Đang tải... (xem toàn văn)
PGS TS ĐỖ VĂN ĐẠI TẬP 2 LUẬT NGHĨA VỤ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VIỆT NAM Bản án và bình luận bản án (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba) Bản án số 204, 205, 206, 207 và 208 XỬ LÝ ĐẶT CỌC KHI HỢ.3.Không tính lãi trên khoản tiền đặt cọc. Trong vụ việc thứ nhất được bình luận, Tòa án xác định vợ chồng ông Quang vì phạm hợp đồng đặt cọc cọc, trong vụ việc liên quan đến ông Sang, ông Sang là người nhận cọc và Tòa án xác định hợp đồng không được thực hiện là do người nhận cọc. Đối với “chế tài” cho người nhận đặt cọc. Tòa dân sự nếu “vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc” và “buộc ông Sang phải chịu phạt cọc là có căn cứ”. Vậy, vợ chồng ông Quang, ông Sang phải chịu phạt cọc như thế nào?Bên nhận cọc có phải chịu lãi từ khoản tiền đã nhận không? Nói cách khác, lãi từ khoản tiền đã nhận có là một nội dung của phạt cọc không? Các vụ việc được bình luận không thực sự rõ về chủ đề này. Trong vụ việc liên quan đến ông Sang, bà Hồng đã giao tiền đặt cọc cho ông Sang là 2.000.000.000₫ và Tòa cấp phúc thẩm đã quyết định ông Sang “có trách nhiệm hoàn trả” cho phía bà Hồng “tiền đặt cọc và lãi suất”. Về hướng xử lý này, Tòa giám đốc thẩm đã xét rằng “Tòa án cấp phúc thẩm lại tính lãi đối với số tiền đặt cọc buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn là không đúng pháp luật”. Như vậy, tính lãi trên khoản tiền đặt cọc không là giải pháp được pháp luật hiện hành cho phép.
PGS.TS ĐỖ VĂN ĐẠI TẬP LUẬT NGHĨA VỤ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VIỆT NAM Bản án bình luận án (Sách chuyên khảo, xuất lần thứ ba) Bản án số 204, 205, 206, 207 208: XỬ LÝ ĐẶT CỌC KHI HỢP ĐỒNG KHÔNG ĐƯỢC GIAO KẾT, THỰC HIỆN Quyết định số 73/2013/DS-GĐT ngày 25-02-2013 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Căn tài liệu có hồ sơ, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm thấy: chị Huyền vợ chồng ông Quang, bà Thạch ngày 13-6-2009 có ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà đất số Quang Trung với giá 790.000.000đ, chị Huyền đặt cọc trước 30.000.000đ số tiền lại trả đủ vào ngày 20-6-2009, bên vi phạm hợp đồng bị phạt gấp 10 lần 300.000.000đ Chị Huyền cho sau ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà đất, ông Quang, bà Thạch lại thay đổi khơng muốn bán nhà không đồng ý muốn chị nhận lại tiền đặt cọc, chị không đồng ý Ngày 17, 18-6-2009 chị yêu cầu ông Quang, bà Thạch nhận tiền trước thời hạn, vợ chồng ông Quang không nhận, nên chị có đơn gửi cơng an xã giải Ngày 20-6-2009, chị nhân chứng đem tiền sang nhà ông Quang theo cam kết để giao tiền vợ chồng ông Quang không nhận tiền trả lời không bán nữa, chị phải mang tiền nhân chứng lập biên Các nhân chứng xác nhận vấn đề chị Huyền đem tiền sang vào ngày 20 62009 vợ chồng ơng Quang khơng nhận, nên có đem tiền Ơng Quang, bà Thạch thừa nhận có cam kết đặt cọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà có thừa nhận có nêu việc mời chị Huyền để nói việc khơng đồng ý bán nhà nhà đất ông bà, khơng có quyền định, ơng bà bán nhà cho chị Huyền, chị Huyền không trả tiền hạn theo cam kết, bên chị Huyền vi phạm cam kết, nên chị Huyền phải chịu phạt vi phạm cam kết đặt cọc Căn tài liệu điều tra, thu thập có hồ sơ xác định việc thực cam kết đặt cọc bên bán vi phạm chính, ơng Quang thừa nhận, ông không đồng ý, biết bên bán không thực cam kết có đơn gửi Cơng an thị xã Sơn Tây can thiệp ngày 19-6-2009; việc chị Huyền đem tiền sang giao hẹn theo cam kết ngày 20-6-2009, có nhân chứng xác nhận Việc ông Quang bên mua nhà vi phạm cam kết khơng có Do có sở để xác định vợ chồng ông Quang vi phạm hợp đồng đặt cọc bán nhà buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt theo hợp đồng đặt cọc ký kết Nhưng Tòa án cấn phúc thẩm lại cho bên có lỗi để sửa án sơ thầm khơng có khơng xác Do Chánh án Tịa án nhân dân tối cao kháng nghi án phúc thẩm yêu cầu xét xử giám đốc thẩm hủy án dân phúc thẩm có pháp luật Vì lẽ trên, Căn vào khoản Điều 291; khoản Điều 297; khoản Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 511/2012/KN-DS ngày 17-12-2012 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Hủy án dân phúc thẩm số 361/2009/DS-PT ngày 30-12-2009 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội lại Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm -Bản án số 13/2006/DS-PT ngày 9-1-2006 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh XÉT THẤY Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án kiểm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: I Về hình thức: Đơn kháng cáo ông Quân bà Ngọc Thủy nộp hạn luật định, nên chấp nhận II Về nội dung: Yêu cầu kháng cáo ông Quân bà Ngọc Thủy, Hội đồng xét xử xét thấy: Căn giấy đặt cọc mua bán nhà ngày 16-8-2004, ông Quân, bà Ngọc Thủy bán nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ cho ơng Văn, bà Bích Thủy với giá 1.040.000.