LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tín dụng ngân hàng, rủi ro tín dụng ngân hàng và sự cần thiết đảm bảo tiền vay bằng tài sản
1.1.1 Tín dụng ngân hàng và phân loại tín dụng ngân hàng
Trong quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, xuất phát từ nhu cầu cho vay của những người thừa vốn và đi vay của những người thiếu vốn trong cùng một thời điểm đã hình thành nên quan hệ vay mượn lẫn nhau trong xã hội và trên cơ sở đó hoạt động tín dụng ra đời.
Thuật ngữ "Tín dụng" xuất phát từ gốc Latinh là “Creditium” có nghĩa là một sự tin tưởng tín nhiệm lẫn nhau, hay nói cách khác đó là lòng tin Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam thì tín dụng là quan hệ vay mượn lẫn nhau trên cơ sở có hoàn trả cả gốc và lãi.
Theo Các Mác, tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu sang người sử dụng, sau một thời gian nhất định lại quay về với một lượng giá trị lớn hơn giá trị ban đầu Theo quan điểm này, phạm trù tín dụng có ba nội dung chủ yếu đó là: tính chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị, tính thời hạn và tính hoàn trả.
Như vậy, tín dụng là quan hệ vay mượn vốn lẫn nhau dựa trên sự tin tưởng số vốn đó sẽ được hoàn trả vào một ngày xác định trong tương lai.
Trong quá trình phát triển lâu dài nền sản xuất hàng hoá quan hệ tín dụng đã hình thành và phát triển qua các hình thức sau: tín dụng nặng lãi, tín dụng thương mại và tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là hình thức phản ánh quan hệ vay và trả nợ giữa một bên là các ngân hàng, các tổ chức tín dụng và một bên là các tác nhân và thể nhân khác trong nền kinh tế Trong các hình thức tín dụng thì Ngân hàng có ưu thế hơn hẳn so với hai hình thức tín dụng còn lại bởi:
+ Đây là hình thức tín dụng rất linh hoạt vì đối tượng cho vay mượn là tiền tệ; có thể vay với mọi thành phần kinh tế, thoả mãn nhu cầu của khách hàng từ các món vay nhỏ để trang trải chi tiêu trong gia đình đến các khoản vay lớn hơn để mở rộng sản xuất kinh doanh, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội;
+Qui mô tín dụng lớn hơn vì nguồn vốn cho vay là nguồn vốn mà ngân hàng có thể tập trung và huy động được trong nền kinh tế Với công nghệ ngân hàng hiện nay, tín dụng ngân hàng càng trở thành một hình thức tín dụng không thể thiếu ở cả trong nước và quốc tế.
Phân loại tín dụng ngân hàng
Có nhiều cách phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào các căn cứ khác nhau tuỳ theo mục đích nghiên cứu.
Căn cứ theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng ngân hàng được phân thành 3 loại sau:
- Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, thường được sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng của cá nhân.
- Tín dụng trung hạn: có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
- Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn
Thường thì tín dụng trung và dài hạn được đầu tư để hình thành vốn cố định và một phần vốn tối thiểu cho hoạt động sản xuất.
• Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng ngân hàng chia thành 2 loại:
- Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hoá: là loại tín dụng được cung cấp cho các doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh.
- Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng Loại tín dụng này thường được dùng để mua sắm nhà cửa, xe cộ, các thiết bị gia đình Tín dụng tiêu dùng ngày càng có xu hướng tăng lên.
• Căn cứ vào tính chất đảm bảo của các khoản cho vay, có các loại tín dụng ngân hàng sau:
- Tín dụng có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra đều có tài sản tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo lãnh Đây cũng là hình thức tín dụng được đề cập chủ yếu trong luận văn này.
- Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra không cần tài sản đảm bảo mà chỉ dựa vào tín chấp Loại hình này thường được áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng như trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc lẫn lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ
Trong nền kinh tế thị trường việc phân loại tín dụng ngân hàng theo các tiêu thức trên chỉ có ý nghĩa tương đối Khi các hình thức tín dụng càng đa dạng thì cách phân loại càng chi tiết Phân loại tín dụng giúp cho việc nghiên cứu sự vận động của vốn tín dụng trong từng loại hình cho vay và là cơ sở để so sánh, đánh giá hiệu quả kinh tế của chúng.
1.1.2 Rủi ro tín dụng của ngân hàng thương mại và sự cần thiết đảm bảo tiền vay bằng tài sản
Rủi ro tín dụng của ngân hàng thương mại
Các nhà kinh tế ngày nay đều thừa nhận rằng kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng là một nghề đặc biệt nhất trong các nghề kinh doanh Bởi vì, sản phẩm mà ngân hàng kinh doanh là một loại sản phẩm đặc biệt- đó là tiền tệ Sự đặc biệt này còn do tính rất nhạy cảm của nó đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Tính đặc biệt của nó còn được khẳng định ở chỗ, ngoài tính quy luật về rủi ro đối với mọi nghề kinh doanh, kinh doanh tiền tệ còn là nghề mạo hiểm nhất do độ rủi ro cao và có tính thường trực vì rủi ro của nó không những là cấp số cộng mà còn có thể là cấp số nhân rủi ro của nền kinh tế Trong quá trình hoạt động ngân hàng sẽ gặp phải rất nhiều loại rủi ro, trong đó rủi ro tín dụng là loại rủi ro phức tạp, đa dạng và có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đối với ngân hàng.
Tài sản đảm bảo trong thẩm định tín dụng tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm tài sản đảm bảo, phân loại tài sản đảm bảo, yêu cầu về tài sản đảm bảo
Khái niệm tài sản đảm bảo
Là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai, lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm nhưng phải đảm bảo điều kiện là xác định được, phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Điều 295, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản đảm bảo với những nội dung cụ thể:
Thứ nhất: Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu.
Thứ hai: Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được Vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên luật dữ liệu quy định tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được.
Thứ ba: Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.Thông thường giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản.
Thứ tư: Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được làm tài sản bảo đảm Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Phân loại tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo bao gồm (Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam): a Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản (Điều 105)
-Tài sản bảo đảm là Vật
Vật là bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng giác quan của mình Muốn trở thành vật trong dân sự phải thỏa mãn những điều kiện sau: là bộ phận của thế giới vật chất; con người chiếm hữu được; mang lại lợi ích cho chủ thể; có thể đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
-Tài sản bảo đảm là Tiền: Chỉ có loại tiền có giá trị đang được lưu hành trên thực tế, tức là được pháp luật thừa nhận, mới được coi là tài sản Tiền là công cụ thanh toán đa năng, là công cụ tích lũy tài sản và là thước đo giá trị.
-Tài sản bảo đảm là Giấy tờ có giá: Giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu dân sự Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái
-Tài sản bảo đảm là Quyền tài sản: Quyền tài sản hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi xử sự đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện một nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. b Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:
"1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."
Yêu cầu về tài sản đảm bảo
Căn cứ tại khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014 có quy định về quyền của doanh nghiệp như sau: “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh nghiệp” Theo quy định của điều luật này thì công ty có quyền dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ nợ và các nghĩa vụ khác của công ty Tuy nhiên không phải tài sản nào thuộc quyền sở hữu của công ty đều có thể dùng làm tài sản bảo đảm Trừ một số trường hợp ngoại lệ nhất định thì chỉ có tài sản được phép giao dịch (chuyển nhượng) mới có thể dùng làm tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm cần có ba yêu cầu sau:
- Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ các trường hợp ngoại lệ);
- Là tài sản không cấm giao dịch;
- Là tài sản xác định được.
Tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về thời điểm nào tài sản bảo đảm cần đáp ứng ba điều kiện như trên Trên thực tế, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận là ba yêu cầu trên cần được đáp ứng tại một số thời điểm nhất định quan trọng đối với bên nhận bảo đảm mà không nhất thiết cần đúng phải mọi thời điểm.
Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
Tại khoản 1 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu” Như vậy trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” Công ty là bên bảo đảm phải có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Trong đó quyền định đoạt sẽ cho phép bên bảo đảm dùng tài sản để thế chấp hoặc cầm cố cho bên nhận bảo đảm đồng thời cho phép việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm sang người mua hay bên nhận bảo đảm trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
Một số trường hợp ngoại lệ không cần đáp ứng ba điều kiện trên thường xảy ra trên thực tế đó là: quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, tài sản thuộc quyền quản lý và sử dụng của doanh nghiệp nhà nước Các tài sản này vẫn có quyền thế chấp trong một số trường hợp cụ thể hay có sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Là tài sản không cấm giao dịch
Định giá tài sản đảm bảo trong thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại
1.3.1 Khái niệm định giá tài sản đảm bảo
Khi nghiên cứu về định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thì định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Như vậy, có thể hiểu định giá tài sản đảm bảo là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ Hay nói cách khác định giá tài sản đảm bảo là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo
Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo (sau đây gọi tắt là tài sản) là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép cán bộ định giá tiến hành việc ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý.
Các nguyên tắc định giá tài sản về cơ bản dựa trên các học thuyết kinh tế và định nghĩa cơ bản về giá trị thị trường Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá tài sản Trên thực tế, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá,có thể chia các nguyên tắc thành 4 nhóm sau (xem chi tiết tại phụ lục 1 của luận văn):
- Nhóm 1: Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
- Nhóm 2: Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản
- Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường
- Nhóm 4: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
1.3.2.1 Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.3.2.2 Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản
Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.3.2.3 Nguyên tắc gắn liền với thị trường
Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Các nhân tố ảnh hưởng tới việc định giá tài sản đảm bảo trong thẩm định tín dụng của ngân hàng thương mại
Việc định giá tài sản đảm bảo trong thẩm định tín dụng của ngân hàng thương mại ảnh hưởng bởi các nhân tố khách quan và chủ quan sau:
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
Xuất phát từ mục đích sử dụng tài sản, các chủ thể sẽ quyết định các mục tiêu cho việc định giá tài sản Việc định giá tài sản phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn Vì vậy, mục đích định giá tài sản là yếu tố có tính chủ quan và ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị khi định giá tài sản Định giá tài sản là một khoa học Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp nó còn được nhìn nhận như một nghệ thuật Tính nghệ thuật thể hiện ở chỗ: Thẩm định viên phải làm việc trong điều kiện thị trường đôi khi không cung cấp đủ tài liệu cần thiết để ước tính hoặc phải tiến hành định giá khi thị trường đang có sự thay đổi Trong những trường hợp như vậy họ phải dựa vào sự nhạy cảm của nghề nghiệp, yếu tố cảm tính để ước tính giá trị của tài sản Điều này giải thích cho tình huống: Hai thẩm định viên có tay nghề, trình độ chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng một tài sản đưa ra hai kết luận khác nhau.
1.4.2 Các yếu tố khách quan Được chia làm 4 nhóm cơ bản sau:
Các yếu tố về vật chất
Là yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như: Đối với máy móc thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền, khả năng duy tu, bảo dưỡng và sữa chữa….Đối với đất đai, nhà cửa chính là vị trí, kích thước, khả năng sữa chữa, cải tạo…
Tài sản có tính hữu dụng hay công dụng càng nhiều thì giá trị tài sản đó càng cao Mặt khác, các yếu tố phản ánh tính hữu ích, công dụng của tài sản phụ thuộc vào khả năng khai thác và quan điểm của mỗi người Có người cho rằng yếu tố này là quan trọng với họ, nhưng lại trở nên không quan trọng với người khác Vì vậy, khi định giá giá trị của tài sản, bên cạnh phân tích các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến mục tiêu và quan điểm về giá trị của khách hàng.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng như: Quyền sử dụng, khai thác, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế… Quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng lớn thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại Các quyền này phải được pháp luật bảo hộ và thừa nhận.
Trong quá trình định giá, để có kết quả định giá đúng đắn và tin cậy nhất thì đòi hỏi thẩm định viên phải biết những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thế có liên quan đến tài sản thẩm định Để có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải căn cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành, các giấy tờ bằng chứng của tài sản và các tài liệu do cơ quan kế toán
– kiểm toán uy tín cung cấp.
Các yếu tố mang tính kinh tế
Tính kinh tế của giá trị tài sản chủ yếu thể hiện ở quan hệ cung cầu, hay độ co giãn, độ nhạy của cung và cầu trên thị trường Tại một thời điểm trên thị trường, khi cung khan hiếm, nhu cầu và sức mua cao thì giá trị của tài sản được đánh giá cao,ngược lại giá trị của tài sản sẽ được đánh giá thấp khi mà cung dồi dào, nhu cầu và sức mua sụt giảm với giả định các yếu tố khác trên thị trường không đổi Các yếu tố tác động đến cung cầu như: Độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán các giao dịch Việc đánh giá yếu tố này sẽ là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên có cơ sở dự báo và ước lược một cách xác thực hơn giá trị thị trường của một tài sản cần định giá.
Vì vậy, để có thể đánh giá giá trị tài sản, làm tốt công tác tư vấn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động định giá tài sản, cần phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích biến động của thị trường và giá cả thị trường.
Bên cạnh 3 yếu tố trên, còn có các yếu tố khác như: Tâm lý người tiêu dùng,tập quán cư dân cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về tập quán dân cư cũng như yếu tố tâm lý để có thể định giá tài sản một cách hợp lý.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI MTV ĐẠI DƯƠNG
2.1 Tổng quan về Ngân hàng Đại Dương và quy định của Ngân hàng Đại
Dương liên quan đến định giá tài sản đảm bảo.
2.1.1 Tổng quan về ngân hàng Đại Dương
Ngân hàng Đại Dương giai đoạn 1993-2015
Ngân hàng Nông thôn Hải Hưng (tiền thân của Ngân hàng Đại Dương) được thành lập từ năm 1993 với vốn điều lệ ban đầu 17,2 tỷ đồng Hải Hưng cũng là ngân hàng nông thôn đầu tiên và duy nhất của tỉnh Hải Dương thời bấy giờ hoạt động chủ yếu với nghiệp vụ cho vay phát triển nông nghiệp nông thôn của tỉnh Hải Dương. Năm 2007, Ngân hàng Hải Hưng chuyển sang mô hình ngân hàng cổ phần và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương, với vốn điều lệ tăng từ
170 tỷ đồng lên 1.000 tỷ đồng; tổng tài sản ngân hàng đạt 13.680 tỷ đồng.
Sau khi chuyển sang mô hình ngân hàng cổ phần, ông Hà Văn Thắm giữ vai trò là Chủ tịch hội đồng quản trị Các chỉ số như tổng tài sản, quy mô dư nợ, huy động vốn ngân hàng tăng "nóng" Chỉ sau gần 7 năm chuyển đổi mô hình, Ngân hàng Đại Dương đã trở thành ngân hàng với số vốn điều lệ lên tới 4.000 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần và tổng tài sản tăng gần 5 lần, lên 67.075 tỷ đồng vào cuối năm 2013.
Hình 2.1: Các chỉ số cơ bản của Ngân hàng Đại Dương trong giai đoạn 2007-2013
(Nguồn: Báo cáo thường niên và BCTC của Ngân hàng Đại Dương)
Giai đoạn 2011-2013, các chỉ số ngân hàng vẫn tăng trưởng tốt Tuy nhiên, sau khi ông Thắm bị bắt, 2015 cơ quan điều tra cho biết ông Hà Văn Thắm sở hữu tới 63% vốn của Ngân hàng Đại Dương, thông qua nhiều tổ chức, cá nhân liên quan. Trước khi ông Thắm cùng nhiều đồng phạm bị bắt, nợ xấu của Ngân hàng Đại Dương đã lên tới 50% tổng dư nợ, vốn chủ sở hữu âm hơn 10.000 tỷ đồng, lợi nhuận ngân hàng không còn khả năng bù đắp.
Tháng 5/2015, Ngân hàng nhà nước đã quyết định mua lại Ngân hàng Đại Dương với giá "0 đồng" và chuyển đổi loại hình thành Ngân hàng thương mại TNHH MTV Đại Dương (Ocean Bank) Quyết định này khép lại hành trình 22 năm phát triển của ngân hàng dưới mô hình ngân hàng tư nhân và trở thành ngân hàng
Ngân hàng Đại Dương giai đoạn 2015-2018
Theo Quyết định số 663/QĐ - NHNN ngày 6/5/2015 về việc mua toàn bộ cổ phần và chuyển đổi Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương thành Ngân hàng thương mại TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mua toàn bộ (100%) cổ phần và chuyển đổi Ngân hàng TMCP Đại Dương thành Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu với vốn điều lệ 4.000.059.560.000 đồng Đồng thời, Ngân hàng nhà nước chỉ định Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) tham gia quản trị, điều hành Ngân hàng Đại Dương
Sau khi được Ngân hàng VietinBank cử cán bộ sang tham gia quản trị và điều hành Ngân hàng Đại Dương đã từng bước tháo gỡ khó khăn Xây dựng bộ máy quản lý và nhân sự khắc phục, xử lý những tồn tại, yếu kém, sai phạm từng bước đưa ngân hàng ra thoát khỏi khó khăn.
Hình 2.2: Mạng lưới chi nhánh phòng giao dịch ngân hàng Đại
(Nguồn: http://oceanbank.vn/gioi-thieu.html)
2.1.2 Quy định của Ngân hàng Đại Dương về tài sản đảm bảo, định giá tài sản đảm bảo và quy trình định giá tài sản đảm bảo
2.1.2.1 Điều kiện nhận tài sản làm tài sản đảm bảo và danh mục tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương
* Điều kiện nhận tài sản làm tài sản đảm bảo
Ngân hàng Đại Dương nhận tài sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay khi tài sản đáp ứng được các điều kiện như sau:
Do Ngân hàng Đại Dương và Bên bảo đảm thỏa thuận, có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai;
Tài sản đảm bảo phải là tài sản được phép giao dịch;
Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của Bên bảo đảm mà Bên bảo đảm có toàn quyền dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với Ngân hàng đại dương theo quy định của pháp luật;
Hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại Đại Dương giai đoạn (2015-2018)
2.2.1 Tình hình cấp tín dụng có tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương giai đoạn (2015-2018)
Tài sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm định tín dụng cũng như ra quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Tài sản đảm bảo tạo ra mối liên hệ ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Ngân hàng Đại Dương đã đặc biệt chú trọng tới các hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo:
Tổng dư nợ phân theo loại hình có tài sản đảm bảo và không có tài sản đảm bảo (2015-2018)
Dư nợ Tỷ Dư nợ Tỷ trọng Dư nợ Tỷ Dư nợ Tỷ trọng trọng trọng
STT Chỉ tiêu (tỷ tổng (tỷ tổng dư (tỷ tổng dư (tỷ tổng dư đồng) dư nợ đồng) nợ đồng) nợ đồng) nợ
Dư nợ không có tài sản 691 3,20% 552 3,09% 509 3% 439 2.55%
Dư nợ có tài 20.916 96,8% 17.302 96,91% 16.465 97% 97.45% sản đảm bảo 16,752
(Nguồn: Báo cáo kết quả năm 2015-2018 của phòng tín dụng ngân hàng Đại Dương)
Nhìn vào bảng số liệu trên ta có thể thấy rằng các khoản vay có tài sản đảm bảo thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng Đại Dương. Tuy sụt giảm so với 2 năm trước nhưng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương năm 2018 vẫn ở mức cao với 97,45% trên tổng dư nợ Trong khi đó tỷ lệ này năm 2016 là 96,91%và 2015 là 96,80% Điều này có thể dễ dàng lý giải bởi vì chiến lược bán lẻ của Ngân hàng Đại Dương là chú trọng phát triển hỗ trợ phân khúc khách hàng cá nhân Sau khi Ngân hàng Nhà nước mua lại vào năm 2015 hoạt động cho vay của Ngân hàng Đại Dương được siết chặt, do đó tổng dư nợ cho vay và Dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương liên tiếp giảm trong ba năm qua.
Bảng 2.7: Doanh số các loại tài sản đảm bảo mà Ngân hàng Đại Dương nắm giữ làm tài sản thế chấp
31/12/2015 31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 STT Năm Doanh số Tỷ trọng Doanh số Tỷ trọng Doanh số Tỷ trọng Doanh số Tỷ trọng
(Tỷ đồng) % (Tỷ đồng) % (Tỷ đồng) % (Tỷ đồng) %
4 Các tài sản đảm 139 20.10% 119 21.55% 107 21.11% 106 24.18% bảo khác
(Nguồn: Báo cáo kết quả năm 2015- 2018 của phòng tín dụng Ngân hàng Đại Dương)
Các loại tài sản đảm bảo đang được Ngân hàng Đại Dương nhận làm tài sản đảm bảo cho khoản vay chủ yếu tập trung vào các loại tài sản như động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các tài sản đảm bảo khác Trong đó tài sản là bất động sản được coi là có tính pháp lý và giá trị cao luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất và duy trì ở mức gần 40%.
Do thị trường bất động sản trong thời gian gần đây đang chìm lắng, giá bất động sản có xu hướng giảm thấp, tính thanh khoản giảm nên tỷ trọng tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Đại Dương cũng có xu hướng giảm, từ 44,09%vào năm 2015 xuống42,80% năm 2016, và chỉ còn 39,10% năm 2018 Nhằm đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo nắm giữ, thúc đẩy cho vay khách hàng cá nhân Ngân hàng Đại Dương đã gia tăng tỷ trọng tài sản đảm bảo là Động sản từ 25,01% năm 2015 lên 31,70% năm 2018.
Bảng 2.8: Doanh số xử lý nợ quá hạn tại Ngân hàng Đại Dương
Tổng doanh số thu nợ quá hạn 1.524 tỷ đồng 2.529 tỷ đồng
Số tiền thu được từ bán tài sản 385 tỷ đồng 829 tỷ đồng đảm bảo
Tỷ lệ thanh toán nợ do bán tài sản 25,26% 32,77% đảm bảo
(Nguồn: Báo cáo tổng kết năm của phòng tín dụng Ngân hàng Đại Dương)
Từ bảng số liệu ta thấy doanh số xử lý nợ quá hạn từ việc bán tài sản đảm bảo còn thấp so với tổng doanh số thu nợ quá hạn nhưng cũng đã góp phần thu lại một phần vốn đã cho khách hàng vay và giảm bớt rủi ro cho Ngân hàng Đại Dương Ảnh hưởng của hậu quả của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự đóng băng của bất động sản đã khiến cho công tác thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản đảm bảo của các ngân hàng gặp nhiều khó khăn và vướng mắc Mặc dù, tỷ lệ xử lý nợ quá hạn do bán tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương vẫn ghi nhận mức tăng từ 25,26% năm 2017 lên 32,77% trong năm 2018, tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ giá bán các tài sản này trên thị trường chỉ thu về khoảng 30 - 40% giá trị tài sản được định giá khi thực hiện khoản vay Điều này có thể thấy rằng công tác định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập khi việc định giá mới chỉ dựa trên cơ sở giá trị của tài sản tại thời điểm định giá mà chưa xem xét tới biên độ dao động về giá của tài sản có thể xảy ra khi môi trường kinh tế biến động, khiến cho việc định giá trở nên không chính xác.
