BÀI TẬP CÁ NHÂN I Đề tài Anh, chị hãy phân tíc đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của Thị trường Bất động sản Việt Nam II Bài làm[.]
Trang 1BÀI TẬP CÁ NHÂN
I Đề tài:
Anh, chị hãy phân tíc đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của Thị trường Bất động sản Việt Nam
II Bài làm
Thị trường bất động sản (BĐS) của các nước trên thế giới đã trải qua quá trình hình thành và phát triển hàng trăm năm Thị trường này trong quá trình phát triển
đã không ngừng trải qua các quá trình hoàn thiện và trở nên toàn diện về nhiều mặt từ môi trườn pháp lý, cơ cấu thị trường…Trong đó, ở một số nơi, sự phát triển mạnh mẽ của Bất động sản đã cho thấy sự quan trọng và cống hiến của nó đối với ngành kinh tế
Đầu tiên chúng ta cần nắm rõ thế nào là thị trường Bất động sản?
Như chúng ta đã biết, BĐS là các tài sản, yếu tố vật chất có ích cho con người không thể di dời, có thể tồn tại ổn định và lâu dài như đất đai, các tài sản gắn liền đất đai, công trình do con người tạo ra gắn liền với đất…Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước CHXHCNVN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Điều luật này bỏ ngỏ danh mục “những tài sản gắn liền với đất”
Bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào Bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng… Chính vì vậy tồn tại rất nhiều quan điểm về khái niệm Bất động sản
Có người hiểu rằng, Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước Cũng có định nghĩa lại nói, Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định Bên cạnh đó cũng có người hiểu Bất động sanr như là một khái niệm mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập, cụ thể là, Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể
Trang 2Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định
Có thể hình dung thị trường Bất động sản thông qua mô hình sau:
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ
Tổng kết lại, có thể hiểu khái niệm Bất động sản là : Thị trường Bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ
Như ta đã biết, Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước
Trang 3Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao
của xã hội Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời Sàn là nơi cung
cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và
người bán Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế
thị trường
Thị trường Bất động sản chỉ có thể ra đời khi tập hợp đủ 2 điều kiện :
- Hàng hóa Bất động sản
- Môi trường kinh doanh bất động sản
Để có thể phát triển thị trường Bất động sản, điều kiện duy nhất chính là phát triển kinh tế Trong đó các vấn đề đặt ra ở đây là:
- Các giao dịch hàng hóa BĐS tạo nên thị trường, quy mô, tính chất giao dịch BĐS quyết định quy mô tính chất thị trường
- BĐS và dịch vụ BĐS cũng có thể coi lf một loại hàng hóa
- Phải được đề cập trong phạm vi không gian và thời gian quy định
Có rất nhiều ý kiến về sự phân chia giai đoạn hình thành và phát triển thị trường BĐS Chúng ta có thể tạm chấp nhận chia quá trình hình thành này thành 5 giai đoạn trọng yếu:
1 Giai đoạn 1.
Là giai đoạn hình thành một cơ sở hạ tầng của thị trường BĐS với giá trị quyền sử dụng đất là cơ sở chính Người sử dụng đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp từ việc khai thác sử dụng đất bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy
Trang 4đủ quyền của người sử dụng đất.Giai đoạn này được coi là giai đoạn sơ khai trong tiến trình phát triển thị trường BĐS
Thực tế ở Việt Nam, Luật Đất đai 1987 tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc Nhà nước giao đất và cho phép chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu tiền sử dung đất Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hình thành tuy quy mô còn nhỏ bé, sơ khai Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó
là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở Năm 1993 sự ra đời của luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp 1992 chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có
sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất đai) Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở
ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền có nhu cầu có nhà đất riêng Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam trải qua “giai đoạn 1” trong khoảng thời gian tương đối dài (Từ năm 1987 đến năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trên cơ sở Hiến pháp 1992 mới có đầy đủ cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS chính thức ở Việt Nam
đi vào hoạt động)
2 Giai đoạn 2
Là giai đoạn thị trường đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rõ ràng hơn các vấn đề về chi phí, thủ tục liên quan, đồng thời cơ chế đền bù cho việc thu hồi đất và tái định cư được thống nhất và sát với thị trường Khi thừa nhận sự ra đời của thị trường bất động sản, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá giao dịch trong thị trường thì việc xác lập cơ sở pháp lý cho hàng hóa BĐS thông qua việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy, sự chậm chễ trong công tác cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS là nhà ở và giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất là hàng hoá dẫn đến thiếu điều kiện pháp lý để lưu thông trên thị trường Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các giao dịch “ngầm” mà Nhà nước không kiểm soát được Để đảm bảo cho hoạt động thị trường bất động sản, cần xây dựng một chính sách thuế, lệ phí về nhà đất hợp lý nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế các
Trang 5giao dịch ngầm Một chính sách giá đất, thuế, lệ phí hợp lý sẽ tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS và ngược lại, chính đây sẽ là nguyên nhân làm phát sinh những hiện tượng giao dịch “ngầm” trong thị trường.
