BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NGUYỄN THỊ HẢI YẾN QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NGUYỄN THỊ HẢI YẾN QUẢN TRỊ DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NGUYỄN THỊ HẢI YẾN QUẢN TRỊ DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI Chuyên ngành : Tài - Ngân hàng Mã số : 9.34.02.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM THỊ THANH HÒA TS PHẠM THỊ QUYÊN HÀ NỘI - 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nêu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án Nguyễn Thị Hải Yến ii LỜI CẢM ƠN Nghiên cứu sinh xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Thị Thanh Hòa TS Phạm Thị Quyên - người hướng dẫn khoa học, nhiệt tình hướng dẫn để nghiên cứu sinh hồn thành luận án Nghiên cứu sinh trân trọng cảm ơn ý kiến đóng góp chân thành quý báu nhà khoa học, hỗ trợ nhiệt tình kiểm tốn viên, HANDICO trình thu thập tài liệu thực luận án Nghiên cứu sinh xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Học viện Tài chính, thầy Khoa Tài doanh nghiệp, Khoa Sau đại học thầy ngồi Học viện Tài tạo điều kiện vật chất tinh thần, giúp nghiên cứu sinh hoàn thành luận án Cuối cùng, nghiên cứu sinh xin bày tỏ lời cảm ơn tới gia đình bạn bè động viên, giúp đỡ nghiên cứu sinh suốt trình nghiên cứu hoàn thành luận án NGHIÊN CỨU SINH Nguyễn Thị Hải Yến iii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình vẽ viii Danh mục sơ đồ ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết nghiên cứu .1 Mục tiêu nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu .4 Câu hỏi nghiên cứu 12 Phương pháp nghiên cứu .13 Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận án .15 Bố cục luận án 16 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ DÒNG TIỀN VÀ QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TRONG DOANH NGHIỆP 17 1.1 DOANH NGHIỆP VÀ DÒNG TIỀN CỦA DOANH NGHIỆP 17 1.1.1 Doanh nghiệp hoạt động tài doanh nghiệp 17 1.1.2 Dòng tiền doanh nghiệp 20 1.2 QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TRONG DOANH NGHIỆP .28 1.2.1 Khái niệm mục tiêu quản trị dòng tiền doanh nghiệp 28 1.2.2 Nội dung quản trị dòng tiền doanh nghiệp 30 1.2.3 Các tiêu đánh giá quản trị dòng tiền doanh nghiệp 48 1.2.4 Tác động quản trị dòng tiền đến hoạt động doanh nghiệp 51 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản trị dòng tiền doanh nghiệp 53 iv 1.3 KINH NGHIỆM QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HANDICO 57 1.3.1 Kinh nghiệm quản trị dòng tiền số doanh nghiệp 57 1.3.2 Bài học kinh nghiệm HANDICO 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 62 2.1 KHÁI QUÁT VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 62 2.1.1 Quá trình thành lập phát triển Tổng công ty đầu tư phát triển Nhà Hà Nội 62 2.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh Tổng công ty 64 2.1.3 Tình hình tài tổng cơng ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội năm qua 68 2.2 THỰC TRẠNG DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 77 2.2.1 Cơ cấu biến động dòng tiền hoạt động 77 2.2.2 Thực trạng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh 80 2.2.3 Thực trạng dòng tiền từ hoạt động đầu tư 87 2.2.4 Thực trạng dòng tiền từ hoạt động tài 91 2.2.5 Thực trạng dịng tiền theo tính chất sở hữu 93 2.3 THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI .97 2.3.1 Thực trạng cấu tổ chức máy thực quản trị dịng tiền Tổng cơng ty 97 2.3.2 Thực trạng quản trị dòng tiền Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội 99 2.3.3 Thực trạng việc xây dựng chế kiểm sốt dịng tiền 108 2.4 CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 116 2.4.1 Chỉ tiêu thời gian chuyển hóa thành tiền 116 2.4.2 Nhóm tiêu phản ánh khả tạo tiền khả toán 119 v 2.5 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN CỦA HANDICO .121 2.5.1 Những kết đạt 121 2.5.2 Những hạn chế nguyên nhân 125 Chương 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN TRỊ DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 131 3.1 BỐI CẢNH KINH TẾ XÃ HỘI VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 131 3.1.1 Bối cảnh kinh tế xã hội 131 3.1.2 Định hướng phát triển tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội thời gian tới 134 3.2 QUAN ĐIỂM TRONG ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN TRỊ DÒNG TIỀN TẠI HANDICO .137 3.3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN TRỊ DỊNG TIỀN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI 138 3.3.1 Xây dựng phận quản trị dòng tiền Tổng công ty 138 3.3.2 Giải pháp lập kế hoạch dòng tiền 142 3.3.3 Xác định dự trữ tiền mặt phù hợp hoàn thiện chế quản lý ngân quỹ phù hợp 154 3.3.4 Giải pháp quản trị nợ phải thu 158 3.3.5 Giải pháp quản trị nợ phải trả 164 3.3.6 Giải pháp quản trị hàng tồn kho 166 3.3.7 Các giải pháp khác 168 3.4 KIẾN NGHỊ 171 3.4.1 Về phía Nhà nước 171 3.4.2 Về phía Ngân hàng 172 KẾT LUẬN CHƯƠNG .174 KẾT LUẬN 175 DANH MỤC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 177 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 178 PHỤ LỤC 182 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BCĐKT : Bảng cân đối kế toán BCLCTT : Báo cáo lưu chuyển tiền tệ BCTC : Báo cáo tài BĐS : Bất động sản CB-CNV : Cán - công nhân viên CTCP : Công ty cổ phần DN : Doanh nghiệp DNNN : Doanh nghiệp nhà nước GDP : Tổng sản phẩm nội địa GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân HTK : Hàng tồn kho NHTM : Ngân hàng thương mại NSLĐ : Năng suất lao động NVL : Nguyên vật liệu NXB : Nhà xuất PTTC : Phân tích tài SXKD : Sản xuất kinh doanh TCT : Tổng công ty TCTY : Tổng công ty THCS : Trung học sở TNDN : Thu nhập doanh nghiệp TNHH MTV : Trách nhiệm hữu hạn thành viên TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TSCĐ : Tài sản cố định TSDH : Tài sản dài hạn TSNH : Tài sản ngắn hạn UBND : Ủy ban nhân dân VLĐ : Vốn lưu động vii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 1.1: Nội dung dòng tiền theo hoạt động doanh nghiệp 26 Bảng 2.1: Tình hình tài sản, nguồn vốn Tổng công ty .68 Bảng 2.2: Tình hình tài sản Tổng cơng ty 70 Bảng 2.3: Tình hình nguồn vốn Tổng cơng ty 72 Bảng 2.4: Kết kinh doanh Tổng công ty 73 Bảng 2.5: Một số tiêu tài đặc trưng Tổng công ty 75 Bảng 2.6: Tình hình dịng tiền hoạt động 78 Bảng 2.7: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh Tổng công ty .81 Bảng 2.8: Dòng tiền từ hoạt động đầu tư Tổng công ty .88 Bảng 2.9: Dòng tiền từ hoạt động tài Tổng cơng ty 92 Bảng 2.10: Dịng tiền Tổng cơng ty (FCFF) 94 Bảng 2.11: Dòng tiền chủ sở hữu (FCFE) 95 Bảng 2.12: Thời gian thu hồi khoản phải thu 109 Bảng 2.13: Thời gian bình qn chuyển hóa thành tiền Tổng công ty 117 Bảng 2.14: Các tiêu đánh giá tình hình dịng tiền Tổng cơng ty 119 Bảng 3.1: So sánh chi phí lợi ích sách thu hồi nợ 159 Bảng 3.2: Phân loại khoản phải thu Công ty mẹ theo tuổi nợ vào ngày 30/6/N .162 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình 1.1: Dịng tiền doanh nghiệp .22 Hình 1.2: Chu kỳ tạo tiền 24 Hình 1.3: Chi phí việc giữ tiền 32 Hình 1.4: Mơ hình tối ưu hóa dịng tiền 33 Hình 1.5: Mơ hình Miller - Orr 36 Hình 1.6: Mơ hình quản trị dịng tiền Stone .39 Hình 2.1: Biến động tài sản - nguồn vốn Tổng công ty .68 Hình 2.2: Biến động tài sản Tổng công ty 70 Hình 2.3: Biến động nguồn vốn Tổng công ty 71 Hình 2.4: Biến động kết kinh doanh Tổng cơng ty .73 Hình 2.5: Sự biến động dòng tiền hoạt động 77 Hình 2.6: Biểu đồ minh họa dòng tiền dự án .107 Hình 3.1: Hoạt động phận tài 138 Hình 3.2: Cơ cấu tổ chức phận tài 140 Hình 3.3: Kế hoạch dòng tiền tháng .144 Hình 3.4: Kế hoạch dịng tiền tuần 145 Hình 3.5: Quy trình vay vốn với ngân hàng 147 Hình 3.6: Quy trình giải ngân với ngân hàng 148 Hình 3.7: Kiểm sốt chi phí 150 Hình 3.8: Quy trình nhận hồ sơ theo u cầu tốn .151 Hình 3.9: Quy trình tốn tạm ứng với chủ đầu tư 152 Hình 3.10: Quy trình toán hàng kỳ với chủ đầu tư .153 295 dựng cơng trình thuộc Dự án ĐTXD Tổ hợp văn phòng làm việc nhà cho thuê số phố Thành Công, phường Thành Cơng, Ba Đình, Hà Nội - Ngày 09/4/2020, Tổng cơng ty có Văn số 715/TCT-DA4 việc cam kết công tác phá dỡ tường rào cung 02 ô đất để đảm bảo an toàn thi công xây dựng cơng trình thuộc dự án số phố Thành Cơng, phường Thành Cơng, Ba Đình, Hà Nội Song song việc gửi văn bản, Tổng cơng ty cịn phối hợp với Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Thành Cơng, UBND quận Ba Đình, UBND phường Thành Công tiến hành đo đạc, khảo sát trạng, thống kê tài sản thuộc phần diện tích liên quan việc phá dỡ,… cam kết đền bù thiệt hại, hoàn trả lại nguyên trạng đảm bảo chất lượng, an tồn Cơng ty Cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Thành Công không chấp thuận cho mượn đất với lý ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty (Văn số …./2019/CV-TC ngày 14/4/2020 Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Thành Công) Để có sở tiếp tục thi cơng, Phịng Phát triển Dự án, Quản lý Xây lắp, Ban quản lý Dự án phối hợp với đơn vị tư vấn đề xuất Lãnh đạo Tổng công ty phương án điều chỉnh thiết kế biện pháp thi công ép cừ, ép 18 cọc biên sang phương án tường vây barrette (dày 600mm) vị trí giáp tường rào để khơng phải mượn đất bên ô đất số Thành Công Việc điều chỉnh thiết kế làm giảm 11m2 diện tích tầng hầm dọc trục YB (0,2m x 55m = 11m2) nên phải bố trí lại vị trí đỗ xe khơng ảnh hưởng đến giao thơng cơng trình phát sinh kinh phí khoảng 3,6 tỷ đồng Tuy nhiên, để thực theo phương án cần phải có ý kiến chấp thuận quan quản lý quy hoạch cấp phép xây dựng Phương án kinh doanh dự án Sau nghiên cứu quy định tình hình thực tế triển khai kinh doanh Dự án, Tổng giám đốc Tổng công ty báo cáo, xin ý kiến Hội đồng thành viên Tổng công ty 02 phương án thực sau: 3.1 Phương án 1: Tiếp tục triển khai theo phương án Hội đồng thành viên thông qua (cho thuê ngắn hạn trả tiền thuê đất hàng năm) Ngày 13/05/2020, Hội đồng thành viên Tổng cơng ty có Nghị số 1017/NQ-HĐTV thơng qua phương án giá khai thác kinh doanh cơng trình Nhà biệt thự Nhà thể dục thẩm mỹ dự án ĐTXD Tổ hợp văn phòng làm việc nhà cho thuê số phố Thành Cơng, Quận Ba Đình, Hà Nội với nội dung sau: 296 - Nhà biệt thự (bao gồm khuôn viên, bao gồm thuế VAT, chưa bao gồm phí dịch vụ): Đơn giá cho thuê 1m2 sàn xây dựng cơng trình khơng thấp 239.800 đồng/m2/tháng Giá cho th tồn Nhà biệt thự khơng thấp 80.333.000 đồng/căn/tháng - Nhà thể dục thẩm mỹ (bao gồm khuôn viên, bao gồm thuế VAT, chưa bao gồm phí dịch vụ): Đơn giá cho thuê 1m2 sàn xây dựng cơng trình khơng thấp 167.200 đồng/m2/tháng Giá cho th tồn Nhà thể dục thẩm mỹ khơng thấp 88.950.400 đồng/tháng - Giá khai thác kinh doanh không thay đổi 03 năm đầu; từ năm thứ 04 03 năm điều chỉnh tăng 12% Theo phương án kinh doanh hiệu dự án sau: - Tổng mức đầu tư: 212,947 tỷ đồng - Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ, IRR = 14,80%, lớn lãi suất chiết khấu tính tốn 11% - Giá trị ròng, NPV = 66.116,85 triệu đồng > 0, Dự án triển khai đảm bảo hiệu vốn đầu tư - Thời gian thu hồi vốn: + Tính từ thời điểm dự án bắt đầu đầu tư (năm 2015) 21 năm + Tính từ thời điểm dự án bắt đầu khai thác sử dụng: từ năm 2020 cơng trình Nhà biệt thự Nhà thể dục thẩm mỹ 16 năm; từ năm 2021 cơng trình Nhà văn phịng làm việc hộ cho thuê cao 09 tầng 15 năm Hiẹn nay, Dự án chưa tìm khách hàng thuê với giá Hội đồng thành viên chấp thuận P8 triển khai công tác marketing, triển khai tìm kiếm khách hàng làm việc với số khách hàng quan tâm đến Dự án gặp số vướng mắc sau: - Nhà thể dục thẩm mỹ: + Giá thuê: Phù hợp với giá thị trường Tổng công ty thúc đẩy chăm sóc khách hàng quan tâm + Hạn chế: Mục đích sử dụng Tịa nhà sử dụng với chức thể dục thẩm mỹ Trong với vị trí thiết kế Tịa nhà, nhiều khách hàng quan tâm thuê kinh doanh nhà hàng, cafe, cửa hàng, 297 - Nhà biệt thự: Giá thuê cao so với giá thị trường, khó đáp ứng nhu cầu khách hàng quan tâm + Giá thuê tham khảo Số Thành Công: Khu biệt thự số Thành Công cho thuê biệt thự xây dựng lâu, có vị trí giáp sát cạnh tính chất cho thuê gần giống với Dự án số Thành Công Giá thuê 7.7$/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ VAT) Áp dụng theo đó, giá thuê 01 nhà Biệt thự Dự án khơng q 59.818.605 đồng (đã bao gồm phí dịch vụ VAT) Tuy nhiên dự án chưa triển khai quản lý dịch vụ + Giá thuê theo đề nghị khách hàng: 44.000.000 đồng/tháng (đã bao gồm VAT, khơng bao gồm phí dịch vụ) + Hạn chế: Hiện nhà Biệt thự hoàn thiện mặt ngoài, chưa hồn thiện bên trong, tâm lý khách hàng e ngại phải đầu tư hoàn thiện với số tiền lớn mà chưa thu hồi lại - Thời gian cải tạo sửa chữa (không tính tiền thuê): tháng đến 10 tháng Theo phương án giá khách hàng đề xuất nêu tỷ suất lợi nhuận giảm xuống 12,85% (giảm 1,95% so với tỷ suất lợi nhuận 14,80% theo phương án kinh doanh Hội đồng thành viên chấp thuận), thời gian thu hồi vốn Dự án tính từ thời điểm dự án bắt đầu đầu tư (năm 2015) 28 năm Như vậy, tiếp tục thực theo phương án này, Phòng kinh doanh Quản lý nhà cần tiếp tục đẩy mạnh công tác tác marketing, triển khai tìm kiếm khách hàng Ngồi ra, cần xây dựng kế hoạch tìm kiếm khách hàng thuê hộ nhà tầng (do phương án tính tốn, tiêu hiệu Dự án đạt sở dự kiến cho thuê đơn giá hộ cho thuê nhà tầng 341.000 đồng/m2) Trong trường hợp giảm tỷ lệ lợi nhuận xuống 1% giá tính tốn cho thuê Nhà thể dục thẩm mỹ: 80 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm VAT); Nhà biệt thự: 55 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm VAT) 3.2 Phương án 2: Cho thuê dài hạn, trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đất Bên cạnh việc tiếp tục thực theo phương án Hội đồng thành viên Tổng công ty thông qua Nghị số 1017/NQ-HĐTV ngày 13/05/2020, để có 298 sở triển khai công tác kinh doanh nhằm thu hồi vốn đầu tư, Tổng công ty đề xuất thêm phương án cho thuê dài hạn, trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đất 3.2.1 Về giá thuê đất trường hợp trả tiền thuê đất lần Trong trường hợp Tổng công ty xây dựng phương án cho thuê dài hạn 50 năm phải nộp tiền thuê đất lần cho tồn 50 năm Tổng cơng ty làm việc với đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá trị tiền sử dụng đất Dự án trả 01 lần cho toàn 50 năm dự kiến sau: Đơn vị: đồng STT Nội dung Diện tích (m2) Đơn giá thuê trả 01 lần 50 năm (đ/m2) Tiền thuê đất nộp lần (đ) Đất xây dựng cơng trình 2.272 58.187.000 132.200.864.000 Đất sân, vườn, đường nội 5312,5 21.801.371 115.880.829.554 Tổng cộng 248.081.693.000 Phương án xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất nêu đơn vị tư vấn dựa khung giá đất theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND thành phố Hà Nội, thông số liên quan đến việc sử dụng đất theo Quyết định cho thuê đất số 804/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 UBND Thành phố Hà Nội; đồng thời tham khảo phương pháp tính tốn Sở Tài ngun Mơi trường Dự án tương tự Đơn giá thu tiền sử dụng đất 01 lần thực tế phải trả liên Sở tính tốn, thẩm định trình UBND thành phố phê duyệt (Chi tiết tính tốn đơn giá theo phụ lục gửi kèm) Theo phương án tính toán nêu trên, tiền thuê đất phân bổ cho cơng trình dự kiến sau: - Nhà biệt thự: 137.539.102.123 đồng - Nhà thể dục thẩm mỹ: 25.153.350.114 đồng - Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê: 85.389.241.317 đồng 299 3.2.2 Về giá kinh doanh trường hợp cho thuê dài hạn, trả tiền thuê đất lần * Trường hợp giữ nguyên tỷ suất lợi nhuận 14,8% theo phương án kinh doanh Hội đồng thành viên chấp thuận: Để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận nêu giá bán (đã bao gồm thuế GTGT) cho thời hạn 50 năm cơng trình sau: - Nhà biệt thự: 21.250.509.000 đồng/căn - Nhà thể dục thẩm mỹ: 35.791.065.000 đồng - Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê: 39.052.000 đồng/m2 (Chi tiết Phụ lục kèm theo) * Trường hợp giảm tỷ suất lợi nhuận 12,85% (tương ứng tỷ suất lợi nhuận theo giá khách hàng đề xuất Phương án 1): Để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận nêu giá bán (đã bao gồm thuế GTGT) cho thời hạn 50 năm công trình sau: - Nhà biệt thự: - Nhà thể dục thẩm mỹ: 20.785.209.000 đồng/căn 35.003.465.000 đồng - Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê: 38.226.000 đồng/m2 3.2.3 Về việc kinh doanh Dự án trường hợp cho thuê dài hạn, trả tiền thuê đất lần - Điều kiện kinh doanh: Theo khoản 1, điều 55 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh: “…phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà” - Về việc tốn Hợp đồng: Theo quy định khoản 1, điều 57 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 việc tốn phải thực nhiều lần, lần đầu khơng q 30% giá trị Hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng tổng số không 70% giá trị Hợp đồng chưa bàn giao nhà Trường hợp bên mua chưa cấp Giấy chứng nhận bên bán khơng thu q 95% giá trị Hợp đồng, giá trị lại Hợp đồng toán cấp Giấy chứng nhận 300 Như vậy, việc kinh doanh tiến độ tốn cơng trình thuộc Dự án triển khai theo phương án sau: + Nhà biệt thự, Nhà thể dục thẩm mỹ: đủ điều kiện ký Hợp đồng, tiến độ toán tối đa 95% giá trị Hợp đồng hoàn thành xây dựng cơng trình theo thiết kế, đủ điều kiện bàn giao nhà + Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê: Chưa đủ điều kiện ký Hợp đồng thời điểm Tiến độ toán theo tiến độ xây dựng cơng trình (quy định khoản 1, điều 57 Luật kinh doanh bất động sản) 3.2.4 Về thời hạn nộp tiền thuê đất trả tiền lần - Thời hạn kê khai thuế: Theo quy định khoản 5, điều 10 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định chi tiết số điều Luật Quản lý thuế: Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế chậm 30 ngày kể từ ngày quan nhà nước có thẩm quyền ký định cho thuê đất - Thời hạn nộp tiền thuê đất: Theo quy định điểm b, khoản 3, điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định chi tiết số điều Luật Quản lý thuế: Chậm 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo thông báo Chậm 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất cịn lại theo thơng báo Như vậy, thực theo phương án trả tiền thuê đất 01 lần, kể từ có Quyết định cho thuê đất trả tiền lần UBND thành phố, sau 60 ngày Tổng công ty phải nộp 50% tiền thuê đất sau 120 ngày phải nộp 50% tiền thuê đất lại (bao gồm thời gian nộp hồ sơ kê khai thuế chưa tính thời giam thẩm định hồ sơ quan thuế) Với điều kiện nêu trên, để hạn chế rủi ro thực theo phương án này, Tổng giám đốc đề xuất Hội đồng thành viên nội dung sau: - Sau Hội đồng thành viên phê duyệt chủ trương, giao Phòng, Ban liên quan tìm kiếm khách hàng thời hạn 03 tháng, cam kết thực ký Hợp đồng mua bán trường hợp thực theo phương án cho thuê dài hạn với đơn giá nêu - Trước nộp tiền thuê đất 07 ngày theo Quyết định phê duyệt giá đất phải nộp 01 lần cho toàn Dự án, khách hàng có trách nhiệm hồn thiện, ký kết Hợp đồng mua bán theo nội dung cam kết 301 - Đối với Nhà biệt thự, Nhà thể dục thẩm mỹ: Hợp đồng mua bán thỏa thuận tiến độ toán chia thành nhiều đợt đợt cuối toán đến 95% giá trị Hợp đồng thời gian 45 ngày đến 60 ngày (kể từ ngày hai bên ký Hợp đồng) - Đối với Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê: Tiếp tục triển khai thi công để đủ điều kiện kinh doanh theo quy định Hợp đồng mua bán thỏa thuận tiến độ tốn đợt đến 30% giá trị Hợp đồng, đợt phù hợp với tiến độ xây dựng tuân thủ quy định Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Trường hợp thực theo đề xuất nêu trên, việc cam kết khách hàng mang tính định hướng, chưa có ràng buộc pháp lý đầy đủ nghĩa vụ Bên, phương án tiềm ẩn nhiều rủi ro trường hợp khách hàng không thực ký kết hợp đồng theo cam kết Khó khăn, vướng mắc Hiện tại, dự án ĐTXD Tổ hợp văn phòng làm việc nhà cho thuê số phố Thành Cơng, Quận Ba Đình, Hà Nội, Tổng cơng ty đầu tư khoảng 43 tỷ đồng Dự án hồn thành thi cơng cơng trình Nhà biệt thự Nhà thể dục thẩm mỹ triển khai kinh doanh cơng trình theo phương án HĐTV Tổng công ty thông qua Tuy nhiên, đến thời điểm tại, theo báo cáo Phòng kinh doanh Quản lý nhà, Dự án chưa tìm khách hàng thuê với giá Hội đồng thành viên chấp thuận, phải trả tiền thuê đất hàng năm Theo số liệu Phịng Tài Kế tốn cung cấp, tiền đất Dự án nộp hết năm 2020 39.648.478.025 đồng (bao gồm tiền thuê đất 39.226.026.267 đồng tiền thuế đất phi nơng nghiệp 422.451.758 đồng); đó, tiền đất phải nộp năm 2020 6.371.895.724 đồng (bao gồm tiền thuê đất 6.315.789.917 đồng tiền thuế đất phi nông nghiệp 56.105.807 đồng) Tiền đất phải nộp năm tối thiểu tiền đất năm 2020 (6,37 tỷ đồng) Cụ thể sau: - Tiền thuê đất nộp đến hết năm 2020: 39.226.026.267 đồng + Thời điểm bắt đầu nộp tiền thuê đất: 20/06/2005 + Tiền thuê đất nộp từ 20/06/2005 đến hết năm 2010: 7.637.082.000 đồng + Tiền thuê đất nộp từ năm 2011 đến hết năm 2014: 9.591.517.852 đồng + Tiền thuê đất nộp kỳ I năm 2015: 1.655.184.670 đồng + Tiền thuê đất từ 15/05/2015 đến 30/06/2017: miễn 302 + Tiền thuê đất nộp kỳ II năm 2017: 2.431.251.650 đồng + Tiền thuê đất nộp năm 2018: 5.610.580.732 đồng + Tiền thuê đất nộp năm 2019: 5.984.619.446 đồng + Tiền thuê đất nộp năm 2020: 6.315.789.917 đồng - Tiền thuế đất phi nông nghiệp nộp đến hết năm 2020: 422.451.758 đồng + Thời điểm bắt đầu nộp thuế đất phi nông nghiệp: năm 2012 + Tiền thuế đất phi nông nghiệp nộp năm 2012 đến 2016: 198.028.530 đồng + Tiền thuế đất phi nông nghiệp nộp năm 2017 đến 2020: 224.423.228 đồng Trong trường hợp điều chỉnh phương án cho thuê ngắn hạn, trả tiền thuê đất hàng năm thành phương án cho thuê dài hạn, trả tiền thuê đất lần Tổng cơng ty phải nộp tiền thuê đất cho toàn 50 năm tương ứng với số tiền (dự kiến) 248 tỷ đồng Đồng thời, Tổng công ty cần thực thủ tục việc điều chỉnh Quyết định giao đất; điều chỉnh Dự án; công việc liên quan đến việc đề xuất, thẩm định, định phê duyệt đơn giá thuê đất trả tiền lần cho toàn thời gian thực Dự án (Thời gian dự kiến hồn thành cơng việc khoảng 12 tháng kể từ thời điểm Hội đồng thành viên Tổng công ty chấp thuận chủ trương) Mặt khác, để đủ điều huy động vốn khách hàng Nhà văn phòng làm việc hộ cho thuê 09 tầng, Tổng công ty phải tiếp tục thi cơng hồn thiện phần móng Theo Dự tốn duyệt, chi phí đầu tư phần móng 27,5 tỷ đồng, Tổng công ty đầu tư đến thời điểm 7,5 tỷ đồng; vậy, để hoàn thiện phần móng cần đầu tư thêm kinh phí khoảng 20 tỷ đồng (Gồm 17 tỷ đồng vốn chủ sở hữu tỷ đồng vốn vay theo cấu vốn đầu tư Dự án 85% vốn tự có 15% vốn vay) Tuy nhiên, việc thực theo phương án tiềm ẩn nhiều rủi ro Tổng công ty phải nộp số tiền thuê đất lần lớn đối tượng khách hàng phân khúc hạn chế Như vậy, Dự án khó khăn việc tìm kiếm đối tượng khách hàng phù hợp Ngoài ra, Dự án tạm dừng triển khai chưa thể thi cơng phần cọc cịn lại theo phương án thiết kế duyệt vướng tường rào giáp ô đất số 03 Thành Cơng nên khơng đảm tiến độ hồn thành quý I/2021 (theo Quyết định số 6720/QĐ-UBND ngày 21/11/2019 UBND Thành phố) cần có phương án trình UBND Thành phố điều chỉnh tiến độ phù hợp với phương án tiếp tục thực Dự án 303 PHỤ LỤC 15 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ DỰ ÁN XD TRỤ SỞ LÀM VIỆC VÀ VĂN PHỊNG CHO TH TẠI KĐT MỄ TRÌ HẠ, TỪ LIÊM, HN I Căn pháp lý Dự án Trụ sở Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội Tổng Công ty định đầu tư theo Quyết định số 845/QĐ-TCT ngày 24/5/2007; điều chỉnh lần Quyết định số 404/QĐ-TCT ngày 17/4/2009; điều chỉnh lần Quyết định số 669/QĐ-HĐTV ngày 15/5/2012 Hội đồng thành viên Tổng Công ty UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000068 ngày 31/07/2007, sửa đổi bổ sung lần thứ ngày 29/8/2012; II Thông tin dự án Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội Mục tiêu dự án: Đáp ứng nhu cầu trụ sở làm việc, kinh doanh, thương mại quảng bá thương hiệu Tổng công ty đơn vị thành viên Tạo cơng trình kiến trúc đẹp, góp phần mỹ quan chung cho quy hoạch Thủ đô Hà Nội Quy mô, cơng suất: Xây dựng cơng trình 33 tầng, có khối đế tầng, 06 tầng 02 tầng hầm Diện tích xây dựng 2.060 m2, Tổng diện tích sàn 39.288 m2; Mật độ xây dựng: 38,32%; tầng cao cơng trình: 05, 06 tầng 33 tầng (đã UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận văn bản: số 10316/UBND-XD ngày 26/10/2009 số 1855/UBND-XD ngày 22/3/2010) Địa điểm dự án: Lô đất CCTP, khu đô thị Mễ Trì Hạ, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội Tổng mức đầu tư nguồn vốn: 5.1 Tổng mức đầu tư: 929,169 tỷ đồng (theo Quyết định số 669/QĐ-HĐTV ngày 15/5/2012 Hội đồng thành viên Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội) 5.2 Nguồn vốn: - Vốn Tổng công ty: 255,614 tỷ đồng (27,51%) - Vốn huy động, hợp tác kinh doanh: 369,438 tỷ đồng (39,76%) - Vốn vay thương mại: 304,117 tỷ đồng (32,73%) Các mốc thời gian chính: - Ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư: giấy chứng nhận đầu tư số 01121000068 ngày 31/7/2007; Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh số 01121000068 ngày 29/8/2012 304 - Ngày khởi cơng: 25/4/2009 - Ngày hồn thành: 30/6/2015 Cơng trình Trụ sở Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội nghiệm thu hoàn thành, bàn giao để đưa vào sử dụng vào ngày 29/05/2017 Chủ đầu tư thực thủ tục nghiệm thu chuyên ngành theo quy định trước đưa công trình vào sử dụng, cụ thể sau: + Cơng trình nghiệm thu PCCC theo văn số 2597/PCCC ngày 16/08/2016 Cục cảnh sát PCCC CNCH - Bộ Cơng an + Cơng trình chấp thuận kết nghiệm thu theo văn số 776/GĐ-GĐ2 ngày 11/09/2017 Cục giám định Nhà nước vể chất lượng cơng trình xây dựng - Bộ xây dựng + Cơng trình cấp giấy phép xả thải vào nguồn nước theo Quyết định số 449/GP-UBND ngày 27/12/2017 UBND Thành Phố Hà Nội * Công tác quản lý vốn, tài sản trình đầu tư: Thực theo quy định hành Quyết toán dự án - Nguồn vốn thực dự án: Đvt: đồng Nguồn Giá trị phê duyệt tốn (1) (2) Vốn tự có Vốn vay ngân hàng Tổng cộng: - 425.905.952.706 446.120.130.123 872.026.082.829 Chi phí đầu tư thực dự án: Đvt: đồng Nội dung (1) Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí bồi thường GPMB Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí quản lý dự án Chi phí khác Chi phí lãi vay Tổng số: Giá trị phê duyệt toán (2) 563.101.215.961 171.440.154.942 11.920.673.192 28.176.751.058 9.079.208.478 6.439.304.079 81.868.775.119 872.026.082.829 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ - TIP 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ - TIP 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 (3) (2) (1) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 - - - 36,402 84,939 91,006 ##### 113,970 133,345 140,753 163,718 163,718 180,908 180,908 199,904 199,904 ###### ###### ###### ###### 269,717 269,717 ###### ###### 329,331 329,331 363,910 363,910 402,121 Doanh thu chưa VAT 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 VAT đầu 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 24,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 141,525 Dòng vào Dòng Chi đầu tư có VAT Chi phí hoạt động 2040 346,982 80,448 35,493 248,699 83,079 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 5,652 2,661 3,728 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 Thuế TNDN Thuế VAT phải nộp (34,698) (8,045) (3,549) (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 VAT đầu - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 Vat đầu vào 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 Dòng tiền ròng (346,982) (80,448) ###### ###### 1,860 66,837 77,738 82,093 94,316 99,128 114,046 114,046 125,212 124,795 130,905 130,905 144,540 144,540 159,126 159,126 175,775 175,775 194,171 193,619 213,947 213,947 236,410 236,410 ###### Hệ số chiết khấu 0.74 0.82 0.90 1.00 1.11 1.22 1.35 1.50 1.65 1.83 2.02 2.24 2.47 2.74 3.03 3.35 3.70 4.09 4.53 5.00 5.53 6.12 6.77 7.49 8.28 9.15 10.12 11.20 12.38 Dòng tiền ròng sau chiết khấu (469,286) (98,386) ###### ###### 1,682 54,651 57,478 54,886 57,021 54,192 56,378 50,980 50,612 45,614 43,266 39,123 39,062 35,322 35,163 31,796 31,760 28,719 28,687 25,867 25,846 23,371 23,352 21,117 21,048 NPV TIP 117,773 IRR TIP 11.73% 80,515 43,702 201,782 127,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 ###### ###### 299,391 299,391 ###### ###### ###### 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 141,525 QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ - EPV Dòng vào 110,403 Doanh thu chưa VAT VAT đầu 3,309 Vay NH 110,403 80,515 43,702 165,380 Dòng 346,982 92,448 59,493 272,699 ##### 154,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 Chi đầu tư có VAT Chi phí hoạt động Thuế TNDN Trả gốc vay 50,000 5,652 2,661 3,728 12,000 24,000 24,000 260,000 130,000 Thuế VAT phải nộp (34,698) (8,045) (3,549) (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 VAT đầu - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 Vat đầu vào 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 Dòng tiền ròng (236,579) (11,933) (15,791) (70,917) ##### ##### 67,987 71,732 82,193 86,332 99,162 99,162 108,766 108,348 112,732 112,732 124,459 124,459 136,936 136,936 151,255 151,255 167,077 166,525 184,008 184,008 ###### ###### ###### Hệ số chiết khấu 0.79 0.86 0.93 1.00 1.08 1.17 1.26 1.36 1.47 1.59 1.71 1.85 2.00 2.16 2.33 2.52 2.72 2.94 3.17 3.43 3.70 4.00 4.32 4.66 5.03 5.44 5.87 6.34 6.85 Dòng tiền ròng sau chiết khấu (298,022) (13,919) (17,055) (70,917) ##### ##### 53,970 52,725 55,939 54,404 57,860 53,574 54,410 50,186 48,349 44,767 45,763 42,373 43,168 39,970 40,880 37,851 38,714 35,728 36,554 33,847 34,630 32,065 32,714 NPV TIP 359,412 305 (3) (2) Dòng vào (1) - - - 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 36,402 84,939 91,006 107,266 113,970 133,345 140,753 163,718 163,718 180,908 180,908 199,904 199,904 220,894 220,894 244,087 244,087 269,717 269,717 298,037 298,037 329,331 329,331 363,910 363,910 402,121 Doanh thu chưa VAT 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 VAT đầu 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 24,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 141,525 Dòng 346,982 80,448 35,493 248,699 83,079 Chi đầu tư có VAT 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 Chi phí hoạt động 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 Thuế TNDN 5,652 2,661 3,728 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 Thuế VAT phải nộp (34,698) (8,045) (3,549) (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 VAT đầu - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 Vat đầu vào 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 Dòng tiền ròng (346,982) (80,448) (35,493) (212,297) 1,860 66,837 77,738 82,093 94,316 99,128 114,046 114,046 125,212 124,795 130,905 130,905 144,540 144,540 159,126 159,126 175,775 175,775 194,171 193,619 213,947 213,947 236,410 236,410 260,596 Hệ số chiết khấu 0.74 0.82 0.90 1.00 1.11 1.22 1.35 1.50 1.65 1.83 2.02 2.24 2.47 2.74 3.03 3.35 3.70 4.09 4.53 5.00 5.53 6.12 6.77 7.49 8.28 9.15 10.12 11.20 12.38 Dòng tiền ròng sau chiết khấu (469,286) (98,386) (39,252) (212,297) 1,682 54,651 57,478 54,886 57,021 54,192 56,378 50,980 50,612 45,614 43,266 39,123 39,062 35,322 35,163 31,796 31,760 28,719 28,687 25,867 25,846 23,371 23,352 21,117 21,048 NPV TIP 117,773 IRR TIP 11.73% 43,702 201,782 127,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 QUAN IỂM CHỦ ĐẦU TƯ - EPV Dòng vào 110,403 80,515 Doanh thu chưa VAT VAT đầu 3,309 Vay NH 110,403 80,515 43,702 165,380 50,000 Dòng 346,982 92,448 59,493 272,699 343,079 154,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 141,525 Chi đầu tư có VAT 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 Chi phí hoạt động 306 Thuế TNDN Trả gốc vay 5,652 2,661 3,728 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 12,000 24,000 24,000 260,000 130,000 Thuế VAT phải nộp (34,698) (8,045) (3,549) (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 VAT đầu - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 Vat đầu vào 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 Dòng tiền ròng (236,579) (11,933) (15,791) (70,917) (215,862) (71,436) 67,987 71,732 82,193 86,332 99,162 99,162 108,766 108,348 112,732 112,732 124,459 124,459 136,936 136,936 151,255 151,255 167,077 166,525 184,008 184,008 203,327 203,327 224,039 Hệ số chiết