Báo cáo thực tập: Báo cáo tổng hợp tại công ty Cổ phần BĐS DETECH Land
Trang 1Mục Lục
Phần I Error! Bookmark not defined.
Giới thiệu về học viên: 2
Phần II 8
Giới thiệu về cơ sở thực tập: 3
2.1 Một số thông tin cơ bản: 3
2.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy: Error! Bookmark not defined. 2.3 Mục tiêu và sứ mệnh: 4
2.4 Một số thông tin về Sàn DETECH land: 7
Phần III 8
Quy trình, thủ tục môi giới Bất động sản 9
3.1 Quy trình thu thập thông tin liên quan tới Bất động sản: 9
3.2 Phân tích khách hàng: 10
3.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng và nhận thù lao môi giới: 10
Phần IV 12
Đánh giá và Đề xuất, Kiến nghị: 12
4.1 Một số kết quả đạt được: 12
4.1 Hạn chế, bất cập: 12
4.1 Đề xuất với Công ty: 13
4.2 Kiến nghị với cơ quan cấp trên: Error! Bookmark not defined. Phần V 14
Phụ lục một số bản hợp đồng 15
5.1 Báo cáo thực địa: 15
5.2 Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới: 16
5.3 Hợp đồng đặt cọc: 20
5.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất: 23
Trang 2PHẦN I: GIỚI THIỆU HỌC VIÊN
Họ và Tên: Đinh Văn Toàn
từ lúc nào tôi quyết tâm theo đuổi lĩnh vực BĐS một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻvới tôi, tôi có nhiều dự định cho tương lai trong lĩnh vực BĐS nhưng tôi biết nhữnghiểu biết của mình còn hạn chế và đó là lý do tôi đăng ký vào khóa học Bồi dưỡngkiến thức BĐS của Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên – Trường Đại HọcKinh tế quốc dân để tôi có được cái nhìn đúng đắn và chính xác hơn về các vấn đểliên quan đến lĩnh vực BĐS mà tôi sẽ theo đuổi Có một thực tế là thị trường nhàđất bên Đông anh trước đây có tính chất thời điểm rất cao, các giao dịch mua bánchủ yếu chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn khi có hiện tượng sốt đất xảy ra nhưnghiện tại các giao dịch mua bán đã trở nên phổ biến hơn và số lượng “Cò” đất thamgia vào thị trường ở Đông anh cũng ngày một nhiều lên dù vậy chưa có một vănphòng nào hoạt động một cách chuyên nghiệp Tôi hy vọng rằng sau khoa học nàytôi sẽ học hỏi được nhiều kiến thức bổ ích và có thêm nhiều mối quan hệ trong lĩnhvực BĐS để tôi có thể lập được một sàn giao dich BDS bên Đông anh và sau này làmột sàn giao dịch BĐS có quy mô Toàn quốc
Trang 3PHẦN II: GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP
1 Một số thông tin cơ bản
Tên công ty: Công ty Cổ phần Bất động sản DETECH Land
Tên giao dịch đối ngoại: DETECH Land Land Joint Stock Company
Trụ sở chính: Tòa nhà DETECH - 15B Phạm Hùng - Từ Liêm - Hà Nội
Địa chỉ Sàn: 107 Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại: 04.7689239
Fax: 047686736
website : batdongsandetech.com.vn và detechland.com
Email: detechland @batdongsandetech.com.vn
Xây dựng các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, trung tâm thương mạiMôi giới bất động sản
