Nghiên cứu cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên

LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng, chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Dƣơng Hải Phong LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn, nhận giúp đỡ, hỗ trợ cộng tác tập thể cá nhân Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thầy, cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, thầy, cô tham gia giảng dạy khơng quản khó khăn để truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương Thảo tận tình bảo, hướng dẫn, hỗ trợ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Dƣơng Hải Phong MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO ĐẦU TƢ CƠ SỞ HẠ TẦNG 1.1 Nguồn gốc sở hình thành GTTTTĐ 1.1.1 Đất đai, đặc tính vai trò đất đai 1.1.2 Khái niệm, Bản chất sở hình thành GTTTTĐ .7 1.2 Cơ chế điều tiết GTTTTĐ đầu tƣ CSHT 11 1.2.1 Khái niệm cần thiết phải điều tiết GTTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT .11 1.2.2 Đặc điểm chế độ sở hữu sử dụng đất đai Việt Nam 11 1.2.3 Cơ chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT chế độ SHTD đất đai KTTT định hướng XHCN 18 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến điều tiết GTTTTĐ đầu tƣ xây dựng CSHT 21 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 21 1.3.2 Các nhân tố khách quan .22 1.3.3 Kinh nghiệm điều tiết GTTTTĐ số nước giới 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN 30 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, KT-XH huyện Đại Từ .30 2.2 Tình hình sử dụng đất đầu tƣ xây dựng CSHT địa bàn huyện Đại từ, tỉnh Thái nguyên 35 2.2.1 Kế hoạch SDĐ năm 2016 huyện Đại Từ UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt: 35 2.2.2 Thực trạng chế điều tiết GTTTTĐ đại bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên thông qua số dự án .36 2.3 Đánh giá chế điều tiết GTTTTĐ đầu tƣ xây dựng CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 50 2.3.1 Những kết đạt 50 2.3.2 Những hạn chế, vướng mắc 53 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 55 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN 57 3.1 Định hƣớng phát triển 57 3.1.1 Chiến lược phát triển KTXH huyện đến năm 2020 57 3.1.2 Một số dự báo nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng 58 3.1.3 Một số dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế 59 3.2 Cơ hội, thách thức .60 3.2.1 Cơ hội 60 3.2.2 Thách thức .60 3.3 Đề xuất số giải pháp 62 3.3.1 Nhóm giải pháp đổi chế thu hồi đất, giao đất 62 3.3.2 Nhóm giải pháp chế, sách điều tiết GTTTTĐ thơng qua cơng cụ thuế .65 3.3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa phương66 KIẾN NGHỊ .67 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình biến động dân số Đại Từ giai đoạn 2009 - 2012 33 Bảng 2.2: Kế hoạch sử dụng loại đất năm 2016 35 Bảng 2.3: Kế hoạch thu hồi đất năm 2016 phê duyệt: .35 Bảng 2.4: Kế hoạch chuyển mục đích SDĐ năm 2016 phê duyệt: .35 Bảng 2.5: Khảo sát giá đất từ năm 2013 đến 2015 đường Đồng Khốc: 38 Bảng 2.6: Đánh giá chế điều tiết GTTTTĐ NN, người dân hai bên đường thực thực dự án làm đường 39 Bảng 2.7: Mức thu thuế từ năm 2013 đến 2015 khu dân cư Đồng Khốc 40 Bảng 2.8: Khảo sát giá đất từ năm 2014 đến năm 2016 đường khu dân cư sân vận động huyện Đại Từ: 42 Bảng 2.9: Đánh giá chế điều tiết GTTTTĐ NN, người dân có đất bị thu hồi thực thực dự án làm đường 44 Bảng 2.10: Mức thu thuế từ năm 2013 đến 2015 khu dân cư sân vận động huyện Đại Từ 45 Bảng 2.11: Tổng hợp SDĐ dự án khu tái định cư Hùng Sơn 3: .47 Bảng 2.12: Khảo sát giá đất xung quanh dự án khu tái định cư Hùng Sơn 3: 48 Bảng 2.13: Đánh giá chế điều tiết GTTTTĐ NN, NĐT, người dân có đất bị thu hồi người dân có đất khu vực xung quanh dự án từ việc đầu tư xây dựng khu dân cư Hùng Sơn 49 Bảng 3.1: Diện tích, cấu loại đất theo quy hoạch đến năm 2020: 59 Hình 2.1: Bản đồ hành huyện Đại Từ .30 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GTTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất NN Nhà nước SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân KTTT Kinh tế thị trường KT-XH Kinh tế - Xã hội XHCN Xã