Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN *** BÀI TẬP LỚN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI “Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS Liê[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -*** - BÀI TẬP LỚN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: “Anh/ chị phân tích đặc trưng giai đoạn phát triển thị trường BĐS Liên hệ phân tích đời phát triển thị trường BĐS Việt Nam” Họ tên: MSV: GVHD: Lớp: Nguyễn Trung Hiếu 11151587 ThS Nguyễn Thanh Lân Thị trường Bất Động Sản (216)_2 HÀ NỘI, THÁNG 04/2017 Mục lục Lời nói đầu Phần 1: Lý luận chung Thị trường Bất Động Sản I II III Thị trường Bất Động Sản gì? Vai trị Đặc điểm Điều kiện đời phát triển Thị trường Bất Động Sản Chu kỳ Thị trường Bất Động Sản Phần 2: Sự đời phát triển Thị trường Bất Động Sản Việt Nam I II Các giai đoạn phát triển Giai đoạn trước 1990: Thị trường tự phát Giai đoạn 1991-2003: Thị trường công nhận pháp lý Giai đoạn 2002-2013: Dần hoàn thiện khung pháp lý Giai đoạn 2014-nay: Hoàn thiện khung thị trường Giải phát phát triển Thị trường Bất Động Sản Quan điểm chung Một số định hướng giải pháp Tóm lại Tài liệu tham khảo Lời nói đầu “Thị trường Bất Động Sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản thị trường chiếm 50-70% tổng tài sản quốc gia Và Thị trường Bất Động Sản tác động vào hầu hết lĩnh vực kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hố, xã hội, kinh tế, trị người dân”, ông Nguyễn Thanh Lân (Khoa BĐS Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) nhận định Bất Động Sản thị trường có vai trị quan trọng phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Bất Động Sản thị trường đặc biệt liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ hàng hóa dịch vụ Nhất tăng trưởng kinh tế chưa mong muốn thị trường tài sản trở nên hấp dẫn, nên cần có giải pháp để thị trường phát triển hướng Vì vậy, Phát triển quản lý có hiệu Thị trường Bất Động Sản góp phần tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia Bài luận phân tích giai đoạn phát triển Thị trường Bất Động Sản để ta có nhìn nhận tổng qt Phần 1: Lý luận chung thị trường BDS đặc trưng giai đoạn phát triển I Thị trường Bất Động Sản gì? BDS phần đất vật chất gắn liền với Và vật phải kiên cố khó dịch chuyển Thị trường BDS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng liên quan tới BDS Thị trường BDS có liên hệ mật thiết tác động qua lại lẫn với Thị trường Tài Vai trị Thị trường Bất Động Sản Thị trường Bất Động Sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị Bất Động Sản tài sản lớn quốc gia Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng ơng Nguyễn Trần Nam trích dẫn số liệu từ Viện Tin học Kinh tế Ứng dụng, tỷ trọng Bất Động Sản tài sản quốc gia nước có khác thường chiếm 40% tổng giá trị tài sản quốc gia Các hoạt động liên quan tới Bất Động Sản chiếm 30% tổng hoạt động kinh tế Bên cạnh đó, Bất Động Sản chiếm phần lớn giá trị hộ gia đình Trong kinh tế thị trường, Bất Động Sản chức nơi ở, nơi diễn hoạt động kinh tế hộ gia đình, mà cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp Sự phát triển quản lý tốt Thị trường Bất Động Sản giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua giải pháp kích thích đất đai xây dựng sở hạ tầng, nhà xưởng, từ tạo thành thay đổi quan trọng tích cực cấu ngành, vùng quốc gia Sự phát triển quản lý hiệu Thị trường Bất Động Sản hỗ trợ tăng trưởng nhu cầu nhà dân cư đô thị nông thôn Phân khúc nhà phân khúc quan trọng Thị trường Bất Động Sản phân khúc hoạt động sôi giữ tỷ trọng lớn ngành Hầu hết diễn biến leo thang giá nhà đai có nguồn gốc từ “cơn sốt” nhà lây sang phân khúc Bất Động Sản khác, trực tiếp tác động đến sống người dân vai trò quan trọng Nhà nước việc quản lý Thị trường Bất Động Sản Đặc điểm Sản phẩm Bất Động Sản có nhiều mối quan hệ với loại hàng hóa khác, từ tạo nên nhiều đặc điểm riêng thị trường Thị trường Bất Động Sản mang tính vùng địa phương sâu sắc Đặc tính Bất Động Sản bất động gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội theo khu vực cụ thể Do đó, cung cầu Bất Động Sản khu vực có đa dạng phong phú từ số lượng, phong cách, thiết kế, chất lượng quy mơ trình độ phát triển Thị trường Bất Động Sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn Điều bắt nguồn từ Bất Động Sản sản phẩm có giá trị cao chi phí đắt đỏ đát đai xây dựng Việc thay đổi chức đặc tính sản phẩm Bất Động Sản khó khăn, từ dẫn đến thách thức việc chuyển hướng đầu từ hướng khai thác cơng trình Bất Động Sản Hơn nữa, việc mua bán loại hàng hóa Bất Động Sản thường không tiến hành cách đơn giản nhanh chống loại hàng hóa khác Thị trường Bất Động Sản chịu chi phối mạnh mẽ luật pháp sách phủ Trước tiên, Bất Động Sản có vai trị quan trọng quốc gia chất sản phẩm có giá trị cao Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản thường có ảnh hưởng mạnh mẽ tới hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm tới Bất Động Sản Thị trường Bất Động Sản, phải ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách thực vai trò chức quản lý hoạt động thị trường II Điều kiện đời phát triển Thị trường Bất Động Sản Thị trường BDS hình thành từ lâu nước giới Đã có nước mà thị trường BDS phát triển đến giai đoạn cao Từ phát triển đúc rút giai đoạn phát triển mà tất nước phải trải qua trình phát triển thị trường BDS Giai đoạn 1: Giai đoạn hình thành sở hạ tầng thị trường Bất Động Sản với giá trị quyền sử dụng đất sở Người sử dụng đất thu lợi ích trực tiếp từ việc khai thác sử dụng đất bước đầu tiếp cận với tín dụng thực đầy đủ chức người sử dụng đất Giai đoạn 2: Giai đoạn mà thị trường hình thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rõ ràng vấn đề chi phí, thủ tục liên quan Đồng thời chế đền bù cho việc thu hồi đất tái định cư thống sát với thị trường Khi thừa nhận đời thị trường Bất Động Sản thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hóa giao dịch thị trường việc xác lập sở pháp lý cho hàng hóa Bất Động Sản thơng qua việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch cách minh bạch, đáng tin cậy, an tồn có hiệu lực, có sách hữu hiệu chi phí, thủ tục, khuyến khích tham gia nhà đầu tư vào thị trường thức Ở nước có Thị trường Bất Động Sản phát triển, hệ thống quan đăng ký giao dịch tổ chức chặt chẽ, coi phận quan trọng Thị trường Bất Động Sản, hỗ trợ đắc lực cho vận hành thông suốt giao dịch diễn thị trường Với hệ thống quan đăng ký hoàn thiện giúp cho chủ thể tham gia giao dịch thị trường nắm thông tin đầy đủ, minh bạch Bất Động Sản, tạo yên tâm, an toàn hạn chế rủi ro giao dịch Khi hệ thống thông tin Thị trường Bất Động Sản cập nhập thường xuyên, đầy đủ tạo cạnh tranh lành mạnh cho thị trường Một Thị trường Bất Động Sản lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ tạo sức hút cho nhà đầu tư, khuyễn khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội Giai đoạn 4: Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh hoạt động thị trường Bất Động Sản Để đảm bảo phát triển bình ổn thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo an toàn cho giao dịch thị trường bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể Ở hầu có Thị trường Bất Động Sản phát triển việc xây dựng thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm trọng Một sách tín dụng hợp lý, bảo lãnh việc xử lý Bất Động Sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp Bất Động Sản nhà đất để vay vốn đầu tư phát triển kinh tế, tạo điều kiện để thúc phát triển Thị trường Bất Động Sản theo hướng song hành Vị trí vai trị Nhà nước điều