Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị trên địa bàn hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN -*** - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài: NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Vũ Thị Minh Sinh viên : Đặng Thị Loan Mã sinh viên : 11163125 Lớp : Kinh tế tài nguyên HÀ NỘI – 12/2019 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị địa bàn Hà Nội ” em nghiên cứu thực Các số liệu luận văn thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Em xin tự chịu trách nhiệm tính xác thực tham khảo tài liệu khác LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận này, em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Vũ Thị Minh, người tận tình hướng dẫn suốt trình viết Chuyên đề tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên Trường Đại Học Kinh tế quốc dân tận tình truyền đạt kiến thức năm em học tập Với vốn kiến thức tiếp thu trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bước vào đời cách vững tự tin Em chân thành cảm ơn cô công ty TNHH Đông Hải, anh chị cho phép tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành tốt giai đoạn thực tập Cuối em kính chúc q thầy, dồi sức khỏe thành cơng nghiệp cao q Đồng kính chúc cô, chú, anh, chị dồi sức khỏe, đạt nhiều thành công tốt đẹp công việc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ .3 1.1 Các khái niệm liên quan 1.1.1 Đất đô thị giá trị đất đô thị 1.1.1.1 Đất đai nói chung 1.1.1.2 Đặc điểm đất đai .5 1.1.1.3 Đất đô thị 1.1.1.4 Giá trị đất đô thị 1.1.1.5 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 1.1.1.6 Sự cần thiết quy hoạch đô thị 10 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị .16 1.2.1 Nhân tố thông thường 16 1.2.2 Nhân tố kinh tế 16 1.2.2.1 Nhân tố xã hội 18 1.2.2.2 Nhân tố quốc tế .18 1.2.2.3 Nhân tố nhân 19 1.2.3 Nhân tố khu vực .19 1.2.4 Nhân tố cá biệt 20 1.3 Mối quan hệ qui hoạch đô thị gia tăng giá trị đất đô thị 21 1.3.1 Tác động làm tăng giá trị đất 21 1.3.2 Tác động làm giảm giá trị đất 25 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA QUI HOẠCH ĐÔ THỊ ĐẾN GIÁ TRI ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Thực trạng qui hoạch phát triển đô thị thành phố Hà Nội 26 2.2 Thực trạng tác động qui hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai đô thị địa bàn thành phố Hà Nội 29 2.2.1 Tác động Quy hoạch thị Huyện Hồi Đức đến giá trị đất khu vực Thị trấn Trạm Trôi 32 2.2.1.1 Khảo sát thực tế quy hoạch đô thị Huyện Hồi Đức – Thị trấn Trạm Trơi .32 2.2.1.2 Hoài Đức huyện ven đô, tiếp giáp với quận:… 32 2.2.1.3 Phân tích số liệu giá đất quy hoạch đô thị thị trấn Trạm Trôi .39 2.2.2 Tác động Quy hoạch xây dựng đường vành đai 2- đoạn 2km qua Trường Chinh đến giá trị đất khu vực liên quan .43 2.2.2.1 Khảo sát thực tế quy hoạch đô thị tuyến đường Trường Chinh 43 2.2.2.2 Phân tích số liệu khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh 46 2.3 Đánh giá chung tác động quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai 49 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐỂ ĐẦU TƯ CHO PHÁT TRIỂN 51 HẠ TẦNG ĐÔ THỊ 51 2.4 Việc tăng giá đất bảng giá quy định nhà nước theo giá thị trường giải pháp tốt giúp điều tiết giá trị tăng thêm đất cho nhà nước thông qua nguồn thu ngân sách nhà nước 51 2.4.1 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 51 2.4.2 Tiền sử dụng đất .51 2.4.3 Thu tiền thuê đất 52 2.5 Nhóm giải pháp cơng cụ hành 53 2.6 Nhóm giải pháp cơng cụ kinh tế 55 2.7 Nhóm giải pháp tuyên truyền giáo dục .57 2.8 Giải pháp hỗ trợ việc làm cho người dân 58 KỂT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 DANH MỤC BẢNG HÌNH BẢNG: Bảng 2.1 So sánh bảng giá đất Hà Đông 2008- 2015 31 Bảng 2.2 So sánh tiêu phát triển kinh tế - xã hội thị trấn với tiêu chuẩn phường .34 Bảng 2.3 Bảng Giá Đất Tại Thị Trấn Trạm Trơi Thuộc Huyện Hồi Đức 38 Bảng 2.4 Giá Đất Tại Thị Trấn Trạm Trơi Thuộc Huyện Hồi Đức 39 Bảng 2.5 Khảo Sát Giá Đất Khu Vực Thị Trần Trạm Trơi- Huyện Hồi Đức .40 Bảng 2.6 Bảng So Sánh Giá Đất Thị Trần Trạm Trôi Giai Đoạn 2008 -2014 Do Nhà Nước Ban Hành 41 Bảng 2.7 Giá Đất Thuộc Địa Bàn Quận Thanh Xuân 45 Bảng 2.8 Số liệu qua điều tra khảo sát giá trị đất khu vực đường Trường Chinh 46 HÌNH: Hình Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình 23 Hình Sự thay đổi cầu .23 Hình 3: Quy hoạch chung thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 điịnh hướng phát triển không gian đô thị trung tâm 29 Hình 4: Biểu đồ nguyên nhân khơng hài lịng người dân vấn đề bồi thường đoạn đường Trường Chinh .48 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quan trọng quốc gia Nó tư liệu sản xuất thiếu, yếu tố định đến sống, phát triển xã hội loài người Bên cạnh đất đai thể vai trị việc tạo môi trường thiết yếu hỗ trợ cho tất loại nguồn tài nguyên sinh học khác Tuy vậy, đất đai có đặc tính riêng tính hữu hạn, có nghĩa hạn chế số lượng việc quản lý tài nguyên đất cho hiệu bền vững vấn đề quốc gia quan tâm hàng đầu luật pháp bảo vệ chặt chẽ Trong trình phát triển Hà Nội trở thành trung tâm trị xã hội đất nước, nhu cầu việc quy hoạch đô thị điều tất yếu cấp thiết Chính lí đó, Nhà nước tập trung quy hoạch đô thị, đầu tư đất phát triển sở hạ tầng giao thông đồng bộ, đại Thực tế cho việc quy hoạch thành công Hà Nội kể đến việc quy hoạch mở rộng thành phố, quy hoạch hạ tầng giao thông đô thị Với mục đích nhằm bố trí hợp lý quỹ đất thị theo mục đích sử dụng phù hợp với chủ chương phát triển kinh tế xã hội đô thị đó, việc xây dựng hạ tầng phục vụ quy hoạch; quy hoạch đô thị mặt khác để phát triển khu đô thị phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Một thực tế nhà nước quy hoạch đô thị giúp cho khu vực hấp dẫn hơn, có điều kiện thuận lợi để tạo thêm nguồn thu nhập từ đất, sở hạ tầng phục vụ cho đô thị cải thiện nâng cấp, với đặc điểm dân số thị tất yếu dẫn đến việc giá đất khu vực quy hoạch tăng mạnh, có nơi tăng với mức độ vơ nhanh Tuy nhiên vấn đề đặt việc Nhà nước quy hoạch đô thị, đầu tư sở hạ tầng giúp giá đất khu vực lân cận tăng vọt, lợi ích đem lại vơ to lớn đối tượng hưởng lợi nhiều lại Nhà nước, mà lại chủ đầu tư khu đất, người dân thuộc vùng quy hoạch, gây thất thu to lớn cho Ngân sách nhà nước Tại Hà Nội, chi phí giải phóng mặt nhiều chiếm tới 70-80% tổng chi phí dự án phát triển hạ tầng Như vậy, đầu tư xã hội tập trung cho mục tiêu phát triển an ninh xã hội lại tốn cho giải phóng mặt tự cân đối Bên cạnh đó, số phận người dân bị giải tỏa với giá đền bù chưa hợp lí số phận khác mở rộng đường mặt tiền, giá nhà lại tăng vọt, giá trị tăng thêm đất đai chưa phân phối cho nhà nước Vì vậy, để giải mâu thuẫn trên, nghiên cứu này, vấn đề tập trung xuyên suốt : giá trị đất đai nhà nước quy hoạch đô thị, hoạt động quy hoạch tác động đến giá trị đất đô thị Do vậy, việc “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị địa bàn Hà Nội” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng Nhà nước sử dụng đất đai bền vững, tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần hồn thiện đổi chế quản lý đất đai địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng nước nói chung chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa số vấn đề lý luận giá trị đất đô thị yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị - Đánh giá tác động tích cực tiêu cực việc quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị dia bàn Hà Nội Đề xuất số giải pháp tăng thu ngân sách nhà nước từ giá trị đất đai để đầu tu phát triển hạ tầng đô thị địa