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng) nhận tiền cọc 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng) Ngày 31-8-2004, hai bên làm cam kết xác nhận lại việc mua bán nhà nêu ông Quân - bà Ngọc Thủy nhận tiền cọc 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng), đồng thời cam kết thời gian làm thủ tục giấy tờ ông Quân - bà Ngọc Thủy thay đổi bán nhà cho người khác phải bồi thường gấp đơi cọc ơng Văn bà Bích Thủy cam kết có giấy hẹn cơng chứng ký tên lăn tay trước công chứng, bên mua phải chấp hành ngày, phải đưa đủ số tiền lại 900.000.000đ (Chín trăm triệu đồng) cho bên bán trước cơng chứng Nếu bên mua khơng chấp hành hợp đồng mua bán bị hủy, bên mua bị cọc chịu trách nhiệm trước pháp luật Ngày 01-9-2004, ông Quân - bà Ngọc Thủy nhận thêm ông Văn - bà Bích Thủy số tiền 40.000.000đ (Bốn mươi triệu đồng) giao giấy chủ quyền nhà cho ông Văn - bà Bích Thủy giữ làm tin Căn biên nhận hồ sơ số 015889 Phịng cơng chứng số ngày trả hồ sơ ngày hai bên lên ký tên hồ sơ mua bán nhà phịng cơng chứng ngày 09-9-2004, sáng từ đến giờ; biên hòa giải Ban ấp Hậu Lân lúc 14 ngày 09-9-2004 ơng Văn - bà Bích Thủy khơng đến phịng cơng chứng ký tên hồ sơ mua bán nhà với ông Quân - bà Ngọc Thủy với lý chưa đủ tiền giao xin thêm tuần đến ngày 13-9-2004, ơng Văn - bà Bích Thủy trả tiếp 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng), không thực tiền đặt cọc trước ông Văn - bà Bích Thủy trả lại giấy chủ quyền nhà cho ông Quân - bà Ngọc Thủy Căn biên ngày 04-10-2004 Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây hòa giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn ông Văn - bà Bích Thủy, bị đơn ơng Qn - bà Ngọc Thủy ơng Văn - bà Bích Thủy trình bày ông, bà không đủ tiền giao nên xin gia hạn thêm bên bán không đồng ý Hiện gia đình đồng ý có thiện chí mua bán nhà với bên bán đồng ý bồi thường (chịu phí trễ hạn) cho bên bán 10.000.000đ (Mười triệu đồng) biên hòa giải ngày 20-9-2004 Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây, bà Bích Thủy trình bày “muốn mua nhà thực số tiền lớn lo chưa kịp để giao đủ tiền 700.000.000đ cam kết ” Phía ơng Quân - bà Ngọc Thủy không đồng ý tiếp tục thực hợp đơng ơng Văn - bà Bích Thủy hai lần vi phạm hợp đồng, cam kết Căn xác nhận Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây Công văn số 358/CV-TP ngày 23-6-2005 việc trả lời xác minh Tòa án nhân dân quận 12 thì: “ngày 4-10-2004 thành viên tổ hịa giải khơng thấy ơng Văn - bà Bích Thủy đưa tiền để tổ hòa giải chứng kiến trực tiếp Bà Bích Thủy trình bày bà Ngọc Thủy tiếp tục thực hợp đồng đem tiền đến Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây để giao bà Ngọc Thủy không đồng ý” Như vậy, lời khai ơng Văn - bà Bích Thủy cho ngày 04-10-2004, in bà có đem đủ tiền đến Ủy ban nhân dân để chống mua theo giá có bên bán thay đổi lên 1.400.000.000đ nên ông bà khơng mua khơng có chấp nhận Xét từ chứng nêu Điều 363 Bộ luật dân điểm a khoản phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 4-2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hội đồng xét xử có đủ sở để xác định số tiền ơng Văn - bà Bích Thủy đặt cọc mua bán nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ 140.000.000đ ơng Văn - bà Bích Thủy vi phạm hợp đồng, ơng Văn - bà Bích Thủy phải bị số tiền đặt cọc nêu theo cam kết hai bên phù hợp với quy định pháp luật, yêu cầu kháng cáo ông Quân - bà Ngọc Thủy đề nghị luật sư có chấp nhận Về phía bà Bích Thủy - ơng Văn người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà Bích Thủy cho ơng Qn - bà Ngọc Thủy vi phạm hợp đồng, tăng giá bán 1.400.000.000đ biên hòa giải ban ấp, Ủy ban nhân dân xã Bà Điểm nội dung làm việc đương khơng có pháp lý nên khơng thể chấp nhận Án sơ thẩm kết luận ông Quân - bà Ngọc Thủy từ chối việc giao kết, thực hợp đồng, nên phải bồi thường cho ông Văn - bà Bích Thủy gấp hai lần tiền cọc 280.000.000đ (Hai trăm tám mươi triệu đồng) không phù hợp với chứng có hồ sơ viện dẫn Do đó, nên sửa án sơ thẩm phần Về án phí ( ) Các định khác án sơ thẩm, đương khơng có kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân khơng có kháng nghị nên phát sinh hiệu lực pháp luật Bởi lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn khoản Điều 128; khoản Điều 131; khoản Điều 132; khoản Điều 275 khoản Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự, có hiệu lực từ ngày 11-2005; Căn Điều 363 Bộ luật dân sự, có hiệu lực từ ngày 1-7-1996; Căn điểm a, d khoản Điều khoản Điều 11 Nghị định số 70/CP ngày 12/6/1997 Chính phủ quy định án phí, lệ phí Tịa án; Căn Thơng tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-6-1997 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài hướng dẫn việc xét xử thi hành án tài sản I Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ ông Quân bà Ngọc Thủy II Về nội dung: Sửa phần án sơ thẩm Chấp nhận yêu cầu kháng cáo ông Quân bà Ngọc Thủy Chấp