Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Tại Việt Nam thì thị trường bất động sản mới phát triển trong vòng 2 thập niên gần đây và đã bộc lộ nhiều bất cập, sự yếu kém về quản lý nhà nước Nhữn[.]
LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Tại Việt Nam thị trường bất động sản phát triển vòng thập niên gần bộc lộ nhiều bất cập, yếu quản lý nhà nước Những vấn đề tồn đọng thiếu vốn đầu tư, thông tin thị trường không minh bạch, tượng đầu làm tăng giá, giao dịch phi thức nhằm trốn thuế, sách phát triển thị trường nhà nước bộc lộ nhiều yếu kém, không hiệu quả… làm cho thị trường bđs Việt Nam nhìn chung phát triển Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích phát triển kinh tế, giải nhu cầu cấp thiết nhà cho người dân tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam cần có nhìn tổng quan q trình hình thành phát triển năm qua từ thấy thiếu sót quản lý, yếu cịn tồn thị trường đề từ đưa giải pháp hiệu cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Với mong muốn có nhìn bao qt, sâu sắc thị trường BĐS Việt Nam năm vừa qua nên em chọn đề tài nghiên cứu Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam Dựa kiến thức học nghiên cứu tài liệu em muốn đưa cách nhìn đánh giá cá nhân đề tài Phương pháp nghiên cứu : Thu thập xử lý thơng tin từ rút nhận xét kết luận tổng quan vấn đề nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu: Hiểu rõ thị trường BĐS để đưa giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS nước ta Phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam thực trạng giải pháp Kết cấu nội dung đề án : Gồm chương : Chương 1: Cơ sở khoa học thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Khái niệm đặc điểm Bất Động Sản: 1.1Khái niệm BĐS: Có nhiều khái niệm khác bất động sản, nhiên có cách hiểu tương đối phổ biến là: BĐS nhũng tài sản di dời, tồn ổn định lâu dài Theo điều 174 Bộ Luật Dân sư 2005: Bất Động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật qui định 1.2 Các đặc điểm chủ yếu BĐS - Vị trí: Bất động sản có tính cố định vị trí địa lý địa điểm khơng có khả di dời Yếu tố BĐS gắn liền với đất đai ,nên yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại cho BĐS Cũng BĐS có tính cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiên môi trường Trong yếu tố đó, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến BĐS thay đổi - Tính lâu bền: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn - Tính dị biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân - Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến - BĐS mang nặng yếu tố tập quán,thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu hình thức BĐS - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác - Phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS 2.1 Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hoá Như đâu, lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hố, đó, lúc đó, chưa có thị trường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá sản xuất để bán Tuy nhiên, khơng có mua bán, trao đổi có kinh tế thị trường, mà kinh tế hàng hố phát triển đến mức định có kinh tế thị trường Như thị trường bất động sản mua, bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trường mua, bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trường, nên có nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản Tuy nhiên đưa khái niệm tổng quát thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, khoảng thời gian định Định nghĩa vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời chứa đựng đầy đủ phạm vi nội dung thị trường bất động sản Đó thị trường hoạt động giao dịch bất động sản như: Chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp phạm vi không gian thời gian nhât định Hoạt động thị trường tất yếu phải tuân theo qui luật thị trường, đồng thời bao trùm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia 2.2 Đặc điểm thị trường BĐS Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó hàng hóa bất động sản có đặc điểm vị trí cố định khơng di dời Do vậy, hoạt giao dịch bất động sản thường tiến hành chợ hàng hóa bất động sản ảo Quan hệ giao dịch bất động sản kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua khâu bản, là: - Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin bất động sản giao dịch - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thông tin bất động sản, đánh giá yếu tố bên bất động sản - Đăng ký pháp lý: thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch Quan hệ giao dịch bất động sản tiến hành thời gian ngắn, dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá cả, thay đổi pháp luật hay thay đổi diều kiện môi trường… Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định, thời gian diễn khâu trình giao dịch kéo dài, tính rủi ro cao, vạy muốn nâng cao tỷ lrrj thành công giao dịch bất động sản phải tìm giải pháp nhằm rút ngắn thời gian diễn khâu trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản phải trải qua đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường bất động sản thức Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất thị trương giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai Bởi đất đai khơng hao mịn đi, người có quyền sở hữu đất khơng sử dụng đất hàng hố thơng thường khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trường bất động sản Chính vậy, giá đất phận quan trọng giá bất động sản không phản ánh giá trị hàng hoá đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu tư vào đất Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chụi ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng lại khác Chính hoạt động thị trường bất động sản mang tính vùng Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng đất nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dan số lại khơng Do nhu cầu bất động sản khac số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác qui mô trình độ phát triển thị trường bất động sản Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Tuy thị trường bất động sản có nội dung phong phú, thực tế, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng vùng, địa phương, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán vùng, địa phương, cộng đồng khác nhau.Chính mà giao dịch thực giao dịch thường khơng hồn hảo Có giao dịch địa phưong xuất địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt có gaio dịch loại địa phương khác lại tiến hành khác Thông tinvà yếu tố cấu thành thị trường khơng hồn hảo Nguyên nhân thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản khơng phản ánh tính pháp lý quyền sở hữu bất động sản người có bất động sản, thơng tin, yếu tố mà người thuê, mua, nhận chấp, nhận góp vốn liên doanh cần nắm bắt, am hiểu Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Đối với hàng hóa thơng thường,quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu kéo giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên hàng hóa bất động sản, cầu tăng, cung bất động sản phản ứng tăng nhanh loại hàng hóa khác Đó đặc điểm bất động sản cần có thời gian để tạo chúng, thường để xây dựng cơng trình cần phải có thời gian tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công Cung bất động sản có giới hạn cầu bất động sản lại ln tăng, cung cầu coi không co giãn so với giá Giá bất đọng sản quan hệ cung cầu định, ngược lại giá ảnh hưởng đến điều tiết cung cầu Thứ sáu, thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập Hàng hóa bất động sản khơng bày bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua bán bất động sản khơng có hội đủ thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn, người mua bán thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán ( trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậ, thực giao dịch thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn, mơi giới, người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó,việc quản lý nhà nước chúng pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an tồn Hơn nữa, thơng qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Thứ tám, thị trường bất động sản có mật thiết với thị trường vốn Hàng hố bất động sản hàng hố có giá trị lớn, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản huy động thị trường Đồng thời lượng vốn huy động thị trường tài đầu tư thị trường bất động sản- lĩnh vực đầu tư ưa chuộng Thứ chín, thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, người mua thị trường thường không đông, việc mua bán không dơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Bất động sản yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng tính chất, khơng dễ thay đổi định hướng đầu tư khai thác cơng trình bất động sản Đặc diểm đòi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để định hướng đầu tư Vai trò thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế _ xã hội quốc gia nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Vai trò thị trường bất động sản biểu mặt: 3.1 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, xuất nhu cầu bất động sản, từ địi hỏi xã hội khơng ngừng phát triển bất động sản.Thị trường nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, phát triển kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch định hướng phát triển kinh tế địa phương tầm quốc gia Thị trường bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho hoạt động đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối xây dựng, mua bán, thuê mướn, chấp bất động sản Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm sản xuất kinh doanh, người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí bất động sản tối thiểu tổng chi phí sản xuất kinh doanh 10