MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị và rất quan trọng trong cuộc sống của chúng ta Ở Việt Nam, pháp luật ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyề.
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quyền sử dụng đất loại tài sản có giá trị quan trọng sống Ở Việt Nam, pháp luật ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất sang cho chủ thể khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, với tính chất loại tài sản đặc biệt, pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện có hiệu lực hình thức chuyển quyền sử dụng đất Những năm gần đây, thực Nghị Trung ương số 48- NQ/TW Bộ Chính trị ngày 24 tháng năm 2005 chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị Trung ương số 49- NQ/TW Bộ Chính trị ngày 02 tháng năm 2005 chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Luật đất đai 2013 Bộ luật dân 2015 đời không tiếp tục ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất mà cịn hồn thiện hệ thống hành lang pháp lý để người sử dụng đất thực quyền chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể khác theo nhu cầu đáng Trong loại hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói trên, có lẽ phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, đặc biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cùng với phát triển kinh tế thị trường, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày đa dạng, phức tạp, vi phạm bên điều kiện có hiệu lực hợp đồng diễn thường xuyên Điều dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng theo, chiếm số lượng lớn vụ án dân mà Tòa án cấp thụ lý giải hàng năm Do vi phạm điều kiện có hiệu lực mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường bị tuyên vô hiệu, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Vì vậy, để hạn chế việc vi phạm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng vơ hiệu cần phải nhận thức cách đầy đủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều nhằm đảm bảo tính ổn định hợp pháp cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hạn chế tối đa thiệt hại cho bên giao kết, thực hợp đồng Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, có nhiều văn luật văn hướng dẫn điều chỉnh Tuy nhiên, nhiều quy định văn chưa phù hợp, chưa cụ thể, chưa có thống với Điều gây nhiều khó khăn cho cơng tác thi hành pháp luật thực tiễn, dẫn tới việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải giải nhiều lần nhiều án, định Tòa án cấp, gây tốn thời gian, công sức tiền bạc cho bên Việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều hồn tồn tất yếu cấp thiết Vì lý đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hành” Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam thực nhiều nhà khoa học, sinh viên, học viên nhiều góc độ phạm vi khác Có thể kể số cơng trình nghiên cứu bật luận án tiến sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Thùy Trang (2017), luận văn thạc sĩ “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân (2014), luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam” tác giả Hà Văn Tiến (2012)… Bên cạnh đó, có nhiều viết chuyên sâu liên quan đến đề tài số học giả đăng tạp chí viết “Hồn thiện quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” tác giả Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức đăng Tòa án nhân dân số 4/2018; viết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 01/2012; viết “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị” tác giả Lê Văn Thiệp đăng Tạp chí Kiểm sát số 24/2012; viết “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân 2015” tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Luật học số 07/2016… Nhìn chung, nghiên cứu viết học giả có đề cập đến vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiên cứu đưa giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đến chưa có cơng trình nghiên cứu tập trung chuyên sâu vào vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nghiên cứu dạng khía cạnh nhỏ tồn cơng trình nghiên cứu Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lý luận mang tính thời cao Tuy nhiên, kết cơng trình nghiên cứu sở quan trọng để tác giả kế thừa, tổng hợp làm tảng để nghiên cứu, đánh giá sâu hơn, tồn diện điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 3.1 Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích phân tích đánh giá quy định pháp luật dân Việt Nam điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời nhận diện khó khăn, vướng mắc thực tiễn thi hành pháp luật Từ đó, nghiên cứu, đề giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa lược sử quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Nêu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dân Việt Nam điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Nhận diện khó khăn, vướng mắc cịn tồn thi hành pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn nguyên nhân nó; Trên sở kết nghiên cứu đó, đề xuất số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận, quy định pháp luật dân Việt Nam điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn thi hành quy định thực tiễn nước ta 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khn khổ khóa luận tốt nghiệp, tác giả giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam việc thi hành quy định thực tiễn Cụ thể quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật dân 2015, Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Ngồi có dẫn chiếu đến số văn pháp luật khác Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014, văn pháp luật dân sự, luật đất đai thời kì trước để đánh giá cách toàn diện quy định pháp luật hành Về mặt thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật khó khăn vướng mắc thực tiễn thi hành quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phạm vi năm, từ năm 2013 đến Tuy nhiên, quy định pháp luật trước đề cập nhằm làm rõ vấn đề lý luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về mặt không gian: Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật dân Việt Nam hành thực tiễn thi hành quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phạm vi lãnh thổ Việt Nam Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở lý luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử Mác – Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, quan điểm Đảng Nhà nước xây dựng kinh tế thị trường công cải cách tư pháp Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp cụ thể phân tích, tổng hợp, đánh giá, so sánh… Đặc biệt trình nghiên cứu sử dụng phương pháp lịch sử để nghiên cứu lược sử quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam Những đóng góp mặt lý luận thực tiễn khóa luận Khóa luận nghiên cứu cách tồn diện vấn đề lý luận quy định pháp luật hành liên quan đến điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nội dung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đưa kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật Các kết nghiên cứu khóa luận sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số kiến nghị, giải pháp mà tác giả đưa khóa luận có giá trị tham khảo quan xây dựng thi hành pháp luật việc xây dựng, hoàn thiện, áp dụng quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn Kết cấu khóa luận Khóa luận gồm có chương: Chương I: Những vấn đề chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương II: Pháp luật Việt Nam hành điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương III: Những khó khăn, vướng mắc thực tiễn thi hành pháp luật kiến nghị hồn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhu cầu đất người nhu cầu phổ biến xuất từ lâu lịch sử loài người, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch phổ biến quốc gia tồn nhiều hình thức khác Đối tượng giao dịch loại tài sản đặc biệt nhà nước thời kì luôn đặt quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực sách nhà nước quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên ổn định trật tự lưu thông thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm điều kiện có hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất khoa học pháp lý thực tiễn từ lâu chưa xây dựng, nghiên cứu cách hoàn chỉnh Để xây dựng khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, khóa luận tập trung phân tích từ khái niệm đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung - Khái niệm đất ở: Đất đai nguồn tài nguyên quý giá nhân loại, tư liệu sản xuất chính, phục vụ nhu cầu sinh sống, lao động sản xuất người Pháp luật quốc gia coi đất đai loại tài sản, tùy thuộc vào chế độ sở hữu quốc gia mà tài sản thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước sở hữu tư nhân Căn vào mục đích sử dụng đất mà đất đai phân loại thành nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất loại đất có mục đích sử dụng khác khơng phải để sản xuất nơng nghiệp đất xây dựng cơng trình, trụ sở quan nhà nước, đất xây dựng khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ…) Như vậy, đất loại đất thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp, phân biệt với loại đất khác mục đích sử dụng Khái niệm đất xuất từ lâu lịch sử loài người mà nhu cầu sử dụng đất bắt đầu có phân hóa đa dạng phức tạp Đất hiểu nơi xây dựng nhà cửa để người sinh hoạt, nghỉ ngơi, tái tạo lại sức lao động, xây dựng cơng trình phục vụ sinh hoạt ngày người thường nằm khu dân cư Trong pháp luật Việt Nam, cụ thể Luật đất đai, thuật ngữ “đất ở” quy định thức độc lập so với loại đất khác kể từ Luật đất đai 2003, cịn trước đất nằm thuật ngữ “đất khu dân cư” Đất lại chia làm hai loại đất nông thôn đất đô thị Đất nông thôn bao gồm đất mà hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (thường gọi đất thổ cư) Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng cơng trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt [29, Điều 10, 143, 144] Quy định đất Luật đất đai xuất phát từ nhu cầu mục đích sử dụng người dân, phần đất sử dụng để xây nhà, cơng trình phục vụ đời sống, sinh hoạt phần đất vườn ao phần đất có cơng trình thờ cúng tâm linh đất thuộc khu dân cư nông thôn coi đất mục đích sử dụng khơng phải để Khác với số loại đất khác, đất Nhà nước giao sử dụng lâu dài, ổn định cho người dân, khơng có giới hạn thời gian, trừ số trường hợp bị thu hồi theo quy định pháp luật Tuy nhiên, để cân đối mật độ dân cư, đảm bảo phân bố phù hợp chủ thể sử dụng đất, nhà nước quy định giới hạn diện tích đất cấp cho người sử dụng Xuất phát từ mục đích tính chất khác biệt đất ở, hiểu khái niệm đất sau: “Đất loại đất phi nông nghiệp bao gồm đất nông thôn đất đô thị, dùng để xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, sinh hoạt vườn, ao đất… thuộc khu dân cư, giao cho chủ thể sử dụng lâu dài, ổn định, phù hợp quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” - Khái niệm quyền sử dụng đất Khái niệm quyền sử dụng đất có nội hàm nằm nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất nói chung, để hiểu rõ quyền sử dụng đất trước hết phải khái quát nét chung quyền sử dụng đất Dưới góc độ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ba quyền chủ sở hữu tài sản đất đai, bên cạnh quyền chiếm hữu quyền định đoạt Ở nước trì chế độ đất đai thuộc sở hữu tư nhân quyền sử dụng đất khơng tách rời với quyền sở hữu, mà cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc sở hữu gắn liền với quyền chiếm hữu, định đoạt Ở Việt Nam, xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước làm đại diện chủ sở hữu không cá nhân, quan, tổ chức xã hội có đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai mà có quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể khác Người sử dụng đất quyền khai thác, sử dụng theo mục đích mà khơng tự ý làm thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước xác định Xem xét góc độ khác, quyền sử dụng đất coi loại quyền tài sản chuyển giao giao dịch dân Khác với chủ sở hữu tài sản thơng thường, người có quyền sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền chủ sở hữu mà thực quyền nghĩa vụ cụ thể có quyền định đoạt tài sản quyền sử dụng đất quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đáp ứng điều kiện mà pháp luật quy định Xuất phát từ đặc trưng riêng biệt đất ở, quyền sử dụng đất có đặc trưng khác với quyền sử dụng đất thông thường Quyền sử dụng đất Nhà nước trao cho chủ thể vô thời hạn, lâu dài ổn định, không bị giới hạn mặt thời gian quyền sử dụng đất khác Bên cạnh đó, đất thường có loại tài sản kèm với quyền sử dụng đất thường gắn liền với quyền sở hữu loại tài sản đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tóm lại, hiểu quyền sử dụng đất quyền cá nhân, tổ chức sử dụng đất lâu dài, ổn định chủ thể quyền sử dụng đất có quyền đất theo quy định pháp luật - Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh việc trực tiếp khai thác sử dụng đất người sử dụng đất cịn có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khơng cịn nhu cầu sử dụng Một hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo từ điển Tiếng Việt, chuyển nhượng định nghĩa “chuyển quyền sở hữu tài sản”[39, tr182], giống với thuật ngữ “mua bán” Vậy không dùng thuật ngữ mua bán quyền sử dụng đất mà lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Điều xuất phát từ tính chất đặc biệt quyền sử dụng đất, người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền chủ sở hữu quyền sử dụng đất, nhà nước cho phép người sử dụng đất “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất mà không “mua bán” quyền sử dụng đất Theo từ điển Luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp ghi nhận:“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận quyền sử dụng đất), bên giao đất quyền sử dụng đất nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên” [53, tr161] Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền khai thác sử dụng hưởng lợi ích từ đất phải trả cho bên chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên Quyền sử dụng đất phận quyền sử dụng đất nên hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sử dụng (người chuyển nhượng) sang người sử dụng khác (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên 10