TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN ((( ĐỀ ÁN KẾ TOÁN Đề tài BÀN VỀ HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Sinh viên thực hiện Lương Phương Thảo Mã sinh viên 11174321 Lớp Kế toán 59B Khóa[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN ĐỀ ÁN KẾ TOÁN Đề tài: BÀN VỀ HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Sinh viên thực : Lương Phương Thảo Mã sinh viên : 11174321 Lớp : Kế tốn 59B Khóa : 59 Giảng viên hướng dẫn : TS Phạm Xuân Kiên Hà Nội, - 2020 MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii MỞ ĐẦU iv CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Khái quát chung bất động sản đầu tư 1.1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư 1.1.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.2 Tính giá bất động sản đầu tư 1.2.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư 1.2.2 Hao mòn bất động sản đầu tư 1.2.3 Giá trị lại CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 2.1 Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 2.1.1 Quy định chung 2.1.2 Các nguyên tắc, quy định hạch toán bất động sản đầu tư .4 2.2 Hạch toán bất động sản đầu tư 2.2.1 Tài khoản kế toán sử dụng 2.2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.1: Hạch toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 12 Sơ đồ 2.2: Hạch toán trường hợp giảm bất động sản đầu tư .16 2.2.3 Hạch toán khấu hao bất động sản đầu tư .16 2.2.4 Hạch toán cho thuê bất động sản đầu tư 17 2.3 Trình bày cơng bố thơng tin báo cáo tài 19 2.4 So sánh VAS số 05 IAS số 40 21 2.4.1 Giống .21 2.4.2 Khác .21 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỂ HOÀN THIỆN VIỆC HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 24 i 3.1 Đánh giá thực trạng hạch toán bất động sản đầu tư Việt Nam 24 3.2 Định hướng quy định hạch toán bất động sản đầu tư Việt Nam 25 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định hạch toán bất động sản đầu tư Việt Nam 26 KẾT LUẬN v TÀI LIỆU THAM KHẢO .vi ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BCTC : Báo cáo tài BĐSĐT : Bất động sản đầu tư GTGT : Giá trị gia tăng IAS (International Accounting Standards) : Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IFRS (International Financial Reporting Standards) : Chuẩn mực Báo cáo tài Quốc tế TSCĐ : Tài sản cố định VAS (Vietnam Accounting Standards) : Chuẩn mực Kế toán Việt Nam iii MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường nay, kế tốn khơng khẳng định vai trị quan trọng hệ thống quản lý kinh tế - tài nhà nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Bên cạnh đó, bất động sản đầu tư (BĐSĐT) loại tài sản ngày chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản doanh nghiệp Việc quản lý BĐSĐT công việc khó khăn phức tạp kinh doanh BĐSĐT hoạt động đòi hỏi vốn lớn, thời gian dài mức độ rủi ro kinh doanh cao Do đó, Kế tốn BĐSĐT nội dung quan trọng cơng tác kế toán doanh nghiệp Trên sở chuẩn mực kế toán quốc tế BĐSĐT, Việt Nam ban hành Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (Vietnam Accounting Standards- VAS) số 05 với văn hướng dẫn phần đáp ứng yêu cầu quản lý Cùng với xu hướng phát triển kinh tế, với xu hướng hội nhập quốc tế, hoạt động kinh doanh bất động sản không ngừng mở rộng dần nâng cao chất lượng theo có nhiều vấn đề mới, nghiệp vụ phức tạp đì hỏi cần phải nghiên cứu để hồn thiện chuẩn mực kế tốn Từ nhận thức tầm quan trọng quản lý BĐSĐT doanh nghiệp Việt Nam nay, em lựa chọn đề tài: “Bàn hạch toán bất động sản đầu tư” Việt Nam làm đề tài nghiên cứu Nội dung đề án gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung bất động sản đầu tư Chương 2: Thực trạng hạch toán bất động sản đầu tư Việt Nam Chương 3: Một số đề xuất để hồn thiện việc hạch tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp iv CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Khái quát chung bất động sản đầu tư 1.1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư Theo VAS số 05 ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Bất động sản đầu tư” bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.” Theo hệ thống Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (International Accounting StandardsIAS) số 40 ban hành vào tháng 4/2000 Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (International Accounting Standards Board-IASB) thay cho IAS 25: “ BĐSĐT tài sản (đất đai nhà cửa phần nhà cửa hai) nắm giữ (bởi chủ sở hữu bên thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho mục đích thu tiền cho thuê chờ tăng giá, mà khơng nhằm mục đích sử dụng cho hoạt động kinh doanh, bán hàng cung cấp dịch vụ quản lý doanh nghiệp bán hàng hóa kinh doanh đơn vị (Đoạn -IAS 40)” 1.1.