Hoàn thiện phân tích tài chính các dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần thương mại công nghệ và xây dựng

t r n g đ i h ọ c k in h t ế q u ó c d â n d ị n ọ c K T Q D TT T H Ô N G TIN T H Ư V IỆN phòng LIẬN AN ■TlLIÉt — - Đ O À N K IM P H Ư Ợ N G HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC DỤ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỎ PHẦN THƯƠNG MẠI CÔNG NGHỆ VÀ XÂY DỤNG C h u y ê n n g n h : Q u ả n trị k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NG Ư Ờ I H Ư ỚNG DẪN K H O A HỌC P G S T S H O À N G V Ă N C Ư Ờ N G JH s H N ộ i, a 6J v /ỉ f MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ s Đ Ồ TÓM TẮT LUẬN V Ả N i PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu giới hạn nghiên cứu Phương pháp nghiên c ứ u Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: C SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SẢ N 1.1 Dự án đầu tư bất động sả n 1.1.1 Khái niệm vai trò dự án đàu tư bất động sản .4 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.2 Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Khái niệm & vai trị phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 10 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 28 1.3.1 Các nhân tố khách quan 28 1.3.2 Các nhân tố chủ quan .29 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THựC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRONG MỘT SỐ D ự ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY TRATECHCOM LÀM TƯ V Ấ N 31 2.1 Giới thiệu công ty Tratechcom 31 2.1.1 Quá trình thành lập 31 2.1.2 Lĩnh vực hoạt đ ộng 31 2.2 Đánh giá trạng phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Tratechcom làm tư vấn 32 2.2.1 Phân tích tổng mức đầu tư 32 2.2.2 Phân tích nguồn vốn tiến độ huy động vốn 35 2.2.3 Phân tích dịng tiề n 41 2.2.4 Phân tích chi tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư bất động sản 49 2.2.5 Phân tích độ nhạy dự n .52 2.2.6 So sánh trạng cơng tác phân tích tài cơng ty với số công ty khác lĩnh vực hoạt động 52 2.3 Đánh giá ưu điểm hạn chế phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Tratechcom làm tư vấn 53 2.3.1 Ưu điểm 53 2.3.2 Hạn chế 55 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế .56 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRONG CÁC D ự ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY TRATECHCOM LÀM TƯ VÁN 58 3.1 Phương hướng hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư 58 3.1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh công ty thời gian tới 58 3.1.2 Phương hướng hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Tratechcom làm tư vấn 60 3.2.1 Hồn thiện tính tốn tổng mức đầu t 60 3.2.2 Hồn thiện phân tích cấu vốn .62 3.2.3 Hoàn thiện phương thức kinh doanh 63 3.2.4 Hồn thiện tính tốn tiêu hiệu tài 64 3.2.5 Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thơng tin 66 3.2.6 Phân tích độ nhạy dự n 68 KẾT LUẬN 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT T iế n g V iệt DAĐT Dự án đầu tư BĐS Bất động sản BCNCKT Báo cáo nghiên cứu khả thi CP Cổ phần CT Công ty CĐM Chợ đầu mối DP Dự phịng DT Doanh Thu GPMB Giải phóng mặt KS Khách sạn KTH Khu tổ họp chung cư văn phịng thưcmg mại KCN Khu cơng nghiệp KH Khách hàng QLDA Quản lý dự án STB Suất thiết bị SXD Suất xây dựng TB Thiết bị TV Tư vấn V Vốn XD Xây dựng T iế n g A n h IRR Internal rate of return ( Suất hoàn vốn nội tại) NPV Net present value ( giá trị thuần) ROE Return On requity( Chỉ số lợi nhuận ưên vốn) DANH MỤC BẢNG • Bảng 2.1: Các dự án bất động sản điển hình mà Tratechcom làm tư vấn 32 Bảng 2.2: Bảng so sánh cấu chi phí tổng mức đầu tu dự n 33 Bảng 2.3: Bảng so sánh cấu vốn đầu tư dự án 36 Bảng 2.4: Bảng cấu vốn dự án KCN Thành Long 37 Bảng 2.5: Bảng hệ số trả nợ dự án KCN Thành Long .38 Bảng 2.6: Bảng hệ số trả nọ' dự án KS hoa b a n 39 Bảng 2.7: Bảng kế hoạch huy động vốn dự án KTH Sao Mai 40 Bảng 8: Bảng tiến độ thu tiền dự án KTH Sao M 40 Bảng 9: Bảng trích khấu hao dự án KS Hoa Ban 42 Bảng 10: Bảng lãi vay thời gian xây dựng dự án KS Hoa Ban 42 Bảng 2.11: Bảng lãi vay thời gian vận hành dự án KS Hoa B an 43 Bảng 12: Bảng doanh thu hai năm đầu dự án CĐM Nông Hải Sản 44 Bảng 13: Bảng doanh thu KTH Sao M 45 Bảng 14:Bảng báo cáo dòng tiền dự án KTH Sao Mai 47 Bảng 15:Bảng báo cáo dòng tiền dự án KCN Thành Long .47 Bảng 16:Bảng báo cáo dịng tiền dự án CĐM nơng hải sản 48 Bảng 17:Bảng báo cáo dòng tiền dự án KS Hoa Ban 49 Bảng 18: Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư dự án KTH Sao M .49 Bảng 19: Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư dự án CĐM nông hải sản .50 Bảng 20: Bảng tính giá trị ròng (NPV) dự án KTHSaoM 50 Bảng 21: Bảng so sánh suất chiết khấu IRR dự án 51 DANH MỤC HÌNH VẺ Hình 2.1: Biểu đồsosánh tỷ lệ chi phí tổng mức đầu tư củacác dự n 34 Hình 2.2: Biểu đồsosánh cấu vốn dự án 36 Hình 2.3: Biếu đồkế hoạch phân bổ vốn theo tiến độ dự n 40 Hình 2.4: Biểu đồtỷ lệ lạm phát qua năm Việt Nam 56 Hình 3.1: Khung pháp lý cho dự án đầu tư bất động sản 67 r M a T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ế Q U Ố C D Â N Đ O À N K IM P H Ư Ợ N G HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC D ự ÁN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỎ PHÀN THƯƠNG MẠI CÔNG NGHỆ VÀ XÂY DựNG C h u y ê n n g n h : Q u ả n trị k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n T Ó M T Ấ T L U Ậ N V Ă N T H Ạ C SỸ H N ộ i, m m TÓM TẮT LUẬN VĂN • Qua nhận định thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy thị trường gặp nhiều khó khăn, dự án bất động sản bị đình trệ, khoản, nhiều dự án giai đoạn lập báo cáo khả thi đem lại lơi nhuận lón vào tiếp cận thị trường lại gặp nhiều vấn đề giá thành cao, vị trí khơng phù hợp Có nhiều dự án cịn dang dở thiếu vốn nên khơng thể tiếp tục dẫn đến thời gian bàn giao nhà bị kéo dài, giá tăng lên so với dự kiến ban đầu Một số dự án bât động sản công ty Tratechcom làm đơn vị tư vấn không nằm ngồi khó khăn này, dự án chung cư văn phòng thương mại Sao Mai Sài Đồng q trình thi cơng tiến độ ngưng trệ tốc độ giải ngân vốn chậm, giá nguyên vật liệu nhân công tăng so với giai đoạn lập dự án Bên cạnh cơng tác phân tích tài dự án đầu tư doanh nghiệp bất động sản công ty tư vấn có chất lượng chưa cao Mà qua tìm hiểu ngun nhân cho thấy nhiều dự án mắc phải sai sót chưa tính đủ tổng kinh phí đầu tư, chưa có nhiều phương án cấu nguồn tài trợ, bảng cân đối kế toán hàng năm dự án chưa đánh giá đúng, kế hoạch dòng tiền mặt chưa qn dẫn đến khơng đảm bảo dịng tiền mặt ra, phương án trả lãi chưa rõ ràng v.v điều dẫn đến kiếm soát rủi ro không lường trước xày ra, hiệu dần đến thua lỗ nặng Có thê thấy dự án đầu tư nói chung dự án bất động sản nói riêng thành cơng ngồi phương án kĩ thuật hợp lí kế hoạch tài phù hợp bễn vững quan ừọng Mà để có kế hoạch tài tốt phân tích tài cần hồn thiện bao quát xác, nâng cao mức độ tin cậy cho tiêu tài tính tốn sát thực với tình hình thực tế dự án Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn mà tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty cổ phần thương mại cơng nghệ xây dựng (Tratechcom) với mục đích tìm vấn đề cịn tồn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cơng ty Tratechcom để từ tìm cac giải pháp nhằm khác phục hạn chế đó.các tiêu hiệu theo nhân tố thường xuyên thay đổi mà lại quan trọng tính khả thi dự án Như 11 nhìn chung nghiên cứu mặt lí thuyết đưa phương pháp phân tích tài dự án đầu từ bất động sản thực trạng quy trình phân tích số doanh nghiệp Việt Nam Xuất phát từ mặt tích cực hạn chế luận văn sâu vào tìm tịi đưa biện pháp khắc phục nhược điểm cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty c ổ phần Thương mại Công nghệ Xây dựng (Tratechcom) Dự án đầu tư bất động sản tập họp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành tạo dựng tài sản bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định Vậy, DAĐT BĐS phải nhằm việc sử dụng có hiệu yếu tố đầu vào để thu đầu phù hợp với mục tiêu cụ thể Đầu vào lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn Đầu cơng trình hạ tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình dịch vụ khác có ranh giới chức xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng địa phương chiến lược phát triển đất nước quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Sử dụng đầu vào hiểu sử dụng giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện pháp tổ chức quản trị luật lệ Đâu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư mở rộng phạm vi, quy mơ hình thức Một kinh tế hàng hố khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hố Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản khác với hàng hoá khác chồ phụ thuộc vào tính hữu ích nó, cung cấp tính hữu ích vá tiện nghi cho người sử dụng, làm tảng cho hoạt động khác, tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Xét tầm vĩ mơ dự án đầu tư bất động sản có vai trị tạo tảng sở hạ tầng để phát triển kinh tế xã hội địa phương nằm chiến lược phát triển quốc gia Dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn đế thu lợi nhuận cao Thời gian tù' bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đâu tư đạt thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn 81 Bảng dòng tiền dự án STT 10 11 STT 10 11 Năm 14 Năm 15 Năm 16 0 0 0 0 Đvt: Triệu đồng Năm 20 Năm 21 Năm 19 Năm 17 Năm 18 0 0 0 0 0 0 0 ,8 ,8 ,8 35,846 ,8 ,8 ,0 5 ,8 ~ ,8 ^ 23,129 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 16,956 0 0 0 ,0 5 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 0.14 0.12 0.11 0.09 0.08 0.07 0.06 0.05 ,6 ,4 ,8 3 ,3 ,8 ,5 ,1 ,9 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 0 0 0 0 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 ,8 0.05 0.04 0.03 0.03 0.03 0.02 0.02 0.02 0.02 ,6 ,4 ,2 ,0 947 823 716 623 541 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 35,846 82 Dự án C hợ Đầu Mối Nông Hải Sản ( N ° u n d ữ liệ u c ủ a c c b ả n g tỉn h b o c o n g h iê n c ứ u k h ả th i d ự n C h ợ Đ â u M ô i N ô n g H ã i Sản - 1 ) B ả n g th ô n g số d ự án Đvt: Triệu đồng n ền Thông số n ền K D C ây K hu xăng HC 4.125 Sạp K io s q u e 1.125 7.125 366 56 5.25 13 16 12,900 20,168 2,000 4,000 20,496 208 8,250 4,500 146,034 1,092 K ho B ãi 3.75 1.125 299 120 34 35,880 3,060 215,280 9,180 48,375 22,689 Đơn giá Số lượng Đơn vị DT Tơng Diện Tích D o a n h th u TĐC 90 B ả n g th u n h ậ p th u ầ n d ự án Đvt: Triệu đông Năm 318,780 136,620 15,939 6,831 215,839 92,503 Lãi vay 24,282 8,094 L ọ i n h u ậ n trư c th u ế 62,720 29,192 L ọ i n h u ậ n sa u th u ế 47,040 21,894 Doanh thu dự án Chi phí điều hành QC Phân bổ chi phí đầu tư B ả n g d ò n g tiề n d ự n Đ vt: Triệu đồng Năm Chi đầu tư Chi trả vốn vay Chi khác T ổ n g chi Lợi nhuận Chi phí phân bổ Vay vốn Thu khác T ổ n g th u C ân đối 308,342 308,342 107,920 107,920 107,920 47,040 215,839 107,920 21,894 92,503 262,879 154,959 114,397 6,477 215,839 215,839 (92,503) 83 Dự án Khu Công Nghiệp Thành Long (Nguồn Thành L o n g liệ u c ủ a c c b ả n g tỉn h b o c o n g h iê n c ứ u k h ả th i - dự n K h u C ô n g N g h iệ p ) B n g th ô n g số d ự án Tổng DT cho thuê (ha) 178.8 Diện tích cho thuê năm thứ 12% Tỷ lệ tăng DT cho thuê hàng năm 10% 50 năm 15,750 VNĐ Đom giá cho thuê PAl(m2/năm) 0.6 USD Đơn giá cho thuê PAl(ha/năm) 95 triệu Thời gian thuê tính từ năm Tỹ giá ngoại tệ (VNĐ/USD) Tỷ lệ chọn PA1 50% Đơn giá cho thuê PA2 0.9 USD Đơn giá cho thuê PA2 (ha/năm) 142 triệu Tỷ lệ chọn PA2 50% Tỷ lệ tăng đơn giá 0% Thu phí dịch vụ lm2/năm 0.4 USD Thu phí dịch vụ lha/năm 63.0 triệu Chi phí QL năm thứ 2100 triệu Tỷ lệ tăng chi phí 10% năm kết thúc việc tăng chi phí Chi phí quảng cáo năm đầu 400 Năm kết thúc quảng cáo Chi phí tu năm Năm bắt đầu tính chi phí tu Phân bổ chi phí đền bù & san nền/ha triệu/năm 1.0% TongCFDT 1,129 triệu Bảng thu nhập dự án D iện tích thuê tăng giả đinh 21 24 26 29 31 35 38 D iệ n tích ch o thuê năm (ha) 21 24 26 29 31 35 13 157 134 108 79 48 13 - 21 45 71 100 131 165 179 1,351 2,838 4,473 6,272 8,250 10,426 Năm D iệ n tích chư a cho thuê (ha) 179 L ũy kê D T ch o thuê (ha) Thu phí d ịch (T riêu đ ồn g) vụ D oan h thu thuê đất (T riệu đ ồn g) 65,878 86,220 108,115 131,674 157,008 169,034 115,005 Tổng doanh thu (Triệu đồng) 65,878 87,571 110,953 136,147 163,279 177,284 125,431 Năm Diện tích thuê tăng giả định Diện tích cho thuê năm (ha) Diện tích chưa cho thuê (ha) Lũy kế DT cho thuê (ha) Thu phí dịch vụ (Triệu đồng) Doanh thu thuê đất (Triệu đồng) Tổng doanh thu (Triệu đồng) 10 11 12 13 14 15 42 46 51 56 61 67 74 81 - - - - - - - - - - - - - - - - 179 179 179 179 179 179 179 179 11, 261 69, 798 81, 059 11,261 11,261 11,261 11,261 11,261 11,261 11,261 50,777 30,300 8,264 - - - - 62,039 41,561 19,525 11,261 11,261 11,261 11,261 85 Bảng dòng tiền dự án _ Năm 73,333 73,333 73,333 73,333 73,333 73,333 176,144 212,916 39,166 58,498 85,347 112,950 130,280 5,034 13,497 30,238 52,686 66,765 22,665 34,132 45,000 55,109 60,264 63,515 39,617 56,946 Tổng chi 261,087 75,696 60,207 118.631 73,333 Chi đầu tư 261,087 75,696 60,207 45,298 Chi trà vốn - - Tổng thu ĐVT: Triệu đồng 14,107 Thu HĐKD Thu CF phân bồ & K.Hao Thu vay vốn 176,144 176,144 Dòng tiền ròng -84,943 137,220 -21,041 -60,133 12,013 NPV dự án 113,605 IRR dự án 49.2% ĐVT: Triệu đồng 10 11 12 13 14 15 ,3 3 ,3 3 - - - - - - - Chi trả v ố n ,3 3 ,3 3 - - - - - - - Tổng thu ,5 ,2 ,1 9 ,4 ,7 3 ,3 4 ,3 4 ,3 4 ,3 Thu H Đ K D ,2 ,3 4 ,4 9 ,3 ,2 ,3 4 ,3 4 ,3 4 ,3 Thu CF phân b ổ & K H ao ,3 9 ,9 2 ,7 0 3 ,1 5 1,496 - - - - 6 ,2 3 ,9 ,1 9 ,4 ,7 3 - - - - N ăm Tổng chi C hi đầu tư Thu v a y v ố n Dòng tiền ròng 86 Dự án Khách sạn Hoa Ban (N g u n d ữ liệ u c ủ a c c b â n g tín h b ả o c o n g h iê n c ứ u k h ả th i d ự K h c h s n H o a B a n 2 ) B ả n g tín h d o a n h th u d ự n _ĐVT: Triệu đồng DOANH THU 20,394 34,383 39,530 44,676 44,676 44,676 D o a n h th u c h o th u ê p h ò n g 13,824 24,528 28,032 31,536 31,536 31,536 Hệ số lấp đầy tính trung bình cho năm Tổng số phòng nghi 0.4 0.7 0.8 0.9 0.9 0.9 80 80 80 80 80 80 Đon giá trung bình phịng/đêm 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 6,570 9,855 11,498 13,140 13,140 13,140 0.4 0.6 0.7 0.8 0.8 0.8 150 150 150 150 150 150 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 K H O ẢN M ỤC C H I PHÍ D o a n h th u k in h d o a n h n h hàng Hiệu suất kinh doanh Công suất phục vụ ( xuất ăn/ngày) Đon giá trung bình xuất ăn B ả n g tín h d o a n h th u d ự n , _ ĐVT: Triệu đồng K H O ẢN M Ụ C CHI PHÍ 10 11 12 DOANH THU 44,676 44,676 44,676 44,676 44,676 44,676 D o a n h th u c h o th u ê p h ò n g 31,536 31,536 31,536 31,536 31,536 31,536 Hệ số lấp đầy tính trung bình cho năm 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 Tổng số phòng nghi 80 80 80 80 80 80 Đon 'giá trung bình phịng/đêm 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 D o a n h th u k in h d o a n h n h h n g 13,140 13,140 13,140 13,140 13,140 13,140 Hiệu suất kinh doanh 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 Công suất phục vụ ( xuất ăn/ngày) 150 150 150 150 150 150 Đon giá trung bình xuất ăn 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 87 Bảng tính lọi nhuận dụ án K hoản m uc _ĐVT: Triệu đồng 4 ,6 ,5 4 ,6 4 ,6 ,3 4 ,3 Chi nhí điên, nước, internet, viễn thơng Chi nhí bảo dưỡng, sửa chữa Chi phí quảng cáo Chi phí trả lưcmg nhân viên Bảo hiềm xã hỏi + phúc lợi Chi Dhí đẩu vào khu vưc nhà hàng Chi khác 1,020 61 204 1,158 347 3,942 102 1,719 103 344 2,316 695 5,913 172 1,976 119 395 2,316 695 6,899 198 2,234 134 447 2,316 695 7,884 223 2,234 134 447 2,316 695 7,884 223 2,234 134 447 2,316 695 7,884 223 T ổn ? côn ? ch i p hí vân hành * ' f A £■ , “ - - ,8 1 ,2 2 ,5 3 1 ,9 3 ,9 3 DOANH THU 20,394 34,383 39,530 44,676 44,676 44,676 Doanil thu vân hành CH I PHÍ Lãi vay von co đinh Khâu hao T ổ n g c ộ n g c h i p h í s ả n x u â t k in h 10,659 10,659 9,327 3,306 3,306 3,306 7,994 3,306 6,662 3,306 5,330 3,306 ,7 9 ,2 ,2 ,2 3 ,9 2 ,5 -4 ,1 ,3 0 ,4 ,7 2 ,1 L o i n h u â n trư c th u ế Thuế thu nhâp doanh nghiệp (25%) Lơi nhuân ròng Lơi nhuân ròng cộng dôn -405 2,289 6,867 3,575 4,861 5,194 10,725 14,582 15,582 -4 ,4 ,1 doanh LƠI NHUẢN K hoản m uc DOANH THU Doanh thu vân hành C H I PHÍ 44,676 44,676 Chi phí điện, nước, internet, 2,234 viễn thơn? 134 Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa 447 Phi nhí miàn? cáo 2,316 Phi phí trả lươn? nhân viên 695 Bảo hiểm xã hôi + phúc lợi Chi phí đầu vào khu vực nhà 7,884 -223 Chi khác 13,933 T ổn côn^ ch i p h í vâ n h ành 3,997 Lãi vay vốn cô đinh 3,306 Khấu hao T ổ n g cộ n g ch i p hí sản xu ât 21,236 kinh d o a n h LƠI NHUẢN -* — - J 23,440 L o i n h u â n tr c th u ê Thuế thu nhập doanh nghiệp 5,860 (25%) 17,580 Lơi nhn rịng 81,512" Lơi nhn rịng cộng dơn ,7 ,3 5,527 16,581 ,9 44,676 44,676 44,676 44,676 10 44,676 44,676 11 44,676 44,676 12 44,676 44,676 2,234 2,234 2,234 2,234 2,234 134 447 2,316 695 134 447 2,316 695 134 447 2,316 695 134 447 2,316 695 134 447 2,316 695 7,884 7,884 7,884 7,884 7,884 223 13,933 2,665 3,306 223 13,933 1,332 3,306 223 13,933 3,306 223 13,933 3,306 223 13,933 3,306 19,903 18,571 17,239 17,239 17,239 24,773 26,105 27,437 27,437 27,437 6,193 6,526 6,859 6,859 6,859 18,579 100,091 19,579 20,578 20,578 119,670 140,248 160,826 20,578 181,404 88 Bảng tính dịng tiền dự án NÒI DUNG TT ĐVT: Triệu đồng D òng tiền chi ,1 ,8 ,5 1 ,1 ,7 9 ,1 Dầu tư ban đầu Chi phí vân hành Thuế thu nhập doanh nghiêp 96,189 0 6,834 11,262 12,597 13,933 13,933 0 2,289 3,575 4,861 5,194 ,3 4 ,3 3 ,5 4 ,6 4 ,6 20,394 34,383 39,530 44,676 44,676 - ,1 ,5 ,8 2 ,3 ,8 2 ,5 I I I D òng tiền thu Doanh thu bán hàng I I I D òng tiền ròng Hê số chiết khấu PV S u ấ t c h iế t k h ấ u NPV IR R 1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 - ,1 1 ,7 1 ,7 5 ,3 ,7 ,7 15% ,4 23% B ả n g tín h d ị n g tiề n d ự n _ DVT: Triệu đỏng TT NỘI DUNG I D òng tiền chi Đầu tư ban đầu 10 11 12 ,4 ,7 ,1 ,4 ,7 2 ,7 2 ,7 0 0 0 Chi phí vận hành Thuế thu nhập doanh nghiêp 13,933 13,933 13,933 13,933 13,933 13,933 13,933 5,527 5,860 6,193 6,526 6,859 6,859 6,859 II D òng tiền thu 4 ,6 4 ,6 4 ,6 4 ,6 4 ,6 4 ,6 4 ,6 Doanh thu bán hàng 44,676 44,676 44,676 44,676 44,676 44,676 44,676 III D òng tiền ròng ,2 Hệ số chiết khấu PV ,8 ,5 ,2 0.43 0.38 0.33 0.28 ,9 ,3 5 ,0 ,8 23,884 23,884 0.19 0.21 0.25 ,8 ,9 ,1 4 ,4 YÊU CẦU CỦA HỘI ĐÒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ về: N h ữ n g điểm cần sửa chữa bổ sung trước nộp luận văn thức cho V iện Đào tạo Sau đại học : .fe z Nu t L^ r Ả í Ấ í d ^ ịịL \ Ú L i a í •• ■ ' t í b ( - ũ a A ì t - C hủ tịch H ội đồng C a m k ế t củ a Học viên PGS.TS Vũ Đình T hắng H ọc viên Đ o àn K im P h ợ n g 'Nêu học viên có trách nhiệm chinh sửa theo yêu cầu Hội đông chấm luận văn Trong trường hợp không chinh sửa không công nhận kết bào vệ _ Học viên phai đóng bàn yêu cầu chinh sửa vào cuôi luận văn chinh thức nộp cho viẹn ĐT SĐH Đ ề tà i: H o n th iện p h â n tích tà i c h ỉn h d ự án đấu tư bất đ ộ n g sản cô n g ty cổ p h ầ n th n g m i công n g h ệ x â y d ự n g C a o h ọ c v iê n : Đ oàn K im P hượng C h u y ê n n g n h : Q u ả n tr ị k ỉn h d o a n h b â t đ ộ n g sả n N g i n h ậ n xét: TS N guyễn M inh N gọc, T rường Đại học K inh tế quốc dân Sau nghiên cứu luận văn với tên đề tài c h í n h v x â c y c d ự d n ự g n đ ấ u t b ấ t đ ộ n g s ả n t i c ô n g t y c ổ p h H ầ n o t h n t h n i ệ g n m p h i â c n t í c n g h n t g h i ệ học viên Đ oàn K im P hượng tơi có m ột sơ ý kiên nhạn xet sau: 1- L ự a c h ọ n v ấ n đ ề n g h iê n u : C ơng tác phân tích tài có vai trò quan trọng đâu tư bât động sản, đặc biệt bôi canh bat on cua thi trư n g b ất động sản V iệt Nam v ấ n đề từ trước tới thượng bị công ty đầu tư kinh doanh bất động sản coi nhẹ, dẫn đến hiệu thâp kinh doanh B ên cạnh lực đội ngũ cán phân tích vấn đề ảnh hư n g lớn đến hiệu kinh doanh cơng ty Vì việc nghiên cứu nhằm hồn thiện lực phân tích tài đâu tư bât động sản có ý nghía thực tiễn quan trọng 2- P hư ơng pháp nghiên cứu: Các phương pháp vận dụng đê nghiên cứu đề tài đủ để thực m ục tiêu, phù họp với nội dung nghiên cứu đề tài Các nguồn số liệu đảm bảo độ tin cậy - B ố c ụ c , k ết cấ u n ộ i d u n g N ộ i dung đề tài trình bày 75 trang, có bơ cục bao gôm chư ng với phần nội dung nghiên cứu sở lý luận; thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty; đê xuât giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác K ết cấu chương m ục đề tài họp lý đảm bảo tính khoa học nghiên cứu - Đ e tà i đ ã đ t đ ợ c c c k ế t q u ả n g h iê n u c h ủ y ê u sa u : - M ục tiêu, nội dung luận văn phù họp với chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản - Đ ề tài góp phần làm rõ hệ thống hoố vấn đề lý luận co cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản T rong vân đề khái niệm , cần thiết công tác làm rõ Đề tài tổng họp yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Đ ề tài phân tích thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đấu tư b ất động sản công ty cổ phần thương mại công nghệ xây dựng; m ột số bất cập cịn tồn cơng tác nguyên nhân - Đ ề tài đưa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài cơng ty - M ộ t số đ iể m g ó p ý tó i tá c g iả lu ậ n v ă n B ên cạnh thành công ưu điểm nêu trên, theo tơi luận văn cịn m ột số điểm nội dung hình thức cần xem xét bổ sung hoàn thiện, cụ thể là: - T ác giả cần bổ sung nghiên cứu công tác m ột số công ty hoạt động lĩnh vực, phân khúc thị trường _ T ro n g chương 2: Tác giả nên bỏ m ục 2.1.3 đưa nọi dung cua m ục vào 2.2 C ần thống tên gọi biểu đồ, hình cách thức trình bày tran g 34 36 Phần nội dung hạn chế nguyên nhân sơ sài, chưa phân tích đầy đủ thực trạng _ T ro n g chương phân tích, điều chỉnh tác trang 63 68 - 71 nên đưa vào chương Chỉ nên tập trung trình bày, phân tích giải pháp điều kiện thực - K ế t lu ậ n : L uận văn m ột cơng trình nghiên cứu độc lập nghiêm túc, có giá tri, đảm bảo chất lượng khoa học V ới kết nghiên cứu đạt được, luận văn đáp ứ ng yêu cầu m ột luận văn thạc sỹ kinh tê H N ội, ngày 15 tháng năm 2014 N gười nhận xét TS N guyễn M inh N gọc N h ậ• n x ét L u ậ• n vă n th ạ• c sĩ: HO ÀN TH IỆN CƠNG TÁC PH ẦN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC D ự ÁN ĐẦU T B Á T ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CÔ PHẦN THƯƠNG M ẠI CÔNG NG HỆ VÀ XÂY d ụ n g C ao học viên : Đ O À N K IM P H L Ợ N G N gười nhận xét: Tiến sĩ Trần Kim Chung V iện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Phản biện I S ự cần th iế t đề tài Để làm tốt việc quản lý phát triển sản xuất, doanh nghiệp thương mại xây dựng, việc phân tích dự án rât cân thiêt Lý luân thực tiễn vấn đề có liên quan có nhiều, nhiên, việc triên khai vấn đề loại hình doanh nghiệp cụ thê Tratechcom,^ loại hình dư án cụ thể van vấn đề cần thiết Vì vậy, luận văn đáp ứng yêu cầu cần thiêt.I II v ề b ố cục Với liều lượng 72 trang, phần M đầu Kết luận, Tài liệu tham khảo Luận văn, chia làm chương truyền thống PHẦN M Ở ĐẦU Tính cấp thiết đề tài M ục tiêu giới hạn nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài „ ; XTTAÌII CHƯ ƠNG 1: CỠ SỞ LÝ LUẬN VÈ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự AN ĐAU TƯ BÁT ĐỘ NG SẢN 1.1 Dự án đầu tư bất động sản , , 1.1.1 Khái niệm vai trò dự án đầu tư bât động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.2 Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản , , 2.1 Khái niệm vai trị phân tích tài dự án đâu tư bât động sản , , , 2 Nội dung phân tích tài dự án đâu tư bât động san 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.3.1 Các nhân tố khách quan 1.3.2 Các nhân tố chủ quan CHƯ ƠNG 2- ĐÁ N H GIÁ T H ự C TRẠNG PHẦN TÍCH TÀI CHINH TRONG M Ọ T SO D ự Á N ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SẢN DO CÔNG TY TR A TEC H C O M LÀM T Ư VẤN 2.1 Giới thiệu công ty Tratechcom 2.1.1 Quá trình thành lập 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 2.1.3 Các dự án điển hình 2.2 Đánh giá trạng phân tích tài dự án đâu tư bât động sản công ty Tratechcom làm tư vân 2.2.1 Phân tích tổng mức đầu tư 2.2.2 Phân tích nguồn vốn tiến độ huy động vốn 2.2.3 Phân tích dịng tiền 2.2.6 Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư bất động sản 2.2.7 Phân tích độ nhạy dự án Đánh giá ưu điểm hạn chế phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Tratechcom làm tư vân 2.3.1 Ưu điểm 2.3.2 Hạn chế 2.3.3 N guyên nhân hạn chế CHƯ ƠNG 3: PH Ư ƠN G HƯỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC PHAN TÍC H TAI CHÍNH TRONG CÁC D ự ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SÁN DO CONG TY TRATECH COM LÀM TƯ VÁN Phương hướng hồn thiện cơng tác phân tích tài dự an đau tư 11 Phương hướng hoạt động kinh doanh cong ty thơi gian tới Phương hướng hồn thiện cơng tác phân tích tài dự an đầu tư bất động sản cơng ty Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đâu tư bất động sản công ty Tratechcom làm tư vân 3.2.1 Hồn thiện tính tốn tổng mức đầu tư 3.2.2 Hồn thiện phân tích cấu vốn 3.2.3 H oàn thiện phương thức kinh doanh 3.2.4 H ồn thiện tính tốn tiêu hiệu tài 3.2.5 Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thơng tin 3.2.6 Phân tích độ nhạy dự án KẾT LUẬN bố cục truyền thống Các mục phù hợp với nội dung Cac nội dung yếu đề cập bố cục Tuy nhiên khơng có kinh nghiệm thực tiễn, cần có phần phân tích khả áp dụng vấn đề lý luận thực tiên Chương II cần có vấn đề đặt Chương III cần có vấn đề bối cảnh thời gian tới để hoàn thiện phân tích tài II v ề n ội d u n g I L L M ột số điểm thành cơng L uận văn Luận văn có m ột số diêm thành cơng: Tồn Luận văn bố cục mạch lạc Đây bố cục tơt, rõ ràng Phần lý luận trình bày vấn đề nhât vân đê phân tích tài doanh nghiệp Đặc biệt dự án đàu tư bât động sản, việc phân tích tài cần thiết Phần phân tích thực trạng công ty, doanh nghiệp Tratechcom triển khai tốt, chứng tỏ kha nắm bắt vấn đề thực tiễn, vận dụng lý luận học viên (từ chương I) tôt Thứ ba, giải pháp khả thi, chấp nhận với Tratechcom Đ iều tot cần thiết bối cảnh nay, luận văn chủ yeu tạp trung vào giải pháp logfc hình thức.I II M ộ t số điểm cần bổ sung, hồn thiện Có m ột số điểm cần bổ sung để luận văn hồn chỉnh tơt hơn: M ột cần có phần luận khả tính khả thi lý luận chương I cung cac khảo nghiệm thực tiễn diễn tạo nghiên cứu, luận văn Hai phần đánh giá thực trạng cần có phần so sánh, đơi chứng với lý luận, với thực tiễn với luận văn khác Phần chương III cần có phần đánh giá yề bối cảnh, tiềm công ty Tratechcom nam trước mắt để hình dung giải pháp đóng góp cho cơng ty Tóm lại bối cảnh chung, Luận văn tốt, học viên xứng đáng nhận văn bang thạc sĩ kinh tế Tuỵ nhiên để nộp quyến, Luận văn cân đĩiợc chỉnh sua, bo sung nhũng điềm cần bồ sung nội dung đuợc đê cặp đến H Nội, ngày 15 tháng năm 2014 Người phản biện