Quản lý bất động sản
Định giá bất động sản
Quảng cáo bất động sản
Tư vấn bất động sản
Trang 4Quy mô công ty: 25 – 99
Lĩnh vực môi giới chủ yếu: Nhà ở, đất ở, nhà chung cư, đất biệt thự, phân lô, nhà tậpthể, nhà xưởng, trang trại…
2 Sơ đổ tổ chức bộ máy công ty( xem hình 1)
Hiên tại, có hơn 50 cán bộ, công nhân viên làm việc tại DETECH land Trong đó có 5người có trình độ trên đại học, hơn 30 người có trình độ đại học Bên cạnh đó là độingũ chuyên gia, cộng tác viên trong nước cũng như từ các nước Anh, Pháp…
3 Mục tiêu và sứ mệnh
Với sức mạnh là tri thức, khả năng sang tạo, và làm việc hết mình DETECHLandluôn đảm bảo , cam kết mang lại những giá trị thịnh vượng đến với tất cả mọingười
Trong xu thế toàn cầu hóa, DETECH land đặt ra cho mình phải bước đi khôngngừng nghỉ trong sự nghiệp phát triển của DETECH Land nói riêng và sự nghiệpphục vụ cộng đồng xây dựng một môi trường phát triển bền vững
Cung cấp cho khách hàng những sản phẩm dịch vụ tốt nhất, hướng tới một cuộcsống ấm no hạnh phúc cho mối khách hàng
Tạo lập một môi trường phát triển bền vững mang lại hiệu quả kinh tế cao, phát huytối đa năng lực của mỗi cá nhân và sức mạnh tổng hợp của tập thể
Phát triển công ty, hướng đến phát triển mỗi cá nhân trong công ty, đáp ứng tốt nhucầu, góp phần tạo một cuộc sống đầy đủ của mỗi cá nhân trong công ty
Cống hiến hết mình vì sự nghiệp chung của cả nước
Sư mệnh của công ty do ban giám đốc khởi xướng và được toàn thể cán bộ côngnhân viên của công ty hưởng ứng
Trang 5
Hinh 1: Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty
Trang 6Hình 2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức sàn giao dịch BDS DETECHland
Trang 7Một số thông tin về Sàn Giao dịch BDS DETECH land
Sơ đồ cơ cấu tổ chức sàn (xem hình 2)
Danh sách nhân sự của sàn (xem bảng 1)
3 Hoàng Trọng Thành Trưởng phòng kinh doanh 03 chứng chỉ BĐS
4 Nguyễn Minh Triết Chuyên viên kinh doanh 03 chứng chỉ BĐS
5 Nguyễn Thị Thu Hà Kế toán, lễ tân
6 Nguyễn Thị Hồng Nhân viên môi giới Thử việc
8 Nguyễn Đức Toàn Nhân viên môi giới Cộng tác viên
9 Đào Mạnh Hùng Nhân viên môi giới Chứng chỉ môi giới
10 Nguyễn Văn Trọng Nhân viên môi giới Chứng chỉ định giá
11 Vũ Thị Hằng Kế toán viên
12 Đào Thị Quý Nhân viên hành chính
13 Vũ Thị Thúy Hằng Kế toán trưởng
14 Nguyễn Hữu Lộc Nhân viên môi giới Thử việc
Bảng 1: Danh sách nhân sự của Sàn Giao dịch BĐS DETECH land
PHẦN III: QUY TRÌNH,THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS
Trang 8Hình 3: Quy trình môi giới BĐS của sàn DETECH landNhìn chung tại sàn giao dich bất động sản DETECH land mỗi một thương vụ môi giới BDS đều được diễn ra theo quy trinh trong hinh 3 cụ thể như sau: Quy trình trên áp dụng cho thương vụ khách hàng cần mua nhà khoảng 3 tỷ trong khu vực Nội thành ( không bao gồm chung cư).
Trang 93.1 Thu thập thông tin liên quan tới Bất động sản:
* Các thông tin Cung về bất động sản: Chủ yếu được cán bộ và nhân viên củaCông ty thực hiện thu thập chủ yếu qua mạng Internet, trên các trang web giao vặt vàthông qua báo Mua và Bán Hoặc công ty có cả một hệ thống nhân viên kinh doanhbán thời gian và cộng tác viên nhằm phát triển thị trường thu thập những hộ gia đinh
có bất động sản cần bán nằm trong yêu cầu của khách hàng Thông tin về nhà ở trongkhu vực Nội thành có thể được cung cấp bời các văn phòng môi giới Sau khi tìm kiếmđược các thông tin giao bán với những kinh nghiệm của bản thân, các nhân viên sẽ gọiđiện tới các địa chỉ giao bán để hỏi về thông tin bất động sản Nhân viên của Công ty
sẽ hỏi thăm về các thông tin của bất động sản như: diện tích, số tầng, số phòng ngủ,phòng khách, bếp, nhà vệ sinh, giá bán, cơ sở pháp lý …Sau đó sẽ xin hẹn gặp kháchhàng để xem bất động sản, qua đó có thể thấy được tình hình thực tế của bất động sản,đồng thời các vấn đề về môi trường, các điều kiện kinh tế xã hội và dịch vụ xungquanh liên quan tới bất động sản Nhân viên công ty thương chụp lại một số ảnh tư liệu
về ngôi nhà để khi cần có thể giới thiệu cho khách hàng và khi về Công ty sẽ làm một
báo cáo kết quả thực địa (xem phần phụ luc báo cáo mẫu)
* Các thông tin về Cầu bất động sản: Công ty nhận thấy rằng nhu cầu với nhữngngôi nhà trong khu vực nội thành có giá khoảng 3 tỷ là rất lớn, hầu hết những bất độngsản như vậy đều được bán rất nhanh chứng tỏ phân khúc nhà giá khoảng 3 tỷ rất hútkhách nhất là trong thời điểm vừa rôi khi niêm tin của khách hàng trong phân khúcchung cư giảm (do thời gian chờ đợi, phí dịch vụ cao, xảy ra một vài vụ cháy ở HàNội…)
3.2 Phân tích khách hàng:
* Khi khách hàng có nhu cầu cần mua nhà 3 tỷ tìm đến với Sàn giao dịch thì cácnhân viên Môi giới sẽ tiếp đón và lắng nghe nguyện vọng của khách hàng Khách hàng
Trang 10sẽ tự nói về khả năng tài chính và những yêu cầu đối với ngôi nhà mình có ý định mua,
ví dụ như:
Tôi cần mua một ngôi nhà khoảng 3 tỷ
Yêu cầu ngôi nhà là có mặt tiền 3m trở lên
Nằm trong khu vực 4 quận nội thành cũ
Ngõ trước cửa của nhà phải từ 2m trở lên
Giây tờ pháp lý đầy đủ…
………
Sau khi lắng nghe và ghi chép lại yêu cầu về BĐS của khách hàng nhân viênmôi giới sẽ tìm trong cơ sở dữ liệu của Sàn về những bất động sản đáp ứng yêu cầu củakhách hàng và mô tả chi tiết những đặc điểm của BĐS đó, có thể cho khách hàng xemcác Báo cáo kiểm tra thực địa Nếu khách hàng đồng hài lòng về BĐS và muốn kiểmtra thông tin trên thực địa thì nhân viên môi giới sẽ tiến hành ký Hợp đồng cung cấp
dịch vụ tư vấn, môi giới với khách hàng(xem phần phụ lục mẫu hợp đồng) trước khi
đưa khách hàng đi thực địa Trong truờng hợp khách hàng chưa hài long với nhữngthông tin về BĐS mà nhân viên môi giới cung cấp thì Nhân viên sẽ ghi lại thông tincủa khách hàng và lưu lại trên hệ thống máy tính của Sàn để khi tìm được những BĐSphù hợp sẽ phản hồi lại với khách hàng
3.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng và nhận thù lao môi giới:
Khi nhân viên môi giới Công ty đã tìm được nhà phù hợp với yêu cầu của kháchhàng, nhân viên môi giới sẽ hẹn với 2 bên mua và bán để thu xếp để hai bên gặp mặtnhau, “thăm” BĐS Nếu bên có nhu cầu thấy ưng ý thì Công ty sẽ thu xếp để hai bêngặp nhau và đàm phán giá cả, trươc khi bên mua và bên bán gặp nhâu nhân viên môigiơi phải đảm bảo rằng cà bên mua và bên bán đã ký vào bản Hợp đồng cung cấp dịch
vụ tư vấn, môi giới
Sau khi hai bên đã đàm phán được các thoả thuận và đi tới thống nhất thực hiện
thương vụ Nhân viên môi giới sẽ hỗ trợ hai bên bản Hợp đồng đặt cọc (xem mẫu trong
Trang 11phần phụ lục) Trong bản hợp đồng này sẽ quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các
bên tham gia
Cuối cùng, sau khi hai bên đã ấn định được ngày, giờ cụ thể để thực hiện hợpđồng chính thức Dưới sự hỗ trợ của nhân viên môi giới, hai bên mua và bán sẽ cùng
nhau ký kết hợp đồng chính thức(xem mẫu trong phần phụ lục, mẫu hợp đồng này có
thể do Văn phòng công chứng cung câp) Trong hợp đồng này sẽ quy định rõ mọi diều
khoán và các vấn đề có liên quan tới giao dịch Hợp đồng này sẽ được công chứng và
có giá trị pháp lý trước toà Trong quá trình ký kết các hợp đồng, nhân viên môi giới sẽluôn đi cùng khách hàng để tránh xảy ra những rủi ro, đồng thời sẽ tư vấn, góp ý vàgiúp đỡ khách hàng ký kết các điều khoản trong hợp đồng sao cho thuận lợi nhất
Nhận thù lao môi giới: Công ty sẽ nhận thù lao môi giới từ cả 2 phía kháchhàng Trong trường hợp này phí dịch vụ môi giới sẽ là 5% với cả hai bên mua và bán.Việc nhận hoa hồng sẽ thực hiện theo như trong “Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấnmôi giới”, điều 5 “Điều khoản thanh toán hợp đồng”, tức là khi khách hàng ký kết hợpđồng đặt cọc thì Công ty sẽ nhận được 100% giái trị hoa hồng của thương vụ này
PHẦN IV: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT,
KIẾN NGHỊ
4.1 Kết quả đạt được
Trang 12Quy trình trên đã trở thành một quy trình chuẩn áp dụng cho mọi thương vụ Vàviệc áp dụng quy trình này tại Công ty đã mang lại những kết quả khả quan, bởi tínhchính xác, hợp lý, khoa học của quy trình.
Việc quản lý thông tin thu thập được cũng rất chặt chẽ: tủ làm việc có khóariêng, máy tính được đặt password, trong các văn phòng trang bị máy hủy tài liệu đểđảm bảo bảo mật, tránh trường hợp nhân viên lấy thông tin, thông đồng với kháchhàng hoặc để lộ cho đối thủ cạnh tranh
Các loại hợp đồng có trong thương vụ được soạn thảo với các điều khoản chặtchẽ, chính xác
4.2 Một số bất cập hạn chế
Trình độ của đội ngũ nhân viên của Sàn nhìn chung là chưa đồng đều, khó cóthể đáp ứng được các yêu cầu ngày càng cao của thị trường Có một vài nhân viên môigiới và phần lớn đội ngũ cộng tác viên cũng như nhân viên kinh doanh chưa được đàotạo qua một trường lớp nào về kiến thức BĐS dẫn đến khi làm việc còn nhiều sai sót vàhạn chế
Quy trinh môi giới của công ty vẫn còn thiếu sót trong việc chăm sóc kháchhàng sau khi thương vụ môi giới thành công, đây cũng là vấn đề chung của tất cả cácSàn môi giới và Văn phòng môi giới ở Việt Nam Nó là nghệ thuật giữ khách hàng củacác trung tâm môi giới bất động sản vì có thể tại thời điểm này những người đó khôngcòn là khách hàng của chúng ta nhưng khi họ có nhu cầu về bất động sản họ sẽ tìmngay đến chúng ta nếu chúng ta tạo được lòng tin, uy tín lâu dài với họ Đây có thể coi
là khâu quyết định sự thành công hay thất bại của các trung tâm môi giới khi hiện naythị trường bất động sản ngày càng phát triển hoàn hảo hơn
Ngoài ra việc thu thập thông tin cung bất động sản cũng gặp nhiều bất cập,lượng thông tin có giá trị chưa thật cao Thông tin chủ yếu dựa vào Internet nên tínhxác thực của thông tin thấp và mất nhiều thời gian để xác nhận thông tin
Hệ thống các Hợp đồng chưa thống nhất giữa các Sàn và Trung tâm dẫn đếnnhững khó khăc và vướng mắc trong quá trình thực hiện
Trang 134.3 Đề xuất với Công ty
