Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐINH DOÃN TÚ QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH Hà Nội – 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐINH DOÃN TÚ QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH MÃ SỐ: 62.58.01.06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRỊNH QUỐC THẮNG PGS.TS BÙI MẠNH HÙNG Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết trình bày luận án trung thực, khách quan chưa để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày … tháng … năm 2020 Tác giả luận án Đinh Doãn Tú MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 6 Đóng góp luận án 7 Cấu trúc luận án NỘI DUNG CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm Khu đô thị 1.1.2 Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị 1.2 Phân loại kế hoạch xây dựng 16 1.2.1 Phân loại theo cấp độ quản lý 16 1.2.2 Phân loại theo giai đoạn trình đầu tư xây dựng 16 1.2.3 Phân loại theo mức độ chi tiết 19 1.3 Căn quản lý kế hoạch xây dựng 21 1.3.1 Giai đoạn lập dự án đầu tư 21 1.3.2 Giai đoạn thiết kế 21 1.3.3 Giai đoạn đấu thầu 22 1.3.4 Giai đoạn thi công 22 1.4 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan tới đề tài 22 1.4.1 Các cơng trình nghiên cứu lập kế hoạch xây dựng 23 1.4.2 Các cơng trình nghiên cứu dự báo 25 1.4.3 Các cơng trình nghiên cứu toán quy hoạch động 28 1.4.4 Các cơng trình nghiên cứu kế hoạch nguồn vốn đầu tư 30 1.4.5 Các cơng trình nghiên cứu lập kế hoạch tiến độ xây dựng lý thuyết mờ 33 1.4.6 Các cơng trình nghiên cứu kiểm sốt chi phí EVM kiểm soát tiến độ ES 35 1.4.7 Đánh giá chung cơng trình nghiên cứu liên quan tới đề tài 38 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM 39 2.1 Thực trạng cơng tác xác định trình tư xây dựng cơng trình dự án khu thị 39 2.1.1 Phương pháp xác định trình tự xây dựng chủ đầu tư 39 2.1.2 Thực trạng xác định trình tự xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 39 2.1.3 Các cơng trình nhà 44 2.1.4 Phân tích nguyên nhân tồn 45 2.2 Thực trạng cơng tác lập kiểm sốt nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án khu đô thị 47 2.2.1 Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư 47 2.2.2 Thực trạng kiểm sốt chi phí đầu tư xây dựng 52 2.2.3 Phân tích nguyên nhân tồn 53 2.3 Thực trạng cơng tác lập kiểm sốt tiến độ xây dựng dự án KĐTM 55 2.3.1 Thực trạng tiến độ thực dự án 55 2.3.2 Thực trạng xác định thời gian thực công việc 56 2.3.3 Phân tích nguyên nhân tồn 57 2.4 Nhận xét chung vấn đề luận án nghiên cứu giải 59 2.4.1 Nhận xét chung 59 2.4.2 Những vấn đề luận án nghiên cứu giải 59 CHƯƠNG III CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC VỀ LẬP VÀ KIỂM SOÁT KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 61 3.1 Cơ sở pháp lý 61 3.1.1 Hệ thống Luật 61 3.1.2 Hệ thống Nghị định 62 3.2 Các phương pháp lập kế hoạch tiến độ xây dựng 62 3.2.1 Nhóm phương pháp thể tiến