Më ®Çu 1 MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và[.]
1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, đất đai khơng phải ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường BĐS Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An" 1.2 Ýnghĩa khoa học thực tiễn đề tài Do chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên nhiều người lợi dụng quy địng chưa hoàn chỉnh pháp luật liên kết, móc nối với số cán có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" Nhà nước núp danh nghĩa "dự án" Thực chất đem đất Nhà nước thơng qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí điểm sau nhân rộng mơ hình đấu giá đất Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu cao cần nghiên cứu phương pháp tổ chức thực đấu giá đất cho hợp lý Nghệ an địa phương đầu công tác đấu giá đất, thời gian qua cho thực đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, hình thức có thành cơng hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá qua dự án khác với phương án khác để đề xuất góp ý giúp quy trình đấu giá ngày hồn thiện đem lại hiệu cao 1.3 Mục đích - yêu cầu đề tài 1.3.1 Mục đích - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; - Góp ý kiến đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình, chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu hơn; 1.3.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Trung ương địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm bất đồng sản thị trường bất đồng sản 2.1.1 Bất đồng sản Trong lĩnh vực kinh tế pháp lý, tài sản chia thành loại BĐS động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS nước có khác nhau, thống BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Việt Nam Điều 181 Bộ luật Dân quy định “BĐS tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” [23] Đất đai BĐS pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường Mỹ, nước EU, Nhật, Australia, số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) BĐS (Đất đai tài sản đất) hàng hoá giao dịch thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai tài sản đất) phép giao dịch thị trường BĐS, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không mua bán mà chuyển quyền sử dụng đất [25], [27] Ở nước ta vậy, tất loại BĐS tham gia vào thị trường BĐS có nhiều BĐS khơng phải BĐS hàng hố (Ví dụ: Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung) Đất đai BĐS theo pháp luật chế độ sở hữu nước ta đất đai khơng có quyền sở hữu riêng mà quyền sở hữu tồn dân, đất đai khơng phải hàng hố Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể quyền sử dụng đất số loại đất số đối tượng cụ thể điều kiện cụ thể coi hàng hố đưa vào lưu thơng thị trường BĐS Thực chất hàng hoá trao đổi thị trường BĐS Việt Nam trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.1.2 Thị trường bất đồng sản Thị trường BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [22], [25] Thị trường BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hố với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường BĐS pháp luật nước quy định nên không đồng Ví dụ: Pháp luật Australia quy định khơng quyền hạn chế mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại đất, BĐS mua, bán, cho thuê, chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, chấp BĐS cho thuê nhà Chức thị trường BĐS đưa người mua người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cho BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường 2.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá giá cao - Đấu thầu: đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản 2.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất đồng sản giới 2.2.1 Khái quát giá đất giới Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sử dụng đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định [7] Trên thực tế tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận thành bên sở hữu đất bên khác có liên quan (thường giao dịch thành công thực tế); giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định thuờng trạng thái tĩnh tương đối giá đất thị trường trạng thái động 2.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trên giới, đất tài sản khác gắn liền với đất coi tài sản thống gọi chung bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá BĐS định giá đất Định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại nước Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất BĐS trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất BĐS đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất BĐS nhiều nước giới vừa công cụ cần thiết hoạt động quản lý Nhà nước thị trường BĐS vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm sốt Nhà nước Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy Nhà nước, nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất BĐS nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, giống tóm tắt qua số điểm sau đây: 2.2.2.1 Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước Thơng qua hoạt động Nhà nước tăng cường sức mạnh việc đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị truờng biện pháp kinh tế, hoạch biện pháp hành thơng qua hình thức thuế lệ phí mà người sở hữu đất BĐS khác phải nộp theo quy định pháp luật 2.2.2.2 Hoạt động định giá đất bất động sản diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết a Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá đất BĐS khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá loại đất BĐS thuộc diện phải chịu thuế chịu lệ phí có chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất BĐS tiến hành theo định kỳ năm, năm năm lần tuỳ theo quy định nước, trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng đất BĐS việc định giá đất BĐS tiến hành đột xuất theo yêu cầu b Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất BĐS nước phân chia thành số bước nhiều khác nhau, nội dung sản phẩm hoạt động định giá quy định nước tương tự c Phương pháp định giá đất bất động sản Tất nước sử dụng phương pháp định giá truyền thống, là: - Phương pháp so sánh: sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) BĐS tương tự giao dịch thị trường (BĐS so sánh) làm sở để xác định giá cho BĐS cần định giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường đất đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị cơng trình gắn liền với đất khấu hao - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận có khả thu tương lai d Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chế hoạt động quan định giá Nói chung, có mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá Nhà nước tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu quản lý mặt nhà nước quan định giá nhà nước - Đối với quan định giá Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất BĐS; thực quản lý nhà nước công tác định giá đất BĐS phạm vi nước; + Cơ chế ban hành giá đất BĐS định giá theo chu kỳ định giá ban đầu, BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định nước) có hiệu lực pháp luật Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành Chính phủ đại diện Hiệp hội định giá trung ương – tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia) Trường hợp đất BĐS có tham gia định giá tư nhân, kết định giá quan có chênh lệch lớn giá trị mà bên khơng thương lượng buộc phải đưa để giải quyết, định định cuối có hiệu lực pháp luật - Đối với quan định giá tư nhân: hình thành phát triển chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thường xuyên, đa dạng khu vực sở hữu tư nhân đất đai BĐS như: chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển nhiều trường hợp nhằm giải tranh chấp giá trị đất BĐS bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu hình thức cơng ty kinh doanh BĐS tư vấn pháp luật Qua tham khảo số nước thấy thể chế trị, pháp luật sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ hệ thống tổ chức quản lý đất đai khác nước, khu vực giới Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất hầu giới coi trọng tổ chức thành hệ thống công cụ, nằm quan khác (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai Tài nguyên, Bộ Tư pháp Toà án) có điểm giống mặt kỹ thuật chuyên mơn, nghiệp vụ (đều có nét giống nhau) độc lập hoạt động để thực nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai chế thị trường BĐS 2.2.3 Đấu giá đất số nước 2.2.3.1 Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc chia thành 23 tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc Trung ương 01 khu Hành đặc biệt (Hồng Cơng) Theo luật quản lý BĐS Trung Quốc (được Quốc hội khoá kỳ họp thứ ngày 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước cơng bố theo lệnh số 24 bgày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) tượng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau gọi tắt quyền sử dụng đất) số năm định việc nộp tiền cho Nhà nước quyền sử dụng đất người sử dụng đất gọi xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất UBND huyện trở lên để làm nhà phải vào tiêu khống chế phương án giao đất làm nhà hàng năm UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực theo kế hoạch bước UBND cấp huyện, thị Việc giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng điều kiện khác quan quản lý cấp huyện, thị quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định phủ, trình báo quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn quan thuộc quyền quản lý Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch, giải trí nhà sang trọng, có điều kiện phải thực phương thức đấu giá đấu thầu, khơng có điều kiện đấu giá, đấu thầu dùng phương thức thương lượng song phương Tiền sử dụng đất trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất thương lượng song phương không thấp mức giá thấp Nhà nước Toàn tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng sở hạ tầng mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất biện pháp sử dụng cụ thể Việc phát triển bất động sản đất xuất nhượng phải mục đính thời hạn ghi hợp đồng Nếu sau năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm chưa đưa vào xây dựng thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trường hợp bất khả kháng hành vi Chính phủ quan có liên quan phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công Đối với quyền sử dụng đất có theo phương thức xuất nhượng, chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với điếu kiện sau đây: + Đã toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng đất theo hợp đồng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, cơng trình xây dựng nhà đầu tư 25% tổng ngạch, dự án phát triển đất có điều kiện dụng đất cơng nghiệp đất xây dựng khác Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phương thức đấu giá, đấu thầu thỏa thuận song phương chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) Viện Quốc gia bất động sản chuyên trách cung cấp dịch vụ cho việc phát triển chuẩn hoá thị trường bất động sản Trung Quốc Trung tâm thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động đạo trực tiếp Cục Quản lý đất đai Quốc