Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện Việt Nam hiện nay

Lý luận chung về thị trường bất động sản 1. Thế nào là thị trường?

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề rất phức tạp. Từ thời kỳ cổ đại xa xưa cho đến các nghiên cứu khoa học ngày nay, định nghĩa về thị trường luôn luôn được bổ sung thêm các nội dung mới. Tùy theo giác độ nghiên cứu mà có những khái niệm về thị trường khác nhau. Theo trường phái cổ điển thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán. Theo trường phái hiện đại: Có rất nhiều khái niệm về thị trường tùy theo các giác độ nghiên cứu khác nhau:. - Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết vấn đề. về giá cả và số lượng hàng hóa mua bán. - Theo nội dung thì người ta cho rằng: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản của thị trường và là hình ảnh cụ thể nhất của quan hệ cung cầu trên thị trường. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản. *) Khái niệm thị trường bất động sản. Cũng như thị trường, thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động sản đều gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai luôn chiếm vai trò trọng tâm và chi phối hầu hết thị trường bất động sản. *) Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với bất động sản đó như môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do các giao dịch bất động sản nhà đất chiếm tỉ lệ chủ yếu trên thị trường nên trong đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường nhà đất. Vì vậy trong chuyên đề này, chúng ta sẽ coi thị trường bất động sản là thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất động sản, như thế nó sẽ đảm bảo được đúng phạm vi nghiên cứu. Đặc điểm của thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác. Cụ thể như sau:. +) Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hóa bất động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Không giống như các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch là nơi có sự hiện diện của hàng hóa đó. Vì chúng ta không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do có đặc điểm như trên nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thông thường phải trải qua các khâu như sau:. - Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,. - Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch. Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức. +) Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải qua 4 giai đoạn:. * Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà và được coi là bất động sản. * Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để xây dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn. * Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hàng. Không phải bất kỳ một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền đến lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào dự án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó. * Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa các nguồn vốn. Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần trải qua cả 4 giai đoạn như trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó. +) Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn:. +) Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là một hàng hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu vực mỗi vùng cũng khác nhau. +) Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế- xã hội. Do đó các vấn đề về giao dịch bất động sản đều chịu sự quản lý của hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. +) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do các hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, người mua và người bán không có đủ thông tin để lựa chọn, việc mua bán không phải được thực hiện một cách nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Do đó việc gia nhập hay rút khỏi thị trường không phải là việc làm dễ dàng. +) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn. Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang giá trị lớn nên khi đầu tư xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường bất động sản thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch,… Có thể thấy rằng thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn. Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Như vậy có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường xây dựng, thị trường lao động…. +) Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90 Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố trong đó có yếu tố đất đai. Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật tạo sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. +) Thị trường hoạt động theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có. quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Đất đai là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, và pháp luật nước Việt Nam không cho phép mua bán đất, do đó đất đai không phải là hàng hóa, chỉ có quyền sử dụng đất đai mới được coi là hàng hóa và có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhượng.. Do đó, hoạt động của thị trường bất động sản của nước ta hiện nay chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình gắn liền trên đất và nó được diễn ra trên thị trường thứ cấp. Còn trong thị trường sơ cấp, chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu mới có tư cách được giao quyền sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy phép cho những người được quyền sử dụng đất hợp pháp, vẫn giao cho họ những quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai mà họ sử dụng. Một điểm khác biệt nữa là do thị trường bất động sản nước ta hoạt động theo định hướng XHCN nên nó không chỉ được thể hiện trên góc độ kinh tế mà còn được thể hiện trên góc độ xã hội. Nó không chỉ để phục vụ cho một số bộ phận trong xã hội có khả năng thanh toán mà bất cứ ai cũng phải có nhà để ở. Nếu không có khả năng thanh toán sẽ được Nhà nước tạo điều kiện có một nơi ăn chốn ở tạm thời. 2.2.2.3 Sự khác biệt của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế. Nó được thể hiện qua bảng sau:. Thị trường bất động sản Các thị trường khác. Sự hoàn hảo của thị trường Thấp Cao. Tính phức tạp của quả trình giao dịch. Rất phức tạp Bình thường. Mức độ khan hiếm Cao Thấp. Tác động của các ngành khác Rất mạnh mẽ Phụ thuộc lẫn nhau. Phân đoạn thị trường Rất dễ dàng Không dễ dàng. Mức độ nhạy cảm so với sự tăng trưởng kinh tế. Rất nhạy cảm Nhạy cảm. Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản. +) Xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn, kỹ thuật giao dịch phức tạp nên hầu hết các giao dịch đều thông qua môi giới, tư vận, thậm chí là cò mồi với chi phí môi giới chưa được quy định cụ thể. Để đáp ứng cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta đã có hệ thống các văn phòng môi giới bất động sản, mua bán nhà đất nhưng đa số chưa chuyên nghiệp, thiếu tính chính thức và độ tin cậy. +) Các giao dịch bất động sản phần lớn chưa được chuẩn hóa, thiếu giấy tờ hợp pháp, ít dựa trên hợp đồng mua bán chuẩn mực và thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợp đồng. +) Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền, vàng…. +) Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Tuy ra đời muộn hơn so với các ngành kinh tế khác song thị trường bất động sản đã phát triển nhanh chóng cùng với sự phát triển của nền kinh tế. Do thị trường này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn về cả giá trị lẫn quy mô nên nó chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường này góp phần phát triển kinh tế- xã hội. Chúng ta có thể thấy vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt sau:. +) Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động tại chỗ. Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá một cách khoa học sẽ tạo ra nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể. +) Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp, gián tiếp đối với các loại thị trường còn lại của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia thì cứ đầu tư vào các bất động sản mà tăng lên được 1USD thì cũng thúc đẩy các ngành có liên quan tăng 2-3USD. Phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,… để từ đó tạo nên các chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. +) Phát triển thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm phát triển lành mạnh thị trường như rà soát các dự án đang triển khai có hiệu quả để ngân hàng tiếp tục cho vay, kiến nghị ngân hàng cho vay để đầu tư các dự án phát triển bất động sản phục vụ cho an sinh xã hội và các mục tiêu phát triển kinh tế.

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá thể hiện khái quát nhất nhưng khụng kộm phần rừ ràng về sự biến động của thị trường. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành từ đầu những năm 90 (từ khi có Luật đất đai và Pháp lệnh về Nhà ở). Tuy nhiên, nó còn sơ khai chưa hoàn chỉnh, các giao dịch không chính quy, tình trạng không sang tên, không nộp thuế vẫn còn phổ biến. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trước đây, Bộ Tài nguyên môi trường đã có một số chỉ tiêu tổng hợp thống kê về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất,… nhưng chưa có về chỉ tiêu về quyền sử dụng đất. Bộ Kế hoạch và đầu tư chủ yếu tổng hợp thống kê về công nghiệp. Bộ Xây dựng chủ yếu thống kê về Nhà ở. Tổng cục Thống kê mới chỉ có 3 chỉ tiêu tổng hợp về thị trường bất động sản. Các chỉ tiêu này chưa chưa thể hiện hết được tình hình của thị trường bất động sản. Cỏc địa phương hầu như khụng cú bộ phận theo dừi về thị trường bất động sản kể cả ở những nơi có thị trường bất động sản tương đối phát triển, vì vậy chưa có chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trên địa bàn. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Việt Nam. Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản. +) Công ty Metvuong là công ty đầu tiên tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản( MVBĐSI), để đo lường sự tăng giảm giá của thị trường bất động sản. Chỉ số này ra đời đó theo dừi cỏc dao động và biến đổi của thị trường trong những khoảng thời gian nhất định. MVBĐSI được xây dựng dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, MVBĐSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp giá trị của các căn hộ và nhà trong thời gian trung bình là 45 ngày. Qua biểu đồ sẽ thể hiện được sự thay đổi của chỉ số giá bất động sản với mỗi điểm thay đổi được tính theo hàng tuần. Nó sẽ thể hiện được sự chênh lệch giữa MVBĐSI hiện tại và MVBĐSI trong tuần đã qua. Tuy nhiên, chỉ số MVBĐSI chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh và tập trung vào các căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn. +) Công ty Vinaland Invest Corp cũng xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong các trung tâm môi giới bất động sản của Vinaland. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản. +) CTCP Địa ốc Thương Tín(Sacomreal) không xây dựng chỉ số giá bất động sản như công ty Vinaland nhưng hàng tuần vẫn đều phát hành bảng giá tham khảo.

Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). Tuy nhiên từ tháng 11 trở đi giá nhiều loại hàng hóa nguyên vật liệu thiết yếu phục vụ sản xuất và hàng tiêu dùng trên thị trường thế giới đã có xu hướng giảm, tình hình kinh tế- xã hội có nhiều chuyển biến:cung cầu hàng hóa đã dần dần đi vào cân đối, tình hình nhập siêu, lạm phát đã được cải thiện.

Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh

Một số dự án tăng giá so với tháng 11, điển hình như: Central gardent tăng 12,2%; Phúc Yên tăng 7%; Thủ Thiêm Star tăng 11%; Tuy vậy, hầu như các dự án này đều không có giao dịch thành công được thực hiện. Trong tháng 12/2008 số lượng các giao dịch thành công được thực hiện không nhiều, chủ yếu được thực hiện tại phân khúc căn hộ có giá từ 22-25 triệu đồng/m2, các khu vực khác hầu như không có giao dịch thành công.