MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY.doc

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY

CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 Lí luận chung về bất động sản 4

1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.2 Phân loại bất động sản 4

1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5

1.2.2 Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5

2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 9

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 9

2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 10

2.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 16

2.4 Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 17

CHƯƠNG II: PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19

1 Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 19

1.2.1 Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 20

1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản 23

1.3 Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 24

1.4 Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 25

2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28

2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 28

2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 28

2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 29

2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 29

2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu 30

2.2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 31

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất độngsản 31

2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 36

2.2.3 Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 38

2.2.4 Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 40

3 Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp Hồ Chí Minh 56

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂYDỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤTĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘICỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 72

1 Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sựphát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 72

1.1 Tác dụng 72

2 Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số

MỞ ĐẦUI Sự cần thiết của đề tài

Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả.

Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá

thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường.

Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam.

Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn và của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài

chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giáthị trường bất động sản”

II Đối tượng nghiên cứu

Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.

III Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt.

Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính

chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay.

Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:

Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay.

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản Cách phân chia này đã có từ cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã và được ghi trong Bộ luật của La Mã Như vậy, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây trồng, …

Ở nước ta cũng tiếp cận cách đặt vấn đề như trên, trong Bộ luật Dân sự -Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định.

1.2 Phân loại bất động sản

Tuy đã có định nghĩa về bất động sản song việc phân định tài sản nào là động sản, tài sản nào là bất động sản không phải là điều dễ dàng Có phải tất cả các công trình xây dựng đều là bất động sản? hay tất cả các tài sản đi liền với công trình xây dựng đều là bất động sản? Để có thể tránh được những sai lầm trong việc phân định bất động sản, cần tìm ra các tiêu chí để phân biệt giữa bất động sản và động sản Một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không thay đổi,

- Tồn tại lâu dài.

Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng với nó là có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại, yêu cầu sử dụng Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản được chia làm 3 nhóm:

1.2.1 Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng

Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ,… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường.

1.2.2 Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng

BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng…

1.2.3 Nhóm BĐS đặc biệt

Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa,…

Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường thấp.

Việc phân chia bất động sản thành các nhóm như trên là việc làm rất cần thiết để góp phần xây dựng các chính sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động sản.

1.3 Đặc điểm của bất động sản

Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất động sản còn có một số đặc điểm cơ bản sau:

1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm

Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi bề rộng của các công trình Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản.

Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ với bất động sản nào Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dùng.

1.3.2 Tính cố định

Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không

gian Vì vậy lợi ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí Cụ thể nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Một khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi.

1.3.3 Tính bền lâu

Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất lâu Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì thế khi đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời một bất động sản là điều kiện để ra đời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác Ví dụ như sự ra đời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành các điểm dân cư hoặc các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó.

1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản

- Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu

Hầu hết các hàng hóa đều có ít nhiều chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm này Tuy nhiên, ở hàng hóa bất động sản đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn Sở dĩ là

do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,…

- Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất đai về bản chất thuộc về quyền sở hữu của toàn xã hội Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.

- Phụ thuộc vào năng lực quản lý

Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại Vì vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có năng lực cao và chi phí quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác.

2 Lý luận chung về thị trường bất động sản

2.1 Thế nào là thị trường?

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp Từ thời kỳ cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới Tùy theo giác độ nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau.

Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán.

Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo các giác độ nghiên cứu khác nhau:

- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán.

- Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.

Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường.

2.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

*) Khái niệm thị trường bất động sản

Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản.

Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội Trên thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản.

*) Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất

Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường Do các giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất

Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu.

2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

2.2.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung

Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác Cụ thể như sau:

+) Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất động Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch Không giống như các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua các khâu như sau:

- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,

- Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch.

Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức.

+) Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải qua 4 giai đoạn:

* Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà và được coi là bất động sản.

* Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng Vì không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn.

* Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng Không phải bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó.

* Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn.

Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.

+) Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau.

Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

+) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau.

+) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.

+) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng.

+) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn.

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.

Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thị trường lao động…

2.2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam

+) Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90 Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.

+) Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.

Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có

quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng Do đó, hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai mà họ sử dụng.

Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn được thể hiện trên góc độ xã hội Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xã hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở Nếu không có khả năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời.

2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác

Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau

Mức độ nhạy cảm so với sự tăng trưởng kinh tế

2.2.2.4 Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản

+) Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹ thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận, thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể Để đáp ứng cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có hệ thống các văn phòng môi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số chưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính thức và độ tin cậy.

+) Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy tờ hợp pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợp đồng.

+) Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền, vàng…

+) Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản.

2.3 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất động sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế Do thị trường này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy mô nên nó chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế Sự phát triển của thị trường này góp phần phát triển kinh tế- xã hội Chúng ta có thể thấy vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt sau:

+) Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động tại chỗ

Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể.

+) Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại thị trường còn lại của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ đầu tư vào các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các ngành có liên quan tăng 2-3USD Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

+) Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân.

Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường bất động sản và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân.

2.4 Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008

Trường bất động sản 6 tháng cuối năm đã đi qua trong những diễn biến không thuận của tình hình nền kinh tế nhưng cũng đã thể hiện rõ hướng tích cực của thị trường Mặc dù thị trường đang ở chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch nhưng nó lại góp phần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực của nó Một thực tế cho thấy nhu cầu vẫn đang ở mức cao, đòi hỏi thời gian tới cần phải tiếp tục tăng cung cho thị trường bất động sản Việc ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất có tác dụng hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt cho thị trường nhưng lại làm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà soát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế Chính các động thái quyết liệt và mang tầm vĩ mô đã dần đưa thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực Luật kinh doanh bất động sản ra đời có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 quy định các tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch Việc quy định giao dịch phải thông qua sàn là một bước quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản Sàn giao dịch sẽ làm nhiệm vụ hỗ trợ cho mọi đối tượng đạt được sự thuận lợi tối đa trong việc nắm bắt thông tin nhà đất, từ đó sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá, và những rủi ro trong thủ tục, hồ sơ, tính pháp lý,… Bên cạnh đó, việc lập sàn giao dịch sẽ khiến cho Nhà nước tránh thất thu thuế vì sàn giao dịch sẽ hạn chế tối đa tình trạng mua bán giá đất ảo Sàn giao dịch

bất động sản ra đời giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thông qua việc công khai và minh bạch hoạt động mua bán Tuy nhiên, không phải tất cả mọi giao dịch đều phải thông qua sàn, vì chỉ có giao dịch mua bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là phải qua sàn, còn giao dịch của người dân thì không cần thiết phải qua sàn Năm 2008, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn tình trạng đóng băng ảm đạm nhưng cuộc chạy đua mở sàn giao dịch bất động sản lại nóng hơn bao giờ hết Hàng loạt các sàn giao dịch đã được thành lập và chờ đợi sự phục hồi của thị trường Do thực hiện các biện pháp mang tính vĩ mô, môi trường đầu tư bất động sản và các quy định pháp luật đang dần dần được thay đổi theo hướng tích cực, rộng mở và minh bạch hơn nên vào tháng 7/2008 thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát khỏi danh sách nhóm thị trường có chỉ số minh bạch thấp Và thị trường bất động sản Việt Nam được biết đến như thị trường hấp dẫn đối với đầu tư nước ngoài, là đối tác đang quan tâm của nhiều tập đoàn đa quốc gia Theo số liệu thống kê gần đây của Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính chung cả cấp mới và cấp thêm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong vòng tháng 11 của năm 2008 là 60,9 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đang ở trong tình trạng không mấy khả quan nhưng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài đổ vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng vọt Sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở các lĩnh vực như khách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng,… chứng tỏ thị trường vẫn còn sức hấp dẫn mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời của nó Dòng vốn được rót vào bất động sản đã làm lóe lên niềm hi vọng trong tương lai không xa thị trường nhà đất sẽ vươn dậy, thoát khỏi thời kỳ băng giá kéo dài do thiếu vốn đầu tư.

CHƯƠNG II:

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNHGIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản

Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có Vì vậy, thông qua sàn giao dịch người ta chỉ mới có thể biết được là giá hàng hóa bất động sản này tăng (hay giảm), nếu tăng (hay giảm) thì tăng (hay giảm) bao nhiêu Mà điều này thì chưa đủ để nhà đầu tư hay người tiêu dùng có đầy đủ thông tin để có thể quyết định đầu tư đúng đắn mang lại hiệu quả cao.

Nền kinh tế ở nước ta hiện nay có 3 nhánh thị trường hết sức nhạy cảm đó là thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, và thị trường bất động sản Thị trường chứng khoán thì có chỉ số VN-Index, thị trường tài chính tiền tệ thì có lãi suất liên ngân hàng làm căn cứ Thị trường bất động sản thì chưa có một công cụ nào thực sự có thể làm thước đo để phát triển thị trường Sự quyết định đầu tư mang tính cảm tính sẽ ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế vĩ mô Chỉ số giá bất động sản được xây dựng sẽ làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế.