hội chủ nghĩa MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất CSHT Cơ sở hạ tầng GPMB Giải phóng mặt NĐT Nhà đầu tư LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bản thân đất đai không tạo giá trị, luồng thu nhập từ SDĐ mang lại giá trị cho đất đai Do vậy, chất giá trị đất đai GTTTTĐ giá trị địa tơ tư hóa Như dựa vào địa tô để xác định giá trị điều tiết phần giá trị GTTTTĐ quan trọng Việc nghiên cứu GTTTTĐ nguồn gốc hình thành sở để NN ban hành thực sách tài đất đai hợp lý Luật đất đai 2003, 2013 có quy định điều tiết phần GTTTTĐ mà không đầu tư người SDĐ tạo chưa có qui định cụ thể hướng dẫn để phân biệt đâu phần giá trị tăng thêm đầu tư NN hay đầu tư người sử dụng Và chưa có chế để NN đại diện chủ sở hữu toàn dân điều tiết phần GTTTTĐ Điều thực tiễn làm cho chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải vấn đề phức tạp từ việc SDĐ thực tế quản lý vĩ mô kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Huyện Đại Từ huyện miền núi tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015, tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện đạt 17,39% Cơ cấu kinh tế huyện chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng dịch vụ Nơng nghiệp, nơng thơn có nhiều đổi mới, bước phát triển theo chiều sâu Thu nhập bình quân đầu người khoảng 46,7 triệu đồng/năm Du lịch quan tâm, đạt kết bước đầu quy hoạch, xây dựng CSHT Công tác thu hút vốn đầu tư thực tốt, có nhiều dự án lớn triển khai địa bàn huyện nâng tổng số vốn thu hút đầu tư năm đạt gần 2.400 tỷ đồng Do địa phương chịu nhiều tác động mạnh mẽ thay đổi hạ tầng công tác quy hoạch SDĐ Điều làm cho giá đất địa bàn thay đổi chóng mặt Tuy nhiên phần GTTTTĐ lại chưa khai thác phân phối hợp lý, dẫn đến phần nguồn lực đất đai chưa sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế gây thất thu cho ngân sách NN mà nguyên nhân chủ yếu cịn chưa giải quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội việc điều tiết lợi ích quan hệ đất đai Thực tế quan hệ lợi ích bên: NN, doanh nghiệp NĐT nhiều bất cập với người SDĐ bị thu hồi mong muốn bồi thường thỏa đáng, NĐT muốn tối đa hóa lợi nhuận cách, NN thực thu khoản thuế lệ phí từ giao dịch đất đai Do vậy, việc “Nghiên cứu chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng NN điều tiết quan hệ lợi ích ba bên SDĐ đai bền vững, tăng thu cho ngân sách NN góp phần hồn thiện đổi chế quản lý đất đai địa bàn huyện Đại Từ nói riêng nước nói chung Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu cách tổng hợp vấn đề lý luận GTTTTĐ, đặc biệt điều tiết GTTTTĐ đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, từ góp phần bổ sung thêm việc nghiên cứu chế điều tiết GTTTTĐ, góp phần hồn thiện chế quản lý đất đai - Nghiên cứu đánh giá thực trạng chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư phát triển CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên thời gian từ năm 2010 đến năm 2015, khó khăn, bất cập chế điều tiết phần giá trị tăng thêm - Đề xuất số giải pháp để hoàn thiện chế nhằm điều tiết hợp lý phần GTTTTĐ đầu tư CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu - Về đối tượng nghiên cứu: Cơ chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư phát triển CSHT - Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên - Về thời gian: Số liệu thứ cấp thu thập cho giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015 đề xuất giải pháp đến năm 2020 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp tiếp cận Việc nghiên cứu đề tài tiếp cận theo hướng dựa vào minh chứng thực tế kết hợp với luận khoa học để luận giải đánh giá tính hợp lý hay khơng hợp lý chế điều tiết phần GTTTTĐ đầu tư CSHT mang lại Trên sở đề xuất phương hướng, chế sách giải pháp điều tiết GTTTTĐ đầu tư CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên thời gian tới - Quá trình nghiên cứu: Để thực mục tiêu luận văn, trình nghiên cứu thực theo bước sau: - Bước 1: Nghiên cứu tài liệu (văn bản, sách, luận án, luận văn, tạp chí, ) có liên quan đến chủ đề nghiên cứu để xây dựng khung nghiên cứu quản lý GTTTTĐ đầu tư CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Tổng kết kinh nghiệm thực tế số địa phương nước số nước, đặc biệt nước có chế độ quản lý đất đai tương đối giống với Việt Nam để làm học rút áp dụng vào điều kiện thực tiễn nước ta thời gian tới Phương pháp nghiên cứu sử dụng bước tổng hợp mơ hình hóa - Bước 2: Sử dụng số liệu khảo sát thực tế cán quan quản lý NN, người dân doanh nghiệp địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2015, đặc biệt khu vực có chuyển đổi mục đích SDĐ, thu hồi đất phục vụ đầu tư CSHT, đề tài đánh giá phân tích thực trạng gia tăng giá trị đất đai đầu tư CSHT mang lại chế điều tiết phần giá trị gia tăng Phương pháp nghiên cứu sử dụng bước phương pháp sử dụng phần mềm Excel để thống kê thông tin, liệu thu thập - Bước 3: Trên sở phân tích thực trạng khó khăn, vướng mắc việc điều tiết bất cập chế địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Kết hợp với ý kiến thảo luận trao đổi chuyên gia, đề tài đề xuất chế sách điều tiết hợp lý phần GTTTTĐ, góp phần tăng thu ngân sách cho huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên tăng thu ngân sách cho nước nói chung, đảm bảo lợi ích bên q trình SDĐ phục vụ cho mục đích quản lý NN đất đai theo hướng kinh tế hóa, thị trường hóa Phương pháp nghiên cứu sử dụng bước tổng hợp phân tích Kết cấu Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn có chương : Chương 1: Cơ sở khoa học điều tiết GTTTTĐ đầu tư CSHT Chương 2: Thực trạng điều tiết GTTTTĐ đầu tư CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Chương 3: Phương hướng số giải pháp hoàn thiện chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 56 đất lại sở quan trọng việc thu thuế, phí liên quan đến đất đai Điều làm thất thu lớn cho thu ngân sách Việc sử dụng cơng cụ tài NN việc điều tiết GTTTTĐ chưa hiệu Do mức thuế SDĐ thấp nên dẫn đến tình trạng người dân giữ đất để chờ tăng giá khơng có mục đích SDĐ thực Việc định giá đất cịn chưa sát với thực tế giá đất thị trường giá đất lại sở quan trọng việc thu thuế, phí liên quan đến đất đai Điều làm thất thu lớn cho thu ngân sách 57 CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN 3.1 Định hƣớng phát triển 3.1.1 Chiến lược phát triển KTXH huyện đến năm 2020 Tăng trưởng kinh tế: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất phấn đấu đạt 14,04%/năm, cơng nghiệp xây dựng tăng 16%/năm, nông lâm thuỷ sản tăng4,2%/năm, thương mại dịch vụ tăng 14,5%/năm GDP bình quân đầu người năm 2020 đạt 50,5 triệu đồng/người/năm Đẩy mạnh công tác kế hoạch hố gia đình chăm sóc sức khoẻ sinh sản để nâng cao chất lượng dân số; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giai đoạn 2011 2015 0,86% giai đoạn 2016 - 2020 0,80%, dân số bình quân huyện năm 2015 167.863 người, năm 2020 174.685 người Tỷ lệ dân số đô thị năm 2015 10 - 15% năm 2020 khoảng 20% Tốc độ thị hố bình qn thời kỳ 2011 2020 8,8% Hệ thống đô thị huyện Đại Từ năm tới phát triển chủ yếu theo hướng lấy công nghiệp dịch vụ làm tảng; mặt không gian, hệ thống đô thị phát triển chủ yếu phía Tây Tây Bắc huyện - Cơ cấu kinh tế năm 2020: Công nghiệp xây dựng chiếm 48,86%, thương mại dịch vụ chiếm 37,32%, nông lâm thuỷ sản chiếm 13,81% Chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp Tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp dịch vụ, Phát triển mạng lưới giao thông Ưu tiên phát triển mạng lưới giao thông nông thôn đấu nối với mạng lưới đường Quốc lộ, Tỉnh lộ địa bàn Phấn đấu đến năm 2020, vừa bê tông hố trải nhựa tồn đường huyện quản lý Xây dựng, cải tạo, nâng cấp tuyến đường Quốc lộ 37 đạt tiêu chuẩn đường cấp III, đoạn qua thị trấn, khu công nghiệp 58 đạt cấp II; đường tỉnh lộ đạt cấp IV, đoạn qua thị trấn, trung tâm xã, khu công nghiệp đạt cấp III; đường huyện đạt tiêu chuẩn cấp V, đoạn qua trung tâm xã đạt cấp IV trở lên Mặt đường trải nhựa bê tông xi măng, nâng cấp cải tạo đường cấp xã đạt tiêu chuẩn giao thông nông thôn loại A trở lên, mặt đường vật liệu cứng, bê tông xi măng nhựa; đường thơn xóm bê tơng xi măng; hoàn thành tuyến đường vành đai theo quy hoạch Đến năm 2020, địa bàn huyện Đại Từ có bến xe đạt tiêu chuẩn loại bến xe thị trấn Hùng Sơn bến xe Nam Sông Công; Xây dựng điểm đỗ gửi xe công cộng khu vực trung tâm huyện, điểm diện tích tối thiểu khoảng 5.000m2 3.1.2 Một số dự báo nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng Mạng lưới giao thông Nâng cấp kết cấu hạ tầng đô thị thị trấn Hùng Sơn, phấn đấu đạt 70% tiêu chí thị loại IV để đề nghị nâng cấp thành đô thị loại IV vào năm 2020 Mở rộng nâng cấp thị trấn Hùng Sơn, thị trấn Quân Chu thành trung tâm vănhoá, KT-XH với chức hạt nhân phát triển; xây dựng thị trấn, thị tứ huyện, trung tâm cụm xã hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế văn hoá, xã hội khu vực Hệ thống thuỷ lợi Phát triển hệ thống thủy lợi đảm bảo tưới tiêu cho 90% diện tích gieo trồng toàn huyện năm 2015 năm 2020 95%; Kiên cố hóa hệ thống kênh mương, phấn đấu đến năm 2015 số km kênh mương kiên cố hóa 570km, đạt tỷ lệ 70%, đến năm 2020 số km kênh mương kiên cố hoá đạt tỷ lệ 85 - 90% Tập trung đầu tư hệ thống thủy lợi vùng đồi phục vụ phát triển chè Cấp điện, cấp, thoát nước xử lý chất thải Tập trung đầu tư nâng cấp, cải tạo chất lượng nguồn ñiện phục vụ cho phát triển sản xuất; đầu tư xây dựng mới, mở rộng hệ thống cấp nước sinh hoạt cho xã huyện; bước đầu tư hệ thống thoát nước thải, đặc biệt hệ thống thoát nước thị trấn, khu dân cư Phấn đấu 100% số hộ dân địa bàn huyện sử dụng điện lưới quốc gia đảm bảo chất lượng; đến năm 2020 có 90% dân số thành thị, 79% dân số nông thôn sử dụng nước đảm bảo vệ sinh; năm 2020 có 59 95 - 100% dân số thành thị từ 90 - 95% dân số nông thôn sử dụng nước đảm bảo vệ sinh Xây dựng bãi chứa xử lý rác thải huyện, hệ thống bãi rác xã cụm xã Thành lập tổ dịch vụ vệ sinh môi trường để thu gom, xử lý loại rác thải hợp vệ sinh, có hiệu địa bàn huyện Thông tin liên lạc Phát triển mạng thông tin liên lạc đại, đẩy nhanh việc ứng dụng công nghệ thông tin tất lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt hệ thống thông tin lãnh đạo quản lý Phấn đấu đến năm 2020, thuê bao điện thoại cố định 30.000 thuê bao (đạt 70%), thuê bao di động 150.000 thuê bao, đạt 53 máy/100 dân; năm 2020 đạt 70 – 75 máy/100 dân, tỷ lệ người truy cập Internet từ 10 – 15% Trang bị tổng đài theo nhu cầu sử dụng (trong vịng bán kính 3km), tổng đài kết nối truyền dẫn quang, có nhu cầu mở rộng số thuê bao cần mở rộng vùng quang 3.1.3 Một số dự báo nhu cầu đất phát triển kinh tế UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định việc quy hoạch SDĐ đến năm 2020 định việc phê duyệt kế hoạch SDĐ năm 2016 Cụ thể sau: Bảng 3.1: Diện tích, cấu loại đất theo quy hoạch đến năm 2020: Đơn vị tính: Hiện trạng 2010 Stt Loại đất Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chƣa sử dụng Đất đô thị Đất khu bảo tồn thiên nhiên Đất khu du lịch Đất khu dân cư nơng thơn Diện tích 57415,73 47494,79 9240,69 680,25 1511,16 10977,93 10073,00 3465,11 Cơ cấu (%) 100 82,72 16,09 1,19 19,12 17,54 6,04 Quy hoạch đến năm 2020 Địa Diện tích Cơ Cấp tỉnh phƣơng đến năm cấu phân bổ xác định 2020 (%) thêm 57415,73 57415,73 100 44929,05 45590,47 79,41 12286,46 11622,51 20,24 200,22 2,53 202,75 0,35 1511,16 1511,16 2,63 10784,00 10893,15 18,97 10073,00 10073,00 17,54 3606,18 3606,18 6,28 Nguồn: UBND huyện Đại Từ 60 Theo quy hoạch đến năm 2020 phải đảm bảo tổng 57415,73 diện tích tồn huyện khơng đổi giảm diện tích đất nơng nghiệp 1904,32 ha, tăng diện tích đất phi nơng nghiệp chuyển đổi từ đất nông nghiệpsang 2381,82 Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục địch đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp 477,5 Từ quy hoạch ta thấy thời gian từ năm 2015 đến năm 2020 nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp lớn cho việc xây dựng dự án, cơng trình giao thơng, khu dân cư…Điều làm cho KT-XH huyện ngày phát triển, giá đất địa bàn huyện tăng, đặc biệt tăng cao khu vực đầu tư xây dựng CSHT 3.2 Cơ hội, thách thức 3.2.1 Cơ hội Từ chiến lược phát triển KT-XH huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện năm qua mức cao, cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực, dân số ngày tăng, nhiều dự án lớn triển khai địa bàn huyện, triển vọng thời gian tới nhiều dự án lớn tiếp tục đầu tư địa bàn huyện Q trình thị