2.2.2 Hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
Việc định giá bất động sản tại Ngân hàng Đại Dương trong 4 năm qua (2015-
2018) được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp.Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến tài sản, cán bộ định giá kiểm tra giấy tờ có liên quan đến bất động sản làm tài sản đảm bảo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện, thành phố xác nhận về việc thực hiện nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp đó cán bộ định giá kiểm tra giá trị thực tế của tài sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trang của tài sản Sau đó, cán bộ định giá sẽ tiến hành định giá tài sản đảm bảo này Phương pháp sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.
Thời gian định giá tài sản đảm bảo là bất động sản: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày người đi vay cung cấp đầy đủ hồ sơ cho ngân hàng Ngân hàng Đại Dương có hoạt động tái thẩm định giá tài sản đảm bảo bất động sản 2 năm/1 lần Trong thực tế triển khai hoạt động định giá trong năm 2018 thì có 312 hồ sơ xin vay tốn tuy nhiên vẫn
*Đối với giá trị quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư:
Giá trị quyền = Đơn giá + Tổng diện sử dụng đất đất tích đất
Giá trị quyền = Đơn giá + Tổng diện căn hộ chung cư căn hộ tích căn hộ
*Đối với tài sản trên đất: Đối với tài sản gắn liền với đất (không bao gồm căn hộ chung cư) được xác định như sau:
Giá trị tài sản Đơn giá xây Diện tích Thời gian đã sử dụng hình thành trên = dựng mới x xây dựng x ( -) đất của đất (đ/m2) (m2) Thời gian khấu hao
*Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Giá trị quyền sử dụng Giá trị tài sản dất và tài sản gắn liền = Giá trị quyền
+ hình thành trên với đất sử dụng đất đất
Doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo là bất động sản được thể hiện như sau:
Bảng 2.3: Doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo là bất động sản Đơn vị tính: Tỷ đồng
Số lượng Thời gian Số năm khoản Số tiền Vay lượng vay cho giải trung khoản Bất động ngân (tỷ bình vay nợ
STT sản đồng) (năm) xấu
Hồ sơ không được giải ngân 44
1 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 15
Hồ sơ không được giải ngân 28
2 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 13
Hồ sơ không được giải ngân 41
3 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 11
Hồ sơ không được giải ngân 38
4 Hồ sơ duyệt không đúng hạn 9
(Nguồn: Báo cáo kết quả năm 2015-2018 của phòng tín dụng Ngân hàng Đại Dương)
Qua bảng trên ta có thể thấy doanh số cho vay từ tài sản đảm bảo giảm qua các năm từ 143 tỷ đồng năm 2015 xuống 109 tỷ đồng năm 2018 tương ứng mức giảm
34 tỷ đồng tương đương giảm 24% Nguyên ngân chủ yếu là do hoạt động xiết chặt cho vay của Ngân hàng nhà nước đối với Ngân hàng Đại Dương Tuy nhiên một điều đáng khả quan là thời gian trung bình đã tăng từ 8.5 năm lên 9.2 năm tương ứng là 0.7 năm.
Số lượng hồ sơ duyệt không đúng hạn qua các năm giảm từ 15 hồ sơ năm 2015 xuống 9 hồ sơ năm 2015 Chủ yếu do những khó khăn trong khâu định giá do hiện tại ngân hàng mới áp dụng hai phương pháp định giá so sánh và phương pháp chi phí Tuy nhiên, thực tế gặp phải một số trường hợp áp khó định giá khi áp dụng phương pháp này mặc dù đã tuân thủ đúng quy trình định giá Mặt khác, do đang trong quá trình hoàn thiện bộ máy quản lý và đội ngũ nhân sự định giá còn yếu cũng một phần tác động đến công tác định giá.
Phương pháp chủ yếu sử dụng để định giá bất động sản của ngân hàng ngân hàng Đại Dương là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Phân tích trường hợp điển hình: Tháng 3/2017 Bất động sản của Ông Mai
Văn Minh tại số nhà 74F3 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội Diện tích đất cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 78.7 mét vuông, mặt tiền rộng 4.5 mét vuông, chiều sâu 18 mét vuông, đất ở, sử dụng lâu dài Hướng đông nam mặt ngõ đi 6m Giao thông thuận tiện ô, hệ thống điện đường cấp thoát nước đầy đủ, gần hồ Linh đàm Sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không có tranh chấp. Đặc điểm kết cấu ngôi nhà: Nhà khung bê tông, 5 tầng, xây năm 2012, diện tích sử dụng 70.1 mét vuông, nền gạch men còn mới, kết cấu ngôi nhà điện nước còn tốt. Phân tích và đánh giá các bất động sản dùng làm so sánh:
Tài sản so sánh 1: Địa chỉ số 40F4 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội
Tài sản so sánh 2: Địa chỉ số 15F6 KĐT Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội
Bảng tính kết quả xác định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh:
Nội dung Thửa đất Tài sản SS1 Tài sản SS2 định giá
Giá tham khảo (đồng) Chưa biết 4,100,000,000 3,825,000,000 Đơn giá (vnd/m2) Chưa biết 82,000,000 85,000,000
Giao dịch thành Giao dịch thành
Thời điểm giao dịch công công yếu tố thị trường Ổn định Ổn định Biến động
Tình trạng pháp lý SĐCC Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% Điều kiện thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán ngay ngay ngay
Nội dung Thửa đất Tài sản SS1 Tài sản SS2 định giá Điều kiện giao thông Ngõ 6 m Ngõ 5 m Ngõ 4.5 m
Môi trường kinh doanh Kinh doanh Tương đồng Tương đồng được
Hướng Đông Nam Bắc Đông Nam
Cảnh quan môi trường Thuận tiện Kém hơn Tương đồng không khí tốt yế tố khác 2% 0%
Mức giá sau điều chỉnh 86,510,000 85,170,000
Xác định chất lượng còn lại ở nhà ở là:
Kết cấu chính TLGT các KC TLCL còn B=(Ox TLCL còn lại
Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, nhà 05 tầng có tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại là 93%.
Kết luận: Sau khi thu thập và đánh giá các thông tin về bất động so sác tại địa điểm bất động sản cần thẩm định tọa lạc, phòng thẩm định xác định đơn giá thị trường là 85.200.000đ/m2
- Đơn giá xây dựng áp dụng là 5.250.000đ/m2
-Giá trị ước tính quyền sử dụng đất = 78.7 m2 x 85.200.000đ = 6,689,500,000 đồng
Giá trị ước tính công trình xây dựng = 78.7 m2 x 5 x 5.250.000 x 93% 1,921,263,750 đ (làm tròn: 1,900,000,000đ)
Như vậy với cách định giá trên ta thấy có những ưu điểm và hạn chế sau:
+Việc định giá theo cách thức trên thực hiện một cách đơn giản, dễ dàng, không đòi hỏi nhiều nghiệp vụ định giá, các bất động sản so sánh khá tương đồng, phương pháp chi phí chủ yếu là dựa vào nghiệp vụ dự toán để tính toán một cách chính các những chi phí hoàn thành công trình, như vậy nếu như việc ghi chép phản ánh đầy đủ thì số liệu có độ tin cậy cao.
+Cán bộ tín dụng đã sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị của ngôi nhà và phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo tính chính xác cho tài sản thẩm định.
+Để áp dụng phương pháp chi phí thì cán bộ tín dụng phải là người có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng và giá cả bất động sản. Ưu diểm này không phải chuyên viên bất động sản nào cũng có, mà chủ yếu dựa vào kinh nghiệm.
Đánh giá công tác định giá tài tại Ngân hàng Đại Dương
2.3.1 Những mặt đã đạt được
Trong bối cảnh nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn và thực trạng nợ xấu gia tăng như hiện nay, Ngân hàng Đại Dương đã có chiến lược và định hướng đúng đắn khi nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề bảo đảm tiền vay bằng tài sản đảm bảo. Công tác định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng được cải thiện, đổi mới đề phù hợp với nhu cầu và hoàn cảnh định giá thực tế Kể từ ngày 20/07/2015, Quy định về Định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương chính thức có hiệu lực, quy định này mang lại sự thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện việc định giá chính thức các loại tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương
2.3.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân
2.3.2.1 Những hạn chế còn tồn tại
Bên cạnh những ưu điểm, công tác định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng Đại Dương cũng còn một số bất cập hạn chế Sau đây là một số điểm cần lưu ý:
-Thứ nhất, năng lực và trình độ của đội ngũ cán bộ định giá còn nhiều hạn chế Hiện nay đa số các cán bộ định giá hầu hết là tốt nghiệp các trường khối kinh tế nên các hiểu biết về một số lĩnh vực và ngành nghề như: kiến trúc, xây dựng, bất động sản, máy móc thiết bị, kỹ thuật chưa cao Chính vì vậy mà khả năng định giá tài sản đảm bảo cũng như đánh giá được toàn diện các rủi ro tiềm ẩn vẫn còn hạn chế Điều này trên thực tế đã được bộc lộ khi giá trị tài sản đảm bảo mà Ngân hàng Đại Dương xử lý để thu hồi nợ chỉ đạt 30 – 40% so với giá trị định giá ban đầu.
- Thứ hai, việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ còn nhiều khó khăn.
Khi khách hàng không trả được nợ, Ngân hàng Đại Dương buộc phải xử lý tài sản đảm bảo Tuy nhiên đây không phải là công việc đơn giản, để xử lý được, Ngân hàng Đại Dương phải làm đơn kiện đến tòa án kinh tế để giải quyết và chỉ khi có quyết định Ngân hàng Đại Dương mới được tổ chức bán đấu giá tài sản Đây là hạn chế lớn với công tác bảo đảm tiền vay của Ngân hàng Đại Dương nói riêng và các ngân hàng thương mại nói chung Vì việc qua Tòa án phải mất rất nhiều thời gian, tốn kém chi phí, hơn nữa đến khi được quyền xử lý tài sản thì tài sản có thể đã bị mất giá trị, dẫn tới số vốn thu lại được thấp hơn rất nhiều so với những gì đã bỏ ra để có được nó Chính vì vậy, đến tòa án là biện pháp cuối cùng sau một loạt các biện pháp như thương lượng, thuyết phục khách hàng không thành công.
- Thứ ba, phương pháp định giá còn sơ sài chưa cụ thể, nguồn thu thập thông tin còn hạn chế, thiếu chính xác dẫn tới định giá không chính xác giá trị của tài sản đảm bảo.
Hiện nay khi định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương chủ yếu chỉ sử dụng 2 phương pháp định giá là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Chính điều này đã gây không ít khó khăn cho cán bộ định giá vì thực tế phạm vi áp dụng của hai phương pháp này là không thể bao quát hết tất cả các loại tài sản đảm bảo Trong khi đó hệ thống thông tin làm cơ sở cho quá trình định giá đa phần lấy từ các nguồn bên ngoài do cán bộ định giá thu thập được Do vậy, kết quả định giá đó chỉ mang tính ước lượng và được đưa ra dựa trên nhận định chủ quan của cán bộ định giá.
- Thứ tư, công tác quản lý tài sản chưa được quan tâm đúng mực và còn gặp nhiều bất cập.
Tài sản đảm bảo được coi là nguồn thu nợ thứ hai khi khách hàng không trả được nợ Do đó quản lý tài sản là việc hết sức quan trọng đối với ngân hàng Việc quản lý tài sản sẽ giúp ngân hàng nắm bắt được tình hình tài sản, những thay đổi từ tài sản để từ đó có biện pháp giải quyết phù hợp, kịp thời, tránh rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên, hiện nay Ngân hàng Đại Dương vẫn chưa có quy định cụ thể và chi tiết về công tác quản lý tài sản, thiếu cơ sở hạ tầng như kho để hàng riêng, do đó việc quản lý tài còn rất nhiều khó khăn và tốn kém chi phí Đó là nguyên nhân giải thích tại sao mà các hàng hóa, máy móc thiết bị, thành phẩm, nguyên vật liệu ít được nhận làm tài sản đảm bảo Vì nếu nhận những tài sản đó làm bảo đảm, Ngân hàng ĐạiDương sẽ phải thuê kho, điều này sẽ dấn tới mất thời gian và chi phí, còn nếu để tại kho bên bảo đảm thì Ngân hàng Đại Dương rất khó để theo dõi, quản lý Điều này cũng khiến cho Ngân hàng Đại Dương có thể bỏ lỡ cơ hội và mất đi những khách hàng tiềm năng.
- Thứ năm, hiện tại chỉ đối với những tài sản vượt thẩm quyền của chi nhánh thì mới chuyển lên Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo thực hiện tái thẩm định, nên Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo không thể nào quản lý được tất cả các loại tài sản còn lại tại đơn vị, vì thế không thể nắm bắt được việc định giá có chính xác hay không, hoặc tài sản có gặp rủi ro gì về pháp lý hay không Đặc biệt trong tình hình thẩm uyền định giá tại các đơn vị kinh doanh hầu như rất ít bị giới hạn như hiện nay, thì số lượng Tài sản đảm bảo trong thẩm quyền tự định giá của chi nhánh mà Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo không quản lý được là quá nhiều.
-Thứ nhất, hành lang pháp lý chưa hoàn thiện.
Cho tới thời điểm hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc nhiều ngành luật khác nhau quy định về biện pháp bảo đảm bằng tài sản đảm bảo Tuy nhiên, trong nội dung các quy định này có nhiều vấn đề không còn phù hợp và việc áp dụng các quy định về biện pháp bảo đảm còn có điểm thiếu đồng bộ và nhất quán Ta có thể lấy một vài ví dụ như sau: +Mâu thuẫn trong quy định về giao dịch bảo đảm giữa Bộ Luật dân sự và Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế, sự song hành tồn tại của 2 quy chế về giao dịch bảo đảm áp dụng đối với chủ nợ nói chung và đối với tổ chức tín dụng, ngân hàng nói riêng (Nghị định 165/1999/NĐ-CP) và Nghị định 178/1999/NĐ-CP) gây khó khăn khi lựa chọn luật áp dụng; các hạn chế đối với tổ chức tín dụng khi nhận tài sản đảm bảo là động sản, hàng lưu kho, tài sản hình thành trong tương lại; quyền thỏa thuận của các bên trong giao dịch chưa thực sự được tôn trọng; thứ tự ưu tiên thanh toán không rõ ràng.
+Bộ Luật Dân sự 2015 đã trao quyền cho bên nhận bảo đảm được quyền yêu cầu bán đấu giá theo quy định của pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận khác.Tuy nhiên, tại Thông tư số 03/2001/TTLT- NHNN-BTP-BTC-TCĐC giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ tài chính, Tổng Cục Địa chính ngày29/4/2001 quy định tổ chức tín dụng không được trực tiếp bán hay trực tiếp nhận quyền sử dụng đất thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, nếu không đạt được sự thỏa thuận của các bên thì tổ chức tín dụng phải đưa ra bán đấu giá hay khởi kiện tại tòa Trong các điều khoản của hợp đồng tín dụng luôn ràng buộc điều kiên “Khi khách hàng vi phạm các điều khoản của hợp đồng tín dụng thì tổ chức tín dụng được toàn quyền xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ” nhưng trên thực tế nếu không đạt được sự thỏa thuận với khách hàng hoặc khách hàng không hợp tác, cố tình chây ỳ để kéo dài thời hạn trả nợ thì chỉ còn cách chuyển hồ sơ khởi kiện tại Tòa án Quá trình khởi kiện đến khi kết thúc vụ kiện thường kéo dài, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình xử lý nợ của các tổ chức tín dụng.
+Việc xử lý tài sản đảm bảo đã khó, tuy nhiên sau khi xử lý xong việc thanh toán thu nợ lại gặp không ít khó khăn bởi không chỉ thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng mà trước tiên phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí, chi phí phát sinh…Pháp luật không chỉ rõ chi phí phát sinh bao nhiêu thì được cho là hợp lý.
Thực trạng trên cho thấy tính thống nhất của hệ thống pháp luật thực định ở Việt Nam chưa được bảo đảm Đặc biệt, với sự ra đời của Bộ luật dân sự mới (năm
2015) nhiều quy định về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản cũng cần có những sửa đổi cơ bản cho phù hợp
- Thứ hai, sự biến động của môi trường kinh tế vĩ mô.
Do ảnh hưởng tiêu cực của kinh tế thế giới và khu vực, tình hình kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, tăng trưởng chậm, lạm phát cao, không chỉ ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản nói riêng Nợ xấu của các Ngân hàng thương mại liên tục gia tăng khiến các ngân hàng đồng loạt tăng cường trích lập dự phòng và tích cực thu hồi nợ thông qua xử lý tài sản đảm bảo Tuy nhiên nền kinh tế vĩ mô suy thoái khiến cho thị trường bất động sản và thị trường của các loại tài sản khác cũng gặp nhiều bất ổn, khi ngân hàng muốn phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng gặp nhiều khó khăn khi không có người mua hoặc giá trị thấp hơn nhiều so với lúc định giá để cho vay.
-Thứ ba, việc định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương đôi khi còn gặp khó khăn xuất phát từ chính những khách hàng vay vốn.
Các khách hàng khi đến với ngân hàng đều mong muốn có thể vay được số tiền lớn hơn số tiền thực sự cần ở thời điểm hiện tại, do vậy khách hàng sẽ không ngần ngại hợp thức hóa giấy tờ, cung cấp thông tin sai sự thật về tình hình tài chính, sửa chữa và làm khống hóa đơn sao cho giá trị cung cấp lớn hơn thực té.Từ đó làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả định giá tài sản đảm bảo và việc ra quyết định tín dụng Hơn nữa, khi ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng gặp không ít khó khăn, trở ngại từ phía khách hàng như: khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác với tòa án để xử lý tài sản; khách hàng tranh chấp, cản trở khi cơ quan cưỡng chế xử lý tài sản thế chấp.
Ngân hàng là người trực tiếp ra quyết định cho vay, chủ động áp dụng hình thức bảo đảm tiền vay cũng như xử lý các tài sản đảm bảo của khách hàng nên ngân hàng có thể coi là nhân tố mang tính quyết định và có ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác định giá tài sản đảm bảo Chính vì thế các nhân tố liên quan đến ngân hàng là nhân tố chủ quan ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá tài sản đảm bảo.
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV ĐẠI DƯƠNG
Định hướng phát triển hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại
Trong dài hạn, hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Đại Dương được định hướng phát triển chung theo các mục tiêu lớn của toàn ngành ngân hàng Việt Nam:
- Chú trọng nâng cao năng lực quản trị điều hành nói chung, quản trị tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng nói riêng theo thông lệ quốc tế.
- Đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng nói riêng và trong hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung, nâng cao năng lực cạnh tranh và uy tín trong xu hướng mở cửa thị trường dịch vụ tài chính theo cam kết gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
- Đổi mới đồng bộ từ chính sách tín dụng, năng lực cán bộ, tổ chức bộ máy hoạt động tín dụng, đến các quy định nội bộ về hoạt động tín dụng, chiến lược khách hàng, cơ cấu tín dụng …
- Tăng cường hoạt động kiểm soát nội bộ và nâng cao hiệu quả kiểm soát nội bộ trong đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng ngân hàng.
Không nằm ngoài định hướng chung là đưa Ngân hàng Đại Dương trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ với chất lượng phục vụ tốt, ngày càng phát triển đều và bền vững, thì mục tiêu cho hoạt động tín dụng của Ngân hàng Đại Dương trong ngắn hạn được định hướng cụ thể như sau:
- Tăng trưởng dư nợ tín dụng theo đúng mức tăng trưởng được Nhà nước giao cho trong từng thời kỳ với tốc độ phát triển đều và bền vững.
- Tiếp tục tăng trưởng dư nợ cho vay trên cơ sở nguồn vốn huy động từ thị trường I và chọn lọc các khách hàng thường xuyên đã có uy tín, khách hàng huy động vốn, khách hàng đã sử dụng dịch vụ của Ngân hàng Đại Dương hoặc những khách hàng mới có dự án/phương án đầu tư hiệu quả để cho vay Chú trọng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng huy động vốn của Ngân hàng Đại Dương.
- Tận dụng khai thác các nguồn vốn từ những dự án hỗ trợ tín dụng của Nhà nước và tập trung cho vay các lĩnh vực được ưu tiên theo đúng chủ trương của Chính phủ.
- Hoàn thiện bộ máy kiểm soát nội bộ cũng như nâng cao năng lực kiểm soát, quản trị rủi ro bằng cách tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng, tích cực xử lý nợ xấu/nợ quá hạn trên toàn hệ thống; đối với các Chi nhánh có phát sinh nợ xấu/nợ quá hạn cao, vi phạm các quy định trong hoạt động tín dụng thì phải áp dụng các biện pháp như: kiểm soát đặc biệt, giảm hạn mức chỉ tiêu tín dụng, giảm hạn mức ủy quyền phán quyết, …
- Chính sách lãi suất cho vay: duy trì chính sách lãi suất sàn có điều chỉnh cho một số khách hàng có uy tín trong quan hệ tín dụng và sử dụng những sản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng Đại Dương nhưng vẫn phải tuân thủ theo cơ chế điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong từng thời kỳ.
- Đôn đốc các đơn vị lập hồ sơ xử lý rủi ro, đề xuất phương án cơ cấu nợ cho khách hàng, xét miễn giảm lãi vay theo quy định để nhanh chóng xử lý và thu hồi nợ xấu/nợ quá hạn.
- Thường xuyên kiểm tra tính tuân thủ quy trình, thủ tục hồ sơ cho vay tại các đơn vị trong toàn hàng để kịp thời phát hiện những rủi ro tiềm ẩn và có biện pháp xử lý phù hợp.
- Sử dụng đúng mục đích nguồn vốn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước Việt
- Đẩy mạnh cho vay các doanh nghiệp kinh doanh lúa gạo, kinh doanh hàng xuất - nhập khẩu, cho vay phát triển nông nghiệp nông thôn, cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay các ngành công nghiệp phụ trợ, cho vay bổ sung vốn lưu động đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Tiếp tục hạn chế các lĩnh vực cho vay chứng khoán, cho vay tiêu dùng, cho vay kinh doanh bất động sản.
- Đối với cơ cấu dư nợ vay ngắn, trung, dài hạn cần tập trung dịch chuyển sao cho cân đối phù hợp với nguồn vốn huy động trong từng thời kỳ, bằng cách tập trung hỗ trợ vốn ngắn hạn cho doanh nghiệp, cho các hoạt động sản xuất thương mại thay vì cho vay dài hạn với các nhu cầu đầu tư Như vậy sẽ giảm được tình trạng sử dụng quá nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, có thể dẫn đến mất thanh khoản.
- Cần có chính sách chăm sóc khách hàng và có biện pháp quản lý chặt chẽ đối với các khoản vay hiện tại, thường xuyên kiểm tra để hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu/nợ quá hạn.
- Tập trung nghiên cứu phát triển đa dạng hoá các loại sản phẩm cho vay đối với cả khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của khách hàng.