bàn Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu tài liệu - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích số liệu, tài liệu - Phương pháp đồ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1 Các khái niệm liên quan Đô thị điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu lao động phi nơng nghiệp, có hạ tầng sở thích hợp, trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nước, miền đô thị, đô thị, huyên đô thị huyện Ở nước ta theo quy định Chính phủ, điểm dân cư gọi điểm dân cư đô thị thỏa mãn yêu cầu sau đây: - Là trung tâm vùng lãnh thổ hay trung tâm chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội vùng lãnh thổ định - Quy mô dân số nhỏ 4000 người (vùng núi thấp hơn) - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp lớn 65% tổng số lao động, nơi có sản xuất phi nông nghiệp dịch vụ thương mại hàng hố phát triển - Có sở hạ tầng kỹ thuật cơng trình cơng cộng phục vụ dân cư đô thị - Mật độ dân cư xác định tuỳ theo loại đô thị phù hợp với đặc điểm vùng Quy hoạch đô thị: việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống đô thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị Những hoạt động liên quan đến quy hoạch đô thị là: Đầu tư phát triển bất động sản; văn hóa lối sống cộng đồng; sách phát triển quản lý bất động sản; chiến lược phát triển kinh tế – xã hội cho vùng, khu vực; đầu tư hạ tầng kỹ thuật; phát triển bảo tồn di sản kiến trúc thiên nhiên; phát triển bền vững nhân loại Đối tượng quy hoạch đô thị không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà ở, để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống thị, hướng tới phát triển đô thị Mục tiêu quy hoạch tạo tiện lợi, kinh tế, hài hòa chức đô thị mối quan hệ người Quy hoạch đô thị cơng tác tổng hợp có liên quan đến nhiều ngành như: lịch sử, địa lý, kinh tế, nhân văn, nghệ thuật, luật pháp, an ninh, an toàn 1.1.1 Đất đô thị giá trị đất đô thị 1.1.1.1 Đất đai nói chung Đất đai tài ngun vơ quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mác viết “đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất tư liệu sản xuất nơng lâm nghiệp” Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, người đất đai ngày gắn liền chặt chẽ với Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để tạo nên sản phẩm ni sống Đất đai ln ln thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Không có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng q trình lao động diễn khơng thể có tồn xã hội loài người Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, cơng trình phúc lợi khác, cánh đồng để người trồng trọt, chăn nuôi… Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giàu có quốc gia Đất đai bảo hiểm cho sống, bảo hiểm vầ tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn động lực cho mục đích tiêu dùng Đất đai đem đến giá trị, nguồn thu ổn định, lâu dài có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, đất đai khơng mang vai trị quan trọng mà mang ý nghĩa mặt chinh trị Dân tộc ta phải đấu tranh hàng tram năm để giữ vững tấc đất, cánh rừng Đó xương máu cha ông ta từ ngàn đời để lại Nó thể chủ quyền quốc gia, thể vị quốc gia ... TRI ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Thực trạng qui hoạch phát triển đô thị thành phố Hà Nội 26 2.2 Thực trạng tác động qui hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đai đô thị địa. .. nước quy hoạch đô thị, hoạt động quy hoạch tác động đến giá trị đất đô thị Do vậy, việc ? ?Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị địa bàn Hà Nội? ?? cần thiết, khẳng... phát triển đô thị đến giá trị đất đô thị dia bàn Hà Nội Đề xuất số giải pháp tăng thu ngân sách nhà nước từ giá trị đất đai để đầu tu phát triển hạ tầng đô thị địa bàn Hà Nội Phạm vi nghiên cứu