nhận phần yêu cầu bà Bích Thủy ơng Văn: - Ơng Qn bà Ngọc Thủy có trách nhiệm hồn trả cho ơng Văn bà Bích Thủy số tiền 40.000.000đ (Bốn mươi triệu) đồng sau án có hiệu lực pháp luật thi hành án quan thi hành án dân Quận 12 - Kể từ ngày ơng Văn bà Bích Thủy có đơn u cầu thi hành án, ông Quân bà Ngọc Thủy khơng hồn trả số tiền nêu trên, tháng ông Quân bà Ngọc Thủy phải trả thêm cho ơng Văn bà Bích Thủy tiền lãi theo mức lãi suất nợ hạn Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án - Không chấp nhận yêu cầu bà Bích Thủy ơng Văn địi ơng Qn bà Ngọc Thủy trả tiền cọc bồi thường gấp đôi tiền cọc mua bán nhà số 265 Nguyễn Ảnh Thủ 280.000.000đ (Hai trăm tám mươi triệu) đồng - Tiếp tục trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 58/QĐTA ngày 23-12-2004 Tòa án nhân dân Quận 12 thi hành xong án Quyết định số 516/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Căn “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-5-2004 tức ngày 6-4-2004 (âm lịch) giấy đề ngày 16-4-2004 (âm lịch) có nội dung ơng Nại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất chiều ngang mặt đường số 10m, chiều sâu 40m với giá 105.000.000đ, ông Phương đặt cọc số tiền 5.000.000đ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không rõ địa lô đất đất mang số nào, thuộc tờ đồ nào, ghi chung chung “đông, tây, nam, bắc ghỉ chung chung “đông, tây, nam, bắc theo đồ địa xã cấp, cho phép chuyển nhượng", lại khơng có trích lục đồ đất (lô đất) kèm theo; không xác định đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa người có nghĩa vụ hồn tất thủ tục chuyển nhượng Do đó, việc thỏa thuận hợp đồng đương không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không thực lỗi bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói vơ hiệu có Theo hướng dẫn Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-42003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng áp dụng phạt cọc, bên nhận đặt cọc trả lại tài sản cho bên đặt cọc Tịa án cấp sơ thẩm xác định ơng Nại có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông Nại trả lại ông Phương 5.000.000 tiền cọc 5.000.000₫ tiền phạt cọc khơng đúng, cịn Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Nại trả lại ông Phương 5.000.000₫ tiền cọc bồi thường 1/2 giá trị tiền cọc (2.500.000đ) không dùng Về tố tụng: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ông Nại ông Phương thay mặt vợ, nên cần phải đưa vợ ông Nại vợ ông Phương tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; trường hợp đất chuyển nhượng hộ gia đình ơng Nại cịn phải đưa thành viên hộ gia đình ông Nại tham gia tố tụng với tó tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Vì lẽ vào khoản Điều 291, khoản Điều 296, khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận Kháng nghị số 394/2010/KN-DS ngày 7-6-2010 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Bản án dân phúc thẩm số 165/2007/DS-PT ngày 21-6-2007 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Định Hủy Bản án dân phúc thẩm số 165/2007/DS-PT ngày 21-6- 2007 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Định Bản án dân sơ thẩm số 64/2007/DS-ST ngày 26-3-2007 Tòa án nhân dân huyện Hồi Nhơn, tỉnh Bình Định vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nguyên đơn ông Phương với bị đơn ông Nai Giao hồ sơ vụ án cho Tịa án nhân dân huyện Hồi Nhơn, tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Quyết định số 248/2017/DS-GĐT ngày 29-3-2011 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao XÉT THẤY Bà Nhan thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Thuyền 3.131m đất thuộc thừa 222, 223, 224 tờ đồ số với giá 4.695.000.000đ Đế bảo đảm cho việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, ông Thuyền đặt cọc cho bà Nhan 1.195.000.000₫ Trong bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định ngày 08-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư (trong có phần đất bà Nhan chuyển nhượng cho ông Thuyên) Tại đơn khởi kiện, ông Thuyền yêu cầu Tòa án nhân dân huyện hủy hợp đồng đặt cọc mua đất ông bà Nhan Như vậy, bên ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên mua yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc Do vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp tranh chấp hợp đồng đặt cọc Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất không Theo Điều II, mục thỏa thuận đặt cọc “sau hồn tất thủ tục hợp đồng chuyển nhượng xã bên B (bên mua) trả tiếp số tiền cho bên A (bên bản) 3.500.000₫ tổng giá trị chuyển nhượng" Tại Điều III quy định thủ tục chuyển sử dụng đất bên A (bên bản) chịu trách nhiệm Trong trường hợp Tòa án cấp cần yêu cầu đương xuất trình chứng việc thỏa thuận hai bên việc san lấp mặt bằng, diễn biến việc thực hợp đồng hai bên chứng khác lưu giữ quan nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp đương khơng thể xuất trình chứng củ hướng dẫn cho họ yêu cầu Tòa án thu thập để làm giải vụ án Trên thực tế hai bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất theo quy định ngày 8-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư, có diện tích đất mà bà Nhan chuyển nhượng cho ơng Thuyên Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Thuyền bà Nhan thực Như vậy, việc bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở ngại khách quan Trong trường hợp này, theo hướng dẫn điểm d, phần mục I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 Hội đồng Thẩm phán Tịa án phúc thẩm xác định lỗi khơng tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn tồn ơng Thuyền bác u cầu đ lại số tiền đặt cọc nguyên đơn chưa xác minh, điều tra thỏa thuận bên trước sau ký kết thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đủ Vì vậy, kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có chấp nhận Bởi lẽ trên, vào khoản Điều 291, khoản Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Hủy Bản án dân phúc thẩm số 15/2010/DS-PT ngày 6-9-2010 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án dân sơ thẩm số 25/2009/DS-ST ngày 28-8-2009 Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn ông Thuyền với bị đơn bà Nhan; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vân, ông Thảo Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Bản án số 197/2011/DS-PT ngày 5-8-2011 Tòa án nhân dân tỉnh Long An XÉT THẤY Đơn kháng cáo ông Liêm nằm hạn luật định thủ tục nên xem xét lại theo trình tự phúc thẩm Sau kháng cáo phiên tịa phúc thẩm đương khơng thỏa thuận với nhau, bà Bé Tám giữ yêu cầu khởi kiện, ông Liêm thay đổi yêu cầu kháng cáo, ông không đồng ý trả cho bà Tân 125.000.000₫ tiền đặt cọc 125.000.000₫ phạt cọc án sơ thẩm xử ơng khơng có lỗi Theo đơn kháng cáo lời trình bày trước tịa ơng Liêm cho bà Tâm không giao đủ tiền cho ông nên ông tiền chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyên cho bà Tâm Bà Tám không đồng ý với yêu cầu ơng Liêm lúc đặt cọc sai bên thỏa thuận làm hợp đồng công chứng bà giao đủ tiền cho ông Liêm, ông Liêm hẹn nhiều lần không làm thủ tục chuyển nhượng bà không đồng ý giao đủ tiền Sau nghiên cứu tài liệu chứng có hồ sơ vụ án thẩm tra phiên tòa, vào kết tranh luận phiên tòa phúc thẩm, sau thảo luận nghị án Hội đồng xét xử nhận định: Ông Liêm kháng cáo không đồng ý trả lại tiền đặt cọc chịu phạt cọc cho bà Tám ơng khơng có lỗi Bà Tám không đồng ý cho ông Liêm người vi phạm hợp đồng nên phải trả lại tiền đặt cọc chịu phạt cọc theo thỏa thuận Thấy vào ngày 30-7-2010 bà Tâm ông Liêm, bà Phụng có lập giấy đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo thỏa thuận Bà Tám đặt cọc trước 150.000.000₫ giá trị chuyển nhượng 600.000.000đ, toán đầy đủ sau Công chứng Nhà nước hai tháng sau 30-9-2010 hồn tất tiền chuyển nhượng bên bán có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ giấy tờ để chuyển nhượng Do đó, việc ơng Liêm cho bà Tám khơng trả đủ tiền cho ông nên ông không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Tám, từ xác định bà Tám người vi phạm hợp đồng nên không đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho bà Tâm khơng có Tại phiên tịa phúc thẩm ơng thừa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông cịn thể chấp Tuy nhiên phía bà Tám người có lỗi bà xác nhận tiến hành thỏa thuận đặt tiền cọc cho ông Liêm, bà Phụng để chuyển quyền sử dụng đất bà biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Liêm thể chấp cho người khác Tuy nhiên bà Tám có thiện chí chuyển nhượng đất nên bà giao thêm cho ông Liêm 200.000.000đ để chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Liêm, bà Phụng không làm thủ tục chuyển nhượng cho bà nên việc bà Tám yêu cầu ông Liêm, bà Phụng phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc có Về việc phạt cọc: bà Tám có phần lỗi án sơ thẩm lại buộc ông Liêm, bà Phụng phải chịu toàn số tiền phạt cọc chưa thỏa đáng mà nghĩ nên buộc bà Tám chịu phần thiệt hại tương ứng với phần lỗi mình, cụ thể bà Tâm chịu 1/3, ông Liêm, bà Phụng chịu 2/3 Kháng cáo ơng Liêm có sở để xem xét chấp nhận phần, cải sửa án sơ thẩm Về việc bà Thanh cho số 150.000.000₫ tiền bà Tám đặt cọc cho ông Liêm, bà có giữ giùm ơng Liêm 100.000.000đ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà bà Tám thực xong bà Tám trả tiền chậm cho bả vàng lên giá nên bà giữ 100.000.000₫ ông Liêm Xét bà Tám bà Thanh, bà Thanh ông Liêm khơng có tranh chấp với nhau, cấp sơ thẩm khơng giải cấp phúc thẩm khơng xem xét Khi đương có tranh chấp khởi kiện vụ kiện khác Các khoản khác khơng có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành Ơng Liêm khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Vì lẽ trên; Áp dụng khoản Điều 275, Điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự, QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo ông Liêm: Cải sửa án dân sơ thẩm số 31/2011/DS-ST ngày 19-5-2011 Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc - Căn vào Điều 131 Bộ luật tố tụng dân - Căn vào Điều 134, 358, 689, 697 Bộ luật dân Tuyên xử: Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện bà Tám việc yêu cầu ông Liêm bà Phụng phải trả tiền đặt cọc chịu phạt cọc Ông Liêm bà Phụng tiếp tục quản lý sử dụng đất 139, ông Liêm đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 740040 cấp ngày 25-12-2006 - Buộc ông Liêm bà Phụng phải liên đới hoàn trả cho bà Tám số tiền cọc nhận 125.000.000đ tiền bồi thường nhạt cọc cho bà Tâm 83 333.000₫ Tổng cộng 208 333.000₫ Bác yêu cầu bà Tám việc buộc ông Liêm, bà Phụng bồi thường 41.667.000₫ phạt cọc BÌNH LUẬN Dẫn nhập Đặt cọc sinh để bảo đảm việc “giao kết thực hợp đồng” Từ quy định Bộ luật dân đặt cọc, Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao1 đưa trường hợp đặt cọc “đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng”, “đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng” Trường hợp “đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng" xảy Đối với vụ việc bình luận, hợp đồng (được bảo đảm đặt cọc) không giao kết, thực câu hỏi đặt phải xử lý tài sản đặt cọc nào? Bộ luật dân năm 1995 (Điều 363), Bộ luật dân năm 2005 (Điều 358) Bộ luật dân năm 2015 (Điều 328) quy định “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác2 Nghị số 01/2003/NQ- HĐTP Hội đồng Thẩm phán bổ sung trường hợp xử lý tài sản đặt cọc không Bộ luật dân quy định rõ Trên sở quy định vừa nêu, chia việc xử lý tài sản đặt cọc thành trường hợp trình bày phần sau * Hợp đồng không giao kết, thực bên nhận đặt cọc Căn để “phạt” bên nhận đặt cọc Theo Bộ luật dân sự, “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Ở đây, tiêu chí để “phạt” bên nhận đặt cọc bên “từ chối việc giao kết, Nghị có quy định đặt cọc quy định xây dựng sở Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 thay quy định Bộ luật dân năm 1995 quy định hai Bộ luật dân đặt cọc khơng có thay đổi nên hướng giải Nghị giá trị áp dụng Bộ luật dân năm 2005 Hướng tương tự trì áp dụng Bộ luật dân năm 2015 Bộ luật dân năm 2015 khơng có thay đổi nội dung liên quan đến đặt cọc Quy định tồn khoản Điều 42 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991, theo “nếu bên đặt cọc từ chối giao kết khơng thực hợp đồng, số tiền đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết khơng thực hợp đồng, phải trả cho bên đặt cọc số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc, bên khơng có thỏa thuận khác thực hợp đồng” Về phía mình, Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc” Như vậy, tiêu chí sử dụng để “phạt” bên nhận đặt cọc người “có lỗi” Trong vụ việc thứ bình luận, chị Huyền vợ chồng ông Quang, bà Thạch ngày 13-6-2009 có ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà đất số Quang Trung với giá 790.000.000₫, chị Huyền đặt cọc trước 30.000.000đ Theo Tịa án, “có sở để xác định vợ chồng ông Quang vi phạm hợp đồng đặt cọc bán nhà phải buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc” Trong vụ việc sau đây, bên nhận cọc không tiến hành hợp đồng thỏa thuận phải chịu phạt: ông Sang người nhận đặt cọc Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao xác định “khi giải vụ án, Tịa án cấp sơ thẩm có định áp dụng buộc bên phải thực hợp đồng, ơng Sang khơng thực nên Tịa án cấp sơ thẩm xét xử buộc ông Sang phải chịu phạt cọc có cứ3 Tương tự vụ việc sau đây: Theo Toà án, “bà Phượng từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân theo thoả thuận ký kết lỗi bà Phượng nên bà Phượng phải trả lại tiền cọc chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 20154 Bộ luật dân Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP sử dụng thuật ngữ không giống để “phạt" bên nhận đặt cọc Tuy nhiên, tinh thần hai văn không khác nhau: bên nhận đặt cọc bị “phạt” cọc việc hợp đồng không giao kết, thực phía người nhận đặt cọc (do người gây ra) Thuật ngữ “lỗi” có nhiều nghĩa khác thực tế thuật ngữ “từ chối” không thực bao quát cho trường hợp “phạt bên nhận cọc Về phía mình, Tịa dân khơng sử dụng thuật ngữ “từ chối” hay “lỗi” Trong thực tế, sử dụng thuật ngữ “do bên nhân đặt cọc” thuyết phục Ở đây, đặt cọc sinh “để bảo đảm giao kết hay thực hợp đồng” nên việc giao kết, thực khơng xảy đặt cọc phát huy hiệu Điều có nghĩa bên từ chối hay có lỗi trường hợp phổ biến, không trường hợp việc hợp đồng không giao kết, thực hiện: trường hợp bên từ chối hay có lỗi cịn có trường hợp khác dẫn đến xử lý đặt cọc việc giao kết, thực hợp đồng không xảy (trừ trường hợp lý khách quan phân tích phần dưới) Quyết định số 391/2010/DS-GĐT ngày 14-7-2010 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao Quyết định số 391/2010/DS-GĐT ngày 14-7-2010 Tòa dân Tịa án nhân dân tối cao 3 Khơng tính lãi khoản tiền đặt cọc Trong vụ việc thứ bình luận, Tịa án xác định vợ chồng ông Quang phạm hợp đồng đặt cọc cọc, vụ việc liên quan đến ông Sang, ông Sang người nhận cọc Tòa án xác định hợp đồng không thực người nhận cọc Đối với “chế tài” cho người nhận đặt cọc Tòa dân “vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc” “buộc ơng Sang phải chịu phạt cọc có cứ” Vậy, vợ chồng ông Quang, ông Sang phải chịu phạt cọc nào? Bên nhận cọc có phải chịu lãi từ khoản tiền nhận khơng? Nói cách khác, lãi từ khoản tiền nhận có nội dung phạt cọc không? Các vụ việc bình luận khơng thực rõ chủ đề Trong vụ việc liên quan đến ông Sang, bà Hồng giao tiền đặt cọc cho ông Sang 2.000.000.000₫ Tịa cấp phúc thẩm định ơng Sang “có trách nhiệm hồn trả” cho phía bà Hồng “tiền đặt cọc lãi suất” Về hướng xử lý này, Tòa giám đốc thẩm xét “Tòa án cấp phúc thẩm lại tính lãi số tiền đặt cọc buộc bị đơn toán cho nguyên đơn khơng pháp luật” Như vậy, tính lãi khoản tiền đặt cọc không giải pháp pháp luật hành cho phép Lưu ý hướng không tính lãi áp dụng bên đặt cọc không yêu cầu phạt cọc nội dung định sau cho thấy điều vừa nêu Cụ thể, ông Thọ đặt cọc 200.000.000₫ cho ông Rào để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng không tiến hành Tịa án xác định “ơng Rào bên vi phạm thỏa thuận” Theo quy định trên, ông Rào phải hoàn trả tài sản đặt cọc nhận chịu phạt khoản tương đương Tại đơn khởi kiện, ông Thọ “yêu cầu buộc ông Rào phải hoàn trả 200.000.000₫ tiền cọc, bồi thường tiền cọc 200.000.000₫ lãi suất phát sinh” nhưng, phiên Tòa sơ thẩm, ông Thọ thay đổi yêu cầu “buộc ơng Rào phải hồn trả tiền cọc nhận tiền lãi" Về chủ đề này, Tòa giám đốc thẩm xét “theo khoản Điều 358 Bộ luật dân năm 2005 hồ sơ vụ án vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên việc buộc ông Rào phải trả lại tiền đặt cọc cho ông Thọ việc Tịa án cấp sơ thẩm tính lãi khơng phù hợp5 Nội dung việc “phạt” người nhận đặt cọc Theo Bộ luật dân “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” Nếu áp dụng quy định vào tình tiết vụ việc liên đến ơng Sang, 20 Quyết định số 215/2013/DS-GĐT ngày 22-3-2013 Tòa dân Tịa án nhân dân tối cao ơng Sang phải hoàn trả 2.000.000.000₫ quan khoản tiền tương đương 2.000.000.000đ Tuy nhiên, Tòa án địa phương định “buộc ông Sang bị đơn phải bồi thường cho bà Hồng nguyên đơn tiền đặt cọc 6.000.000.000₫” Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao cho “Tòa án cấp sơ thẩm xét xử buộc ông Sang phải chịu phạt cọc có cứ” Có mâu thuẫn vụ việc khơng? Câu trả lời khơng có mâu thuẫn hoàn toàn phù hợp với luật định Bởi lẽ, theo Bộ luật dân sự, quy định phạt khơng áp dụng “trường hợp có thỏa thuận khác” bên thỏa thuận bên nhận đặt cọc bị phạt cọc bị phạt gấp lần6 Trong vụ việc thứ bình luận, chị Huyền đặt cọc trước 30.000.000₫ nên áp dụng quy định “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” có kết vợ chồng ơng Quang phải hồn trả khoản tiền trả cho chị Huyền khoản tương đương (tổng cộng 60.000.000đ) Tuy nhiên, bên thỏa thuận khác “bên vi phạm hợp đồng bị phạt gấp 10 lần 300.000.000₫" Tòa giám đốc theo hướng “phải buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc ký kết đúng” Do đó, vợ chồng ơng Quang phải trả cho chị Huyền tiền phạt cọc 300.000.000đ * Hợp đồng không giao kết, thực bên đặt cọc Căn để “phạt” bên đặt cọc Theo Bộ luật dân sự, “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc” Ở đây, người nhận cọc, tiêu chí để “phạt” bên đặt cọc bên “từ chối việc giao kết, thực hợp đồng” Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc” Như vậy, tiêu chí sử dụng để “phạt” bên đặt cọc người “có lỗi” nội dung phân tích nên không nhắc lại mà đơn giản đặt cọc sinh “để bảo đảm giao kết hay thực hợp đồng” nên việc giao kết, thực khơng xảy đặt cọc phát huy hiệu quả, cần phải xử lý bên làm cho hợp đồng không giao kết, thực trừ trường hợp lý khách quan phân tích phần Trong vụ việc thứ hai bình luận, ông Quân, bà Ngọc Thủy bán nhà cho ông Trong thực tế phổ biến việc bên thỏa thuận bên nhận đặt cọc bị phạt bị phạt gấp đôi Thỏa thuận thường thừa khơng cần thỏa thuận pháp luật có hướng giải bên nhận đặt cọc bị phạt gấp đôi “phải trả cho bên đặt cọc tài dương giá trị tài sản đặt cọc” Văn, bà Bích Thủy với giá 1.040.000.000₫ nhận tiền cọc từ ơng Văn, bà Bích Thủy 140.000.000đ Sau bên có tranh chấp Tịa án xét “ơng Văn - bà Bích Thủy vi phạm hợp đồng” Ở đây, hợp đồng bảo đảm đặt cọc khơng hồn tất việc bên đặt cọc (ơng Văn, bà Bích Thủy) gây ra7 nên có sở để “phạt” bên đặt cọc Phần cho biết để phạt cọc sở quy định pháp luật câu hỏi đặt bên thỏa thuận để phạt cọc không? Chẳng hạn, A đặt cọc để thực hợp đồng bên khoanh vùng trường hợp A bị phạt cọc (mất cọc) Với thỏa thuận này, thân việc hợp đồng không thực không đủ để phạt cọc A việc phát coc tiến hành thuộc trường hợp bên thỏa thuận Trên sở nguyên tắc tự hợp đồng, nên chấp nhận loại thỏa thuận Bên cạnh đó, để chấp nhận loại thỏa thuận nghiên cứu, cịn viện dẫn quy định theo “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Với nội dung phần in nghiêng, nên hiểu