hóa diễn nhanh, dự kiến nhu cầu đất phi nông nghiệp để phát triển CSHT thời gian tới cao Ngồi ra, sách đất đai tiếp tục sửa đổi, bổ sung hội tốt để chế điều tiết GTTTTĐ hoàn thiện hơn, phú hợp với chế thị trường 3.2.2 Thách thức Điều kiện đất đai huyện có nhiều hạn chế, đất chật người đông, dân số ngày gia tăng, phân bố sở KT-XH tập trung khu vực trung tâm thị trấn cịn khu vực đồi núi cao dân cư thưa thớt Vì tạo áp lực lớn SDĐ Nhu cầu SDĐ đến năm 2020 ngày tăng để đáp ứng mục đích cơng nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng KT-XH huyện Để thực mục tiêu huyện cần phải tiếp tục thu hồi đất chuyển mục đích SDĐ Như vậy, vấn đề 61 thu nhập đời sống việc làm người dân có đất bị thu hồi thời gian tới vấn đề nóng bỏng huyện Rõ ràng, khơng có giải pháp đồng có tính khả thi để giải vấn đề ổn định phát triển KT-XH huyện thời gian tới khó khăn Thách thức đặt tiếp lâu giao đất thơ chưa GPMB theo chế “xin - cho”, giá đất thô thấp hàng chục lần so với giá đất thành phẩm theo giá thị trường; người có đất mặt đường cơng trình giao thơng thị đầu tư vốn ngân sách NN hưởng lợi trực tiếp tạo cho người SDĐ, người biết quy hoạch mua đón đầu chờ thực quy hoạch thu nguồn lợi lớn, đổi chuyển từ giao đất thơ sang giao đất có hạ tầng kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng cho mục đích theo quy hoạch, đặc biệt NN đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật kết nối, cơng trình giao thơng ngân sách NN NN thu hồi khơng cơng trình mà phạm vi khu vực đất có ảnh hưởng loan tỏa cơng trình đầu tư vốn ngân sách NN nhằm thực điều tiết lại phần giá trị tăng thêm để hồn trả chi phí đầu tư sử dụng cho mục đích tồn dân địi hỏi phải có thống cấp, ngành quan trọng tâm cấp lãnh đạo giao quyền Bởi việc xóa bỏ đặc quyền, đặc lợi tồn chế “xin cho” không dễ chuyển sang thực theo phương thức minh bạch, trao đổi ngang giá theo chế thị trường Yêu cầu công khai, minh bạch, trao đổi ngang giá theo chế thị trường, phát huy tiềm chế độ sở hữu tồn dân đất đai, địi hỏi NN phải tổ chức thu hồi đất, xây dựng CSHT, định giá đất đấu giá đất có hạ tầng theo quy hoạch để giao cho NĐT thực dự án người dân làm nhà ở; ngân sách qũy đầu tư phát triển quốc gia phải đảm bảo đựơc nguồn vốn đủ để cung cấp cho địa phương yếu ngân sách phục vụ bồi thường GPMB, xây dựng CSHT, xúc tiến đầu tư để thu hút NĐT SDĐ thu hồi vốn Từ cho thấy để vượt qua thách thức đặt tạo đồng thuận tâm trị từ Trung ương đến địa phương, cấp, ngành việc thay đổi chế thực thu hồi, giao đất gắn với điều tiết GTTTTĐ qua việc NN trực tiếp thực tổ chức, tiền vốn, công cụ thị trường có ý nghĩa to lớn định 62 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chế điều tiết GTTTTĐ đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 3.3.1 Nhóm giải pháp đổi chế thu hồi đất, giao đất NN giao đất cho NĐT từ đất người sử dụng định thu hồi theo quy hoạch; người giao đất tự chi phí bồi thường GPMB thực nghĩa vụ tài ngân sách NN hoàn trả Với chế sách góp phần tạo chủ động cho NĐT phải tự lo vốn để bồi thường GPMB, thực dự án, phù hợp với điền kiện thị trường bất động sản chưa phát triển, số thu từ đất cịn thấp ngân sách NN cịn nhiều khó khăn Tuy nhiên, việc thực chế, sách NN đối mặt với nhiều thách thức Tồn lớn chưa có chế để giải cách đồng sách tổ chức thực thu hồi đất, bồi thường GPMB giao đất, cho thuê đất, thu ngân sách NN tài đất đai để đảm bảo lợi ích chủ sở hữu toàn dân đất đai mà NN đại diện, giá đất để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất NĐT nộp tiền SDĐ, thuế đất NN quy định thấp nhiều so với giá đất thị trường, NĐT bán quyền SDĐ theo giá thị trường lại cao gấp hàng chục lần giá bồi thường, từ gây xúc xã hội Chính thế, việc xây dựng chế đồng thu hồi đất, giao đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai, KTTT định hướng XHCN gắn với chức phân phối lần đầu tài nhu cầu cấp thiết 3.3.1.1 NN tổ chức thu hồi đất chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, làm chủ thị trường sơ cấp để chuyển hàng hóa đất đai vào lưu thơng Về mặt lý luận khẳng định GTTTTĐ (hay gọi địa tơ) phần cịn lại sau trừ chi phí bồi thường GPMB, chi phí