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, ban hành ngày 22/12/2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính, BĐSĐT ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; - Nguyên giá phải xác định cách đáng tin cậy Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Lợi ích kinh tế mà tài sản mang lại thể việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp sử dụng kiểm soát bất động sản Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá BĐSĐT xác định qua giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh đáng tin cậy 1.2 Tính giá bất động sản đầu tư 1.2.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư Theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC, BĐSĐT ghi nhận tài khoản 217 theo “nguyên giá” Nguyên giá BĐSĐT tồn chi phí (tiền tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có BĐSĐT tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành BĐSĐT - Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá BĐSĐT xác định sau: Nguyên giá BĐSĐT mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác, Trường hợp mua BĐSĐT toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá BĐS đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá BĐSĐT theo quy định Chuẩn mực kế toán "Chi phí vay" Nguyên giá BĐSĐT tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐSĐT tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận BĐSĐT ngun giá BĐSĐT thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản” - Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá BĐSĐT: Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái sẵn sàng sử dụng) Các chi phí đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến Các chi phí khơng bình thường nguyên liệu, vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng BĐSĐT.Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá BĐSĐT 1.2.2 Hao mòn bất động sản đầu tư Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, cho thuê hoạt động BĐSĐT bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao BĐSĐT ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ 1.2.3 Giá trị cịn lại Theo Chuẩn mực Kế tốn Việt Nam VAS số 05: Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 2.1 Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 2.1.1 Quy định chung Mục đích VAS số 05 quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp BĐSĐT, gồm: điều kiện ghi nhận BĐSĐT, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng, lý BĐSĐT số quy định khác làm sở ghi sổ kế toán lập BCTC 2.1.2 Các nguyên tắc, quy định hạch tốn bất động sản đầu tư Theo Thơng tư số 200/2014/TT-BTC, BĐSĐT ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai - Nguyên giá BĐSĐT phải xác định cách đáng tin cậy BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá BĐSĐT bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho BĐSĐT tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá BĐSĐT Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động BĐSĐT xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Việc chuyển từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại thực có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: - BĐSĐT chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản - BĐSĐT chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán - BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển sang BĐSĐT chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản - Hàng tồn kho chuyển sang BĐSĐT chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động - BĐS xây dựng chuyển sang BĐSĐT kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo VAS số 03 - "Tài sản cố định hữu hình") Khi doanh nghiệp định bán BĐSĐT mà khơng có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận BĐSĐT BĐSĐT bán mà không chuyển thành hàng tồn kho Doanh thu từ việc bán BĐSĐT ghi nhận toàn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Trường hợp bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm doanh thu xác định theo giá bán trả (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá bán trả thuế GTGT ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định VAS số 14 - "Doanh thu thu nhập khác" Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế tốn theo trường hợp sau: - Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo VAS số 02 “Hàng tồn kho” - Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐSĐT) kế toán tuân theo VAS số 05 “Bất động sản đầu tư” Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tài khác, việc kế tốn BĐSĐT hướng dẫn văn riêng mà không áp dụng theo quy định thông tư (tức Quyết định số 02/VBHN-NHNN ban hành vào 21/1/2015 Ngân hàng Nhà nước ban hành) Ghi giảm BĐSĐT trường hợp: Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu sử dụng; Bán, lý BĐSĐT;