ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ PHẠM MINH CHÍ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG, QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU Chuyên ngành Luật K.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ PHẠM MINH CHÍ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG, QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 0107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2022 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Thị Hải Yến Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm Trường Đại học Luật, Đại học Huế MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu 6 Những đóng góp của luận văn 7 Kết cấu của luận văn CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái quát định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng 1.1.2 Khái niệm đặc điểm của chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng 1.1.3 Khái niệm đặc điểm của định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng 1.1.4 Ý nghĩa của định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 10 1.2 Khái quát pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 10 1.2.1 Khái niệm đặc điểm của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 10 1.2.2 Nội dung của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 11 1.2.3 Vai trò của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 11 Kết luận Chương 12 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 12 2.1 Thực trạng pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 12 2.1.1 Quy định pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 12 2.1.2 Đánh giá pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 14 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 15 2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật của quan thi hành án xử lý quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu – Khó khăn vướng mắc nguyên nhân 15 2.2.2 Tình hình thực pháp luật về định giá quyền sử đất chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng của ngân hàng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Khó khăn vướng mắc nguyên nhân 16 2.2.2.1 Tình hình thực pháp luật về thẩm định quyền sử đất chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng của ngân hàng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 16 Kết luận Chương 17 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHÂP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 17 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 17 3.1.1 Phù hợp với chủ trương, đường lới, sách của Đảng Cộng sản Việt Nam 17 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 18 3.2.1 Hoàn thiện quy định của pháp luật về chủ thể chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng 18 3.2.2 Hoàn thiện quy định về đối tượng quyền sử dụng đất chấp 18 3.2.3 Hoàn thiện quy định của pháp luật quy định cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá quyền sử dụng đất chấp 18 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực hiện pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 19 3.3.1 Hồn thiện hệ thớng quy chế nội của ngân hàng liên quan đến công tác định giá quyền sử dụng đất chấp bảo đảm hợp đồng tín dụng 19 3.3.2 Nâng cao lực nghiệp vụ của cán ngân hàng công tác định giá quyền sử dụng đất chấp bảo đảm hợp đồng tín dụng 19 3.3.3 Một số giải pháp cụ thể khác nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng 20 Kết luận Chương 20 KẾT LUẬN 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : BLDS : TCTĐGVN) : HĐTD : QSDĐ : THADS : Bất động sản Bộ luật dân Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hợp đồng tín dụng Quyền sử dụng đất Thi hành án dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với phát triển của nền kinh tế nói chung, hoạt động tín dụng cho vay vớn kinh doanh ngày sôi động để đáp ứng nhu cầu vớn của cá nhân, tổ chức Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản chấp tổ chức tín dụng để đảm bảo cho khoản vay của Tuy nhiên, hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng ln tiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ro này, àng, tổ chức tín dụng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản của họ mà chủ yếu tài sản có giá trị lớn Thế chấp quyền sử dụng đất, loại tài sản có giá trị lớn có tính khan hiếm, từ trước đến tài sản chấp phổ biến chiếm tỷ trọng cao, sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng, khoảng trên 50% cấu tài sản chấp của ngân hàng Để cấp tín dụng, thấy định giá tài sản chấp nói riêng định giá quyền sử dụng đất tài sản chấp nói riêng những nhiệm vụ quan trọng hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng Một mặt, từ góc độ tổ chức tín dụng, việc định giá giúp cho tổ chức tín dụng xác định mức cho vay hợp lý trên sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của tổ chức tín dụng việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung của ngân hàng Trên góc độ khách hàng, việc xác định xác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất chấp thúc đẩy q trình chuyển hóa vớn sản xuất kinh doanh khách hàng có nhu cầu về vớn, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng Mặt khác, đứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc định giá quyền sử dụng đất chấp giúp quan quản lý Nhà nước, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước quản lý đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, xác định mức độ rủi ro, để từ có sách hợp lý quản lý điều hành hoạt động cho vay của ngân hàng, tổ chức tín dụng có những định hướng đắn việc phát triển thị trường tài tiền tệ Trước tình hình giá có nhiều biến động việc định giá bất động sản nói dung quyền sử dụng đất chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng cải tiến quy trình cho vay, coi trọng vai trò của định giá quyền sử dụng đất chấp, nâng cao hiệu chất lượng hoạt động cho vay trên sở thực quy định của pháp luật của Ngân hàng nhà Trang nước trước chấp nhận cho vay để đảm bảo tài sản vay của khách hàng có đủ điều kiện để vay vốn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Tuy nhiên bên cạnh đó, việc định giá bất động sản, quyền sử dụng đất chấp để xác định mức cho vay nhiều bất cập về qui trình phương pháp thực khiến nhiều ngân hàng lúng túng việc định giá tài sản quyền sử dụng đất chấp Đội ngũ cán định giá cịn kiêm nhiệm, cơng tác định giá chưa có đầu tư thích đáng, ảnh hưởng đến chất lượng định giá Thêm vào thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam giai đoạn phát triển, có những bước phát triển nhanh ổn định thiếu minh bạch, gây rủi ro cho ngân hàng bất lợi cho khách hàng Nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất định giá quyền sử dụng đất Việt nam chưa nhiều Bởi định giá quyền sừ dụng đất khó khăn lớn cho nhiều chủ thể, có ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Từ sở trên, chọn đề tài “Pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng, qua thực tiễn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu” để thực Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế của Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Nghiên cứu những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng thu hút nhiều quan tâm, ý của nhiều tác giả với những cơng trình nghiên cứu những khía cạnh khác viết đăng trên tạp chí chuyên ngành luật Sách chuyên khảo Cho đến nay, có sớ cơng trình cấp độ sách chun khảo có liên quan đến đề tài Có thể kể đến cơng trình “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp” của Nguyễn Minh Điện, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội năm; Giáo trình “Định giá tài sản” của Nguyễn Minh Hoàng, Nhà xuất Tài chính, Hà NộI năm 201; Cơng trình “Tín dụng thẩm định tín dụng” của Nguyễn Minh Kiều, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội năm 2009 Luận văn, luận án Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài kể đến như: - Luận án Tiến sĩ “Pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại Việt Nam” của Nguyễn Ngọc Lương năm 2017 trường Đại học Luật Hà Nội Luận án cơng trình nghiên cứu đề cập cách trực tiếp, đầy đủ, hệ thống về hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại những hoạt động quan trọng, phổ biến bậc trình thực hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Trang - Luận án Tiến sĩ “Pháp luật về bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại Việt Nam” của Nguyễn Xuân Bang năm 2017 trường Đại học Luật thành phớ Hồ Chí Minh Luận án cơng trình nghiên cứu chun sâu đầy đủ hệ thống vấn đề lý luận của pháp luật về bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại Thơng qua việc nghiên cứu, phân tích tất yếu phải bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại; khái niệm, vai trò, nội dung, yêu cầu phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại đóng góp những luận khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về đảm bảo an toàn hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại Việt Nam nói riêng pháp luật ngân hàng Việt Nam nói chung Luận văn thạc sỹ “Kê biên tài sản chấp bất động sản thi hành án dân để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn quận Bình Tân”, Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Đức Chon năm 2019 Học viện Khoa học xã hội Đây công trình nghiên cứu hồn thiện đầy đủ về khái niệm, thủ tục kê biên tài sản thi hành án dân những vướng mắc thi hành án dân Cơng trình giúp tác giả nhận thức về lý luận thực tiễn về kê biên tài sản từ thực tiễn quận Bình Tân Luận văn thạc sỹ “Định giá tài sản theo pháp luật thi hành án dân từ thực tiễn quận 2, thành phớ Hồ Chí Minh” của Ngũn Đình Q năm 2020 Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Đây cơng trình nghiên cứu hồn thiện về khái niệm định giá tài sản thi hành án dân quy định pháp luật hành về định giá tài sản thi hành án dân nói chung thực tiễn áp dụng quận 2, Thành phớ Hồ Chí Minh Cơng trình giúp tác giả nhận thức về lý luận thực tiễn về định giá tài sản thi hành án dân Luận văn thạc sỹ “Thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt” của Hoàng Văn Thịnh năm 2020 Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Cơng trình phân tích làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của pháp luật về chấp quyền sử dụng đất Luận văn tập trung phân tích những điểm về chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo quy định của pháp luật hành Cơng trình giúp tác giả nhận thức về lý luận thực tiễn về chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng, có liên quan đến định giá quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngồi cịn có cơng trình nghiên cứu viết tạp chí chuyên ngành luật có liên quan đến đề tài pháp luật kinh doanh bất động sản, kể đến như: “Định giá bất động sản chấp Việt Nam: Vướng mắc Trang hướng tháo gỡ” của Ngô Thị Phương Thảo, Tạp chí Kinh tế phát triển số tháng 11/2010; “Hoạt động thẩm định giá việc quản lý nợ xấu hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam nay” của Nguyễn Kim Đức Tạp chí Phát triển Hội nhập sớ 7, tháng 11-12/2012, Đại học Kinh tế Tài Tp.HCM; “Định giá bất động sản chấp Việt Nam: Vướng mắc hướng tháo gỡ” của Ngô Thị Phương Thảo, Tạp chí Kinh tế phát triển sớ tháng 11/2010; “Định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” của Lê Thị Thảo Tạp chí Luật học sớ 238 tháng 3/2020 Bên cạnh cịn có viết trên trang báo điện tử có liên quan đến đề tài, kể đến như: Nguyễn Quang Hiển (2018) “Giao dịch bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng” đăng trên tạp chí Tịa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/baiviet/phap-luat/giao-di%25cc%25a3chba%25cc%2589o-da%25cc%2589mtrong-ho%25cc%25a3p-dong-tindu%25cc%25a3ng-phan-2, (26/02/2018) Nguyễn Văn Điền (2019) “Hoàn thiện pháp luật về chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng”, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2500>, (18/10/2019) Đoàn Thị Ngọc Hải (2019) “Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nước ta nay”, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuutraodoi.aspx?ItemID=2513>, (14/11/2019) Các cơng trình nghiên cứu trên góp phần tạo sở lý luận thực tiễn về hoạt động định giá bất động sản ngân hàng, phương pháp định giá bất động sản Tuy nhiên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng, qua thực tiễn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu” nghiên cứu cách toàn diện về việc áp dụng quy định của pháp luật công tác định giá bất động sản của số ngân hàng tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, sở lý luận trên phương diện pháp luật kiến nghị, đề xuất những giải pháp có ý nghĩa quan trọng để góp phần xây dựng chế giải vấn đề cách hồn thiện Với luận văn này, tơi mong ḿn làm rõ những vấn đề về hoạt động định giá bất động sản chấp, những bất cập của việc vận dụng, thực quy định thực tiễn của hoạt động định giá số ngân hàng tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu Từ sở pháp lý đánh giá mặt thuận lợi khó khăn cịn tồn tại, để từ đưa những giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động định giá của ngân hàng định cho vay, đồng thời đảm bảo quyền lợi ích chính đáng cho người vay, tránh khiếu nại, khiếu kiện từ người vay Trang Thứ tư, pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng bảo đảm quyền tự ý chí của bên tham gia, bên bảo đảm khách hàng dùng quyền sử dụng đất để chấp tài sản bên nhận bảo đảm tổ chức tín dụng, bên có quyền thỏa thuận về giá quyền sử dụng đất chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng thời điểm ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất4, thời điểm xử lý quyền sử dụng đất tài sản bảo đảm, trường hợp khơng có thỏa thuận tài sản định giá thông qua tổ chức định giá tài sản5 1.2.2 Nội dung pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng Nội dung của pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng bao gồm: - Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể có quyền chấp tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng - Nhóm quy phạm pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng, để đảm bảo phù hợp với thực tế đánh giá chuẩn xác giá trị của tài sản chấp - Nhóm quy phạm pháp luật về quyền sử dụng đất tài sản chấp định giá Tài sản quyền sử dụng đất định giá để đảm bảo hợp đồng tín dụng phải thỏa mãn quy định của pháp luật, phải quyền sử dụng đất có, qùn sử dụng đất hình thành tương lai khơng phải tài sản định giá để đưa vào chấp - Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng kiểm sát, giám sát việc định giá tài sản chấp Chủ thể định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất nội ngân hàng chủ thể độc lập - Nhóm quy phạm pháp luật về tiêu chuẩn định giá quyền sử dụng đất, bao gồm quy định tiêu chuẩn định giá tài sản chấp để bảo đảm tính khả thi của tài sản chấp quyền sử dụng đất thu hồi vốn tín dụng khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ 1.2.3 Vai trò pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng Định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng hoạt động mang tính khách quan kinh tế thị trường, song hoạt động liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể khác Để giải hài hịa mới quan hệ lợi ích, nhà nước phải điều chỉnh hoạt động định giá, Khoản Điều 295 BLDS năm 2015 Điều 306 BLDS năm 2015 Trang 11 thẩm định giá tài sản nói chung quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng pháp luật Kết luận Chương Định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng nhằm xác định giá trị qùn sử dụng đất đới với diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định đưa vào biện pháp chấp tài sản hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay của ngân hàng, tổ chức tín dụng dựa tài sản đảm Định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng những khâu quan trọng thiếu qui trình cho vay của tổ chức tín dụng nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất sở để đưa mức cho vay hợp lý Pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng tập hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành điều chỉnh quan hệ phát sinh trình định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất của khách hàng vay để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Tại Chương 1, tác giả nghiên cứu khái quát chung về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng, phân tích đặc điểm, ý nghĩa của định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng nghiên cứu khái quát pháp luật điều chỉnh về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng Kết nghiên cứu của Chương tiền đề để phân tích thực trạng pháp luật thực tiễ thực pháp luật về định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng Chương CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 2.1 Thực trạng pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 2.1.1 Quy định pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 2.1.1.1 Quy định pháp luật chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về chủ thể chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Trang 12 Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân nước chấp quyền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn Thứ hai, đối với tổ chức nước chấp quyền sử dụng đất Thứ ba, đối với người Việt Nam định cư nước chấp quyền sử dụng đất Thứ tư, đới với doanh nghiệp có vớn đầu tư nước ngồi chấp qùn sử dụng đất 2.1.1.2 Quy định pháp luật quyền sử dụng đất tài sản chấp định giá Để tổ chức tín dụng cho vay, bên vay phải đáp ứng nhiều điều kiện mà tổ chức tín dụng đưa nhu: cầu vay vớn có mục đích hợp pháp hay không? Phương án sử dụng vớn có đảm bảo để tổ chức tín dụng thu hồi nợ khơng? Bên vay có khả tài chính để đảm bảo trả khoản nợ không? Mặc dù bên vay phải đáp ứng đầy đủ yếu tớ tính rủi ro hợp đồng tín dụng cao, với những khoản cấp tín dụng có sớ tiền lớn 2.1.1.3 Quy định pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng Đất đai loại bất động sản, quyền sử dụng đất đưa vào chấp, kinh doanh định giá đất chính định giá giá trị quyền sử dụng đất phải thực theo những quy định về định giá bất động sản nói chung Song đất đai tài sản đặc biệt khác với bất động sản khác, đòi hỏi định giá quyền sử dụng đất ngân hàng, tổ chức tín dụng phải tuân theo những quy định đặc thù của pháp luật đất đai quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính để ngân hàng có nhiều lựa chọn đa dạng phương thức định giá Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của đất cần định giá Thứ hai, phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đới với đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Trang 13 Thứ ba, phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương sớ giữa mức thu nhập rịng thu bình quân năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao trên địa bàn cấp tỉnh Thứ tư, phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đới với đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành 2.1.1.4 Quy định pháp luật chủ thể định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng Thực tế cho thấy nay, hoạt động định giá tài sản nhu cầu khách quan cần thiết Đối với ngân hàng thương mại, định giá tài sản bảo đảm có vai trị quan trọng hơn, đặc biệt đối với nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu nhạy cảm nghiệp vụ cho vay Nghiệp vụ cho vay ngân hàng ít nhiều liên quan đến việc chấp, cầm cố tài sản Nếu dựa vào tài sản đảm bảo vay, ngân hàng phải định giá tài sản Có nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để đảm bảo cho khoản vay của Trong sớ đó, có những tài sản giá đă rõ ràng dễ xác định vàng, bạc, đá quý… có nhiều loại khó xác định giá trị giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng… Chính vậy, cần phải thực công tác định giá tài sản bảo đảm cách hợp lý để đảm bảo quyền lợi của khách hàng của ngân hàng 2.1.1.5 Quy định tiêu chuẩn định giá quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Nếu sớ phận cấu thành của pháp luật về cấp tín dụng Nhà nước ban hành những nội dung về quy trình cấp tín dụng dường khơng đề cập chi tiết văn pháp luật Tuy nhiên cần phải xem xét vấn đề góc độ rộng Theo Điều 93, khoản 1, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 về "văn nội bộ": "1 2.1.2 Đánh giá pháp luật định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng 2.1.2.1 Đánh giá hệ thống văn pháp luật điều chỉnh định giá quyền sử dụng đất chấp tài sản để bảo đảm hợp đồng tín dụng Trang 14