đầu tư phát triển đất chi phí khác liên quan đến thay đổi mục đích SDĐ, vị trí đất, quyền SDĐ… Quản lý đất đai nguồn lực kinh tế, nguồn vốn phát triển kinh tế thị trường đặt đất đai vận hành theo chế thị trường Bản thân đất đai khơng có giá trị, có lực trở thành vật tải giá trị xã hội, kinh tế thị trường, mặt đất đai chuyển thành nguồn lực, 63 nguồn vốn đặt vào vòng luân chuyển vốn tham gia vào trình tăng lên giá trị, mặt khác đặt chế thị trường, việc thực mặt kinh tế quyền sở hữu đất đai việc phân bổ, phân phối lợi ích xuất phát từ chuyển đổi đất đai giá đất đai theo chế thị trường, chế ngang giá; không đặt quan hệ thị trường NN dùng công cụ tài chính, tiền tệ để quản lý đất đai, điều tiết giá trị đất tăng thêm nhằm sử dụng hợp lý đất đai xác lập công quan hệ đất đai mà thực chất nhằm vào phát triển xã hội Đây sở để NN quản lý mặt kinh tế đất đai quan hệ với mục tiêu phát triển kinh tế công xã hội Đất bồi thường GPMB (đất sạch) đất đai có hình thức chủ sở hữu cụ thể để tạo cho đất đai mang hình thái hàng hóa đưa vào lưu thơng thị trường: Khi NN giao đất, cho thuê đất định, để thực dự án trình bồi thường GPMB bên bị thu hồi đất bên quyền SDĐ, quyền SDĐ vừa hàng hóa, vừa chưa phải hàng hóa, NN khơng thể xác định giá thị trường để thu tiền SDĐ làm cho ngân sách NN bị thất thu Hậu vệc giao đất chưa GPMB làm cho dự án khu đô thị phân tán khắp nơi địa bàn Cơ chế NN thu hồi, bồi thường GPMB phát triển đất cho phép tập trung dự án bất động sản vào vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, khơng theo quy hoạch mà cịn theo kế hoạch giai đoạn phát triển, xong khu vực chuyển sang khu vực khác Các dự án bất động sản nhờ có sẵn "đất sạch" nên khởi công kết thúc hạn mà không bị cản trở cơng tác bồi thường GPMB chậm trễ khiếu kiện kéo dài Ngân sách đô thị thu phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai mang lại không để giới kinh doanh bất động sản kiếm siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất Rõ ràng đất sạch, đất phát triển trở thành nguồn lực phục vụ đầu tư, ổn định thị trường bất động sản, chống đầu đất đai lực lượng hàng hóa để NN can thiệp nhu cầu bất động sản tăng đột biến làm giá tăng cao; nguồn lực nầy tăng mặt giá trị theo thời gian đặc điểm riêng có đất đai nguồn thu NN 64 3.3.1.2 Bảo đảm vốn để phát triển đất theo dự án phê duyệt Để có nguồn đất đất phát triển làm chủ việc cung cho thị trường quyền SDĐ sơ cấp NN bảo đảm vốn để thực thu hồi, bồi thường GPMB phát triển đất để thực quy hoạch: Trước hết, NN bảo đảm vốn để thực thu hồi, bồi thường GPMB buộc người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch SDĐ để chuyển mục đích SDĐ khơng phải cân đối tài để thực hiện, mà cịn phải cân nhắc đến hiệu SDĐ Tiếp đến, NN nắm điều tiết toàn GTTTTĐ sạch, đất phát triển cung thị trường quyền SDĐ NN đủ khả để bảo đảm vốn để thực dự án thu hồi chuyển mục đích SDĐ đầu tư xây dựng CSHT nhằm phát triển đất để cung cho thị trường, vốn NN giá trị phát triển đất thu lại qua thị trường đất đai mà NN bên cung Hơn theo đà phát triển KTXH, nhân gia tăng, nhu cầu đất đai không ngừng mở rộng làm cho GTTTTĐ có xu tăng cao Do nguồn thu từ đất sạch, đất phát triển (bao gồm đất dự trữ) luôn lớn khoản chi NN để thực thu hồi, bồi thường GPMB phát triển đất 3.3.1.3 Hoàn thiện sách điều tiết GTTTTĐ để giải mối quan hệ hài hịa lợi ích NN hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thơng qua sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư NN thu hồi đất Nghiên cứu hồn thiện sách giá đất để bồi thường theo nguyên tắc phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền SDĐ cho người dân có đất bị thu hồi; giao UBND cấp tỉnh định giá đất xác định theo phương pháp thị trường thời điểm phê duyệt phương án bồi thường Nghiên cứu xây dựng sách giá đất trước sau thu hồi đất thực dự án để khấu trừ phần GTTTTĐ thu hồi phần diện tích đất sử dụng, chủ yếu trường hợp thu hồi đất cho dự án cơng trình giao thơng 65 Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ dài hạn đảm bảo việc làm cho lao động bị thu hồi đất từ nguồn tài hỗ trợ lần, NN quản lý xây dựng Quỹ hỗ trợ bảo đảm