Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản Quy hoch + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định 92); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ Tài nguyên và Môi trường) ;... dựng) + Quy hoạch tổng thể các khu công nghiệp, khu chế xuất + Quy hoạch phát triển du lịch + Quy hoạch phát triển hạ tầng II Phõn loi th trng bt ng sn II.3 Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản i tỏc, i th cnh tranh - Đối tác + Đối tác chiến lược + Đối tác không chiến lược - Đối thủ + Đối thủ trực tiếp + Đối thủ tiềm tàng Tỡnh hỡnh th trng bt ng sn Vit Nam nm 2007 v u nm 2008 1... phòng cho thuê Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị II Phõn loi th trng bt ng sn II.1 Cỏc phõn mng ca th trng bt ng sn theo phõn loi Thị trường bất động sản không để ở - La chn a im , phi tp trung hoỏ lao ng v thnh ph nhiu trung tõm - Th trng a im nh l v th trng cnh tranh - Qun lớ iu hnh ca th trng ti sn khụng - Th trng vn phũng cho thuờ ti cỏc... trong nc, t chc nc ngoi) + T vn thit k (T vn trong nc, t vn ngoi nc) + T vn xõy dng (T vn trong nc, t vn ngoi nc) + T vn a im, quy hoch (cỏ nhõn, t chc) + T vn bt ng sn (Thụng tin) + Tư vấn quản lý bất động sản II Phõn loi th trng bt ng sn II.2 Cỏc hot ng kinh doanh bt ng sn (Tip 3) II.2.3 Cỏc nh giỏo dc, o to + o to i hc + o to nghip v II.2.4 Sn giao dch bt ng sn + Thụng tin + Mụi gii + u giỏ II Phõn . + Thị trường tài sản + Thị trường không gian xây dựng. -Thị trường tài sản được chia thành: + Thị trường bất động sản để ở + Thị trường bất động sản. loại thị trường bất động sảnII.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loạiBất động sản để ở- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá -Thị trường