Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội dự án đặng xá ii

LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Tô Minh Hiệu, xin cam đoan luận văn thạc sỹ kinh tế tơi nghiên cứu thực hướng dẫn TS Nguyễn Thị Hải Yến Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trung thực hợp lý Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Xác nhận Giáo viên hƣớng dẫn Hà Nội, ngày tháng Tác giả Tô Minh Hiệu năm 2016 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ i LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề chung nhà xã hội 1.1.1Khái niệm nhà xã hội quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội 1.1.2 Vai trò nhà xã hội 1.1.3 Các văn pháp luật quy định 11 1.2 Nội dung quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội 13 1.2.1 Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội .13 1.2.2 Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội .16 1.2.3 Xây dựng máy tổ chức quản lý nhà xã hội 19 1.2.4 Quản lý việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội 21 1.4 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý khác thác sử dụng nhà xã hội 23 1.4.1 Yếu tố sách 23 1.4.2 Yếu tố kinh tế 27 1.4.3 Yếu tố người .28 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẶNG XÃ II 30 2.1 Khái quát thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 30 2.2 Thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II 39 2.2.1 Giới thiệu khái quát dự án nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 39 2.2.2 Thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 44 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 56 2.3.1 Những kết đạt 56 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 58 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ KHAI THÁC KHU NHÀ Ở XÃ HỘI ĐẶNG XÁ II, GIA LÂM, HÀ NỘI 60 3.1 Quan điể m và mu ̣c tiêu xây dƣ̣ng giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội 60 3.1.1 Quan điể m 60 3.1.2 Mục tiêu .61 3.2 Giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội 61 3.2.1 Giải pháp việc quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội Đặng Xá II 62 3.2.2 Giải pháp việc quản lý sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội Đặng Xá II 65 3.2.3 Giải pháp việc xây dựng hệ thống máy tổ chức quản lý nhà xã hội Đặng Xá II 68 3.2.4 Giải pháp việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Đặng Xá II 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 KẾT LUẬN 80 KIẾN NGHỊ 81 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .83 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Hệ thống văn pháp luật liên quan đến Nhà xã hội 11 Bảng 1.2 Tiêu chí chấm điểm 15 Bảng 2.1: Dự án nhà thương mại đăng ký chuyển đổi thành dự án nhà xã hội 34 Bảng 2.2: Dự án nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp dự kiến hoàn thành 37 năm 2016 37 Bảng 2.3: Bảng số liệu tổng hợp khu nhà xã hội Đặng Xá I Đặng Xá II 42 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Khu tập thể Viện Hóa phường Cầu Diễn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội xây dựng từ năm 1970 30 Hình 2.2: Dự án nhà xã hội Bắc Cổ Nhuế-Chèm 32 Hình 2.3: Vị trí dự án khu đô thị Đặng Xá 39 Hình 2.4: Sơ đồ khu thị Đặng Xá 40 Hình 2.5: Vị trí nhà xã hội Đặng Xá II 41 Hình 2.6: Các dịch vụ tiện ích dự án .41 Hình 2.7: Mặt hộ điển hình 57.6m2 43 Hình 2.8: Khn viên xanh .50 Hình 2.9: Vỉa hè 51 Hình 2.10: Bãi rác lộ thiên 52 Hình 2.11: Hình ảnh xuống cấp nhiều hộ 53 Hình 2.12: Hình ảnh xuống cấp bên ngồi tịa nhà 54 Hình 2.13: Nước bẩn có hàm lượng asen cao 55 Hình 2.14: Hóa đơn tiền điện thiếu minh bạch 56 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Có nhà để nhu cần thiết tầng lớp nhân dân Phát triển tốt vấn đề nhà tiền đề quan trọng để nâng cao mức sống người dân, tác động tích cực đến việc xây dựng ổn định xã hội Nhà xã hội chủ trương có ý nghĩa xã hội to lớn Đảng Nhà nước đối đông đảo nhân dân Quần thể quy mô, chất lượng nhà xã hội thước đo phát triển hệ thống an sinh xã hội chất lượng sống người dân, quy định vẻ đẹp kiến trúc, mặt cảnh quan địa phương toàn thể quốc gia, đồng thời thể trình độ quản lý Nhà nước quyền địa phương cấp, đặc biệt Thủ đô Nhà xã hội không tạo nơi ăn chốn cho hàng ngàn hộ dân mà cịn giúp người lao động từ nơng thơn thành thị làm việc khu, cụm công nghiệp, nhà máy, công trường…cải thiện điều kiện sống, sinh hoạt, khơng gian sống vốn khó khăn Thực tế nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ thị hóa với q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước vấn đề nhà ở, đặc biệt nhà cho người thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời Có thể nói vấn đề giải nhà cho người có thu nhập thấp phải ưu tiên hàng đầu bật bao quát thể chế xã hội văn minh, đặc biệt với quốc gia muốn phát triển bền vững lựa chọn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam.Trong thời gian qua nhìn chung Nhà nước có chế, sách hỗ trợ, phát triển nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp bước giải nhu cầu nhà cho người dân Tuy nhiên chủ trương gặp số vướng mắc, khó khăn, nguyên nhân nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư nhắc đến bất cập sách, đặc biệt thủ tục hành Dự án nhà xã hội Đặng Xá II dự án điển hình xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp địa bàn Thành phố Hà Nội Dự án làm tốt cơng tác quy hoạch, hình thành mơ hình nhà thu nhập thấp với khơng gian, điều kiện sống văn minh, an toàn, thiết chế văn hóa đầy đủ với giá phù hợp, phục vụ nhu cầu có nhà người thu nhập thấp Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, việc quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội nói chung dự án nhà xã hội Đặng Xá II số hạn chế: Nhiều trường hợp xét duyệt đối tượng không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, xuất người giàu nằm danh sách mua nhà xã hội; Bất chấp rủi ro pháp lý quy định để mua bán trao tay nhà xã hội; Tổ chức quản lý vận hành sai nguyên tắc dẫn đến nhiều hạn chế công tác bảo đảm quyền lợi dân cư sống khu nhà; Tổ chức quản lý hoạt động chưa thật hiệu quả, chưa hoạt động thật tốt chức mình, tường nứt, thấm nước, thang máy trục trặc, chất lượng nước nhiều cặn, hàm lượng asen cao, ô nhiễm tiếng ồn công tác dọn vệ sinh Do vậy, để quản lý khai thác sử dụng tốt khu nhà xã hội với tiêu chí, yêu cầu công tác quản lý sử dụng, đồng thời đáp ứng việc khai thác sử dụng khu nhà sau hoàn thành đưa vào sử dụng mặt hành sử dụng khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất giải pháp quản lý nhà xã hội Khu đô thị Đặng Xá II thực cần thiết có ý nghĩa thực tiễn Đề tài “Quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội dự án Đặng Xá II” ý nghĩa cấp bách, cần thiết để nâng cao chất lượng sống người thu nhập thấp Đặng Xá II nói riêng, khu nhà xã hội khác địa bàn thành phố Hà Nội nói chung Mà đưa giải pháp giúp quan quản lý Nhà nước quan quản lý địa phương áp dụng công tác quản lý khai thác Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hố sở lý luận quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội - Đánh giá công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà xã h ội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội - Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: nội dung quản lý nội dung khai thác sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II - Phạm vi nghiên cứu: nội dung quản lý, khai thác sử dụng nhà xã hội tập trung nghiên cứu vấn đề chính: (1); Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà xã hội (2); Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng dự án nhà xã hội (3); Xây dựng máy tổ chức quản lý nhà xã hội (4); Quản lý việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là: - Phương pháp thu thập thơng tin: Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến công tác quản lý nhà xã hội cho đối tượng thu nhập thấp Việt Nam số nước giới - Phương pháp vấn sâu: Đối với số cán quản lý Xí nghiệp quản lý vận hành dự án nhà Đặng Xá II số cư dân sống khu nhà Đặng Xá II CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề chung nhà xã hội 1.1.1Khái niệm nhà xã hội quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội a Nhà xã hội Nhà xã hội Việt Nam hình thành muộn so với giới, chưa có mơ hình giải pháp quản lý sử dụng sử dụng cụ thể, đầu tư sở hạ tầng chưa trọng mức Tuy nhiên việc xây dựng phát triển nhà xã hội thời gian qua góp phần cải thiện nhanh nơi nâng cao chất lượng sống cho người dân, góp phần tăng đa dạng hóa quỹ nhà bình ổn thị trường bất động sản, huy động nguồn lực tham gia xây dựng , tạo dựng nhiều công ăn việc làm cho người lao động Ngay từ năm 1960-1970, dù nhà nước có sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân, tập trung việc phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước cho cán công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, sách bao cấp nhà chưa định danh thức Trong thời gian đầu áp dụng sách Đổi sau năm 1986, số khó khăn tài thay đổi quan điểm phát triển, nhà đầu tư ngân sách Nhà nước không cịn trọng, thay vào cấp quyền đưa sách khuyến khích việc tự xây nhà người dân tham gia kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân quyền trao đổi, mua bán nhà thể Pháp lệnh nhà năm 1991 việc thay đổi chế độ sở hữu đất đai thể Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật năm 1998 2001 Tuy nhiên phải khẳng định thập niên 1990 năm thập niên 2000, Nhà nước muốn giữ vai trò chủ đạo người xây dựng cung cấp nhà cho đối tượng ưu tiên muốn hướng thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà Đến năm kỷ 21, xuất thay đổi việc khuyến khích mạnh mẽ tham gia thành phần kinh tế khác vào việc xây dựng dự án nhà Văn có đề cập đến việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà Nghị định 71/2001/NĐ-CP Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thấy đầu năm 2000, khái niệm nhà ưu đãi, khái niệm gần với nhà xã hội, khu vực thị bao gồm tất loại hình nhà xã hội cao tầng (từ tầng trở lên thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội tầng trở lên với địa phương khác) Nghị định quy định rõ ràng hộ thuộc chung cư cao tầng phải ưu tiên bán cho thuê đối tượng cán bộ, công nhân, viên chức nhà nướcvà sinh viên Quan điểm nhà ưu đãi phải chung cư cịn ảnh hưởng chí đưa vào Luật nhà 2005 sau này.Ngồi ra, nhìn vào văn địa phương ban hành năm với Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu (nhưng trước vài tháng) định 123/2001/QĐ-UB UBND thành phố Hà Nội ta thấy quy định Quỹ nhà thành phố, khái niệm gần với khái niệm quỹ nhà xã hội sau này, quy định dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà thành phố Phần diện tích cịn lại chủ đầu tư phép kinh doanh phải giành 50% để bán cho quan có nhu cầu nhà theo giá quy định 50% phép bán theo giá thị trường Văn xuất cụm từ Nhà xã hội Chiến lược phát triển nhà quốc gia ban hành theo định 76/2004/QĐ-TTg có đưa định nghĩa Quỹ nhà xã hội “quỹ nhà nhà nước hỗ trợ sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua cho thuê đối tượng thuộc diện sách có khó khăn việc cải thiện chỗ ở” Ở đây, khái niệm nhà xã hội xuất cách gián tiếp qua khái niệm khác quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, thừa kế quan điểm Quỹ nhà 70 + Người dân sinh sống khu nhà ỏ: khu nhà đơn nguyên nhà hộ dân bầu người làm đại diện Đại diện cho hộ dân toàn khu nhà người đại diện đơn nguyên nhà bầu có nhiệm vụ tham gia , giám sát thực giải vấn đề liên quan đến nội dung quản lý khai thác sử dụng Kiểm tra, đôn đốc người sử dụng nhà xã hội thực nội qui quản lý sử dụng qui định pháp luật quản lý sử dụng nhà xã hội, tạo điều kiện để đơn vị quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng ký kết + Chính quyền địa phương: UBND phường cử người đại diện (có thể tổ trưởng tổ dân phố) Công an hộ tham gia giám sát, giải vấn đề xử lý vi phạm pháp luật + Cơ quan quản lý Nhà nước: Sở Xây dựng Hà Nội tham gia giám sát việc thực công tác quản lý giải vướng mắc, khiếu kiện trình sử dụng khu nhà Báo cáo UBND Thành phố định thu hồi, xử phạt (trường hợp có vi phạm) hướng dẫn quản quản lý địa phương thực công tác quản lý theo phân cấp 3.2.4 Giải pháp việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án nhà xã hội Đặng Xá II a Nội dung Dự án nhà xã hội Đặng Xá II dự án bàn giao đưa vào sử dụng với số lượng hộ tương đối lớn, mật độ dân số cao cơng tác quản lý tu bảo trì đặc biệt quan trọng, hệ thống quản lý tu bảo trì bao gồm tổ đội quản lý nhiệm vụ sau: công trình hạ tầng kiến trúc; cơng trình cơng cộng; kiến trúc cảnh quan môi trường đô thị an ninh an tồn, trật tự văn minh cơng cộng khu đô thị, nhằm đảm bảo cho khu đô thị phát triển bền vững, phục vụ tối đa sinh hoạt cộng đồng dân cư tăng trưởng kinh tế xã hội giai đoạn cơng nghiệp hố đất nước, đảm bảo cân lợi ích tương lai người dân khu nhà 71 Các phận thực hiện: Đội quản lý nhà ở, Đội quản lý cơng trình hạ tầng, Đội quản lý cơng trình cơng cộng, Đội quản lý môi trường, Đội quản lý an ninh trật tự Các phận có tổ phụ trách phần việc cụ thể để giúp việc quản lý khai thác khu nhà hiệu Sơ đồ 3.8: Quản lý kỹ thuật khu nhà xã hội b Quản lý sử dụng khu nhà nhà xã hội Đặng Xá II Đến hộ giai đoạn kinh doanh xong, giải chỗ cho khoảng 6000 người nên cần có số lượng nhân viên quản lý sử dụng 100 người (trung bình 11 hộ có nhân viên quản lý chung)  Đội quản lý nhà Đội quản lý nhà xã hội Đặng Xá II bao gồm tổ quản lý đơn nguyên nhà tổ quản lý đơn vị cung cấp thứ phát với mục tiêu nhiệm vụ sau: 72 Sơ đồ 3.9: Đội quản lý nhà Mục tiêu: cung cấp dịch vụ cần thiết cho hệ thống nhà ở, đảm bảo nhu cầu thiết yếu cho người dân khu đô thị Bảo dưỡng, tu cơng trình nhà ở, hộ khu nhà Nhiệm vụ chung Đội quản lý nhà ở: - Tổ chức thực công tác bảo trì cơng trình thiết bị tồ nhà theo hợp đồng ký Thực việc quản lý cơng tác bảo hành, bảo trì theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ Thơng tư 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ Xây Dựng - Quản lý, giám sát kiểm tra Tổ quản lý nhà xã hội Tổ quản lý nhà thấp tầng thực công việc sau: Cung cấp quản lý dịch vụ nhà cao tầng, khu dân cư khu nhà Sử dụng hệ thống điện nhẹ: cáp viễn thơng, thơng tin liên lạc tồ nhà Nhiệm vụ Tổ Đội quản lý nhà - Tổ quản lý đơn nguyên nhà ở: Quản lý sử dụng bảo dưỡng bảo trì tồ nhà Quản lý sử dụng hệ thống kỹ thuật nhà: sử dụng, bảo trì thang máy, máy phát điện dự phịng, hệ thống cấp điện, cấp nước, Phòng cháy chữa cháy Quản lý mặt hành khu nhà, liên hệ quyền địa phương với hộ dân định cư khu thị Duy trì chất lượng, kiến trúc khu đô thị mới, nhà xã hội cao tầng, sửa chữa hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung: hành lang, cầu thang, thang 73 máy, mái nhà, bể nước, bể phốt tu bảo dưỡng thiết bị định kỳ theo qui định nhà nước Sử dụng hệ thống kỹ thuật chung nhà xã hội: bơm nước, bơm cứu hoả, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải thiết bị khác Quản lý tu, bảo dưỡng diện tích khơng gian thuộc sở hữu chung chung cư bao gồm (Tổ quản lý nhà xã hội phụ trách): + Bảo dưỡng sàn hành lang, cầu thang + Bảo dưỡng sơn nước, sơn tường mặt ngoài, sơn tường trần hành lang, cầu thang + Bảo dưỡng mái nhà, hệ thống thoát nước mái + Các phận khác: Quản lý, bảo quản hồ sơ Duy tu sửa chữa hộ: uỷ thác chủ sở hữu (chi phí chủ sở hữu chi trả) Phối hợp với Ban quản trị tổ chức việc thu khoản lệ phí cho cơng tác bảo trì theo luật định, cơng khai cụ thể hoá khoản thu chi cho công tác trước hội nghị nhà xã hội -Tổ quản lý đơn vị cung cấp thứ phát: Thuê đơn vị tư vấn đánh giá trạng công trình thiết bị bố trí tồ nhà Trên sở xây dựng quy trình bảo trì cho tồ nhà thiết bị lắp đặt Hợp đồng với đơn vị có uy tín thị trường để thực cơng tác bảo trì nhằm đảm bảo chất lượng tốt cho người dân Duy tu bảo dưỡng định kỳ quản lý hệ thống trang thiết bị nhà như: + Bảo dưỡng hệ thống máy bơm : theo quy trình sử dụng + Bảo trì máy phát điện : theo quy trình sử dụng + Bảo dưỡng thang máy : theo quy trình sử dụng 74 + Bảo dưỡng hệ thống điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, thay loại bóng đèn chiếu sáng, loại cầu dao, aptomat tồ nhà Đội quản lý cơng trình cơng cộng: gồm Tổ: + Tổ quản lý dịch vụ thương mại + Tổ quản lý dịch vụ thể dục thể thao, + Tổ quản lý dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe Phương châm tận tâm phục vụ khách hàng, bước hình thành phận phục vụ khách hàng chuyên nghiệp đầu mối biên nhận thắc mắc giúp giải vấn đề phát sinh cư dân, giúp cư dân đỡ phiền hà, tiết kiệm thời gian lại dịch vụ thiết yếu cho sinh hoạt đời sống hàng ngày Sơ đồ 3.10: Đội quản lý Cơng trình cơng cộng Mục tiêu: Quản lý tu bảo dưỡng định kỳ hệ thống kỹ thuật diện tích cơng cộng Đảm bảo cơng trình cơng cộng phải khai thác cho đáp ứng nhu cầu người dân khu nhà Các cơng trình cơng cộng phải sử dụng mục đích, chức năng, đáp ứng nhu cầu trước mắt lâu dài người dân khu nhà Đảm bảo công xã hội quyền hưởng số dịch vụ xã hội người dân trường học, nhà trẻ, trạm y tế Các tổ có trách nhiệm quản lý, sử dụng khai thác cơng trình mục đích, chức 75 Nhiệm vụ chung: Quản lý cách hiệu cơng trình cơng cộng, phục vụ người dân khu nhà cách tốt Nhiệm vụ Tổ Đội quản lý cơng trình công cộng - Tổ quản lý dịch vụ, thương mại: Quản lý cửa hàng thương mại, phối hợp tổ chức dịch vụ phục vụ dân cư Trông giữ xe đạp, xe máy, ôtô dịch vụ khác có nhu cầu Các hoạt động thu phí theo quy định chung - Tổ quản lý dịch vụ thể dục, thể thao: Quản lý phòng trung tâm bảo vệ chăm sóc sức khoẻ cộng đồng khu nhà - Tổ quản lý dịch vụ y tế, chăm sóc sức khoe: Quản lý điểm sinh hoạt văn hoá, thể thao cộng đồng phục vụ nhu cầu cần thiết cho cộng đồng dân cư khu nhà cơng trình dịch vụ thương mại, cơng trình thể dục thể thao, phịng y tế chăm sóc sức khỏe  Đội quản lý cơng trình hạ tầng: Bao gồm Tổ: Tổ quản lý Điện, Tổ quản lý cấp thoát nước, Tổ quản lý sân đường Sơ đồ 3.11: Đội quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật Mục tiêu: Có chiến lược biện pháp cụ thể nhằm đảm bảo cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm giao thông, cấp nước, nước, vệ sinh mơi trường, cung cấp lượng chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc sử dụng trạng thái tốt, đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân đô thị Việc tu, sửa chữa, cải tạo cơng trình kỹ thuật hạ tầng phải chủ quản lý cơng trình thực 76 phải đảm bảo yêu cầu sinh hoạt bình thường nhân dân, khơng làm ô nhiễm môi trường Nhiệm vụ chung Đội quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật: Lập lưu trữ hồ sơ hồn cơng cơng trình sau cải tạo xây dựng cơng trình Phát hư hỏng, cố kỹ thuật có biện pháp sửa chữa kịp thời đảm bảo hoạt động bình thường cho cơng trình Thực chế độ tu, bảo dưỡng, cải tạo, nâng cấp để trì chức sử dụng cơng trình theo định kỳ kế hoạch hành năm Hợp đồng cung cấp dịch vụ công cộng (điện, nước, thông tin ) với đối tượng cần sử dụng hướng dẫn họ thực qui định hành qui định kỹ thuật Quản lý hệ thống cấp nước ngồi nhà Quản lý hệ thống chiếu sáng ngồi nhà, thơng tin liên lạc Quản lý đường nội Khớp nối hạ tầng kỹ thuật Phát xử lý vi phạm chế độ sử dụng khai thác cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu nhà như: Hệ thống kỹ thuật hạ tầng hiên, hè, cống rãnh, hệ thống vườn hoa, xanh, thảm cỏ, đường giao thơng tồn khu bãi xe động tĩnh Ngoài ra, Đội tổ chức quản lý nghiêm cấm hành vi cụ thể như: + Không tự ý chuyển dịch, làm hư hỏng đường ống cấp nước công cộng, tự ý thay đổi đường ống dẫn nước vào hộ tiêu thụ, tự ý đấu nối đường ống cấp nước vào hộ tiêu thụ trước đồng hồ đo nước, tự ý điều chỉnh đồng hồ đo nước + Không xây dựng cơng trình cống ngầm nước, xả chất độc hại vào hệ thống thoát nước, đổ đất, đá, rác xuống hố ga, cống, rãnh thoát nước + Không làm hư hỏng hệ thống chiếu sáng công cộng, tự ý dịch chuyển hệ thống chiếu sáng công cộng, câu nối điện từ đường dây trục vào hộ tiêu thụ không qua đồng hồ đo đếm điện, tự ý điều chỉnh đồng hồ đo đếm điện 77 + Không chặt phá xanh đường phố, công viên nơi công cộng Không sử dụng trái phép làm hư hỏng cơng trình cơng viên, vườn hoa Không thả súc vật loại công viên, vườn hoa, làm hư hỏng cảnh, bồn hoa, thảm cỏ công viên nơi công cộng Nhiệm vụ Tổ - Tổ quản lý hệ thống điện, chiếu sáng: Sử dụng, bảo dưỡng, sữa chữa hệ thống chiếu sáng cơng cộng tồn nhà hệ thống thơng tin liên lạc tịa khu nhà, đơn nguyên nhà - Tổ cấp thoát nước: Sử dụng, bảo dưỡng, sữa chữa hệ thống cống rãnh nước khu thị (hoặc xung quanh nhà xã hội, cụm nhà xã hội cao tầng) -Tổ quản lý sân, đường: Quản lý hệ thống giao thông khu đô thị Thực nhiệm vụ sửa chữa nhỏ có trách nhiệm với Ban quản trị khu nhà lập kế hoạch đề xuất thực sửa chữa lớn nâng cấp, trải nhựa, bê tơng hố, thảm lại mặt đường…  Đội quản lý môi trƣờng: gồm Tổ: + Tổ chăm sóc xanh + Tổ vệ sinh, mơi trường Sơ đồ 3.12 Đội quản lý môi trƣờng Mục tiêu:Đây vấn đề quan trọng công tác quản lý phát triển khu đô thị mới, nhằm nâng cao đời sống cho người dân khu đô thị Mọi người dân phải có trách nhiệm bảo vệ mơi trường sống khu nhà Nhiệm vụ chung:Các loại xanh, thảm cỏ, bồn hoa trồng dọc theo 78 đường giao thông khu nhà ở, khuôn viên nhà phải thường xuyên chăm sóc, bảo vệ, làm tăng mỹ quan thị, góp phần cải tạo cảnh quan đô thị Tổ chức chuyên trách vệ sinh mơi trường thị có trách nhiệm hàng ngày thu gom, vận chuyển chất thải sinh hoạt đến khu tập kết Thành phố Hiện nay, rác từ hộ gia đình trở thành vấn đề khơng nhỏ q trình quản lý mơi trường thị ngày Thành phần chất thải thay đổi theo chiều hướng khó phân hủy Vì việc quản lý chất thải sinh hoạt đô thị ngày coi trọng Nhiệm vụ Tổ Đội quản lý Môi trường: -Tổ vệ sinh, môi trường:Đảm bảo vệ sinh môi trường, quét dọn khu vực công cộng hành lang, lối chung, làm vệ sinh phần vỉa hè ngồi nhà khu cơng cộng giao quản lý Dọn vệ sinh nhà, khu nhà hành lang chung cư, cầu thang nhà Thu gom rác thảivà vận chuyển đến địa điểm tập kết rác khu vực Ngoài ra, tổ vệ sinh cịn có nhiệm vụ bảo dưỡng ống rác tồ nhà xã hội theo quy trình sử dụng -Tổ chăm sóc xanh có nhiệm vụ:Phụ trách cảnh quan chung khu nhà đơn nguyên khu nhà.Chịu trách nhiệm trồng khu đô thị cho đảm bảo mỹ quan, đồng thời không ảnh hưởng đến đời sống người dân khu thị có mùi khó chịu có hương thơm Chịu trách nhiệm chăm sóc, tưới vườn hoa, thảm cỏ, xanh  Đội quản lý an ninh trật tự : gồm Tổ an ninh nhà Tổ an ninh chung khu (bao gồm tồn khu thị cơng trình cơng cộng) Trong gồm Tổ: Tổ an ninh bảo vệ, Tổ phòng cháy chữa cháy Tổ trông giữ xe Mỗi nhà xã hội có quản lý phận an ninh trật tư khu nhà riêng phối hợp theo đạo chung Đội quản lý an ninh trật tự toàn khu nhà 79 Sơ đồ 3.13: Đội quản lý an ninh, trật tự Mục tiêu đội quản lý an ninh, trật tự khu nhà ở: Tổ chức xây dựng lực lượng an ninh nhà khu vực dịch vụ công cộng, nhiệm vụ quan trọng nên phải xây dựng đội ngũ an ninh mang tính chuyên nghiệp cao Tất nhân viên an ninh đào tạo bản, tập huấn cơng tác phịng cháy chữa cháy, võ thuật, xử lý cố nhà, cố điện bị kẹt thang máy đội ngũ chủ lực cơng tác phịng cháy chữa cháy tồ nhà Nhiệm vụ chung: Với nhiệm vụ chốt chặt tuần tra liên tục khống chế kẻ gian đột ngập vào nhà giải vấn đề an ninh trật tự Nhiệm vụ Tổ Đội quản lý an ninh trật tự khu nhà: - Tổ an ninh bảo vệ tồ nhà: Tổ an ninh tồ nhà có chức bảo vệ trực tiếp nhà, nhà để xe tồ nhà, việc an tồn phịng chống cháy nổ phịng chống lụt bão tồ nshà, xử lý cố thang máy thiết bị nhà Tổ an ninh tồn khu có nhiệm vụ bảo vệ tồn khu khu vực công cộng khác nhà để xe công cộng khu vực công cộng giao quản lý khác - Tổ phòng cháy chữa cháy: Phụ trách cơng tác phịng cháy chữa cháy phịng chống lụt bão : nội dung cơng tác tuyên truyền ý thức giáo dục phòng cháy chữa cháy phịng chống lụt bão cho tồn đối tượng sử dụng nhà 80 Chấp hành nội quy chế độ công tác phòng cháy chữa cháy theo quy định hành, trang bị thiết bị phịng cháy chữa cháy Có phương án xử lý có cố hoả hoạn úng lụt xảy nhà Phối hợp với quyền địa phương tổ chức tập huấn định kỳ hàng năm cơng tác phịng cháy chữa cháy cơng tác cứu hộ phịng chống lụt bão Xây dựng đội ngũ phòng cháy chữa cháy đội ngũ chuyên trách đào tạo bản, xây dựng đội ngũ dự bị cho công tác có phối hợp tham gia quyền địa phương tổ dân phố Có trách nhiệm bảo dưỡng máy bơm nước phòng cháy chữa cháy: theo quy trình sử dụng - Tổ trơng giữ xe:Cung cấp dịch vụ giữ xe đạp, xe máy, ô tô dịch vụ liên quan đến việc giữ xe (nếu có) Thu phí theo qui định địa phương thỏa thuận thấp mức giá trần nhà nước qui định KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong thời gian gần việc đầu tư xây dựng phát triển nhà xã hội Hà Nội đạt kết định, nhiều dự án đã, đầu tư xây dựng để đưa vào sử dụng thời gian tới đáp ứng phần nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Tuy nhiên qua vấn đề, việc nảy sinh trình khai thác sử dụng nhà sau đưa vào sử dụng số Dự án nhà xã hội Hà Nội thấy việc quản lý khu nhà xã hội có nhiều quy định, văn pháp quy hướng dẫn quản lý tồn nhiều vấn đề cần phải khắc phục Bên cạnh việc áp dụng quy định, quy chế chưa linh hoạt, phối hợp bên liên quan công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà xã hội chưa đồng bộ, chưa có quy định cụ thể, nhiều vấn đề nảy sinh công tác quản lý khai thác sử dụng sau đầu tư cần phải kiểm soát chặt chẽ Trên sở nghiên cứu quy định, sở pháp lý, thực trạng nhà xã hội đối tượng sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội Luận văn lựa chọn, nghiên cứu đề xuất mơ hình, định hướng nhằm đưa giải pháp quản 81 lý nhà xã hội Đặng Xá II làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản với mục tiêu nghiên cứu dựa sở khoa học thực tiễn, quy định hành pháp luật để xây dựng đưa giải pháp quản lý sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II nói riêng địa bàn Hà Nội nói chung cách hiệu quả, khoa học Đồng thời đề xuất mơ hình giải pháp quản lý khai thác sử dụng sau đầu tư Dự án nhà xã hội nói chung Luận văn xây dựng mơ hình quản lý nhà xã hội , đưa định hướng công tác quản lý sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II mặt: quy hoạch kiển trúc, môi trường, hạ tầng kỹ thuật, đối tượng sử dụng, vấn đề sở hữu, chuyển nhượng nhà Từ cộng với việc phân tích sở khoa học, thực tiễn để đưa giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II bao gồm giải pháp: việc xét duyệt đối tượng mua dự án, việc sở hữu, chuyển nhượng, việc xây dựng hệ thống máy tổ chức khu nhà ở việc xây dựng hệ thống quản lý tu bảo trì dự án với quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc yêu cầu cụ thể Đây sở để việc quản lý khu nhà xã hội thủ Hà Nội dần vào chun nghiệp, góp phần nâng cao quản lý phát triển chung cho dự án nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội đưa vào khai thác sử dụng KIẾN NGHỊ Trong trình nghiên cứu, luận văn xin đưa số kiến nghị sau: Để ngày hồn thiện cơng tác quản lý khu nhà cho người có thu nhập thấp, Nhà nước cấp quyền cần nghiên cứu ban hành văn pháp lý qui định chi tiết cụ thể phần quản lý khu đô thị, đặc biệt quy định quản lý nhà xã hội để tránh tình trạng xảy số vụ tranh chấp phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà xã hội cao tầng,nhà không đến đối tượng sử dụng chưa có thống việc quản lý sử dụng bảo trì nhà xã hội Phải có tham gia quyền địa phương việc quản lý khu nhà xã hội đối tượng chiếm tỷ lệ lớn dân cư Chính quyền địa phương 82 bao gồm cấp phường cấp quận, có trách nhiệm quản lý nhân khẩu, đối tượng người có thu nhập thấp quản lý tình hình hộ người cư trú địa bàn Phổ biến văn qui định Nhà nước, địa phương đến người dân khu đô thị quản lý hoạt động doanh nghiệp khai thác sử dụng khu thị Phải có tham gia cộng đồng, việc tham gia cộng đồng vào lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội ngày coi trọng Từ việc quan lập pháp xây dựng văn qui phạm pháp luật có ý kiến người dân, việc giám sát việc thực pháp luật, vai trò cộng đồng vơ quan trọng Khi có đại diện người dân tham gia trực tiếp giải vào việc quản lý khu nhà xã hội vấn đề khúc mắc giải nhanh quyền lợi người đại diện gắn liền với cộng đồng dân cư sinh sống khu thị Mặt khác, tham gia cộng đồng có vai trị tích cực việc điều chỉnh, hướng dẫn lối sống cho người dân khu nhà để tạo lập nếp sống văn minh đô thị Qua việc nghiên cứu xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội Đặng Xá II thấy việc quản lý sử dụng nhà xã hội cần có phối hợp nhiều bên liên quan người dân sử dụng, chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước Trên giới đa số nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội quản lý hình cho th, hình thức giúp cơng tác quản lý sử dụng đơn giản hiệu Tại Việt Nam Nhà nước ban hành sách cho hình thức đa số người dân, chủ đầu tư xây dựng lựa chọn, thay vào phương thức nhà để bán thuê mua (mang tính chất sở hữu nhà ở) Điều gây nhiều khó khăn vướng mắc q trình quản lý sử dụng Từ kinh nghiệm nước giới qua thực tế đề nghị Nhà nước nên áp dụng hình thức cho thuê nhà cho người thu nhập thấp Việc làm cho công tác quản lý khai thác sử dụng nhà xã hội hiệu 83 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BXD Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 20/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng, Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Chính phủ (2007), Nghị định số 29/2007/NĐ-CP việc ban hành quy định Quản lý kiến trúc đô thị Chính phủ (2013), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Hội đồng phủ (1977), Quyết định số 150/1977/CP ban hành phân phối diện tích làm việc diện tích Nguyễn Hữu Châu (2001), Quản lý đô thị, NXB xây dựng, Hà Nội 10 Nguyễn Mạnh Hà (2008), Phát triển nhà xã hội sách an sinh xã hội, Tạp chí thơng tin đối ngoại, Hà Nội 11 Nguyễn Ngọc Điện (2010), Nhà xã hội Kinh nghiệm nước phát triển, Tạp chí xây dựng, Hà Nội 12 Phạm Sỹ Liêm (2007), Cần có xác nhà xã hội hồn chỉnh, Tạp chí Người xây dựng, Hà Nội 13 Phạm Trọng Mạnh (2006), Quản lý hạ tầng kỹ thuật, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội 14 Quốc hội (2005), Luật nhà 15 Quốc hội (2014), Luật nhà 16 Thủ tướng phủ (1996), Quyết định số 118/1996/QĐ-TTg việc hỗ trợ người có cơng với mạng cải thiện nhà 84 17 Thủ tướng phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 18 Thủ tướng phủ (2004), Quyết định số 76/2004/ QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 19 Thủ tướng phủ (2011), Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 20 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2001), Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ban hành quy định nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà địa bàn thành phố Hà Nội Các website: 21 http://www.xaydung.gov.vn/ 22 http://www.viglacera.com.vn/