tiết Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa định Thơng qua việc ban hành sách, luật pháp liên quan đến Thị trường Bất Động Sản, Nhà nước thực chức quản lý gián tiếp thị trường Tạo điều kiện vận hành thông suốt ổn định thị trường Giai đoạn 5: Giai đoạn phát triển thị trường Bất Động Sản thị trường khuyến khích tham gia nhà đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu doanh nghiệp đất sở thị trường Đây giai đoạn cuối cùng, giai đoạn phát triển cao thị trường Bất Động Sản Thị trường có cấu hồn hảo với môi trường pháp lý hệ thống quản lý hồn thiện Các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm xác lập đầy đủ đảm bảo cho vận hành thông suốt thị trường hỗ trợ thiết bị công nghệ đạim giao dịch thị trường đmả bảo tuyệt đối an toàn Nhà nước thực điều tiết thị trường tầm vĩ mơ Một thị trường Bất Động Sản phát triển lành mạnh ổn định thu hút nhà đầu tư nước tham gia đầu tư, kinh doanh Bất Động Sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy kinh tế phát triển III Chu kỳ Thị trường Bất Động Sản Thị trường Bất Động Sản có tính liên kết chặt chẽ với kinh tế, diễn biễn Thị trường Bất Động Sản gần tương quan hoàn toàn với diễn biến tăng trưởng kinh tế Sự thay đổi thị trường nhà coi dự báo sốm cho diễn biến kinh tế Chu kỳ tăng Thị trường Bất Động Sản quốc gia có giai đoạn, cụ thể sau: h tăK ầu iđ gtrư n n g h ụ P i ch l u Táicấíh yv rú tũ cà Th ịtrư m n g g ộ ủ g K ản o h Khởi đầu tăng trưởng: Nhằm kích thích kinh tế tăng trưởng, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất Các doanh nghiệp tăng cường đầu tư, nguồn vốn vay chảy vào hầu hết ngành nghề có Xây dựng – Bất Động Sản Cầu bắt đầu tăng giai đoạn này, sản phẩm tồn kho giảm xuống, giá bán, giá thuê tăng lên Đến lúc nhà đầu bắt đầu gia nhập thị trưởng, đẩy cầu tăng mạnh khiến giá đất tăng mạnh Thị trường khủng hoảng: Một hệ việc giảm lãi suất để kích thích kinh tế giảm thất nghiệp lạm phát tăng cao Nhằm kiềm chế làm giảm lam phát, Ngân hàng Nhà nước lại lần tăng lãi suất Ngay lúc này, đầu tư cho Xây dựng – Bất Động Sản chưa suy giảm mà tăng với tốc độ chậm trước Thanh toán cho nợ chấp tăng, nhiên giá nhà bán tăng nữa, lợi nhuận chủ sở hữu giảm mạnh Người mua nhà dùng nợ phải bán tháo Bất Động Sản, thất nghirpj tăng hoạt động lý diễn ạt Đến lúc này, Nhà Đầu chuyển qua mua lại tài sản rẻ bán lại cho người mua khác không hiểu chu kỳ Bất Động Sản Khủng hoảng: Đến lúc này, doanh số bán nhà giảm chủ sở hữu khơng giảm giá Hàng tồn kho tăng mạnh Nhìn chung lúc diễn tình trạng cung lớn cầu, giá nhà giảm Hoạt động xây dựng suy giảm, ảnh hưởng tới ngành nghề khác đặc biệt ngày Vật liệu Xây dứng tuột dốc theo Sản xuất kinh doanh đình trệ, doanh nghiệp phá sản Tích lũy Tái cấu trúc: Nhà nước hộ trợ để bình ổn lại thị trường, giá nhà ngưng giảm Các doanh nghiệp Bất Động Sản định vị lại thị trường có cấu thay đổi sản phẩm Phục hồi: Đến lúc này, sức mua tăng trở lại, giá tăng số phân khúc dự án đình Thanh khoản cải thiện, lợi nhuận kinh doanh Bất Động Sản tích cực trước, Nhà Đầu tư quay trở lại thị trường Phần 2: Sự đời phát triển Thị trường Bất Động Sản Việt Nam I Các giai đoạn phát triển Trước năm 1986, nước ta thời kỳ bao cấp với Kinh tế Kế hoạch Tập trung, Thị trường Bất Động Sản chưa có điều kiện để phát triển Tuy nhiên từ sau năm 1986, nước ta có cải cách định chuyển từ Kinh tế Kế hoạch Tập trung sang Kinh tế Thị trường Thị trường Bất Động Sản Việt Nam có bước tiến phát triển mạnh mẽ, bước hồn thiện hóa thị trường Trước năm 1990 Giai đoạn 19931994 Đạt đỉnh Giai đoạn 19951999 Đóng băng Giai đoạn 20012002 Đạt đỉnh Giai đoạn 20022006 Đóng băng Giai đoạn 20072008 Đạt đỉnh Giai đoạn 20092013 Đình trệ Giai đoạn 2014nay Phục hồi Giai đoạn trước 1990: Thị trường tự phát Điều 5, Luật Đất đai 1987: Cấm