Untitled VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THIẾT HÙNG HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THIẾT HÙNG HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THIẾT HÙNG HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS BÙI HỮU TOÀN Hà Nội, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” tơi thực Các tài liệu, sở pháp lý, dẫn chứng sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn tơi tự tìm hiểu kinh nghiệm thân đảm bảo độ xác cao theo yêu cầu luận văn khoa học Hà Nội, ngày 25 tháng 02 năm 2019 Tác giả Lê Thiết Hùng LỜI CẢM ƠN Để hoàn tất luận văn thạc sĩ yêu cầu tập trung, cố gắng độc lập nghiên cứu Bản thân sau năm tháng học tập vất vả nghiên cứu cố gắng để hoàn thành luận văn Tôi ghi nhận đóng góp giúp đỡ, ủng hộ, hỗ trợ nhiệt tình người bên cạnh mình, nhân muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc tới họ Lời cảm ơn trân trọng muốn dành tới TS Bùi Hữu Tồn, người dìu dắt hướng dẫn tơi suốt q trình làm luận văn, bảo định hướng thầy giúp tự tin nghiên cứu vấn đề giải toán cách khoa học Trong suốt trình viết luận văn thạc sĩ với đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” thầy truyền đạt kiến thức lý thuyết thực tiễn Tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể lớp luật kinh tế K8.1 qua tháng ngày miệt mài học tập, chia sẻ niềm vui nỗi buồn, động viên tơi qua khó khăn, để tơi vững bước vượt qua vất vả, tâm hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Học viện khoa học xã hội tạo điều kiện cho học tập làm luận văn cách thuận lợi Đây luận văn thực bước đầu vào nghiên cứu thực tế, tìm hiểu lĩnh vực sáng tạo nghiên cứu khoa học pháp luật, kiến thức tơi cịn hạn chế Do vậy, khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý Thầy Cô để kiến thức lĩnh vực hoàn thiện tốt Trân trọng kính chào MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản 10 1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 13 1.1.4 Đặc điểm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 15 1.2 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản 19 1.2.1 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản khách hàng 19 1.2.2 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản thị trường 21 1.2.3 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản Nhà nước 22 1.2.4 Vai trị hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản xã hội 23 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 24 1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 25 1.4.1 Yếu tố văn hóa bên tham gia quan hệ pháp luật 25 1.4.2 Yếu tố pháp luật nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 26 1.4.3 Yếu tố tổ chức máy quan công quyền thực việc tra, giám sát, xử lý giải tranh chấp pháp luật bảo vệ quan hệ môi giới mua bán bất động sản 27 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 29 2.1 Thành tựu pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản 29 2.2 Hạn chế pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất động sản 41 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 49 3.1 Quan điểm định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 49 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 51 3.3 Một số giải pháp tăng cường thực pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản Việt Nam 58 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản HĐMGBĐS Hợp đồng môi giới bất động sản LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản MGBĐS Môi giới bất động sản SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trường bất động sản, hoạt động môi giới đời tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt [9, tr.51] Với ý nghĩa đó, hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam công cụ pháp lý quan trọng để điều chỉnh mối quan hệ môi giới bất động sản việc tổ chức, cá nhân làm trung gian cho bên quan hệ giao dịch bất động sản thực giới thiệu cho bên hội giao kết hợp đồng, cung cấp dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến giao dịch bất động sản Đó hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho giao dịch phong phú đa dạng, giao dịch chuyển nhượng hay chấp, cho thuê hay góp vốn… Hoạt động mơi giới thị trường bất động sản nói chung, hoạt động mơi giới SGDBĐS nói riêng hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận thể qua hợp đồng HĐMGBĐS thỏa thuận bên môi giới bên mơi giới bất động sản, theo bên mơi giới phải cung cấp cho bên môi giới hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản bên mơi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định việc áp dụng quy định MGBĐS, hầu hết dịch vụ môi giới mua bán cho thuê nhà đất nhỏ lẻ thị trường bất động sản không ký hợp đồng môi giới trước mà thỏa thuận phí hoa hồng miệng Chưa có thống kê cụ thể, ghi nhận số sàn phân phối, phí mơi giới nhỏ 5% giá trị bất động sản (với bất động sản có giá trị tỷ đồng khoảng 2%; với bất động sản có giá trị tỷ đồng khoảng 1%) Đây số phần trăm giá trị hợp đồng mà người bán nhà, chủ dự án chi trả cho nhân viên - công ty môi giới Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia độc lập, số mang tính tương đối thực tế bị thả không kiểm sốt Ở nhiều dự án "hot", sàn mơi giới tùy ý định mức phí mơi giới khác nhau, dẫn đến có vấn đề phát sinh, chủ đầu tư khách hàng phải chịu bất lợi Do phạm vi hoạt động môi giới kéo dài từ dự án mở bán đến hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua phải chấp nhận chi trả để mua hộ dự án phù hợp, phải trả phí chuyển nhượng cao thỏa thuận[26] Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hồn thiện pháp luật hợp đồng mơi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam Để đưa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, tơi chọn đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam nay” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Cho đến thời điểm tại, vấn đề hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam không quan nhà nước cộng động doanh nghiệp, cộng đồng xã hội Tuy nhiên, vấn đề vấn đề mẻ khoa học pháp lý nước ta Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, tác giả có tìm hiểu nhận thấy trước có số cơng trình nghiên cứu hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam như: - Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh bất động sản” Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2009 - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội - Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến NXB Tư pháp xuất năm 2012 - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS.Trần Nguyên Nam NXB Tài ấn hành tái lần năm 2014 - Pháp luật môi giới bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Trang Đại học Luật Hà Nội năm 2013