thỏa thuận khác áp dụng cho trường hợp bên đặt cọc làm cho hợp đồng không giao kết, thực (không áp dụng cho trường hợp bên nhận cọc làm cho hợp đồng không giao kết, thực hiện) đồng thời áp dụng cho làm phát sinh việc phạt cọc (không áp dụng cho mức phạt) Nội dung việc “phạt” người đặt cọc Khi đủ điều kiện để “phạt” bên đặt cọc, Bộ luật dân quy định “tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc” Bên cạnh đó, Điều 33 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định “bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, đủ điều kiện để “phạt” bên đặt cọc nguyên tắc, tài sản đặt cọc thuộc sở hữu bên nhận mà không cần thủ tục (nếu khơng có thỏa thuận khác).8 Đây điểm đặcn thù đặt cọc so với cầm cố, chấp vì, hai trường hợp này, tài sản cầm cố hay đặt cọc không đương nhiên Việc xác định Tịa án phải bàn lại thơng tin án chưa hẳn đủ rõ để khẳng định điều mà Tòa án nhận định thuộc sở hữu bên nhận cầm cố, chấp bên khơng có thỏa thuận Trong vụ việc thứ hai bình luận, Tịa án xét “ơng Văn – bà Bích Thủy phải bị số tiền đặt cọc nêu trên” Điều có nghĩa khoản tiền đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc (tức ông Quân, bà Ngọc Thủy) Lưu ý … năm 2014, cho “nên áp dụng tương tự quy định cầm cố, chấp trường hợp tài sản dùng để bảo đảm có giá trị lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm” Thực tế, Bộ luật dân năm 2015 có quy định theo hướng khoản Điều 305 với nội dung “Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên nhận bảo đảm phải toán số tiền chênh lệch cho bên bảo đảm” Quy định áp dụng cho trường hợp “Nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm” nên hồn tồn áp dụng cho đặt cọc * Hợp đồng không giao kết, thực hai bên Nội dung văn pháp luật Hợp đồng đặt cọc khơng giao kết, thực hai bên Khi hợp đồng bảo đảm đặt cọc không giao kết, thực Bộ luật dân hành quy định việc xử lý đặt cọc trường hợp việc không giao kết hay thực xuất phát từ bên đặt cọc hay nhận đặt cọc trình bày Đối với trường hợp khác, Bộ luật dân chưa dự liệu trước không đầy đủ này, Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “nếu hai bên có lỗi khơng phạt cọc” Trong vụ việc thứ ba bình luận, Tịa dân giải theo hướng quy định vừa nêu Xác định lỗi hai bên Trong vụ việc thứ ba bình luận, ơng Nại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất với giá 105.000.000₫, ông Phương đặt cọc số tiền 5.000.000₫ Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không rõ địa lô đất đất mang số nào, thuộc tờ đồ Do đó, theo Tịa dân Tòa án nhân dân tối cao, “việc thỏa thuận hợp đồng đương không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không thực lỗi bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói vơ hiệu có cứ” Như vậy, việc giao kết hợp đồng bảo đảm đặt cọc khơng hồn tất việc khơng xuất phát từ bên mà hai bên Trong vụ việc này, Tòa giám đốc thẩm xét “Tòa án sơ thẩm xác định ơng Nại có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông Nại trả lại ông Phương 5.000.000đ tiền cọc 5.000.000đ tiền phạt cọc khơng đúng” Ở đây, Tịa sơ thẩm Tịa giám đốc thẩm khơng thống với trách nhiệm bên việc để hợp đồng khơng giao kết: khác với Tịa sơ thẩm, Tòa giám đốc thẩm xác định hai bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng giao kết Căn vào tình tiết vụ việc hướng xác định Tòa giám đốc thẩm thuyết phục Đồng thời qua thấy việc giám sát cấp giám đốc thẩm việc xác định lỗi bên (trách nhiệm bên việc để hợp đồng không giao kết, thực hiện) cần thiết Hậu pháp lý Trong trường hợp hợp đồng không giao kết, thực hai bên phải xử lý đặt cọc nào? Trường hợp chưa Bộ luật dân dự liệu Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP bổ sung theo hướng “không phạt cọc” Tuy nhiên, nghị chưa giải thích rõ “khơng phạt cọc” hiểu Tòa dân Tòa án nhân dân làm rõ nội dung vụ việc thứ ba: “trong trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khơng áp dụng phạt cọc, bên nhận đặt cọc trả lại tài sản cho bên đặt cọc” Điều có nghĩa ơng Nại (người nhận đặt cọc) phải trả lại tài sản đặt cọc cho ông Phương 10 Lỗi khác Thực ra, vụ việc thứ bình luận, Tịa giám đốc thẩm xác định “căn tài liệu điều tra, thu thập có hồ sơ có xác định việc thực cam kết đặt cọc bên bán vi phạm chính” Điều có nghĩa việc làm cho hợp đồng khơng giao kết có phần bên đặt cọc phần họ thứ yếu phần bên nhận cọc (bên bán vợ chồng ông Quang) Về hệ liên quan đến đặt cọc, Tòa giám đốc thẩm theo hướng “phải buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc ký kết đúng” Như vậy, trường hợp bên có lỗi cịn bên cịn lại có lỗi thứ yếu xử lý trường hợp bên có lỗi Trong thực tế, xảy trường hợp trách nhiệm hai bên không ngang nhau9 Trong vụ việc thứ ba bình luận, Tịa phúc thẩm hủy hợp đồng có đặt cọc theo hướng “buộc ông Nại trả cho ông Phương 5.000.000₫ tiền đặt cọc trả thêm khoản tiền tương đương 1/2 tiền cọc 2.500.000đ Tổng cộng ông Nại trả cho ông Phương 7.500.000đ” Tuy nhiên, theo Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao, “Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Nại trả lại ông Phương 5.000.000₫ tiền cọc bồi thường 1/2 giá trị tiền cọc (2.500.000đ) không đúng” Phải thuộc trường hợp hai bên có lỗi khơng phạt cọc cho dù bên có lỗi khơng ngang nhau? Ở đây, khơng biết lý Tịa phúc thẩm Tòa giám đốc thẩm theo hướng nêu nên khó giải thích hướng giải Tịa giám đốc thẩm Trong vụ việc xét xử năm 2000, Tòa giám đốc thẩm theo hướng vào mức lỗi bên để phạt cọc (bên cạnh việc hoàn trả tài sản đặt cọc) Cụ thể sau: vợ chồng ông Nghị lập giấy bán cho anh Dũng nhà bên mua đặt cọc 10 lạng vàng Hai bên thỏa thuận bên bán khơng bán thêm 12 lượng vàng (tổng cộng 22 lưng) Tại Quyết định giám đốc thẩm số 208 ngày 29-8-2000, Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao xử “buộc vợ chồng ông Nghị trả cho anh Dũng 10 lượng vàng phải chịu phạt lượng vàng, tổng cộng 13 lượng chỉ” Theo chuyên gia Tòa án nhân dân tối cao, “Tòa án cấp phúc thẩm định giám đốc thẩm xử lý phạt cọc sở xác định tỷ lệ lỗi10 Hướng giải đáng lưu tâm vụ việc tương tự cần quan tâm tới mức độ trách nhiệm bên để phạt cọc bên cạnh việc hoàn trả tài sản đặt cọc11 Thực tế, có Tịa án địa phương theo hưởng Tòa giám đốc thẩm vừa vụ việc thứ năm bình luận ví dụ Cụ thể, bà Tám đặt cọc trước 150.000.000₫ hợp đồng, có đặt cọc khơng thể tiến hành Tịa án xác định “về phía bà Tám người có lỗi bà xác nhận tiến hành thỏa thuận đặt tiền cọc cho ông Liêm, bà Phụng để chuyển quyền sử dụng đất bà biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Liêm thể chấp cho Về trách nhiệm bên hợp đồng vô hiệu, xem Đỗ Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam 2017 (xuất lần thứ sáu), Bản án số 131-134 10 Tưởng Duy Lượng: Xử lý tranh chấp số án dân Sđd, tr.160 11 Hướng giải có cịn phù hợp với Nghị số 01/2003/NQ- HĐTP nêu hay không Nghị quy định “nếu hai bên có lỗi khơng phạt cọc” Khái niệm “hai bên có lỗi" hiểu theo hai cách Theo cách hiểu thứ nhất, “cùng có lỗi” có lỗi phải ngang và, theo cách hiểu thứ hai, “cùng có lỗi" cần bên có lỗi không thiết lỗi hai bên phải ngang Nếu hiểu theo cách thứ hướng định giám đốc thẩm năm 2000 phù hợp với quy định Nghị người khác" Ở đây, hợp đồng giao kết lỗi hai bên thực chất mức lỗi bên khác (1/3 2/3) nên Tòa án cho “việc bà Tám yêu cầu ông Liêm, bà Phụng phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc có cứ” cần “buộc bà Tám chịu phần thiệt hại tương ứng với phần lỗi mình, cụ thể bà Tám chịu 1/3, ơng Liêm, bà Phụng chịu 2/3” Từ đó, Tịa án định “buộc ông Liêm bà Phụng phải liên đới hoàn trả cho bà Tám số tiền cọc nhận 125.000.000 tiền bồi thường phạt cọc cho bà Tám 83.333.000đ” đồng thời “bác yêu cầu bà Tám việc buộc ông Liêm, bà Phụng bồi thường 41.667.000₫ phạt cọc” * Hợp đồng không giao kết, thực yếu tố khách quan 11 Nội dung văn Khi hợp đồng bảo đảm đặt cọc khơng giao kết, thực thấy Bộ luật dân hành quy định việc xử lý đặt cọc trường hợp việc không giao kết hay thực xuất phát từ bên đặt cọc hay nhận đặt cọc trình bày Trước khơng đầy đủ Bộ luật dân sự, Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP quy định “trong trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc” Ở đây, nghị không cho biết “sự kiện bất khả kháng”, “trở ngại khách quan” nên vào quy định Bộ luật dân kiện bất khả kháng 12 có trở ngại khách quan13 để đánh giá Kết hợp hướng giải phần trước phần nghiên cứu, có kết hợp đồng không giao kết, thực bên bên làm cho hợp đồng không giao kết, thực chịu phạt cọc Cịn việc hợp đồng khơng thực cản trở khách quan khơng bên chịu phạt cọc Do đó, phải xác định rõ nguyên nhân dẫn tới việc hợp đồng không giao kết, thực để áp dụng quy định tương ứng Chẳng hạn, vụ việc giám đốc thẩm năm 2012, ông Lộc đặt cọc 2.000.000.000₫ cho bà Hạnh để mua nhà bà Hạnh bà Hạnh nhận nhà chưa làm thủ tục sang tên Cơ quan thi hành án dân Thành phố Hồ Chí Minh quản lý tồn giấy tờ có liên quan đến nhà 12 Theo khoản Điều 161 Bộ luật dân năm 2005 (Điều 170 Bộ luật dân năm 1995), “sự kiện bất khả kháng kiện xảy cách khách quan lường trước khắc phục áp dụng biện pháp cần thiết khả cho phép” Quy định trì Bộ luật dân năm 2015 khoản Điều 156 13 Theo khoản Điều 161 Bộ luật dân năm 2005 (Bộ luật dân năm 1995 có quy định trở ngại khách quan không cho biết nội dung khái niệm này), “trở ngại khách quan trở ngại hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân khơng thể biết việc quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm khơng thể thực quyền nghĩa vụ dân mình” Quy định trì Bộ luật dân năm 2015 khoản Điều 156 ... bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. .. bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. .. giao kết, thực hai bên Khi hợp đồng bảo đảm đặt cọc khơng giao kết, thực Bộ luật dân hành quy định việc xử lý đặt cọc trường hợp việc không giao kết hay thực xuất phát từ bên đặt cọc hay nhận đặt