Đưa đội ngũ cán bộ nhân viên đi tập huấn hoặc mời các chuyên gia về lĩnh vựcBĐS đến tập huấn thêm kiến thực cho đội ngũ nhân viên, đặc biệt là nhân viên môigiới Công ty có thể kiểm soát vấn để trình đổ của nhân viên băng cách yêu cầu khi cácđối tượng thi tuyển vào công ty phải được đào tạo cơ bản về lĩnh vực BĐS
Thành lập bộ phân chăm sóc khách hàng, làm cho khách hàng hoàn toàn hàilong về dịch vụ của Công ty, có như vậy mới duy trì được một lượng khách hàng ổnđịnh trong tương lai
Hoàn thiện hệ thống thu thập thông tin, tìm kiến thêm các nguồn thông tin ngàycàng xác thực hơn, đảm bảo tính chính xác và pháp lý của thông tin
4.4 Kiến nghị với cơ quan quản lý cấp trên
Đưa ra một số chính sách và quy chuẩn đối với những đối tượng tham gia trongthị trường bất động sản Ví dụ như tất cả những dối tượng tham gia trong lĩnh vực BĐSlàm việc ở các Công ty, Sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề
Hoàn thiện chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐS để có được mộtchương trình chuẩn từ đó tăng cường đào tạo trong phạm vi cả nước Nâng cao kiếnthức và kĩ năng nghề nghiệp cho đội ngũ Môi giới tự do hiện nay để dần xóa đi hìnhanh xấu xí về những “Cò BĐS” đồng thời xây dựng hình ảnh của một nhà môi giớiBĐS chuyên nghiệp có đạo đức
Cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường kiển tra giám sát để loại bỏ nhữngvăn phòng, trung tâm môi giới nhà đất không đạt tiêu chuẩn nhăm xây dựng một môitrường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư
Cần có những quy định rõ ràng về mức phí môi giới cũng như từng bước xâydựng hệ thống các văn bản pháp lý cũng như các mẫu hợp động hoàn chỉnh và đồngnhất để đem vào áp dụng trong thực tiễn
Trang 14PHẦN V: PHỤ LỤC MỘT SỐ BẢN HƠP ĐỒNG
5.1 Báo cáo thực địa:
BÁO CÁO KIỂM TRA THỰC ĐỊA
Ngày……tháng… năm 20…
Tên nhân viên:………
Trang 15Nhà bán Nhà cho thuê Nhà mua Nhà cần thuê
Loại: Nhà ở Chung cư Đất ở
Địa chỉ:………
Phường:………Quận:………
Điện thoại liên hệ:………
Diện tích sử dụng:………
Hiện trạng xây dựng:………Năm xây dựng………
Số tầng:………Vị trí tầng……… Số phòng ngủ:………
Hướng nhà:……… Mặt tiền:………
Kiểu đường:……… ………Rộng:……… ……… Số khúc ngoặt:………
Tình trạng pháp lý:………
Gần chợ Gần trường Gần bệnh viện Gara ô t ô Giá trị giao dịch:………
Tiện nghi kèm theo:………
Đặc điểm khác:………
………
………
………
………
………
………
Báo cáo viên
5.2 Hợp đồng cung cấp dịch vụ, tư vấn môi giới:
Công ty CP bất động sản DETECH land
Số:……… /HĐ
V/v: Tư vấn giao dịch bất động sản
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Trang 16- Căn cứ Luật Dân sự 2005 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI;
- Căn cứ Luật kinh doanh Bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;
- Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản;
- Căn cứ nhu cầu và khả năng của 2 bên,
Hôm nay, ngày tháng năm 20 tại văn phòng Sàn giao dịch Bất động sản DETECH land 107 Nguyễn Phong Sắc chúng tôi gồm các bên dưới đây:
Bên có nhu cầu cần dịch vụ tư vấn (gọi tắt là bên A):
- Ông (Bà)
- CMND số: Do Cấp ngày:
- Địa chỉ:
- Điện thoại:
Bên cung cấp dịch vụ (gọi tắt là bên B): - Tên đơn vị: Sàn giao dịch Bất động sản DETECH land - Địa chỉ: Số 107 Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy, Hà nội - Họ tên người đại diện: Bà Hồ Quỳnh Mai - Chức vụ: Phó Giám đốc - Điện thoại: 04.7689239 Fax: 047686736 HAI BÊN THOẢ THUẬN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN VỚI NHỮNG ĐIỀU KHOẢN SAU Điều 1 Nội dung công việc phải thực hiện: Bên A giao cho Bên B thực hiện công việc tư vấn để bên A có thể thực hiện
bất động sản với các yêu cầu về đặc điểm như sau: - Vị trí:
