Đang tải... (xem toàn văn)
më ®Çu Mở đầu 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Theo p[.]
Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi năm2001) Điều 58 quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Nền kinh tế nước ta gần 20 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà Nhà nước trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình 1** Expression is faulty ** Thực tế nước ta hoạt động mua bán nhà trải qua nhiều thời kỳ khác thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân (BLDS) hợp đồng mua bán nhà giai đoạn Nhiệm vụ =1 Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dụng quy định pháp luật dân thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định BLDS quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hồn thiện" đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ Luật học tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận 2** Expression is faulty ** Đường lối, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước sách nhà nước ta giai đoạn Nội dung quan điểm đạo xây dựng BLDS 1995 BLDS năm 2005 Đề án Luật nhà năm 2005 Nội dung văn quy phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà văn sách Nhà nước nhà nước ta giai đoạn Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài ý nghĩa điểm đề tài Đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" nghiên cứu để đạt kết sau: Đây luận văn nghiên cứu bậc cao học có tính hệ thống, tồn diện hợp đồng mua bán nhà ở nước ta Đề tài có tính hệ thống hóa cách tồn diện quy định pháp luật nước ta hợp đồng mua bán nhà từ năm 1945 đến Xác định hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng =2 mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời bên phải thực trình tự, thủ tục pháp luật quy định So sánh với quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định pháp luật Cộng hịa Pháp để làm bật tính đại pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nên có đặc điểm pháp lý chung loại hợp đồng là: Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định BLDS năm 1995 Đặc biệt, quy định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà chung cư, nhà hình thành tương lai góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nội dung luận văn Chương Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu ngơi nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận 3** Expression is faulty ** 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản Ngoài đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà có nhiều đặc điểm riêng biệt như: chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng 1.2 Khái quát tiến trình phát triển quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nước ta Trong lịch sử lập pháp Việt Nam, quy định mua bán nhà pháp luật điều chỉnh từ thời kỳ Nhà nước phong kiến Thời dân Pháp đô hộ Việt Nam, quy định hợp đồng mua bán nhà quy định ba Bộ dân luật áp dụng cho ba miền Sau Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hịa đời Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời luật lệ thời =3 Pháp thuộc ban hành luật áp dụng phạm vi toàn quốc điều luật quy định nội dung nhất, quan trọng hợp đồng mua bán nhà Ngày 22/05/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng lệ cũ để điều chỉnh quan hệ dân định không trái với nguyên tắc tự do, chủ, bình đẳng, tiến Tuy nhiên, để giải triệt để tồn đọng giao dịch liên quan đến nhà phát sinh trước ngày 01/07/1991, ngày 24/08/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH hướng dẫn giải giao dịch nhà Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Thông tư số 01/1999/TTLTTANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH Theo quy định Nghị Thông tư này, giao dịch liên quan đến nhà có quan hệ mua bán nhà giải ba nguyên tắc ban luật quy dân Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao Chỉ thị số 772/CT-TATC việc đình áp dụng luật lệ đế quốc, phong kiến Ngày 04/01/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống quản lý nhà cửa thành phố, thị xã Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Nhà Đây văn pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện điều chỉnh giao dịch dân liên quan đến vấn đề nhà lúc Ngày 05/07/1994 Chính phủ ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng quy định lĩnh vực nhà + Nghị định số 60/NĐ-CP quy định quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Trong đó, nhà với tư cách đối tượng hợp đồng mua bán phân chia theo đối tượng, hình thức sở hữu + Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định việc mua bán kinh doanh nhà Nghị định quy định đối tượng chủ thể phép kinh doanh nhà Điều 13 Ngày 28/10/1995 kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX thơng qua BLDS Theo BLDS năm 1995, hợp đồng mua bán nhà quy định từ Điều 443 đến Điều 450 Đây 4** Expression is faulty ** Để thực sách nhà ở, Nhà nước ban hành văn pháp quy quan trọng áp dụng cho nhóm đối tượng, cho vùng địa lý việc giải nhu cầu nhà người dân + Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có cơng giúp đỡ cách mạng, Nhà nước có sách hỗ trợ nhà theo Quyết định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 Thủ tướng Chính phủ + Quyết định số 105/2005/QĐ-TTg quy định việc thực thi sách mua trả chậm nhà nhà cụm tuyến dân cư tỉnh vùng đồng sông Cửu Long Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày 08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy =4 định việc giải đất sản xuất, đất việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên Chính phủ ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/102001 quy định việc người Việt Nam nước mua nhà Việt Nam Nghị định quy định "Người Việt Nam định cư nước thuộc diện mua nhà theo quy định Nghị định này, sau hoàn tất thủ tục mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) Đây điểm khác biệt người sở hữu nhà người nước với người sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Thực tế "thị trường ngầm" bất động sản, có quan hệ mua bán nhà diễn phức tạp địi hỏi Đảng, Nhà nước phải có sách để điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp với chất quan hệ mua bán nhà Để khắc phục hạn chế quy định BLDS năm 1995 văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua BLDS năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01/2006 Tóm lại, kể từ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đời năm 1945 nay, pháp luật hợp đồng mua bán nhà có quy định khác thể tính kế thừa phát triển Các quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ngày quy định cụ thể hơn, phù hợp với điều kiện khách quan kinh tế xã hội đất nước Chương 5** Expression is faulty ** Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành 2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà Theo pháp luật thực định cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác trở thành chủ thể hợp đồng mua bán nhà Cá nhân, để tham gia vào giao dịch mua bán nhà với tư cách chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ lực pháp luật dân lực hành vi dân + Điều kiện lực pháp luật dân cá nhân Theo pháp luật thực định cá nhân cơng dân Việt Nam, người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước cư trú hợp pháp Việt Nam tham gia vào giao dịch mua bán nhà + Điều kiện lực hành vi dân Cá nhân muốn trở thành chủ thể độc lập hợp đồng mua bán nhà phải người từ đủ 18 tuổi trở lên có phát triển bình thường, khơng mắc bệnh tâm thần bệnh khác mà nhận thức, làm chủ hành vi mình; khơng phải người nghiện ma túy nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản gia đình (Điều 24, Điều 25 BLDS năm 1995; Điều 22, Điều 23 BLDS năm 2005) Đối với chủ thể bị hạn chế lực hành vi dân tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở, phải thực qua người giám hộ Hộ gia đình, tổ hợp tác, tham gia hợp đồng mua bán nhà thời điểm Việc tham gia loại chủ thể phải thông qua đại diện =5 Pháp nhân, pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể kinh doanh nhà ngày nhiều, với tính chuyên nghiệp ngày cao Họ trở thành chủ thể quan trọng quan hệ hợp đồng mua bán nhà chưa có cơng ty kinh doanh nhà) quản lý nhà Nhà nước, cụ thể quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua bán nhà chủ yếu nhằm thực sách nhà theo chức năng, nhiệm vụ + Việc bán nhà thuộc quyền sở hữu chung hợp nhiều người phải đồng ý văn tất chủ sở hữu 2.1.1 Bên bán nhà Để trở thành bên bán nhà họ phải người chủ sở hữu hợp pháp nhà đem bán người chủ sở hữu nhà ủy quyền phù hợp với quy định pháp luật ủy Bên bán nhà phải xuất trình chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà + Bên bán nhà cá nhân Cá nhân muốn tham gia cách độc lập quan hệ hợp đồng mua bán nhà phải có lực hành vi dân đầy đủ Đối với trường hợp khác, tham gia giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ, đại diện + Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Họ trở thành bên bán nhà thời điểm họ chủ sở hữu nhà đem bán, người chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước bên bán nhà phải Giám đốc công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch Phó chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi 6** Expression is faulty ** Xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng mua bán nhà thuộc loại hình sở hữu nào, bên bán nhà phải thỏa mãn điều kiện khác: + Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua + Đối với trường hợp bán nhà cho thuê, bên bán nhà phải thực nghĩa vụ ưu tiên bán cho người thuê bên thuê chưa có chỗ khác thực đầy đủ nghĩa vụ người thuê nhà 2.1.2 Bên mua nhà Bên mua nhà quan hệ hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ lực hành vi dân Đối với người nước định cư hợp pháp Việt Nam, họ có quyền sở hữu nhà phần đất mà họ thuê Nhà nước Do đó, vấn đề đặt cần giải hết thời hạn cư trú Việt Nam hậu việc xử lý nhà Đây vấn đề chưa pháp luật quy định rõ ràng Theo quy định Điều 32 Pháp lệnh nhà năm 1991 người đỡ đầu khơng mua nhà thuộc sở hữu người đỡ đầu =6 Quy định có nhiều nét tương đồng BLDS Pháp, số nước khác Theo Điều 1596 BLDS Pháp người giám hộ khơng phép trực tiếp thông qua trung gian mua tài sản người giám hộ, khơng việc mua, bán bị vô hiệu Theo pháp luật thực định Việt Nam người đỡ đầu tham gia giao dịch mua nhà người đỡ đầu ngơi nhà đem bán hình thức bán đấu giá tài sản Đây điểm ưu việt chế định mua bán tài sản nói chung chế định mua bán nhà nói riêng pháp luật Việt Nam so với số nước Pháp luật dân hợp đồng mua bán tài sản Việt Nam chưa có quy định cụ thể riêng biệt quy định quyền mua bán tài sản chủ thể Điều 1596 BLDS Pháp Để thực quyền mua bán tài sản, phải áp dụng nguyên tắc tự giao kết hợp đồng khoản Điều 395, Điều 173, Điều 201 BLDS 1995 Chính thế, xảy trường hợp người ủy quyền mua tài sản người ủy quyền bán, người giám hộ mua tài sản người giám hộ có tranh chấp thường khó giải 2.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, nhà đem bán phải có thực thực tế, khoản Điều 422 BLDS năm 1995 "Đối tượng hợp đồng mua bán vật quyền tài sản Vật quyền tài sản phải có thực phép giao dịch" Quy định làm cho tài sản phép lưu thơng dân bị bó hẹp nhiều so thực tế Để khắc phục hạn chế này, Điều 163 BLDS năm 2005 quy định tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ 7** Expression is faulty ** có giá quyền tài sản" Như vậy, khái niệm tài sản có tính khái qt cao, tạo sở pháp lý quan trọng cho quy định mua bán tài sản hình thành tương lai Thứ hai, nhà phải phép giao dịch Khi đặt điều kiện này, pháp luật dân loại bỏ trường hợp nhà đối tượng tài sản bị kê biên, nhà xảy tranh chấp Thứ ba, nhà phải đảm bảo tính hợp pháp Thứ tư, Nhà phải bất động sản hoàn chỉnh Thứ năm, nhà phải thể rõ ràng giấy tờ địa chính, theo quy định hồ sơ địa Tóm lại, nhà đối tượng hợp đồng mua bán phong phú đa dạng tất phải thỏa mãn điều kiện: có thực, phép giao dịch, bất động sản hoàn chỉnh, xác định cụ thể, rõ ràng thuộc quyền sở hữu bên bán 2.1.1 Nhà thuộc sở hữu Nhà nước Khi xác định nhà thuộc sở hữu nhà nước cần phải lưu ý đến trường hợp nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật Để nhà thuộc sở hữu nhà nước trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà phải quan nhà nước có thẩm quyền định cho phép bán ngơi nhà Trên thực tế, "thị trường bất động sản ngầm" tồn việc mua bán "hoa hồng" nhà thuê nhà nước Đó quan hệ mua bán nhà mà bên bán =7 người thuê nhà Nhà nước, tranh chấp xảy gây nhiều khó khăn cho Tịa án, vấn đề xác định loại hợp đồng nhiều quan điểm khác Có quan điểm cho rằng, chất quan hệ quan hệ cho thuê lại nhà thuê Nhà nước với giá cao nhằm hưởng chênh lệch, cho việc mua bán thực tế mua bán quyền tài sản, quyền sử dụng nhà thuê Bản chất quan hệ mua bán quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà theo hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, hợp đồng cho thuê lại nhà thuộc sở hữu nhà nước 2.1.2 Nhà thuộc sở hữu tư nhân Nhà thuộc sở hữu tư nhân đối tượng hợp đồng mua bán nhà phải nhà, hộ có nguồn gốc sở hữu hợp pháp Tuy nhiên, thực tế để đưa chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp nhà quyền sử dụng đất việc không đơn giản Theo Điều 229 BLDS năm 1995, Điều 214 BLDS năm 2005 nhà thuộc sở hữu chung hiểu nhà thuộc quyền sở hữu nhiều người, sở hữu chung hợp sở hữu chung theo phần + Theo quy định Điều 231 BLDS năm 1995, Điều 216 BLDS năm 2005 chủ sở hữu nhà theo phần có phần quyền nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc quyền sở hữu mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Do vậy, bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần sở hữu chủ bán phần nhà thuộc quyền sở hữu mà không cần đồng ý chủ sở hữu chung khác việc bán không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ sở hữu chung khác 8** Expression is faulty ** Trong trường hợp này, chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua + Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp đem bán phải đồng ý tất đồng sở hữu chủ chủ sở hữu vắng mặt, khơng thể ký vào văn hợp đồng phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người phép bán nhà 2.2.3 Nhà cho thuê Nhà cho thuê, cho mượn, cho nhờ giống tài sản khác trở thành đối tượng hợp đồng mua bán Tuy nhiên, bán nhà cho thuê chủ sở hữu phải thực quyền ưu tiên mua người thuê Điều 446 BLDS năm 1995 quy định: "trong trường hợp bán nhà cho thuê, bên thuê ưu tiên mua chưa có chỗ khác thực đầy đủ nghĩa vụ người thuê nhà" Quyền ưu tiên mua người thuê nhà hiểu chủ sở hữu nhà muốn bán ngơi nhà cho người khác phải đề nghị bên thuê nhà mua trước Trong trường hợp bên thuê không đồng ý mua bên bán nhà bán ngơi nhà cho người khác 2.2.4 Nhà chung cư Có thể khẳng định nhà chung cư xây dựng đáp ứng phần lớn nhu cầu chỗ ở, điều kiện sở hạ tầng điều kiện kinh tế nhân dân Vì thế, việc xây dựng ban hành quy định tạo hành lang pháp lý vừa thơng thống, vừa đủ để đảm bảo quan hệ mua bán nhà chung cư phát triển bình thường thị trường bất động sản vấn đề cần thiết quan trọng =8 2.2.5 Nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai, bất động sản khác hình thành tương lai nhóm đối tượng pháp luật dân nước tiên tiến giới điều chỉnh với quy chế cụ thể chặt chẽ Pháp luật dân thực định Việt Nam hợp đồng mua bán nhà chưa có quy định trực tiếp điều chỉnh giao dịch dân liên quan đến đối tượng nhà hình thành tương lai Một nguyên nhân hạn chế quy định tài sản, đối tượng hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 172, Điều 422 BLDS năm 1995 Trong thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua, quan hệ có liên quan đến việc mua bán nhà hình thành tương lai chủ thể đưa vào giao dịch Đặc biệt nhà chung cư đô thị lớn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, ngơi nhà thuộc dạng giao bán "dự án" khả thi phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền Theo chúng tơi, pháp luật nên quy định rõ điều kiện để nhà phép đưa vào giao dịch mua bán khi: + Ngơi nhà có giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất quyền thuê đất + Ngơi nhà có giấy phép xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền, kèm theo giấy cấp phép xây dựng thiết kế kiến trúc cụ thể phê duyệt Tóm lại, nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà phải thỏa mãn điều kiện chung tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, với loại hình nhà đối tượng hợp đồng mua bán cịn cần phải thỏa mãn điều kiện có tính đặc thù riêng theo luật định Một vấn đề cần phải đặt đề cập đến đối tượng hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất có phải đối tượng hợp đồng mua bán nhà không? Đây vấn đề chưa pháp luật quy định cách rõ ràng Theo chúng tôi, vấn đề cần pháp luật quy định rõ ràng nữa, theo hướng diện tích đất có nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà 2.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà Khi đề cập đến nội dung hợp đồng mua bán nhà đề cập đến toàn quyền nghĩa vụ bên bán nhà bên mua nhà, nội dung bắt buộc bên phải thực thực đầy đủ 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà Khi xác định quyền nghĩa vụ bên bán việc xác định rõ nghĩa vụ giao nhà quyền nhận tiền bán nhà thỏa thuận, phải trọng đến việc xác định trách nhiệm chịu rủi ro nhà đem bán Theo quan điểm quan hệ hợp đồng mua bán nhà bên bán nhà chuyển giao nhà cho bên mua trách nhiệm bảo quản nhà chuyển sang cho bên mua từ thời điểm giao nhà bên khơng có thỏa thuận khác 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà 9** Expression is faulty ** =9 Nghĩa vụ nhận nhà thời hạn thỏa thuận Đây nghĩa vụ có mối quan hệ mật thiết, hữu với nghĩa vụ toán tiền thời hạn thỏa thuận pháp luật quy định khoản Đều 449 BLDS năm 1995 Theo quy định này, bên mua bên bán nhà không thỏa thuận thời hạn địa điểm trả tiền, bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà đem bán Tóm lại, nội dung hợp đồng mua bán nhà ghi nhận việc thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ họ tham gia ký kết hợp đồng Nó cụ thể hóa quyền nghĩa vụ đặc trưng loại hợp đồng mua bán tài sản mà bên thỏa thuận, quyền nhận tiền bán nhà thời hạn, phương thức thỏa thuận bên bán Bên bán phải thực nghĩa vụ giao nhà cho bên mua thỏa thuận, cịn bên mua có quyền nhận nhà thỏa thuận 2.4 Hình thức, thủ tục mua bán nhà Các giao dịch liên quan đến nhà nói chung giao dịch mua bán nhà nói riêng theo quy định luật thực định Việt Nam nhiều nước khác giới quy định hình thức giao dịch phải thể văn bản, có chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền BLDS năm 1995 Điều 443 quy định: "Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" 10** Expression is faulty ** Theo Nghị định số75/2000/NĐ-CP việc cơng chứng chứng thực Chính phủ ban hành ngày 08/12/2000 quy định Phịng cơng chứng tiến hành việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà có giá trị từ 50 triệu đồng, hợp đồng mua bán nhà có giá trị thấp ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực Tuy nhiên, có nhiều quan điểm trái ngược việc pháp luật quy định buộc tất hợp đồng mua bán nhà phải cơng chứng chứng thực quan có thẩm quyền có hiệu lực Có quan điểm cho rằng, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, không thiết tất phải công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Việc công chứng, chứng thực đặt số trường hợp đặc biệt theo yêu cầu bên mua bên bán hợp đồng mua bán nhà Theo quy định Điều 139 BLDS năm 1995, hợp đồng mua bán nhà không tn thủ hình thức theo Điều 443 BLDS Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền định buộc bên thực quy định hình thức hợp đồng thời hạn hợp lý; thời hạn mà bên không thực hiện, hợp đồng bị vơ hiệu theo u cầu bên Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại Tóm lại, hình thức hợp đồng điều kiện định hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên, quy định buộc tất hợp đồng mua bán nhà phải có công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền cịn vấp phải nhiều quan điểm trái ngược Theo quan điểm chúng tôi, tương lai, pháp luật cần có điều chỉnh nới rộng quy định = 10 điều kiện bắt buộc hình thức hợp đồng mua bán nhà theo hướng quy định hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải thành văn bản, không thiết tất phải công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Việc công chứng, chứng thực thực có yêu cầu bên trường hợp đặc biệt 2.4.2 Thủ tục mua bán nhà Theo quy định Điều 444 BLDS năm 1995 thủ tục mua bán nhà việc "các bên phải đăng ký trước bạ, sang tên nhà quan nhà nước có thẩm quyền Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" Như vậy, theo quy định thủ tục mua bán nhà giới hạn việc bên mua bán thực việc chuyển quyền sở hữu nhà cho Theo quy định Điều 443 BLDS việc hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực bước thủ tục mua bán nhà mà thuộc hình thức hợp đồng đề cập trên, việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền lại có quan hệ chặt chẽ đến thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà mà bên mua, bán phải thực để hoàn thành hợp đồng ký kết cho phù hợp với nội dung mà điều luật quy định theo hướng đổi tên Điều 444 "Thủ tục mua bán nhà ở" thành "Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở" Chương Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phương hướng hoàn thiện pháp luật 3.1 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Hiện nay, vấn đề nhà nhu cầu ngày trở thành thiết yếu người dân Chính từ nhu cầu làm cho giao dịch liên quan đến nhà tăng nhanh đáng kể năm vừa qua Vậy vấn đề đặt việc bên quan hệ hợp đồng công chứng, chứng thực hợp đồng quan hành nhà nước có thẩm quyền có phải hành vi thuộc thủ tục mua bán nhà không Các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà diễn phức tạp gay gắt liên quan nhiều đến quy định pháp luật sách đất đai, nhà Nhà nước thời kỳ lịch sử khác Do đó, BLDS năm 1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 hướng dẫn việc giải tranh chấp giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà có hiệu lực) Đây sở pháp lý quan trọng để quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Theo quan điểm chúng tôi, BLDS năm 1995 nên có điều chỉnh cho xác tên gọi Điều 444 Để tìm hiểu cội nguồn, chất tranh chấp bên để thuận tiện cho việc nghiên cứu hoàn 11** Expression is faulty ** = 11 thiện pháp luật phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thành ba nhóm sau: - Bên bán nhà không thực quyền ưu tiên mua đối tượng ưu tiên mua * Thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể: - Bán nhà loại nhà có tranh chấp quyền sở hữu nhà tài sản thừa kế chưa chia - Hợp đồng mua bán nhà ký kết với người không đủ lực hành vi dân Thứ ba: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định hình thức thủ tục mua bán nhà - Bán nhà không thẩm quyền nhà thuộc sở hữu nhà nước - Hợp đồng mua bán nhà ký kết người giám hộ với người giám hộ - Mua bán nhà mà không thực quy định pháp luật ủy quyền Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà vi phạm quy định điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng đa dạng Theo quy định chung pháp luật thực định Việt Nam giải tranh chấp xảy ra, Tịa án tun hủy tồn phần hợp đồng * Thứ hai: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật nội dung: - Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt nội dung liên quan đến việc xác định ranh giới nhà đất có nhà, đất để lối chung, khoảng lưu không gian diện tích nhà bán nhà phịng thuộc tầng tòa nhà - Bán nhà thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất "nhảy dù" mà có - Bán nhà nhà tài sản dùng làm tài sản chấp 12** Expression is faulty ** Những tranh chấp có liên quan đến vi phạm hình thức thủ tục mua bán nhà chiếm tỷ lệ đáng kể vụ án hợp đồng mua bán nhà ở, mà chủ yếu việc bên ký kết hợp đồng không lập thành văn bản, lập thành văn không công chứng, chứng thực hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền Vi phạm hình thức, thủ tục mua bán nhà loại tranh chấp mà chất dựa sở người bán lợi dụng quy định pháp luật điều kiện chặt chẽ pháp luật loại hợp đồng này, giá nhà ở, đất tăng cao đột biến họ làm đơn yêu cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho thân Nguyên nhân tranh chấp trên: - Các quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà tạo hành lang pháp lý an toàn cho giao dịch mua bán nhà vận hành, song cịn có hạn chế định - Do nhu cầu nhà ngày tăng cao, đặc biệt cân đối cung, cầu nhà thành phố, thị xã nước = 12 - Công tác quản lý đất đai nhà quan nhà nước có thẩm quyền cịn nhiều hạn chế, bất cập chế hoạt động đội ngũ cán - ý thức chấp hành pháp luật người dân chưa cao 3.2 Một số phương hướng nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Để giao dịch nhà nói chung, giao dịch mua bán nhà nói riêng thực an tồn theo quy luật vốn có nó, Nhà nước cần phải hồn thiện quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng 3.2.1 Đối với quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà Pháp luật hành cần phải quy định cụ thể đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà Việt Nam Về điểm chúng tơi đồng tình với quan điểm, tinh thần quy định khoản Điều 84 Dự án Luật nhà ở: "Trường hợp mua, tặng cho, đổi nhà phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam" Pháp luật hợp đồng mua bán nhà cần phải quy định cụ thể nội dung, phạm vi, thứ tự thực quyền ưu tiên mua đối tượng có quyền ưu tiên mua Các chế tài pháp lý áp dụng bên bán không thực quyền ưu tiên mua Pháp luật cần bổ sung quy định quyền ưu tiên mua nhà Nhà nước số trường hợp đặc biệt như: việc mua nhà Nhà nước để phục vụ lợi ích cơng cộng lợi ích quốc gia 13** Expression is faulty ** Tuy nhiên, chúng tơi khơng trí với quan điểm xác định quyền ưu tiên mua Nhà nước quy định Điều 90 Dự án Luật nhà Theo quan điểm chúng tôi, trường hợp bên ký kết hợp đồng mua bán nhà Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà vào mục đích cơng cộng lợi ích quốc gia Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, trưng dụng có đền bù tài sản cá nhân, tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều Dự thảo Luật nhà Trong trường hợp Nhà nước tuyên hợp đồng mua bán nhà bên ký kết khơng cịn giá trị pháp lý 3.2.2 Các quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà Pháp luật cần phải có quy định rõ ràng hơn, cụ thể loại nhà phép mua bán thị trường, theo hướng mở rộng dự liệu trường hợp mua bán nhà mua bán nhà theo hình thức trả góp, mua bán nhà hình thành tương lai Đây loại hình mua bán nhà có xu hướng ngày chiếm ưu xã hội đại 3.2.3 Các quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Khi đề cập đến hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, vấn đề cần phải đặt việc công chứng , chứng thực hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền có tác dụng nào? Cơ chế thực sao? Để đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết bên mua bán việc thực thủ tục = 13 Tóm lại, qua nghiên cứu lý luận hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà nói riêng tình hình thực tế việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà năm qua tác giả đưa số kiến nghị sau: Thứ nhất: Nhanh chóng bổ sung, hồn thiện hệ thống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Nhà nước cần xây dựng ban hành Đạo luật có tính chun biệt để điều chỉnh lĩnh vực nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đạo luật gồm hệ thống quy phạm đồng điều chỉnh lĩnh vực nhà ở, cụ thể hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng, lĩnh vực khác nhà nói chung BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 quy định Thứ hai: Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng quy chế pháp lý cho thị trường bất động sản thức vào hoạt động Khi thị trường bất động sản thức vào hoạt động, giúp người dân có thông tin đầy đủ nhà ở, đất để lựa chọn loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế thân Mặt khác, làm cho giao dịch mua bán nhà quy hơn, chuyên nghiệp đảm bảo cho giao dịch tuân thủ tốt quy định pháp luật Thứ ba: Các quan chức quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất phải tăng cường hiệu hoạt động nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch phát triển nhà phù hợp với điều kiện phát triển đất nước 14** Expression is faulty ** Tích cực đẩy nhanh việc thực thủ tục hành để cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhân dân Thứ tư: Tăng cường hiệu công tác hướng dẫn giải tranh chấp nhà ở, đất Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Giải kịp thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Kết luận Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng mua bán nhà Nhìn chung, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Nhà nước quan tâm Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng mua bán nhà thuộc thành phần kinh tế hình thức sở hữu góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Đặc biệt, từ Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành sau BLDS năm 1995 nước ta có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/1996, quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng bước hoàn thiện hiệu điều chỉnh quy định ngày cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu nhà cá nhân, hộ gia đình cơng dân Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà theo quy định = 14 pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng mua bán nhà chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh cịn có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thơng thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình cơng dân chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuận lợi chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đây sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà thời gian tới, đặc biệt việc ban hành Luật nhà Cơ chế pháp luật thơng thống nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Đáp ứng yêu cầu xã hội giai đoạn nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua BLDS thay BLDS năm 1995 BLDS năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói 15** Expression is faulty ** = 15 ... pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp. .. đại pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nên có đặc điểm pháp lý chung loại hợp đồng là: Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp. .. ** Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành 2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà Theo pháp luật thực định cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác trở thành chủ thể hợp đồng mua bán nhà