- Xem xét các chính sách ưu đãi phù hợp về lãi suất, phí thanh toán, phí dịch vụ để tăng tính cạnh tranh so với các NHTM khác.
Định hướng về hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TM
Về quan điểm tiếp cận vấn đề đảm bảo cho vay bằng tài sản đảm bảo, Ngân hàng Đại Dương đã quán triệt quan điểm tránh hai khuynh hướng:
Thứ nhất, chỉ quan tâm đển đảm bảo mà quên đi mục đích vay vốn và sử dụng vốn của người đi vay, cũng như quá trình sử dụng tiền vay Khuynh hướng này coi trọng đảm bảo và nhiều khi tuyệt đối hóa nó trong quan hệ tín dung Điều này làm tổn hại đến các khách hàng có uy tín với ngân hàng Trong nhiều trường hợp các hoạt động này biến ngân hàng thành nơi quản lý các đảm bảo hơn là các nhà tác nghiệp Tài chính – Ngân hàng Việc quan tâm thái quá đến đảm bảo khoản vay khiến cho hoạt động Ngân hàng trở thành xơ cứng và chính cách tiếp cận này làm cho rủi ro của ngân hàng cũng gia tăng vì khách hàng làm ăn kém hiệu quả thì trong đó đã tiềm chứa rủi ro Nhất là khi khuôn khổ pháp lý còn bất cập và chưa chặt chẽ như hiện nay thì ngân hàng càng gặp rủi ro gấp bội.
Thứ hai, cách tiếp cận xem nhẹ các đảm bảo, chỉ chú ý đến mục đích sử dụng vốn vay Rõ ràng không phải khách hàng nào đến quan hệ ngân hàng cũng lường hết mức độ rủi ro, không phải phương án vay vốn cũng hiệu quả và đạt hiệu quả theo dự kiến.Trong nhiều trường hợp các đảm bảo có vị trí quan trọng, phải được chú ý đến như là điều kiện của khoản vay, tiếp theo đó mới là thực hiện theo dõi khoản vay Đảm bảo tiền vay trong trường hợp nhất định lại là biện pháp tạo khả năng phát triển quan hệ tín dụng Chính sự thiết lập các đảm bảo, chính sự đòi hỏi phải có một nguồn thứ hai để trả nợ vay đã tác động đến ý thức trách nhiệm của người vay ngay cả khi họ là người vay có khả năng trả nợ yếu Điều này thúc đẩy sự nỗ lực, tích cực của họ trong kinh doanh và trả nợ Việc xem nhẹ các đảm bảo chỉ được phép khi sự phát triển kinh tế ở thời kỳ ổn định cao và đối với khách hàng có uy tín và tiềm năng tài chính mạnh Các nước như Việt Nam khi mà sự ổn định trong hoạt động kinh tế còn mong manh, hoạt động của các khách hàng còn quá nhiều rủi ro thì không thể áp dụng được việc xem nhẹ các đảm bảo.
Quan điểm của Ngân hàng Đại Dương cũng như hầu hết các ngân hàng hiện đại là phải cân nhắc áp dụng hai cách xử sự nói trên một cách rất nghệ thuật, một mặt giành được ưu thế cạnh tranh, giành lợi nhuận cao và mặt khác trảnh rủi ro cho kinh doanh của mình.
Trong thời gian tới, mục tiêu của hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Đại Dương là hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng các yêu cầu về định giá tài sản trong hoạt động cho vay, do đó Ocean Bank định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản đảm bảo như sau:
- Cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy định về cách tổ chức và các quy trình hướng dẫn chi tiết phương thức thực hiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong toàn hàng.
- Nghiên cứu xây dựng đầy đủ các phương pháp định giá tài sản theo các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính để người sử dụng có nhiều lựa chọn đa dạng trong phương thức định giá Việc hoàn thiện các phương pháp định giá cần phải tiếp nhận các ý kiến đóng góp từ nhân viên và thực hiện điều chỉnh các chỉ tiêu cho phù hợp với thực tế để kết quả định giá tài sản đảm bảo ngày càng phản ảnh đúng giá trị tài sản.
- Tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo sao cho có thể đáp ứng được các yêu cầu trong hoạt động tín dụng như: định giá tài sản trước khi cho vay, định giá lại định kỳ, định giá để trích lập dự phòng rủi ro tín dụng hoặc phục vụ hoạt động xử lý nợ.
- Tăng cường bổ sung đầy đủ các công cụ vật chất kỹ thuật, hỗ trợ phương tiện đi lại phục vụ cho hoạt động khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản trong định giá tài sản đảm bảo.
- Phát huy tối đa chức năng quản lý của Phòng Quản lý tài sản đảm bảo đối với hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong toàn ngân hàng, để từ đó có những đề xuất, cải thiện cũng như các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong định giá tài sản và trong hoạt động tín dụng.
Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Đại Dương
3.3.1 Nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của Phòng Quản lý tài sản đảm bảo
Theo mô hình quản lý hoạt động định giá tài sản đảm bảo như hiện nay thì chức năng nhiệm vụ của Phòng Quản lý tài sản đảm bảo đóng vai trò hết sức quan trọng, tuy nhiên thực tế thì Phòng Quản lý tài sản đảm bảo vẫn chưa phát huy hết chức năng quản lý của mình Và dưới đây là một vài giải pháp đề xuất để nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của Phòng Quản lý tài sản đảm bảo đối với hoạt động định giá tài sản đảm bảo trên toàn hệ thống Ngân hàng Đại Dương:
- Thứ nhất, để có sự tương tác và trao đổi thông tin giữa các chi nhánh và Phòng Quản lý tài sản đảm bảo thì cần phải xây dựng một hệ thống báo cáo phù hợp để Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo có thể quản lý và nắm bắt thông tin đầy đủ về tình hình tài sản đảm bảo trong toàn hệ thống Ngân hàng Đại Dương Và khi không có thông tin đầy đủ về tài sản thì Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo không thể thực hiện tốt chức năng quản lý cũng như không thể đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro khi giá cả bất động sản biến động bất ổn trên thị trường Như vậy, mặc dù cho phép các chi nhánh được tự thực hiện hoạt động định giá Tài sản đảm bảo tại đơn vị mình theo đúng thẩm quyền, nhưng Phòng Quản lý Tài sản đảm bảo phải định kỳ hàng tháng (hoặc đột xuất) tổ chức các đoàn kiểm tra xác suất khoảng 5 đến 10% (hoặc theo kế hoạch kiểm tra cụ thể do Giám đốc khối Tín dụng phê duyệt) số lượng hồ sơ định giá tài sản đảm bảo do các đơn vị kinh doanh và Công ty định giá thực hiện (lựa chọn theo từng đơn vị, căn cứ theo tiêu chí của tài sản có tiềm ẩn nhiều rủi ro; khu vực có biến động giá; khu vực có quy hoạch chưa rõ ràng; tài sản khấu hao nhanh; tài sản khó quản lý…)
- Thứ hai, Ngân hàng Đại Dương cần phải chú trọng bổ sung và trang bị đầy đủ cơ sở vật chất kỹ thuật, sắp xếp phương tiện đi lại thuận tiện cho đội ngũ cán bộ định giá để phục vụ tốt hoạt động định giá, đặc biệt là đối với những tài sản đảm bảo ởxa trụ sở kinh doanh của đơn vị, cần phải sắp xếp lịch trình và điều động phương tiện đi lại một cách khoa học để hỗ trợ tối đa cho hoạt động khảo sát thực tế hiện trạng tài sản.
3.3.2 Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ định giá
Hoạt động định giá tài sản đảm bảo có được thực hiện tốt và hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ cán bộ định giá Vì đây là những người trực tiếp tham gia vào quá trình định giá, từ khâu tiếp xúc, phân loại hồ sơ khách hàng, định giá Tài sản đảm bảo, ảnh hưởng tới quyết định mức cho vay Do đó nếu những phân tích, nhận định của các bộ định giá thiếu chính xác sẽ dấn đến rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng Chính vì vậy một đội ngũ cán bộ định giá giỏi chuyên môn nghiệp vụ, có am hiểu thị trường và có đạo đức nghề nghiệp – luôn là đòi hỏi quan trọng và trước hết đối với một ngân hàng trong hoạt đông tín dụng nói chung và hoạt động định giá tài sản đảm bảo nói riêng Do vậy, để thành công trên con đường hội nhập, với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, thì việc đào tạo và phát triển nguồn nhân lực luôn là yếu tố đặt lên hàng đầu Trước hết phải có đạo đức nghề nghiệp liêm chính, thứ hai phải có trình độ (có đức, có tài) Các giải pháp nâng cao trình độ của các cán bộ định giá như sau:
- Thứ nhất, nhằm thực hiện đúng định hướng chung là tiết kiệm chi phí cho nguồn nhân lực, tận dụng tối đa nguồn nhân lực sẵn có tại chi nhánh nên cán bộ định giá tài sản đảm bảo tại các đơn vị có thể được chuyển từ nhân viên tín dụng, nhân viên hỗ trợ kinh doanh hoặc nhân viên các phòng ban khác sang nhận nhiệm vụ mới nên việc cấp thiết đầu tiên là Ngân hàng Đại Dương phải tổ chức các lớp huấn luyện tập trung nhằm đào tạo kiến thức chuyên môn về lĩnh vực định giá tài sản, phổ cập những văn bản pháp luật và quy trình quy chế liên quan để những nhân viên này được trang bị nền tảng kiến thức vững vàng về định giá tài sản, như vậy mới giúp cán bộ định giá có thể đánh giá đúng tính hợp lý hợp lệ của hồ sơ pháp lý tài sản cũng như có thể sử dụng tốt các phương pháp định giá, các công cụ kỹ thuật trong khi thực hiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo của mình Ngoài ra, đa phần các cán bộ của ngân hàng đều tốt nghiệp từ khối kinh tế do vậy Ngân hàng Đại Dương cần cử cán bộ định giá tham giá các lớp nghiệp vụ về kỹ thuật, xây dựng để từ đó giúp đội ngũ cán bộ chủ động hơn trong công tác thẩm định, định giá một cách toàn diện hơn về đảm bảo.
- Thứ hai, sau khi được trang bị đầy đủ kiến thức nền thì các cán bộ định giá cần phải tích luỹ kinh nghiệm khảo sát hiện trạng tài sản thực tế Việc này trên thực tế cần phải có nhiều thời gian vì mỗi tài sản là một trường hợp riêng biệt, rất đa dạng về hình dáng, khác nhau về vị trí cũng như nhiều vấn đề rắc rối phức tạp trong giấy tờ pháp lý của tài sản Do đó, để rút ngắn thời gian giúp các cán bộ định giá không gặp lúng túng khi khảo sát thực tế hiện trạng tài sản thì Ngân hàng Đại Dương có thể xem xét các cách sau:
+Tổng hợp và phát hành một quyển sổ tay định giá chuyên dùng cho cán bộ định giá tài sản đảm bảo Trong sổ tay này sẽ bao gồm các tình huống định giá riêng biệt đối với những tài sản thực tế đã phát sinh và có hướng dẫn cách thức xử lý cụ thể, được tổng hợp từ kinh nghiệm của những cán bộ định giá có chuyên môn và đã hoạt động lâu năm trong nghề Và khi đã ban hành thì sổ tay này cũng nên được quan tâm đúng mực về tính phù hợp của nó trong từng giai đoạn để chú trọng cập nhật thường xuyên, nhằm chia sẻ kinh nghiệm định giá thực tế cho các cán bộ định giá mới nhận nhiệm vụ, mới bước chân vào nghề trong khi cả chuyên môn và kinh nghiệm còn khá yếu.
+Bên cạnh đó, Ngân hàng Đại Dương nên tổ chức những buổi tọa đàm định kỳ cho các nhân viên có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong toàn hàng để vừa có thể phổ biến những quy định mới, cập nhật những thông tin quan trọng trên thị trường cũng như tạo môi trường để chia sẻ kinh nghiệm thực tế giữa các nhân viên.
+Hàng năm Ngân hàng Đại Dương có thể tổ chức các cuộc thi để kiểm tra về trình độ chuyên môn, vốn tích lũy kinh nghiệm thực tế của cán bộ định giá để từ đó có chế độ thưởng phạt công bằng, mở ra những cơ hội thăng tiến cho nhân viên. Như vậy sẽ khuyến khích tự bản thân các cán bộ định giá phải chủ động trau dồi kiến thức và nâng cao kinh nghiệm thực tế của mình. tài sản
-Thứ ba, bản thân mỗi cán bộ định giá phải chủ động mở rộng các mối quan hệ xung quanh với các cơ quan ban ngành, tích cực tìm hiểu và tiếp cận với các nguồn thông tin trên thị trường, liên tục cập nhật những biến động để tự nâng cao khả năng thu thập, phân tích, xử lý và đánh giá thông tin của mình Có như vậy thì cán bộ định giá mới đủ cơ sở để đánh giá chính xác mức độ tin cậy đối với giá trị thị trường của các tài sản so sánh, tránh phạm phải những sai lầm nghiêm trọng dẫn đến định giá tài sản quá chênh lệch so với thực tế Bên cạnh việc bổ sung kiến thức định giá và thông tin thị trường, một vấn đề quan trọng khác là cán bộ định giá cần phải tự rèn luyện đạo đức trong nghề nghiệp, không được vì lợi ích cá nhân mà làm trái nguyên tắc, chấp nhận những yếu tố chủ quan có thể phát sinh trong quá trình định giá tài sản đảm bảo, dẫn đến sai lệch trong kết quả định giá tài sản.
3.3.3 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo
- Tăng cường tính kỷ luật trong công tác định giá thông qua việc tuân thủ các quy định của Ngân hàng Đại Dương có vai trò quan trọng nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng bộ, thống nhất và tính chính xác của kết quả quả định giá.
- Cần giao nhiệm vụ rõ ràng cho phòng ban chịu trách nhiệm hoàn thiện việc ban hành đầy đủ các quy định, chính sách, văn bản hướng dẫn chi tiết về định giá tài sản đảm bảo một cách cụ thể để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá tài sản đảm bảo:
+Đối với các quy định về hoạt động định giá có tính chất thay đổi thường xuyên tùy theo sự thay đổi của chính sách tín dụng từng thời kỳ thì phải chú trọng cập nhật liên tục, để các quy định không chồng chéo và phủ định lẫn nhau.
+Đối với các văn bản thuộc dạng quy trình, quy định thì việc làm cần thiết trước khi ban hành là phải phổ biến rộng rãi bản soạn thảo đến các đơn vị kinh doanh trong toàn ngân hàng và thực hiện lấy ý kiến đóng góp từ các nhân viên trực tiếp tác nghiệp để có những điều chỉnh quy trình cho phù hợp, như vậy sẽ tránh trường hợp quy trình ban hành chỉ mang tính hình thức, xa rời thực tế, không áp dụng được cho hoạt động định giá tài sản đảm bảo.
3.3.4 Hoàn thiện các phương pháp định giá tài sản đảm bảo
Mục tiêu quan trọng của việc hoàn thiện phương pháp định giá tài sản đảm bảo là nhằm giải quyết vấn đề còn tồn tại về kết quả định giá tài sản còn chênh lệch khá nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường Ngân hàng Đại Dương cần phải đưa ra những giải pháp phù hợp đối với từng nguyên nhân khiến kết quả định giá tài sản bị chênh lệch so với thị trường.