mua bán đất đai Thị trường tự phát với giao dịch ngầm Nhà nước giao đất buôn bán sản phẩm, dịch vụ tạo đất giao Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất thực Tuy nhiên, chưa đề cập đến vấn đề tiền sử dụng đất Dẫu vậy, thị trường sơ cấp bước đầu hình thành sơ khai Giai đoạn 1991-2003: Thị trường công nhận pháp lý Năm 1991 pháp lệnh nhà đời, động lực thúc đẩy thị trường nhà ỏ phát triển Pháp lệnh đưa điểm quan trọng kinh doanh nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhà nhận chuyển nhượng nhà Năm 1993 đời luật đất đai sở Hiến pháp chủ trương xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước lần cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ chỗ mua bán đất đai bất hợp pháp thừa nhận hợp pháp công khai mua bán Diễn biến thị trường: - Năm 1993-1994: Cơ sốt lần đầu Thị trường Bất Động Sản Việt Nam có sốt lần đầu phân khúc đất quyền sử dụng đất Nguyên nhân nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị, mà giao dịch chuyển nhượng mua bán đất đai ttrong dân cư xuất từ năm trước Luật Đất đai năm 1993 đời - Năm 1995-1999: Đóng băng lần đầu Trước sốt thị trường, Nhà nước can thiệp hai nghị định Nghị định số 18 87 thuê đất, nhằm ngăn chặn tượng đầu Theo đó, người sử dụng đất phải trẻ tiền hai lần (Tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất) Với tác động từ hai nghị định buộc Nhà Đầu sử dụng địn bẩy tài để tham gia thị trường bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trạng thái cung vượt cầu, dẫn đến thị trường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan làm cho số dự án Bất Động Sản nước đầu tư vào Việt nam thất bại, góp phần làm cho thị trường tụt dốc mạnh - Năm 2001-2002: Cơn sốt lần hai Sau thời gian dài bình lặng, giá nhà đất bắt đầu biến động, giá tăng nhanh liê tục đạt đỉnh vào khoảng quý năm 2001 Cơn sốt đất lần thứ hai diễ nhà đầu tư dự đoán đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven Giai đoạn 2002-2013: Dần hoàn thiện khung pháp lý Luật Đất đai năm 2003 hàng loạt văn luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 181/2004/ND-CP, nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đời vào thực tiễn Thị trường Bất Động Sản, khẳng định tồn phát triển Thị trường Bất Động Sản nước ta Diễn biến thị trường: 10 - Năm 2002-2006: Đóng băng lần hai Tình hình thị trường diễn biến trầm lắng, chí đóng băng Thị trường Bất Động Sản ngày khả quan qua năm Theo số liệu thống kê, giao dịch Bất Động Sản thành công giảm 28% năm 2003, giảm 56% năm 2004, giảm 78% năm 2005 Trong sốt năm 2001 năm 2002, Nhà nước can thiệp việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 nghị định 181 để hướng dẫn thi hành luật Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lơ bán nền, làm hạ nhiệt thị trường nhà đất loại trừ lợi ích tạo đầu Tuy nhiên, phần lớn vốn đầu tư giai đoạn vốn tư nhân nên áp lực phải bán nhanh thu hồi vốn toán nợ không xảy sốt lần thứ Mặc dù sốt ngừng lại giá đất không giảm giá trước xảy sốt Chính sách Nhà nước năm 2002 gây lần đóng băng lần thứ hai Thị trường Bất Động Sản Việt nam với việc dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán - Năm 2007-2008: Cơn sốt lần Không giống hai lần sốt đất trước đó, sốt lần tập trung mạnh vào phân khúc hộ cao cấp biệt thự Một số nguyên nhân chủ yểu: - - Nguồn vốn FDI dồi tạo điều kiện cho kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007 Trong năm 2006 2007, thị trường chứng khoán Việt Nam bước vào thời kỳ huy hoàng số lượng Nhà Đầu tư tham gia tăng vọt việc kiếm tiền trở nên dễ dàng Nguốn vốn thặng dư người chiến thẳng lớn từ chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất Động Sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp hưởng lợi lớn 2008-2014: Đóng băng lần Đứng trước thực trạng bong bóng Thị trường Bất Động Sản ngày lớn với tỷ lệ làm phát tăng cao, phủ tiến hành điều tiết thị trường sách tiền tê với việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, đặc biệt tín dụng ghi sản xuất Hàng loạt biện pháp thực nhằm ổn định thị trường kiềm chế lạm phát Nghị định 71 69 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có sửa đổi năm 2009 việc thu thuế sử dụng đất làm cho thị trường ảm đạm 11 Trong năm 2011, trước nguy lạm phát tăng cao việc leo dốc tỷ giá USD/VND buộc phủ ban hành Nghị số 11 biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mơ Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị giới hạn mức 20%, dư nợ tín dụng cho vay lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn mức 16% Các biện pháp làm cho Thị trường Bất Động Sản ngày đình trệ, xua tan kỳ vọng Nhà Đầu tư Bất Động Sản Năm 2012 chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản vong 10 năm qua Theo thống kê Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), năm trước trung bình có khoảng từ 5000 – 7000 doanh nghiệp phá sản, thấp khoảng lần so với số năm 2012 Trong năm 2012, doanh nghiệp Bất Động Sản cạnh tranh khốc liệt Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới Bất Động Sản đóng cử chủ đầu tư tuyên bố phá sản phải rao bán dự án Năm 2013, Thị trường Bất Động Sản tiếp tục gặp khó khăn bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho cao nợ xấu chưa giải Về giá cả, số nghiên cứu cho thấy giá giảm từ 15% đến 30%, thạm chí 50%, nguồn khác ghi nhận giá không đổi, đặc biệt Hà Nội Tuy nhiên, nhìn chung khơng có cải thiện giá Trong tình hình này, phủ ban hành hàng loạt biện pháp để thúc đẩy tăng trưởng Cụ thể, Công ty Quản lý Khai thác Tài sản Việt Nam (VAMC) thành lập để mua khoản nợ xấu tổ chức tín dụng gói 30 nghìn tỷ đồng ban hành theo Nghị số phủ nhằm khuyến khích thị trường nhà nhà xã hội; quỹ tín thác đầu tư Bất Động Sản (REIT) giới thiệu Đến cuối năm 2013, tồn đọng thị trường bước đầu giải số điểm sáng lộ Tình hình kỳ vọng cải thiện năm 2014 Giai đoạn 2014-nay: Hoàn thiện thị trường Luật Xây dựng 2014 cho phép chủ đầu tư quyền định diện tích sản phẩm nhà khác để phù hợp với quy hoạch dự án Thay vi quy định cứng trước Căn hộ trung cư khơng nhỏ 45m² nhà liền kề không nhỏ 50m² Đối với vấn đề sở hữu Bất Động Sản, Luật mở rộng quyền sở hữu Bất Động Sản tổ chức cá nhân nước Việt Nam Đối với vấn đề giao dịch Bất Động Sản, Luật Kinh doanh Bất Động Sản có nhiều quy định, nội dung đổi giao dịch Bất Động Sản Nổi bật việc bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch Bất Động San thông qua sàn giao dịch 12 Thông tư 06 Ngân hàng Nhà nước ban hành vào tháng 6/2016, thơng tư có nhiều nội dung thay đổi so với dự thảo ban đầu Thứ nhất, hệ số rủi ro ttrong kinh doanh Bất Động Sản đưa lên mức 200% thay cho mức 150% áp dụng Thứ hai, yêu cầu ngân hàng phải hạ thấp tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho khoản vay trung dài hạn lĩnh vực bất động sản Theo ngân hàng giữ guyên việc sử dụng 60% vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung dài hạn lĩnh vực Bất Động Sản năm 2016, đưa mức 50% vào đầu năm 2017 40% vào năm 2018 Thông tư giúp chấn chỉnh thị trường theo hướng lành mạnh Diễn biến thị trường: Trong năm 2014 - 2015, thị trường chứng kiến hồi phục rõ nét thị trường bất động sản, với động lực đến từ hồi phục kinh tế sách tín dụng theo hướng nới lỏng cho bất động sản. Từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi tăng trưởng, năm 2015 thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại năm 2016 tiềm ẩn yếu tố rủi ro, có tượng lệch pha cung – cầu, chủ yếu lệch phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng Nguồn tiền được đổ vào thị trường bất động sản lớn, nhiên lạicó xu hướng lệch số doanh nghiệp lớn Đã có gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp Tháng 7/2016, lần Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM công bố danh sách 77 dự án Bất Động Sản chấp ngân hàng Ngay sau đó, địa phương khác Hà Nội, Đà Nẵng công bố danh sách dự án Bất Động Sản chấp ngân hàng Về phía người mua nhà biết thơng tin tỏ thận lo ngại rủi ro Nhưng động thái quan quản lý phần đáp ứng yêu cầu thiết người mua nhà vấn đề minh bạch thơng tin 31/12/2016, gói hỗ trợ mua nhà 30 nghìn tỷ hết chặng đường năm Theo thơng tin từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/11, chương trình giải ngân 29.239 tỷ đồng, dư nợ 24.166 tỷ đồng Vẫn cần thêm nhiều gói hỗ trợ tượng tự cho người có thu nhập thấp để mua nhà, đồng thời thu hút doanh nghiệp bất động sản làm nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ 13 Thu hút FDI quý I, 2017 phân theo ngành nghề Công nghiệp Chế biến, Chế tạo Bán buôn, bán lẻ Khác Hoạt dộng Kinh doanh Bất Động Sản Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư Theo số liệu Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, tăng thêm góp vốn mua cổ phần Nhà Đầu tư nước 7,71 tỷ USD, tăng 77,6% so với kỳ năm 2016 Lĩnh vực Kinh doanh Bất Động Sản đứng thứ ba thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư 343,69 triệu USD, chiếm 4,4% tổng vốn đầu tư Trong tháng đầu năm 2017, lĩnh vực bất động sản tiếp tục dẫn đầu số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập với 924 doanh nghiệp, tăng 55% so với kỳ năm 2016 Thị trường Bất Động Sản năm 2017 cịn nằm chu kỳ tăng trưởng tiếp tục đà chững lại năm 2016 Thị trường Bất Động Sản 2017 có bước chuyển mạnh sang thị trường nhà giá rẻ sau loạt tuyên bố đại gia ngành bất động sản Vingroup, Him Lam làm hộ tỷ II Giải pháp phát triển thị trường giai đoạn tới Quan điểm chung Phát triển thị trường BĐS phải quán triệt quan điểm Đảng “Đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với 14 thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương thị trường bất động sản” Bảo đảm yêu cầu hài hoà lợi ích Nhà nước, người có nhu cầu BĐS nhà đầu tư Từng bước giảm cách biệt lớn chỗ tầng lớp dân cư xã hội Phát huy vai trò Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động Thị trường Bất Động Sản Hướng tới hoàn thiện thị trường BĐS thể chế, cấu tổ chức vận hành để phát huy vai trị vị trí quan trọng thị trường BĐS việc phát triển kinh tế-xã hội nâng cao đời sống nhân dân trình thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Tập trung nghiên cứu hoàn thiện ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn quy phạm để thúc thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công xã hội theo định hướng XHCN Một số định hướng giải pháp Sửa đổi, bổ sung chế, sách, hồn thiện hệ thống pháp luật: Trước hết, đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo “Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đầu tư, kinh doanh” nhằm điều chỉnh hiệu kinh tế thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý môi trường kinh doanh minh bạch, thơng thống hơn; nhằm xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh bền vững Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành theo hướng cửa liên thơng, đơn giản, minh bạch, thơng thống, nhanh chóng Cơng cụ thuế: Để khuyến khích thị trường tăng trưởng cần áp dụng thuế suất thấp đánh thu nhập chuyển nhượng BĐS; Để điều tiết thị trường có dấu hiệu bong bóng áp dụng thuế suất cao, kể áp dụng thuế suất cao chuyển nhượng BĐS sau tạo lập năm đầu tiên; Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà xã hội, Nhà nước áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10% Công cụ tín dụng: Để khuyến khích thị trường BĐS tăng trưởng cần áp dụng sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần đạo ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi cơng, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng mở tài khoản giao dịch ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dịng tiền sử dụng mục đích, giúp cho chủ đầu tư bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng 15 Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở: Nhà nước cần chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án BĐS HoREA đề xuất giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) hai kỳ họp Hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển Các cơng cụ kiểm sốt rủi ro thị trường BĐS, bảo vệ người tiêu dùng BĐS: Pháp luật cần quy định chế, sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp ngân hàng nơi nhận chấp có văn chấp thuận trước bán nhà hình thành tương lai Các biện pháp nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng xây dựng thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh, bền vững Thực chế phối hợp nhà, gồm: Nhà đầu tư phát triển dự án; Nhà thầu thi công; Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; Nhà băng (Ngân hàng); Nhà nước Thực chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thơng qua hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP). Phát triển nhà xã hội, nhà thương mại vừa túi tiền, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn Thành phố hướng phát triển tảng để đảm bảo an sinh xã hội thị trường BĐS thành phố phát triển lành mạnh, bền vững 16 Tóm lại Để Thị trường Bất Động Sản hoạt động hiệu phát triển bền vững cần nhiều yếu tố, thể chế sách Nhà nước đóng vai trị quan trọng hàng đầu việc điều tiết phát triển Thể chế sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam ngày hoàn thiện Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, Thị trường Bất Động Sản bộc lộ số hạn chế như: Phát triển thiếu lành mạnh, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn trải qua nhiều biến động, quy mơ thị trường cịn khiêm tốn tương quan với nước Thị trường BĐS phụ thuộc kênh tín dụng ngân hàng, tính minh bạch thấp chưa hình thành hệ thống số đo lường phản ánh biến động thị trường, quan chủ quản (Bộ Xây dựng) ban hành sách thử nghiệm xây dựng số thị trường không hiệu quả; Thêm vào đó, đầu tư BĐS cịn mang yếu tố tâm lý, bầy đàn theo phong trào mà phần lớn nguyên nhân quy định quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng, đất đai thiếu công khai phân tán Để cải thiện tính minh bạch thị trường BĐS thơng qua xây dựng hoàn thiện số đo lường đánh giá thị trường BĐS; đồng thời đẩy nhanh trình ban hành Luật Quy hoạch để thống loại quy hoạch Ông đề nghị nghiên cứu xem xét ban hành Luật Đăng ký BĐS cho phù hợp với bối cảnh, với hình thành hệ thống đăng ký BĐS hợp nội dung liên quan đến đăng ký giá đất – giá BĐS cần thực triệt để giải vấn đề phát sinh quản lý giao dịch liên quan đến đất đai BĐS 17 Tài liệu tham khảo Nguyễn Đình Hiếu, 2007 Báo cáo ngành Bất Động Sản Việt Nam, VPBS Báo cáo Thị trường Bất Động Sản Việt Nam quý, Cafeland Giải pháp phát triển Thị trường Bất Động Sản, HoREA Phát triển thị trường bất động sản hướng, Tapchitaichinh: http://bit.ly/2p7qMdt 18 ... thị trường BDS phát triển đến giai đoạn cao Từ phát triển đúc rút giai đoạn phát triển mà tất nước phải trải qua trình phát triển thị trường BDS Giai đoạn 1: Giai đoạn hình thành sở hạ tầng thị. .. Sản Việt Nam I II Các giai đoạn phát triển Giai đoạn trước 1990: Thị trường tự phát Giai đoạn 1991-2003: Thị trường công nhận pháp lý Giai đoạn 2002-2013: Dần hoàn thiện khung pháp lý Giai đoạn. .. quốc gia Bài luận phân tích giai đoạn phát triển Thị trường Bất Động Sản để ta có nhìn nhận tổng qt Phần 1: Lý luận chung thị trường BDS đặc trưng giai đoạn phát triển I Thị trường Bất Động Sản