việc làm cho người có đất bị thu hồi, dạng quỹ xã hội nhiều nguồn đóng góp, có ngân sách NN, đóng góp NĐT, đóng góp tổ chức hỗ trợ phát triển Quỹ hỗ trợ trực tiếp cho người lao động hỗ trợ tiền, hỗ trợ đào tạo nghề, hỗ trợ giới thiệu việc làm Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ đặc biệt đời sống, việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất nông nghiệp diện tích đất nơng nghiệp cịn lại q ít; đồng thời nghiên cứu ban hành sách bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm hưu trí người bị thu hồi đất nơng nghiệp; phí bảo hiểm trích từ tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương thức NN giữ lại lập quỹ bảo hiểm hưu trí; nghiên cứu ban hành sách coi người bị thu hồi đất đối tượng có cơng đóng góp cho phát triển KT-XH nhằm đảm bảo sống cho người dân có đất bị thu hồi 3.3.2 Nhóm giải pháp chế, sách điều tiết GTTTTĐ thơng qua cơng cụ thuế Sửa đổi, bổ sung sách thuế điều tiết GTTTTĐ Để sách thuế điều tiết GTTTTĐ thực hiệu cần phải đáp ứng yêu cầu sau: Đăng ký đất đai phải gắn với đăng ký giá trị đất, NN công bố giá để làm mức giá tối thiểu cho người SDĐ đăng ký, từ tính giá trị tăng thêm theo thời gian SDĐ găm giữ đất, thời điểm nhận chuyển nhượng đất Giá trị đất đăng ký sở để thu thuế theo giá trị đất, sở để xác định giá đất bồi thường thu hồi đất theo giá đăng ký cộng với hệ số trượt giá theo thời gian đăng ký hỗ trợ cho việc thực sách GTTTTĐ quy hoạch, xã hội đầu tư vào đất gây tác động lan tỏa Mức thuế SDĐ đưa cần phải có phân biệt theo đối tượng Với người SDĐ để có mức thuế thấp, cịn trường hợp có nhiều bất động sản 66 mà có bất động sản khơng sử dụng để hay sản xuất kinh doanh phải thực đánh thuế cao gấp nhiều lần để tránh đầu cơ, găm đất chờ tăng giá tránh trường hợp SDĐ hiệu Nếu sử dụng hiệu không sử dụng đến mà bị đánh thuế cao làm cho người giao SDĐ phải chuyển nhượng cho người thực có nhu cầu trả lại cho NN với mức giá NN quy định 3.3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa phương - Để đảm bảo việc điều tiết GTTTTĐ hiệu cơng tác định giá đất quan trọng Định giá đất sở để thực việc điều tiết GTTTTĐ - Để hoạt động thẩm định giá đất phát triển đáp ứng yêu cầu kinh tế cần phải thực đồng giải pháp: Thứ nhất, NN xây dựng quy định khung định giá hạch toán trường hợp chuyển nhượng cho thuê đất đai, quy định bắ t buộc phải có giao dịch chuyển nhượng, cho thuê đất Thứ hai, hình thành tổ chức có chun mơn đảm nhận chức định giá, hạch toán độc lập trường hợp chuyển nhượng, cho thuê đất, đồng thời cho phép tổ chức, DN bên ngồi có đủ điều kiện chuyên môn, nghiệp vụ tham gia hoạt động lĩnh vực Thứ ba, chế định giá, hạch toán theo nguyên tắ c t ự tuân thủ quy luật giá trị, quy luật thị trường Giá đất lấy theo giá thực tế thị trường hay giá đấu giá thay lấy giá sàn UBND tỉnh quy định Thứ tư, xem xét lại phương pháp định giá đất nông nghiệp có quy hoạch chuyển đổi mục đích giá đất nông nghiệp lấy từ sản lượng, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp thấp so với giá chuyển nhượng thực tế Thứ năm, cần phải biên soạn lại theo hướng chuẩn hóa nâng cấp tài liệu bồi dưỡng, cấp chứng bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành cho cán làm công tác thẩm định giá Thứ sáu, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác thẩm định giá đất chuyên môn đạo đức nghề nghiệp 67 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu đề tài, để đảm bảo hệ thống sách điều tiết GTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT thực tốt, vừa đảm bảo cho KT-XH phát triển nhanh, bền vững, có số kiến nghị sau: Việc hồn thiện hệ thống chế, sách đầu tư xây dựng CSHT vừa thực tế khách quan vừa thách thức chủ quan Chỉ quán triệt cấp, ngành việc ban hành sách triển khai Đây khơng đơn việc làm đơn giản mà cần có thống cao nhiều ngành, nhiều cấp Đồng thời phải thấy rõ thách thức khơng hồn thiện chế, sách đầu tư xây dựng CSHT khơng thể bảo đảm cơng điều tiết lợi ích từ đất đai, vấn đề đất đai trở thành vấn đề trị xã hội to lớn khơi nguồn cho tiêu cực phát sinh Hệ vấn đề khơng hồn thiện hệ thống chế sách nguồn tài lực bị sử dụng lãng phí khơng tận dụng kinh tế cần vốn để phát triển Để thực việc điều tiết GTTTTĐ đầu tư xây dựng CSHT NN cần chủ động thực không bồi thường GPMB mà phải am hiểu quy hoạch, kỹ thuật xây dựng, am hiểu thị trường, xúc tiến đầu tư Cần thông tin đến tầng lớp nhân dân, tổ chức, cá nhân để họ hiểu từ đồng thuận chấp hành đầy đủ quy định pháp luật Hình thành chế định giá đất phù hợp với chế thị trường NN công bố giá đất để người SDĐ đăng ký quyền SDĐ, hồn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu để giao đất, cho thuê đất, thu hồi lại diện tích đất giao, cho thuê thời hạn theo quy định pháp luật mà chưa đưa vào sử dụng, thu hồi có bồi hồn dự án NĐT khơng cịn khả tài để thực để cấu lại cho phù hợp Tăng cường đầu tư cho cơng tác thơng tin để giúp NĐT lựa chọn địa điểm phù họp thực dự án nhanh đồng thời đẩy mạnh công tác tiếp thị quyền SDĐ, đặc biệt NĐT nước Việt Nam Hoạt động 68 góp phần đẩy nhanh trình hồn thiện hồ sơ dự án, tạo điều kiện thuận lợi giúp NĐT nước ngồi nhanh chóng triển khai dự án Tiếp tục đổi chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối tượng bị thu hồi đất theo chế thị trường, bao gồm việc điều tiết phần GTrTTTĐ sau chuyển mục đích SDĐ để bù đắp mát vơ hình người bị thu hồi đất, có bảo đảm để người bị thu hồi đất ổn định sống trước mắt lâu dài; có sách cụ thể bảo hiểm, góp vốn giá trị quyền SDĐ bị thu hồi; có sách ưu tiên đào tạo, tuyển dụng vào làm việc doanh nghiệp quan NN người bị thu hồi hết đất nông nghiệp Quy hoạch SDĐ không để quản lý (giao đất, thu hồi đất, đền bù GPMB ) mà cịn cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường, gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, yêu cầu phải đạt kinh tế, quy hoạch SDĐ trình tối đa hố giá trị đất đai Các biến động đất đai (thay đổi người sử dụng, hợp thửa, tách thửa, chuyển mục đích SDĐ, thay đổi giá trị quyền SDĐ) phải cập nhật liên thông với quan thuế để triển khai thu tài thuế đất đai kịp thời, pháp luật kiểm tra việc chấp hành nghĩa vụ người SDĐ 69 KẾT LUẬN Trong công cơng nghiệp hóa, đại hóa đường tất yếu để đưa đất nước ta phát triển nói chung huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên nói riêng Việc thu hồi đất, giải việc làm, thu nhập ổn định đời sống vật chất tinh thần cho người dân có đất bị thu hồi, đảm bảo lợi ích NN, NĐT người SDĐ có đất bị thu hồi Đảng NN quan tâm, trọng Từ nghiên cứu rút số kết luận sau: Thông qua việc nghiên cứu chế điều tiết GTTTTĐ đầu tư CSHT địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên cho nhìn tổng quát việc phân chia lợi ích NN, NĐT người dân SDĐ bị thu hồi Hiểu chế điều tiết phần giá trị tăng thêm đầu tư xây dựng CSHT mang lại Giá đất đơn giá tính bồi thường vướng mắ c b ản công tác bồi thường, GPMB giá bồi thường thấp giá thị trường, tạo chênh lệch lớn giá, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB, phát sinh khiếu nại kéo dài Hơn bảng giá đất hàng năm UBND tỉnh ban hành có chiều hướng tăng, thời gian thực dự án thường kéo dài vài năm dẫn đến dự án giá bồi thường khác Kết cho thấy giá trị gia tăng từ đất trình thị hóa chưa phân bổ hợp lý NN, NĐT người SDĐ, doanh nghiệp thường hưởng lợi nhiều Hiện địa bàn huyện có số dự án mà UBND tỉnh Thái Nguyên có biện pháp điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất cách hài hòa đảm bảo lợi ích cho người dân NN, nhiên số dự án không nhiều chủ yếu UBND tỉnh Thái Nguyên, huyện Đai Từ chủ đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng có ưu đãi UBND tỉnh, lợi nhuận thu chênh lệch so với NN người dân có đất bị thu hồi Để góp phần điều tiết nguồn lợi từ đất đai nhằm bảo đảm ổn định công xã hội cần trọng đến số giải pháp như: 70 Về chế sách: Hồn thiện sách, pháp luật đất đai Hình thành chế định giá, hạch toán việc chuyển nhượng, cho thuê đất nguyên tắ c đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đổi sách quản lý vĩ mơ NN q trình phát triển hàng hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chính sách thuế ngày hồn thiện chặt chẽ nhằm đảm bảo thu ngân sách NN cách đầy đủ, tránh tình trạng đầu đất, SDĐ hiệu bồi thường hợp lý cho người dân có đất bị thu hồi giúp họ ổn định sống