3 Giai đoạn 3
Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí, thủ tục, khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức Ở các nước có thị trường BĐS phát triển, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch được
tổ chức chặt chẽ, được coi là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, hỗ trợ đắc lực cho sự vận hành thông suốt của các giao dịch diễn ra trên thị trường.Với một hệ thống cơ quan đăng ký hoàn chỉnh sẽ giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường nắm được các thông tin đầy đủ, minh bạch về bất động sản, tạo sự yên tâm và an toàn, hạn chế rủi ro cho các giao dịch Khi hệ thống thông tin về thị trường BĐS luôn được cập nhật thường xuyên, đầy đủ sẽ tăng khả năng lựa chọn cho khách hàng và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho thị trường Một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ sẽ tạo sức hút cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội phát triển
4 Giai đoạn 4
Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường BĐS Để đảm bảo sự phát triển bình ổn của thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo sự an toàn cho các giao dịch trong thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể
Ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển thì việc xây dựng các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đều được chú trọng
5 Giai đoạn 5
Đây co thể nói là giai đoạn phục hồi phát triển với sự tự thân vận động của thị trường cùng với sự hoàn thiện hành lang pháp lý
Trang 6Đối với thị trường BĐS ử nước ta, rất khó để xác định sự ra đời của thị trường BĐS
TTBĐS Việt Nam đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời, nếu lấy mốc từ 1986 trở về trước, TTBĐS nước ta phát
– Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán vói nhau bằng sự thoả thuận và bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước – Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại các khu Yên Lãng, Trưcmg Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau
– Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS
Có thể nhận thấy rằng: TTBĐS nước ta hình thành từ trước thời kỳ đổi mới kinh
tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thì TTBĐS còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước Mặc dù không được sự công nhận của Nhà nước nhưng hoạt động trên TTBĐS Việt Nam đã gia tăng về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế – xã hội
Sau năm 1987, Thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và từ khi Luật Đất đai ra đời, TTBĐS nước ta càng phát triển nhanh hơn Có thể điểm qua 2 mốc chính sau: – Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà
chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và việc trao đổi mua bán diễn
ra rất ít Thị trường bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường của người dân còn hạn chế – Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân Điều này tạo thuận lợi cho TTBĐS phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh
Trang 7doanh và nhiều loại hình sản phẩm Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh
tế trong và ngoài nước
Tóm lại, Sự hình thành thị trường BĐS ở VN gắn liền với công cuộc đổi mới mà Đảng và Nhà nước tiến hành từ sau đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 Chúng ta lấy dấu mốc 1986 là lịch sử hình thành Có thể chia ba giai đoạn phát triển của thị trường: trước Luật Đất đai 1993, từ Luật Đất đai 1993 đến trước Luật Đất đai
2003 và từ sau Luật Đất đai 2003 đến nay
Giai đoạn 1: Trước luật đất đai 1993
Giai đoạn này lại có thể chia thành 2 giai đoạn: trước và sau Hiến pháp năm 1980 Trước năm 1980, Hiến pháp năm 1949 và 1954 đều công nhận ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Hiến pháp năm 1980 ra đời thay thế cho Hiến pháp năm 1954 đã đánh dấu một thay đổi căn bản về thể chế đối với đất đai Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”,
Điều 20 – “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai” Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 trên cơ sở của Hiến pháp 1980 quy định tại Điều 1: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; Điều 5: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai” Chính vì những quy định của pháp luật mà trong giai đoạn này thị trường BĐS không có căn cứ pháp lý để được hình thành một cách chính thức Mặc dù vậy, do nhu cầu của xã hội mà các giao dịch ngầm về đất đai vẫn diễn ra, dẫn đến hình thành thị trường không chính thức Hiện tượng này gây
ra hai hệ lụy: Người dân khi mua bán nhà đất không được pháp luật bảo hộ, Nhà nước không có bất kỳ một khoản thu nào cho ngân sách quốc gia Công cuộc đổi mới được bắt đầu vào năm 1986 – chuyển đổi nền kinh tế từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN – đã thổi một làn gió mới vào đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, khơi thông được các nguồn lực của xã hội cho phát triển kinh tế và đạt được những thành quả đáng ghi nhận Việc chính thức thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận động theo
cơ chế thị trường đã khiến nhu cầu về các giao dịch nhà đất tăng mạnh nhưng lại thiếu cơ chế quản lý thích hợp, khung pháp lý lạc hậu như chiếc áo quá chật chội cho một thực thể đang lớn mạnh Dù không được thừa nhận thì thị trường BĐS
Trang 8không chính thức vẫn phát triển và vận động theo quy luật cung cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 1991-1992
Hiến pháp năm 1992 được ban hành đánh dấu một mốc quan trọng hình thành khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, “tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước và là tiền đề để phát triển thị trường thứ cấp trong đó bên cung và cầu đều không phải Nhà nước