độ theo đường thẳng 62 3.2.2 Nhóm phương pháp tiến độ theo sơ đồ mạng 64 3.2.3 Phương pháp sơ đồ mạng CPM (Critical Path Method) 65 3.2.4 Đánh giá phương pháp lập kiểm soát tiến độ xây dựng 69 3.3 Cơ sở lý luận lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án 71 3.3.1 Các nội dung kế hoạch huy động nguồn vốn ĐTXD dự án 71 3.3.2 Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng 72 3.3.3 Phương pháp xác định nhu cầu vốn đầu tư xây dựng 73 3.4 Các cơng cụ kiểm sốt thực kế hoạch xây dựng 74 3.4.1 Phương pháp giá trị thu EVM 74 3.4.2 Phương pháp tiến độ đạt ES 80 3.4.3 Đánh giá phương pháp kiểm soát thực KHXD 82 3.5 Bài toán quy hoạch động 83 3.5.1 Khái niệm toán tối ưu 83 3.5.2 Nguyên lý tối ưu Bellman 83 3.5.3 Phương pháp quy hoạch động 84 3.5.4 Các bước thược quy hoạch động 87 3.6 Lý thuyết Mờ 88 3.6.1 Lý thuyết tập mờ 88 3.6.2 Các đặc trưng tập mờ 89 3.6.3 Các kiểu hàm thuộc tập mờ 90 3.6.4 Các phép toán tập mờ 91 3.6.5 Lý thuyết đo độ mờ 93 3.7 Nhân tố ảnh hưởng tới lập KHXD kiểm soát KHXD 94 3.8 Nhận xét chung khả vận dụng sở lý luận để thực giải pháp 97 CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM 99 4.1 Định hướng đề xuất giải pháp 99 4.1.1 Mục tiêu hướng tới giải pháp 99 4.1.2 Các nguyên tắc đề xuất giải pháp 99 4.1.3 Danh mục giải pháp đề xuất luận án 99 4.2 Giải pháp xác định trình tự xây dựng cơng trình KĐTM 101 4.2.1 Các ngun tắc xác định trình tự xây dựng cơng trình khu thị 101 4.2.2 Xác đinh cầu thị trường sản phẩm xây dựng khu đô thị 101 4.2.2.1 Quy trình dự báo cầu thị trường 101 4.2.2.2 Xây dựng mơ hình nhân tố tác động 105 4.2.2.3 Áp dụng mơ hình dự báo chung cư thương mại 112 4.2.3 Thiết lập mơ hình thuật tốn xác định trình tự xây dựng cơng trình khu thị 119 4.3 Giải pháp lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án 122 4.3.1 Lập kế hoạch đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn 122 4.3.2 Điều chỉnh cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng 122 4.3.3 Xây dựng hệ thống tiêu đánh giá hiệu nguồn vốn đầu tư xây dựng 123 4.4 Lập kế hoạch tiến độ phương pháp lý thuyết tập mờ 124 4.4.1 Xác định phân bố thời gian hoàn thành dự án 124 4.4.2 Xác định đường Găng mờ 126 4.4.3 Ra định khả hoàn thành dự án 129 4.5 Giải pháp kiểm sốt thực xây dựng dự án khu thị 129 4.5.1 Đề xuất khắc phục nhược điểm phương pháp tiến độ đạt 129 4.5.2 Đề xuất hệ thống phương pháp kiểm sốt chi phí thời gian hồn thành dự án 131 4.6 Giải pháp nâng cao lực Chủ đầu tư 132 4.6.1 Giải pháp nguồn nhân lực 132 4.6.2 Giải pháp cấu tổ chức máy 138 4.7 Giải pháp hoàn thiện thể chế đầu tư xây dựng dự án khu đô thị 141 4.7.1 Xác định rõ nguồn vốn nhà nước dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 142 4.7.2 Xây dựng ban hành khung pháp lý cho việc hình thành phát triển dự án khu đô thị 143 4.7.3 Thường xuyên tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng dự án khu đô thị 145 4.7.4 Hoàn thiện quy định pháp luật đầu tư xây dựng dự án khu đô thị 147 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 149 KẾT LUẬN 149 KIẾN NGHỊ 149 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 151 TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 PHỤ LỤC PHỤ LỤC i PHỤ LỤC x PHỤ LỤC xx PHỤ LỤC xxxiii PHỤ LỤC xxxiv PHỤ LỤC xxxiv DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ACWP BCWP BIM Tên đầy đủ Actual Cost of Work Performed (Chi phí thực tế cho cơng việc thực hiện) Budgeted Cost of Work Performed (Dự tốn chi phí cho cơng việc thực hiện) Building Information Modeling (Mơ hình cơng trình) BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTR Chất thải rắn CSHT Cơ sở hạ tầng DAĐT Dự án đầu tư DAXD Dự án xây dựng HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội ĐTM Đô thị KHXD Kế hoạch xây dựng KMBD Phương pháp dự báo xác suất Kalman KT-XH Kinh tế xã hội PTĐT Phát triển đô thị QLDA Quản lý dự án QHC QHCXD SPSS UBND TP Quy hoạch chung Quy hoạch chung xây dựng Statistical Package for the Social Sciences (Phần mềm thống kê – Tên riêng) Ủy ban nhân dân Thành phố THCS Trung học sở XDĐT Xây dựng thị xxxvii 5.2.2 Theo dõi giá trị hồn thành theo hợp đồng Thông qua báo cáo giám sát, đánh giá thực đầu tư cuối quý II mà có bảng tiến độ thực hợp đồng thời điểm quý II – năm 2016 sau: Bảng 5.8: Tiến độ thực thời điểm hết quý II – 2016 Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Tên gói thầu Giá Hợp đồng Giá trị kế hoạch 18.500.000 Khối lượng công việc thực (%) 20 Xây dựng cơng 110.422.899 Giá trị khối lượng hồn thành (đã toán) Kỳ Lũy kế 22.064.178 22.064.178 9.027.180 2.150.500 20 1.801.447 1.801.447 8.827.623 1.345.125 16 1.381.543 1.381.543 2.480.006 368.950 18 431.911 431.911 3.968.766 975.305 25 973.886 973.886 trình biệt thự Xây dựng hệ thống cấp thoát nước Xây dựng đường giao thông Hệ thống xanh, cảnh quan Xây dựng hệ thống điện chiếu sáng Xét thời điểm cuối quý II – 2016 với hợp đồng dự án, tìm giá trị kế hoạch EV tương ứng: EV1= 22.064.178.000 đồng; EV2= 1.801.447.000 đồng; EV3= 1.381.543.000 đồng; EV4= 431.911.000 đồng; EV5= 973.886.000 đồng 5.2.3 Theo dõi giá trị phát sinh hợp đồng Sau có biên xác nhận khối lượng phát sinh tăng giảm so với hợp đồng có xác nhận đại diện nhà thầu, chủ đầu tư tư vấn giám sát xxxviii (nếu có) tiêu chi phí thực tế AC tiêu giá trị thu EV thời điểm xét cộng với giá trị khối lượng phát sinh tăng giảm hợp đồng Bảng 5.9: Tình hình thực toán hợp đồng thời điểm hết q II – 2016 Đơn vị tính: Nghìn đồng Giá trị khối lượng phát sinh Giá trị cắt giảm hợp đồng 110.422.899 Giá trị khối lượng hoàn thành 18.500.000 137.807 9.027.180 2.150.500 0 8.827.623 1.345.125 0 2.480.006 368.950 0 3.968.766 975.305 0 TT Tên gói thầu Giá Hợp đồng Xây dựng cơng trình biệt thự Xây dựng hệ thống cấp thoát nước Xây dựng đường giao thông Hệ thống xanh, cảnh quan Xây dựng hệ thống điện chiếu sáng 5.2.4 Phân tích dự báo chi phí Dựa vào giá trị kế hoạch PV, giá trị thu PV chi phí thực tế AC, tính số sau: Bảng 5.10: Đánh giá tình hình chi phí thời điểm hết q II – 2016 Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Tên gói thầu EV AC CV %CV CPI Xây dựng công 22.064.178 22.201.985 F=0,000 nhỏ 5%, nên độ tin cậy 95%, khẳng định tồn biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc R 2=0,55 cho thấy biến độc lập mơ hình giải thích 55% thay đổi biến phụ thuộc Bảng 6.6: Phân tích ảnh hưởng đến giá trị gia tăng chủ đầu tư LnVA Robust Std Err Coef Number of obs = 655 F(10, 641) = 17.45 Prob > F = 0.000 R-squared = 0.550 Root MSE = 0.130 P>t [95% Conf Interval] t trinhdo 0.008 0.002 3.900 0.000 0.004 0.012 lnK 0.034 0.005 6.400 0.000 0.023 0.044 lnQuymo 0.061 0.006 11.060 0.000 0.050 0.072 Tangtruong 0.023 0.007 3.450 0.001 0.010 0.035 Chinhsach 0.012 0.005 2.270 0.023 0.002 0.022 Laisuat 0.027 0.005 5.150 0.000 0.017 0.037 Nhansu 0.009 0.006 1.680 0.093 -0.002 0.021 Hotro 0.024 0.005 5.000 0.000 0.015 0.034 Phoihop 0.011 0.004 3.200 0.001 0.004 0.018 Lienket 0.012 0.003 4.450 0.000 0.007 0.017 _cons 9.217 0.096 96.100 0.000 9.029 9.405 Dấu hệ số ước lượng mơ hình phù hợp lý thuyết, hệ số dương phản ánh biến số có tác động chiều với giá trị gia tăng, hệ số âm tác động ngược chiều Các hệ số có giá trị p value (hay xlix p>t) nhỏ, nhỏ 5%, hệ số khác có ý nghĩa thống kê độ tin cậy 95% Yếu tố vốn: Đóng vai trị quan trọng chủ đầu tư, chủ đầu tư có lợi vốn có lợi thị trường, khả tiếp cận tín dụng tốt hơn, đối tác tin tưởng hơn, việc chủ đầu tư có quy mơ vốn lớn địi hỏi chủ đầu tư có kế hoạch hoạt động cụ thể để sử dụng hiệu nguồn lực Kết cho thấy việc tăng vốn thêm 10% giá trị gia tăng chủ đầu tư tăng thêm khoảng 0,34% Quy mơ dự án: Tính theo quy mô dự án phản ánh mức độ lớn nhỏ chủ đầu tư, chủ đầu tư đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM quy mô lớn thường kèm với chi phí lao động lớn, việc xảy sai sót gây lãng phí nguồn lực người, tăng chi phí lao động, giảm suất Do chủ đầu tư lớn, làm ăn bản, có kế hoạch cụ thể cho hoạt động đầu tư xây dựng Kết cho thấy quy mô dự án đo số lao động lớn giá trị gia tăng chủ đầu tư tăng Tăng trưởng kinh tế: Niềm tin chủ đầu tư vào tăng trưởng kinh tế động lực để chủ đầu tư tìm kiếm hội phát triển, số quan trọng giúp chủ đầu tư lập kế hoạch phát triển Khi kinh tế tăng trưởng tốt chủ đầu tư kỳ vọng vào khả khoản dòng tiền, khả tiêu thụ sản phẩm xây dựng Nếu chủ đầu tư tăng trưởng tốt đem lại hiệu cho chủ đầu tư (hệ số ước lượng cho biến số mang dấu dương) Chính sách, pháp luật nhà nước: Sẽ điều chỉnh cách thức hoạt động chủ đầu tư theo thời kỳ, việc lập kế hoạch bám vào thay đổi sách pháp luật đem lại hiệu cho chủ đầu tư Những chủ đầu tư nhìn nhận vấn đề quan trọng, họ có kế hoạch cụ l thể để điều chỉnh theo sách mới, đem lại hiệu cho chủ đầu tư Lãi suất: tăng giảm lãi suất ngân hàng định đến khả huy động vốn chủ đầu tư lập kế hoạch để sử dụng hiệu nguồn lực tài Nếu lãi suất thị trường tăng lên, nghĩa giá vốn tăng chủ đầu tư không dựa thông tin để tính tốn lập kế hoạch cho sản xuất phải trả giá đắt thơng qua việc tăng chi phí kéo dài hoạt động dự án Nhưng chủ đầu tư xử lý thơng tin lãi suất tốt qua có kế hoạch thực dự án chặt chẽ tiết kiệm chi phí, đem lại hiệu cho chủ đầu tư Bộ máy nhân chủ đầu tư: có tác động tích cực đến giá trị gia tăng chủ đầu tư, máy nhân đủ số lượng đảm bảo chất lượng để thực kế hoạch tất yếu chủ đầu tư có kế hoạch tốt, quản lý giám sát việc thực kế hoạch, qua phát rủi ro trình hoạt động từ kịp thời điều chỉnh kế hoạch để giúp chủ đầu tư triển khai thực dự án cách có hiệu Sự phối hợp phận có liên quan: Sẽ tạo kế hoạch chủ đầu tư hoàn hảo Một kế hoạch tốt địi hỏi phải có kết hợp từ bên liên quan dự án, từ nội doanh nghiệp, từ khách hàng, từ quyền địa phương bên liên quan khác Khi chủ đầu tư hiểu năm bắt nhu cầu bên liên quan với góc độ chun mơn khác nhau, qua chủ đầu tư có kế hoạch mà chứa đựng ý kiến tiếp thu từ bên liên quan giảm thiểu phản đối bên, kết chủ đầu tư hoạt động hiệu Khả liên kết nguồn lực: Là vấn đề quan trọng có tác động tích cực đến hoạt động chủ đầu tư Các chủ đầu tư đánh giá cao vai trò liên kết nguồn lực tài chính, người giúp chủ đầu tư lập kế hoạch li chi tiết việc khai thác lợi tận dụng nguồn lực đối tác Kết ước lượng mơ hình chưa sử dụng phương sai mạnh Source Model Residual SS df MS 16.50551 10.73659 10 636 646 t Number of obs = 655 F(10, 641) = 97.77 1.651 Prob > F = 0.000 0.017 R-squared = 0.606 Adj R-squared = 0.600 0.042 Root MSE = 0.130 P>t [95% Conf Interval] Total LnVA 27.2421 Coef Std Err trinhdo 0.010 0.002 4.580 0.000 0.005 0.014 lnK 0.029 0.004 7.670 0.000 0.022 0.037 lnQuymo 0.054 0.005 11.900 0.000 0.045 0.063 Tangtruong 0.005 0.001 4.460 0.000 0.003 0.007 Chinhsach 0.002 0.001 1.990 0.047 0.000 0.004 Laisuat 0.011 0.002 4.590 0.000 0.006 0.016 Nhansu 0.004 0.002 2.370 0.018 0.001 0.007 Hotro 0.011 0.002 4.860 0.000 0.007 0.016 Phoihop 0.006 0.002 2.550 0.011 0.001 0.011 Lienket 0.022 0.002 9.520 0.000 0.018 0.027 _cons 9.158 0.044 205.830 0.000 9.071 9.245 ... hoạch xây dựng dự án: Là tổng hợp công việc: Lập kế hoạch xây dựng dự án; Thực kế hoạch xây dựng dự án; Kiểm soát kế hoạch thực xây dựng dự án; Điều chỉnh kế hoạch xây dựng dự án 9 * Quản lý kế hoạch. .. xây dựng dự án khu đô thị mới: Là tổng hợp công việc: Lập kế hoạch xây dựng; Thực kế hoạch xây dựng; Kiểm soát kế hoạch thực xây dựng; Điều chỉnh kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM LẬP KHXD DỰ ÁN. .. thống quản lý xây dựng khu ĐTM Việt Nam Vì đề tài: Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị Việt Nam cần thiết Kết luận án hình thành phương pháp luận cho chủ đầu tư việc quản lý xây dựng khu