khấu 0.79 0.86 0.93 1.00 1.08 1.17 1.26 1.36 1.47 1.59 1.71 1.85 2.00 2.16 2.33 2.52 2.72 2.94 3.17 3.43 3.70 4.00 4.32 4.66 5.03 5.44 5.87 6.34 6.85 Dòng tiền ròng sau chiết khấu (298,022) (13,919) (17,055) (70,917) (199,872) (61,245) 53,970 52,725 55,939 54,404 57,860 53,574 54,410 50,186 48,349 44,767 45,763 42,373 43,168 39,970 40,880 37,851 38,714 35,728 36,554 33,847 34,630 32,065 32,714 NPV TIP 359,412 IRR TIP 3.36% 307 III QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ - TIP Dòng vào Doanh thu chưa VAT VAT đầu Dòng Chi đầu tư có VAT Chi phí hoạt động Thuế TNDN Thuế VAT phải nộp VAT đầu Vat đầu vào Dòng tiền ròng Hệ số chiết khấu Dòng tiền ròng sau chiết khấu 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 (3) (2) (1) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2040 25 - - - 36,402 84,939 91,006 ##### 113,970 133,345 140,753 163,718 163,718 180,908 180,908 199,904 199,904 ###### ###### ###### ###### 269,717 269,717 ###### ###### 329,331 329,331 363,910 363,910 402,121 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 346,982 80,448 35,493 248,699 83,079 24,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 141,525 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 5,652 2,661 3,728 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 (34,698) (8,045) (3,549) - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 (346,982) (80,448) ###### ###### 1,860 66,837 77,738 82,093 94,316 99,128 114,046 114,046 125,212 124,795 130,905 130,905 144,540 144,540 159,126 159,126 175,775 175,775 194,171 193,619 213,947 213,947 236,410 236,410 ###### 0.74 0.82 0.90 1.00 1.11 1.22 1.35 1.50 1.65 1.83 2.02 2.24 2.47 2.74 3.03 3.35 3.70 4.09 4.53 5.00 5.53 6.12 6.77 7.49 8.28 9.15 10.12 11.20 12.38 (469,286) (98,386) ###### ###### 1,682 54,651 57,478 54,886 57,021 54,192 56,378 50,980 50,612 45,614 43,266 39,123 39,062 35,322 35,163 31,796 31,760 28,719 28,687 25,867 25,846 23,371 23,352 21,117 21,048 NPV TIP 117,773 IRR TIP 11.73% 308 QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ - EPV Dòng vào Doanh thu chưa VAT VAT đầu Vay NH Dòng Chi đầu tư có VAT Chi phí hoạt động Thuế TNDN Trả gốc vay Thuế VAT phải nộp VAT đầu Vat đầu vào Dòng tiền ròng Hệ số chiết khấu Dòng tiền ròng sau chiết khấu 110,403 80,515 43,702 201,782 127,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 ###### ###### 299,391 299,391 ###### ###### ###### 33,093 77,217 82,733 97,514 103,609 121,223 127,957 148,834 148,834 164,462 164,462 181,731 181,731 200,812 200,812 221,898 221,898 245,197 245,197 270,942 270,942 299,391 299,391 330,828 330,828 365,564 3,309 110,403 80,515 43,702 165,380 50,000 346,982 92,448 59,493 272,699 ##### 154,169 29,528 31,877 39,029 41,625 49,672 49,672 55,696 56,114 68,999 68,999 76,354 76,354 84,961 84,961 93,942 93,942 103,865 104,418 115,384 115,384 127,500 127,500 141,525 381,680 88,493 39,043 256,309 67,246 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 7,403 12,720 13,385 15,166 15,901 18,535 19,347 21,863 21,863 23,746 24,335 26,416 26,416 28,715 28,715 31,933 31,933 34,741 34,741 37,843 38,623 42,051 42,051 45,839 45,839 50,921 5,989 7,061 10,057 11,241 14,914 14,914 17,663 17,545 26,811 26,811 30,168 30,168 33,741 33,741 37,839 37,839 42,368 42,212 47,216 47,216 52,746 52,746 58,677 (34,698) 5,652 2,661 3,728 12,000 24,000 24,000 260,000 130,000 (8,045) (3,549) (20,664) 452 7,056 8,373 8,915 10,437 11,037 12,896 12,896 14,288 14,234 15,772 15,772 17,471 17,471 19,287 19,287 21,361 21,361 23,654 23,583 26,116 26,116 28,916 28,916 31,927 - - - 3,309 7,722 8,273 9,751 10,361 12,122 12,796 14,883 14,883 16,446 16,446 18,173 18,173 20,081 20,081 22,190 22,190 24,520 24,520 27,094 27,094 29,939 29,939 33,083 33,083 36,556 34,698 8,045 3,549 23,974 7,270 1,217 1,379 1,446 1,685 1,759 1,988 1,988 2,159 2,212 2,401 2,401 2,610 2,610 2,903 2,903 3,158 3,158 3,440 3,511 3,823 3,823 4,167 4,167 4,629 (236,579) (11,933) (15,791) (70,917) ##### ##### 67,987 71,732 82,193 86,332 99,162 99,162 108,766 108,348 112,732 112,732 124,459 124,459 136,936 136,936 151,255 151,255 167,077 166,525 184,008 184,008 ###### ###### ###### 0.79 0.86 0.93 1.00 1.08 1.17 1.26 1.36 1.47 1.59 1.71 1.85 2.00 2.16 2.33 2.52 2.72 2.94 3.17 3.43 3.70 4.00 4.32 4.66 5.03 5.44 5.87 6.34 6.85 (298,022) (13,919) (17,055) (70,917) ##### ##### 53,970 52,725 55,939 54,404 57,860 53,574 54,410 50,186 48,349 44,767 45,763 42,373 43,168 39,970 40,880 37,851 38,714 35,728 36,554 33,847 34,630 32,065 32,714 NPV TIP 359,412 IRR TIP 3.36% 309