1.1 Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần

thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường Tuy chưa có đánh giá định lượng về sự đóng góp của thị trường bất động sản, nhưng với những đóng góp trong vài năm trở lại đây thì khó có thể dự báo chính xác về quy luật vể sự phát triển thị trường bất động sản Một vấn đề được đặt ra là làm thế nào để dự báo và điều chỉnh sự nóng lạnh của thị trường, quản lý được các giao dịch ngầm? Đó chính là câu hỏi chưa có đáp án Do đó việc đặt vấn đề nghiên cứu, tính toán, và đưa ra công cụ để chỉ báo thị trường là rất cần thiết và quan trọng cho quản lý Nhà nước cấp Trung ương và các địa phương

1.2 Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

1.2.1 Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, trong một nền kinh tế thị trường sự gặp nhau của cung cầu xác định được giá bán của sản phẩm và số lượng sản phẩm được bán ra.

Đồ thị quan hệ cung cầu

Biểu đồ thể hiện mối quan hệ của bất động sản trong không gian và thời gian.

Biểu đồ 1: Biểu đồ không gian 3 chiều

Điều quan trọng nhất đó là quan sát được các giao dịch Về nguyên tắc quan sát được càng nhiều thì nghiên cứu càng chính xác Chỉ số quan sát thị trường được nghiên cứu và sử dụng trên thế giới và được gọi là REMI.

Việc xây dựng phương pháp tính toán và nguồn thông tin cho chỉ số REMI có thể xây dựng ở nhiều cấp độ:

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về:

+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng – Biến X1) + Giá các giao dịch( tính bằng tiền – Biến X2)

+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường( từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công – Biến X3).

- Chỉ số thị trường bất động sản cấp độ rộng được xây dựng từ các quan sát về:

+ Sản lượng công nghiệp

+ Chỉ số giá quỹ đầu tư tín thác bất động sản + NCREIF

+ Thu nhập cá nhân trừ các chi trả

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động tài chính

+ Số chỗ làm việc trong các hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp + Số chỗ làm việc tạm thời

+ Số chỗ làm việc trong các khu vực bán lẻ + Số chỗ làm việc trong các khu vực bán sỉ

+ Những đề nghị thanh toán bảo hiểm thất nghiệp đầu tiên + Tổng số hàng hóa bán lẻ và bán sỉ

+ Dịch vụ ăn uống

Tuy nhiên, với mức độ phát triển thị trường bất động sản như hiện nay của Việt Nam thì xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cấp độ hẹp là có hiện thực hơn.

1.2.2 Chỉ số giá thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng không kém phần rõ ràng về sự biến động của thị trường Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá Chính vì thế khi xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản không thể thiếu được chỉ số giá thị trường bất động sản.

Chỉ số giá bất động sản phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản Chỉ số này xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng Chỉ số giá bao gồm: Chỉ số tổng hợp chung về giá, chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá đất nền chuyển nhượng Ngoài ra còn đưa ra giá bán cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở, giá đơn vị cho thuê 1m2 văn phòng, giá đơn vị cho thuê 1m2 đất nền.

1.3 Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nướcngoài

Sự phát triển kinh tế vượt bậc của nước Mỹ đã làm cho thị trường bất động sản của họ phát triển nhanh chóng Do đó việc họ tiến hành xây dựng chỉ số mô tả thị trường bất động sản là điều tất yếu.

Đó là chỉ số S&P/ Case- Shiller Home Price Index, một chỉ số bất động sản mà các doanh nghiệp, các nhà quản lý thị trường hết sức quan tâm.

Đây là chỉ số nhà ở của OFHEO được ký hiệu là HPI- phát triển dựa trên phương pháp sử dụng các mua bán lặp lại OFHEO tính HPI dựa trên số liệu về các giao dịch lặp lại lấy từ cơ sở dữ liệu về các mua bán thế chấp nhà riêng lẻ Khoảng mỗi tháng sau mỗi cuối quý, dữ liệu về mua bán thế chấp nhà riêng lẻ của quý đó sẽ được các công ty ghi vào đĩa máy tính rồi gửi về OFHEO Trước khi ghép với địa chỉ nhà, dữ liệu được tiêu chuẩn hóa với địa chỉ do Cục bưu điện của Mỹ quy định Việc này giúp tăng tỷ lệ ghép địa chỉ thành công và giúp nhà quản lý chất lượng của cơ sở dữ liệu về các giao dịch lặp lại Các số liệu được thế chấp được kết hợp và sắp xếp theo chỉ số bưu điện địa chỉ nhà và ngày gốc Điều này giúp xếp các giao dịch liên tiếp của cùng một bất động sản được đặt một cách lần lượt đúng vị trí trong cơ sở dữ liệu Sau đó, việc ghép các dữ liệu được thực hiện bằng cách so sánh địa chỉ của các giao dịch liên tiếp đó Một khi các dữ liệu có thể kết hợp được xác định, các thông tin về giá trị bất động sản và ngày giao dịch từ các ghi chép sẽ được giữ lại bằng một số liệu duy nhất trong kho dữ liệu giao dịch lặp lại mới Phương pháp nghiên cứu dựa trên các mua bán lặp lại phù hợp với cả vấn đề kinh tế thực tế và đặc tính thay đổi của giá nhà trong quá trình phổ biến ngẫu nhiên.

Đây là một chỉ số được đánh giá là tương đối chính xác Tuy nhiên, với sự phát triển thị trường bất động sản như hiện nay ở Việt Nam thì chưa thể áp dụng cách tính chỉ số giá nhà ở như của Mỹ vì ở nước ta chưa có dữ liệu về số giao dịch bán lại nhà.

1.4 Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở) Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn phổ biến Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản Các địa phương hầu như không có bộ phận theo dõi về thị trường bất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam.

Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản.

+) Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản.

Chỉ số này ra đời đã theo dõi các dao động và biến đổi của thị trường trong những khoảng thời gian nhất định MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn.

+) Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của Vinaland Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.

+) CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo Tuy nhiên, khi so sánh hai bảng giá thấy có sự chênh lệch rất lớn.

Ví dụ như dự án Him Lam-Kênh Tẻ ở quận 7 TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá của công ty Vinaland cho thấy nó tăng từ 9,7% đến 36% Trong khi đó, theo dõi bảng giá của công ty Sacomreal thì thấy giá của nó hầu như không tăng, chỉ nhích lên một chút.

=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao.

Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn

Gần đây, Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007) mới quy định và giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng thực hiện quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy một hệ thống chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản mang tính chính xác cao hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam là điều hết sức cần thiết và cấp bách.

Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây

dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.

2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.1 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Một trong những điểm yếu của thị trường hiện nay là hệ thống thông tin thiếu cập nhật và độ chính xác chưa cao, thiếu minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận Việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản là điều hết sức cần thiết, bên cạnh đó tính toán các chỉ số phụ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính toán các chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản Có thể sắp xếp các dữ liệu và tính toán các chỉ số phụ như sau:

2.1.1 Nhóm dữ liệu liên quan đến cung:

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp + Chỉ số về số lượng công trình được hoàn thành

Hiện nay, tất cả các công trình xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng Trước mắt, có thể thu thập số liệu qua Sở Xây dựng, sau đó sẽ triển khai tiến hành thu thập thông tin từ các phòng quản lý xây dựng các quận, huyện Tuy nhiên, không phải tất cả các công trình được cấp giấy phép đều khởi công ngay sau khi được cấp phép, phần lớn các công trình bị chậm trễ, có công trình sau đó chuyển đổi công năng, hoặc giấy phép bị hủy Do đó khi tính chỉ số về số lượng giấy phép xây dựng được cấp thì phải có sự điều chỉnh về số liệu của 2 loại thông tin này bằng cách lấy mẫu Qua việc theo dõi các dữ liệu trên, nhà đầu tư có được những ý tưởng đầu tư cụ thể cũng như sự hướng dẫn bao quát cho việc quản lý một danh mục vốn đầu tư Các nhà xây dựng nhà ở thường không khởi công một căn nhà nếu họ không thấy tự tin

rằng ngôi nhà sau khi xây dựng sẽ bán ngay hoặc trước khi công trình được hoàn thành Hơn nữa, mỗi khi một ngôi nhà được khởi công, công việc cho xây dựng sẽ tăng và thu nhập sẽ được bơm trở lại trong nền kinh tế.

2.1.2 Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường

Bao gồm: + Chỉ số về số lượng nhà mới xây được bán + Chỉ số về số lượng nhà có sẵn được bán + Chỉ số về số lượng nhà chờ bán

Các chỉ số này không chỉ phản ánh quy mô thị trường nhà ở mà còn thể hiện đà tăng trưởng kinh tế Nói rõ hơn thì xu hướng của các dữ liệu này là những con số đáng giá cho các nhà xây dựng nhà, các nhà cho vay thế chấp, các công ty kinh doanh các thiết bị nội, ngoại thất Tuy nhiên ở Việt Nam các dữ liệu này không được các nhà đầu tư công bố số liệu chính xác.

2.1.3 Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường

Bao gồm: + Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng + Chỉ số chi phí xây dựng

Chỉ số giá xây dựng/ chỉ số giá vật liệu xây dựng sẽ cung cấp mức giá xây dựng bình quân (đồng/m2) cho từng loại sản phẩm.

Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo

Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi

lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính Giá vật liệu xây dựng cũng sẽ rất nhạy cảm đối với ngành công nghiệp nhà ở.

2.1.4 Nhóm thông tin liên quan đến cầu

Bao gồm: + Chỉ số về đơn xin vay mua nhà + Chỉ số về giá trị cho vay để mua nhà + Dự đoán số lượng hộ gia đình

Số liệu liên quan đến nhóm thông tin trên được xem là chủ chốt để đánh giá mức cầu của thị trường nhà ở

Nếu chỉ xây dựng 1 hay 2 loại chỉ số đơn lẻ thì mức độ chính xác của chỉ số sẽ rất yếu Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện Ví dụ chỉ số giá bất động sản có liên quan tới chỉ số giá xây dựng và chỉ số kinh tế xã hội Khi chỉ số giá đất không tăng, chỉ số giá xây dựng không tăng thì giá bất động sản chỉ có thể tăng nếu nhu cầu tăng hoặc nguồn tín dụng tăng Còn nếu nhu cầu và nguồn cung tín dụng cũng không tăng thì phải tính toán lại Cũng có thể số giấy phép xây dựng không thể hiện chính xác được số lượng công trình khởi công thì mức chi cho xây dựng (căn cứ vào các hợp đồng xây dựng) sẽ thể hiện mức độ triển khai của các công trình từ đó có thể dự đoán nguồn cung ở giai đoạn chính xác hơn

Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán tất cả đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin qua các kỳ để tính toán các chỉ số phụ là việc làm không quá khó khăn Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành có liên quan đến cổng thông tin của bất động sản Do đó

thông tin trở nên chậm chạp lỗi thời cho các quyết định mang tầm vĩ mô Bên cạnh đó thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý và điều hành Còn việc cung tín dụng cho thị trường thì do Ngân hàng Nhà nước Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường bất động sản sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý.

Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản trong cơ cấu của GDP là không nhỏ, do đó cần có hệ thống thông tin bất động sản để các tổ chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc tính toán mức độ khả thi cho các dự án Tổng mức cung tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ phải nằm trong mức hợp lý của quan hệ cung cầu thực Vì vậy, muốn xây dựng một hệ thống các chỉ số bất động sản thì trước hết phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác.

2.2 Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

2.2.1.1 Khái niệm giá bất động sản

Giá cả hàng hóa bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường Về bản chất, đó là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá của nhà.

Giá trị của đất đai bao gồm nhiều bộ phận hợp thành, một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có giá trị trao đổi Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai thường ta gọi là giá đất Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng

nên ngôi nhà Tuy nhiên do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có những điểm khác biệt, đặc trưng riêng Giá cả bất động sản phụ thuộc mức độ sử dụng, mức độ khan hiếm, và nhu cầu của người mua.

2.2.1.2 Phân loại giá bất động sản

Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, sau đây là một số cách phân loại phổ biến

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đây là giá trị bất động sản được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Khi đó:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: Là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: Là giá được xác định cho chi phí thay thế cho công trình bất động sản khi nó bị rủi ro trong sử dụng

- Giá hoạch toán: Là giá được xác định dựa trên giá trị còn lại của tài sản - Giá đất do Nhà nước quy định

- Giá đất thị trường: Là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn chuyển nhượng không bị

ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, quan hệ huyết thống.

2.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung- cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, và ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán lại đất do cha ông, tổ tiên để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,…

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

* Nhóm yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối, vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai vị trí đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của bất động sản là cực kỳ quan trọng đặc biệt là đối với định giá đất.

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

+ Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong khu vực có tác động đến giá trị của bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ảnh hưởng của thiên tai, lũ lụt thì giá của bất động sản sẽ có giá trị thấp, ngược lại giá trị của nó sẽ cao hơn.

+ Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh, hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của bất động sản.

* Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của có càng cao và ngược lại.

+ Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì giá của bất động sản đó càng tăng.

* Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

+ Nhu cầu của bất động sản trên thị trường

+ Tính hữu dụng của bất động sản đó trên thị trường.

b) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh tính pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,…hiện có.

+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với bất động sản đó như: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,…

c) Các yếu tố chung bên ngoài:

* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sảnnói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

+ Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá của bất động sản tăng.

+ Chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà tại thành phố,…

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

+ Đặc điểm của người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc,…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng,…

* Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Bên cạnh đó không thể không kể đến tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, các vấn đề về phong thủy của bất động sản có liên quan.

2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất

Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương pháp tính giá đất như sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở Việc thu thập thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

* Phương pháp thu nhập

Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu

nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.

* Phương pháp chiết trừ

Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.

* Phương pháp thặng dư

Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).

Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng