Luận văn tốt nghiệp nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị trên địa bàn hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN -*** - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài: NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Vũ Thị Minh Sinh viên : Đặng Thị Loan Mã sinh viên : 11163125 Lớp : Kinh tế tài nguyên HÀ NỘI – 12/2019 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị địa bàn Hà Nội ” em nghiên cứu thực Các số liệu luận văn thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Em xin tự chịu trách nhiệm tính xác thực tham khảo tài liệu khác LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận này, em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Vũ Thị Minh, người tận tình hướng dẫn suốt trình viết Chuyên đề tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên Trường Đại Học Kinh tế quốc dân tận tình truyền đạt kiến thức năm em học tập Với vốn kiến thức tiếp thu trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bước vào đời cách vững tự tin Em chân thành cảm ơn cô công ty TNHH Đông Hải, anh chị cho phép tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành tốt giai đoạn thực tập Cuối em kính chúc q thầy, dồi sức khỏe thành cơng nghiệp cao q Đồng kính chúc cô, chú, anh, chị dồi sức khỏe, đạt nhiều thành công tốt đẹp công việc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu .2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .2 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ .3 1.1 Các khái niệm liên quan 1.1.1 Đất đô thị giá trị đất đô thị 1.1.1.1 Đất đai nói chung 1.1.1.2 Đặc điểm đất đai 1.1.1.3 Đất đô thị 1.1.1.4 Giá trị đất đô thị 1.1.1.5 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 1.1.1.6 Sự cần thiết quy hoạch đô thị 10 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị 16 1.2.1 Nhân tố thông thường .16 1.2.2 Nhân tố kinh tế 16 1.2.2.1 Nhân tố xã hội 18 1.2.2.2 Nhân tố quốc tế 18 1.2.2.3 Nhân tố nhân 19 1.2.3 Nhân tố khu vực 19 1.2.4 Nhân tố cá biệt 20 1.3 Mối quan hệ qui hoạch đô thị gia tăng giá trị đất đô thị 21 1.3.1 Tác động làm tăng giá trị đất 21 1.3.2 Tác động làm giảm giá trị đất 25 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA QUI HOẠCH ĐÔ THỊ ĐẾN GIÁ TRI ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Thực trạng qui hoạch phát triển đô thị thành phố Hà Nội 26 2.2 Thực trạng tác động qui hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai đô thị địa bàn thành phố Hà Nội 29 2.2.1 Tác động Quy hoạch thị Huyện Hồi Đức đến giá trị đất khu vực Thị trấn Trạm Trôi .32 2.2.1.1 Khảo sát thực tế quy hoạch thị Huyện Hồi Đức – Thị trấn Trạm Trôi 32 2.2.1.2 Hoài Đức huyện ven đô, tiếp giáp với quận:… 32 2.2.1.3 Phân tích số liệu giá đất quy hoạch đô thị thị trấn Trạm Trôi 39 2.2.2 Tác động Quy hoạch xây dựng đường vành đai 2- đoạn 2km qua Trường Chinh đến giá trị đất khu vực liên quan 43 2.2.2.1 Khảo sát thực tế quy hoạch đô thị tuyến đường Trường Chinh 43 2.2.2.2 Phân tích số liệu khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh 46 2.3 Đánh giá chung tác động quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai .49 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐỂ ĐẦU TƯ CHO PHÁT TRIỂN .51 HẠ TẦNG ĐÔ THỊ 51 2.4 Việc tăng giá đất bảng giá quy định nhà nước theo giá thị trường giải pháp tốt giúp điều tiết giá trị tăng thêm đất cho nhà nước thông qua nguồn thu ngân sách nhà nước 51 2.4.1 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 51 2.4.2 Tiền sử dụng đất .51 2.4.3 Thu tiền thuê đất .52 2.5 Nhóm giải pháp cơng cụ hành 53 2.6 Nhóm giải pháp công cụ kinh tế 55 2.7 Nhóm giải pháp tuyên truyền giáo dục .57 2.8 Giải pháp hỗ trợ việc làm cho người dân 58 KỂT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO .60 DANH MỤC BẢNG HÌNH BẢNG: Bảng 2.1 So sánh bảng giá đất Hà Đông 2008- 2015 31 Bảng 2.2 So sánh tiêu phát triển kinh tế - xã hội thị trấn với tiêu chuẩn phường 34 Bảng 2.3 Bảng Giá Đất Tại Thị Trấn Trạm Trôi Thuộc Huyện Hoài Đức 38 Bảng 2.4 Giá Đất Tại Thị Trấn Trạm Trơi Thuộc Huyện Hồi Đức 39 Bảng 2.5 Khảo Sát Giá Đất Khu Vực Thị Trần Trạm Trơi- Huyện Hồi Đức 40 Bảng 2.6 Bảng So Sánh Giá Đất Thị Trần Trạm Trôi Giai Đoạn 2008 -2014 Do Nhà Nước Ban Hành 41 Bảng 2.7 Giá Đất Thuộc Địa Bàn Quận Thanh Xuân 45 Bảng 2.8 Số liệu qua điều tra khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh 46 HÌNH: Hình Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình .23 Hình Sự thay đổi cầu .23 Hình 3: Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 điịnh hướng phát triển khơng gian thị trung tâm 29 Hình 4: Biểu đồ ngun nhân khơng hài lịng người dân vấn đề bồi thường đoạn đường Trường Chinh 48 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quan trọng quốc gia Nó tư liệu sản xuất thiếu, yếu tố định đến sống, phát triển xã hội lồi người Bên cạnh đất đai thể vai trị việc tạo mơi trường thiết yếu hỗ trợ cho tất loại nguồn tài nguyên sinh học khác Tuy vậy, đất đai có đặc tính riêng tính hữu hạn, có nghĩa hạn chế số lượng việc quản lý tài nguyên đất cho hiệu bền vững vấn đề quốc gia quan tâm hàng đầu luật pháp bảo vệ chặt chẽ Trong trình phát triển Hà Nội trở thành trung tâm trị xã hội đất nước, nhu cầu việc quy hoạch đô thị điều tất yếu cấp thiết Chính lí đó, Nhà nước tập trung quy hoạch đô thị, đầu tư đất phát triển sở hạ tầng giao thông đồng bộ, đại Thực tế cho việc quy hoạch thành cơng Hà Nội kể đến việc quy hoạch mở rộng thành phố, quy hoạch hạ tầng giao thơng thị Với mục đích nhằm bố trí hợp lý quỹ đất thị theo mục đích sử dụng phù hợp với chủ chương phát triển kinh tế xã hội thị đó, việc xây dựng hạ tầng phục vụ quy hoạch; quy hoạch đô thị mặt khác để phát triển khu đô thị phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Một thực tế nhà nước quy hoạch thị giúp cho khu vực hấp dẫn hơn, có điều kiện thuận lợi để tạo thêm nguồn thu nhập từ đất, sở hạ tầng phục vụ cho đô thị cải thiện nâng cấp, với đặc điểm dân số thị tất yếu dẫn đến việc giá đất khu vực quy hoạch tăng mạnh, có nơi tăng với mức độ vô nhanh Tuy nhiên vấn đề đặt việc Nhà nước quy hoạch thị, đầu tư sở hạ tầng giúp giá đất khu vực lân cận tăng vọt, lợi ích đem lại vô to lớn đối tượng hưởng lợi nhiều lại Nhà nước, mà lại chủ đầu tư khu đất, người dân thuộc vùng quy hoạch, gây thất thu to lớn cho Ngân sách nhà nước Tại Hà Nội, chi phí giải phóng mặt nhiều chiếm tới 70-80% tổng chi phí dự án phát triển hạ tầng Như vậy, đầu tư xã hội tập trung cho mục tiêu phát triển an ninh xã hội lại tốn cho giải phóng mặt khơng thể tự cân đối Bên cạnh đó, số phận người dân bị giải tỏa với giá đền bù chưa hợp lí số phận khác mở rộng đường mặt tiền, giá nhà lại tăng vọt, giá trị tăng thêm đất đai chưa phân phối cho nhà nước Vì vậy, để giải mâu thuẫn trên, nghiên cứu này, vấn đề tập trung xuyên suốt : giá trị đất đai nhà nước quy hoạch đô thị, hoạt động quy hoạch tác động đến giá trị đất đô thị Do vậy, việc “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị địa bàn Hà Nội” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng Nhà nước sử dụng đất đai bền vững, tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần hồn thiện đổi chế quản lý đất đai địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa số vấn đề lý luận giá trị đất đô thị yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị - Đánh giá tác động tích cực tiêu cực việc quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị dia bàn Hà Nội Đề xuất số giải pháp tăng thu ngân sách nhà nước từ giá trị đất đai để đầu tu phát triển hạ tầng đô thị địa bàn Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích số liệu, tài liệu - Phương pháp đồ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐƠ THỊ 1.1 Các khái niệm liên quan Đơ thị điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu lao động phi nơng nghiệp, có hạ tầng sở thích hợp, trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nước, miền đô thị, đô thị, huyên đô thị huyện Ở nước ta theo quy định Chính phủ, điểm dân cư gọi điểm dân cư đô thị thỏa mãn yêu cầu sau đây: - Là trung tâm vùng lãnh thổ hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội vùng lãnh thổ định - Quy mô dân số nhỏ 4000 người (vùng núi thấp hơn) - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp lớn 65% tổng số lao động, nơi có sản xuất phi nơng nghiệp dịch vụ thương mại hàng hố phát triển - Có sở hạ tầng kỹ thuật cơng trình công cộng phục vụ dân cư đô thị - Mật độ dân cư xác định tuỳ theo loại đô thị phù hợp với đặc điểm vùng Quy hoạch đô thị: việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống đô thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị Những hoạt động liên quan đến quy hoạch đô thị là: Đầu tư phát triển bất động sản; văn hóa lối sống cộng đồng; sách phát triển quản lý bất động sản; chiến lược phát triển kinh tế – xã hội cho vùng, khu vực; đầu tư hạ tầng kỹ thuật; phát triển bảo tồn di sản kiến trúc thiên nhiên; phát triển bền vững nhân loại Đối tượng quy hoạch đô thị không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà ở, để tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống đô thị, hướng tới phát triển đô thị Mục tiêu quy hoạch tạo tiện lợi, kinh tế, hài hịa chức thị mối quan hệ người Quy hoạch thị cơng tác tổng hợp có liên quan đến nhiều ngành như: lịch sử, địa lý, kinh tế, nhân văn, nghệ thuật, luật pháp, an ninh, an tồn 1.1.1 Đất thị giá trị đất thị 1.1.1.1 Đất đai nói chung Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mác viết “đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất tư liệu sản xuất nông lâm nghiệp” Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vơ tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai luôn thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, không trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội lồi người Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, cơng trình phúc lợi khác, cánh đồng để người trồng trọt, chăn nuôi… Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai cịn bảo hiểm cho sống, bảo hiểm vầ tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn động lực cho mục đích tiêu dùng Đất đai đem đến giá trị, nguồn thu ổn định, lâu dài có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, đất đai khơng mang vai trị quan trọng mà cịn mang ý nghĩa mặt chinh trị Dân tộc ta phải đấu tranh hàng tram năm để giữ vững tấc đất, cánh rừng Đó xương máu cha ơng ta từ ngàn đời để lại Nó thể chủ quyền quốc gia, thể vị quốc gia Trích : QUYẾT ĐỊNH 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014, BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ÁP DỤNG TỪ NGÀY 01/01/2015 ĐẾN 31/12/2019 1.5.2.2 Phân tích số liệu khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh Bảng 2.8 Số liệu qua điều tra khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh Mức độ hài Giá lòng Vị trí đất Giá bồi Giá theo bảng thường thị trường Giá chung cư bán cho ( mà cho người dân bị thu người dân giá thành người dân đất ngõ giải hồi đất phương án đền phố phóng thành mặt bù Nội 0% 40-43 (mặt Hà đường) 84tr/m2 250-330 tr/m2 tr /m2 24tr/m2 vị trí đẹp ( tầng 14-18) đường) Vị trí ( sâu 0% 21-22 tr/m2 36tr/m2 170-230 tr/m2 16-20 tr/m2 tầng lại ngõ) Giá đất mãnh đất ngõ theo 120-135 tr/m2 giá thị trường thời điểm chưa có quy hoạch đền bù ( chưa biêt thành đất mặt đường) Thứ ta thấy chưa có quy hoạch đền bù mảnh đất ngõ với mức giá thị trường 120-135tr nhiên đền bù giải phóng hộ dân mảnh đất mặt đường phía ngồi hiển nhiên đất ngõ thành mặt đường bán với mức giá 250-330tr/m2 Mức giá tăng lên 2,1-2,4 lần có quy hoạch thu hồi đất để làm đường phục vụ co quy hoạch đô thị  đất đai tăng lên giá trị Giá thị trường tính thời điểm đất mặt đường Trường Chinh 250- 330tr/m2 cao từ 6,2- lần so với mức giá theo bảng giá thành 47 phố Hà Nội định giá giai đoạn 2014-2019 ( theo luật đất đai 2013, giá đất định giá theo chế thị trường) nhiên chênh lệch lớn  bảng giá đất thành phố không phản ánh giá trị đất đai Giá thị trường thời điểm trước thu hồi mảnh đất cao nhiều so với bảng giá quy định thành phố  giá trị thị trường mảnh đất bị thu hồi cao nhiều so với giá đền bù  giá đền bù thấp không phản ánh giá trị thực mảnh đất bị thu hồi Người dân bị thu hồi đất mặt đường ngõ Trường Trinh tái định cư nhà A14 khu thị Nam Trung n, hộ dân phải bốc thăm chung cư mà mua không phép tự lựa chọn theo mong muốn dẫn đến may rủi chi phối điều kiện sống họ , có nhà đơng người lại bốc thăm mua chung cư bé dẫn đến không đảm bảo sống Thêm vào giá chung cư lại cao ngất ngưởng thống kê từ 16-24 tr/m2 vào năm 2016 với chất lượng chung cư tái định cư người dân thấp ( thang máy hẹp, số lượng, trần trung cư thấp, ánh sáng khơng đủ, ) kèm theo thói quen sống nhà đất lâu người dân Giá cao so với mặt thị trường chung cư năm 2016 Những chung cư mà người dân mua để ổn định sống có xu hướng người dân bán lại cho nhà nước bán lại cho người khác có nhu cầu Thống kế theo nhóm khảo sát có tới 70% người dân chọn việc bán, chuyển nhượng lại chung cư phân cho để tái định cư Một tình trạng cách thức tổ chức bồi thường hộ gia đình phản ánh, thủ tục lấy tiền bồi thường dài dòng phức tạp, hộ dân bồi thường cịn phải tự kho bạc lấy tiền, họ bị thu hồi đất lại cộng thêm việc tự làm thủ tục dài dịng lấy số tiền đền bù ỏi Qua trình khảo sát chọn ngẫu nhiên 50 hộ dân bị thu hồi đất giải phóng mặt bên canh việc tham khảo giá đất, giá bồi thường Thêm vào phát phiếu tích nguyên nhân mà người dân cho nguyên nhân dẫn đến việc khơng hài lịng cơng tác đền bù giải phóng mặt hộ gia đình Mỗi gia đình tích, tích lúc nhiều nguyên nhân 48 Tất 100% khơng hài lịng với việc đền bù nhà nước, theo phân tích khảo sát hỏi ý kiến nghiên cứu đưa nguyên nhân sau: 1, cho giá đền bù thấp nhiều so với giá trị thị trường thời điểm tiến hành thu hồi đất ( 50 hộ dân ) Khi quy tỷ lệ phần trăm 100% 2, chất lượng khu chung cư để tái định cư cho người dân bị thu hồi đất khơng tốt, diện tích hẹp, kết cấu không thuận tiện nên họ bán lại cho nhà nước chuyển nhượng lại chung cư để mua chỗ khác ( 35 hộ dân )  quy thành 70% số hộ 3, thói quen sinh hoạt nhà mặt đất, thu nhập từ nhà mặt đất ( cho thuê mặt bằng, thuê trọ, tự kinh doanh, ) mà lên chung cư khơng thích ứng thay đổi nên họ mua nhà mặt đất thay nhà trung cư bốc thăm ( 15 hộ số 35 hộ chọn phương án mua nhà chỗ khác)  quy thành 30% số hộ 4, trình thủ tục trao trả tiền bồi thường cho dân dài dòng, phức tạp, với hộ đền bù (10 hộ )  quy thành 20% số hộ 5, lý khác ( hộ)  quy thành 10% số hộ Hình 4: Biểu đồ nguyên nhân khơng hài lịng người dân vấn đề bồi thường đoạn đường Trường Chinh mức giá thấp chất lượng chung cư phân Phần trăm hộ dân ( %) thói quen nhà mặt đất thủ tục nhận tiền bồi thường phức tạp 20 40 60 80 100 120 49 lý khác Có thể thấy nguyên nhân xếp theo thứ tự giảm dần: mức giá bồi thường thấp; chất lượng chung cư t định cư thấp; thói quen nhà mặt đât; thủ tục nhận tiền bồi thường phức tạp; lý khác - Khảo sát có tới 100% hộ dân nhận bồi thường khơng hài lịng xúc mức giá đền bù - Trong 70% người cho trung cư tái định cư có chất lượng thấp; có 40% số người mua nhà đất - Lý khác chiếm phần trăm thấp ngun nhân việc khơng hài lịng mức 5%  Vấn đề quan tâm giá đất bồi thường tr/m2 Mặt khác giá bồi thường xác định theo bảng giá đất ubnd cấp tỉnh  Cần có giải pháp việc thay đổi Giá đất bảng giá đất - vấn đề cấp thiết quan trọng 1.6 Đánh giá chung tác động quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai Thực tế nhiều năm qua cho thấy: cố gắng quyền địa phương, quan chức năng, nhà đầu tư cộng đồng làm cho mặt đô thị ngày khang trang, đẹp hơn, đô thị lớn Nhiều địa phương làm tốt công tác lập quy hoạch số lượng chất lượng Quy hoạch trước bước, làm sở cho quản lý phát triển thị hình thành nên dự án đầu tư xây dựng; bảo đảm đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; cải thiện điều kiện sống người dân theo hướng văn minh, đại phát triển bền vững Đơ thị bước khẳng định vai trị động lực phát triển kinh tế, hạt nhân thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế, cấu lao động địa phương, vùng nước có Thủ Hà Nội Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, công tác phát triển thị cịn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập: ách tắc giao thông, úng ngập trời mưa to, lấn chiếm đất công, xây dựng không phép sai phép, môi trường xuống cấp, … vấn đề xúc thực tế Công tác đầu tư xây dựng dàn trải, manh mún, chắp vá, thiếu kết nối hạ tầng không gian phát triển đô thị, phát 50 triển nhà nặng nhà thương mại mà chưa quan tâm mức đến đối tượng thu nhập thấp, lãng phí đất đai nguồn lực xây dựng phát triển đô thị,… vấn đề lớn đô thị nói chung, có thị Hà Nội Người dân nội thành xúc quy hoạch treo, kéo dài lâu , ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế người dân Ngoài vấn đề quy hoạch bộc lộ số mặt hạn chế, đặc biệt việc bồi thường hay giải tỏa mặt Bộ phận lớn người dân không hài long với mức bồi thường tại, họ phải chuyển khu chung cư chất lượng, vị trí khơng thuận tiện với mức giá mua cao so với thị trường mức đền bù lại thấp Có chênh lệch khơng nhỏ mức giá thị trường so với mức giá bồi thương giải phóng mặt mà người chịu thiệt nhiều lại người dân Họ vừa bị đất , nơi sinh hoạt, nơi kinh doanh, vừa lại tiền để mua hộ chất lượng khác Ngược lại với hộ gia đình có nhà ngõ sau quy hoạch lại trở mặt đường, họ lại hưởng phần lợi ích to lớn, giá đất tăng gấp nhiều lần Đây bất cập lớn mà đến vân chưa giải hay khắc phục, gây nên nhiều xúc cho người dân bị giải tỏa nói riêng người dân thị nói chung 51 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐỂ ĐẦU TƯ CHO PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ 1.7 Việc tăng giá đất bảng giá quy định nhà nước theo giá thị trường giải pháp tốt giúp điều tiết giá trị tăng thêm đất cho nhà nước thông qua nguồn thu ngân sách nhà nước Nguồn thu từ đất đô thị ngân sách nhà nước gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản ; thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 1.7.1 Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Căn tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp giá tính thuế thuế suất Giá tính thuế xác định (=) Diện tích đất tính thuế nhân với ( x) Giá m2 đất Trong đó:  – Diện tích đất tính thuế diện tích đất phi nơng nghiệp thực tế sử dụng  – Giá m2 đất tính thuế giá đất theo mục đích sử dụng đất tính thuế UBND cấp tỉnh quy định ổn định theo chu kỳ năm, kể từ ngày 01/01/2012 1.7.2 Tiền sử dụng đất Thực theo quy định Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ; Nghị định 44/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung só điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ; Thơng tư số 117/2004 ngày 7/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài chính, hướng dẫn sửa đổi bổ sung thông tư số 117/2014 ngày 7/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành nghị định 198/2004/NĐ-CP Trường hợp 1: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 52 Theo khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ- CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP), tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tiền sử dụng đất phải nộp số tiền trúng đấu giá Trường hợp 2: Không thông qua đấu giá Tiền sử dụng phải nộp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất xác định theo công thức sau: Tiền sử = Giá đất tính thu x Diện tích - Tiền sử dụng - Tiền bồi thường, giải dụng tiền sử dụng đất đất phải đất phải theo mục đích sử nộp dụng đất đất phóng mặt nộp tiền sử giảm (nếu trừ vào tiền sử dụng dụng đất có) đất (nếu có) - Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền.Trong đó: - Giá đất tính thu tiền sử dụng đất xác định theo giá đất cụ thể - Tiền bồi thường, giải phóng mặt trừ vào tiền sử dụng đất tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư tự nguyện ứng cho Nhà nước 1.7.3 Thu tiền thuê đất Thực theo quy định Nghị định số 44,46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thay Nghị định số 142/2005/NĐ-CP 121/2010/NĐ-CP Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất Trong đó, đơn giá thuê đất xác định theo trường hợp cụ thể: a - Không qua đấu giá Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất + Giá đất để tính thu tiền thuê đất giá đất cụ thể 53 Lưu ý: Tỷ lệ % để tính đơn giá th đất dao động từ 0,5 - 3,0 % tùy vào khu vực, loại đất cho thuê điều kiện thực tế địa phương theo định UBND cấp tỉnh b - Thuê đất thông qua đấu giá Theo khoản Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP) giá thuê đất trường hợp thuế đất thơng qua đấu giá tính sau: - Đơn giá thuê đất đơn giá trúng đấu giá thời hạn năm - Đơn giá trúng đấu giá ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực điều chỉnh mức điều chỉnh không vượt 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá đơn giá thuê đất kỳ ổn định liền kề trước 1.8 Nhóm giải pháp cơng cụ hành Để nâng cao lực quản lý đất đai giá đất, cần nhanh chóng hồn thiện sách giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế giới Giải pháp cho vấn đề định giá đất phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung Nghị định ban hành, đồng thời, xây dựng Nghị định, Thông tư cho việc chưa hướng dẫn thi hành Ngoài đạo kiên UBND tỉnh, vào ngành chức năng, hệ thống trị, cịn cần có linh hoạt đổi phương pháp thực nhiệm vụ, đồng thuận nhân dân Cần phải quan tâm, đầu tư cho công tác quản lý nhà nước đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, xác Tạo điều kiện để giải ách tắc công tác GPMB, giao đất thu hồi đất Nâng cao hiệu công tác đánh giá lập phương án tiền khả thi dự án có GPMB Cần cơng khai hố dân chủ hoá phương án đền bù GPMB để đối tượng liên quan đến biết, thống nhất, tránh so bì thắc mắc tiêu cực Các thủ tục nộp thuế, phí đất đai rút ngắn, áp dụng cơng nghệ thơng tin vào liệu hóa khoản thu từ đất qua thông tin thử đất hệ thống liệu 54 Trong việc đền bù, bên cạnh việc điều chỉnh mức đền bù theo giá thị trường, thủ tục đền bù rút ngắn tiền đền bù đến người dân cách nhanh nhất, thông qua tài khoản ngân hàng, hình thức tốn linh hoạt nhanh chóng, tránh thủ tục rườm rà, lâu toán tiền đền bù cho người dân Kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần" Điều 113 Luật Đất đai giao quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất" xác định "Giá đất cụ thể", đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường" "phù hợp với thực tế tình hình địa phương" Đồng thời cần phải có quy định cách tính mức thu tiền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình phù hợp với khả tài xin cấp "sổ đỏ" Kiến nghị thay đổi phương thức tính tiền sử dụng đất Trước mắt, kiến nghị bổ sung khoản (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai: "2 Thu tiền sử dụng đất trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu 15% (hoặc %) Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành" Về dài hạn, đề nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất khoản thuế, đề xuất Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 trình Chính phủ, sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay sắc thuế sử dụng đất với thuế suất định, đề xuất khoảng 10% 15% bảng giá đất Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính tốn loại trừ chế xin - cho Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu lớn mà trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước” Thực cách tính trước mắt làm giảm bớt nguồn thu ngân sách nhà nước Trong trường hợp này, Nhà nước xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" sau năm 2020 thời điểm thích hợp để bù đắp nguồn thu ngân sách trở thành nguồn thu ổn định, bền vững Thị trường bất động sản minh bạch hơn; Người tiêu dùng có hội hưởng lợi giá thành nhà có điều kiện giảm so với trước, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá hộ chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố, chiếm khoảng 50% giá biệt thự dự án 55 Hoàn thiện 04 phương pháp định giá đất (So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư), để xác định "giá đất cụ thể" theo Nghị định 44/2014/NĐCP Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm nguồn thơng tin rao bán bất động sản, có giá đất để thẩm định "giá đất cụ thể" Đồng thời, xác định tư cách pháp lý đầy đủ đơn vị thẩm định giá đất thẩm định viên giá đất; Xây dựng sở liệu địa chính, giá đất theo thời gian thực (Real time) hệ thống sở liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu công tác thẩm định giá đất, số giá đất Đồng thời, áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để xác định tiền sử dụng đất dự án, lẽ áp dụng "Phương pháp Bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án 30 tỷ đồng 1.9 Nhóm giải pháp cơng cụ kinh tế Điều chỉnh mức giá đất bảng giá đất theo giá thị trường Hồn thiện sách giá đất Thực tế cho thấy, bồi thường, hỗ trợ cách thoả đáng người dân thoả mãn tự nguyện di dời, ngược lại sách bồi thường, hỗ trợ không hợp lý, không công bằng, không đảm bảo sống cho người dân tốt trước có dự án gây nên so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực dự án.  Về nội dung hoàn thiện, định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có thỏa thuận bên có đất bị thu hồi, tức người có đất bị thu hồi phải bên quy trình định giá đất Trường hợp khơng thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất Trường hợp không thỏa thuận giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá quan thẩm định giá đưa Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tính đền bù Nếu bên khơng thỏa thuận đưa tòa xem xét để phán Đồng thời, phải tách thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thẩm quyền định giá đất Điều dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực thẩm quyền gắn với tư lợi Kinh nghiệm 56 nhiều nước, thẩm quyền định đất đai giá đất nên trao cho hai quan Nhà nước độc lập với Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn thiện phương pháp định giá đất truyền thống ban hành, cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá đại sử dụng mơ hình, máy tính Cách mạng công nghiệp 4.0 xu vào công tác định giá đất Đây công cụ giúp quan định giá đất hàng loạt hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vục công tác định giá; số khu vực hình thành đồ giá trị bước đầu xây dựng sở liệu giá đất Đối với giải pháp tổng thể, cần điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cách kịp thời phù hợp, qua tăng giá đất đoạn đường yếu tố hạ tầng góp phần tạo giá trị cao Chẳng hạn tháng lần, nên cập nhật tình hình giá đất tiệm cận theo giá thị trường để điều chỉnh công bố bảng giá đất số đọan đường cần điều chỉnh, số khu vực có quy hoạch cơng trình hạ tầng khu dân cư vừa hoàn thành tác động làm tăng giá đất khu vực lân cận Hoặc quy hoạch làm giảm giá đất xây dựng tuyến đường cao việc lưu thơng bên đường làm đường phía bất tiện mảnh đất đối diện chân đường cao bị giảm giá trị.Đây giải pháp tổng thể khoản thuế khoản thu khác liên quan đến việc điều tiết giá trị gia tăng đất tính tốn sở bảng giá đất quy định Nhà nước Riêng trường hợp bảng giá đất áp dụng cho dự án kéo dài thời gian, đề nghị nghiên cứu để cố định mốc giá đất ban đầu để tính thuế cho giai đoạn sau Về sách thu tài đất đai: xây dựng bảng giá đất đai theo giá thị trường, phản ánh xác giá trị đất thời điểm định giá liền với kết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sản phản ánh vai trò điều tiết giá trị đất gia tăng cho nhà nước ( phần địa tô R1) Các khoản thu từ đất ổn định, quán có kinh phí để thực hoạt động hoàn thiện, mua phần mềm định giá đất, phát triển sở liệu đất, cao lực hệ thống quản lý đất đai 57 Giả sử rằng: Việc tăng mức giá bảng giá nhà nước lên lần cập nhật thường xuyên Các khoản thu nhà, đất 107.914 - Thuế sử dụng đất nông nghiệp 13 - Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 1.303 - Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 20.148 - Thu tiền sử dụng đất 85.900 - Thu tiền cho thuê tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 549 Đơn vị tỷ đồng – trích 49/2017/QH14 dự tốn NSNN 2018  Các khoản thu nhà đất tăng đáng kể chạm mức 500000 tỷ  Điều tiết mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách bù đắp đồng chi phí phát sinh việc xây dựng bảng giá đất hàng năm,… Và qua năm, khu vực có đầu tư cở sở hạ tầng quy hoạch đô thị làm cho mức gia tăng, điều chỉnh vào sở liệu giá đất để điều tiết phần giá trị khoản thu ngân sách nhà nước Việc áp dụng giá đất thị trường bồi thường cho người dân  việc bồi thường hoàn thành nhanh chóng, tránh thất ì trệ kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ dự án giá đồng tiền 1.10 Nhóm giải pháp tuyên truyền giáo dục Thơng qua tổ chức Cuộc thi tìm hiểu luật đất đai, chương trình tun truyền thơng qua tình huống, kịch,… để người dân có nhận thức đắn luật đất đai, chất vai trị đất đai Đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho cán bộ, đảng viên nhân dân vai trò, ý nghĩa tầm quan trọng dự án triển khai địa bàn nghiệp phát triển quê hương, đất nước Từ đó, xác định việc hồn thành công tác bồi thường, GPMB bàn giao cho chủ đầu tư đơn vị thi công kế hoạch nhiệm vụ quan trọng cấp bách 58 - Trong trình thực hiện, phát sinh vướng mắc, lãnh đạo cấp quyền phải trực tiếp đến hộ dân, vị trí cịn vướng mắc để kiểm tra cụ thể, xác định nguyên nhân có giải pháp xử lý kịp thời, phù hợp, kiên quyết, dứt điểm, không để xảy vấn đề phức tạp Quan tâm bố trí nơi tái định cư cho hộ dân phải di dời tuân thủ điều kiện theo quy định - Nâng cao trách nhiệm phải chịu trách nhiệm cán cấp xã việc xác nhận nguồn gốc đất đai; quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng, tránh tình trạng lấn, chiếm đất công, xây dựng nhà trái phép để địi bồi thường có Dự án đầu tư 1.11 Giải pháp hỗ trợ việc làm cho người dân - Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ dài hạn đảm bảo việc làm cho lao động bị thu hồi đất từ nguồn tài hỗ trợ lần, NN quản lý xây dựng Quỹ hỗ trợ bảo đảm việc làm cho người có đất bị thu hồi, dạng quỹ xã hội nhiều nguồn đóng góp, có ngân sách NN, đóng góp NĐT, đóng góp tổ chức hỗ trợ phát triển Quỹ hỗ trợ trực tiếp cho người lao động hỗ trợ tiền, hỗ trợ đào tạo nghề, hỗ trợ giới thiệu việc làm - Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ đặc biệt đời sống, việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất nơng nghiệp diện tích đất nơng nghiệp cịn lại ít; đồng thời nghiên cứu ban hành sách bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm hưu trí người bị thu hồi đất nơng nghiệp; phí bảo hiểm trích từ tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương thức NN giữ lại lập quỹ bảo hiểm hưu trí; nghiên cứu ban hành sách coi người bị thu hồi đất đối tượng có cơng đóng góp cho phát triển KT- XH nhằm đảm bảo sống cho người dân có đất bị thu hồi 59 KỂT LUẬN Để tăng cường công tác quản lý Nhà nước đất đai đưa việc sử dụng đất vào nề nếp theo quy định pháp luật nhằm khai thác có hiệu tiềm đất đai Trong trình nghiên cứu ảnh hưởng q trình quy hoạch đất thị, tình hình quản lý địa bàn Hà Nội , thân xin phép có số đề nghị sau: - Cần nhanh chóng hồn thiện sách giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế giới - Cần có linh hoạt đổi phương pháp thực nhiệm vụ, đồng thuận nhân dân - Cần phải quan tâm, đầu tư cho công tác quản lý nhà nước đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, xác - Cơng tác giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai cần qui định rõ ràng cho cấp giải tránh tình trạng khiếu kiện vượt cấp - Và đặc biệt, việc tăng giá đất bảng giá quy định nhà nước theo giá thị trường giải pháp tốt giúp điều tiết giá trị tăng thêm đất cho nhà nước thông qua nguồn thu ngân sách nhà nước 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO NXB Chính trị quốc gia, (năm 2003) Luật đất đai 2003 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 phủ “Về thi hành Luật Đất Đai” Bài giảng thầy Nguyễn Văn Cường, năm 2017 “Quản lý Đất đai” , Trường ĐH kinh tế Huế Bài giảng thầy Hồ Kiệt, năm 1997 “Quy hoạch sử dụng đất”, Trường Đại học Nông lâm Huế Hồ Điệp (năm 2017 ), “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế” Chuyên đề tốt nghiệp, ĐH kinh tế Huế Tạ Minh Châu (năm 2017 ) “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn huyện Hoài Ân-Tỉnh Bắc Ninh ”, Luận văn tốt nghiệp, ĐH kinh tế Huế Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND Thành phố Hà Nội Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 UBND Thành phố Hà Nội Một số trang web https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phap-luat/xay-dung dothi/quy-hoach-do-thi-la-gi-130899 http://kientrucvietnam.org.vn/quy-hoach-chung-quy-hoach-chi-tiet-do-thiban-chat-va-su-khac-biet/ http://vneconomy.vn/thoi-su/ha-noi-sap-lam-duong-tren-cao-truc-truongchinh-20170330125415328.htm https://baodatviet.vn/chinh-tri-xa-hoi/tin-tuc-thoi-su/be-cong-duongtruong-chinh-so-quy-hoach-noi-cong-mem-mai-3032960/ https://www.tienphong.vn/dia-oc/ha-noi-duyet-quy-hoach-sieu-do-thihon-112ha-o-hoai-duc-1365539.tpo http://reatimes.vn/quy-hoach-chi-tiet-trung-tam-thi-tran-tram-troi.tag https://text.xemtailieu.com/tai-lieu/phan-tich-cac-yeu-to-anh-huong-dengia-dat-o-tren-dia-ban-thanh-pho-vinh-long-678478.html 61