Giai đoạn 2: Từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Ra đời trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 một mặt khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1), mặt khác cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Điều 3) Bằng việc thừa nhận đất đai có giá trị, Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu một mốc quan trọng cho sự ra đời của thị trường BĐS chính thức, khi mà các giao dịch nhà đất được thừa nhận Thời gian tiếp theo, một loạt các văn bản quy định
về giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất được ban hành tạo hành lang pháp
lý cho thị trường hoạt động Những năm 1993 – 1996 thị trường BĐS khá sôi động, các giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM Đến năm 1997 – 1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng Từ năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ hai vào năm 2001 – 2003
Giai đoạn 3: Từ Luật Đất đai 2003 đến nay Luật Đất đai năm 2003
Là một bước tiến dài trong việc xây dựng thể chế đất đai Các quy định tại điều 61: “Đất được tham gia thị trường BĐS”, điều 63: “Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường BĐS”; quy định tại Điều 106 về các quyền của người sử dụng đất đã trao thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất Những quy định cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường, giúp giải phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường BĐS bước vào một chặng phát triển mới Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất so với
Trang 9Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho hàng hóa trên thị trường BĐS trở nên đa dạng hơn nhiều so với giai đoạn trước đó Các giao dịch BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất thể hiện dưới dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn đã làm thay đổi thị trường một cách căn bản Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 181 năm
2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 188 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất Tiếp đó là sự ra đời của Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nhiều văn bản có liên quan khác đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động NĐ181 năm 2004 bằng quy định tại Điều 101: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” đã có tác dụng chặn đứng cơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2003 Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng suốt ba năm sau đó Đến năm 2006, Nghị định 17 ra đời với điều khoản sửa đổi NĐ 181cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được phép phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án Những quy định nới lỏng này đã khiến thị trường chuyển động tích cực Bước sang năm 2007, cùng với việc VN gia nhập WTO, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ ba Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ Năm2009, nhờ chính sách kích cầu của Chính phủ mà thị trường có sự tăng trưởng cục bộ Từ năm 2011 đến nay, do chính sách tài khóa thắt chặt mà thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái đóng băng
Tình trạng của BĐS Việt Nam:
Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS VN đã ngày càng lớn mạnh và trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế Trên thị trường thứ cấp, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và BĐS chính là sự tương tác của cung và cầu trong cơ chế thị trường Sự vận hành của thị trường BĐS đã mang lại nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, các khoản thu về nhà đất hàng năm chiếm trung bình khoảng 9% tổng thu ngân sách
Trang 10- Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy các hoạt động kinh doanh BĐS mở rộng, các hoạt động này chiếm tỷ trọng khoảng 6% trong cơ cấu tổng sản phẩm trong nước Thị trường BĐS cũng thu hút được một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Theo số liệu của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2013 lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ ba về thu hút vốn FDI với 20 dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 884 triệu USD Bên cạnh những chuyển biến tích cực, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay vẫn còn những điểm hạn chế như sau:
- Thiếu tính ổn định
- Giá nhà đất quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân
Nhằm định hướng thị trường phát triển ổn định và bền vững, các đề xuất được tập trung vào những mặt nguyên nhân còn yếu như sau:
Pháp luật:
o Rà soát lại các bộ luật liên quan bao gồm Luật Nhà ở, Luật dân sự, Luật Đầu
tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS để sửa đổi những quy định chồng chéo, mâu thuẫn Đảm bảo tính ổn định của hệ thống pháp luật
o Nghiên cứu sửa đổi luật thuế nhà đất sao cho những người càng nắm giữ nhiều nhà đất, mức thuế càng cao để chống đầu cơ đất đai
Chính sách:
o Kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý, giám sát chặt chẽ các khoản vay đầu tư BĐS và các khoản vay thế chấp bằng BĐS Để thị trường phát triển bền vững, không lặp lại các chu kỳ nóng lạnh bất thường biện pháp này phải được ưu tiên hàng đầu
o Thay thế khoản thu tiền sử dụng đất bằng một khoản thu thuế hàng năm tính trên giá trị lô đất tiệm cận giá trị thị trường
Quản lý
o Nâng cao chất lượng và đảm bảo tính đồng bộ của công tác quy hoạch
o Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút ngắn quy trình thẩm định, phê duyệt dự
án
o Xóa bỏ cơ chế hai giá đất, áp dụng giá đất theo giá thị trường trong tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất